開元國際物業(yè)管理有限公司企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

本文格式為Word版，下載可任意編輯——開元國際物業(yè)管理有限公司企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)一、品質(zhì)管理部的服務(wù)功能逐步表達(dá)，在制定崗位職責(zé)，設(shè)計(jì)工作流程時(shí)與管理處舉行有效的溝通，鞏固對(duì)基層的服務(wù)功能。

二、品質(zhì)管理部的創(chuàng)新功能有所加強(qiáng)。通過引進(jìn)新的管理方式和內(nèi)容。對(duì)切實(shí)可行的方案在召開主任論壇時(shí)提交會(huì)議議論、定稿。

三、品質(zhì)管理部的檢查功能趨于合理。在制定新的檢查標(biāo)準(zhǔn)時(shí)充分考慮公允性和可操作性及效率。

四、科技公司負(fù)責(zé)公司的設(shè)備管理和電梯管理的工作。管理處合作以上工作的開展。

在職責(zé)功能描述后，現(xiàn)提出以下問題供大家議論：

名稱：建議確定為月檢和物業(yè)評(píng)估檢查兩類。

頻次：每月一次還是每?jī)稍屡e行一次月檢，物業(yè)狀況的評(píng)估為半年一次還是一年一次。

人員：事前不通知管理處，將邀請(qǐng)一名與被查管理處無直接關(guān)系的主任加入，作為提升樓檢方式的促進(jìn)因素。人員由品質(zhì)部安置。

形式：檢查中要堅(jiān)持檢查和訪問相結(jié)合，訪問對(duì)象是業(yè)主、住用戶和進(jìn)展商。

標(biāo)準(zhǔn)：檢查標(biāo)準(zhǔn)分為兩種，一是物業(yè)狀態(tài)評(píng)估表，一是管理狀態(tài)評(píng)估表。

物業(yè)狀態(tài)評(píng)估表是在按照相關(guān)規(guī)定每次月檢前由品質(zhì)部人員對(duì)物業(yè)本體狀況舉行一次綜合的檢查，確定物業(yè)狀態(tài)。作為以后檢查的基點(diǎn)。評(píng)估的內(nèi)容是建筑、設(shè)備、環(huán)境和人員配備方面。

管理狀態(tài)評(píng)估表是月檢標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)稱，重點(diǎn)檢查是日常運(yùn)作和人員狀況方面，抽檢片面物業(yè)狀態(tài)。

日常運(yùn)作包括清潔、安好、消防、設(shè)備運(yùn)作是否在正常狀態(tài)。

人員狀況包括儀容儀表、應(yīng)知應(yīng)會(huì)、職責(zé)履行、籌劃實(shí)施、流程運(yùn)作及記錄表格。

客戶訪問包括被訪人員對(duì)工程的管理工作的評(píng)價(jià)，在相應(yīng)表格上記錄。

服務(wù)內(nèi)容的檢查的內(nèi)容盡可能量化，轉(zhuǎn)化為可測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)。

檢查人員依據(jù)檢查標(biāo)準(zhǔn)填寫《缺陷消項(xiàng)記錄》，管理處根據(jù)消項(xiàng)記錄舉行整改，下次待查。

統(tǒng)計(jì)：品質(zhì)部匯總檢查結(jié)果，以月檢通報(bào)的形式在主任論壇上舉行宣布。

品質(zhì)管理部

篇2：開元物業(yè)供暖系統(tǒng)運(yùn)行保養(yǎng)工作規(guī)程

開元物業(yè)供暖系統(tǒng)運(yùn)行保養(yǎng)工作規(guī)程

1目的

模范供暖系統(tǒng)運(yùn)行保養(yǎng)的管理工作，確保服務(wù)區(qū)域供暖系統(tǒng)的正常使用和正常運(yùn)行。

2適用范圍

適用于服務(wù)區(qū)域供暖系統(tǒng)的管理。

3職責(zé)

3.1設(shè)施部主管負(fù)責(zé)供暖系統(tǒng)運(yùn)行保養(yǎng)的管理。

3.2暖通修理工負(fù)責(zé)供暖系統(tǒng)運(yùn)行保養(yǎng)管理工作的實(shí)施。

3.3其他部門合作做供暖系統(tǒng)運(yùn)行保養(yǎng)的管理工作。

4工作要求

4.1運(yùn)行操作

4.1.1供暖設(shè)施首次開啟及故障修理后等處境的開啟運(yùn)作要求：

⑴檢查系統(tǒng)內(nèi)閥門是否在正確的位置；

⑵檢查配電柜內(nèi)接線是否正確，有無松動(dòng)及接觸不良現(xiàn)象；操縱系統(tǒng)各項(xiàng)設(shè)定參數(shù)是否正確，如有錯(cuò)誤應(yīng)舉行修正；

