房地產(chǎn)-行業(yè)周報（第五十周）：經(jīng)濟會議傳遞更積極的政策信號

1煤炭通信建煤炭通信建材證券鋼鐵汽車保險傳媒算機電子綜合銀行告房地產(chǎn)更積極的政策信號華泰研究行業(yè)周報(第五十周)增增持(維持)增持(維持)房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)服務本周觀點：經(jīng)濟會議傳遞更積極的政策信號中央經(jīng)濟工作會議地產(chǎn)表述重點在于擴需求和防風險，“房住不炒”排序明顯后置。擴需求方面，將釋放改善需求的潛能放到了更重要的位置，我們認為地此前各部委支持優(yōu)質房企的相關表述更進一步，托底意味更強，我們預計11企穩(wěn)，穩(wěn)住負債端、增厚權益端，靜待資產(chǎn)端觸底企穩(wěn)。上周行情回顧上周滬深300指數(shù)上漲3.29%，房地產(chǎn)開發(fā)板塊上漲1.69%，房地產(chǎn)服務板塊上漲9.95%，其中物業(yè)管理子板塊上漲9.42%。重點公司及動態(tài)11月統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)基本面正在二次探底，但中央經(jīng)濟工作會議和副總理的地產(chǎn)表態(tài)均傳遞出積極的政策信號，我們看好針對市場托底和房企紓困政策的持續(xù)演繹。投資建議方面，我們仍然建議持續(xù)跟蹤“第三支箭”以A新城控股、金地集團、招商蛇口、濱江集團等；2)大股東具備資源的房企：華聯(lián)控股；3)港股開、保利物業(yè)、招商積余等。風險提示：疫情、行業(yè)政策、行業(yè)基本面下行、部分房企經(jīng)營風險。一周內行業(yè)走勢圖一周行業(yè)內各子板塊漲跌圖(%)房地產(chǎn)開發(fā)(%)房地產(chǎn)服務滬深3000.0(1.8)(3.5)(5.3)(7.0)12/0912/1112/1312/15(6.00)(4.50)(3.00)(1.50)0.00(%)一周內各行業(yè)漲跌圖(%)5.02.3(0.5)(3.3)(6.0)研究員SACNo.S0570519010002SFCNo.BIO834研究員SACNo.S0570519070001SFCNo.BRD825研究員chenshen@+(86)2128972228liulu015507@+(86)2128972218林正衡SACNo.S0570520090003SFCNo.BRC046聯(lián)系人SACNo.S0570122050022linzhengheng@+(86)2128972087+(86)75582492388重點推薦股票名稱股票代碼(當?shù)貛欧N)投資評級新城控股601155CH27.72買入金地集團600383CH12.10買入招商蛇口001979CH15.00買入濱江集團002244CH13.23買入華聯(lián)控股000036CH4.48增持龍湖集團960HK40.02買入華潤置地1109HK44.29買入中國海外發(fā)展688HK28.00買入萬物云2602HK56.87買入中海物業(yè)2669HK13.60買入保利物業(yè)6049HK70.36買入招商積余001914CH19.50買入資料來源：華泰研究預測一周漲幅前十公司股票名稱股票代碼漲跌幅(%)廣匯物流600603CH9.10粵泰股份600393CH8.89萬業(yè)企業(yè)600641CH8.32蘇州高新600736CH8.20中交地產(chǎn)000736CH7.68中國武夷000797CH4.43000006CH3.30世榮兆業(yè)002016CH3.30奧園美谷000615CH2.79信達地產(chǎn)600657CH2.08一周跌幅前十公司股票名稱股票代碼漲跌幅(%)萬通發(fā)展600246CH(20.56)大悅城000031CH(15.38)ST泰禾000732CH財信發(fā)展000838CH000011CH(7.89)金地集團600383CH(7.09)我愛我家000560CH(7.09)首開股份600376CH(7.00)華聯(lián)控股000036CH(6.67)濱江集團002244CH(6.55)資料來源：華泰研究產(chǎn)12月15-16日，中央經(jīng)濟工作會議在北京舉行，其中地產(chǎn)相關表述包括：1、著力擴大國內需求：多渠道增加城鄉(xiāng)居民收入，支持住房改善、新能源汽車、養(yǎng)老服務等消費。2、有效防范化解重大經(jīng)濟金融風險：要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質頭部房企風險，改善資產(chǎn)負債狀況，同時要堅決依法打擊違法犯罪行為。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。我們認為本次地產(chǎn)表述重點在于擴需求和防風險，“房住不炒”排序明顯后置。擴需求方面，在“著力擴大國內需求”的部分強調“支持住房改善”，將釋放地產(chǎn)購買力放到了擴需求的核心渠道。11月以來(截至12月18日)，根據(jù)各地政府網(wǎng)站，我們統(tǒng)計到53次地方層面的地產(chǎn)調控放松，其中北京(通州區(qū)部分地區(qū))、杭州、成都、西安、武漢、南京等一二線城市對于限購或限貸政策進行了調整?？紤]到明年穩(wěn)增長的權重提升，擴大內需是重中之重，恢復和擴大消費被擺在優(yōu)先位置，我們認為地產(chǎn)需求端政策仍有較大的放松空間，重點城市限購、首套房認定標準、首付比例、二手房指導價、房貸利率等方面都有進一步調整的可能。需求企穩(wěn)才能從根本上消解行業(yè)風險。防風險方面，增量表述是“有效防范化解優(yōu)質頭部房企風險”，較此前各部委支持優(yōu)質房企的相關表述更進一步，托底意味更強，有利于當前尚未出險的優(yōu)質民營以及混合制所有企監(jiān)管資金、地產(chǎn)股權融資等政策出臺后，商業(yè)銀行、交易商協(xié)會、交易所、房企等方面均做出積極響應，我們預計這些政策的落地速度將進一步提升，盡快實現(xiàn)優(yōu)質房企融資現(xiàn)金流的企穩(wěn)，穩(wěn)住負債端、增厚權益端，靜待資產(chǎn)端觸底企穩(wěn)。