XXXX年漳州詔安新城國(guó)際營(yíng)銷思路溝通課件

從09年的救市到10年的剎車，然后調(diào)控政策開始不斷打壓，2011年全國(guó)樓市持續(xù)走低。2009年2月-2011年11月全國(guó)新建住宅價(jià)格指數(shù)變化備注：因2011年全國(guó)新建住宅價(jià)格指數(shù)未公示，2011年1月-9月為北京新建住宅價(jià)格同比指數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)政府出手救市10.22新政公積金貸款利率下調(diào)資金比例下調(diào)廣東省十五條救市二套房政策收緊清查閑置土地公積金貸款收緊4.15國(guó)十條上調(diào)準(zhǔn)備金率國(guó)十條上調(diào)準(zhǔn)備金率二套房再次收緊9.29新政（限購(gòu)）上調(diào)利率上海重慶試行房產(chǎn)稅打壓1.26國(guó)八條加息提高存款準(zhǔn)備金率二三線城市限購(gòu)下調(diào)存款準(zhǔn)備金率不斷加碼的調(diào)控政策讓樓市被“剎車”。限速加速剎車物業(yè)稅開征研討從09年的救市到10年的剎車，然后調(diào)控政策開始不斷打壓，20從去年的“一刀切”到“針對(duì)【合理需求】及【投機(jī)性需求】的差別待遇”，政策利好逐漸傾向于【剛需及改善型需求】。支持合理性需求125工、農(nóng)、中、建四大行共同提出，將切實(shí)滿足居民家庭首次購(gòu)買自住普通商品住房的貸款需求，合理權(quán)衡定價(jià)，在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)原則合理定價(jià)首套房貸款利率，但首套房首付比例仍然執(zhí)行30%的標(biāo)準(zhǔn)。北京房協(xié)秘書長(zhǎng)陳志認(rèn)為，調(diào)控的目的就是為了保剛需性置業(yè)，而目前房地產(chǎn)政策微調(diào)的目的，也是為了保剛需性置業(yè)。工行、農(nóng)行、中行、建行共同研究差別化房貸政策，四大行將“聯(lián)手”把首套房貸利率控制在基準(zhǔn)利率以內(nèi)。房產(chǎn)政策的微調(diào)系為確保剛需發(fā)改委：支持居民合理購(gòu)房需求首套房貸利率重現(xiàn)打折風(fēng)，滿足首次普通住房貸款需求發(fā)改委副秘書長(zhǎng)李樸民表示，今年要完善居民購(gòu)買首套自住普通商品住房貸款優(yōu)惠政策，支持居民的合理購(gòu)房需求。此外，還要完善股份制企業(yè)特別是上市公司分紅制度。

首套房貸利率松綁，滿足剛需需求嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)、投資性需求的政策措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸?！獪丶覍?3嚴(yán)控投機(jī)，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸去年壓抑的“剛需”在房?jī)r(jià)有所回調(diào)的基礎(chǔ)上，成交回暖，呈現(xiàn)“小陽(yáng)春”現(xiàn)象。

從去年的“一刀切”到“針對(duì)【合理需求】及【投機(jī)性需求】的差別相較于2011年，2012年詔安房?jī)r(jià)上漲300-400元/㎡左右。客戶主要以改善性需求為主，大部分為首套房，政策影響較弱。詔安單價(jià)低于周邊縣城，有助于鞏固本地客群。詔安市場(chǎng)價(jià)格在3600-3700元/㎡之間?？蛻魧?duì)新城區(qū)的未來(lái)前景較為看好。相較于一二線城市所受的直接影響，政策對(duì)三四線城市的影響更多在于“帶來(lái)更多觀望情緒”；通過(guò)市場(chǎng)反應(yīng)，詔安客戶所受的影響相對(duì)較小。詔安的購(gòu)房客戶主要以剛需及改善型需求為主，受政策波動(dòng)的影響較小。相較于2011年，2012年詔安房?jī)r(jià)上漲300-400元/㎡AnalyzeSystem報(bào)告體系市場(chǎng)現(xiàn)狀項(xiàng)目現(xiàn)狀現(xiàn)狀解析問題梳理策略方向營(yíng)銷執(zhí)行AnalyzeSystem報(bào)告體系市場(chǎng)現(xiàn)狀項(xiàng)目現(xiàn)狀現(xiàn)狀解析新城區(qū)競(jìng)品林立，未來(lái)2-3年市場(chǎng)放量主要集中在新城區(qū)，壓力升級(jí)。老城區(qū)項(xiàng)目多屬尾盤；新開發(fā)項(xiàng)目及競(jìng)品主要集中在西部新城區(qū)，未來(lái)放量大。一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)客戶競(jìng)爭(zhēng)新城區(qū)競(jìng)品林立，未來(lái)2-3年市場(chǎng)放量主要集中在新城區(qū)，壓力升個(gè)案分析個(gè)案分析個(gè)案分析——武夷名仕園效果圖武夷名仕園華林怡景南洋新加坡中山豪庭良豐家園個(gè)案分析——武夷名仕園效果圖武夷名仕園華林怡景南洋新加坡中山下半年已知推售樓棟為7#、8#，共計(jì)136套，預(yù)計(jì)價(jià)格在3700元/㎡左右。后期產(chǎn)品主要以3房為主，產(chǎn)品價(jià)格跟隨市場(chǎng)，不會(huì)有太大調(diào)整。剩余未售房源為1146套，存量較大。2011年4月一期開盤，去化96%左右；剩余未售房源1146套，體量大；下半年預(yù)計(jì)售價(jià)3700元/㎡。武夷名仕園華林怡景南洋新加坡中山豪庭良豐家園下半年已知推售樓棟為7#、8#，共計(jì)136套，預(yù)計(jì)價(jià)格在37武夷名仕園華林怡景南洋新加坡中山豪庭良豐家園位置：風(fēng)情商街形態(tài)：純商鋪狀態(tài)：待推售項(xiàng)目商業(yè)單位分布及售價(jià)位置：16#、17#形態(tài)：店連宅面積：157.56㎡/套數(shù)量：27套狀態(tài)：在售價(jià)格：120萬(wàn)元/套位置：16#（01及15號(hào)）、17#（01號(hào)）、18#、19#形態(tài)：純商鋪面積：31.49-68.23㎡數(shù)量：32套狀態(tài)：在售價(jià)格：13588-14088元/㎡備注：總平圖中色塊與文字色塊一一對(duì)應(yīng)（依照顏色）位置：1#、2#形態(tài)：純商鋪面積：40.08-57.13㎡數(shù)量：34套狀態(tài)：在售價(jià)格：12788-16888元/㎡武夷名仕園華林怡景南洋新加坡中山豪庭良豐家園位置：風(fēng)情商街項(xiàng)武夷名仕園華林怡景南洋新加坡中山豪庭良豐家園在售商業(yè)單位概況備注：以上數(shù)據(jù)包括預(yù)售價(jià)格及去化套數(shù)皆為網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。武夷名仕園華林怡景南洋新加坡中山豪庭良豐家園在售商業(yè)單位概況個(gè)案分析——華林怡景武夷名仕園華林怡景南洋新加坡中山豪庭良豐家園個(gè)案分析——華林怡景武夷名仕園華林怡景南洋新加坡中山豪庭良豐剩余未售房源為396套。下半年已知推售樓棟為19#、20#、21#，預(yù)計(jì)價(jià)格在3700元/㎡左右。未售房源396套，主要以3房為主，預(yù)計(jì)價(jià)格在3700元/㎡左右；在售房源去化率71.08%，入市時(shí)間早，銷售周期長(zhǎng)。武夷名仕園華林怡景南洋新加坡中山豪庭良豐家園剩余未售房源為396套。未售房源396套，主要以3房為主，預(yù)武夷名仕園華林怡景南洋新加坡中山豪庭良豐家園位置：B區(qū)1#、2#形態(tài)：純商鋪面積：43.32-106.94㎡數(shù)量：21套狀態(tài)：在售價(jià)格：18600元/㎡位置：B區(qū)8#-16#形態(tài)：純商鋪面積：30.79-151.97㎡數(shù)量：76套狀態(tài)：在售價(jià)格：13000元/㎡位置：B區(qū)3#-7#形態(tài)：純商鋪狀態(tài)：待推售位置：A區(qū)1#、2#形態(tài)：純商鋪面積：43.32-106.94㎡數(shù)量：20套狀態(tài)：在售價(jià)格：13000元/㎡位置：A區(qū)3#、4#形態(tài)：純商鋪面積：46.9-67.15㎡數(shù)量：14套狀態(tài)：在售價(jià)格：10000元/㎡位置：A區(qū)8#、9#形態(tài)：純商鋪面積：35.94-151.97㎡數(shù)量：23套狀態(tài)：在售價(jià)格：10000元/㎡位置：A區(qū)5#、6#、7#形態(tài)：純商鋪面積：35.94-151.97㎡數(shù)量：20套狀態(tài)：在售價(jià)格：9000元/㎡項(xiàng)目商業(yè)單位分布及售價(jià)備注：總平圖中色塊與文字色塊一一對(duì)應(yīng)（依照顏色）武夷名仕園華林怡景南洋新加坡中山豪庭良豐家園位置：B區(qū)1#、武夷名仕園華林怡景南洋新加坡中山豪庭良豐家園在售商業(yè)單位概況備注：以上數(shù)據(jù)包括預(yù)售價(jià)格及去化套數(shù)皆為網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。武夷名仕園華林怡景南洋新加坡中山豪庭良豐家園在售商業(yè)單位概況個(gè)案分析——南洋新加坡武夷名仕園華林怡景南洋新加坡中山豪庭良豐家園個(gè)案分析——南洋新加坡武夷名仕園華林怡景南洋新加坡中山豪庭良一期推售392套，市場(chǎng)均價(jià)為3650元/㎡，去化率63.57%；剩余未售房源為817套，存量較大。項(xiàng)目客源集中在本地客戶及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。主要推廣方式為派單、現(xiàn)場(chǎng)設(shè)點(diǎn)、戶外、短信等。一期推售房源383套，去化率69.45%，由于開盤時(shí)間較晚，整體去化相較于其他樓盤，較為一般。武夷名仕園華林怡景南洋新加坡中山豪庭良豐家園一期推售392套，市場(chǎng)均價(jià)為3650元/㎡，去化率63.57項(xiàng)目商業(yè)單位分布及售價(jià)武夷名仕園華林怡景南洋新加坡中山豪庭良豐家園位置：1#、5#形態(tài)：店連宅狀態(tài)：待推售位置：3#形態(tài)：純商鋪狀態(tài)：待推售位置：9#、7#形態(tài)：店面、店連宅狀態(tài)：待推售位置：4#形態(tài)：純商鋪面積：222.289㎡/間數(shù)量：2套狀態(tài)：在售價(jià)格：8700元/㎡位置：2#、6#形態(tài)：店連宅面積：300㎡/間數(shù)量：36套狀態(tài)：在售價(jià)格：154萬(wàn)元/套位置：19#形態(tài)：純商鋪面積：30.84-69.89㎡數(shù)量：4套狀態(tài)：在售價(jià)格：16000元/㎡備注：總平圖中色塊與文字色塊一一對(duì)應(yīng)（依照顏色）項(xiàng)目商業(yè)單位分布及售價(jià)武夷名仕園華林怡景南洋新加坡中山豪庭良武夷名仕園華林怡景南洋新加坡中山豪庭良豐家園在售商業(yè)單位概況備注：以上數(shù)據(jù)包括預(yù)售價(jià)格及去化套數(shù)皆為網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。武夷名仕園華林怡景南洋新加坡中山豪庭良豐家園在售商業(yè)單位概況個(gè)案分析——中山豪庭武夷名仕園華林怡景南洋新加坡中山豪庭良豐家園個(gè)案分析——中山豪庭武夷名仕園華林怡景南洋新加坡中山豪庭良豐項(xiàng)目屬于尾盤，尚有別墅與店面未推售，預(yù)計(jì)下半年開盤，別墅預(yù)計(jì)均價(jià)為4500元/㎡左右；店面規(guī)劃為詔安書畫城，正處于招商中。多層部分售罄，今年下半年推出別墅和商業(yè)，別墅預(yù)計(jì)價(jià)格4500元/㎡左右。武夷名仕園華林怡景南洋新加坡中山豪庭良豐家園項(xiàng)目屬于尾盤，尚有別墅與店面未推售，預(yù)計(jì)下半年開盤，別墅預(yù)計(jì)個(gè)案分析——良豐家園武夷名仕園華林怡景南洋新加坡中山豪庭良豐家園個(gè)案分析——良豐家園武夷名仕園華林怡景南洋新加坡中山豪庭良豐一、二期住宅售罄，三期住宅4月份已開盤，推售房源200套，主力戶型為2房、3房。項(xiàng)目吸引公務(wù)人員與個(gè)體戶為主，購(gòu)買屬于剛需；周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民購(gòu)買以改善性住房為主。2012年4月推售房源200套，主要以80-102㎡的2房、140-163㎡的3房為主.