新景祥-蘇州相城-太平街道項(xiàng)目市場(chǎng)定位及產(chǎn)品建議報(bào)告-

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相城太平街道項(xiàng)目市場(chǎng)定位及產(chǎn)品建議報(bào)告研判思路解讀大勢(shì)的把握金融環(huán)境特征政策環(huán)境特征市場(chǎng)的把握城市房產(chǎn)發(fā)展特征區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展特征項(xiàng)目的把握項(xiàng)目及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境認(rèn)知項(xiàng)目戰(zhàn)略定位評(píng)估項(xiàng)目規(guī)劃建議總體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議產(chǎn)品魅力化建議房產(chǎn)發(fā)展環(huán)境特點(diǎn)及趨勢(shì)項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)和未來(lái)發(fā)展空間區(qū)域房產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)特征及項(xiàng)目各項(xiàng)定位體系建議模式確定及創(chuàng)新發(fā)展策略解讀地塊價(jià)值綜合評(píng)估及理解宏觀市場(chǎng)的準(zhǔn)確理解及把握消費(fèi)市場(chǎng)及消費(fèi)習(xí)慣把握市場(chǎng)環(huán)境及機(jī)會(huì)點(diǎn)研判及把握產(chǎn)品創(chuàng)新、組合及特征的認(rèn)知梳理及研判項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品組合及定位目錄：宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析…………蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)專(zhuān)題分析…蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)專(zhuān)題分析

………………太平街道房地產(chǎn)市場(chǎng)專(zhuān)題分析…………項(xiàng)目?jī)r(jià)值解析及定位………一、宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析宏觀經(jīng)濟(jì)大勢(shì)房地產(chǎn)政策環(huán)境房地產(chǎn)市場(chǎng)走向信貸市場(chǎng)階段性緊縮，房產(chǎn)階段“供血不足”，長(zhǎng)期看好。對(duì)內(nèi)“通脹”、對(duì)外“升值”特點(diǎn)明顯，國(guó)內(nèi)“金融風(fēng)險(xiǎn)加劇”；金融信貸市場(chǎng)既已進(jìn)入新的一輪“緊信貸”、“高利率周期；信貸余額降低導(dǎo)致消費(fèi)市場(chǎng)供血不足，短期行業(yè)階段性影響明顯，觀望氣氛驟濃；同期證券市場(chǎng)獲利巨大逐步步入調(diào)整期，更多資金將轉(zhuǎn)移至房產(chǎn)，行業(yè)長(zhǎng)期看好。一、宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析宏觀經(jīng)濟(jì)大勢(shì)房地產(chǎn)政策環(huán)境房地產(chǎn)市場(chǎng)走向流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)政策制度依舊“高頻、高密”，效果不佳，“促開(kāi)發(fā)”“禁囤積”力度加大，后市供應(yīng)將階段集中。從房地產(chǎn)政策環(huán)節(jié)來(lái)看，2007年度，市場(chǎng)依然持續(xù)處于“高密度”、“高力度”政策調(diào)控期，“投資”、“投機(jī)”類(lèi)商品房成為主要調(diào)控對(duì)象；從房地產(chǎn)成交環(huán)節(jié)來(lái)看，尤其以沿海城市及發(fā)達(dá)城市為代表地區(qū)，在政策環(huán)境基本未有太大改善的大環(huán)境下，需求市場(chǎng)迅速放量，成交活躍，也在一定程度上體現(xiàn)了前階段政策調(diào)控不得力的事實(shí)；供需矛盾進(jìn)一步加劇主要體現(xiàn)在：以全國(guó)為例，房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地面積增長(zhǎng)率在15％-30％之間，而開(kāi)發(fā)土地面積增長(zhǎng)率則成逐年下降的矛盾，有限的土地供應(yīng)甚至也未能充分形成有效的商品房供應(yīng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供需特征表現(xiàn)在了供應(yīng)增長(zhǎng)的畏縮與客觀需求的高速增長(zhǎng)之間的矛盾，抑制囤房囤地政策相應(yīng)出臺(tái)。2007-3-16公布《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》；2007-4-10“新五條”；2007-4-13《新十條禁令》出臺(tái)；2007-5-11一套一標(biāo)新政出臺(tái)；2007-9-27《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》；2007-11-8《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）》；2007-11-16《年所得12萬(wàn)元以上個(gè)人自行納稅申報(bào)表》；2007-11-29銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《補(bǔ)充通知》出臺(tái)。一、宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析宏觀經(jīng)濟(jì)大勢(shì)房地產(chǎn)政策環(huán)境房地產(chǎn)市場(chǎng)走向政策走向：宏觀調(diào)控依然嚴(yán)峻，主要目標(biāo)仍為價(jià)格增幅的抑制而不是成交總量的降低。上半年度市場(chǎng)將持續(xù)維持在“高利率”、“高稅費(fèi)”周期，預(yù)計(jì)仍將有兩次利率上調(diào)，下半年度將可能進(jìn)入一輪降息周期；信貸放貸管理將進(jìn)一步加強(qiáng)，資金總量將明顯少于前期，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、消費(fèi)環(huán)節(jié)將出現(xiàn)資金緊缺趨勢(shì)；政策主力調(diào)控對(duì)象仍為住宅類(lèi)商品房物業(yè)；政策出臺(tái)在交易流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)將更為直接、細(xì)化，“投資”、“投機(jī)”客群的打擊將影響正常的“改善”、“需求”類(lèi)消費(fèi)置業(yè)心理；政策將更傾向與“抑制囤房”及“促進(jìn)供應(yīng)”，從根本環(huán)節(jié)通過(guò)調(diào)整供需關(guān)系來(lái)改善市場(chǎng)價(jià)格。