零售商圈要點課件

洛陽師范學院商學院第四章零售商圈與選址洛陽師范學院商學院第四章零售商圈與選址在零售業(yè)經(jīng)營要素中，我們往往將店址視為企業(yè)經(jīng)營最重要的因素之一零售業(yè)是典型的“地利性”產(chǎn)業(yè)大型零售連鎖集團對選址很重視,占到開店成功因素的50%洛陽師范學院在零售業(yè)經(jīng)營要素中，我們往往將店址視為企業(yè)經(jīng)營最重要的因素之第一節(jié)商圈分析一、零售商圈定義商圈是指商店吸引顧客的地理區(qū)域，即來店顧客所居住的地理范圍。它是以商店為中心，向四周擴展所構成的一個輻射范圍。洛陽師范學院第一節(jié)商圈分析一、零售商圈定義洛陽師范學院邊緣商圈次要商圈

主要商圈5%55-70%15-25%邊緣商圈次要商圈1、核心商圈（核心交易區(qū)域）——商店總顧客量的55%-70%在此居住。最接近零售商店，顧客的購貨量最高，國外一般是3-5英里或少于10分鐘車程。2、次級商圈（二級交易區(qū)域）

——總顧客的15%-25%在此居住，該區(qū)域通常位于鄰近核心交易區(qū)域。國外一般延伸到7英里，15分鐘車程。3、邊緣商圈（三級交易區(qū)域）——偶爾在零售商店購物的顧客的地理區(qū)域。國外一般從大都市市場延伸15英里，從小城鎮(zhèn)市場延伸50英里。洛陽師范學院1、核心商圈（核心交易區(qū)域）洛陽師范學院二、商圈的影響因素1、商店業(yè)態(tài)：一般來說，百貨商場、專業(yè)店、專賣店及無店鋪業(yè)態(tài)的商圈相對較大，其次是大型超市和超市，食雜店與便利店最小2、商店規(guī)模：商店規(guī)模越大，其市場吸引力越強，就越有利于擴大其銷售范圍，當然，商店的規(guī)模與其商圈的范圍并不一定成比例增長3、經(jīng)營商品的種類：一般來說，經(jīng)營日用品的商店商圈較小，經(jīng)營選擇性、技術性強，需提供售后服務的商品以及滿足特殊需要的商品的商店商圈較大洛陽師范學院二、商圈的影響因素洛陽師范學院4、商店經(jīng)營水平、信譽以及促銷策略經(jīng)營水平高，信譽好的商店商圈較大，促銷手段可能擴大商圈的邊際范圍5、競爭對手的位置：兩家競爭的商店相距有一段路程，而潛在顧客又居于其間，則兩家商店的商圈都會縮小“群體競爭效應”（“扎堆效應”）也可能使商圈擴大6、交通狀況：交通條件便利，會擴大商圈范圍，反之則會縮小商圈范圍洛陽師范學院4、商店經(jīng)營水平、信譽以及促銷策略洛陽師范學院三、商圈分析商圈分析是指經(jīng)營者對商店商圈的構成情況、特點、范圍以及影響商圈規(guī)模變化趨勢的因素，通過實地調(diào)查劃定，進行研究分析，作為選擇店址、制定或調(diào)整經(jīng)營方針與策略的依據(jù)。商圈分析的意義商圈分析是新開商店合理選址的前提商圈分析有助于制定目標市場與經(jīng)營方針商圈分析有助于制定競爭與市場開拓策略商圈分析有助于預測商店經(jīng)濟效益商圈分析有助于為開設分店和連鎖店提供參考洛陽師范學院三、商圈分析洛陽師范學院四、商圈分析的內(nèi)容1.人口統(tǒng)計分析2.客流量分析3.顧客分析4.商圈內(nèi)購買力分析購買力指數(shù)＝A×50％＋B×30％＋C×20％A：商圈內(nèi)可支配收入總和（收入中扣除各種所得稅、償還貸款、各種保險費和不動產(chǎn)消費）B：商圈內(nèi)前一年的零售總額C：具有購買力的人口數(shù)量洛陽師范學院四、商圈分析的內(nèi)容洛陽師范學院5.其它環(huán)境分析(地理因素、區(qū)域性質(zhì)、交通狀況、地形特點、供貨來源等）6、自身分析7、競爭程度商圈飽和度——判斷某個地區(qū)商業(yè)競爭激烈程度的指標商圈飽和指數(shù)（IRS）＝———IRS:某地區(qū)某類商品飽和指數(shù)H：某地區(qū)購買某類商品的潛在顧客人數(shù)RE：某地區(qū)每一顧客購買該類商品的平均購買額RF：某地區(qū)經(jīng)營同類商品商店營業(yè)總面積洛陽師范學院H×RE