武夷名仕園華林怡景南洋新加坡中山豪庭良豐家園一、二期住宅售罄，三期住宅4月份已開盤，推售房源200套，主武夷名仕園華林怡景南洋新加坡中山豪庭良豐家園項(xiàng)目商業(yè)單位分布及售價(jià)位置：1#、2#形態(tài)：純商鋪面積：142.31-180.26㎡數(shù)量：12套狀態(tài)：在售價(jià)格：26888-27888元/㎡位置：1#形態(tài)：純商鋪面積：150.4-207.26㎡數(shù)量：3套狀態(tài)：在售價(jià)格：12000元/㎡位置：3#、4#形態(tài)：店面狀態(tài)：待推售位置：16#、17#形態(tài)：純商鋪面積：107.1-257.76㎡數(shù)量：17套狀態(tài)：在售價(jià)格：12999元/㎡位置：14#形態(tài)：純商鋪面積：107.1-257.76㎡數(shù)量：7套狀態(tài)：在售價(jià)格：7546.9-11007.32元/㎡位置：12#、13#形態(tài)：純商鋪狀態(tài)：待推售位置：4#、11#形態(tài)：純商鋪面積：71.82-171.39㎡數(shù)量：19套狀態(tài)：在售價(jià)格：20000-25000元/㎡備注：總平圖中色塊與文字色塊一一對(duì)應(yīng)（依照顏色）武夷名仕園華林怡景南洋新加坡中山豪庭良豐家園項(xiàng)目商業(yè)單位分布武夷名仕園華林怡景南洋新加坡中山豪庭良豐家園在售商業(yè)單位概況備注：以上數(shù)據(jù)包括預(yù)售價(jià)格及去化套數(shù)皆為網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。武夷名仕園華林怡景南洋新加坡中山豪庭良豐家園在售商業(yè)單位概況由于縣域整體發(fā)展相對(duì)滯后，缺乏拉動(dòng)周邊市場(chǎng)的功能，導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格較低，無(wú)法突破。根據(jù)最新數(shù)據(jù)周邊縣域市場(chǎng)均價(jià)均在4000元/㎡以上，詔安市場(chǎng)均價(jià)（3650元/㎡）相對(duì)較低，且價(jià)格沒有明顯的變化，相對(duì)平穩(wěn)。由于縣域的發(fā)展，詔安房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)周邊縣域的客源的拉動(dòng)并不明顯，僅能消化城區(qū)內(nèi)客戶。一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)客戶競(jìng)爭(zhēng)由于縣域整體發(fā)展相對(duì)滯后，缺乏拉動(dòng)周邊市場(chǎng)的功能，導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)區(qū)域以當(dāng)?shù)乜腿旱膭傂铻橹鳎h域外的客群較少；使得各樓盤的客戶資源重疊，同時(shí)客戶需求產(chǎn)品都以80-120㎡的2房、3房為主，客戶競(jìng)爭(zhēng)激烈。從項(xiàng)目客戶組成上看，外地客戶占比低，全縣項(xiàng)目主要客源以詔安本地周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主，客戶置業(yè)目的以改善居住環(huán)境為主。一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)客戶競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域以當(dāng)?shù)乜腿旱膭傂铻橹鳎h域外的客群較少；使得各樓盤的客戶市場(chǎng)解讀新城推量不斷增加，由于產(chǎn)品的同質(zhì)化，且客戶來(lái)源局限，客戶重疊度高，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈；未來(lái)存在價(jià)格戰(zhàn)隱患。一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)客戶競(jìng)爭(zhēng)新城土地集中放量未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)峻新城推量巨大，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重未來(lái)可能出現(xiàn)價(jià)格戰(zhàn)客戶來(lái)源局限未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈新城區(qū)新增3大地塊，已進(jìn)入開發(fā)階段，預(yù)計(jì)年底入市。新增地塊總體量超過(guò)20萬(wàn)平米（中揚(yáng)地產(chǎn)地塊體量未明確）。競(jìng)品集中新城區(qū)，未來(lái)2-3年待售房源達(dá)3821套。區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格整體偏低。由于區(qū)域范圍小，各樓盤價(jià)格變化基本同步。客戶主要來(lái)源于縣城及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。以剛需和改善性需求為主。產(chǎn)品需求面積區(qū)間集中。市場(chǎng)解讀新城推量不斷增加，由于產(chǎn)品的同質(zhì)化，且客戶來(lái)源局限，AnalyzeSystem報(bào)告體系現(xiàn)狀解析問題梳理策略方向營(yíng)銷執(zhí)行市場(chǎng)現(xiàn)狀項(xiàng)目現(xiàn)狀A(yù)nalyzeSystem報(bào)告體系現(xiàn)狀解析問題梳理策略方向新城區(qū)是集居住、商業(yè)、酒店、文娛、休閑為一體的城市新中心。新城區(qū)功能界定為詔安未來(lái)的人居及商業(yè)中心，與項(xiàng)目的發(fā)展契合。區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品配套定位優(yōu)越，前景可期；契合項(xiàng)目，共同發(fā)展！新城區(qū)是集居住、商業(yè)、酒店、文娛、休閑為一體的城市新中心。新2013年廈深高鐵的開通豐滿了城市區(qū)域價(jià)值，加強(qiáng)城市的可達(dá)性，提高人口流動(dòng)頻率；加強(qiáng)城市間的互動(dòng)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展亦將起到推動(dòng)作用。廈深鐵路自廈門鐵路樞紐廈門新站引出，經(jīng)漳州、潮汕揭地區(qū)、汕尾、惠州，引入深圳鐵路樞紐新深圳站，全長(zhǎng)502.4公里，其中廣東段全長(zhǎng)約357公里，福建段長(zhǎng)約145公里，共設(shè)19個(gè)車站。廈深鐵路福建段已于2007年11月23日開工，廣東段于2008年1月6日開工，全線預(yù)計(jì)2013年初建成通車，屆時(shí)廈門到深圳只需2.5小時(shí)。對(duì)于詔安在外經(jīng)商、務(wù)工人士的拉動(dòng)力提升，增加項(xiàng)目與目標(biāo)客戶接觸頻率和機(jī)會(huì)，利于詔安整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展！區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品配套交通升級(jí)，拉動(dòng)人流；增強(qiáng)互動(dòng)，推進(jìn)發(fā)展！2013年廈深高鐵的開通豐滿了城市區(qū)域價(jià)值，加強(qiáng)城市的可達(dá)性26萬(wàn)平米唯一城市綜合體，產(chǎn)品涵蓋小高層、別墅、商業(yè)、公寓、四星級(jí)酒店，2012年被列為漳州十大重點(diǎn)項(xiàng)目之一。67209㎡258476㎡總用地面積總建筑面積97715㎡10126㎡48023㎡住宅總建筑面積別墅總建筑面積酒店式公寓面積31229㎡7640㎡8300㎡酒店總建筑面積商業(yè)總建筑面積商業(yè)綜合體面積1789個(gè)941個(gè)901戶地下停車位地面停車位總戶數(shù)項(xiàng)目占地100畝，總建面25.8萬(wàn)方。規(guī)劃有酒店、商業(yè)、別墅、住宅等，打造詔安首個(gè)城市綜合體。區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品配套26萬(wàn)平米唯一城市綜合體，產(chǎn)品涵蓋小高層、別墅、商業(yè)、公寓、物業(yè)形態(tài)豐富，營(yíng)銷方式各有不同，后續(xù)項(xiàng)目劃分銷售的過(guò)程中需注意各業(yè)態(tài)營(yíng)銷方式的結(jié)合。公寓公寓住宅別墅項(xiàng)目后續(xù)銷售如何考慮物業(yè)的配搭及組合，是運(yùn)作的重中之重。酒店物業(yè)形態(tài)豐富居住商業(yè)別墅、住宅自住為主，投資為輔酒店式公寓投資、租賃商業(yè)街集中商業(yè)出售、租賃、運(yùn)營(yíng)招商、出售、租賃、運(yùn)營(yíng)酒店4星級(jí)酒店出售、運(yùn)營(yíng)、外包區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品配套物業(yè)形態(tài)豐富，營(yíng)銷方式各有不同，后續(xù)項(xiàng)目劃分銷售的過(guò)程中需注新城區(qū)各項(xiàng)配套的日漸完善，將帶來(lái)全縣房地產(chǎn)發(fā)展的高潮；但目前為止，建設(shè)速度較為緩慢，區(qū)域成型尚需時(shí)日。項(xiàng)目周邊大部分配套處于規(guī)劃階段，建設(shè)周期長(zhǎng)。新城區(qū)規(guī)劃建設(shè)推動(dòng)較為緩慢。文體中心康華西路青少年宮文體中心工地東至現(xiàn)有配套：康華西路、邊城中學(xué)。規(guī)劃配套：文體中心、青少年宮、婦女兒童中心。西至現(xiàn)有配套：沈海高速入口。規(guī)劃配套：規(guī)劃醫(yī)院、老年康樂中心。北至現(xiàn)有配套：324國(guó)道、309省道、農(nóng)業(yè)銀行、深橋衛(wèi)生院。南至規(guī)劃配套：規(guī)劃公園、博物館、書畫市場(chǎng)、古玩市場(chǎng)。區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品配套新城區(qū)各項(xiàng)配套的日漸完善，將帶來(lái)全縣房地產(chǎn)發(fā)展的高潮；但目前項(xiàng)目解讀區(qū)域前景美好、成型需時(shí)；項(xiàng)目規(guī)劃優(yōu)越，承擔(dān)著推動(dòng)區(qū)域發(fā)展的責(zé)任；多重業(yè)態(tài)需考慮后續(xù)營(yíng)銷方式的結(jié)合。項(xiàng)目產(chǎn)品項(xiàng)目硬件條件突出漳州十大重點(diǎn)項(xiàng)目之一物業(yè)形態(tài)豐富操作有別于普通住宅項(xiàng)目26萬(wàn)平米首個(gè)大體量地產(chǎn)項(xiàng)目。四星級(jí)酒店品質(zhì)打造。漳州十大重點(diǎn)項(xiàng)目之一。1.6萬(wàn)平米大體量商業(yè)。物業(yè)類型豐富（小高層、別墅、溜樓、商業(yè)街、集中商業(yè)、4星級(jí)酒店）后續(xù)銷售劃分需注意各業(yè)態(tài)營(yíng)銷方式的結(jié)合。區(qū)域區(qū)域發(fā)展遠(yuǎn)景優(yōu)越城市建設(shè)步伐緩慢新城區(qū)為詔安重點(diǎn)打造區(qū)域。未來(lái)人居及商業(yè)中心。動(dòng)車開通豐富了城市價(jià)值。項(xiàng)目周邊配套處于規(guī)劃階段，建設(shè)周期長(zhǎng)。項(xiàng)目解讀區(qū)域前景美好、成型需時(shí)；項(xiàng)目規(guī)劃優(yōu)越，承擔(dān)著推動(dòng)區(qū)域AnalyzeSystem報(bào)告體系現(xiàn)狀解析問題梳理策略方向營(yíng)銷執(zhí)行AnalyzeSystem報(bào)告體系現(xiàn)狀解析問題梳理策略方向從市場(chǎng)和項(xiàng)目自身去看待本案，梳理本案的核心問題。新城推量不斷增加，由于產(chǎn)品的同質(zhì)化，且客戶來(lái)源局限，客戶重疊度高，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈；未來(lái)存在價(jià)格戰(zhàn)隱患。市場(chǎng)項(xiàng)目區(qū)域前景美好、成型需時(shí)；項(xiàng)目規(guī)劃優(yōu)越，承擔(dān)著推動(dòng)區(qū)域發(fā)展的責(zé)任；多重業(yè)態(tài)需考慮后續(xù)營(yíng)銷方式的結(jié)合。