2008年年度房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)將是是自行行調(diào)整整的一一個(gè)年年度；；信貸額額度將將是影影響全全年成成交市市場(chǎng)走走勢(shì)的的關(guān)鍵鍵；調(diào)整是是階段段的，，調(diào)整整的目目的主主要是是針對(duì)對(duì)價(jià)格格的，，后市市依然然看好好；調(diào)整的的周期期關(guān)鍵鍵由政政策具具體的的實(shí)行行情況況決定定；非住宅宅類(lèi)商商品房房受政政策環(huán)環(huán)節(jié)影影響弱弱于住住宅類(lèi)類(lèi)商品品房，，后市市機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)較較多；；區(qū)域性性質(zhì)的的集中中供量量依然然存在在，將將影響響部分分區(qū)域域總體體供需需關(guān)系系。市場(chǎng)走走向：：08年年將是是個(gè)調(diào)調(diào)整的的市場(chǎng)場(chǎng)，階階段性性成交交總量量將受受影響響，非非住宅宅物業(yè)業(yè)出現(xiàn)現(xiàn)機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)。。二、蘇蘇州房房產(chǎn)市市場(chǎng)專(zhuān)專(zhuān)題分分析蘇州城城市特特征解解讀城市布布局及及發(fā)展展趨勢(shì)勢(shì)解讀讀蘇州房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析析城市特特征小小結(jié)經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力雄雄厚，，高速速發(fā)展展的現(xiàn)現(xiàn)代化化工業(yè)業(yè)城市市；人口高高速導(dǎo)導(dǎo)入、、城市市化進(jìn)進(jìn)程不不斷深深入的的移民民城市市。地區(qū)生生產(chǎn)總總值位位居全全國(guó)第第五、、全省省第四四，國(guó)國(guó)民生生產(chǎn)總總值達(dá)達(dá)到4800億億元，，人均均過(guò)10000美元元；人口總總量較較高，，達(dá)1000萬(wàn)萬(wàn)人，，增幅幅較快快，年年均達(dá)達(dá)7%；流動(dòng)人人口增增長(zhǎng)速速度達(dá)達(dá)到16%，目目前與與常住住人口口基本本達(dá)到到1：：1，，城市市闊容容速度度加快快。城市傳傳統(tǒng)特特征與與現(xiàn)狀狀嚴(yán)重重背離離的城城市。?，F(xiàn)代傳統(tǒng)城市化化進(jìn)程程高速速發(fā)展展的城城市。。固定資資產(chǎn)投投資GDP的貢貢獻(xiàn)率率達(dá)46.37%，，房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)投投資比比重達(dá)達(dá)9.76%，，大規(guī)規(guī)模城城市化化建設(shè)設(shè)特征征明顯顯。消費(fèi)潛潛能充充足，，消費(fèi)費(fèi)習(xí)慣慣增長(zhǎng)長(zhǎng)迅速速的未未來(lái)消消費(fèi)型型城市市二、蘇蘇州房房產(chǎn)市市場(chǎng)專(zhuān)專(zhuān)題分分析蘇州城城市特特征解解讀城市布布局及及發(fā)展展趨勢(shì)勢(shì)解讀讀蘇州房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析析城市特特征小小結(jié)高新區(qū)區(qū)工業(yè)園園區(qū)吳中區(qū)區(qū)相城區(qū)區(qū)產(chǎn)業(yè)密密集區(qū)區(qū)域住宅密密集區(qū)區(qū)域新興居居住熱熱點(diǎn)地地區(qū)中心城城區(qū)相對(duì)滯滯后地地區(qū)城市空空間布布局已已形成成東西西向產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、、居住住密集集區(qū)，，南部成成為近近階段段新興興居住住熱點(diǎn)點(diǎn)，北北部相相對(duì)滯滯后；；城市空空間發(fā)發(fā)展觀觀點(diǎn)：：東西問(wèn)問(wèn)題重重重、、南部部短期期活躍躍、北北區(qū)空空間巨巨大；；中心城城區(qū)中心城城區(qū)：：空間間的不不足及及規(guī)劃劃制約約限制制了地地區(qū)空空間的的進(jìn)一一步發(fā)發(fā)展東部地區(qū)東部地地區(qū)：：產(chǎn)業(yè)業(yè)支撐撐充足足、政政策扶扶持有有力，，市場(chǎng)場(chǎng)認(rèn)知知度較較高，，成交交活躍躍，但但仍存存在空空間不不足及及區(qū)域域本身身既是是工業(yè)業(yè)、住住宅混混雜區(qū)區(qū)域等等問(wèn)題題的影影響。。西部地區(qū)西部地地區(qū)：：發(fā)展展較早早，與與東部部相同同，屬屬于工工業(yè)、、住宅宅混雜雜地區(qū)區(qū)，總總體空空間不不大。。南部地區(qū)南部地地區(qū)：：土地地政策策引導(dǎo)導(dǎo)及旅旅游資資源的的挖掘掘是地地區(qū)最最大賣(mài)賣(mài)點(diǎn)，，目前前成交交活躍躍，但但空間間的限限制及及交通通動(dòng)線線的不不便是是該地地區(qū)發(fā)發(fā)展的的瓶勁勁。北部地區(qū)（本案）北部地地區(qū)：：產(chǎn)業(yè)業(yè)、政政策導(dǎo)導(dǎo)入不不足，，市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)注注度不不高是是目前前該地地區(qū)主主要特特點(diǎn)，，但憑憑借其其地緣緣優(yōu)勢(shì)勢(shì)、環(huán)環(huán)境優(yōu)優(yōu)勢(shì)、、交通通規(guī)劃劃優(yōu)勢(shì)勢(shì)、空空間優(yōu)優(yōu)勢(shì)，，后市發(fā)發(fā)展空空間巨巨大。二、蘇蘇州房房產(chǎn)市市場(chǎng)專(zhuān)專(zhuān)題分分析蘇州城城市特特征解解讀城市布布局及及發(fā)展展趨勢(shì)勢(shì)解讀讀蘇州房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析析城市特特征小小結(jié)高速城城市化化進(jìn)程程下總總體房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)供需需關(guān)系系良好好，價(jià)價(jià)格增增長(zhǎng)迅迅速，，近期期階段段受大大勢(shì)影影響，，成交交量、、價(jià)受受挫。。受上半半年度度房地地產(chǎn)大大勢(shì)拉拉動(dòng)及及地區(qū)區(qū)巨大大新增增人口口導(dǎo)入入，地地區(qū)住住宅房房成交交市場(chǎng)場(chǎng)活躍躍，07年年較上上年增增長(zhǎng)128萬(wàn)平平方米米，增增幅為為22%；；年末新新政影影響，，市場(chǎng)場(chǎng)反映映劇烈烈，成成交下下劃明明顯，，12月成成交僅僅45萬(wàn)平平方米米，較較上月月下降降8萬(wàn)萬(wàn)方，，降幅幅17%左左右，，較年年度中中旬下下降43萬(wàn)萬(wàn)方，，降幅幅達(dá)到到近50%；價(jià)格格方方面面年年度度內(nèi)內(nèi)整整體體保保持持漲漲勢(shì)勢(shì)，，年年末末新新政政影影響響下下，，價(jià)價(jià)格格階階段段漲漲勢(shì)勢(shì)階階段段增增幅幅方方緩緩，，抑抑制制增增長(zhǎng)長(zhǎng)壓壓力力加加大大。。