此外，12月15日國務院副總理劉鶴的地產(chǎn)表態(tài)也有兩個關注點。其一為“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”，上一次中央提出“房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)”要追溯至2008年的中央經(jīng)濟工作計局局長寧吉喆提及，此次重申也意味著房地產(chǎn)行業(yè)依然舉足輕重，其平穩(wěn)發(fā)展對國家經(jīng)濟至關重要。其二為“正在考慮新的舉措”，當前融資端“三箭齊發(fā)”，需求端“因城施策”，我們也期待后續(xù)更多政策落地。11月統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)基本面正在二次探底，但中央經(jīng)濟工作會議和副總理的地產(chǎn)表態(tài)均傳遞出積極的政策信號，我們看好針對市場托底和房企紓困政策的持續(xù)演繹。投資建議方面，我們仍然建議持續(xù)跟蹤“第三支箭”以后各家房企的方案進展，我們認為“第三支箭”將沿著三條邏輯線循循展開：1、央國企并購整合+配套融資；2、未出險房企(尤其是民企)資源整合+再融資；3、出險民企通過股權再融資引入戰(zhàn)投、改善現(xiàn)金流等。我們中長期看好：1)A股開發(fā)：新城控股、金地集團、招商蛇口、濱江集團、建發(fā)股份；2)大股東具備資源的房企：華聯(lián)控股；3)港股開發(fā)：龍湖集團、華潤置地、中國海外發(fā)展；4)物管公司：萬物云、中海物業(yè)、保利物業(yè)、招商積余、新大正。產(chǎn)讀一周樓市榜時間時間城市政策變化政策變化政政策具體內容四杭州公積金杭州住房公積金管理委員會發(fā)布通知，對貸款政策做出調整。通知顯示，杭州職工家庭名下無住房，無房貸款記錄或有策，購房補貼、公積金策執(zhí)行。公積金安徽省馬鞍山市住房公積金管理委員會日前發(fā)布《關于支持我市多子女家庭使用住房公積金的通知》。對購買首套自住夫發(fā)布《關于進一步促進萊州市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》。按照新政，萊州市實施階段性下調至4.0%。2)取消現(xiàn)行限售政策，個人購買的住房，自取得房屋《不動產(chǎn)權證書》后即可上市交易，已按原有限售注：藍底代表放松類政策變化，灰底代表收緊類政策變化，白底代表中性政策變化。資料來源：各城市政府、房管局、住建委，華泰研究產(chǎn)12月1日-16日60城新房銷售面積同比下降33%，其中一線下降12%，二線下降31%，三線下降45%。年初至今60城新房銷售面積累計同比下降35%，其中一線下降23%，二線下降30%，三線下降44%。速60城新房銷售面積當月同比增速累計同比增速0%-5%-20%-25%-30%-35%-40%-45%2022/72022/82022/92022/102022/112022/12資料來源：Wind，華泰研究二線11城新房銷售面積同比增速累計同比增速0%-5%-20%-25%-30%-35%-40%2022/72022/82022/92022/102022/112022/12資料來源：Wind，華泰研究一線4城新房銷售面積當月同比增速累計同比增速20%15%10%5%0%-5%-20%-25%-30%-35%2022/72022/82022/92022/102022/112022/12資料來源：Wind，華泰研究三線45城新房銷售面積同比增速累計同比增速0%-20%-30%-40%-50%-60%2022/72022/82022/92022/102022/112022/12資料來源：Wind，華泰研究產(chǎn)12月1日-16日18城二手房成交面積同比上升4%，其中一線下降36%，二線上升28%，三線下降5%。年初至今18城二手房累計同比下降12%，其中一線下降28%，二線上升5%，三線下降27%。18城二手房成交面積當月同比增速累計同比增速60%50%40%30%20%10%0%-20%-30%-40%2022/72022/82022/92022/102022/112022/12資料來源：Wind，華泰研究100%二線7城二手房成交面積當月同比增速100% 累計同比增速80%60%40%20%0%-20%2022/72022/82022/92022/102022/112022/12資料來源：Wind，華泰研究一線2城二手房成交面積當月同比增速累計同比增速40%30%20%10%0%-20%-30%-40%-50%2022/72022/82022/92022/102022/112022/12資料來源：Wind，華泰研究三線9城二手房成交面積當月同比增速累計同比增速30%20%10%0%-20%-30%-40%-50%2022/72022/82022/92022/102022/112022/12資料來源：Wind，華泰研究產(chǎn)注：表內數(shù)據(jù)為城市二手房成交套數(shù)同比增速，單位為%；12月份數(shù)據(jù)截至12月16日；上海、廣州、重慶、武漢、成都、大連、西安、長沙、寧波、福州、沈陽、濟南、南昌、合肥、鄭州、太原、石家莊、長春、哈爾濱、呼和浩特、?？凇⑻m州、昆明、貴陽、西寧、銀川為中指院二手住宅城市全口徑，天津為克而瑞二手商品房城市全口徑，無錫為Wind二手商品房城市全口徑，其余城市為Wind二手住宅城市全口徑?？崭癖硎驹摮鞘挟斣聰?shù)據(jù)暫未更新。資料來源：Wind，中指院，華泰研究存與推盤12月5日-12月11日33城庫存面積四周滾動環(huán)比上升0%，同比上升2%。其中一線環(huán)比上升2%，同比上升8%；二線環(huán)比上升0%，同比下降4%；三線環(huán)比上升0%，同比上升同比放緩9周。其中一線去化速度72周，四周滾動環(huán)比放緩4周，同比放緩13周；二線去化速度為61周，四周滾動環(huán)比加快2周，同比放緩5周；三線去化速度為100周，四周滾動環(huán)比加快6周，同比放緩9周。