RF

5.其它環(huán)境分析(地理因素、區(qū)域性質(zhì)、交通狀況、地形特點、供第二節(jié)商圈的劃定方法一、利用電腦模型幫助分析、確定商圈用得較多的有類推模型、回歸模型、引力模型類推模型：用該地區(qū)現(xiàn)有商店的銷售額、新店可能達到的市場份額預測未來新店銷售額回歸模型：研究新店未來的銷售額與所在地區(qū)各種變量之間的關系，從而預測未來銷售額引力模型：主要考慮商店與顧客之間的距離，商店與競爭者之間的距離，從而估算商圈大小洛陽師范學院第二節(jié)商圈的劃定方法一、利用電腦模型幫助分析、確定商圈洛陽地理信息系統(tǒng)

GIS（Geographicinformationsystem）

GIS是將計算機硬件、軟件、地理數(shù)據(jù)以及系統(tǒng)管理人員組織而成的，對任一形式的地理信息進行高效獲取、存儲、更新、操作、分析及顯示的集成零售企業(yè)選址過程中影響預期不確定性的兩個主要因素：一是數(shù)據(jù)收集不完整；一是分析方法不正確。應用GIS技術可以很好地解決上述問題

地理信息系統(tǒng)GIS（Geographicinformat例：福州某大型綜合超市商圈的確定理論商圈——同心圓商圈例：福州某大型綜合超市商圈的確定理論商圈——同心圓商圈現(xiàn)實中的同心圓商圈三個同心圓的半徑分別為1.5公里、3公里和5公里現(xiàn)實中的同心圓商圈三個同心圓的半徑分別為1.5公里、3公里和

現(xiàn)實中的同心多邊形商圈現(xiàn)實中的同心多邊形商圈現(xiàn)實中的不規(guī)則多邊形商圈

現(xiàn)實中的不規(guī)則多邊形商圈真實的商圈

真實的商圈綜合考慮了消費者、地理、交通路網(wǎng)、公共交通體系和競爭對手的分布等各因素真實的商圈真實的商圈綜合考慮了消費者、地理、交通路網(wǎng)、公共二、利用數(shù)學方法分析商圈1、雷利法則：零售引力法則雷利認為，商圈規(guī)模由于人口的多少和距離商店的遠近而有所不同，商店的吸引力是由兩方面發(fā)揮作用的基本內(nèi)容：在兩個城鎮(zhèn)之間設立一個中介點，顧客在此中介點可能前往任何一個城鎮(zhèn)購買，即在這一中介點上，兩城鎮(zhèn)商店對此地居民的吸引力完全相同，這一地點到兩城鎮(zhèn)商店的距離即是兩商店吸引顧客的地理區(qū)域洛陽師范學院二、利用數(shù)學方法分析商圈洛陽師范學院雷利法則

Dab=______d______1+(Pb/Pa)1/2Dab：表示A城鎮(zhèn)商圈的限度（中介點到A城鎮(zhèn)的里程數(shù)）Pa：表示A城鎮(zhèn)人口Pb：表示B城鎮(zhèn)人口d：表示城鎮(zhèn)A和B的里程距離雷利法則Dab=______d______雷利法則例：A城鎮(zhèn)人口9萬人，B城鎮(zhèn)人口1萬人，A距B20公里。代入公式得：Dab＝20/〔1+（1/9）1/2〕＝15（公里）Dba＝20/〔1+（9/1）1/2〕＝5（公里）ABP15公里5公里雷利法則例：A城鎮(zhèn)人口9萬人，B城鎮(zhèn)人口1萬人，A距B20公21