成交交主主力力在在東東西西向向產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)帶帶，，南南部部吳吳中中成成交交活活躍躍，，北北部部相相城城比比重重小小，，市市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)關(guān)注注度度不不高高，，同同時(shí)時(shí)處處于于價(jià)價(jià)格格盆盆地地。。從最最近近一一年年度度蘇蘇州州市市各各個(gè)個(gè)地地區(qū)區(qū)成成交交總總量量對(duì)對(duì)比比分分析析可可以以看看到到，，主主力力成成交交地地區(qū)區(qū)集集中中在在以以工工業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)及及吳吳中中區(qū)區(qū)為為主主的的東東、、南南部部地地區(qū)區(qū)，，成成交交量量占占全全市市總總成成交交量量的的近近61%；；中心心城城區(qū)區(qū)受受原原有有規(guī)規(guī)劃劃及及土土地地資資源源緊緊缺缺等等因因素素的的影影響響，，成成交交比比重重偏偏小小，，僅僅占占全全市市總總量量的的19%；；相城城地地區(qū)區(qū)土土地地面面積積較較大大，，而而成成交交比比重重僅僅列列第第三三為為10%，，地地區(qū)區(qū)發(fā)發(fā)展展空空間間巨巨大大，，但但目目前前發(fā)發(fā)展展相相對(duì)對(duì)滯滯后后；；價(jià)格格方方面面，，除除平平江江、、相相城城地地區(qū)區(qū)外外，，全全市市其其他他地地區(qū)區(qū)成成交交均均價(jià)價(jià)差差異異不不大大，，基基本本在在7000到到9000元元每每平平方方米米區(qū)區(qū)間間，，相相城城及及平平江江地地區(qū)區(qū)形形成成價(jià)價(jià)格格盆盆地地，，從從價(jià)價(jià)格格層層面面論論證證該該兩兩地地區(qū)區(qū)，，發(fā)發(fā)展展相相對(duì)對(duì)滯滯后后。。房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)依依舊舊升升溫溫，，后后市市供供應(yīng)應(yīng)增增幅幅依依然然穩(wěn)穩(wěn)定定，，吳中中、、相相城城將將成成為為市市場(chǎng)場(chǎng)熱熱點(diǎn)點(diǎn)，，但但房房產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展郊郊區(qū)區(qū)化化趨趨勢(shì)勢(shì)明明顯顯；；近年年度度土土地地成成交交活活躍躍、、總總量量較較大大，，2006年年，，土土地地供供應(yīng)應(yīng)成成交交放放量量開(kāi)開(kāi)始始，，07年年依依然然保保持持較較高高成成交交特特征征；；以吳吳中中、、相相城城為為首首的的近近郊郊地地區(qū)區(qū)成成交交比比重重較較大大，，分分別別占占總總量量43%、、21%；；但就就成成交交土土地地集集中中地地區(qū)區(qū)可可以以發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，，土土地地成成交交郊郊區(qū)區(qū)化化特特質(zhì)質(zhì)相相當(dāng)當(dāng)明明顯顯。。需求求市市場(chǎng)場(chǎng)將將逐逐步步由由改改善善型型轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向向至至需需求求型型，，中中、、小小將將受受追追捧捧，，熱點(diǎn)點(diǎn)地地區(qū)區(qū)以以改改善善型型為為主主，，滯滯后后地地區(qū)區(qū)以以需需求求型型為為主主。。引言言：：在在延延續(xù)續(xù)了了02到到06連連續(xù)續(xù)五五年年以以房房地地產(chǎn)產(chǎn)為為代代表表的的高高速速城城市市話話進(jìn)進(jìn)程程后后，，目目前前蘇蘇州州房房地地產(chǎn)產(chǎn)需需求求市市場(chǎng)場(chǎng)存存在在以以下下特特征征：：年內(nèi)月成成交平均均面積主主力處于于120平方米米或以上上的中、、大面積積段，表表明，需需求市場(chǎng)場(chǎng)主力仍仍在改善善型消費(fèi)費(fèi)為主體體的市場(chǎng)場(chǎng)中；走勢(shì)曲線線波動(dòng)較較大，表表明市場(chǎng)場(chǎng)主力需需求面積積向下動(dòng)動(dòng)能較大大，需求求型市場(chǎng)場(chǎng)消費(fèi)動(dòng)動(dòng)能正逐逐步散發(fā)發(fā)；主力需求求面積將將逐步向向小面積積段傾斜斜。各個(gè)地區(qū)區(qū)年度成成交主力力平均面面積呈現(xiàn)現(xiàn)以下特特征：成交市場(chǎng)場(chǎng)相對(duì)活活躍地區(qū)區(qū)及中心心城區(qū)成成交面積積普遍偏偏大，形形成成交交均價(jià)與與成交平平均面積積呈同比比走勢(shì)，，表明該該地區(qū)需需求以改改善型為為主；成交市場(chǎng)場(chǎng)相對(duì)偏偏弱地區(qū)區(qū)（如相相城、高高新、平平江地區(qū)區(qū)三區(qū)總總成交量量?jī)H為全全市比重重為26%，同同時(shí)又表表現(xiàn)出明明顯郊區(qū)區(qū)化特征征的地區(qū)區(qū)）成交交平均面面積相對(duì)對(duì)較小，，表明該該地區(qū)需需求市場(chǎng)場(chǎng)以需求求型為主主。二、蘇州州房產(chǎn)市市場(chǎng)專(zhuān)題題分析蘇州城市市特征解解讀城市布局局及發(fā)展展趨勢(shì)解解讀蘇州房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析城市特征征小結(jié)小結(jié)：高速城市市化進(jìn)程程及經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展拉拉動(dòng)蘇州州房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)長(zhǎng)期利好好；市場(chǎng)發(fā)展展呈現(xiàn)南南拓北擴(kuò)擴(kuò)特征，，蘇州進(jìn)進(jìn)入多核核發(fā)展階階段；空間不足足及廠、、住混雜雜影響東東西人居居長(zhǎng)期發(fā)發(fā)展；依托交通通、幾何何中心、、輻射、、環(huán)境優(yōu)優(yōu)勢(shì)，城城北更具具優(yōu)勢(shì)；；房產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)成交放放量，供供需關(guān)系系良好但但短期受受阻；北部地區(qū)區(qū)尚處起起步階段段的價(jià)格格谷低，，市場(chǎng)認(rèn)認(rèn)知度不不高；總體需求求市場(chǎng)逐逐步從改改善型轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移至需需求型，，市場(chǎng)主主力戶(hù)型型將逐步步走低。。