區(qū)域成熟度低，項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)大于區(qū)域優(yōu)勢(shì)，如何打破區(qū)域同質(zhì)化嚴(yán)重、客戶重疊、價(jià)格偏低的局限，實(shí)現(xiàn)利益最大化？從市場(chǎng)和項(xiàng)目自身去看待本案，梳理本案的核心問題。新城推量不斷發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)、借助政府力量，強(qiáng)化區(qū)域價(jià)值，樹立領(lǐng)導(dǎo)者的形象；在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中，建立客戶保障體系，突破市場(chǎng)價(jià)格壁壘！樹立標(biāo)桿拓展客戶核心問題發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)、借助政府力量，強(qiáng)化區(qū)域價(jià)值，樹立領(lǐng)導(dǎo)者的形象；AnalyzeSystem報(bào)告體系現(xiàn)狀解析問題梳理策略方向營(yíng)銷執(zhí)行AnalyzeSystem報(bào)告體系現(xiàn)狀解析問題梳理策略方向突出項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅，搶占市場(chǎng)。突出項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅，搶占市場(chǎng)。解決核心問題的應(yīng)對(duì)策略價(jià)值梳理形象塑造客戶拓展推售策略策略構(gòu)想解決核心問題的應(yīng)對(duì)策略價(jià)值梳理形象塑造客戶拓展推售策略策略構(gòu)價(jià)值梳理價(jià)值梳理項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系的構(gòu)建。項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系新人居、新中心城市未來(lái)發(fā)展方向；動(dòng)車開通，交通升級(jí)；新城版圖核心地段；配套齊全、交通便利。區(qū)位價(jià)值規(guī)劃價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值附加價(jià)值26萬(wàn)平米大社區(qū)；物業(yè)形態(tài)豐富；自帶商業(yè)配套：購(gòu)物中心+住宅底商。經(jīng)典簡(jiǎn)歐建筑風(fēng)格；獨(dú)立別墅住區(qū)；“一軸三核”景觀環(huán)繞；面積段豐富；贈(zèng)送面積、入戶花園、凸窗；板式、全明、動(dòng)靜分離。首個(gè)四星級(jí)酒店，城市地標(biāo)；漳州十大重點(diǎn)項(xiàng)目；開發(fā)商多年工地建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，品質(zhì)保障。大體量綜合開發(fā)、業(yè)態(tài)多元化精雕細(xì)琢、高附加值、高品質(zhì)城市地標(biāo)、品質(zhì)建筑項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系的構(gòu)建。項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系新人居、新中心城市未來(lái)發(fā)展方高度概括項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系，歸納兩大核心價(jià)值。新人居、新中心大體量綜合開發(fā)、業(yè)態(tài)多元化區(qū)位價(jià)值規(guī)劃價(jià)值精雕細(xì)琢、高附加值、高品質(zhì)產(chǎn)品價(jià)值西部新城之央首席城市綜合體城市地標(biāo)、品質(zhì)建筑附加價(jià)值高度概括項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系，歸納兩大核心價(jià)值。新人居、新中心大體量關(guān)于項(xiàng)目?jī)r(jià)值的思考與提煉——項(xiàng)目向區(qū)域借力的同時(shí)亦推動(dòng)著片區(qū)的發(fā)展，相輔相成，共同成長(zhǎng)。項(xiàng)目為區(qū)域帶來(lái)什么詔安未來(lái)核心商圈首個(gè)四星級(jí)酒店城市地標(biāo)唯一城市綜合體完美城市生活空間......聯(lián)動(dòng)作為漳州市十大重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，本案對(duì)于區(qū)域發(fā)展的推動(dòng)作用強(qiáng)于任何競(jìng)品；借勢(shì)政府，加強(qiáng)與區(qū)域的聯(lián)動(dòng)，引領(lǐng)新城區(qū)，進(jìn)而代言全城，方為上上之策！于此同時(shí)，亦將在區(qū)域價(jià)值的借力方面拋離其他項(xiàng)目。城市文化生活中心新城規(guī)劃帶來(lái)的利好詔安城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域未來(lái)配套優(yōu)越教育資源優(yōu)越路網(wǎng)暢通，交通便利......關(guān)于項(xiàng)目?jī)r(jià)值的思考與提煉——項(xiàng)目向區(qū)域借力的同時(shí)亦推動(dòng)著片區(qū)三大核心價(jià)值：西部新城之央·首席城市綜合體·文化生活中心——翔發(fā)置業(yè)——新城國(guó)際INTERNATIONAINEWCITY區(qū)域價(jià)值項(xiàng)目區(qū)域占位核心屬性市場(chǎng)占位互動(dòng)價(jià)值三大核心價(jià)值：——翔發(fā)置業(yè)——區(qū)域價(jià)值項(xiàng)目區(qū)域占位核心屬性市形象塑造形象塑造核心價(jià)值的有效傳遞需要建立明晰的形象及推廣調(diào)性。我們應(yīng)該用這樣的推廣調(diào)性去打動(dòng)客戶一座城，改變一座城市改變，是一種力量！核心價(jià)值的有效傳遞需要建立明晰的形象及推廣調(diào)性。我們應(yīng)該用這一座城改變一座城市，西部新城文化生活中心的崛起。形象訴求思考：以「一座城，改變一座城市」統(tǒng)領(lǐng)性的精神主題，拉動(dòng)三大核心價(jià)值，貫穿于項(xiàng)目推廣過(guò)程中的所有活動(dòng)、包裝、炒作中，以此傳達(dá)“新城國(guó)際”作為未來(lái)文化生活重心的居住理念，賦予項(xiàng)目活的靈魂。區(qū)域項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)首席城市綜合體文化生活中心西部新城之央創(chuàng)作核心價(jià)值訴求訴求點(diǎn)：詔安名片|新城·新中心·新地標(biāo)|文化生活中心|新城核心商圈|新城核心版圖|見證，城的崛起享受，城的嬗變典藏，城的繁盛天賦提煉核心價(jià)值創(chuàng)作推廣主調(diào)性分解推廣層次一座城改變一座城市，西部新城文化生活中心的崛起。形象訴求思考項(xiàng)目形象的傳播方式及訴求傳達(dá)區(qū)域之于城市、項(xiàng)目之于區(qū)域及城市的解讀。區(qū)域價(jià)值及項(xiàng)目占位的導(dǎo)入與強(qiáng)化！「大城在變」詔安向西，環(huán)城聚集?！肝鞑啃鲁侵搿乖t安新城區(qū)正在崛起未來(lái)詔安城市繁華中心，中心的中心——新城國(guó)際邀您共同見證，城的崛起。見證，城的崛起見證，城的崛起概念初現(xiàn)，前景描述項(xiàng)目形象的傳播方式及訴求傳達(dá)區(qū)域之于城市、項(xiàng)目之于區(qū)域及城市項(xiàng)目形象的傳播方式及訴求傳達(dá)。以城市綜合體的姿態(tài)，解讀項(xiàng)目為區(qū)域、城市、人民、生活帶來(lái)的一切。規(guī)劃理念及核心屬性的傳遞、項(xiàng)目影響力的樹立！「新城演義」新城核心，演義城市巨變?！甘紫鞘芯C合體」一個(gè)詔安尚且陌生的名詞，2012，她將正式以「新城國(guó)際」的名義走進(jìn)城西，禮獻(xiàn)詔安！享受，城的嬗變享受，城的嬗變享受，城的嬗變改變城市，共同成長(zhǎng)項(xiàng)目形象的傳播方式及訴求傳達(dá)。以城市綜合體的姿態(tài)，解讀項(xiàng)目為項(xiàng)目形象的傳播方式及訴求傳達(dá)。通過(guò)區(qū)域、開發(fā)理念、核心屬性、影響力的鋪墊，尋找客戶的共鳴點(diǎn)，從根本上提升客戶接受度。產(chǎn)品價(jià)值升華、客戶共鳴點(diǎn)鎖定、刺激購(gòu)買！「大城已變」新城核心，環(huán)城聚焦。「文化生活中心」漳州十大重點(diǎn)項(xiàng)目，詔安首個(gè)四星級(jí)酒店，典藏城市文明，見證巔峰歷程。典藏，城的繁盛典藏城的繁盛全民收獲，城熟了。項(xiàng)目形象的傳播方式及訴求傳達(dá)。通過(guò)區(qū)域、開發(fā)理念、核心屬性、一座城，改變一座城市【26萬(wàn)平米首席城市綜合體】見證，城的崛起享受，城的嬗變典藏，城的繁盛形象體系一座城，改變一座城市見證，城的崛起形象體系客戶拓展客戶拓展關(guān)于客戶拓展策略的思考目標(biāo)客群初判宏觀環(huán)境市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目屬性客戶現(xiàn)狀策略方向回顧論證歸納解決關(guān)于客戶拓展策略的思考目標(biāo)客群初判宏觀環(huán)境市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目屬性客項(xiàng)目目標(biāo)客群定位及競(jìng)品項(xiàng)目客戶組成回顧目標(biāo)客群定位：本地中高端客戶及外出經(jīng)商、務(wù)工的成功人士。競(jìng)品客戶組成：縣城及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主，縣域外圍客戶數(shù)量少。項(xiàng)目目標(biāo)客群定位及競(jìng)品項(xiàng)目客戶組成回顧目標(biāo)客群定位：競(jìng)品客戶外部因素的影響：縣域外圍客戶的大量入市可能性低城市發(fā)展現(xiàn)狀對(duì)投資需求推動(dòng)乏力；政策方向?qū)ν顿Y需求產(chǎn)生阻力，縣域外圍客戶入市困難。外圍客群投資缺乏動(dòng)力外圍客群投資面臨阻力詔安的城市建設(shè)難以吸引縣域以外的客戶進(jìn)駐投資，這也是目前全縣價(jià)格在漳州處于洼地的原因之一。城市發(fā)展政策影響政策對(duì)本地剛需客群影響較小，對(duì)投機(jī)型需求的持續(xù)打壓，將進(jìn)一步抑制外圍客戶的投資欲望。宏觀環(huán)境市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目屬性外部因素的影響：縣域外圍客戶的大量入市可能性低城市發(fā)展現(xiàn)狀對(duì)新城區(qū)競(jìng)爭(zhēng)激烈，本地客戶的搶奪戰(zhàn)愈演愈烈。宏觀環(huán)境市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目屬性新城區(qū)新開發(fā)項(xiàng)目集中，未來(lái)放量大，且客戶資源局限，市場(chǎng)對(duì)本地客戶的搶奪戰(zhàn)激烈?？蛻糍Y源重疊，產(chǎn)品需求集中新城未來(lái)放量大，產(chǎn)品面積段集中新城區(qū)各樓盤的客戶群主要以本地縣城及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的剛需及改善性需求客戶為主；區(qū)域外的客群較少。客戶競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)新開放項(xiàng)目集中在新城區(qū)，未來(lái)放量大；主要產(chǎn)品集中在80-120㎡的2房、3房，產(chǎn)品面積段集中。新城區(qū)競(jìng)爭(zhēng)激烈，本地客戶的搶奪戰(zhàn)愈演愈烈。宏觀環(huán)境市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目體量大、業(yè)態(tài)豐富，蓄客存在壓力。宏觀環(huán)境市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目屬性作為詔安首個(gè)綜合體項(xiàng)目，業(yè)態(tài)豐富，目標(biāo)客戶量大，蓄客存在壓力。