例：假設城市A有15萬人，城市B有8萬人，兩個城市的距離為30公里，那么，兩個城市的商圈各是多少？城市A的商圈：（公里）雷利法則21（公里）雷利法則22城市B的商圈Dab＞Dba雷利法則揭示：大城市的吸引力要大于小城市的吸引力?；蛘撸蟪鞘械纳倘σ笥谛〕鞘械纳倘?。雷利法則22城市B的商圈Dab＞Dba雷利法在雷利法則那里，是以城市人口都具有購買力，人口多的城市更具有吸引力為前提而進行計算的。然而，實際上會有許多的因素交織在一起來決定商圈的大小的。這些法則并非必定與實際調(diào)查的結果相符。”因此，在研究商圈分階點時，萊利法則只能作為一種參考，并非準確的依據(jù)。在雷利法則那里，是以城市人口都具有購買力，人口多的城市更具有2、零售飽和理論通過計算零售飽和指數(shù)來測定商圈的大小，進而確定某一地區(qū)零售店鋪不足還是過多，以及是否能夠開設店鋪的理論。計算公式：C為某地區(qū)購買某類商品的潛在顧客數(shù)；RE為某地區(qū)每一顧客平均購買額；RF為某地區(qū)經(jīng)營同類商品的店鋪營業(yè)總面積；IRS為某地區(qū)某類商品零售飽和指數(shù)。2、零售飽和理論25例：現(xiàn)有A、B、C三個地區(qū)，根據(jù)相關資料計算各地區(qū)的零售飽和指數(shù)。項目A地B地C地潛在顧客數(shù)（萬人）15108每一顧客平均購買額240200150同類店鋪營業(yè)面積350003000025000零售飽和理論25例：現(xiàn)有A、B、C三個地區(qū)，根據(jù)相關資料計算26A地區(qū)：B地區(qū)：C地區(qū)：零售飽和理論26B地區(qū)：C地區(qū)：零售飽和理論3、赫夫法則一個店鋪的商圈取決于店鋪對顧客的吸引力，而店鋪在一個地區(qū)對顧客的吸引力是可以測量的；這個吸引力主要取決于兩個因素，即店鋪的規(guī)模和店鋪與顧客的距離。計算公式：Aij為店鋪j對顧客I的吸引力；Sj為店鋪的規(guī)模;Dij為顧客I到店鋪j的距離和花費的時間;a為顧客對店鋪規(guī)模的敏感性參數(shù);b為顧客對距離或花費時間的敏感性參數(shù)。洛陽師范學院3、赫夫法則洛陽師范學院赫夫法則洛陽師范學院Pij＝店鋪j對顧客的吸引力該地區(qū)所有同類店鋪對顧客的吸引力之和赫夫法則洛陽師范學院Pij＝店鋪j對顧客的吸引力該地區(qū)所有同假如一個顧客有機會在3個店鋪中任何一個店鋪購物，這3個店鋪的規(guī)模及與這個顧客居住地的距離如下：（假設a=1,b=2）洛陽師范學院項目A店鋪B店鋪C店鋪店鋪規(guī)模（平方米）600080005000店鋪與顧客的距離（公里）473赫夫法則假如一個顧客有機會在3個店鋪中任何一個店鋪購物，這3個店鋪的30解：根據(jù)公式：A店鋪的吸引力B店鋪的吸引力=C店鋪的吸引力=赫夫法則30解：根據(jù)公式：A店鋪的吸31

∑Aij=375+163.3+555.56=1093.86顧客到A店鋪的可能性P=375/1093.86=0.343顧客到B店鋪的可能性P=163.3/1093.86=0.149顧客到C店鋪的可能性

P=555.56/1093.86=0.508赫夫法則31∑Aij=375+163.3+555.56顧客到A店案例二運作哈夫法則，分析消費者到3個超市購物的可能性某個消費者有機會在某城市的三家超級市場購物。這三家超級市場的經(jīng)營規(guī)模和該消費者到達各超市所需的時間：如果a=1，b=2，那么，這個消費者去每個超市的可能性各是多少？商店時間（分鐘）經(jīng)營規(guī)模（平方米）A309000B156000C252000案例二運作哈夫法則，分析消費者到3個超市購物的可能性根據(jù)哈夫的數(shù)學公式，計算可得：

9000/302去A超級市場的可能性Pa=—————————————=0.25×100%=25%9000/302+6000/152+2000/252

6000/152去B超級市場的可能性Pb=—————————————=0.67×100%=67%9000/302+6000/152+2000/2522000/302去C超級市場的可能性Pc=—————————————=0.08×100%=8%9000/302+6000/152+2000/252