全市參考考個(gè)案中中華-第五元元素開(kāi)發(fā)商蘇州工業(yè)園區(qū)中華企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司工地位置園區(qū)園區(qū)津梁路、方洲路口（園區(qū)三中對(duì)面）占地面積11.77萬(wàn)平方米總建面積30萬(wàn)平方米容積率2.55綠化率55%產(chǎn)品類(lèi)型19棟13層至25層的高層及小高層住宅小區(qū)產(chǎn)品風(fēng)格新古典主義首期開(kāi)盤(pán)2006-6-10開(kāi)盤(pán)均價(jià)6500元/平方米目前均價(jià)8500元/平方米主力面積2房:94—123㎡;3房:125—139㎡;4房:156-165㎡主力總價(jià)2房:92萬(wàn);3房:112萬(wàn);4房:142萬(wàn)全市參考考案例萬(wàn)萬(wàn)科科金色家家園開(kāi)發(fā)商蘇州萬(wàn)科置業(yè)有限公司工地位置滄浪區(qū)西環(huán)路與勞動(dòng)路的交匯處占地面積13.48萬(wàn)平方米總建面積28.60萬(wàn)平方米容積率2.12綠化率37%產(chǎn)品類(lèi)型小高層、高層產(chǎn)品風(fēng)格簡(jiǎn)約古典主義首期開(kāi)盤(pán)2007--8開(kāi)盤(pán)均價(jià)8400—9400元/㎡目前均價(jià)15000—18000元/㎡主力面積3房:124--144㎡;4房:169--172㎡主力總價(jià)3房:201萬(wàn);4房:255萬(wàn)目前狀態(tài)6#、27#、28#三、相城城房產(chǎn)市市場(chǎng)專(zhuān)題題分析區(qū)域特征征解讀區(qū)域布局局及發(fā)展展趨勢(shì)解解讀區(qū)域房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析區(qū)域特征征小結(jié)蘇州北部部大區(qū)、、陸路門(mén)門(mén)戶(hù)、城城市未來(lái)來(lái)發(fā)展的的幾何空空間中心心相城區(qū)位位于古城城蘇州正正北部，，2001年2月28日經(jīng)國(guó)國(guó)務(wù)院批批準(zhǔn)，撤撤銷(xiāo)吳縣縣市，分分設(shè)相城城區(qū)。總總面積496平平方公里里；區(qū)域內(nèi)滬滬寧高速速、鐵路路、312國(guó)道道、227省道道等道路路、鐵路路交通體體系密集集，成為為蘇州陸路路交通門(mén)門(mén)戶(hù)。由于東西西發(fā)展空空間的不不足，南南部交通通及空間間的瓶頸頸和城市市高速闊闊容的現(xiàn)現(xiàn)狀之間間的矛盾盾加劇，，依托城城市化進(jìn)進(jìn)程的推推動(dòng)和地地區(qū)的位位置優(yōu)勢(shì)勢(shì)，相城依托托良好的的地緣、、交通規(guī)規(guī)劃、環(huán)環(huán)境、空空間優(yōu)勢(shì)勢(shì)將是承承接蘇州州城市闊闊容的幾幾何中心心。三產(chǎn)較強(qiáng)強(qiáng)，二產(chǎn)產(chǎn)不足，，總體經(jīng)經(jīng)濟(jì)較弱弱。截止2007年年11月月末，蘇蘇州各個(gè)個(gè)地區(qū)工工業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)總值對(duì)對(duì)比中，，相城區(qū)區(qū)總值僅僅377億元，，位列全全市第四四，作為為目前仍仍以工業(yè)業(yè)為主要要經(jīng)濟(jì)支支撐的經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境境中，相相城地區(qū)區(qū)總體經(jīng)經(jīng)濟(jì)較弱弱。從產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)角度度來(lái)看，，相城第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)比重達(dá)達(dá)到38%，高高于全市市33%的三產(chǎn)產(chǎn)比重高高出5個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)，地區(qū)區(qū)第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)相對(duì)對(duì)較強(qiáng)。。城市化水水平較低低，未來(lái)來(lái)發(fā)展空空間巨大大總?cè)丝诜寝r(nóng)人口城市化率產(chǎn)業(yè)人口人口發(fā)展近來(lái)年相相城區(qū)非非農(nóng)業(yè)人人口保持持較快增增長(zhǎng)速度度，2005年年非農(nóng)人人口7.42萬(wàn)萬(wàn)人，2006年非農(nóng)農(nóng)業(yè)人口口為8.46萬(wàn)萬(wàn)人。根據(jù)2006年年官方數(shù)數(shù)據(jù)顯示示，相城城服務(wù)業(yè)業(yè)從業(yè)人人口達(dá)12萬(wàn)人人，反映映了區(qū)域域經(jīng)濟(jì)活活躍程度度較好,發(fā)展空空間仍然然較大2006年相城城總?cè)丝诳跒?55034人，，人口密密度尚可可2006年非農(nóng)農(nóng)人口8.46萬(wàn)人，，城市化化率為23.85%，，與其工工業(yè)化水水平不相相匹配人口基數(shù)是市場(chǎng)剛性需求的重要推動(dòng)力之一，相城現(xiàn)有約35萬(wàn)的戶(hù)籍人口，根據(jù)統(tǒng)計(jì)文件顯示，保守估計(jì)2006年相城區(qū)域外來(lái)人口有36萬(wàn)，并且有增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，人口的變動(dòng)將促使住房需求的擴(kuò)容，再加上住房改善需求的變動(dòng)，潛在需求較大受南部交交通動(dòng)線線影響，，人口導(dǎo)導(dǎo)入阻隔隔明顯。。火車(chē)站相城區(qū)滬寧高速速312國(guó)國(guó)道滬寧鐵路路人口人口人口人口景觀資源源優(yōu)勢(shì)突突出，房房產(chǎn)集中中相城大大道沿線線，業(yè)態(tài)態(tài)主要為為專(zhuān)業(yè)集集中市場(chǎng)場(chǎng)與住宅宅房項(xiàng)目目。相城大道道相城大道道將成為為相城今今后主要要的行政政、貿(mào)易易、辦公公中心，，南端周周邊聚集集有大量量的專(zhuān)業(yè)業(yè)類(lèi)集中中市場(chǎng)，，行業(yè)主主要為以以服裝類(lèi)類(lèi)為住的的輕紡類(lèi)類(lèi)商場(chǎng)，，在建項(xiàng)項(xiàng)目多為為辦公樓樓物業(yè)。。東部片區(qū)區(qū)西部片區(qū)區(qū)相城大道道東部片片區(qū)依托托楊澄西西湖旅游游、風(fēng)景景資源，，是目前前相城區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)最最為密集集地區(qū)，，業(yè)態(tài)以以別墅類(lèi)類(lèi)為主的的住宅物物業(yè)組成成，其中中包括多多家全國(guó)國(guó)性開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)入入駐，如如招商依依云水岸岸等，但但該地區(qū)區(qū)隨著土土地資源源的稀缺缺后市供供應(yīng)將呈呈萎縮的的走勢(shì)。。