社區(qū)型生活休閑購物中心策劃建議書

一生一棟·藍湖郡商業(yè)策劃建議書STRATEGYPROPOSALFORBLUELAKECOUNTY2006年3月8日

[一生一棟·藍湖郡]根據(jù)2008年3月1日TCBL與龍湖地產(chǎn)商業(yè)公司就藍湖郡商業(yè)廣場之商業(yè)策劃工作所召開的會議內(nèi)容，TCBL現(xiàn)提交《藍湖郡商業(yè)策劃建議書》之細化、完善方案。本方案主要包括如下內(nèi)容：

項目整體定位的回顧和細化項目業(yè)態(tài)方案D租金和租賃政策希望通過本方案能夠不斷完善和細化藍湖郡廣場之商業(yè)策劃。1.0項目整體定位本章將主要回顧并細化TCBL于2006年3月1日在《藍湖郡商業(yè)廣場商業(yè)策劃方案》（初稿）中有關(guān)項目整體定位的內(nèi)容。希望能夠通過不斷細化來完善項目整體商業(yè)策劃概念。[一生一棟·藍湖郡][一生一棟·藍湖郡]類型定位檔次定位目標消費者定位主題定位定位描述：社區(qū)型生活休閑購物中心1.0項目整體定位定位描述：周邊物業(yè)項目的高端住戶消費者特征：25-50歲的中青年群體，以休閑消費、體驗消費和家庭消費為主要形式。定位描述：中高檔精品產(chǎn)品定位描述：藍調(diào)生活2.0業(yè)態(tài)布局及租戶組合本章將根據(jù)2006年3月1日之會議內(nèi)容，依照雙方探討結(jié)論，通過對于原有三個業(yè)態(tài)規(guī)劃方案的融合提出業(yè)態(tài)及租戶組合D方案。[一生一棟·藍湖郡][一生一棟·藍湖郡]方案D：藍調(diào)生活功能性業(yè)態(tài)-精品家居專賣精品零售婚紗影樓個人護理及醫(yī)療中西美食兒童天地特色業(yè)態(tài)綜合超市社區(qū)配套旋轉(zhuǎn)音樂木馬方案A：藍醇生活婚紗影樓家居專賣個人護理中西美食綜合超市社區(qū)配套方案B：藍極生活精品零售運動城個人護理中西美食綜合超市社區(qū)配套方案C：藍調(diào)周末兒童教育兒童用品精品零售個人護理中西美食綜合超市社區(qū)配套2.0業(yè)態(tài)布局及租戶組合體育公園藍湖SA幼兒園體育中心SBSRSC別墅區(qū)1#2#3#4#精品家居專賣[SA]個人護理及醫(yī)療[4#]中西美食[1#+2#+3#]婚紗影樓[SR]精品零售[SB+SC]體育中心2.0業(yè)態(tài)布局及租戶組合[一生一棟·藍湖郡]SUSD綜合超市[SU]一般社區(qū)配套[SU]兒童天地[SD][一生一棟·藍湖郡]旋轉(zhuǎn)音樂木馬2.0業(yè)態(tài)布局及租戶組合租戶推薦匯總區(qū)域業(yè)態(tài)內(nèi)容SA家居專賣（精品家具）聯(lián)邦、達芬奇、馬可波羅或國內(nèi)外知名品牌；SB精品專賣1F：藝術(shù)畫廊、汽車音響專賣、汽車高級飾品專賣、康體休閑用品專賣等；2F：高爾夫運動用品專賣、釣魚用品專賣、野外用品專賣SC精品專賣SD兒童天地兒童早教中心、兒童鋼琴城、兒童用品專賣、嬰兒用品專賣SR高檔婚紗影樓國內(nèi)外、本地知名品牌SU綜合超市及社區(qū)配套商業(yè)超市、快餐店、面包店、花店、沖印店、洗衣店、茶葉店、眼鏡店、郵政服務(wù)店、機票代售點、自助銀行、皮鞋皮具養(yǎng)護店、書店、音像店、寵物診所及用品店等1#西餐餐飲、酒吧、咖啡國內(nèi)外、本地知名品牌2#西餐餐飲、酒吧、咖啡國內(nèi)外、本地知名品牌3#特色餐飲茶樓、紅酒雪茄吧等4#個人護理及醫(yī)療美容美發(fā)、小型SPA、以及口腔醫(yī)院等PG體育運動中心馬術(shù)學(xué)校、高爾夫球練習(xí)場[一生一棟·藍湖郡]2.0業(yè)態(tài)布局及租戶組合商業(yè)業(yè)態(tài)比例分析分類項目比率綜合超市20.