產(chǎn)31,00030,50030,00029,50029,00028,50031,00030,50030,00029,50029,00028,50028,0001201008060402002021/122022/12022/22022/32022/42022/52022/62022/72022/82022/92022/102022/11資料來源：中指院，華泰研究下降44%。10城新開盤去化率為63%，四周滾動環(huán)比上升9.1個百分點。其中一線去化率71%，四周滾動環(huán)比下降5.6個百分點；二線去化率61%，四周滾動環(huán)比上升14.1個百分點。600500400300200100031城批準上市面積(萬平)2021/122022/12022/22022/32022/42022/52022/62022/72022/82022/92022/102022/11資料來源：中指院，華泰研究1010城開盤去化率80%60%40%20%2021/122022/12022/22022/32022/42022/52022/62022/72022/82022/92022/102022/11資料來源：中指院，華泰研究產(chǎn)5%4%3%2%1%0%百城住宅類土地成交建面當月同比累計同比10% 0%5%4%3%2%1%0%百城住宅類土地成交建面當月同比累計同比10% 0%-20%-30%-40%-50%-60%2022/72022/82022/92022/102022/112022/12其中一線下降43%，二線下降41%，三線下降26%。百城住宅類土地成交建面同比上升42%，年初至今累計同比下降34%，其中一線下降39%，二線下降41%，三線下降28%。百城住宅類土地成交樓面價同比下跌6%，年初至今累計同比下跌0%，其中一線上漲8%，二線下跌1%，三線下跌17%。百城住宅類土地溢價率為3%，環(huán)比上升1.5個百分點，其中一線、二線、三線溢價率分別百城住宅類土地供應建面當月同比累計同比2022/72022/82022/92022/102022/112022/1260%40%20%0%-20%-40%-60%資料來源：Wind，華泰研究百城住宅類土地樓面價當月同比累計同比100%80%60%40%20%0%-20%-40%2022/72022/82022/92022/102022/112022/12資料來源：Wind，華泰研究資料來源：Wind，華泰研究百城住宅類土地溢價率2022/72022/82022/922022/72022/82022/92022/102022/11資料來源：Wind，華泰研究產(chǎn)股票名稱股票代碼收盤價投資評級(當?shù)貛欧N)(當?shù)貛欧N)市值(百萬)(當?shù)貛欧N)EPS(元)2024EPE(倍)20212022E2023E20212022E2023E2024E新城控股601155CH買入22.2727.7250,2335.573.603.834.234.006.195.815.26金地集團600383CH買入11.0012.1049,6602.082.002.142.265.295.505.144.87招商蛇口001979CH買入14.6215.00113,1461.341.001.121.2410.9114.6213.0511.79濱江集團002244CH買入9.5613.2329,7450.971.261.441.669.867.596.645.76華聯(lián)控股000036CH增持4.204.486,2330.270.280.320.3615.5615.0013.1311.67龍湖集團960HK買入25.8040.02162,0643.934.384.695.186.565.895.504.98華潤置地1109HK買入35.9544.29256,3574.544.695.185.887.927.676.946.11中國海外發(fā)展688HK買入21.1528.00231,4843.673.493.644.225.766.065.815.01萬物云2602HK買入51.4056.8760,5731.431.622.182.9935.9431.7323.5817.19中海物業(yè)2669HK買入8.6213.6028,3330.300.400.520.6828.7321.5516.5812.68保利物業(yè)6049HK買入48.7570.3626,9751.592.002.523.1830.6624.3819.3515.33招商積余001914CH買入16.3719.5017,3580.480.650.811.0234.1025.1820.2116.05資料來源：Bloomberg，華泰研究預測股票名稱新城控股(601155CH)金地集團(600383CH)招商蛇口(001979CH)濱江集團(002244CH)最新觀點房企紓困節(jié)奏加快，疏解財務壓力11月18日公司公告，交易商協(xié)會已受理公司150億債務融資工具儲架式發(fā)行，21日，證監(jiān)會主席易會滿在2022金融街論壇年會上提到，支持實施改善優(yōu)質房企資產(chǎn)負債表計劃，繼續(xù)支持房企合理債券融資需求，房企紓困節(jié)奏加快，為公司財務穩(wěn)健性注入信心。我們維持2022-2024年EPS分別為3.60/3.83/4.23元的盈利預測，參考可比公司2022年7.4倍PE估值，作為一家財務相對穩(wěn)健的民企，公司商業(yè)外拓積極，開發(fā)土儲充沛，雙輪驅動路徑日益清晰，本次中債增信成功發(fā)債以及監(jiān)管層持續(xù)的支持性表態(tài)加大了公司的財務安全性，我們認為公司2022年合理PE估值為7.7倍，目標價27.72元(前值19.08元，2022年PE5.3x)，維持“買入”評級。風險提示：行業(yè)銷售下滑；三四線商業(yè)地產(chǎn)競爭加劇。