體量大、房源多業(yè)態(tài)豐富，客戶多元作為詔安首個(gè)城市綜合體，同時(shí)為漳州十大重點(diǎn)項(xiàng)目之一，項(xiàng)目總建面近26萬(wàn)平米，住宅房源901套，公寓800多套。規(guī)模體量業(yè)態(tài)組成項(xiàng)目擁有小高層、別墅、酒店式公寓、集中商業(yè)及住宅底商等產(chǎn)品，目標(biāo)客戶組成包含住宅及商鋪、自用及投資客戶。項(xiàng)目體量大、業(yè)態(tài)豐富，蓄客存在壓力。宏觀環(huán)境市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目屬性項(xiàng)目總體客戶來(lái)訪量需要達(dá)到近20000批！宏觀環(huán)境市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目屬性蓄客量來(lái)訪項(xiàng)目總體量共計(jì)2211套，按照1/3的認(rèn)購(gòu)率，需要累積6633組意向客戶（認(rèn)籌客戶）。蓄客量意向客戶6633組意向客戶，按照1/3的認(rèn)籌率，需要累積19899組來(lái)訪客戶。需來(lái)訪客戶19899批！項(xiàng)目總體客戶來(lái)訪量需要達(dá)到近20000批！宏觀環(huán)境市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)客戶現(xiàn)狀宏觀環(huán)境市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目屬性縣域外圍客戶的大量入市可能性低。新城區(qū)競(jìng)爭(zhēng)激烈，本地客戶的搶奪戰(zhàn)愈演愈烈。項(xiàng)目體量大、業(yè)態(tài)豐富，蓄客存在壓力。需要蓄客近20000批！策略方向外圍客群入市困難本地客群競(jìng)爭(zhēng)激烈項(xiàng)目蓄客存在壓力客戶現(xiàn)狀宏觀市場(chǎng)項(xiàng)目縣域外圍客戶的大量入市可能性低。新城區(qū)競(jìng)通過(guò)項(xiàng)目口碑宣傳、品質(zhì)體驗(yàn)，提升客戶項(xiàng)目認(rèn)識(shí)，從而截留客戶。縣城客群縣城周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群返鄉(xiāng)客在項(xiàng)目主要通道及中心城區(qū)主要路段進(jìn)行形象展示及導(dǎo)視系統(tǒng)建立，增加同目標(biāo)客戶接觸的機(jī)會(huì)。形象建立口碑效應(yīng)品質(zhì)體驗(yàn)借勢(shì)區(qū)域、政府，開展事件營(yíng)銷，引爆市場(chǎng)，建立項(xiàng)目良好口碑。通過(guò)別墅示范區(qū)、樣板間、園林等產(chǎn)品展示，提高客戶對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)的認(rèn)同。宣傳覆蓋在詔安縣城人流、車流集中的位置進(jìn)行精準(zhǔn)的戶外廣告投放，增加項(xiàng)目宣傳有效覆蓋面。通過(guò)項(xiàng)目口碑宣傳、品質(zhì)體驗(yàn)，提升客戶項(xiàng)目認(rèn)識(shí)，從而截留客戶。到鄉(xiāng)鎮(zhèn)中去，全面覆蓋詔安市場(chǎng)，拓展?jié)撛诳蛻簟？h城客群縣城周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群返鄉(xiāng)客針對(duì)公務(wù)員、事業(yè)單位人員等公積金持有者舉辦推介會(huì)，挖掘潛在客戶。鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡展專場(chǎng)推介會(huì)通過(guò)鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡展、設(shè)置拓展點(diǎn)，配合巡游車宣傳，全面覆蓋周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)；入鄉(xiāng)派單工作人員到各個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的人口聚集地進(jìn)行宣傳單派單送。宣傳車進(jìn)鄉(xiāng)宣傳在主要時(shí)間節(jié)點(diǎn)，設(shè)置宣傳車到各個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行巡回廣播宣傳。到鄉(xiāng)鎮(zhèn)中去，全面覆蓋詔安市場(chǎng)，拓展?jié)撛诳蛻??？h城客群縣城周邊通過(guò)圈層營(yíng)銷，聚集外地經(jīng)商人士，拓展中高端客群?？h城客群縣城周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群返鄉(xiāng)客啟動(dòng)團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，給予返鄉(xiāng)客更多的優(yōu)惠，以聚集客戶。同鄉(xiāng)會(huì)品鑒返鄉(xiāng)客團(tuán)購(gòu)返鄉(xiāng)客節(jié)點(diǎn)宣傳在重大時(shí)間節(jié)點(diǎn)如清明、國(guó)慶、春節(jié)等返鄉(xiāng)高潮，強(qiáng)化項(xiàng)目信息的宣傳，吸引返鄉(xiāng)客關(guān)注。DM直郵宣傳在主要時(shí)間節(jié)點(diǎn)，制作DM，對(duì)各返鄉(xiāng)客進(jìn)行直郵宣傳。利用返鄉(xiāng)客舉辦同鄉(xiāng)會(huì)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，在同鄉(xiāng)會(huì)上對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行宣傳展示。通過(guò)圈層營(yíng)銷，聚集外地經(jīng)商人士，拓展中高端客群?？h城客群縣城推售策略推售策略推售原則把握重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)，進(jìn)行推售，引爆市場(chǎng)。清明節(jié)、五一、國(guó)慶、春節(jié)等時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行綜合考慮。依據(jù)項(xiàng)目的蓄客數(shù)量，以及客戶所需求的產(chǎn)品特征，結(jié)合產(chǎn)品差異，合理推售。結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際工程節(jié)點(diǎn)合理推售；項(xiàng)目8月動(dòng)工，12月售樓部方可完工并進(jìn)駐。根據(jù)項(xiàng)目產(chǎn)品類型的差異以及產(chǎn)品的好次，進(jìn)行合理搭配。工程節(jié)點(diǎn)-結(jié)合產(chǎn)品組合-合理時(shí)間節(jié)點(diǎn)-把握蓄客情況-依據(jù)推售策略推售原則把握重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)，進(jìn)行推售，引爆市場(chǎng)。依據(jù)項(xiàng)目的蓄客項(xiàng)目高層總套數(shù)為901套，以108-124㎡的3房為主。專業(yè)的銷售人員項(xiàng)目住宅總套數(shù)為901套，主力戶型為108-124㎡的3房，占住宅的66.04%。高層別墅商業(yè)公寓項(xiàng)目高層總套數(shù)為901套，以108-124㎡的3房為主。專根據(jù)工程節(jié)點(diǎn)及產(chǎn)品搭配，一期建議推售9#、11#、12#高層別墅商業(yè)公寓專業(yè)的銷售人員保證開盤銷售的同時(shí)，依據(jù)市場(chǎng)及客戶的反應(yīng)，為后續(xù)的營(yíng)銷推廣、產(chǎn)品推售工作做修正。在銷售理想情況下，可考慮加推。一期推售建議：9#、11#、12#契合項(xiàng)目工程節(jié)點(diǎn)進(jìn)行推售；產(chǎn)品線豐富，滿足不同客戶的需求，降低風(fēng)險(xiǎn)。一期推售根據(jù)工程節(jié)點(diǎn)及產(chǎn)品搭配，一期建議推售9#、11#、12#高層后期推售根據(jù)產(chǎn)品好次搭配及豐富在售產(chǎn)品線原則，進(jìn)行推售排布。高層別墅商業(yè)公寓專業(yè)的銷售人員后期推售原則：產(chǎn)品好次互動(dòng)推售，實(shí)現(xiàn)價(jià)值拉升；豐富產(chǎn)品線，滿足市場(chǎng)不同需求客戶。推售排布建議：二期：4#、5#、7#；三期：6#、13#四期：8#、10#；五期：1#、2#、3#后期推售根據(jù)產(chǎn)品好次搭配及豐富在售產(chǎn)品線原則，進(jìn)行推售排布。通過(guò)項(xiàng)目形象塑造、口碑建立、價(jià)值提升，中后期實(shí)現(xiàn)溢價(jià)后再行出售。高層別墅商業(yè)公寓補(bǔ)充建議：若前期考慮回款問題，可推售本地暢銷產(chǎn)品——溜樓，以快速回流資金。別墅示范區(qū)產(chǎn)品統(tǒng)計(jì)：共計(jì)34套店連宅：28套；獨(dú)棟：6套123建立示范區(qū)借勢(shì)高層熱銷出售執(zhí)行建議：樹立品質(zhì)形象充分溢價(jià)價(jià)值最大化通過(guò)項(xiàng)目形象塑造、口碑建立、價(jià)值提升，中后期實(shí)現(xiàn)溢價(jià)后再行出商鋪銷售模式羅列——純銷售方式高層別墅商業(yè)公寓主要形式開發(fā)商將商鋪產(chǎn)權(quán)直接銷售給投資者，不負(fù)責(zé)該商鋪的招商，由投資者自行使用。優(yōu)勢(shì)開發(fā)商可在短期內(nèi)回籠資金，降低項(xiàng)目整體資金壓力，無(wú)需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)；將商業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力轉(zhuǎn)移向中小業(yè)主，由其分擔(dān)經(jīng)營(yíng)壓力。劣勢(shì)產(chǎn)權(quán)分散，主力店或品牌店難以進(jìn)駐；無(wú)法規(guī)劃經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)及規(guī)范整體形象；對(duì)于商業(yè)做旺主要靠市場(chǎng)自身調(diào)整，所需時(shí)間較長(zhǎng)；若經(jīng)營(yíng)不好，對(duì)于項(xiàng)目整體形象有一定影響；適用范圍商業(yè)銷售競(jìng)爭(zhēng)不激烈導(dǎo)致市場(chǎng)成熟度低，投資客戶對(duì)項(xiàng)目預(yù)期缺乏了解；中小面積純街鋪銷售；商業(yè)體量小或零星商業(yè)物業(yè)，無(wú)須整體經(jīng)營(yíng)的。短期內(nèi)回籠資金，降低項(xiàng)目資金壓力，無(wú)需承擔(dān)相關(guān)返租稅費(fèi)和經(jīng)營(yíng)壓力。對(duì)商鋪?zhàn)陨硪筝^高，銷售速度慢，整體形象規(guī)范難度大。商鋪銷售模式羅列——純銷售方式高層別墅商業(yè)公寓主要形式開發(fā)商商鋪銷售模式羅列——帶租約銷售高層別墅商業(yè)公寓主要形式開發(fā)商在銷售前先把鋪位租給商家，然后再把商鋪賣給投資者。優(yōu)勢(shì)通過(guò)招商保證前期商業(yè)定位與形象；快速回收資金，無(wú)需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)；短期內(nèi)使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益。劣勢(shì)鋪位差異性對(duì)銷售進(jìn)度影響比較明顯；未出租的商鋪銷售難度較大，特別是大鋪；售價(jià)與租金之間的收益回報(bào)低難以達(dá)到投資者期望，需要開發(fā)商做補(bǔ)貼；中、長(zhǎng)期收益難以穩(wěn)定；后期經(jīng)營(yíng)管理難度較大，不利于商業(yè)形象與公司長(zhǎng)期發(fā)展；各類手續(xù)復(fù)雜，易產(chǎn)生糾紛。適用范圍有強(qiáng)勢(shì)招商力量支持；商業(yè)氛圍已形成且正常運(yùn)營(yíng)，無(wú)需擔(dān)心后續(xù)收益；可銷售物業(yè)有大型主力店進(jìn)駐且長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)保證，長(zhǎng)期穩(wěn)定收益回報(bào)；純街鋪或少量商業(yè)物業(yè)。