⑶檢查系統(tǒng)內(nèi)壓力表及溫度計(jì)指示是否正常，是否在校驗(yàn)期內(nèi)；

⑷檢查系統(tǒng)內(nèi)有無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，如有察覺要實(shí)時(shí)修理；

⑸檢查系統(tǒng)補(bǔ)水箱是否有水；

⑹清理回水除污器；

⑺應(yīng)記錄開機(jī)前的水、電表讀數(shù)。

4.1.2系統(tǒng)沖洗、沖水及定壓工作：

⑴沖洗供暖系統(tǒng)內(nèi)的污垢，清洗各濾網(wǎng)；

⑵啟動(dòng)補(bǔ)水泵向系統(tǒng)充水，直到系統(tǒng)全部彌漫，檢查各樓排氣閥，保證系統(tǒng)完全排氣；

⑶系統(tǒng)壓力值應(yīng)設(shè)定為在保證最高建筑系統(tǒng)水滿的處境下增加0.05MPA個(gè)壓力。

4.1.3開啟供熱系統(tǒng)的步驟：

⑴合上操縱柜（箱）電源開關(guān)，將轉(zhuǎn)換開關(guān)置于“手動(dòng)”位置；

⑵補(bǔ)水壓力泵開啟前應(yīng)將泵內(nèi)空氣排凈后在開泵，開泵后查看回水壓力是否在設(shè)定壓力范圍內(nèi)，假設(shè)低于設(shè)定壓力，請(qǐng)實(shí)時(shí)檢查室外管網(wǎng)是否跑水，系統(tǒng)內(nèi)補(bǔ)水系統(tǒng)是否跑水；

⑶循環(huán)水泵開啟前，應(yīng)將泵內(nèi)空氣排凈再開泵，手動(dòng)開泵后查看供回壓是否奇怪，循環(huán)泵電流是否奇怪，如有奇怪應(yīng)實(shí)時(shí)察覺問題；

⑷將交換器及蒸汽閥門同步開啟，逐步升溫，檢查有無滲漏現(xiàn)象，如有實(shí)時(shí)停氣處理，如無奇怪，逐步將供水溫度升至設(shè)定溫度，并隨時(shí)查看回水溫度和壓力；

⑸啟動(dòng)告成后，讓其運(yùn)轉(zhuǎn)5分鐘。查看運(yùn)轉(zhuǎn)電流，聽有無奇怪聲響，檢查漏水是否嚴(yán)重；

⑹將轉(zhuǎn)換開關(guān)置于“自動(dòng)”位置，水泵自動(dòng)啟動(dòng)并運(yùn)行。

4.1.4中斷供暖系統(tǒng)運(yùn)行的步驟：

⑴當(dāng)采暖期已過，中斷機(jī)組時(shí)，應(yīng)先將操縱柜運(yùn)行轉(zhuǎn)換開關(guān)置于“中斷”位置，機(jī)組中斷工作;

⑵當(dāng)水溫降到45℃左右時(shí)，按下水泵“中斷”按鈕，水泵中斷供水，實(shí)時(shí)拉下水泵操縱箱電源開關(guān);

⑶檢查有無不正常處境，如有那么實(shí)時(shí)處理。

4.2運(yùn)行檢查

4.2.1檢查內(nèi)容

⑴檢查系統(tǒng)補(bǔ)水箱水位高度、自動(dòng)注水裝置工作狀況；

⑵檢查各閥門管路有無漏水現(xiàn)象及壓力表讀數(shù)；

⑶檢查水泵有無振動(dòng)及奇怪響聲，水泵電動(dòng)機(jī)運(yùn)行正常無雜音；

⑷檢查電機(jī)、電氣柜有無奇怪氣味及變頻器的工作處境（指示燈應(yīng)與實(shí)際處境相符）；

⑸檢查電壓電流正常，各個(gè)壓力表壓力正常；

⑹檢查出口溫度回水溫度。

4.2.2暖通修理工應(yīng)每天對(duì)供暖系統(tǒng)運(yùn)行處境舉行檢查，并根據(jù)供暖設(shè)施設(shè)備日常的運(yùn)行狀況完整、模范地填寫《供暖設(shè)施機(jī)組值班表》。

4.3運(yùn)行保養(yǎng)

4.3.1日常保養(yǎng)

4.3.1.1供暖系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的日常（月度）保養(yǎng)工作要求在日常巡檢過程同時(shí)開展。

4.3.1.2做好供暖系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備外觀的衛(wèi)生清潔，要求設(shè)施設(shè)備外觀無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，油漆完好、感激光亮。

4.3.1.3日常保養(yǎng)工作記錄填寫《供暖設(shè)施機(jī)組值班表》。

4.3.2年度保養(yǎng)