根據(jù)哈夫模型，其他條件相同時，一家商店規(guī)模的經(jīng)營規(guī)模越大，可供選擇的商品越多，顧客去購物的可能性越大；與競爭店相比之下，距離該商店越遠，路上花費時間越長，顧客去的可能越小，商圈以及商圈的三個層次由此而形成的。根據(jù)哈夫的數(shù)學公式，計算可得：第三節(jié)商店位置的選擇一、商店選址的原則方便貨品運送有利于競爭有利于網(wǎng)店擴充洛陽師范學院第三節(jié)商店位置的選擇一、商店選址的原則洛陽師范學院洛陽師范學院店鋪位置選擇的地域商業(yè)活動頻度高的地域人口密度高的地區(qū)客流量大的地區(qū)交通便利的地區(qū)接近集客地同類商品集聚地不宜做店鋪的地區(qū)快速車道旁周圍居民少且缺乏增長的地區(qū)店鋪密度過大高層建筑物內(nèi)洛陽師范學院店鋪位商業(yè)活動頻度高的地域人口密度高的地區(qū)客流量二、店址類型1、孤立店優(yōu)勢：無競爭對手；租金較低；具有靈活性；開店費用低；能見度高；有選擇和擴大規(guī)模的潛力；有利于顧客一站式購物或便利購物。劣勢：如果商店規(guī)模不大，不易吸引遠方顧客，商圈較??；廣告費可能較高；在多數(shù)情況下，建筑不能租用而必須新建；通常情況下，顧客更愿意去多功能的商業(yè)中心區(qū)購物。洛陽師范學院二、店址類型洛陽師范學院2、自然形成的商業(yè)中心中心商業(yè)區(qū)（centralbusinessdistrict，CBD）是一座城市商業(yè)網(wǎng)點最密集的購物區(qū)，吸引著來自整個市區(qū)的消費者，包括所有階層的人。次級商業(yè)區(qū)（secondarybusinessdistrict，SBD）是分散在一座城市的多個繁華程度較低的購物區(qū)域，通常位于兩條主要街道的交叉路口。鄰里商業(yè)區(qū)（neighborhoodbusinessdistrict，NBD）是為了滿足住宅區(qū)居民購物和服務方便而自發(fā)形成的一個小型商業(yè)區(qū)，主要由若干小商店組成。專業(yè)一條街（string）是由若干經(jīng)營類似商品的商店聚集在一起形成的一條商業(yè)街。洛陽師范學院2、自然形成的商業(yè)中心洛陽師范學院3、經(jīng)規(guī)劃的購物中心優(yōu)勢：協(xié)調(diào)規(guī)劃，商品和服務品種組合合理，擁有完善的設施、寬敞的停車場、各具特色又統(tǒng)一規(guī)劃的購物中心形象，有較大的商圈，適合家庭購物及休閑。劣勢：這些地方通常租金較貴，營業(yè)管理易受限制，競爭也較激烈。洛陽師范學院3、經(jīng)規(guī)劃的購物中心洛陽師范學院三、位置選擇因素分析客流規(guī)律周邊商店聚集狀況競爭對手分析交通地理條件城市發(fā)展規(guī)劃周圍環(huán)境物業(yè)成本洛陽師范學院三、位置選擇因素分析洛陽師范學院四、選址程序與策略1、地區(qū)和商圈分析2、尋找可能的備選店址3、備選店址評價4、店址確定（選址策略）5、選址方案的實施和落實洛陽師范學院四、選址程序與策略洛陽師范學院選址策略自主式選址策略

跟隨競爭者選址策略如麥當勞與肯德基跟隨業(yè)態(tài)互補選址策略主要是“一條龍服務”體育場邊開運動服裝店搭車選址策略相互關系密切的企業(yè)結成戰(zhàn)略合作伙伴關系洛陽師范學院選址策略洛陽師范學院資料：根據(jù)人口數(shù)量的網(wǎng)點設置和業(yè)態(tài)業(yè)種選擇

按照國外的經(jīng)驗和我國城市發(fā)展的實踐，一般按照人口的數(shù)量規(guī)模和集聚程度進行零售商業(yè)和服務網(wǎng)點的配置：1.<5000以下居民

應設置小型超市、生鮮食品店、普通飲食店、書報亭、醫(yī)藥店、肉菜市場、服務類商店（如美容美發(fā)、照相沖印、洗衣家電鐘表及日用品維修、代理購票送票、影碟影帶出租等）等網(wǎng)點，滿足居民的日常需求。資料：根據(jù)人口數(shù)量的網(wǎng)點設置和業(yè)態(tài)業(yè)種選擇資料：根據(jù)人口數(shù)量的網(wǎng)點設置和業(yè)態(tài)業(yè)種選擇2.≥２萬居民

應增加設置中型超市、超值折扣店、各類專業(yè)店（如服裝店、醫(yī)藥店、家電店、書店等）等購物網(wǎng)點；餐飲店、咖啡屋等餐飲網(wǎng)點；影劇院、文體設施等文體娛樂場所。3.≥10萬居民