保證項(xiàng)目整體定位和形象，快速回籠資金。但中長(zhǎng)期收益難以穩(wěn)定，不利于長(zhǎng)期發(fā)展，需要有強(qiáng)勢(shì)招商力量支持。商鋪銷售模式羅列——帶租約銷售高層別墅商業(yè)公寓主要形式開發(fā)商商鋪銷售模式羅列——短期委托經(jīng)營(yíng)高層別墅商業(yè)公寓主要形式通過(guò)聘請(qǐng)的管理公司一次性支付業(yè)主短期（2-3年）租金，取得商鋪短期的物業(yè)前期經(jīng)營(yíng)權(quán)，進(jìn)而可以對(duì)賣場(chǎng)統(tǒng)一招商、規(guī)劃和管理。優(yōu)勢(shì)前期由開發(fā)商統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營(yíng)，能確保既定的商業(yè)定位與規(guī)劃，可以有效保證整體商業(yè)形象。幫業(yè)主堅(jiān)守創(chuàng)業(yè)期，既能堅(jiān)定投資者信心，又能在返租后卸下返租包袱；返租期較適中，整體商業(yè)形態(tài)可堅(jiān)定銀行按揭信心。劣勢(shì)承擔(dān)短期的返租補(bǔ)貼，可返到售價(jià)上，但會(huì)拉高售價(jià)；需要承擔(dān)返租手續(xù)辦理過(guò)程相當(dāng)?shù)亩愂?；返租結(jié)束后的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理要求較高。適用范圍需要獨(dú)立的經(jīng)營(yíng)管理公司；由于前期商業(yè)氛圍未形成氣候，開發(fā)商需能承擔(dān)前期的返利資金；中型獨(dú)立商業(yè)體。返租相當(dāng)于向投資者的一次再融資,其融資成本明顯較高,存在一定風(fēng)險(xiǎn)。商鋪銷售模式羅列——短期委托經(jīng)營(yíng)高層別墅商業(yè)公寓主要形式通過(guò)商鋪銷售模式羅列——長(zhǎng)期返租銷售高層別墅商業(yè)公寓主要形式商鋪出售時(shí)與投資者約定，在出售后的一定年限內(nèi)，由開發(fā)商以代理或直接承租的方式進(jìn)行包租，承租期間的租金沖抵部分售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)。采用此類模式的商場(chǎng)往往是找個(gè)大商家租賃，將鋪位細(xì)分，以高回報(bào)率，帶長(zhǎng)期租約返租銷售。由于大商家統(tǒng)一收銀、經(jīng)營(yíng)，業(yè)主基本在商場(chǎng)內(nèi)找不到自己的鋪位，這種商鋪又被稱為“虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪”。優(yōu)勢(shì)招商前期易于控制，能確保既定的商業(yè)定位，能堅(jiān)定投資者信心；降低投資門檻，擴(kuò)大客戶層面，有利加快項(xiàng)目銷售速度；如果項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理非常成功，遠(yuǎn)期物業(yè)租金收益將有可能兌現(xiàn)承諾回報(bào)。劣勢(shì)承擔(dān)長(zhǎng)期（10年左右）的返租補(bǔ)貼；如后期經(jīng)營(yíng)管理沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，則承受返租年限越長(zhǎng)，壓力越大；因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險(xiǎn)；適用范圍后遺癥多,風(fēng)險(xiǎn)極高，不建議采用。以長(zhǎng)期返租形式進(jìn)行銷售的商鋪又被稱為“虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪”涉及面廣,后遺癥多,風(fēng)險(xiǎn)極高。商鋪銷售模式羅列——長(zhǎng)期返租銷售高層別墅商業(yè)公寓主要形式商鋪商鋪銷售模式建議——本案根據(jù)物業(yè)分布差異，以純銷售結(jié)合短期返租模式，局部可借鑒帶租約銷售的部分形式，形成較為適合本案的經(jīng)營(yíng)模式。高層別墅商業(yè)公寓本案4321長(zhǎng)期返租銷售這種銷售模式，業(yè)主的投資回報(bào)相對(duì)有保障，但返租期過(guò)后，由于業(yè)主找不到自己的鋪位，接受不了大商家的低租金，投資收益將完全失去了保障。所以在法律上有諸多限制，這種形式目前已逐步被淘汰。短期委托經(jīng)營(yíng)常規(guī)而言，集中商業(yè)中樓層越高價(jià)值越低，銷售難度亦越大。開發(fā)商可成立獨(dú)立的商管公司，進(jìn)行統(tǒng)一管理規(guī)劃。1.增加目標(biāo)客群的購(gòu)房信心2.加快去化速度，快速回籠資金帶租約銷售本案所處區(qū)域商業(yè)氛圍尚未成熟，僅憑帶租約銷售速度較慢，不足以吸引投資客群，可與其他模式配合利用。純銷售方式本案所處區(qū)域未來(lái)發(fā)展優(yōu)勢(shì)明顯，但商業(yè)價(jià)值尚待挖掘；高價(jià)值的商業(yè)物業(yè)可采取直接銷售的方式，確保資金快速回籠。為業(yè)主切身利益考慮，和保障后續(xù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)以及價(jià)值最大化。開發(fā)商可與業(yè)主簽定托管協(xié)議或要求按照整體商業(yè)部分業(yè)種經(jīng)營(yíng)。商鋪銷售模式建議——本案根據(jù)物業(yè)分布差異，以純銷售結(jié)合短期返根據(jù)本案商業(yè)中不同的形態(tài)、位置分析其價(jià)值，選取最為適合的銷售模式高層別墅商業(yè)公寓根據(jù)本案商業(yè)中不同的形態(tài)、位置分析其價(jià)值，選取最為適合的銷售本案集中商業(yè)營(yíng)銷模式分解高層別墅商業(yè)公寓純銷售產(chǎn)品價(jià)值為全案最高，純銷售方式即可實(shí)現(xiàn)開發(fā)商利益。資金回籠速度快。首層托管經(jīng)營(yíng)3年返租在銷售時(shí)候加入帶5年租約的概念，前3年租金一次性打入首付，降低投資門檻；后2年業(yè)主逐年拿到租金返利，規(guī)避投資不能實(shí)現(xiàn)快速回報(bào)的問題（5年的租金在銷售價(jià)格上會(huì)適當(dāng)體現(xiàn)）；三年后本項(xiàng)目及周邊的商業(yè)氛圍已經(jīng)初步形成，出租和自營(yíng)均可；對(duì)于開發(fā)商而言，所有商鋪全部銷售完畢，實(shí)現(xiàn)資金回籠；商鋪交付以后權(quán)利全部移交給商業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)，以后的權(quán)利與義務(wù)是業(yè)主和商業(yè)管理公司之間的關(guān)系。二、三層帶租約銷售在銷售時(shí)，主動(dòng)引進(jìn)品牌客戶，為商鋪買家代為出租，以品牌商戶的中長(zhǎng)期租約，保證買家的穩(wěn)定的、長(zhǎng)期的收益，建立購(gòu)買信心。主力店自留經(jīng)營(yíng)可選擇相對(duì)難以去化的四樓、五樓，開發(fā)商進(jìn)行保留?？勺孕薪?jīng)營(yíng)亦可委托商管公司代為運(yùn)營(yíng)。建議在影院的基礎(chǔ)上以兒童、電玩娛樂為主聯(lián)動(dòng)經(jīng)營(yíng)。1、增加物業(yè)增值利潤(rùn)的同時(shí)制造商業(yè)氛圍。2、以開發(fā)商自營(yíng)的信心激發(fā)購(gòu)房者的信心。四、五層本案集中商業(yè)營(yíng)銷模式分解高層別墅商業(yè)公寓純銷售產(chǎn)品價(jià)值為全案策略方向?qū)@解決如何幫助購(gòu)房者“賺錢”并讓他們相信可以“賺到錢”而展開。高層別墅商業(yè)公寓商業(yè)銷售的關(guān)鍵！如何提高購(gòu)買者的投資回報(bào)？如何降低購(gòu)買者的投資風(fēng)險(xiǎn)和投資門檻？如何讓購(gòu)買者堅(jiān)定購(gòu)買信心？策略方向?qū)@解決如何幫助購(gòu)房者“賺錢”并讓他們相信可以“賺提高投資回報(bào)，降低投資門檻：虛擬提高租金，樹立標(biāo)桿。商鋪面積劃小，降低門檻；統(tǒng)一管理，返還租金利潤(rùn)、保障投資回報(bào)。高層別墅商業(yè)公寓貼租經(jīng)營(yíng)提高租金，樹立商業(yè)標(biāo)桿提高部分可通過(guò)減免部分月租金形式，使經(jīng)營(yíng)商家的實(shí)際租金支出不變，而使得租賃協(xié)議上的租金價(jià)格達(dá)到名義上水平。樹立標(biāo)桿，加快吸引商戶入駐，穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，堅(jiān)定購(gòu)房者信心，保障收益。蜂巢式面積分割將商鋪面積盡量劃小，使得購(gòu)買總價(jià)下降，從而降低投資門檻，擴(kuò)大目標(biāo)客源。開發(fā)商在銷售前先把部分鋪位租給商家，然后再把商鋪賣給投資者。即買即收租金購(gòu)買者在購(gòu)買商鋪的同時(shí)即可享受到當(dāng)年的租金回報(bào)，無(wú)論該商鋪出租與否，均可享受投資回報(bào)，以刺激購(gòu)買。保障投資回報(bào)承諾購(gòu)買者的租金返利水平不會(huì)降低，并保障租約到期后每年不低于前期租金返利，購(gòu)買者優(yōu)先享受出租代管且不收取代管費(fèi)用。開發(fā)商付首付將租金返利，一次性打入購(gòu)買者的首付款中，降低投資門檻，在名義上降低客戶的投資風(fēng)險(xiǎn)，給購(gòu)房者帶來(lái)實(shí)惠。實(shí)際開發(fā)商支付返利帶來(lái)的收益損失可打入銷售價(jià)格。提高投資回報(bào)，降低投資門檻：虛擬提高租金，樹立標(biāo)桿。商鋪面積堅(jiān)定客戶購(gòu)買信心：通過(guò)品牌主力店的入駐樹立商家信心；以雙業(yè)態(tài)的聯(lián)動(dòng)增加投資保障；開發(fā)商保留部分商鋪予以經(jīng)營(yíng)增加未來(lái)商業(yè)保障的可信度；引入專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，保障經(jīng)營(yíng)。高層別墅商業(yè)公寓主力店進(jìn)駐借助主力店的號(hào)召力，一方面增加項(xiàng)目商業(yè)氛圍，吸引其他商戶的入駐，另一方面通過(guò)商業(yè)氛圍的營(yíng)造，堅(jiān)定購(gòu)房者信心。雙業(yè)態(tài)聯(lián)動(dòng)開放式街區(qū)與集中式購(gòu)物形成業(yè)態(tài)聯(lián)動(dòng)，在銷售政策和推廣上相互結(jié)合，形成雙核驅(qū)動(dòng)型投資產(chǎn)品。1、可以增加客戶投資選擇面，保證兩類投資產(chǎn)品的銷售。2、可以通過(guò)業(yè)態(tài)互補(bǔ)，確保運(yùn)營(yíng)保障，制造商業(yè)氛圍，堅(jiān)定投資信心。自留經(jīng)營(yíng)增加物業(yè)增值利潤(rùn)的同時(shí)制造商業(yè)氛圍。以開發(fā)商自營(yíng)的信心激發(fā)購(gòu)房者的信心。商管統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)由專業(yè)商管公司進(jìn)行整體項(xiàng)目的業(yè)態(tài)劃分，采用統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)管理，依托品牌主力店優(yōu)勢(shì)，持續(xù)進(jìn)行品牌的深化，宣傳，從而保證后續(xù)良性運(yùn)營(yíng)，為前期樹立經(jīng)營(yíng)保障。堅(jiān)定客戶購(gòu)買信心：通過(guò)品牌主力店的入駐樹立商家信心；以雙業(yè)態(tài)八大投資優(yōu)勢(shì)的有機(jī)整合，打造最具價(jià)值的城市商業(yè)核心！高層別墅商業(yè)公寓蜂巢鋪低總價(jià)3年委托經(jīng)營(yíng)商管公司保障蜂巢式面積分割即買即收租金開發(fā)商付首付雙業(yè)態(tài)聯(lián)動(dòng)保障投資回報(bào)自留經(jīng)營(yíng)部分商業(yè)主力店招商進(jìn)駐貼租經(jīng)營(yíng)八大投資優(yōu)勢(shì)的有機(jī)整合，打造最具價(jià)值的城市商業(yè)核心！高層別墅策略方向：在完成商業(yè)價(jià)值導(dǎo)入及住宅熱銷氛圍營(yíng)造后，進(jìn)行集中商業(yè)推售，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。