22%社區(qū)配套11.02%精品零售15.08%家居賣場12.57%婚紗影樓8.02%中西美食24.06%個人護理及醫(yī)療5.32%兒童天地3.54%合計：100.00%[一生一棟·藍湖郡]2.0業(yè)態(tài)布局及租戶組合方案對比分分析租戶推推薦匯總區(qū)域原方案新方案方案A方案B方案CSA婚紗影樓個人護理或SPA兒童教育家居專賣（精品家具）SB家居類（精品家私）精品零售精品零售精品專賣SC家居類（飾品賣場）運動精品專賣精品零售精品專賣SD個人護理或SPA中餐餐飲服裝零售兒童天地SR家居類（精品家私）運動城兒童用品零售高檔婚紗影樓SU綜合超市及社區(qū)配套商業(yè)綜合超市及社區(qū)配套商業(yè)綜合超市及社區(qū)配套商業(yè)綜合超市及社區(qū)配套商業(yè)1#西餐餐飲及咖啡西餐餐飲及咖啡西餐餐飲及咖啡西餐餐飲、酒吧、咖啡2#西餐餐飲及咖啡西餐餐飲及咖啡西餐餐飲及咖啡西餐餐飲、酒吧、咖啡3#特色餐飲特色餐飲特色餐飲特色餐飲4#服務(wù)功能服務(wù)功能個人護理個人護理及醫(yī)療PG體育運動中心體育運動中心體育運動中心體育運動中心[一生一棟棟·藍湖郡郡]2.0業(yè)業(yè)態(tài)布局及及租戶組合合SA區(qū)建議業(yè)態(tài)：：家居專賣（（精品家具具）推薦租戶組組合：聯(lián)邦家具、、達芬奇、、馬可波羅羅[一生一棟棟·藍湖郡郡]2.0業(yè)業(yè)態(tài)布局及及租戶組合合SB區(qū)建議業(yè)態(tài)：：精品零售業(yè)業(yè)態(tài)；推薦組合：：1F：藝術(shù)畫廊、、汽車音響響專賣、汽汽車高級飾飾品專賣、、康體休閑閑用品專賣賣等；2F：高爾夫運動動用品專賣賣、釣魚用用品專賣、、野外用品品專賣等；[一生一棟棟·藍湖郡郡]2.0業(yè)業(yè)態(tài)布局及及租戶組合合SC區(qū)建議業(yè)態(tài)：：精品零售業(yè)業(yè)態(tài)；[一生一棟棟·藍湖郡郡]2.0業(yè)業(yè)態(tài)布局及及租戶組合合推薦組合：：1F：汽車音響專專賣、汽車車高級飾品品專賣、藝藝術(shù)畫廊、、康體休閑閑用品專賣賣等；2F：高爾夫運動動用品專賣賣、釣魚用用品專賣、、野外用品品專賣等；SR區(qū)建議業(yè)態(tài)：：高檔婚紗專專賣/影樓樓（高檔檔家居飾品品）[一生一棟棟·藍湖郡郡]2.0業(yè)業(yè)態(tài)布局及及租戶組合合SD區(qū)建議業(yè)態(tài)：：兒童天地推薦組合：：兒童早教中中心、兒童童鋼琴城、、兒童用品品專賣、嬰嬰兒用品專專賣、旋轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)音樂木馬馬[一生一棟棟·藍湖郡郡]2.0業(yè)業(yè)態(tài)布局及及租戶組合合SU區(qū)建議業(yè)態(tài)：：綜合超市及及社區(qū)配套套商業(yè)推薦組合：：超市、快餐餐店、面包包店、花店店、沖印店店、洗衣店店、茶葉店店、眼鏡店店、郵政服服務(wù)店、機機票代售點點、自助銀銀行、皮鞋鞋皮具養(yǎng)護護店、書店店、音像店店、寵物診診所及用品品店[一生一棟棟·藍湖郡郡]2.0業(yè)業(yè)態(tài)布局及及租戶組合合1#商業(yè)樓樓建議業(yè)態(tài)：：西餐餐廳、、酒吧、咖咖啡店推薦組合：：以國內(nèi)外知知名餐飲為為主，并配配合部分酒酒吧以及咖咖啡店；[一生一棟棟·藍湖郡郡]2.0業(yè)業(yè)態(tài)布局及及租戶組合合2#商業(yè)樓樓建議業(yè)態(tài)：：西餐餐廳、、酒吧、咖咖啡店推薦組合：：以國內(nèi)外知知名餐飲為為主，并配配合部分酒酒吧以及咖咖啡店；[一生一棟棟·藍湖郡郡]2.0業(yè)業(yè)態(tài)布局及及租戶組合合3#商業(yè)樓樓