應增加設置大型超市、百貨商店、兒童游樂園、中大型書店、銀行、郵局等。

資料：根據(jù)人口數(shù)量的網(wǎng)點設置和業(yè)態(tài)業(yè)種選擇資料：根據(jù)人口數(shù)量的網(wǎng)點設置和業(yè)態(tài)業(yè)種選擇4.≥50萬居民應增加設置區(qū)域購物中心；超大型超市（貨倉式商場）；商業(yè)街；各類中高檔食肆酒樓、賓館酒店等餐飲住宿網(wǎng)點；圖書館、博物館、體育館、大型文體娛樂設施等文化、體育、娛樂場所。5.≥100萬居民

應增加設置大規(guī)模的購物中心，內(nèi)設有２個以上大型超市或百貨店、150個以上中型專賣店和專業(yè)店、30個以上餐飲店及20個以上室內(nèi)室外娛樂休閑場所；大型百貨商廈；高級酒店等。資料：根據(jù)人口數(shù)量的網(wǎng)點設置和業(yè)態(tài)業(yè)種選擇五、店址評估1、新店營業(yè)潛力：假設新開超級市場的商圈有三個層次，第一層次主要商圈內(nèi)的居民戶數(shù)為2000戶，第二層次即次要商圈內(nèi)的居民戶數(shù)為4000戶，第三層次邊際商圈內(nèi)的居民戶數(shù)為6000戶。若平均每戶居民每月去商店購買食品和日用品為500元，則：主要商圈居民支出總額：500×2000＝100（萬元）次要商圈居民支出總額:500×4000＝200（萬元）邊際商圈居民支出總額:500×6000＝300（萬元）洛陽師范學院五、店址評估洛陽師范學院據(jù)調(diào)查分析，新開超級市場的市場占有率在主要商圈為30%，在次要商圈為10%，在邊際商圈為5%，則：主要商圈購買力為：100×30%＝30（萬元）次要商圈購買力為:200×10%＝20（萬元）邊際商圈購買力為:300×5%＝15（萬元）該新店營業(yè)潛力可估計為：30＋20＋15＝65（萬元）洛陽師范學院據(jù)調(diào)查分析，新開超級市場的市場占有率在主要商圈為30%，在次2、開店投資于經(jīng)營費用預測開店前期投資預估開店后經(jīng)營費用預估3、損益平衡點分析洛陽師范學院2、開店投資于經(jīng)營費用預測洛陽師范學院洛陽師范學院商學院第四章零售商圈與選址洛陽師范學院商學院第四章零售商圈與選址在零售業(yè)經(jīng)營要素中，我們往往將店址視為企業(yè)經(jīng)營最重要的因素之一零售業(yè)是典型的“地利性”產(chǎn)業(yè)大型零售連鎖集團對選址很重視,占到開店成功因素的50%洛陽師范學院在零售業(yè)經(jīng)營要素中，我們往往將店址視為企業(yè)經(jīng)營最重要的因素之第一節(jié)商圈分析一、零售商圈定義商圈是指商店吸引顧客的地理區(qū)域，即來店顧客所居住的地理范圍。它是以商店為中心，向四周擴展所構成的一個輻射范圍。洛陽師范學院第一節(jié)商圈分析一、零售商圈定義洛陽師范學院邊緣商圈次要商圈

主要商圈5%55-70%15-25%邊緣商圈次要商圈1、核心商圈（核心交易區(qū)域）——商店總顧客量的55%-70%在此居住。最接近零售商店，顧客的購貨量最高，國外一般是3-5英里或少于10分鐘車程。2、次級商圈（二級交易區(qū)域）