高層別墅商業(yè)公寓主力店招商住宅推售中低價(jià)值商業(yè)推售高價(jià)值商業(yè)推售通過(guò)前期招商，顯示開發(fā)商實(shí)力，提升市場(chǎng)客戶購(gòu)買信心，為中后期商業(yè)推手奠定基礎(chǔ)。項(xiàng)目營(yíng)銷前期以住宅產(chǎn)品切入市場(chǎng)，過(guò)程中不斷進(jìn)行項(xiàng)目整體價(jià)值的導(dǎo)入。率先推出次優(yōu)及較低價(jià)值的商業(yè)產(chǎn)品，保留優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，同時(shí)進(jìn)行市場(chǎng)試水及引導(dǎo)。高價(jià)值產(chǎn)品充分溢價(jià)后進(jìn)行出售，或者視實(shí)情適當(dāng)保留部分單位。策略方向：在完成商業(yè)價(jià)值導(dǎo)入及住宅熱銷氛圍營(yíng)造后，進(jìn)行集中商推售執(zhí)行：依據(jù)產(chǎn)品價(jià)值，進(jìn)行合理搭配，互相帶動(dòng)，實(shí)現(xiàn)熱銷！高層別墅商業(yè)公寓B2#、B3#、B10#可穿插于整體推售過(guò)程中，帶動(dòng)其他商業(yè)產(chǎn)品或?qū)崿F(xiàn)自身溢價(jià)。價(jià)值排序：12集中商業(yè)一層集中商業(yè)二層11#~13#底商B2#、B3#B10#3集中商業(yè)三層B11#B12#4集中商業(yè)四、五層推售排序：19#、11#、12#底商24#、5#、7#底商3B11#、B12#6#、13#底商4集中商業(yè)二三層8#、10#底商5集中商業(yè)一層1#、2#、3#底商優(yōu)質(zhì)底商（配合一期住宅）普通底商（配合當(dāng)期住宅）普通別墅底商（搭配普通底商）次優(yōu)集中商業(yè)（搭配普通底商）優(yōu)質(zhì)集中商業(yè)（搭配普通底商）推售執(zhí)行：依據(jù)產(chǎn)品價(jià)值，進(jìn)行合理搭配，互相帶動(dòng)，實(shí)現(xiàn)熱銷！高盡管產(chǎn)品屬于市場(chǎng)空白，但受限于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展所處的階段與趨勢(shì)、客戶需求、政策方向，更加于依托區(qū)域或項(xiàng)目成熟度的公寓產(chǎn)品，在項(xiàng)目后期進(jìn)行推售。高層別墅商業(yè)公寓經(jīng)過(guò)項(xiàng)目形象導(dǎo)入、前期的住宅及商業(yè)的熱銷、以及對(duì)客戶需求的摸底及引導(dǎo)后再行推售；推售前進(jìn)行公寓樣板間展示，強(qiáng)化產(chǎn)品認(rèn)知；2012年市場(chǎng)政策對(duì)投資性需求持續(xù)打壓，或?qū)⒏訃?yán)厲：短期內(nèi)不適宜投資性偏重的產(chǎn)品推售；推售時(shí)充分考慮住宅產(chǎn)品線，進(jìn)行補(bǔ)缺，避免內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)。產(chǎn)品統(tǒng)計(jì)：共計(jì)849套酒店式公寓B棟：345套；酒店式公寓B-1#：504套。B棟酒店式公寓標(biāo)準(zhǔn)層注：4個(gè)區(qū)戶型類型相似電梯通道C區(qū)A區(qū)B區(qū)D區(qū)執(zhí)行建議：1234項(xiàng)目熱銷氛圍營(yíng)造客戶需求摸底及引導(dǎo)公寓樣板間公開B棟公寓分區(qū)推售盡管產(chǎn)品屬于市場(chǎng)空白，但受限于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展所處的階段與趨勢(shì)蓄客量影響具體的推售，每階段的產(chǎn)品推售需根據(jù)實(shí)際蓄客情況進(jìn)行調(diào)整。9#\11#12#204套2015年2014年2012年2013年8月11月4月1月12月5月一期高層別墅商業(yè)別墅示范區(qū)商場(chǎng)招商公寓二期住宅底商31套公寓樣板間住宅底商22套店連宅28套獨(dú)棟6套主推4#\5#7#204套三期6#\13#136套住宅底商25套四期8#\10#136套主推集中商業(yè)住宅底商16套B棟A區(qū)主推五期1#\2#3#221套主推B棟B區(qū)高層樣板間主推集中商業(yè)住宅底商38套蓄客量影響具體的推售，每階段的產(chǎn)品推售需根據(jù)實(shí)際蓄客情況進(jìn)行AnalyzeSystem報(bào)告體系現(xiàn)狀解析問題梳理策略方向營(yíng)銷執(zhí)行AnalyzeSystem報(bào)告體系現(xiàn)狀解析問題梳理策略方向從知名度到美譽(yù)度，從理念導(dǎo)入到實(shí)景體驗(yàn)，層層遞進(jìn)，逐步揭示。營(yíng)銷層次前期中期后期區(qū)域價(jià)值、項(xiàng)目占位-做影響力產(chǎn)品規(guī)劃、項(xiàng)目影響力-做購(gòu)買力體驗(yàn)價(jià)值、刺激置業(yè)-做持久力新城核心，詔安名片高品質(zhì)、新生活價(jià)值體驗(yàn),客戶開發(fā)方法論：層層遞進(jìn)：從區(qū)位與形象導(dǎo)入造勢(shì)，再到生活方式的渲染與引導(dǎo)，最后推出產(chǎn)品；虛實(shí)結(jié)合：形象概念圍繞階段主題進(jìn)行鋪陳，最后現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)落地；開盤點(diǎn)爆：圍繞售樓部公開和開盤兩大節(jié)點(diǎn)，前期造概念，后期做體驗(yàn)，集中宣傳攻勢(shì)于點(diǎn)上。見證，城的崛起享受，城的嬗變典藏，城的繁盛從知名度到美譽(yù)度，從理念導(dǎo)入到實(shí)景體驗(yàn)，層層遞進(jìn)，逐步揭示。若以12月開盤時(shí)間作為導(dǎo)向進(jìn)行倒推，各項(xiàng)工作的切入點(diǎn)及整體排布如下：營(yíng)銷周期時(shí)間媒體推廣營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)工程節(jié)點(diǎn)四-六月七月八月九月十月十一月十二月籌備期形象導(dǎo)入開盤期形象入市根據(jù)不同的營(yíng)銷事件、營(yíng)銷活動(dòng)進(jìn)行主題訴求的調(diào)整，予以配合蓄客期認(rèn)籌期一期施工（8月進(jìn)場(chǎng)，12月達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)）臨時(shí)接待中心進(jìn)駐一期認(rèn)籌啟動(dòng)一期住宅開盤;正式售樓部進(jìn)駐一月二月別墅示范區(qū)公開二期開盤樣板間公開保證二期產(chǎn)品工程達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)工儀式大型商超簽約儀式首個(gè)星級(jí)酒店展示會(huì)，暨產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)形象搶先入市見證，城的崛起享受，城的嬗變典藏，城的繁盛階段主題若以12月開盤時(shí)間作為導(dǎo)向進(jìn)行倒推，各項(xiàng)工作的切入點(diǎn)及整體排營(yíng)銷籌備期——項(xiàng)目形象入市前的籌備工作。高端亮相前期準(zhǔn)備包裝及銷售物料的準(zhǔn)備銷售團(tuán)隊(duì)組建媒體推廣計(jì)劃的制定；臨時(shí)接待中心選址；第三方合作公司的確定；項(xiàng)目形象搶先入市?；I備工作至關(guān)重要，為后期營(yíng)銷過(guò)程打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)！工作概述項(xiàng)目VI創(chuàng)作；銷售道具的籌備（樓書、海報(bào)、戶型單張、折頁(yè)、沙盤、戶模、3D片等）；臨時(shí)接待中心包裝；項(xiàng)目對(duì)外說(shuō)辭制定；項(xiàng)目、行業(yè)專業(yè)培訓(xùn)；銷售技巧、接待禮儀的培訓(xùn)；營(yíng)銷籌備期——項(xiàng)目形象入市前的籌備工作。高端亮相前期準(zhǔn)備戶外制作四月五月六月七月八月形象導(dǎo)入期籌備期蓄客啟動(dòng)選址臨時(shí)接待中心裝修方案定稿裝修進(jìn)場(chǎng)確定模型公司模型制作模型制作建議沙盤、戶模模型制作（沙盤、戶模）到位確定廣告公司廣告/設(shè)計(jì)VI定稿影響后期所有物料制作宣傳廣告設(shè)計(jì)圍墻、T牌、看板、道期等臨時(shí)接待中心包裝設(shè)計(jì)背景墻、區(qū)位圖、內(nèi)部包裝等銷售道具設(shè)計(jì)樓書、海報(bào)、戶型單張確定3D公司、3D片制作建議3D宣傳片3D宣傳片制作到位確定效果圖公司效果圖制作效果圖制作戶外廣告位置選址、確定戶外、銷售道具制作出街銷售道具制作到位到位銷售團(tuán)隊(duì)組建銷售團(tuán)隊(duì)銷售團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)到位時(shí)間營(yíng)銷周期籌備期工作時(shí)間緊湊，需要同時(shí)開展多項(xiàng)工作，任務(wù)繁重。戶外制作四月五月六月七月八月形象導(dǎo)入期籌備期蓄客選址臨時(shí)接待第一階段：營(yíng)銷籌備期（4月~6月）——形象預(yù)入市在項(xiàng)目動(dòng)工前期，提前啟動(dòng)部分推廣渠道（戶外、圍墻），吸引客戶關(guān)注。一座城改變一座城市26萬(wàn)平米首席城市綜合體第一階段：營(yíng)銷籌備期（4月~6月）——形象預(yù)入市在項(xiàng)目動(dòng)工前階段歷時(shí)：7月-8月初階段目標(biāo)：構(gòu)建項(xiàng)目形象的傳播平臺(tái)，力求形象覆蓋面；借勢(shì)政府，通過(guò)“城的崛起”這一推廣主題，吸引市場(chǎng)關(guān)注，聚集客戶視線。核心節(jié)點(diǎn)：奠基儀式

臨時(shí)接待中心進(jìn)駐第二階段：項(xiàng)目形象導(dǎo)入期（7月）——翔發(fā)置業(yè)——新城國(guó)際INTERNATIONAINEWCITY新城/新中心/新地標(biāo)核心思路工作概述策略執(zhí)行階段歷時(shí)：7月-8月初第二階段：項(xiàng)目形象導(dǎo)入期（7月）——翔第二階段：項(xiàng)目形象導(dǎo)入期（7月）推廣主題：見證城的崛起推廣思路：區(qū)域價(jià)值強(qiáng)化、項(xiàng)目占位導(dǎo)入，打造詔安城市名片。以高起點(diǎn)切入，提升項(xiàng)目的形象。推廣途徑：全面啟動(dòng)戶外、媒體，配合造勢(shì)活動(dòng)進(jìn)行宣傳，借助政府力量，樹立市場(chǎng)影響力，提高項(xiàng)目知名度。見證城的崛起核心思路工作概述策略執(zhí)行第二階段：項(xiàng)目形象導(dǎo)入期（7月）推廣主題：見證城的崛起形象導(dǎo)入期——項(xiàng)目高調(diào)面市，借助事件輔以戶外、媒體途徑，強(qiáng)化區(qū)域價(jià)值及項(xiàng)目占位。全面啟動(dòng)戶外廣告導(dǎo)視系統(tǒng)建立事件營(yíng)銷，項(xiàng)目亮相輔助媒體配合重要路口的墻體、大牌廣告；項(xiàng)目形象強(qiáng)勢(shì)導(dǎo)入。短信、報(bào)媒關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的配合；借助區(qū)域炒作來(lái)帶動(dòng)項(xiàng)目宣傳。項(xiàng)目奠基儀式；臨時(shí)接待中心進(jìn)駐；主要道路燈桿旗、導(dǎo)視牌；項(xiàng)目高調(diào)面市，借勢(shì)政府制造影響，引起市場(chǎng)轟動(dòng)核心思路工作概述策略執(zhí)行形象導(dǎo)入期——項(xiàng)目高調(diào)面市，借助事件輔以戶外、媒體途徑，強(qiáng)化第二階段：項(xiàng)目形象導(dǎo)入期（7月）依地方特征，合理選擇媒體資源進(jìn)行整合推廣，建立有效的信息傳播平臺(tái)。核心思路工作概述策略執(zhí)行第二階段：項(xiàng)目形象導(dǎo)入期（7月）依地方特征，合理選擇媒體資源第二階段：項(xiàng)目形象導(dǎo)入期（7月）依地方特征，合理選擇媒體資源進(jìn)行整合推廣，建立有效的信息傳播平臺(tái)。借助政府力量，借勢(shì)漳州十大重點(diǎn)項(xiàng)目，舉辦奠基儀式，制造市場(chǎng)口碑效應(yīng)，提高項(xiàng)目知名度。