房產(chǎn)稅稅收政策解析課件

房產(chǎn)稅政策培訓房產(chǎn)稅政策培訓11房產(chǎn)稅政策及注意點1房產(chǎn)稅政策及注意點2政策解釋1-1房產(chǎn)的解釋1-4房產(chǎn)稅應納稅額的計算1-6房產(chǎn)稅的征收管理1-2房產(chǎn)稅的納稅人1-3房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)1-5納稅義務的發(fā)生時間和截止時間政策解釋1-1房產(chǎn)的解釋1-4房產(chǎn)稅應納稅額的計算1-6房產(chǎn)31-1房產(chǎn)的解釋

“房產(chǎn)”是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產(chǎn)。房屋則是指有屋面和圍護結構（有墻或兩邊有柱），能夠遮風避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。

獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，則不屬于房產(chǎn)。

（1987）財稅地字第3號第一條1-1房產(chǎn)的解釋4

房產(chǎn)稅的納稅人

1.無房產(chǎn)證的問題

房產(chǎn)稅由產(chǎn)權所有人繳納。產(chǎn)權屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。（《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第二條）1-2房產(chǎn)稅的納稅人1-25

房產(chǎn)稅的納稅人

2.無租使用其他單位房產(chǎn)的問題

納稅單位和個人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應由使用人依照房產(chǎn)余值代為繳納房產(chǎn)稅。（財稅〔2009〕128號第一條）1-2房產(chǎn)稅的納稅人1-26

房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)

——按計稅余值計稅和按租金收入計稅

對經(jīng)營自用的房屋，以房產(chǎn)的計稅余值作為計稅依據(jù)。從價計征

所謂計稅余值，是指依照稅法規(guī)定按房產(chǎn)原值一次減除10%至30%的損耗價值以后的余額（上海市規(guī)定按房產(chǎn)原值一次減除20%）。房產(chǎn)原值是指納稅人應根據(jù)有關會計制度規(guī)定進行核算。未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應按規(guī)定予以調整或重新評估。（財稅[2008]152號）1-3房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)1-37

房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)——從價計征1.對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。（財稅〔2010〕121號第三條）

1-3房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)——從價計征1-38

房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)——從價計征2.房產(chǎn)原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。主要有：暖氣、衛(wèi)生、通風、照明、煤氣等設備；各種管線，如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導線；電梯、升降機、過道、曬臺等。屬于房屋附屬設備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起。電燈網(wǎng)、照明線從進線盒聯(lián)接管算起。

（〔1987〕財稅地字第3號第二條）1-3房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)——從價計征1-39

房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)——從價計征3.納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。4.更換房屋附屬設施和配套設施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值；對附屬設備和配套設施中易損壞，需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值，原零配件的原值也不扣除。1-3房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)——從價計征1-310

房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)——從價計征

5.自2006年1月1日起，凡在房產(chǎn)稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依據(jù)有關規(guī)定征收房產(chǎn)稅。對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。（財稅[2005]181號）上海市規(guī)定地下建筑為自用的工業(yè)用房按原價的50%、商業(yè)用房按原價的70%作為應稅房產(chǎn)原值。（滬地稅地[2006]19號）1-3房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)——從價計征1-311

房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)

對于出租的房屋，以租金收入為計稅依據(jù)。

從租計征房產(chǎn)的租金收入，是房屋產(chǎn)權所有人出租房產(chǎn)使用權取得的報酬，包括貨幣收入和實物收入。1-3房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)1-312

房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)——從租計征1.關于出租房產(chǎn)免收租金期間房產(chǎn)稅問題對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。（財稅〔2010〕121號第二條）1-3房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)——從租計征1-313

房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)——從租計征2.自2009年起，外商投資企業(yè)出租房產(chǎn)適用房產(chǎn)稅政策，以租金收入為計稅依據(jù)。上海市規(guī)定，對本市外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織出租房屋，暫可依照房產(chǎn)余值計算繳納房產(chǎn)稅。（滬地稅財行〔2009〕15號）1-3房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)——從租計征1-314

房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)

3.投資聯(lián)營及融資租賃房產(chǎn)的計稅依據(jù)。（1）對投資聯(lián)營的房產(chǎn)，在計征房產(chǎn)稅時應予區(qū)別對待。對于以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的，按房產(chǎn)的余值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅；對以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔聯(lián)營風險的，實際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金，應根據(jù)暫行條例的有關規(guī)定由出租方按租金收入計算繳納房產(chǎn)稅。（國稅函發(fā)〔1993〕368號）（2）對融資租賃房屋的情況——融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。（財稅〔2009〕128號）1-3房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)1-315

房產(chǎn)稅的應納稅額的計算

1.地上建筑物從價計征房產(chǎn)稅：全年應納稅額＝應稅房產(chǎn)原值×(1-20%)×1.2%；從租計征房產(chǎn)稅：全年應納稅額＝租金收入×12%。1-4房產(chǎn)稅的應納稅額的計算1-416

房產(chǎn)稅的應納稅額的計算

2.地下建筑物（1）工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價的50%作為應稅房產(chǎn)原值。應納房產(chǎn)稅的稅額＝應稅房產(chǎn)原值×（1－20%）×1.2%。（2）商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價的70%作為應稅房產(chǎn)原值應納房產(chǎn)稅的稅額＝應稅房產(chǎn)原值×（1－20%）×1.2%。（3）出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。1-4房產(chǎn)稅的應納稅額的計算1-417

房產(chǎn)稅納稅義務發(fā)生時間和截止時間

1.納稅義務發(fā)生時間（1）購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅。（2）購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權屬登記機關簽發(fā)房屋權屬證書之次月起計征房產(chǎn)稅。（3）出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計征房產(chǎn)稅。1-5房產(chǎn)稅納稅義務發(fā)生時間和截止時間1-18