——總顧客的15%-25%在此居住，該區(qū)域通常位于鄰近核心交易區(qū)域。國外一般延伸到7英里，15分鐘車程。3、邊緣商圈（三級交易區(qū)域）——偶爾在零售商店購物的顧客的地理區(qū)域。國外一般從大都市市場延伸15英里，從小城鎮(zhèn)市場延伸50英里。洛陽師范學院1、核心商圈（核心交易區(qū)域）洛陽師范學院二、商圈的影響因素1、商店業(yè)態(tài)：一般來說，百貨商場、專業(yè)店、專賣店及無店鋪業(yè)態(tài)的商圈相對較大，其次是大型超市和超市，食雜店與便利店最小2、商店規(guī)模：商店規(guī)模越大，其市場吸引力越強，就越有利于擴大其銷售范圍，當然，商店的規(guī)模與其商圈的范圍并不一定成比例增長3、經(jīng)營商品的種類：一般來說，經(jīng)營日用品的商店商圈較小，經(jīng)營選擇性、技術性強，需提供售后服務的商品以及滿足特殊需要的商品的商店商圈較大洛陽師范學院二、商圈的影響因素洛陽師范學院4、商店經(jīng)營水平、信譽以及促銷策略經(jīng)營水平高，信譽好的商店商圈較大，促銷手段可能擴大商圈的邊際范圍5、競爭對手的位置：兩家競爭的商店相距有一段路程，而潛在顧客又居于其間，則兩家商店的商圈都會縮小“群體競爭效應”（“扎堆效應”）也可能使商圈擴大6、交通狀況：交通條件便利，會擴大商圈范圍，反之則會縮小商圈范圍洛陽師范學院4、商店經(jīng)營水平、信譽以及促銷策略洛陽師范學院三、商圈分析商圈分析是指經(jīng)營者對商店商圈的構成情況、特點、范圍以及影響商圈規(guī)模變化趨勢的因素，通過實地調(diào)查劃定，進行研究分析，作為選擇店址、制定或調(diào)整經(jīng)營方針與策略的依據(jù)。商圈分析的意義商圈分析是新開商店合理選址的前提商圈分析有助于制定目標市場與經(jīng)營方針商圈分析有助于制定競爭與市場開拓策略商圈分析有助于預測商店經(jīng)濟效益商圈分析有助于為開設分店和連鎖店提供參考洛陽師范學院三、商圈分析洛陽師范學院四、商圈分析的內(nèi)容1.人口統(tǒng)計分析2.客流量分析3.顧客分析4.商圈內(nèi)購買力分析購買力指數(shù)＝A×50％＋B×30％＋C×20％A：商圈內(nèi)可支配收入總和（收入中扣除各種所得稅、償還貸款、各種保險費和不動產(chǎn)消費）B：商圈內(nèi)前一年的零售總額C：具有購買力的人口數(shù)量洛陽師范學院四、商圈分析的內(nèi)容洛陽師范學院5.其它環(huán)境分析(地理因素、區(qū)域性質(zhì)、交通狀況、地形特點、供貨來源等）6、自身分析7、競爭程度商圈飽和度——判斷某個地區(qū)商業(yè)競爭激烈程度的指標商圈飽和指數(shù)（IRS）＝———IRS:某地區(qū)某類商品飽和指數(shù)H：某地區(qū)購買某類商品的潛在顧客人數(shù)RE：某地區(qū)每一顧客購買該類商品的平均購買額RF：某地區(qū)經(jīng)營同類商品商店營業(yè)總面積洛陽師范學院H×RE

RF

5.其它環(huán)境分析(地理因素、區(qū)域性質(zhì)、交通狀況、地形特點、供第二節(jié)商圈的劃定方法一、利用電腦模型幫助分析、確定商圈用得較多的有類推模型、回歸模型、引力模型類推模型：用該地區(qū)現(xiàn)有商店的銷售額、新店可能達到的市場份額預測未來新店銷售額回歸模型：研究新店未來的銷售額與所在地區(qū)各種變量之間的關系，從而預測未來銷售額引力模型：主要考慮商店與顧客之間的距離，商店與競爭者之間的距離，從而估算商圈大小洛陽師范學院第二節(jié)商圈的劃定方法一、利用電腦模型幫助分析、確定商圈洛陽地理信息系統(tǒng)

GIS（Geographicinformationsystem）

GIS是將計算機硬件、軟件、地理數(shù)據(jù)以及系統(tǒng)管理人員組織而成的，對任一形式的地理信息進行高效獲取、存儲、更新、操作、分析及顯示的集成零售企業(yè)選址過程中影響預期不確定性的兩個主要因素：一是數(shù)據(jù)收集不完整；一是分析方法不正確。應用GIS技術可以很好地解決上述問題

地理信息系統(tǒng)GIS（Geographicinformat例：福州某大型綜合超市商圈的確定理論商圈——同心圓商圈例：福州某大型綜合超市商圈的確定理論商圈——同心圓商圈現(xiàn)實中的同心圓商圈三個同心圓的半徑分別為1.5公里、3公里和5公里現(xiàn)實中的同心圓商圈三個同心圓的半徑分別為1.5公里、3公里和