相城大道道西部相相對(duì)東部部開(kāi)發(fā)力力度較弱弱，但這這種趨勢(shì)勢(shì)將迅速速改變，，周邊目目前在售售項(xiàng)目逐逐步開(kāi)始始增多，，如中惠惠晨曦印印象，陽(yáng)陽(yáng)光加州州、香城城花園等等，尤其其近期蘇蘇州土地地成交相相城總量量連續(xù)放放大，主主要集中中在該地地區(qū)，其其中全國(guó)國(guó)一線開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)相繼入入駐配合合城市軌軌道交通通的規(guī)劃劃落實(shí)，，預(yù)計(jì)后后市該地地區(qū)將成成為市場(chǎng)場(chǎng)新的熱熱點(diǎn),本項(xiàng)目既既在該區(qū)區(qū)域內(nèi)。三、相城城房產(chǎn)市市場(chǎng)專(zhuān)題題分析區(qū)域特征征解讀區(qū)域布局局及發(fā)展展趨勢(shì)解解讀區(qū)域房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析區(qū)域特征征小結(jié)總體規(guī)劃劃一核A高科技產(chǎn)業(yè)帶

B制造業(yè)基地

C以38平平方公里里中心城城區(qū)為核核心以相城經(jīng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)為龍龍頭的，，連接元元和科技技園、渭渭塘創(chuàng)新新工業(yè)園園的高科科技產(chǎn)業(yè)業(yè)帶以潘陽(yáng)工工業(yè)園、、東橋工工業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)為依依托，向向東延伸伸至蘇虞虞張公路路的現(xiàn)代代制造業(yè)業(yè)基地D旅游和度假區(qū)沿陽(yáng)澄湖湖1公里里范圍內(nèi)內(nèi)的旅游游和度假假區(qū)拓城：總總體規(guī)劃劃為一核核三片組組團(tuán)式的的城市布布局。北部是城城市次重重要發(fā)展展方向，，為都市市區(qū)向常常熟、蘇蘇北加強(qiáng)強(qiáng)輻射重重要跳板板，是未未來(lái)城市市發(fā)展最最重要功功能拓展展區(qū)；2006年．中中共相城城區(qū)第二二次黨代代會(huì)提出出將著力力打造““四個(gè)城城”，即即“水城城、花城城、商城城、最佳佳生態(tài)人人居城””的目標(biāo)標(biāo):“水城””：將以以打造岸岸綠水秀秀的現(xiàn)代代水城為為目標(biāo),結(jié)合旅旅游開(kāi)發(fā)發(fā)做好水水系調(diào)整整規(guī)劃,切實(shí)加加強(qiáng)水環(huán)環(huán)境建設(shè)設(shè),通過(guò)過(guò)若干年年的努力力,逐步步實(shí)現(xiàn)““東方水水城在蘇蘇州,蘇蘇州水城城看相城城”;“花城””將按照照季季有有花、處處處成景景的目標(biāo)標(biāo),加快快生態(tài)保保護(hù)區(qū)、、生態(tài)走走廊、生生態(tài)綠帶帶建設(shè),加強(qiáng)立立體綠化化和花草草種植,使相城城區(qū)“城城在林中中南樓在在綠中、、人在花花中”;“商城””：將大大力發(fā)展展中央商商貿(mào)區(qū),加快專(zhuān)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)建設(shè),積極引引進(jìn)一批批品牌企企業(yè)、連連鎖企業(yè)業(yè)入駐,逐步建建設(shè)成為為蘇州城城北地區(qū)區(qū)比較繁繁華的商商貿(mào)區(qū);““最佳生生態(tài)休閑閑人居城城”：將將在水城城、花城城、商城城建設(shè)基基礎(chǔ)上,大力發(fā)發(fā)展房地地產(chǎn)、旅旅游、休休閑、娛娛樂(lè)等服服務(wù)業(yè),切實(shí)加加強(qiáng)環(huán)境境保護(hù)和和城市管管理,通通過(guò)各方方面的努努力,把相城城區(qū)建設(shè)設(shè)成為最最適宜人人居的區(qū)區(qū)域空間定位位目標(biāo)：：“水城城”、““花城””、“商商城”、、最佳生生態(tài)休閑閑人居城城”；本案公路、鐵鐵路、軌軌道交通通的全面面規(guī)劃將將有效打打破地區(qū)區(qū)長(zhǎng)期存存在的交交通阻隔隔；北部交通通規(guī)劃本案本案京滬高鐵鐵在相城城區(qū)太陽(yáng)陽(yáng)路上設(shè)設(shè)站，已已經(jīng)確定定在黃埭埭鎮(zhèn)或元元和鎮(zhèn)之之間選一一；南部交通通規(guī)劃廣濟(jì)路、、人民路路的北延延工程明明年年底底即將完完工軌道交通通2號(hào)線線預(yù)計(jì)2012年通車(chē)車(chē)、4號(hào)線預(yù)預(yù)計(jì)2015-2016年通通車(chē)。機(jī)遇二：：在當(dāng)前熱熱點(diǎn)地區(qū)區(qū)空間不不足的前前提下高高速城市市化進(jìn)程程推動(dòng)下下相城前前景無(wú)限限。機(jī)遇三：：第三產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展與城市市發(fā)展目目標(biāo)高度度統(tǒng)一，，相城地地區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展前前景廣闊闊。機(jī)遇四：：第二產(chǎn)業(yè)業(yè)不足與與豐富的的旅游、、景觀資資源使得得相城成成為最適適合的易易居之城城。機(jī)遇五：：交通體系系不斷健健全，為為地區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)及人人口導(dǎo)入入提供了了強(qiáng)有力力的發(fā)展展動(dòng)力。。問(wèn)題一：：第二產(chǎn)業(yè)業(yè)相對(duì)發(fā)發(fā)展較弱弱，地區(qū)區(qū)發(fā)展明明顯落后后于其他他地區(qū)；；問(wèn)題二：：現(xiàn)有交通通的阻隔隔對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)地區(qū)認(rèn)認(rèn)知度形形成較大大阻隔；；機(jī)遇一：：價(jià)格盆地地與蘇州州的幾何何中心地地緣、交交通優(yōu)勢(shì)勢(shì)下的地地區(qū)房產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展起起點(diǎn)。三、相城城房產(chǎn)市市場(chǎng)專(zhuān)題題分析區(qū)域特征征解讀區(qū)域布局局及發(fā)展展趨勢(shì)解解讀區(qū)域房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析區(qū)域特征征小結(jié)供需關(guān)系系總體良良好，總總量偏低低，地區(qū)區(qū)市場(chǎng)認(rèn)認(rèn)知仍需需培育，，價(jià)格波動(dòng)動(dòng)不大，，增幅有有限，地地區(qū)仍處處于區(qū)域域需求市市場(chǎng)環(huán)境境。