4.3.2.1水泵機(jī)組

修理養(yǎng)護(hù)時(shí)應(yīng)對(duì)水泵軸承加注潤滑油，磨損對(duì)比嚴(yán)重的應(yīng)更換。檢查水泵壓盤根處是否漏水成線，如是那么應(yīng)重新加壓盤根。檢查聯(lián)軸器是否堅(jiān)韌穩(wěn)當(dāng)，旋轉(zhuǎn)水泵軸，若有卡住、碰撞現(xiàn)象那么需更換葉輪。

4.3.2.2電氣操縱系統(tǒng)

檢查電控箱里的各元件是否動(dòng)作穩(wěn)當(dāng)，接線頭有無松動(dòng)，號(hào)碼管是否明顯脫落。對(duì)于附屬閘閥，水箱、閘閥是否漏水，開關(guān)是否生動(dòng)。

4.3.2.3室內(nèi)外供熱管網(wǎng)的修理養(yǎng)護(hù)

外供熱管網(wǎng)每半年修理保養(yǎng)一次(每次維保盡可能安置在采暖期到來之前與采暖期終止之后)。應(yīng)留心檢查保溫層是否有脫落，是否有漏水現(xiàn)象，地溝，室內(nèi)通風(fēng)、照明設(shè)施是否完善正常，管道上閥門開啟是否生動(dòng)，伸縮器是否動(dòng)作穩(wěn)當(dāng)，地溝蓋板是否斷裂，展現(xiàn)問題實(shí)時(shí)修補(bǔ)。

4.3.2.4維保完成需模范填寫《維護(hù)實(shí)施記錄單》。

4.4奇怪處境的處理

4.4.1機(jī)房發(fā)生水浸時(shí)的處置

篇3：開元物業(yè)熱水系統(tǒng)管理規(guī)程

開元物業(yè)熱水系統(tǒng)管理規(guī)程

1目的

模范供應(yīng)熱水系統(tǒng)運(yùn)行保養(yǎng)工作，確保服務(wù)區(qū)域供應(yīng)熱水系統(tǒng)的正常使用和安好運(yùn)行。

2適用范圍

適用于服務(wù)區(qū)域供應(yīng)熱水系統(tǒng)的管理。

3職責(zé)

3.1設(shè)施部主管負(fù)責(zé)供應(yīng)熱水系統(tǒng)運(yùn)行保養(yǎng)的管理。

3.2給排水修理工負(fù)責(zé)供應(yīng)熱水系統(tǒng)運(yùn)行保養(yǎng)管理工作的實(shí)施。

3.3其他部門合作做供應(yīng)熱水系統(tǒng)運(yùn)行保養(yǎng)的管理工作。

4工作要求

4.1運(yùn)行操作

4.1.1水泵開啟前應(yīng)留神：

⑴水泵開啟前進(jìn)、出水閥門須先擰開；

⑵檢查系統(tǒng)內(nèi)分水器閥門是否開啟;

⑶檢查變頻柜內(nèi)接線是否正確，有無松動(dòng)及接觸不良現(xiàn)象;

⑷檢查系統(tǒng)內(nèi)壓力表及溫度計(jì)指示是否正常，是否在校驗(yàn)期內(nèi);

⑸檢查變頻柜外部按鈕、轉(zhuǎn)換開關(guān)及指示燈、電壓表指示是否正確。

4.1.2開啟水泵的步驟:

⑴合上水泵操縱柜（箱）電源開關(guān)，將轉(zhuǎn)換開關(guān)置于“手動(dòng)”位置；

⑵按下啟動(dòng)按鈕，啟動(dòng)水泵，留神查看啟動(dòng)電流及運(yùn)轉(zhuǎn)電流；

⑶假設(shè)一次不能啟動(dòng)告成，可以再試啟動(dòng)兩次，每次間隔應(yīng)不少于3分鐘。假設(shè)3次未啟動(dòng)告成，那么應(yīng)停下來查找理由，擯棄故障后才能再啟動(dòng)；

⑷啟動(dòng)告成后，讓其運(yùn)轉(zhuǎn)5分鐘。查看運(yùn)轉(zhuǎn)電流，聽有無奇怪聲響，留神水泵出口，供、回水分水器壓力表及溫度計(jì)讀數(shù)是否正常，檢查分水器閥門是否有滲水現(xiàn)象，如有應(yīng)實(shí)時(shí)擯棄；

⑸確認(rèn)一切正常后，按下水泵“中斷”按鈕，水泵中斷；

⑹將轉(zhuǎn)換開關(guān)置于“自動(dòng)”位置，水泵自動(dòng)啟動(dòng)并運(yùn)行。

4.1.3中斷水泵運(yùn)行的步驟:

