商鋪推廣方案

花樣年·江山商鋪推廣方案花樣年·江山市場(chǎng)篇一、營(yíng)銷篇二、市場(chǎng)篇一、營(yíng)銷篇二、黃江總體商業(yè)圈分布簡(jiǎn)述1環(huán)城路板湖商圈市場(chǎng)情況2黃江大道商業(yè)圈市場(chǎng)情況3公常路沿線商圈市場(chǎng)情況4市場(chǎng)篇一、黃江總體商業(yè)圈分布簡(jiǎn)述1環(huán)城路板湖商圈市場(chǎng)情況2黃江大道商業(yè)環(huán)城路（新興商圈）商戶：中惠商業(yè)街、星光城沃爾瑪、富康花園底商及天虹商場(chǎng)。太子酒店、裕元酒店公常路沿線商圈（發(fā)展商圈）商戶：天和百貨、嘉榮超市、時(shí)尚電器、肯德基、南康百貨、裕發(fā)商場(chǎng)等。黃江大道（傳統(tǒng)商圈）商戶：品牌店、珠寶店、銀行等。環(huán)城路（新興商圈）公常路沿線商圈（發(fā)展商圈）黃江大道（傳統(tǒng)商黃江商業(yè)整體從南至北，以傳統(tǒng)向新型商業(yè)演化。以黃江大道為主的傳統(tǒng)商業(yè)圈，是傳統(tǒng)消費(fèi)習(xí)慣的場(chǎng)所，人流密集，租金高；以裕元酒店、沃爾瑪及富康花園文化廣場(chǎng)為核心的中心商圈，由于臨黃江大道、環(huán)城路，車流旺，旗艦商家入駐，商業(yè)氛圍日漸濃厚；環(huán)城路商圈，商業(yè)檔次高、業(yè)態(tài)規(guī)劃以新型城市商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)為主，是未來(lái)黃江的商業(yè)中心。小結(jié)黃江鎮(zhèn)以黃江大道為主商圈，向北環(huán)城路為新興商圈，向南為公常路與黃江大道交匯處為發(fā)展商圈。黃江商業(yè)整體從南至北，以傳統(tǒng)向新型商業(yè)演化。小結(jié)黃江鎮(zhèn)以黃江黃江總體商業(yè)圈分布簡(jiǎn)述1環(huán)城路板湖商圈市場(chǎng)情況2黃江大道商業(yè)圈市場(chǎng)情況3公常路沿線商圈市場(chǎng)情況4市場(chǎng)篇一、黃江總體商業(yè)圈分布簡(jiǎn)述1環(huán)城路板湖商圈市場(chǎng)情況2黃江大道商業(yè)環(huán)城路板湖商圈（新興商圈）棕櫚泉富康花園金士柏山珺庭環(huán)城路板湖商圈（新興商圈）棕櫚泉富康花園金士柏山珺庭商業(yè)定位：高檔休閑為主商業(yè)圈；商業(yè)特征：檔次高、有大型集中商業(yè)，居住、休閑、娛樂(lè)為主的綜合性商圈；目前該區(qū)域商鋪放盤(pán)量較少，隨著沃爾瑪、星光城的開(kāi)業(yè)此片區(qū)將成為黃江新熱點(diǎn)區(qū)域；租金水平合理，商業(yè)潛力大。面積開(kāi)間進(jìn)深層高停車位30㎡-50㎡3-6米6-9米5.8米有專門(mén)停車位租金水平外街商鋪：40-60元/㎡/月、內(nèi)街商鋪：30元左右/㎡/月轉(zhuǎn)讓價(jià)格16000－20000元/㎡環(huán)城路板湖商圈（新興商圈）商鋪情況：商業(yè)定位：高檔休閑為主商業(yè)圈；面積開(kāi)間進(jìn)深層高停車位30㎡-小結(jié)該區(qū)域大型樓盤(pán)集中，有中惠·金士柏山、中惠·珺庭、富康花園、棕櫚泉等除此之外整個(gè)片區(qū)還云集了太子酒店、裕元酒店及其周邊附屬商業(yè)。周邊消費(fèi)人群屬于黃江高檔消費(fèi)群體，因此片區(qū)有大型集中式商業(yè)賣場(chǎng)，有休閑廣場(chǎng)、有五星級(jí)酒店，有高檔餐飲、休閑特色業(yè)態(tài)。