1：1.231：1.372007年相城城住宅房房供需比比在1:1.37,求求大于供供,高于于全市1:1.23的的水平,供需關(guān)關(guān)系良好好;但相城年度度成交總量量?jī)H76萬(wàn)萬(wàn)方，占全全市比重較較低，僅10%左右右，也反應(yīng)應(yīng)出地區(qū)市市場(chǎng)認(rèn)知仍仍需培育；；成交總量波波動(dòng)情況來(lái)來(lái)看，波動(dòng)動(dòng)較大，但但受大勢(shì)影影響不大，，區(qū)域尚處處于區(qū)域需需求市場(chǎng)帶帶動(dòng)的市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境;從價(jià)格月度度走勢(shì)來(lái)看看，波動(dòng)不不大，增幅幅不明顯，，同樣表現(xiàn)現(xiàn)除了區(qū)域域需求市場(chǎng)場(chǎng)的走勢(shì)特特征。大規(guī)模的城城市化進(jìn)程程與人口導(dǎo)導(dǎo)入與目前前蘇州其他他幾大主力力成交區(qū)后后市空間不不足形成矛矛盾，北區(qū)區(qū)必將成為為市場(chǎng)熱點(diǎn)點(diǎn)；北區(qū)憑借著著地緣、交交通、環(huán)境境、空間的的巨大優(yōu)勢(shì)勢(shì)對(duì)區(qū)域發(fā)發(fā)展形成有有效支撐；；土地成交情情況全市總總量增長(zhǎng)，，增幅方緩緩，北區(qū)卻卻呈加加速增長(zhǎng)趨趨勢(shì)，占全全市比重不不斷攀升，，土地供給給層面也預(yù)預(yù)示后市地地區(qū)將出現(xiàn)現(xiàn)集中開(kāi)發(fā)發(fā)特征。開(kāi)發(fā)逐年升升溫，土地地成交活躍躍，后市供供量較大，，區(qū)域?qū)⑦M(jìn)進(jìn)入加速開(kāi)開(kāi)發(fā)期。與全市特征征相似，戶(hù)戶(hù)型面積需需求逐步從從改善型消消費(fèi)市場(chǎng)向向需求型市市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，，相城地區(qū)年年度成交主主力平均面面積呈現(xiàn)以以下特征：：月均成交平平均面積波波動(dòng)較大，，主要因素素在于地區(qū)區(qū)別墅供應(yīng)應(yīng)體量較大大，拉動(dòng)成成交面積階階段較高；；成交波動(dòng)較較大主要特特征表現(xiàn)為為地區(qū)進(jìn)入入需求市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)整期，，也構(gòu)成該該階段主要要表征的另另一主要特特征；需求市場(chǎng)主主體逐步由由改善型消消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)調(diào)整為需求求型消費(fèi)市市場(chǎng)，這點(diǎn)點(diǎn)與全市發(fā)發(fā)展相似，，但略晚與與全市水平平。區(qū)域價(jià)格增增幅阻抗較較大，增加加產(chǎn)品附加加值成為主主要價(jià)格提提升手段，，中式簡(jiǎn)約約風(fēng)格市場(chǎng)場(chǎng)認(rèn)可度較較高。古元路相城大道澄和路采蓮路中惠晨曦簡(jiǎn)約中式/簡(jiǎn)裝修7300元/平方米銷(xiāo)售情況：良好香城花園普通住宅/毛坯5500元/平方米銷(xiāo)售情況：良好陽(yáng)光加州地中海風(fēng)格/毛坯6500元/平方米銷(xiāo)售情況：良好三、相城房房產(chǎn)市場(chǎng)專(zhuān)專(zhuān)題分析區(qū)域特征解解讀區(qū)域布局及及發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)解讀區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)分析析區(qū)域特征小小結(jié)小結(jié)：位置優(yōu)勢(shì)、、交通優(yōu)勢(shì)勢(shì)、環(huán)境優(yōu)優(yōu)勢(shì)、空間間優(yōu)勢(shì)突出出；經(jīng)濟(jì)實(shí)力相相對(duì)較弱、、交通阻阻隔人口導(dǎo)導(dǎo)入動(dòng)能不不足，城市市化水平低低；規(guī)劃前景良良好，交通通體系的不不斷健全為為地區(qū)發(fā)展展帶來(lái)機(jī)會(huì)會(huì)；區(qū)域型市場(chǎng)場(chǎng)特征明顯顯，新增市市場(chǎng)尚未形形成；地區(qū)全市市市場(chǎng)認(rèn)知度度低，房產(chǎn)產(chǎn)成交和人人口總量偏偏低，市場(chǎng)場(chǎng)需一定的的培育期；；南部地區(qū)仍仍是房產(chǎn)主主力集中地地區(qū)，其中中西片區(qū)后后市將出現(xiàn)現(xiàn)較大供量量，地區(qū)進(jìn)進(jìn)入開(kāi)發(fā)加加速期；價(jià)格增長(zhǎng)受受人口導(dǎo)入入不足拖累累，快速阻阻抗較大；；創(chuàng)新型產(chǎn)品品不多，高高附加值產(chǎn)產(chǎn)品成為拉拉動(dòng)價(jià)格、、價(jià)值有效效手段；消費(fèi)市場(chǎng)正正逐步從改改善型轉(zhuǎn)移移向需求型型市場(chǎng)，中中、小戶(hù)型型將成為拉拉動(dòng)人口導(dǎo)導(dǎo)入及量、、價(jià)放量的的主力戶(hù)型型走向。全市參考個(gè)個(gè)案中中惠-晨曦印象象基本資料：：開(kāi)發(fā)商：蘇州中惠房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)有限公司司行銷(xiāo)企化：：蘇州市博思思堂投資顧顧問(wèn)有限公公司項(xiàng)目位置：：相城相城城區(qū)采蓮東東路、古元元路北接待中心：：相城區(qū)相城城大道潤(rùn)元元路銷(xiāo)售電話：業(yè)組合：：高層、多層層、別墅（（聯(lián)體）裝修標(biāo)準(zhǔn)：：簡(jiǎn)裝修周?chē)煌ǎ海汗?、83、86、89路路等占地面積：：123236平方米米建筑面積：：184854平方米米綠化率：40%容積率：1.5車(chē)位：10006#8#20#古元路澄和路采蓮路首次推盤(pán)：：6#、8#、20#（黃色標(biāo)標(biāo)注）預(yù)計(jì)首次推推盤(pán)日期：：2007-12-10預(yù)計(jì)首次推推盤(pán)體量：：16672.49預(yù)計(jì)推出套套數(shù)：145套預(yù)計(jì)首次推推盤(pán)銷(xiāo)售均均價(jià)：7500元元/平方米米序號(hào)施工/公安編號(hào)地上層數(shù)地下層數(shù)可售套數(shù)120#11F14426#15F14438#15F160戶(hù)型配比：：套數(shù)比例90-1005033.56%100-1103020.13%120-1303523.49%130-1403020.13%閣樓42.68%149100.00%四、太平街街道市場(chǎng)專(zhuān)專(zhuān)題分析太平街道概概況板快房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)特征征板快特征小小結(jié)太平街道相城房產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)密集區(qū)區(qū)域蘇州后花園園郊區(qū)級(jí)區(qū)域域性房地產(chǎn)產(chǎn)板塊蘇州后花園園式的區(qū)位位地段；相城得天獨(dú)獨(dú)厚的人居居環(huán)境及湖湖景、綠化化資源；輻射常熟、、市區(qū)的交交通要道。。