報告發(fā)布日期：2022年11月22日點擊下載全文：新城控股(601155CH,買入):融資支持再發(fā)力，財務壓力疏解業(yè)績平穩(wěn)，管理層持續(xù)購買債券彰顯公司信心10月27日公司發(fā)布三季報，期內公司實現(xiàn)營收530.8億元，同比-1.5%；實現(xiàn)歸母凈利潤33.4億元，同比+0.8%；EPS0.74元。公司財務穩(wěn)定，管理層態(tài)度積極，持續(xù)購買債券彰顯信心?？紤]到市場供給側變化對非并表項目盈利情況的影響，我們預計公司2022-2024年EPS為2.00/2.14/2.26元(前值2.11/2.21/2.34元)，可比公司2022年Wind一致預期PE為6.05，給予公司2022年6.05倍PE；目標價12.10元(前值15.83元，2022年PE7.4x)；維持“買入”評級。風險提示：行業(yè)銷售下滑風險；債券價格下跌導致融資不暢；股東減持風險。報告發(fā)布日期：2022年10月31日點擊下載全文：金地集團(600383CH,買入):業(yè)績平穩(wěn)，運維積極融資占優(yōu)，拿地積極，維持“買入”評級10月30日公司發(fā)布三季報，2022Q1-3公司實現(xiàn)營收894.8億元，同比+9.5%；實現(xiàn)歸母凈利潤29.6億元，同比-53.4%；EPS0.27元。因毛利率降幅超我們預期，同時市場景氣度影響下對減值損失的影響，我們將2022-2024年歸母凈利調整為77.4/86.7/96.2億元(前值97.2/102.4/110.6億元)，可比公司2022年平均PE為10.6倍(Wind一致預期)，考慮到公司優(yōu)越的融資優(yōu)勢、逆周期拿地能力及其對未來成長空間的加持，我們認為公司合理2022PE為15倍，目標價15.00元(前值17.64元，2022年PE14x)。維持“買入”評級。風險提示：行業(yè)銷售下行風險；園區(qū)開發(fā)業(yè)務周轉低于預期。報告發(fā)布日期：2022年10月31日點擊下載全文：招商蛇口(001979CH,買入):單季銷售強勢回升，大力布局長三角上調盈利預測，維持“買入”評級公司10月26日披露三季報，1-3Q2022實現(xiàn)營收198.7億元，同比-19%；歸母凈利潤20.6億元，同比+55%。考慮到公司表外項目結轉提升，我們上調投資收益，下調少數(shù)股東損益占比，上調22-24年EPS至1.26、1.44、1.66元(前值1.15、1.35、1.54元)。可比公司2022年平均PE(Wind一致預期)為7.4倍，考慮到公司銷售、拿地和融資優(yōu)勢突出，是民營房企中的稀缺優(yōu)質標的，我們仍認為公司合理2022PE為10.5倍，上調目標價至13.23元(前值12.08元)，維持“買入”評級。風險提示：疫情、行業(yè)政策、區(qū)域市場、少數(shù)股東損益占比波動風險。報告發(fā)布日期：2022年10月26日點擊下載全文：濱江集團(002244CH,買入):結轉放量業(yè)績亮眼，強化杭州布局產(chǎn)股票名稱華聯(lián)控股(000036CH)最新觀點靜待轉型進展，維持“增持”評級公司10月26日發(fā)布三季報，1-3Q2022實現(xiàn)營收5.0億元，同比-39%；歸母凈利潤0.7億元，同比-55%。公司短期業(yè)績與華聯(lián)城市中心的去化進度密切相關，長期轉型進程在恒裕入主后有所加快，但落地仍需觀察。我們維持2022-2024年EPS為0.28/0.32/0.36元的盈利預測?？杀裙酒骄?022PE(Wind一致預期)為12倍，考慮到實控人加速推進公司轉型的決心，我們認為公司合理2022PE為16倍，目標價4.48元(前值4.76元，基于17倍2022PE)，維持“增持”評級。風險提示：存量項目去化風險，轉型風險，舊改項目不確定性。報告發(fā)布日期：2022年10月26日點擊下載全文：華聯(lián)控股(000036CH,增持):整售取得突破，或將大幅增厚Q4業(yè)績龍湖集團1H22：業(yè)績彰顯韌性；維持“買入”(960HK)公司于8月26日發(fā)布中報業(yè)績：1H22營收同比+56%至948億元，核心歸母凈利潤同比+6%至66億元，毛利率同比-6.4pct至21.3%?？紤]結轉情況，我們下調收入和毛利率假設，調整公司2022-2024EEPS至4.38/4.69/5.18元(前值：4.38/4.89/5.70)?？杀裙?022EPE均值為6.6倍(Wind一致預期)，考慮公司財務表現(xiàn)優(yōu)秀，短期無公開市場償債壓力，且經(jīng)營性業(yè)務持續(xù)貢獻穩(wěn)定現(xiàn)金流，我們認為公司合理2022EPE為8倍，調整目標價至40.02港幣(前值：53.76港幣)，維持“買入”評級。風險提示：1)疫情影響業(yè)務開展；2)行業(yè)下行削弱公司融資能力；3)銷售增速和非開發(fā)業(yè)務發(fā)展不及預期。報告發(fā)布日期：2022年08月30日點擊下載全文：龍湖集團(960HK,買入):民企信用標桿，業(yè)績穩(wěn)中有進華潤置地1H22：業(yè)績穩(wěn)??；維持“買入”(1109HK)公司于8月31日發(fā)布中報業(yè)績：1H22營收同比-1%至729億元，核心凈利潤同比+2%至102億元，毛利率同比-4.4pct至26.9%?？紤]地產(chǎn)行業(yè)下行及疫情防控對公司經(jīng)營的影響，我們下調營收和毛利率的假設，調整2022-2024年EPS預測至4.69/5.18/5.88元(前值：5.00/5.69/6.59元)?？杀裙?022EPE均值為6.9倍(Wind一致預期)，考慮公司公司強大的不動產(chǎn)經(jīng)營能力和融資優(yōu)勢，我們認為公司合理2022EPE為8.3倍，維持目標價為44.29港幣(前值：55.56港幣)，維持“買入”評級。風險提示：1)疫情影響業(yè)務開展，尤其是經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務；2)盈利能力和銷售增速不及預期。