環(huán)城路板湖商業(yè)圈目前擁有中惠·金士柏山商業(yè)街、富康花園底商、嘉榮喜伴超市、天虹百貨、麥當(dāng)勞、肯德基等商業(yè)配套設(shè)施；星光城已啟動(dòng)招商，成功引進(jìn)沃爾瑪。星光城、沃爾瑪開(kāi)業(yè)后，此片區(qū)將成為黃江新商圈。小結(jié)該區(qū)域大型樓盤(pán)集中，有中惠·金士柏山、中惠·珺庭、富康花黃江總體商業(yè)圈分布簡(jiǎn)述1環(huán)城路板湖商圈市場(chǎng)情況2黃江大道商業(yè)圈市場(chǎng)情況3公常路沿線商圈市場(chǎng)情況4市場(chǎng)篇一、黃江總體商業(yè)圈分布簡(jiǎn)述1環(huán)城路板湖商圈市場(chǎng)情況2黃江大道商業(yè)黃江大道傳統(tǒng)商業(yè)圈（成熟商圈）品牌店（七匹狼、達(dá)芙妮、黛安芬、puma、以純等）；珠寶類店（周六福、鉆石世家等）；假日酒店、餐飲、銀行、通訊電子、中介及各類便利店五金店等；公安局等機(jī)關(guān)單位。黃江大道傳統(tǒng)商業(yè)圈（成熟商圈）品牌店（七匹狼、達(dá)芙妮、黛安芬黃江大道傳統(tǒng)商業(yè)圈（成熟商圈）面積開(kāi)間進(jìn)深層高停車位20㎡-40㎡3-5米5-7米3－6米無(wú)專用停車位，路邊停車租金水平黃江大道旺街商鋪：120-140元/㎡/月、冷街商鋪：80元左右/㎡/月。轉(zhuǎn)讓價(jià)格25000－35000元/㎡商業(yè)定位：黃江大眾品牌集中區(qū)成熟商業(yè)圈；商業(yè)特征：品牌店云集的商業(yè)圈、商業(yè)氛圍和租金水平由西至東逐漸下降；黃江品牌專賣店集中地區(qū)，是黃江最旺商業(yè)區(qū)；此片區(qū)商鋪成熟穩(wěn)定，租金較高，商鋪轉(zhuǎn)讓少且價(jià)格很高；黃江大道商業(yè)氛圍和租金水平由西至東逐漸下降。商鋪情況：黃江大道傳統(tǒng)商業(yè)圈（成熟商圈）面積開(kāi)間進(jìn)深層高停車位20㎡-本區(qū)域?yàn)辄S江鎮(zhèn)傳統(tǒng)商業(yè)中心，黃江大道兩側(cè)密布著眾多知名品牌店，此片區(qū)商鋪街面多為上世紀(jì)90年代老街鋪、開(kāi)間進(jìn)深較小，但受于環(huán)境限制，無(wú)法滿足現(xiàn)在的需求；此區(qū)域有成熟大型小區(qū)錦繡花園和寶湖山莊，并且眾多政府機(jī)關(guān)，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)勁。本區(qū)域處于黃江中心區(qū)，交通方便，人流旺盛；黃江大道商圈融合了黃江鎮(zhèn)的各類消費(fèi)群體，是目前黃江最旺的商業(yè)地帶。小結(jié)老商圈遇到了發(fā)展瓶頸，注定將被新興體所取代。本區(qū)域?yàn)辄S江鎮(zhèn)傳統(tǒng)商業(yè)中心，黃江大道兩側(cè)密布著眾多知名品牌店黃江總體商業(yè)圈分布簡(jiǎn)述1環(huán)城路板湖商圈市場(chǎng)情況2黃江大道商業(yè)圈市場(chǎng)情況3公常路沿線商圈市場(chǎng)情況4市場(chǎng)篇一、黃江總體商業(yè)圈分布簡(jiǎn)述1環(huán)城路板湖商圈市場(chǎng)情況2黃江大道商業(yè)本案嘉榮超市電腦城時(shí)尚電器肯德基南康百貨天和百貨黃江廣場(chǎng)裕發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)天安購(gòu)物廣場(chǎng)五金設(shè)備家具城公常路沿線商圈包含：北部綜合商業(yè)區(qū)、南部工業(yè)配套商業(yè)區(qū)北部綜合商業(yè)區(qū)與黃江大道商圈相交匯，人流大，業(yè)態(tài)廣泛。