利用節(jié)點(diǎn)高調(diào)面市，引爆市場(chǎng)——奠基儀式。核心思路工作概述策略執(zhí)行第二階段：項(xiàng)目形象導(dǎo)入期（7月）依地方特征，合理選擇媒體資源第二階段：項(xiàng)目形象導(dǎo)入期（7月）依地方特征，合理選擇媒體資源進(jìn)行整合推廣，建立有效的信息傳播平臺(tái)。開放臨時(shí)接待中心，初步樹立項(xiàng)目展示面；注重臨時(shí)接待中心外圍包裝如道旗、看板等。前期建立臨時(shí)接待中心，以便蓄客。建議臨時(shí)接待中心設(shè)在人流、車流集中的縣城中心。臨時(shí)接待中心建議位置接待中心導(dǎo)視道路導(dǎo)視核心思路工作概述策略執(zhí)行第二階段：項(xiàng)目形象導(dǎo)入期（7月）依地方特征，合理選擇媒體資源第二階段：項(xiàng)目形象導(dǎo)入期（7月）導(dǎo)視系統(tǒng)（工地、臨時(shí)接待中心）——統(tǒng)一、完善的導(dǎo)視系統(tǒng)除了能夠更好的引導(dǎo)客戶到訪項(xiàng)目，更有助于提升項(xiàng)目形象與品質(zhì)。到達(dá)項(xiàng)目的主要通路兩側(cè)設(shè)置燈桿，轉(zhuǎn)角處設(shè)置醒目導(dǎo)視牌；項(xiàng)目周邊道路完善導(dǎo)視系統(tǒng)。主要道路導(dǎo)視設(shè)置主要道路燈桿旗設(shè)置入城通道戶外設(shè)置核心思路工作概述策略執(zhí)行第二階段：項(xiàng)目形象導(dǎo)入期（7月）導(dǎo)視系統(tǒng)（工地、臨時(shí)接待中心第二階段：項(xiàng)目形象導(dǎo)入期（7月）工地形象包裝——規(guī)范整潔、井然有序的工地形象有助于提升客戶信心。新城國(guó)際工地包裝諸如樓體掛副、塔吊廣告等；規(guī)范有序的工地管理。工地圍墻工地塔吊工地導(dǎo)視核心思路工作概述策略執(zhí)行第二階段：項(xiàng)目形象導(dǎo)入期（7月）工地形象包裝——規(guī)范整潔、井階段歷時(shí)：8月初-11月階段目標(biāo)：一期推售204套，需認(rèn)籌600組。2012年8月~11月核心目標(biāo)為蓄積大量客戶，需實(shí)現(xiàn)認(rèn)籌600組，蓄客1800組。以確保首度開盤火爆。核心節(jié)點(diǎn)：10月底啟動(dòng)認(rèn)籌第三階段：蓄客期（8-11月）一期推售204套住宅；按1/3的認(rèn)購(gòu)率，需612組客戶；按1/3的認(rèn)籌率，需1836組有效客戶。核心思路工作概述策略執(zhí)行階段歷時(shí)：8月初-11月第三階段：蓄客期（8-11月）一期推第三階段：蓄客期（8-11月）享受城的嬗變推廣主題：享受城的嬗變一站式全能綜合體，生活境界360度全向飛躍推廣思路：闡述規(guī)劃理念與核心屬性-城市綜合體，傳遞項(xiàng)目對(duì)區(qū)域及城市產(chǎn)生的改變和影響。強(qiáng)勢(shì)蓄客。推廣途徑：延續(xù)戶外、媒體，啟動(dòng)事件營(yíng)銷，提升價(jià)值認(rèn)知。核心思路工作概述策略執(zhí)行第三階段：蓄客期（8-11月）享受城的嬗變推廣主題：核心蓄客期——核心屬性解讀、產(chǎn)品價(jià)值灌輸，令客戶感受嬗變的力量，強(qiáng)勢(shì)蓄客！持續(xù)宣傳、深度解讀現(xiàn)場(chǎng)接待、需求引導(dǎo)強(qiáng)勢(shì)蓄客、啟動(dòng)認(rèn)籌通過(guò)戶外、媒體、物料、事件營(yíng)銷對(duì)規(guī)劃理念、產(chǎn)品信息進(jìn)行解讀，提升客戶價(jià)值認(rèn)知。通過(guò)高質(zhì)量的現(xiàn)場(chǎng)接待，對(duì)客戶的需求進(jìn)行摸底和引導(dǎo)，為認(rèn)籌及開盤打下基礎(chǔ)。啟動(dòng)拓客途徑、強(qiáng)勢(shì)蓄客；梳理客戶意向，爭(zhēng)取客戶認(rèn)籌。產(chǎn)品價(jià)值強(qiáng)化導(dǎo)入，強(qiáng)化客戶梳理，拓展客戶、啟動(dòng)認(rèn)籌核心思路工作概述策略執(zhí)行蓄客期——核心屬性解讀、產(chǎn)品價(jià)值灌輸，令客戶感受嬗變的力量，第三階段：蓄客期（8-11月）聯(lián)合政府，開展新城區(qū)規(guī)劃——暨項(xiàng)目產(chǎn)品發(fā)布會(huì)炒熱區(qū)域、引爆市場(chǎng)、提升項(xiàng)目地位。詔安首個(gè)星級(jí)酒店規(guī)劃展示會(huì)——暨項(xiàng)目產(chǎn)品發(fā)布會(huì)核心思路工作概述策略執(zhí)行第三階段：蓄客期（8-11月）聯(lián)合政府，開展新城區(qū)規(guī)劃——暨第三階段：蓄客期（8-11月）在商鋪推售前，可進(jìn)行集中商業(yè)的招商簽約儀式，提升項(xiàng)目及商業(yè)價(jià)值。大型超市進(jìn)駐簽約儀式核心思路工作概述策略執(zhí)行第三階段：蓄客期（8-11月）在商鋪推售前，可進(jìn)行集中商業(yè)的第三階段：蓄客期（8-11月）臨時(shí)接待中心的接送及接待服務(wù)、內(nèi)外部布置等細(xì)節(jié)凸顯項(xiàng)目品質(zhì)。鋼琴演奏迎賓服務(wù)看房車接送細(xì)節(jié)體驗(yàn)——通過(guò)細(xì)節(jié)，體現(xiàn)項(xiàng)目的品質(zhì)。核心思路工作概述策略執(zhí)行第三階段：蓄客期（8-11月）臨時(shí)接待中心的接送及接待服務(wù)、第四階段：項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)開盤（12月）階段歷時(shí)：12月階段目標(biāo)：?jiǎn)?dòng)開盤籌備工作、一期強(qiáng)勢(shì)開盤，營(yíng)造熱銷氛圍。核心節(jié)點(diǎn)：一期開盤 新品加推——翔發(fā)置業(yè)——新城國(guó)際INTERNATIONAINEWCITY城熟了一期開盤，全城矚目！核心思路工作概述策略執(zhí)行第四階段：項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)開盤（12月）階段歷時(shí)：12月——翔發(fā)置業(yè)第四階段：項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)開盤（12月）典藏城的繁盛推廣主題：典藏城的繁盛厚積城市精華占據(jù)未來(lái)繁華中心推廣思路：強(qiáng)化客戶產(chǎn)品價(jià)值認(rèn)知，刺激客戶購(gòu)買欲望；營(yíng)造熱銷氛圍，促進(jìn)銷售。推廣途徑：延續(xù)戶外、媒體，啟動(dòng)體驗(yàn)式營(yíng)銷。核心思路工作概述策略執(zhí)行第四階段：項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)開盤（12月）典藏城的繁盛推廣主題：開盤期——根據(jù)前期客戶梳理，制定開盤方案，加強(qiáng)執(zhí)行力，確保開盤熱銷。開盤籌備開盤造勢(shì)根據(jù)客戶梳理情況，選擇最適合的開盤方式，開盤方案的撰寫及籌備工作。開盤通過(guò)贈(zèng)送禮品、成交優(yōu)惠等方式營(yíng)造熱銷氣氛，提升去化率；同時(shí)進(jìn)行市場(chǎng)造勢(shì)，提升市場(chǎng)關(guān)注度；強(qiáng)勢(shì)開盤，一炮打響；體驗(yàn)升級(jí)、酌情加推體驗(yàn)升級(jí)、酌情加推樣板間、別墅示范區(qū)等體驗(yàn)式營(yíng)銷啟動(dòng)，進(jìn)一步提升客戶價(jià)值認(rèn)知；根據(jù)去化及市場(chǎng)反饋情況進(jìn)行后續(xù)房源的加推，延續(xù)熱銷氛圍。核心思路工作概述策略執(zhí)行開盤期——根據(jù)前期客戶梳理，制定開盤方案，加強(qiáng)執(zhí)行力，確保開正式售樓中心進(jìn)駐，配合現(xiàn)場(chǎng)表演及互動(dòng)活動(dòng)，項(xiàng)目一期強(qiáng)勢(shì)開盤。新城國(guó)際一期火熱開盤第四階段：項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)開盤（12月）核心思路工作概述策略執(zhí)行正式售樓中心進(jìn)駐，配合現(xiàn)場(chǎng)表演及互動(dòng)活動(dòng)，項(xiàng)目一期強(qiáng)勢(shì)開盤。第四階段：項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)開盤（12月）外部：客戶與工程車輛動(dòng)線分流，并保持整潔；外圍景觀的精心打造；通往示范區(qū)的道路布置（林蔭、路燈等）售樓部外部形象——是項(xiàng)目形象及品質(zhì)的縮影，成功的售樓部打造能有效提升客戶信心。休憩場(chǎng)所林蔭小道園林小品核心思路工作概述策略執(zhí)行第四階段：項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)開盤（12月）外部：售樓部外部形象——是項(xiàng)第四階段：項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)開盤（12月）內(nèi)部：匹配項(xiàng)目形象的裝修檔次；豐富的功能區(qū)設(shè)定（建材展示、兒童游樂、會(huì)所體驗(yàn)區(qū)、影視廳）；品質(zhì)售樓部?jī)和螛穮^(qū)建材展示售樓部?jī)?nèi)部形象——是項(xiàng)目形象及品質(zhì)的縮影，成功的售樓部打造能有效提升客戶信心。核心思路工作概述策略執(zhí)行第四階段：項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)開盤（12月）內(nèi)部：品質(zhì)售樓部?jī)和螛穮^(qū)建第四階段：項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)開盤（12月）高素質(zhì)現(xiàn)場(chǎng)銷售團(tuán)隊(duì)的組建；物業(yè)服務(wù)人員（茶水吧工作人員、保安、保潔）形象及服務(wù)意識(shí)的培養(yǎng)。高素質(zhì)銷售團(tuán)隊(duì)物業(yè)形象茶水吧服務(wù)服務(wù)團(tuán)隊(duì)——細(xì)致、貼心的服務(wù)有時(shí)候更能打動(dòng)目標(biāo)客戶的心。核心思路工作概述策略執(zhí)行第四階段：項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)開盤（12月）高素質(zhì)現(xiàn)場(chǎng)銷售團(tuán)隊(duì)的組建；高第四階段：項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)開盤（12月）連同周邊園林，共同打造別墅示范區(qū)；后期于現(xiàn)樓中設(shè)置實(shí)景樣板間。別墅示范區(qū)、園林樣板間示意圖體驗(yàn)式營(yíng)銷——選取主力產(chǎn)品、特色產(chǎn)品，根據(jù)目標(biāo)客戶的需求打造風(fēng)格各異的樣板間。樣板間開放儀式核心思路工作概述策略執(zhí)行第四階段：項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)開盤（12月）連同周邊園林，共同打造別墅示關(guān)于如何利用【漳州十大項(xiàng)目】的優(yōu)勢(shì)及最大化政府聯(lián)動(dòng)效果的思考與政府的聯(lián)動(dòng)和對(duì)【十大項(xiàng)目】這一優(yōu)勢(shì)的運(yùn)用需始終貫徹并緊密集合與于本案營(yíng)銷過(guò)程中，以點(diǎn)成線，以線蓋面，強(qiáng)化民眾和市場(chǎng)認(rèn)知，達(dá)成共贏！前期鋪墊形象導(dǎo)入產(chǎn)品訴求開盤熱銷政府牽頭舉辦星級(jí)酒店規(guī)劃說(shuō)明會(huì)青梅節(jié)協(xié)助政府舉辦活動(dòng)大超進(jìn)駐簽約儀式，政府領(lǐng)導(dǎo)蒞臨剪彩項(xiàng)目奠基儀式，邀請(qǐng)政府領(lǐng)導(dǎo)出席僅此而已？不！關(guān)于如何利用【漳州十大項(xiàng)目】的優(yōu)勢(shì)及最大化政府聯(lián)動(dòng)效果的思考策略方向——啟用報(bào)紙軟文、電視電臺(tái)專題報(bào)道、政府機(jī)關(guān)及企事業(yè)單位內(nèi)部信息平臺(tái)、項(xiàng)目專屬微博等進(jìn)行系列主題炒作，將各大節(jié)點(diǎn)與活動(dòng)進(jìn)行串聯(lián)，有節(jié)奏地層層釋放、保持連貫性，增強(qiáng)效應(yīng)！