報告發(fā)布日期：2022年09月02日點擊下載全文：華潤置地(1109HK,買入):行業(yè)排名提升，經(jīng)營業(yè)務穩(wěn)健增長中國海外發(fā)展1H22：逆境下業(yè)績韌性盡顯；維持“買入”(688HK)公司于8月24日發(fā)布中報業(yè)績：1H22營收同比-4%至1038億，歸母凈利潤同比-19%至167億，毛利率同比-5.1pct至23.5%?？紤]結轉情況，我們下調收入和毛利率假設，調整公司2022-2024EEPS至3.49/3.64/4.22元(前值為3.69/4.21/4.93元)?？杀裙酒骄?022EPE均值為5.8倍(Wind一致預期)，考慮公司目前財務狀況良好，在逆境下業(yè)績韌性盡顯且拿地積極，疊加非房開業(yè)務保持增長軌跡，我們認為公司合理2022EPE為7.0倍，對應目標價調整至28.00港幣(前值：36.44港幣)，維持“買入”評級。風險提示：1)疫情影響業(yè)務開展，尤其是經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務；2)盈利能力和銷售增速不及預期。報告發(fā)布日期：2022年08月26日點擊下載全文：中國海外發(fā)展(688HK,買入):穩(wěn)健均好，維持積極拿地強度萬物云空間科技服務領軍者，首次覆蓋給予“買入”評級(2602HK)公司作為物管領軍企業(yè)之一，力求通過獨特的“蝶城”模式探索服務品質和成本的平衡，有望在重點街道形成較高的競爭壁壘，甚至通過產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)革新我國物管的作業(yè)模式。全業(yè)態(tài)布局和全渠道拓展能力、已經(jīng)成型的“空間科技服務”能力、充裕的內生現(xiàn)金流和募集資金是公司達成戰(zhàn)略目標的三大保障。我們預計公司2022-2024年EPS為1.62/2.18/2.99元，可比公司2023PE平均為16倍，考慮到公司的行業(yè)領軍地位和全面的綜合能力，我們認為公司合理2023PE為24(剔除收并購攤銷影響為21倍)，目標價56.87次覆蓋給予“買入”評級。風險提示：疫情帶來的經(jīng)營風險，關聯(lián)房企支持減弱的風險，“蝶城”推進、收并購項目經(jīng)營表現(xiàn)、科技板塊和業(yè)主增值服務發(fā)展不及預期。報告發(fā)布日期：2022年11月10日點擊下載全文：萬物云(2602HK,買入):科技重塑萬物，服務羽化成蝶中海物業(yè)22H1業(yè)績取得較高同比增速，維持“買入”評級(2669HK)公司8月31日發(fā)布半年報，持續(xù)兌現(xiàn)十四五期間歸母凈利潤CAGR超過30%的業(yè)績指引：22H1實現(xiàn)營收58.1億港幣，同比+35%；歸母凈利潤5.2億港幣，同比+33%。我們預計公司2022/2023/2024年EPS為0.40/0.52/0.68港幣(前值0.41/0.54/0.72港幣)，可比公司平均2022年預測PE為26倍(Wind一致預期)，考慮到公司市拓快速成長，我們預測的業(yè)績增速較高(22-24年歸母凈利潤CAGR31%vs可比公司28%)，我們認為公司合理2022EPE為34倍，目標價13.60港幣(前值13.53港幣，基于33倍2022EPE)，維持“買入”評級。風險提示：疫情帶來的經(jīng)營風險，關聯(lián)房企支持減弱，市拓規(guī)模和盈利能力下行風險，社區(qū)增值服務不及預期。報告發(fā)布日期：2022年09月01日點擊下載全文：中海物業(yè)(2669HK,買入):持續(xù)兌現(xiàn)承諾，市拓能力快速提升保利物業(yè)穩(wěn)健前行的央企物管龍頭，維持“買入”評級(6049HK)公司8月29日發(fā)布半年報，22H1實現(xiàn)營收64.5億元，同比+25%；歸母凈利潤6.3億元，同比+28%。我們預計公司22-24年EPS為2.00/2.52/3.18元(前值2.00/2.54/3.26元)，可比公司平均2022年預測PE為25倍(Wind一致預期)，考慮到公司穩(wěn)健的業(yè)績和拓展表現(xiàn)，以及優(yōu)秀的社區(qū)增值服務能力，我們認為公司合理2022EPE為31倍，目標價70.36港幣(前值73.86港幣，基于30倍2022EPE)，維持“買入”評級。風險提示：疫情帶來的經(jīng)營風險，關聯(lián)房企支持減弱，盈利能力下行，社區(qū)增值服務不及預期。報告發(fā)布日期：2022年08月30日 點擊下載全文：保利物業(yè)(6049HK,買入):業(yè)績穩(wěn)健增長，非住宅市拓持續(xù)發(fā)力產(chǎn)股票名稱招商積余(001914CH)最新觀點央企非住宅物管龍頭，維持“買入”評級公司10月25日發(fā)布三季報，1-3Q2022實現(xiàn)營收91.8億元，同比+21%；歸母凈利潤4.7億元，同比+24%；扣非歸母凈利潤3.8億元，同比+11%。我們維持22-24年EPS為0.65、0.81、1.02元的盈利預測?？杀裙?2年平均PE為20倍(Wind一致預期)，我們認為公司輕重資產(chǎn)分離、收并購等重點工作持續(xù)取得進展，央企背景在當前環(huán)境下更具優(yōu)勢，非住宅競爭壁壘突出，合理22PE估值水平為30倍，目標價19.50元(前值21.45元，基于33倍22PE)，維持“買入”評級。風險提示：疫情擾動，房地產(chǎn)市場下行，盈利能力下行，輕重資產(chǎn)分離不及預期，整合不及預期。