南部工業(yè)配套商業(yè)區(qū)與眾多工業(yè)區(qū)相鄰近，檔次相對(duì)較低，人流少、經(jīng)營(yíng)狀況一般。公常路沿線商圈（發(fā)展商圈）本案嘉榮超市時(shí)尚電器南康百貨天和百貨裕發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)天安購(gòu)物廣場(chǎng)面積開(kāi)間進(jìn)深層高停車位25㎡-35㎡3-5米4-6米5.8米沒(méi)有專門(mén)停車位40㎡-90㎡3-5米4-9米3－6米租金水平北部（黃江廣場(chǎng)商鋪）：50-80元/月、南部（裕元工業(yè)對(duì)面商鋪）：20-40元/月轉(zhuǎn)讓價(jià)格22000－15000元/㎡商業(yè)定位：傳統(tǒng)商業(yè)輻射區(qū)、工業(yè)園配套商業(yè)帶；商業(yè)特征：北部有大型商業(yè)集中、商業(yè)氛圍濃厚。商業(yè)布局南北差異明顯，檔次由北向南依次降低，并且公常路東側(cè)商業(yè)形象和租金水平大于西側(cè)；消費(fèi)人群：北部商業(yè)有居民日常消費(fèi)支撐，南部多為廠區(qū)客戶支撐。公常路沿線商圈（發(fā)展商圈）商鋪情況：面積開(kāi)間進(jìn)深層高停車位25㎡-35㎡3-5米4-6米5.8米本區(qū)域北面連接黃江大道傳統(tǒng)商圈，北部商業(yè)區(qū)有大型電器賣場(chǎng)（時(shí)尚、蘇寧），有專業(yè)電腦城，有大型百貨超市（南康、天河、嘉榮），同時(shí)云集眾多餐飲類商家；南部工業(yè)區(qū)相對(duì)集中，其多為工業(yè)配套商業(yè)區(qū)，因此檔次相對(duì)較低，多是以日用百貨、蔬菜市場(chǎng)、低端服飾店，家具店、汽修店等為主。小結(jié)北面為中端商業(yè)區(qū)、南面為低端商業(yè)區(qū)，是黃江商業(yè)中低端產(chǎn)品集中區(qū)域。本區(qū)域北面連接黃江大道傳統(tǒng)商圈，北部商業(yè)區(qū)有大型電器賣場(chǎng)（時(shí)項(xiàng)目周邊商鋪?zhàn)饨鹎闆r項(xiàng)目南部租金水平：20-30元/㎡/月項(xiàng)目北部租金水平：30-50元/㎡/月項(xiàng)目屬于公常路沿線商業(yè)帶南部，消費(fèi)群體多為周邊工廠人群及周邊居住者；目前缺乏大型集中性商業(yè)帶動(dòng)，商業(yè)形象和檔次較低，租金水平較低經(jīng)營(yíng)狀況一般。項(xiàng)目周邊商鋪?zhàn)饨鹎闆r項(xiàng)目南部租金水平：20-30元/㎡/月項(xiàng)目前在售商鋪商鋪信息：層高5.9米。開(kāi)間3.9米。進(jìn)深：9.1米售價(jià)：17000元/㎡折扣：9.7折翠亨豪園基本信息物業(yè)地址:富海大道與東江路交匯處目前在售商鋪商鋪信息：層高5.9米。開(kāi)間3.9米。進(jìn)深：9.目前在售商鋪現(xiàn)代印象基本信息物業(yè)地址:袁屋圍大道南康百貨旁商鋪信息：層高5.8米。開(kāi)間3-6米。