建議業(yè)態(tài)：：特色餐飲推薦組合：：以具備潮流流特色或本本地特色為為主導(dǎo)，建建議：茶樓、紅酒酒，雪茄吧吧等；[一生一棟棟·藍湖郡郡]2.0業(yè)業(yè)態(tài)布局及及租戶組合合4#商業(yè)樓樓建議業(yè)態(tài)：：個人護理及及醫(yī)療推薦組合：：美容美發(fā)、、小型SPA、口腔腔醫(yī)院等；[一生一棟棟·藍湖郡郡]2.0業(yè)業(yè)態(tài)布局及及租戶組合合3.0租金和租賃賃政策[一生一棟棟·藍湖郡郡]本章將根據(jù)據(jù)藍湖郡商商業(yè)廣場的的業(yè)態(tài)布局局以及周邊邊其它商業(yè)業(yè)項目的規(guī)規(guī)劃、招商商情況提出出如下方案案：4.1影影響租金方方案的因素素4.2租租金方案4.3租租賃策略3.1影影響租金方方案的因素素TCBL認認為在擬定定藍湖郡商商業(yè)廣場的的租金和租租賃政策方方案時，應(yīng)應(yīng)重點關(guān)注注如下兩個個方面的問問題：[一生一棟棟·藍湖郡郡]1、附近商商業(yè)競爭對對手的租賃賃政策為了保證藍藍湖郡商業(yè)業(yè)廣場招商商工作的正正常開展。。TCBL認為我們們有必要參參考周邊商商業(yè)競爭對對手的租金金標準和招招商政策。。從而為制制定準確的的租金標準準以及良好好的招商政政策提供數(shù)數(shù)據(jù)參考。。2、體現(xiàn)藍藍湖郡商業(yè)業(yè)廣場的商商業(yè)價值藍湖郡商業(yè)業(yè)廣場所具具有的業(yè)權(quán)權(quán)統(tǒng)一的優(yōu)優(yōu)勢，能夠夠最大限度度的保證商商戶經(jīng)營者者的經(jīng)營利利益。因此此，從其本本身價值來來說應(yīng)高于于周邊同業(yè)業(yè)競爭對手手。3.2租租金方案[一生一棟棟·藍湖郡郡]（一）租金金方案采取一般市市場通行做做法，按照照基本租金金及扣率租租金兩者取取其高進行行計算，基基本方案如如下：綜合超市年數(shù)基本租金扣率租金1年RMB￥21/月/M2（折讓40%）3%~5%2年RMB￥24.50/月/M2（折讓35%）3%~5%3年RMB￥29.75/月/M2（折讓15%）3%~5%4~6年（成熟期）RMB￥35/月/M23%~5%7~9年RMB￥40/月M23%~5%10~12年RMB￥45/月/M23%~5%13-15年RMB￥50/月/M23%~5%每年平均：RMB￥40.00/月/M23%~5%3.2租租金方案[一生一棟棟·藍湖郡郡]（二）市場場參考1、綜合超超市租金支支付能力核核算店鋪營營業(yè)面面積營營業(yè)額租租金成成本折算率率租租金支付付能力家樂福金觀觀音店1.1萬萬M21.6億（（2004年）營營業(yè)收入入的5%￥￥60.53元/月月/M2以下家樂福解放放碑店0.85萬萬M22.0億（（2004年）營營業(yè)收入入的5%￥￥97.94元/月月/M2以下2、大型超超市實際租租金支付標標準-楊家坪坪家樂福￥￥30.00元/月月/平方米米的基本租租金-江北沃沃爾瑪超市市￥31.00元/月/平方方米的基本本租金按照江北商商圈的60%，解放放碑商圈的的35%折折算出，藍藍湖郡商業(yè)業(yè)廣場超市市商戶租金金支付能力力為每月每平方方米￥34.06-￥36.20之間間。建議如下：：1、按照基基本租金與與流水扣率率兩者取其其高的方式式執(zhí)行。2、具體租租金標準可可以設(shè)定為為成熟期￥35.00/月/平方米；3、起步期期采取第一一年折讓40%，第第二年折讓讓35%，，第三年折折讓15%的方式執(zhí)執(zhí)行。