報告發(fā)布日期：2022年10月26日點擊下載全文：招商積余(001914CH,買入):Q3再受減租拖累，物管繼續(xù)提質增效資料來源：Bloomberg，華泰研究預測公司公告日期具體內容2022-12-132022年第一次臨時股東大會文件鏈接：/pdf_finchina/CNSESZ_STOCK\2022\2022-12\2022-12-13\8721555.pdf2022-12-13關于行使“21萬科01”發(fā)行人贖回選擇權的第一次提示性公告鏈接：/pdf_finchina/CNSESZ_STOCK\2022\2022-12\2022-12-13\8721299.pdf2022-12-13關于行使“21萬科01”公司債券發(fā)行人贖回選擇權的公告鏈接：/pdf_finchina/CNSESZ_STOCK\2022\2022-12\2022-12-13\8721298.pdf2022-12-12關于參加2022年第一次臨時股東大會相關注意事項的提示性公告鏈接：/pdf_finchina/CNSESZ_STOCK\2022\2022-12\2022-12-12\8719279.pdf2022-12-16關于“18僑城02”票面利率調整及投資者回售實施辦法的第一次公告鏈接：/pdf_finchina/CNSESZ_STOCK\2022\2022-12\2022-12-16\8732376.pdf2022-12-152022年11月主要業(yè)務經(jīng)營情況公告鏈接：/pdf_finchina/CNSESZ_STOCK\2022\2022-12\2022-12-15\8728433.pdf2022-12-14關于擬下調“18僑城02”公司債券票面利率的公告鏈接：/pdf_finchina/CNSESZ_STOCK\2022\2022-12\2022-12-14\8725087.pdf金融街2022-12-14公司債券(21金街06)2022年付息公告鏈接：/pdf_finchina/CNSESZ_STOCK\2022\2022-12\2022-12-14\8724152.pdf2022-12-14公司債券(21金街07)2022年付息公告鏈接：/pdf_finchina/CNSESZ_STOCK\2022\2022-12\2022-12-14\8724162.pdf中交地產(chǎn)2022-12-17關于為項目公司提供擔保進展情況的公告鏈接：/pdf_finchina/CNSESZ_STOCK\2022\2022-12\2022-12-17\8734039.pdf2022-12-17關于開展應收賬款保理業(yè)務的公告鏈接：/pdf_finchina/CNSESZ_STOCK\2022\2022-12\2022-12-17\8734040.pdf2022-12-17關于十四五戰(zhàn)略規(guī)劃的公告鏈接：/pdf_finchina/CNSESZ_STOCK\2022\2022-12\2022-12-17\8734043.pdf2022-12-17獨立董事事前認可意見鏈接：/pdf_finchina/CNSESZ_STOCK\2022\2022-12\2022-12-17\8734041.pdf2022-12-17獨立董事意見鏈接：/pdf_finchina/CNSESZ_STOCK\2022\2022-12\2022-12-17\8734044.pdf2022-12-17關于召開2023年第一次臨時股東大會的公告鏈接：/pdf_finchina/CNSESZ_STOCK\2022\2022-12\2022-12-17\8734038.pdf2022-12-17關于與關聯(lián)方共同對項目公司減資的關聯(lián)交易公告鏈接：/pdf_finchina/CNSESZ_STOCK\2022\2022-12\2022-12-17\8734037.pdf2022-12-152022年面向專業(yè)投資者公開發(fā)行公司債券更名公告鏈接：/pdf_finchina/CNSESZ_STOCK\2022\2022-12\2022-12-15\8732196.pdf2022-12-152022年面向專業(yè)投資者公開發(fā)行公司債券(第一期)信用評級報告鏈接：/pdf_finchina/CNSESZ_STOCK\2022\2022-12\2022-12-15\8732195.pdf2022-12-152022年面向專業(yè)投資者公開發(fā)行公司債券(第一期)募集說明書鏈接：/pdf_finchina/CNSESZ_STOCK\2022\2022-12\2022-12-15\8732197.pdf2022-12-152022年面向專業(yè)投資者公開發(fā)行公司債券(第一期)發(fā)行公告鏈接：/pdf_finchina/CNSESZ_STOCK\2022\2022-12\2022-12-15\8732193.pdf2022-12-152022年面向專業(yè)投資者公開發(fā)行公司債券(第一期)募集說明書摘要鏈接：/pdf_finchina/CNSESZ_STOCK\2022\2022-12\2022-12-15\8732194.pdf2022-12-14關于為項目公司提供擔保進展情況的公告鏈接：/pdf_finchina/CNSESZ_STOCK\2022\2022-12\2022-12-14\8724826.pdf2022-12-14關于為項目公司提供財務資助進展情況的公告鏈接：/pdf_finchina/CNSESZ_STOCK\2022\2022-12\2022-12-14\8724827.pdf產(chǎn)公司招商蛇口公告日期2022-12-17具體內容關于發(fā)行股份購買資產(chǎn)并募集配套資金暨關聯(lián)交易事項的一般風險提示暨股票復牌公告鏈接：/pdf_finchina/CNSESZ_STOCK\2022\2022-12\2022-12-17\8735299.pdf2022-2022-12-152022年面向專業(yè)投資者公開發(fā)行公司債券(第五期)發(fā)行結果公告鏈接：/pdf_finchina/CNSESZ_STOCK\2022\2022-12\2022-12-15\8727898.pdf2022-12-12關于延長招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司2022年面向專業(yè)投資者公開發(fā)行公司債券(第五期)簿記建檔時間的公告2鏈接：/pdf_finchina/CNSESZ_STOCK\2022\2022-12\2022-12-12\8722919.pdf2022-2022-12-122022年面向專業(yè)投資者公開發(fā)行公司債券(第五期)票面利率公告鏈接：/pdf_finchina/CNSESZ_STOCK\2022\2022-12\2022-12-12\8723320.