房產(chǎn)稅納稅義務發(fā)生時間和截止時間

2.納稅義務截止時間納稅人因房產(chǎn)、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產(chǎn)、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末。（財稅[2008]152號）1-5房產(chǎn)稅納稅義務發(fā)生時間和截止時間1-19

房產(chǎn)稅的征收管理1.征收機關辦理稅務登記的納稅人由主管稅務機關負責征收，其他納稅人由房產(chǎn)所在區(qū)縣的稅務機關負責征收。2.申報期限企業(yè)納稅人上半年在5月20日前辦理納稅申報；下半年在11月20日前辦理納稅申報。1-6房產(chǎn)稅的征收管理1-620房產(chǎn)稅政策培訓房產(chǎn)稅政策培訓211房產(chǎn)稅政策及注意點1房產(chǎn)稅政策及注意點22政策解釋1-1房產(chǎn)的解釋1-4房產(chǎn)稅應納稅額的計算1-6房產(chǎn)稅的征收管理1-2房產(chǎn)稅的納稅人1-3房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)1-5納稅義務的發(fā)生時間和截止時間政策解釋1-1房產(chǎn)的解釋1-4房產(chǎn)稅應納稅額的計算1-6房產(chǎn)231-1房產(chǎn)的解釋

“房產(chǎn)”是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產(chǎn)。房屋則是指有屋面和圍護結構（有墻或兩邊有柱），能夠遮風避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。

獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，則不屬于房產(chǎn)。

（1987）財稅地字第3號第一條1-1房產(chǎn)的解釋24

房產(chǎn)稅的納稅人

1.無房產(chǎn)證的問題

房產(chǎn)稅由產(chǎn)權所有人繳納。產(chǎn)權屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。（《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第二條）1-2房產(chǎn)稅的納稅人1-225

房產(chǎn)稅的納稅人

2.無租使用其他單位房產(chǎn)的問題

納稅單位和個人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應由使用人依照房產(chǎn)余值代為繳納房產(chǎn)稅。（財稅〔2009〕128號第一條）1-2房產(chǎn)稅的納稅人1-226

房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)

——按計稅余值計稅和按租金收入計稅

對經(jīng)營自用的房屋，以房產(chǎn)的計稅余值作為計稅依據(jù)。從價計征

所謂計稅余值，是指依照稅法規(guī)定按房產(chǎn)原值一次減除10%至30%的損耗價值以后的余額（上海市規(guī)定按房產(chǎn)原值一次減除20%）。房產(chǎn)原值是指納稅人應根據(jù)有關會計制度規(guī)定進行核算。未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應按規(guī)定予以調整或重新評估。（財稅[2008]152號）1-3房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)1-327

房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)——從價計征1.對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。（財稅〔2010〕121號第三條）

1-3房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)——從價計征1-328

房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)——從價計征2.房產(chǎn)原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。主要有：暖氣、衛(wèi)生、通風、照明、煤氣等設備；各種管線，如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導線；電梯、升降機、過道、曬臺等。屬于房屋附屬設備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起。電燈網(wǎng)、照明線從進線盒聯(lián)接管算起。

（〔1987〕財稅地字第3號第二條）1-3房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)——從價計征1-329

房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)——從價計征3.納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。4.更換房屋附屬設施和配套設施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值；對附屬設備和配套設施中易損壞，需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值，原零配件的原值也不扣除。1-3房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)——從價計征1-330

房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)——從價計征

5.自2006年1月1日起，凡在房產(chǎn)稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依據(jù)有關規(guī)定征收房產(chǎn)稅。對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。（財稅[2005]181號）上海市規(guī)定地下建筑為自用的工業(yè)用房按原價的50%、商業(yè)用房按原價的70%作為應稅房產(chǎn)原值。（滬地稅地[2006]19號）1-3房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)——從價計征1-331

房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)

對于出租的房屋，以租金收入為計稅依據(jù)。

從租計征房產(chǎn)的租金收入，是房屋產(chǎn)權所有人出租房產(chǎn)使用權取得的報酬，包括貨幣收入和實物收入。1-3房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)1-332

房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)——從租計征1.關于出租房產(chǎn)免收租金期間房產(chǎn)稅問題對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。（財稅〔2010〕121號第二條）1-3房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)——從租計征1-333

房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)——從租計征2.自2009年起，外商投資企業(yè)出租房產(chǎn)適用房產(chǎn)稅政策，以租金收入為計稅依據(jù)。上海市規(guī)定，對本市外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織出租房屋，暫可依照房產(chǎn)余值計算繳納房產(chǎn)稅。（滬地稅財行〔2009〕15號）1-3房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)——從租計征1-334

房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)

3.投資聯(lián)營及融資租賃房產(chǎn)的計稅依據(jù)。（1）對投資聯(lián)營的房產(chǎn)，在計征房產(chǎn)稅時應予區(qū)別對待。對于以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的，按房產(chǎn)的余值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅；對以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔聯(lián)營風險的，實際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金，應根據(jù)暫行條例的有關規(guī)定由出租方按租金收入計算繳納房產(chǎn)稅。（國稅函發(fā)〔1993〕368號）（2）對融資租賃房屋的情況——融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。（財稅〔2009〕128號）1-3房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)1-335

房產(chǎn)稅的應納稅額的計算

1.地上建筑物從價計征房產(chǎn)稅：全年應納稅額＝應稅房產(chǎn)原值×(1-20%)×1.2%；從租計征房產(chǎn)稅：全年應納稅額＝租金收入×12%。1-4房產(chǎn)稅的應納稅額的計算1-436

房產(chǎn)稅的應納稅額的計算

2.地下建筑物（1）