⑴將轉(zhuǎn)換開關(guān)置于中斷位置，水泵中斷運(yùn)行；

⑵拉下水泵操縱柜（箱）電源開關(guān)（如有需要）；

⑶檢查有無不正常處境，如有那么實(shí)時(shí)處理。

4.1.4水泵開啟后，盡可能讓其處在自動(dòng)狀態(tài)。

4.2運(yùn)行檢查

4.2.1值班人員應(yīng)每天巡查供應(yīng)熱水機(jī)組:

⑴檢查各閥門的開關(guān)位置；

⑵檢查各閥門管路有無漏水現(xiàn)象及壓力表讀數(shù)；

⑶檢查閥門、法蘭連接處是否漏水及水泵軸封漏水處境（漏水應(yīng)不超過20滴/分，且不得成線狀流到地面）；

⑷檢查電機(jī)、電氣柜有無奇怪氣味及變頻器的工作處境（指示燈應(yīng)與實(shí)際處境相符）；

⑸檢查變頻器散熱通道（應(yīng)順暢）。

4.2.1給排水修理工應(yīng)每天對(duì)給供應(yīng)熱水系統(tǒng)運(yùn)行處境舉行檢查，并根據(jù)給排水設(shè)施設(shè)備日常的運(yùn)行狀況完整、模范地填寫《供應(yīng)熱水設(shè)施設(shè)備檢查記錄表》。

4.3運(yùn)行保養(yǎng)

4.3.1日常保養(yǎng)

4.3.1.1水泵房

⑴檢查電氣柜接觸器，緊固接線頭線柱螺釘；

⑵整理電氣柜內(nèi)電線標(biāo)識(shí)；

⑶做好柜內(nèi)外清潔，（柜內(nèi)用吸塵器或毛刷清塵，柜外用干抹布擦拭）；

⑷檢查閥門確保閥門開啟生動(dòng)，關(guān)閉精細(xì)，無漏水；

⑸轉(zhuǎn)動(dòng)平日不用的閥門，試開啟備用泵；

⑹外部清潔,并緊固全體螺栓、螺母。

4.3.1.2檢查主供水管道的閥門和伸縮接，有問題實(shí)時(shí)解決。

4.3.1.3做好供應(yīng)熱水系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備外觀的衛(wèi)生清潔，要求設(shè)施設(shè)備外觀無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，油漆完好、感激光亮。

4.3.1.4保養(yǎng)記錄應(yīng)實(shí)時(shí)寫《供應(yīng)熱水設(shè)施設(shè)備檢查記錄表》。

4.3.2年度保養(yǎng)

4.4.2.1每年對(duì)供應(yīng)熱水系統(tǒng)開展一次全面的系統(tǒng)檢查，年度檢查工作可結(jié)合年度維護(hù)保養(yǎng)籌劃開展工作:

⑴檢查給供應(yīng)熱水主管道掩蔽處各類閥門及連接件處境；

⑵檢查給供應(yīng)熱水各個(gè)分支管道是否開啟生動(dòng)；

⑶每半年檢查一次水泵絕緣處境；

4.4.2.2年度檢查時(shí)需模范填寫《維護(hù)實(shí)施記錄單》。

4.5奇怪處境的處理

4.5.1水泵運(yùn)行中展現(xiàn)故障時(shí)，應(yīng)連忙組織修理故障泵:

⑴變頻柜展現(xiàn)故障，聯(lián)系當(dāng)班強(qiáng)電修理工或修理領(lǐng)班實(shí)時(shí)舉行修理；

⑵因堵塞造成泵不正常工作，應(yīng)立刻疏通；

⑶泵體故障需委外修理，需要時(shí)更換泵體。

4.5.3主供水管爆裂的處理

4.5.3.1立刻切斷水源

⑴關(guān)閉分水器相連的主供水管上的閥門；

⑵利用供水管上的出水口將管道中的水排空；

⑶關(guān)閉了主供水管上相關(guān)聯(lián)的閥門后仍不能操縱住大量的泄水，那么應(yīng)關(guān)停水泵。

4.5.3.2立刻匯報(bào)設(shè)施部主管、領(lǐng)班等相關(guān)人員。

4.5.3.3通知客服部實(shí)時(shí)向顧客做好停水的緊急通知。

4.5.3.4設(shè)施主管組織相關(guān)人員實(shí)時(shí)舉行搶修。

4.5.3.5察覺修復(fù)管道無漏水處境后,確定故障已擯棄，通知客服部切當(dāng)?shù)墓┧畷r(shí)間，由客服部通知業(yè)主供水時(shí)間并指點(diǎn)業(yè)主關(guān)閉閥門做好打定后，設(shè)施部在商定的時(shí)間準(zhǔn)時(shí)供水。

4.5.4供應(yīng)熱水設(shè)備故障一般不超過8小時(shí)，若在8小時(shí)內(nèi)無法解決的重要部位故障，應(yīng)將故障理由、解決方案、解決時(shí)間書面上報(bào)服務(wù)處