人流商業(yè)地產(chǎn)成敗決定性因素

本文格式為Word版，下載可任意編輯——人流商業(yè)地產(chǎn)成敗決定性因素人流--商業(yè)地產(chǎn)成敗的抉擇性因素

下面是國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生促進(jìn)或阻滯的片面主要因素：

宏觀環(huán)境：國(guó)家宏觀調(diào)控、銀行貨貸政策、政府商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)論證、831土地政策等

工程外界因素：人流、地段、歷史商圈、進(jìn)展趨勢(shì)、地域居民收支才能、周邊商業(yè)環(huán)境

工程自身因素：創(chuàng)辦期、招商、規(guī)模、價(jià)格、業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)、定位等

那么在這些因素中，哪些是起抉擇性作用的，即抉擇商業(yè)地產(chǎn)工程告成與否的？

筆者認(rèn)為除了一些不成抗拒因素和大的宏觀環(huán)境外，就商業(yè)地產(chǎn)工程而言，抉擇其成敗的因素理應(yīng)是：人流量，主要理由如下。

一、招商——人流量是入駐商家最為關(guān)切的

沒(méi)有商家進(jìn)駐對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)是可怕的，意味著工程的流產(chǎn)；但是假設(shè)沒(méi)有主力商家入駐，那么商場(chǎng)就失去了和同類工程的競(jìng)爭(zhēng)力，所以商業(yè)地產(chǎn)務(wù)必要足夠的商家和2—3家的主力店，由于這些是吸引顧客前來(lái)惠顧的最大順?lè)?，也是商?chǎng)提升自己品牌及租金的有利因素。

根據(jù)世界排名前十的零售巨頭和在華餐飲行業(yè)主力店的相關(guān)選址信息顯示：80%以上選址的先決條件是所在地的人流量和車流量，所在地的人流量是最關(guān)鍵的考慮，其次才是空間布局、價(jià)位等因素。人氣=商氣是國(guó)內(nèi)外大量商家選擇入駐地的信條。因此，要吸引主力商家和普遍商家確定要有強(qiáng)有力的人流量的保證。

二、運(yùn)營(yíng)——人流量是支撐商業(yè)地產(chǎn)利潤(rùn)的保證

商業(yè)地產(chǎn)的浩瀚規(guī)模通常達(dá)成20萬(wàn)平方米以上，并且它的前期創(chuàng)辦和后期運(yùn)營(yíng)管理本金也相當(dāng)巨大，為了保證收支平衡甚至贏利，就務(wù)必要吸引足夠的人流，形成人氣鼎沸的場(chǎng)面，使?jié)撛谙M(fèi)者產(chǎn)生從眾消費(fèi)心理，而商家千方百計(jì)的舉行促銷，也是為了吸引更多的消費(fèi)群體，擴(kuò)大商場(chǎng)的利潤(rùn)空間。因此充沛的人流量是支撐商業(yè)地產(chǎn)利潤(rùn)的最強(qiáng)有力的保證；而且假設(shè)沒(méi)有人流的支持，那么入駐商家會(huì)由于無(wú)法維持經(jīng)營(yíng)而撤出，這對(duì)商場(chǎng)也是一個(gè)沉重的打擊。

三、銷售——人流量是商業(yè)地產(chǎn)商鋪高價(jià)銷售的前提

目前，大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)為了快速回籠資金，大多項(xiàng)選擇擇出售商鋪這一方式。為了可以盡快并且以較高的價(jià)位銷售商鋪，吸引商鋪投資者，開(kāi)發(fā)商大都承諾每年10%—20%的資金回報(bào)。其實(shí)雖然投資者添置商鋪要考慮收益、價(jià)位等方面因素，但是他們真正關(guān)注的是商場(chǎng)的人流量，由于只有充裕的客流才能保證商場(chǎng)的盈利，而商場(chǎng)盈利才能使投資者獲得期望中的回報(bào)。一個(gè)沒(méi)有人流量的商場(chǎng)，哪怕承諾50%甚至更高的回報(bào)率，精明的投資者也會(huì)望而止步、一旁觀望的。

四、人流量是商業(yè)地產(chǎn)其它輔佐因素的前提

這里的其它是無(wú)傷大雅的一些因素，例如工程奠基、開(kāi)盤(pán)之類的，雖然缺乏以對(duì)工程的成敗構(gòu)成要挾，但是活動(dòng)時(shí)的冷清卻也是很煞風(fēng)景的，所以還是需要人流對(duì)場(chǎng)面憤怒的陪襯。

既然從以上分析我們得知人流是貫穿商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)盤(pán)、招商、銷售、開(kāi)業(yè)、營(yíng)運(yùn)、銷售等環(huán)節(jié)的關(guān)鍵性因素，那么，如何保證商業(yè)地產(chǎn)所需求的人流量呢？