3.2租租金方案[一生一棟棟·藍湖郡郡]一般零售區(qū)域標準租金組合租金備注B11F2F3F1F+2F2F+3FSA￥40首層和二層聯(lián)租SB￥60￥40￥50首層和二層分租SC￥60￥40￥50首層和二層分租SD￥40SR￥60￥40￥50建議整體出租SU￥40不提供廣場櫥窗折讓￥101#￥50首層和二層聯(lián)租2#￥60￥45￥30￥50￥35二層和三層可局部聯(lián)租3#￥55￥40￥25￥45￥30二層和三層可局部聯(lián)租4#￥40首層和二層聯(lián)租（單位：元元/月/平平方米）（一）租金金方案本租金方案案為第四年年成熟期租租金方案，，基本以奧奧林匹克花花園之商業(yè)業(yè)街-暢谷谷街的租金金水平作為為依據(jù)，通通過折讓10%的方方式進行計計算以增加加本項目的的出租機會會。關(guān)于起起步期租金金折讓和成成熟期租金金提升策略略方面的問問題請參照照各業(yè)態(tài)租租賃策略章章節(jié)。3.2租租金方案[一生一棟棟·藍湖郡郡]一般零售（二）市場場參考根據(jù)周邊商商業(yè)項目的的租金水平平及招商工工作開展情情況，按照照租金水平平前期基本本持平，后后期逐步提提升的方式式進行擬定定。項目名稱商業(yè)總面積店鋪面積租金報價租賃政策金科·天湖美鎮(zhèn)3萬平方米20-100M215-40元/M2無資料融科蔚城1.8萬平方米30-100M235-45元/M22006年免租2007年收取50%租金奧林匹克花園3.7萬平方米20-100M21F：60-70元/M22F：40-50元/M23F：15-30元/M2無資料3.3租租賃策略[一生一棟棟·藍湖郡郡]招商日程安安排問題建議待東岸岸別墅入住率超過過50%以后再啟動動招商工作作；重點商戶的的評估及招招商策略建議針對綜合超市/兒童早教教中心/婚婚紗影樓/精品家居居專賣等重點業(yè)態(tài)態(tài)，采取起起步期免收收基本租金金、僅收取取扣率租金金的方式執(zhí)執(zhí)行。起步期優(yōu)惠惠折讓問題題建議起步期期集中采取取30%-50%折讓讓的方式；成熟期租金金提升問題題建議自成熟熟期，即第第五年起每每年采取提提升3%-10%租金的方式；品牌、特色色與租金的的關(guān)系問題題以品牌、特色色為主導(dǎo)因因素；租金金水平為輔輔助因素進行考考量；3.3租租賃策略[一生一棟棟·藍湖郡郡]社區(qū)交通的的關(guān)鍵作用用中國人特有有的購物習(xí)習(xí)慣和大型綜合超超市的人流流需求要求我們必必須打通社社區(qū)交通瓶瓶頸，增強強商業(yè)吸引引力和市場場競爭力。。特色服務(wù)項項目的吸引引作用特色服務(wù)項項目的設(shè)置置能夠突出項目主主題，利于于吸引人流流；4.0成熟期年度度租金測算算[一生一棟棟·藍湖郡郡]本章將根據(jù)據(jù)藍湖郡商商業(yè)廣場的的業(yè)態(tài)布局局以及租金金方案進行行成熟期的的年度租金金測算；4.0成成熟期年度度租金測算算按照上述租租金方案以以及業(yè)態(tài)布布局，經(jīng)過過測算，藍藍湖郡商業(yè)業(yè)廣場于成成熟期的年年度租金約約為：￥1273.50萬萬元/年。。[一生一棟棟·藍湖郡郡]業(yè)態(tài)年度租金%綜合超市￥2,100,00016.49%社區(qū)配套￥1,308,00010.27%中西美食￥3,334,20026.18%個人護理及醫(yī)療￥631,2004.96%兒童天地￥420,4803.30%家居賣場￥1,513,44011.88%精品零售￥2,238,00017.57%婚紗影樓￥1,189,8009.34%合計：￥12,735,120100%區(qū)域年度租金1#商業(yè)樓￥1,024,8002#商業(yè)樓￥1,148,9403#商業(yè)樓￥1,160,4604#商業(yè)樓￥631,200SA區(qū)域￥1,513,440SB區(qū)域￥1,234,800SC區(qū)域￥1,003,200SD區(qū)域￥420,480SR區(qū)域￥1,189,800SU區(qū)域￥3,408,000合計：￥12,735,120附表：成熟熟期年度租租金按業(yè)態(tài)態(tài)劃分附附表：成熟熟期年度租租金按區(qū)域域劃分24,734sm.