pdf2022-12-12關于延長招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司2022年面向專業(yè)投資者公開發(fā)行公司債券(第五期)簿記建檔時間的公告鏈接：/pdf_finchina/CNSESZ_STOCK\2022\2022-12\2022-12-12\8722448.pdf城城建發(fā)展2022-12-142022年第三次臨時股東大會法律意見書鏈接：/pdf_finchina/CNSESH_STOCK\2022\2022-12\2022-12-14\8726393.pdf2022-12-14關于為北京兆城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供擔保的公告鏈接：/pdf_finchina/CNSESH_STOCK\2022\2022-12\2022-12-14\8726396.pdf20222022-12-14關于設立合資公司參與北京市昌平區(qū)生命科學園項目合作開發(fā)的公告鏈接：/pdf_finchina/CNSESH_STOCK\2022\2022-12\2022-12-14\8726391.pdf2022-12-14信息披露事務管理制度鏈接：/pdf_finchina/CNSESH_STOCK\2022\2022-12\2022-12-14\8726395.pdf2022-2022-12-142022年第三次臨時股東大會決議公告鏈接：/pdf_finchina/CNSESH_STOCK\2022\2022-12\2022-12-14\8726392.pdf2022-12-14內幕信息知情人登記管理制度鏈接：/pdf_finchina/CNSESH_STOCK\2022\2022-12\2022-12-14\8726389.pdf20222022-12-14兆城公司的基本情況和最近一期的財務報表鏈接：/pdf_finchina/CNSESH_STOCK\2022\2022-12\2022-12-14\8726390.pdf2022-12-14第八屆董事會第二十四次會議決議公告鏈接：/pdf_finchina/CNSESH_STOCK\2022\2022-12\2022-12-14\8726394.pdf華華發(fā)股份2022-12-162022年第六次臨時股東大會文件鏈接：/pdf_finchina/CNSESH_STOCK\2022\2022-12\2022-12-16\8730903.pdf2022-12-13廣東恒益律師事務所關于珠海華發(fā)實業(yè)股份有限公司2022年度第五次臨時股東大會的法律意見書鏈接：/pdf_finchina/CNSESH_STOCK\2022\2022-12\2022-12-13\8720994.pdf2022-2022-12-132022年第五次臨時股東大會決議公告鏈接：/pdf_finchina/CNSESH_STOCK\2022\2022-12\2022-12-13\8720993.pdf金地集團2022-12-16董事會秘書工作制度(2022年12月修訂)鏈接：/pdf_finchina/CNSESH_STOCK\2022\2022-12\2022-12-16\8732120.pdf2022-2022-12-16信息披露事務管理制度(2022年12月修訂)鏈接：/pdf_finchina/CNSESH_STOCK\2022\2022-12\2022-12-16\8732128.pdf2022-12-16董事會審計委員會年度審計工作規(guī)程(2022年12月修訂)鏈接：/pdf_finchina/CNSESH_STOCK\2022\2022-12\2022-12-16\8732124.pdf20222022-12-16總裁工作細則(2022年12月修訂)鏈接：/pdf_finchina/CNSESH_STOCK\2022\2022-12\2022-12-16\8732119.pdf2022-12-16募集資金管理辦法(2022年12月修訂)鏈接：/pdf_finchina/CNSESH_STOCK\2022\2022-12\2022-12-16\8732125.pdf2022-2022-12-16信息披露暫緩與豁免業(yè)務管理制度(2022年12月修訂)鏈接：/pdf_finchina/CNSESH_STOCK\2022\2022-12\2022-12-16\8732121.pdf2022-12-16董事會戰(zhàn)略委員會工作制度(2022年12月修訂)鏈接：/pdf_finchina/CNSESH_STOCK\2022\2022-12\2022-12-16\8732129.pdf2022-2022-12-16年報信息披露重大差錯責任追究制度(2022年12月修訂)鏈接：/pdf_finchina/CNSESH_STOCK\2022\2022-12\2022-12-16\8732122.pdf2022-12-16董事會薪酬與考核委員會工作制度(2022年12月修訂)鏈接：/pdf_finchina/CNSESH_STOCK\2022\2022-12\2022-12-16\8732130.pdf22022-12-16董事會審計委員會工作制度(2022年12月修訂)鏈接：/pdf_finchina/CNSESH_STOCK\2022\2022-12\2022-12-16\8732131.pdf2022-12-16內幕信息知情人登記管理制度(2022年12月修訂)鏈接：/pdf_finchina/CNSESH_STOCK\2022\2022-12\2022-12-16\8732127.pdf22022-12-16獨立董事年度報告工作制度(2022年12月修訂)鏈接：/pdf_finchina/CNSESH_STOCK\2022\2022-12\2022-12-16\8732123.pdf2022-12-16投資者關系管理制度(2022年12月修訂)鏈接：/pdf_finchina/CNSESH_STOCK\2022\2022-12\2022-12-16\8732126.pdf22022-12-16第九屆董事會第四十次會議決議公告 