政府相關(guān)部門、開發(fā)商、新聞媒體均全程參與！前期鋪墊形象導(dǎo)入產(chǎn)品訴求開盤熱銷1A主題2B主題3C主題4D主題城市發(fā)展新推力，漳州十大重點(diǎn)項(xiàng)目落戶詔安政府大力推動(dòng)，首個(gè)四星級(jí)酒店攜國(guó)際級(jí)城市綜合體亮相丹詔安屬于我們的都市綜合體，改善民生，改變生活新生活正式啟幕，全城矚目針對(duì)不同階段設(shè)置不同主題，持續(xù)不斷地進(jìn)行炒作！策略方向——啟用報(bào)紙軟文、電視電臺(tái)專題報(bào)道、政府機(jī)關(guān)及企事業(yè)核心思路：以【漳州十大重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目】進(jìn)行市場(chǎng)切入階段主題：城市發(fā)展新推力，漳州十大重點(diǎn)項(xiàng)目落戶詔安。炒作內(nèi)容：詔安城市建設(shè)步入新階段，新城區(qū)發(fā)展前景描繪，標(biāo)桿項(xiàng)目肩負(fù)推動(dòng)詔安城市及新城區(qū)的發(fā)展的重任，現(xiàn)在籌備啟動(dòng)中。配合工作：組織團(tuán)隊(duì)成立專項(xiàng)組，進(jìn)行政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及民眾的【采訪和報(bào)道】，通過(guò)報(bào)紙軟文、電視電臺(tái)【專題報(bào)道】等方式進(jìn)行播出，營(yíng)造聲勢(shì)。前期鋪墊形象導(dǎo)入產(chǎn)品訴求開盤熱銷關(guān)鍵詞：漳州十大重點(diǎn)項(xiàng)目核心思路：以【漳州十大重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目】進(jìn)行市場(chǎng)切入前期鋪墊形象核心思路：以引爆性的事件啟動(dòng)項(xiàng)目形象導(dǎo)入階段主題：政府大力推動(dòng)，首個(gè)四星級(jí)酒店攜國(guó)際級(jí)城市綜合體亮相丹詔。炒作內(nèi)容：政府重點(diǎn)打造，城市建設(shè)的分水嶺。配合工作：通過(guò)邀請(qǐng)政府領(lǐng)導(dǎo)參與項(xiàng)目奠基儀式啟動(dòng)該階段工作，期間配合【政府主辦開發(fā)商協(xié)辦產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)】強(qiáng)化節(jié)點(diǎn)宣傳造勢(shì)。利用報(bào)紙軟文、電視電臺(tái)對(duì)事件進(jìn)行【跟蹤報(bào)道】。更換主題，延續(xù)系列媒體炒作。前期鋪墊形象導(dǎo)入產(chǎn)品訴求開盤熱銷關(guān)鍵詞：首個(gè)四星級(jí)酒店、國(guó)際級(jí)城市綜合體核心思路：以引爆性的事件啟動(dòng)項(xiàng)目形象導(dǎo)入前期鋪墊形象導(dǎo)入產(chǎn)品核心思路：闡述政府對(duì)項(xiàng)目的期望及決心，強(qiáng)化市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目意義的認(rèn)知階段主題：屬于我們的都市綜合體，改善民生，改變生活。炒作內(nèi)容：項(xiàng)目帶來(lái)的不僅僅是居住的改變，更是生活模式的改變和升級(jí)。通過(guò)政府傳遞項(xiàng)目對(duì)于城市的意義：【大量的就業(yè)機(jī)會(huì)】、【一站式的城市生活】等等。配合工作：邀請(qǐng)政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)【定時(shí)視察項(xiàng)目建設(shè)工作】，體現(xiàn)政府關(guān)注力度，并進(jìn)行系列報(bào)道。邀請(qǐng)政府領(lǐng)導(dǎo)參與項(xiàng)目大超市招商簽約【剪彩儀式】，并利用報(bào)紙軟文、電視電臺(tái)對(duì)事件進(jìn)行大力報(bào)道。更換主題，延續(xù)系列媒體炒作。前期鋪墊形象導(dǎo)入產(chǎn)品訴求開盤熱銷關(guān)鍵詞：改善民生、改善生活核心思路：闡述政府對(duì)項(xiàng)目的期望及決心，強(qiáng)化市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目意義的認(rèn)核心思路：配合項(xiàng)目公開，延續(xù)前期炒作階段主題：新生活正式啟幕，全城矚目。炒作內(nèi)容：項(xiàng)目首次開盤意味著項(xiàng)目所允諾的【城市的改變、詔安人生活的改變】正一步步的變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，而這一切只是剛剛開始。配合工作：邀請(qǐng)政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)【出席開盤活動(dòng)】，體現(xiàn)政府關(guān)注力度。利用當(dāng)?shù)厍嗝饭?jié)重大節(jié)點(diǎn)，【協(xié)助政府舉辦活動(dòng)】，并利用報(bào)紙軟文、電視電臺(tái)對(duì)事件進(jìn)行【大力報(bào)道】。更換主題，延續(xù)系列媒體炒作。前期鋪墊形象導(dǎo)入產(chǎn)品訴求開盤熱銷關(guān)鍵詞：新生活啟幕核心思路：配合項(xiàng)目公開，延續(xù)前期炒作前期鋪墊形象導(dǎo)入產(chǎn)品訴求價(jià)格參考價(jià)格參考價(jià)格策略：高開高走，持續(xù)攀升策略思路：市場(chǎng)需求戶型為主，多種產(chǎn)品組合面市，以略高于市場(chǎng)平均價(jià)格推出，明確市場(chǎng)站位，為后續(xù)產(chǎn)品價(jià)值提升做鋪墊。

價(jià)格體系:戶型價(jià)值應(yīng)由朝向系數(shù)、位置系數(shù)、景觀系數(shù)、設(shè)計(jì)系數(shù)、戶型系數(shù)、噪音系數(shù)、調(diào)整系數(shù)及階段系數(shù)迭加組成。定位原則：根據(jù)整體市場(chǎng)均價(jià)及區(qū)域均價(jià)結(jié)合各影響因素來(lái)定價(jià)（如景觀因素、交通網(wǎng)絡(luò)、噪音因素等）綜合考慮項(xiàng)目自身的優(yōu)勢(shì)及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的狀況，在較好地完成項(xiàng)目形象建立、價(jià)值導(dǎo)入等工作之后，為實(shí)現(xiàn)開發(fā)商利益最大化的目標(biāo)，建議采取“高開高走”的價(jià)格策略。價(jià)格策略：高開高走，持續(xù)攀升策略思路：綜合考慮項(xiàng)目自身的優(yōu)本項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析價(jià)格預(yù)判的背景及推導(dǎo)方針價(jià)格預(yù)判的背景價(jià)格推導(dǎo)方針本案作為漳州十大重點(diǎn)項(xiàng)目之一，同時(shí)以詔安首個(gè)城市綜合體的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行打造，承擔(dān)詔安城市居住的領(lǐng)導(dǎo)者的責(zé)任。整合項(xiàng)目周邊各類資源，提升區(qū)域的商業(yè)、居住、公辦等價(jià)值。尊貴感、品質(zhì)、優(yōu)質(zhì)的景觀資源、完善的配套、多樣化的業(yè)態(tài)相互依托，是本項(xiàng)目超越詔安區(qū)域其他項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)。選定參照樓盤后，我們首先針對(duì)各個(gè)樓盤的優(yōu)劣勢(shì)進(jìn)行分析并列出參考項(xiàng)，再根據(jù)客戶對(duì)各參考項(xiàng)的關(guān)注度設(shè)定橫向權(quán)重；之后根據(jù)各樓盤較之于本案的相似度等因素制定縱向權(quán)重。從縱橫兩個(gè)緯度進(jìn)行分析，以推導(dǎo)價(jià)格。本項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析價(jià)格預(yù)判的背景及推導(dǎo)方針價(jià)格預(yù)判價(jià)格推導(dǎo)方針本本項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析接下來(lái)，我們對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格進(jìn)行推導(dǎo)本項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析接下來(lái)，我們對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格進(jìn)行推導(dǎo)本項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析本項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格推導(dǎo)至此，我們可以得到以下三個(gè)數(shù)據(jù)：本案的評(píng)分、參考項(xiàng)目較之于本案的綜合評(píng)分以及綜合均價(jià)。假設(shè):本案評(píng)分=A=8.2參考項(xiàng)目綜合評(píng)分=B=7.845參考項(xiàng)目綜合均價(jià)=C=3660本案均價(jià)=X則X=(C/B)*A即X=(3660/7.845)*8.2=3825.621元/平米備注：該價(jià)格僅為初步推算的市場(chǎng)參考價(jià)；真實(shí)售價(jià)將根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行制定和修正。本項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析本項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格推導(dǎo)至此，我們可以得到以下三個(gè)數(shù)演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！從09年的救市到10年的剎車，然后調(diào)控政策開始不斷打壓，2011年全國(guó)樓市持續(xù)走低。2009年2月-2011年11月全國(guó)新建住宅價(jià)格指數(shù)變化備注：因2011年全國(guó)新建住宅價(jià)格指數(shù)未公示，2011年1月-9月為北京新建住宅價(jià)格同比指數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)政府出手救市10.22新政公積金貸款利率下調(diào)資金比例下調(diào)廣東省十五條救市二套房政策收緊清查閑置土地公積金貸款收緊4.15國(guó)十條上調(diào)準(zhǔn)備金率國(guó)十條上調(diào)準(zhǔn)備金率二套房再次收緊9.29新政（限購(gòu)）上調(diào)利率上海重慶試行房產(chǎn)稅打壓1.26國(guó)八條加息提高存款準(zhǔn)備金率二三線城市限購(gòu)下調(diào)存款準(zhǔn)備金率不斷加碼的調(diào)控政策讓樓市被“剎車”。限速加速剎車物業(yè)稅開征研討從09年的救市到10年的剎車，然后調(diào)控政策開始不斷打壓，20從去年的“一刀切”到“針對(duì)【合理需求】及【投機(jī)性需求】的差別待遇”，政策利好逐漸傾向于【剛需及改善型需求】。支持合理性需求125工、農(nóng)、中、建四大行共同提出，將切實(shí)滿足居民家庭首次購(gòu)買自住普通商品住房的貸款需求，合理權(quán)衡定價(jià)，在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)原則合理定價(jià)首套房貸款利率，但首套房首付比例仍然執(zhí)行30%的標(biāo)準(zhǔn)。北京房協(xié)秘書長(zhǎng)陳志認(rèn)為，調(diào)控的目的就是為了保剛需性置業(yè)，而目前房地產(chǎn)政策微調(diào)的目的，也是為了保剛需性置業(yè)。工行、農(nóng)行、中行、建行共同研究差別化房貸政策，四大行將“聯(lián)手”把首套房貸利率控制在基準(zhǔn)利率以內(nèi)。房產(chǎn)政策的微調(diào)系為確保剛需發(fā)改委：支持居民合理購(gòu)房需求首套房貸利率重現(xiàn)打折風(fēng)，滿足首次普通住