=>RMB1.41/day/smORRMB42.90/mth/smonyear4感謝聆聽、、歡迎賜教教！9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。12月月-2212月月-22Sunday,December25,202210、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。18:11:1618:11:1618:1112/25/20226:11:16PM11、以我獨獨沈久，，愧君相相見頻。。。12月-2218:11:1618:11Dec-2225-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。18:11:1618:11:1618:11Sunday,December25,202213、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。12月-2212月-2218:11:1618:11:16December25,202214、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。25十十二二月月20226:11:16下下午午18:11:1612月月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。十二月月226:11下下午午12月月-2218:11December25,202216、行動動出成成果，，工作作出財財富。。。2022/12/2518:11:1618:11:1625December202217、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時時，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點的的射線線向前前。。。6:11:16下下午6:11下下午午18:11:1612月月-229、沒有有失敗敗，只只有暫暫時停停止成成功??！。12月月-2212月月-22Sunday,December25,202210、很多事事情努力力了未必必有結(jié)果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒有。。。18:11:1618:11:1618:1112/25/20226:11:16PM11、成功就就是日復(fù)復(fù)一日那那一點點點小小努努力的積積累。。。12月-2218:11:1618:11Dec-2225-Dec-2212、世間成成事，不不求其絕絕對圓滿滿，留一一份不足足，可得得無限完完美。。。18:11:1618:11:1618:11Sunday,December25,202213、不知香香積寺，，數(shù)里入入云峰。。。12月-2212月-2218:11:1618:11:16December25,202214、意志堅強強的人能把把世界放在在手中像泥泥塊一樣任任意揉捏。。25十二二月20226:11:16下下午18:11:1612月-2215、楚塞三湘湘接，荊門門九派通。。。。十二月226:11下下午12月-2218:11December25,202216、少年十五五二十時，，步行奪得得胡馬騎。。。2022/12/2518:11:1618:11:1625December202217、空空山山新新雨雨后后，，天天氣氣晚晚來來秋秋。。。。6:11:16下下午午6:11下下午午18:11:1612月月-229、楊楊柳柳散散