目前在國(guó)內(nèi)，尤其是商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)，對(duì)于此方面的研究和策略根本上是一片空白，筆者僅就自己從事的營(yíng)銷計(jì)劃領(lǐng)域提出一些觀法和建議，夢(mèng)想可以拋磚引玉，和大家共同研究。

首先我們要分析人流，由于不是全體的人流都是有效人流，要區(qū)分對(duì)待。

通常人流分為兩種：一種是固定的人流，是經(jīng)常惠顧的周邊消費(fèi)者，也就是我們所說(shuō)的有效人流；一種是非固定的人流，例如火車站的諸多出入旅客，一般處境下屬于無(wú)效人流。但是在有些處境下，非固定的人流也可以轉(zhuǎn)化為相對(duì)固定的人流。

現(xiàn)在我們面對(duì)的問(wèn)題再次細(xì)化，即如何把有效人流吸引過(guò)來(lái)？

筆者認(rèn)為人流是可以有機(jī)的逐步誘導(dǎo)的，可以通過(guò)確定的方式把非固定的無(wú)效人流轉(zhuǎn)化為相對(duì)固定的人流，增進(jìn)商場(chǎng)的客流量和人氣指數(shù)。

一、工程創(chuàng)辦期間

1、公交系統(tǒng)

運(yùn)用公交車，和運(yùn)營(yíng)公司協(xié)商在本工程前設(shè)立站點(diǎn)，以期引起乘客的印象關(guān)注。在招商銷售、開(kāi)業(yè)宣傳活動(dòng)開(kāi)頭時(shí)，乘客可以切實(shí)的回響出工程的位置，獲得更直觀的感受。此外擁有多條公交線路站點(diǎn)的便捷交通，本身就是吸引有效人流的有利因素。

2、廣場(chǎng)

商業(yè)地產(chǎn)一般都規(guī)劃有廣場(chǎng)，但是開(kāi)發(fā)商為了節(jié)省資金，一般將廣場(chǎng)的創(chuàng)辦都后置處理。但是為了吸引人流，使消費(fèi)者習(xí)慣到這里，還是理應(yīng)先創(chuàng)辦廣場(chǎng)，例如運(yùn)動(dòng)公園、健身廣場(chǎng)。由于綠色面積較大，空氣新穎，而且公交便利，大片面居民還是容許前來(lái)磨練身體，尤其是更可以吸引片面坐車不用買票的老年人，他們會(huì)是日后商場(chǎng)中超級(jí)市場(chǎng)的忠實(shí)消費(fèi)者。同時(shí)施工期間工程的消息可以通過(guò)廣場(chǎng)上的告示這一小眾傳播的渠道發(fā)布出去。

3、促銷、演出

定期的露天促銷活動(dòng)或者文藝演出。使居民認(rèn)可到達(dá)本工程的距離。在前來(lái)幾次后，人們潛意識(shí)內(nèi)的距離感一般會(huì)淡化，而一旦消費(fèi)者習(xí)慣了這段購(gòu)物距離，那么在開(kāi)業(yè)后，他們大多會(huì)習(xí)慣前來(lái)消費(fèi)購(gòu)物。

4、工程直通車

開(kāi)通工程現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)直通車，在施工區(qū)的安好區(qū)域設(shè)置商業(yè)地產(chǎn)體驗(yàn)區(qū)，使市民可以直觀的感受工程的魅力。

二、工程運(yùn)營(yíng)期間

1、環(huán)境

這里所指的環(huán)境是指同種物業(yè)類型的吸引人的不同之處，譬如說(shuō)是同一種商業(yè)街，那么它的環(huán)境好與壞，將會(huì)影響到客流量，并直接影響到它的運(yùn)營(yíng)。在零售進(jìn)展到今天物質(zhì)極為豐富的時(shí)代，消費(fèi)者更加理性，向更高層次要求，所以一個(gè)好的環(huán)境是固定人流的保證。

2、主力店

我們前面說(shuō)了，主力店是商業(yè)地產(chǎn)吸引人流的強(qiáng)有力手段。一個(gè)受到大多數(shù)消費(fèi)者愛(ài)好的主力商家對(duì)吸引人流的作用是不成估量的，例如沃爾瑪。

3、功能區(qū)隔

假設(shè)在周邊有同類型工程，那么要實(shí)行功能區(qū)隔，去吸引人流。例如將購(gòu)物的功能弱化，而強(qiáng)化消遣休閑餐飲的功能,這樣就與其它工程形成有效區(qū)隔，將屬于此類定位的人群吸引過(guò)來(lái)。

4、促銷活動(dòng)

促銷活動(dòng)是最可以增加人流量的。例如最明顯的例子是在某地益初蓮花位置對(duì)比偏僻，但是商場(chǎng)每天用比市面上低廉4毛錢(qián)的雞蛋