227省道道滬杭高速兩大快速道道路之間，，交通極為為便利太平街道緊鄰陽(yáng)澄湖湖旅游、景景觀資源小鎮(zhèn)級(jí)配套套房地產(chǎn)板板快四、太平街街道市場(chǎng)專(zhuān)專(zhuān)題分析太平街道概概況板快房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)特征征板快特征小小結(jié)受自身地域域、發(fā)展程程度及南部部核心開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)制約，，價(jià)格瓶勁勁明顯，沿河及近河河形成價(jià)格格差異，別墅產(chǎn)品成成為區(qū)域主主力產(chǎn)平，，普通公寓寓住宅僅以以補(bǔ)充物業(yè)業(yè)出現(xiàn)。盛世江南聯(lián)體別墅：：5600元/㎡疊加別墅：：5000元/㎡獨(dú)棟別墅：：8000元/㎡空中別墅：：4900元/㎡㎡新天地多層：4500-4600元元/㎡多層復(fù)式：：4800元/㎡㎡陽(yáng)澄領(lǐng)島雙拼別墅：：5900--6100元/㎡（06年初成成交價(jià)，一一期）獨(dú)棟別墅：：8300--9500元/㎡（二二期純獨(dú)棟棟）愛(ài)丁堡小高層：尚尚未推出聯(lián)體別墅：：7000--8500元/㎡本案中惠晨曦印印象多層：6300元/㎡招商依云水水岸聯(lián)體別墅：：10000-11000元元/㎡中惠愛(ài)丁堡領(lǐng)島別墅新天地盛世江南競(jìng)案外觀：：新天地總套數(shù)125套可售套數(shù)13套可售面積2413.44疊加面積范圍均價(jià)范圍44201~2754500~4800多層面積范圍均價(jià)范圍8880~1204000~4500領(lǐng)島別墅總套數(shù)201套可售套數(shù)80套可售面積26381.88雙拼面積范圍均價(jià)范圍74270~3189500獨(dú)棟面積范圍均價(jià)范圍129310~5089500盛世花園總套數(shù)128套可售套數(shù)2套可售面積530.03聯(lián)排面積范圍均價(jià)范圍40268~2785588疊加面積范圍均價(jià)范圍401794988獨(dú)棟面積范圍均價(jià)范圍83537888復(fù)式面積范圍均價(jià)范圍402254888中惠。愛(ài)丁堡總套數(shù)17套可售套數(shù)12套可售面積2856.65聯(lián)排面積范圍均價(jià)范圍17套220~2947000~8500湖景資源對(duì)對(duì)地區(qū)房?jī)r(jià)價(jià)起到?jīng)Q定定性拉動(dòng)作作用，經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品品成為地區(qū)區(qū)迎合市場(chǎng)場(chǎng)需求產(chǎn)品品，多層普遍偏偏小，在80-120㎡，總總量不多；；經(jīng)濟(jì)別墅墅為主力產(chǎn)產(chǎn)品，面積積偏大，在在270-320㎡㎡愛(ài)丁堡套數(shù)面積段聯(lián)排12219~296領(lǐng)島別墅套數(shù)面積段雙拼21269~317獨(dú)棟55310~508盛世花園套數(shù)面積段疊加1178獨(dú)棟1351金澄天地花園套數(shù)面積段多層1102復(fù)式12201~275大面積段產(chǎn)產(chǎn)品相對(duì)地地區(qū)成交情情況不理想想，成交情情況中區(qū)域域特征明顯顯，需求型型為主、經(jīng)經(jīng)濟(jì)型成為為消費(fèi)市場(chǎng)場(chǎng)接受度較較高產(chǎn)品。。250㎡以以上多層復(fù)復(fù)式、300㎡以上上獨(dú)棟別墅墅、220平方米以以上的聯(lián)體體別墅為目目前滯銷(xiāo)剩剩余的主力力戶(hù)型面積積。四、太平街街道市場(chǎng)專(zhuān)專(zhuān)題分析太平街道概概況板快房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)特征征板快特征小小結(jié)小結(jié)：蘇州后花園園的地理區(qū)區(qū)位；郊區(qū)化、小小鎮(zhèn)級(jí)的房房產(chǎn)板快；；快速道路拉拉近區(qū)域與與中心的距距離，區(qū)域域中心銜接接板快；景觀、旅游游、旅游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資源豐豐富；地區(qū)邊緣化化特征明顯顯；房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)區(qū)域性特特征明顯；；經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品品、面積受受市場(chǎng)歡迎迎；市場(chǎng)已進(jìn)入入以需求型型為主的消消費(fèi)消費(fèi)市市場(chǎng)。五、項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值解析及及定位宗地分析SWOT分分析定位體系項(xiàng)目宗地分分析［地塊／指指標(biāo)］項(xiàng)目背景信信息：項(xiàng)目位于蘇蘇州市相城城區(qū)北端太太平街道核核心商業(yè)街街金澄路以以南，西鄰鄰太平中學(xué)學(xué)，距快速速道路僅一一河之隔，，距陽(yáng)澄湖湖步行約10分鐘左左右。處于小鎮(zhèn)級(jí)級(jí)配套核心心地區(qū)。金澄路盛世江南金澄錦江國(guó)國(guó)際酒店新天地基地指標(biāo)：：用地單位蘇州市土地儲(chǔ)備中心用地位置太平街道太平中學(xué)西用地性質(zhì)居住用地（R）用地面積93364平方米建筑退讓要求東：退用地線5米以上，滿(mǎn)足消防要求南：退用地線10米以上西：退用地線5米以上北：退河道藍(lán)線10米以上城市設(shè)計(jì)要求用地功能布局：符合節(jié)約型小區(qū)要求，公建設(shè)施盡可能集中布置建筑風(fēng)格及色彩：現(xiàn)代江南水鄉(xiāng)特色建筑形式要求：建筑立面要處理好落水管、空調(diào)管等設(shè)置等室外場(chǎng)地鋪設(shè)要求：應(yīng)考慮無(wú)障礙設(shè)計(jì)，人行部分用材需防滑等其他：充分考慮城市夜景及建筑外立面效果，應(yīng)避免光污染影響停車(chē)位滿(mǎn)足《蘇州市建設(shè)項(xiàng)目停車(chē)配建指標(biāo)》要求機(jī)動(dòng)車(chē)：室內(nèi)≥70（%）室外≥10（%）容積率0.5---1建筑高度＜24(米)建筑層數(shù)不要求(層)出入口方位與位置機(jī)動(dòng)車(chē):南側(cè)非機(jī)動(dòng)車(chē):南側(cè)建筑密度15-28(%)綠地率≥37(%)日照間距滿(mǎn)足《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》其他內(nèi)容見(jiàn)具體地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)（蘇地2007-B-76號(hào)）基地四界：：本案北部：與地地區(qū)在售盤(pán)盤(pán)“新天地地”一河之之隔東部：緊鄰鄰太平街道道中學(xué)南部：大部部分為農(nóng)田田及農(nóng)民房房西部：為道道路項(xiàng)目宗地綜綜合評(píng)價(jià)配套條件小鎮(zhèn)級(jí)商業(yè)業(yè)中心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)超低建筑密密度、低容容積率、綠綠化率高，，產(chǎn)品創(chuàng)新新空間大區(qū)位條件依托兩條快快速道路，，拉近與中中心城區(qū)距距離，起到到銜接中心心與北部的的作用地塊條件地塊內(nèi)部較較為平坦，，可塑性強(qiáng)強(qiáng)，內(nèi)部布布局上具有有較大發(fā)揮揮空間交通條件公交體系尚尚不健全，，道路體系系尚可環(huán)境條件外部環(huán)境尚尚有一定距距離，需從從產(chǎn)品自身身特性塑造造地塊開(kāi)發(fā)既既要符合發(fā)發(fā)展商利益益，又要受受市場(chǎng)歡迎迎產(chǎn)品結(jié)合客客群特點(diǎn)上上進(jìn)行創(chuàng)新新，發(fā)揮地地塊最大價(jià)價(jià)值五、項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值解析及及定位宗地分析SWOT分分析定位體系項(xiàng)目SWOT綜合分分析T威脅S優(yōu)勢(shì)O機(jī)會(huì)地塊方整，，利于開(kāi)發(fā)發(fā)；小鎮(zhèn)級(jí)配套套中心地區(qū)區(qū)；低密度高尚尚住區(qū)；近鄰快速道道路，交通通便利；距陽(yáng)澄湖步步行僅10分鐘距離離。W劣勢(shì)項(xiàng)目周邊尚尚不成熟；；高速道路及及中學(xué)的噪噪音影響；；地塊南部的的廠房影響響；地區(qū)城市邊邊緣化特征征。地區(qū)、項(xiàng)目目周邊市場(chǎng)場(chǎng)成熟度不不高；南部交通體體系對(duì)地區(qū)區(qū)人口導(dǎo)入入的阻抗；；來(lái)自國(guó)家宏宏觀政策的的調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)；市場(chǎng)認(rèn)知度度不高，區(qū)區(qū)域成交總總量偏低；；后市蘇州土地地供應(yīng)決定的的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)及及分流的劣勢(shì)勢(shì)。蘇州持續(xù)高速速的城市化進(jìn)進(jìn)程；房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀及趨趨勢(shì)導(dǎo)致的相相成必然將成成為人口導(dǎo)入入主力地區(qū)的的優(yōu)勢(shì)；相城自身的位位置、交通、、環(huán)境、規(guī)劃劃優(yōu)勢(shì)；專(zhuān)業(yè)集中市場(chǎng)場(chǎng)集中度高的的商貿(mào)優(yōu)勢(shì)。。五、項(xiàng)目?jī)r(jià)值值解析及定位位宗地分析SWOT分析析定位體系產(chǎn)品定位總體原則價(jià)值最大化品牌最大化依據(jù)：區(qū)域市場(chǎng)特征征梳理；區(qū)域消費(fèi)習(xí)慣慣把握；產(chǎn)品組合經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)積累。依據(jù)：堅(jiān)持東渡集團(tuán)團(tuán)青年居所領(lǐng)領(lǐng)跑者的理念念；滿(mǎn)足技術(shù)指標(biāo)標(biāo)要求。方法：增加產(chǎn)品附加加值；堅(jiān)持低密度住住區(qū)；高端物業(yè)為杠杠桿組合布局局。方法：產(chǎn)品定位、企企業(yè)理念、技技術(shù)指標(biāo)的有有機(jī)結(jié)合。產(chǎn)品定位項(xiàng)目綜合理解解：相城后花園理解支撐外部環(huán)境：相城區(qū)得天獨(dú)獨(dú)厚的人居環(huán)環(huán)境；相城總體規(guī)劃劃的“花城””“水城”““商城”“最最佳人居生態(tài)態(tài)城”的規(guī)劃劃定位。區(qū)域環(huán)境：緊鄰陽(yáng)澄湖水水景資源；緊鄰相城核心心規(guī)劃區(qū)域；；便捷的交通體體系拉近了城城市與范城市市區(qū)域間的距距離。產(chǎn)品定位一座核心魅力力點(diǎn)來(lái)自于不不斷自我挖掘掘的低密度精精品住區(qū)理論支撐點(diǎn)：：項(xiàng)目自身及周周邊地區(qū)缺乏乏足夠的魅力力點(diǎn)支撐，需需要從自身角角度不斷挖掘掘；不斷挖掘的過(guò)過(guò)程也是一個(gè)個(gè)不斷塑造精精品的過(guò)程；；項(xiàng)目9040及容積率1.0的技術(shù)術(shù)指標(biāo)限定了了其必然是一一座低密度組組合住區(qū)。客群定位根據(jù)我司對(duì)市市場(chǎng)的調(diào)研和和了解，本項(xiàng)項(xiàng)目客群為：：由于本項(xiàng)目所所處地區(qū)區(qū)域域性消費(fèi)市場(chǎng)場(chǎng)特征明顯，，所以我們的的客戶(hù)是都市區(qū)域知富富一族他們來(lái)自于：：相城核心商貿(mào)貿(mào)區(qū)區(qū)域內(nèi)陽(yáng)澄湖畔旅游游產(chǎn)業(yè)帶處于這樣的目目的他們崇尚有天天有地的別墅墅生活他們希望延續(xù)續(xù)既有的生活活習(xí)慣他們需要一個(gè)個(gè)安樂(lè)生活的的理想居所他們的成分比比重商貿(mào)區(qū)私營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)及從業(yè)人人員區(qū)域范圍內(nèi)適適齡青年及外外來(lái)務(wù)工的中中、高端從業(yè)業(yè)者旅游產(chǎn)業(yè)鏈相相關(guān)人員他們青睞本案案的原因---三位一體體的要求崇尚別墅生活活的愿望；配套相對(duì)完善善的第一居所所；提升生活品質(zhì)質(zhì)的滿(mǎn)足感與工作區(qū)位相相鄰的便捷交交通公司在城中，，家在城中，，利于互相照照管高附加值的理理想居所便利的生活配配套城內(nèi)工作，城城外休閑的養(yǎng)養(yǎng)生之地與陽(yáng)澄湖一步步之遙環(huán)境資資源情感環(huán)境功能項(xiàng)目定位相城后花園精精品別墅住區(qū)區(qū)相城后花園精精品別墅住區(qū)區(qū)低密度高尚住住區(qū)陽(yáng)澄湖10分分鐘步行之遙遙便捷的雙高速速公路交通體體系小鎮(zhèn)級(jí)的寧?kù)o靜生活便利的生活機(jī)機(jī)能配套小鎮(zhèn)核心商圈圈之內(nèi)不斷自我挖掘掘的精品典范范高附加值的置置業(yè)首選戰(zhàn)略定位體系系六、項(xiàng)目項(xiàng)目目規(guī)劃設(shè)計(jì)建建議總體規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)建議產(chǎn)品魅力化建建議整體規(guī)劃原則則關(guān)鍵詞一：空間布局與價(jià)值最大化突顯的高度統(tǒng)一本案的基地特點(diǎn)即是南、西部受廠房及高速道路的環(huán)境影響較高，同時(shí)自身又是一個(gè)低密度住區(qū)，所以，建議在該兩邊緣排布相對(duì)低端的物業(yè)進(jìn)行屏蔽，保障內(nèi)部別墅住區(qū)品質(zhì)感。關(guān)鍵詞二：道路體系及綠化體系對(duì)住區(qū)的景觀保障及區(qū)域分割的高度統(tǒng)一由于受技術(shù)指標(biāo)限制，本項(xiàng)目必定有一定部分的小