鏈接：/pdf_finchina/CNSESH_STOCK\2022\2022-12\2022-12-16\8732132.pdf公司公告日期2022-12-13具體內容2022年第一次臨時股東大會法律意見書鏈接：/pdf_finchina/CNSESH_STOCK\2022\2022-12\2022-12-13\8721779.pdf2022-12-132022年第一次臨時股東大會決議公告鏈接：/pdf_finchina/CNSESH_STOCK\2022\2022-12\2022-12-13\8721780.pdf新城控股2022-12-14關于公司股東股份質押及部分股份解除質押的公告鏈接：/pdf_finchina/CNSESH_STOCK\2022\2022-12\2022-12-14\8724263.pdf2022-12-132022年11月份經(jīng)營簡報鏈接：/pdf_finchina/CNSESH_STOCK\2022\2022-12\2022-12-13\8720407.pdf中新集團2022-12-15中信證券股份有限公司關于中新蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)集團股份有限公司首次公開發(fā)行限售股上市流通事項的核查意見鏈接：/pdf_finchina/CNSESH_STOCK\2022\2022-12\2022-12-15\8727381.pdf2022-12-15首次公開發(fā)行限售股上市流通公告鏈接：/pdf_finchina/CNSESH_STOCK\2022\2022-12\2022-12-15\8727380.pdf2022-12-14關于參與投資東莞市架橋四期先進制造投資合伙企業(yè)(有限合伙)的進展公告鏈接：/pdf_finchina/CNSESH_STOCK\2022\2022-12\2022-12-14\8724009.pdf2022-12-14關于參與投資蘇州古玉鼎若股權投資合伙企業(yè)(有限合伙)的進展公告鏈接：/pdffinchina/CNSESHSTOCK\2022\2022-12\2022-12-14\8724008.pdf資料來源：財匯資訊、華泰研究提示疫情發(fā)展不確定性：海外疫情蔓延、國內疫情反復、病毒變異的可能等因素使得疫情發(fā)展存在不確定性。行業(yè)政策風險：宏觀流動性的變化，因城施策的調控政策，土地、金融、財稅、住房制度等相關領域政策存在不確定性。行業(yè)下行風險：房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模高峰可能已經(jīng)過去，若宏觀流動性和調控政策未出現(xiàn)較大力度放松，部分區(qū)域銷售、拿地、新開工、投資等關鍵指標存在下行風險。部分房企經(jīng)營風險：房地產(chǎn)金融政策難以大幅放松，以及銷售下行造成回款減少，都可能導致部分房企資金鏈面臨更大壓力，不排除部分房企出現(xiàn)經(jīng)營困難等問題。產(chǎn)分析師聲明本人，陳慎、劉璐、林正衡，茲證明本報告所表達的觀點準確地反映了分析師對標的證券或發(fā)行人的個人意見；彼以往、現(xiàn)在或未來并無就其研究報告所提供的具體建議或所表迖的意見直接或間接收取任何報酬。一般聲明及披露本報告由華泰證券股份有限公司(已具備中國證監(jiān)會批準的證券投資咨詢業(yè)務資格，以下簡稱“本公司”)制作。本報告所載資料是僅供接收人的嚴格保密資料。本報告僅供本公司及其客戶和其關聯(lián)機構使用。本公司不因接收人收到本報告而視其為客戶。本報告基于本公司認為可靠的、已公開的信息編制，但本公司及其關聯(lián)機構(以下統(tǒng)稱為“華泰”)對該等信息的準確性及完整性不作任何保證。本報告所載的意見、評估及預測僅反映報告發(fā)布當日的觀點和判斷。在不同時期，華泰可能會發(fā)出與本報告所載意見、評估及預測不一致的研究報告。同時，本報告所指的證券或投資標的的價格、價值及投資收入可能會波動。以往表現(xiàn)并不能指引未來，未來回報并不能得到保證，并存在損失本金的可能。華泰不保證本報告所含信息保持在最新狀態(tài)。華泰對本報告所含信息可在不發(fā)出通知的情形下做出修改，投資者應當自行關注相應的更新或修改。本公司不是FINRA的注冊會員，其研究分析師亦沒有注冊為FINRA的研究分析師/不具有FINRA分析師的注冊資華泰力求報告內容客觀、公正，但本報告所載的觀點、結論和建議僅供參考，不構成購買或出售所述證券的要約或招攬。該等觀點、建議并未考慮到個別投資者的具體投資目的、財務狀況以及特定需求，在任何時候均不構成對客戶私人投資建議。投資者應當充分考慮自身特定狀況，并完整理解和使用本報告內容，不應視本報告為做出投資決策的唯一因素。對依據(jù)或者使用本報告所造成的一切后果，華泰及作者均不承擔任何法律責任。任何形式的分享證券投資收益或者分擔證券投資損失的書面或口頭承諾均為無效。除非另行說明，本報告中所引用的關于業(yè)績的數(shù)據(jù)代表過往表現(xiàn)，過往的業(yè)績表現(xiàn)不應作為日后回報的預示。華泰不承諾也不保證任何預示的回報會得以實現(xiàn)，分析中所做的預測可能是基于相應的假設，任何假設的變化可能會顯著影響所預測的回報。華泰及作者在自身所知情的范圍內，與本報告所指的證券或投資標的不存在法律禁止的利害關系。在法律許可的情況下，華泰可能會持有報告中提到的公司所發(fā)行的證券頭寸并進行交易，為該公司提供投資銀行、財務顧問或者金融產(chǎn)品等相關服務或向該公司招攬業(yè)務。華泰的銷售人員、交易人員或其他專業(yè)人士可能會依據(jù)不同假設和標準、采用不同的分析方法而口頭或書面發(fā)表與本報告意見及建議不一致的市場評論和/或交易觀點。華泰沒有將此意見及建議向報告所有接收者進行更新的義務。華泰的資產(chǎn)管理部門、自營部門以及其他投資業(yè)務部門可能獨立做出與本報告中的意見或建議不一致的投資決策。投資者應當考慮到華泰及/或其相關人員可能存在影響本報告觀點客觀性的潛在利益沖突。投資者請勿將本報告視為投資或其他決定的唯一信賴依據(jù)。有關該方面的具體披