現(xiàn)實中的同心多邊形商圈現(xiàn)實中的同心多邊形商圈現(xiàn)實中的不規(guī)則多邊形商圈

現(xiàn)實中的不規(guī)則多邊形商圈真實的商圈

真實的商圈綜合考慮了消費者、地理、交通路網(wǎng)、公共交通體系和競爭對手的分布等各因素真實的商圈真實的商圈綜合考慮了消費者、地理、交通路網(wǎng)、公共二、利用數(shù)學方法分析商圈1、雷利法則：零售引力法則雷利認為，商圈規(guī)模由于人口的多少和距離商店的遠近而有所不同，商店的吸引力是由兩方面發(fā)揮作用的基本內(nèi)容：在兩個城鎮(zhèn)之間設立一個中介點，顧客在此中介點可能前往任何一個城鎮(zhèn)購買，即在這一中介點上，兩城鎮(zhèn)商店對此地居民的吸引力完全相同，這一地點到兩城鎮(zhèn)商店的距離即是兩商店吸引顧客的地理區(qū)域洛陽師范學院二、利用數(shù)學方法分析商圈洛陽師范學院雷利法則

Dab=______d______1+(Pb/Pa)1/2Dab：表示A城鎮(zhèn)商圈的限度（中介點到A城鎮(zhèn)的里程數(shù)）Pa：表示A城鎮(zhèn)人口Pb：表示B城鎮(zhèn)人口d：表示城鎮(zhèn)A和B的里程距離雷利法則Dab=______d______雷利法則例：A城鎮(zhèn)人口9萬人，B城鎮(zhèn)人口1萬人，A距B20公里。代入公式得：Dab＝20/〔1+（1/9）1/2〕＝15（公里）Dba＝20/〔1+（9/1）1/2〕＝5（公里）ABP15公里5公里雷利法則例：A城鎮(zhèn)人口9萬人，B城鎮(zhèn)人口1萬人，A距B20公68

例：假設城市A有15萬人，城市B有8萬人，兩個城市的距離為30公里，那么，兩個城市的商圈各是多少？城市A的商圈：（公里）雷利法則21（公里）雷利法則69城市B的商圈Dab＞Dba雷利法則揭示：大城市的吸引力要大于小城市的吸引力?；蛘?，大城市的商圈要大于小城市的商圈。雷利法則22城市B的商圈Dab＞Dba雷利法在雷利法則那里，是以城市人口都具有購買力，人口多的城市更具有吸引力為前提而進行計算的。然而，實際上會有許多的因素交織在一起來決定商圈的大小的。這些法則并非必定與實際調(diào)查的結果相符?！币虼?，在研究商圈分階點時，萊利法則只能作為一種參考，并非準確的依據(jù)。在雷利法則那里，是以城市人口都具有購買力，人口多的城市更具有2、零售飽和理論通過計算零售飽和指數(shù)來測定商圈的大小，進而確定某一地區(qū)零售店鋪不足還是過多，以及是否能夠開設店鋪的理論。計算公式：C為某地區(qū)購買某類商品的潛在顧客數(shù)；RE為某地區(qū)每一顧客平均購買額；RF為某地區(qū)經(jīng)營同類商品的店鋪營業(yè)總面積；IRS為某地區(qū)某類商品零售飽和指數(shù)。2、零售飽和理論72例：現(xiàn)有A、B、C三個地區(qū)，根據(jù)相關資料計算各地區(qū)的零售飽和指數(shù)。項目A地B地C地潛在顧客數(shù)（萬人）15108每一顧客平均購買額240200150同類店鋪營業(yè)面積350003000025000零售飽和理論25例：現(xiàn)有A、B、C三個地區(qū)，根據(jù)相關資料計算73A地區(qū)：B地區(qū)：C地區(qū)：零售飽和理論26B地區(qū)：C地區(qū)：零售飽和理論3、赫夫法則一個店鋪的商圈取決于店鋪對顧客的吸引力，而店鋪在一個地區(qū)對顧客的吸引力是可以測量的；這個吸引力主要取決于兩個因素，即店鋪的規(guī)模和店鋪與顧客的距離。計算公式：Aij為店鋪j對顧客I的吸引力；Sj為店鋪的規(guī)模;Dij為顧客I到店鋪j的距離和花費的時間;a為顧客對店鋪規(guī)模的敏感性參數(shù);b為顧客對距離或花費時間的敏感性參數(shù)。洛陽師范學院3、赫夫法則洛陽師范學院赫夫法則洛陽師范學院Pij＝店鋪j對顧客的吸引力該地區(qū)所有同類店鋪對顧客的吸引力之和赫夫法則洛陽師范學院Pij＝店鋪j對顧客的吸引力該地區(qū)所有同假如一個顧客有機會在3個店鋪中任何一個店鋪購物，這3個店鋪的規(guī)模及與這個顧客居住地的距離如下：（假設a=1,b=2）洛陽師范學院項目A店鋪B店鋪C店鋪店鋪規(guī)模（平方米）600080005000店鋪與顧客的距離（公里）473赫夫法則假如一個顧客有機會在3個店鋪中任何一個店鋪購物，這3個店鋪的77解：根據(jù)公式：A店鋪的吸引力B店鋪的吸引力=C店鋪的吸引力=赫夫法則30解：根據(jù)公式：A店鋪的吸78

∑Aij=375+163.3+555.56=1093.86顧客到A店鋪的可能性P=375/1093.86=0.343顧客到B店鋪的可能性P=163.3/1093.86=0.149顧客到C店鋪的可能性

P=555.56/1093.86=0.508赫夫法則31∑Aij=375+163.3+555.56顧客到A店案例二運作哈夫法則，分析消費者到3個超市購物的可能性某個消費者有機會在某城市的三家超級市場購物。這三家超級市場的經(jīng)營規(guī)模和該消費者到達各超市所需的時間：如果a=1，b=2，那么，這個消費者去每個超市的可能性各是多少？商店時間（分鐘）經(jīng)營規(guī)模（平方米）A309000B156000C252000案例二運作哈夫法則，分析消費者到3個超市購物的可能性根據(jù)哈夫的數(shù)學公式，計算可得：

9000/302去A超級市場的可能性Pa=—————————————=0.25×100%=25%9000/302+6000/152+2000/252

6000/152去B超級市場的可能性Pb=—————————————=0.67×100%=67%9000/302+6000/152+2000/2522000/302去C超級市場的可能性Pc=—————————————=0.08×100%=8%9000/302+6000/152+2000/252

根據(jù)哈夫模型，其他條件相同時，一家商店規(guī)模的經(jīng)營規(guī)模越大，可供選擇的商品越多，顧客去購物的可能性越大；與競爭店相比之下，距離該商店越遠，路上花費時間越長，顧客去的可能越小，商圈以及商圈的三個層次由此而形成的。根據(jù)哈夫的數(shù)學公式，計算可得：第三節(jié)商店位置的選擇一、商店選址的原則方便貨品運送有利于競爭有利于網(wǎng)店擴充洛陽師范學院第三節(jié)商店位置的選擇一、商店選址的原則洛陽師范學院洛陽師范學院店鋪位置選擇的地域商業(yè)活動頻度高的地域人口密度高的地區(qū)客流量大的地區(qū)交通便利的地區(qū)接近集客地同類商品集聚地不宜做店鋪的地區(qū)快速車道旁周圍居民少且缺乏增長的地區(qū)店鋪密度過大高層建筑物內(nèi)洛陽師范學院店鋪位商業(yè)活動頻度高的地域人口密度高的地區(qū)客流量二、店址類型1、孤立店優(yōu)勢：無競爭對手；租金較低；具有靈活性；開店費用低；能見度高；有選擇和擴大規(guī)模的潛力；有利于顧客一站式購物或便利購物。劣勢：如果商店規(guī)模不大，不易吸引遠方顧客，商圈較小；廣告費可能較高；在多數(shù)情況下，建筑不能租用而必須新建；通常情況下，顧客更愿意去多功能的商業(yè)中心區(qū)購物。洛陽師范學院二、店址類型洛陽師范學院2、自然形成的商業(yè)中心中心商業(yè)區(qū)（centralbusinessdistrict，CBD）是一座城市商業(yè)網(wǎng)點最密集的購物區(qū)，吸引著來自整個市區(qū)的消費者，包括所有階層的人。次級商業(yè)區(qū)（secondarybusinessdistrict，SBD）是分散在一座城市的多個繁華程度較低的購物區(qū)域，通常位于兩條主要街道的交叉路口。鄰里商業(yè)區(qū)（neighborhoodbusinessdistrict，NBD）是為了滿足住宅區(qū)居民購物和服務方便而自發(fā)形成的一個小型商業(yè)區(qū)，主要由若干小商店組成。專業(yè)一條街（string）是由若干經(jīng)營類似商品的商店聚集在一起形成的一條商業(yè)街。洛陽師范學院2、自然形成的商業(yè)中心洛陽師范學院3、經(jīng)規(guī)劃的購物中心優(yōu)勢：協(xié)調(diào)規(guī)劃，商品和服務品種組合合理，擁有完善的設施、寬敞的停車場、各具特色又統(tǒng)一規(guī)劃的購物中心形象，有較大的商圈，適合家庭購物及休閑。劣勢：這些地方通常租金較貴，