進(jìn)深：7-9米售價(jià)：正對(duì)袁屋圍路22000元/㎡、背面為18000元/㎡折扣：9.7折目前在售商鋪現(xiàn)代印象基本信息物業(yè)地址:袁屋圍大道南康百貨旁區(qū)域商鋪?zhàn)饨鹚矫娣e開(kāi)間進(jìn)深層高停車位板湖區(qū)20-80㎡3-5米5-7米6米有專門(mén)停車位正街商鋪：40-60元/㎡/月、冷街商鋪：30元左右/㎡/月。黃江大道30-50㎡3-6米6-9米5.8米無(wú)車位路邊停車黃江大道正街商鋪：120-150元/㎡/月、冷鋪：80元左右/㎡/月，越向東租金越低公常路25-35㎡3-5米4-6米5.8米無(wú)車位路邊停車北部（接黃江大道商鋪）：50-80元/月、南部（工業(yè)對(duì)面商鋪）：20-40元/㎡/月.越向南租金水平越低。40-90㎡3-5米4-9米6米黃江商鋪?zhàn)饨饏R總：區(qū)域商鋪?zhàn)饨鹚矫娣e開(kāi)間進(jìn)深層高停車位板湖區(qū)20-80㎡3區(qū)域面積租金水平價(jià)格回報(bào)率板湖區(qū)20-80㎡正街商鋪：40-60元/㎡/月、冷街商鋪：30元左右/㎡/月。20000－16000元正街：最高3.6%冷街：最高2.2%黃江大道30-50㎡黃江大道正街商鋪：120-140元/㎡/月、冷鋪：80元左右/㎡/月，越向東租金越低35000－25000元正街：最高4.8%冷街：最高3.8%公常路25-35㎡北部（接黃江大道商鋪）：50-80元/月、南部（工業(yè)對(duì)面商鋪）：20-40元/㎡/月.越向南租金水平越低。22000－15000元北部：最高4.3%南部：最高2.4%40-90㎡黃江商鋪回報(bào)率匯總：區(qū)域面積租金水平價(jià)格回報(bào)率板湖區(qū)20-80㎡正街商鋪：40項(xiàng)目屬性定位1目標(biāo)客戶定位2銷售價(jià)格定位3營(yíng)銷手段制定4營(yíng)銷篇二、展示推廣配合5項(xiàng)目屬性定位1目標(biāo)客戶定位2銷售價(jià)格定位3營(yíng)銷手段制定4營(yíng)銷項(xiàng)目屬性界定大型高端社區(qū)配套商業(yè)街交通便利，昭示性好集中街區(qū)商鋪產(chǎn)品連接體育公園商業(yè)地帶定位城市商街——綜合性主題商街項(xiàng)目屬性界定大型高端社區(qū)配套商業(yè)街交通便利，昭示性好集中街區(qū)價(jià)值點(diǎn)梳理1樞紐中心:雙輕軌、鐵路、高速路直通穗莞深打造珠三角半小時(shí)生活圈R1、R4雙輕軌交匯，5大站點(diǎn)。廣深鐵路中的東莞站和東莞東站也近在咫尺，未來(lái)與廣州、深圳軌道接駁，無(wú)縫對(duì)接都市繁華，使得區(qū)域交通系統(tǒng)進(jìn)行一次跨時(shí)代提速。價(jià)值點(diǎn)梳理1樞紐中心:雙輕軌、鐵路、高速路直通穗莞深R1、R價(jià)值點(diǎn)梳理2黃江新城市中心地段——城市商圈新核心2010年黃江投入百億巨資進(jìn)行城市升級(jí)建設(shè)，本項(xiàng)目位于新城市中心地段是黃江重點(diǎn)打造的門(mén)戶區(qū)，項(xiàng)目片區(qū)將打造成為黃江集高檔居住、商業(yè)為一體，配套完善的綠色社區(qū)

。隨著新城市建設(shè)的推進(jìn)，未來(lái)黃江鎮(zhèn)政府新的辦公大樓將在本區(qū)域內(nèi)建成，其他市政配套設(shè)施將一同入戶本區(qū)域。價(jià)值點(diǎn)梳理2黃江新城市中心地段——城市商圈新核心2010年黃價(jià)值點(diǎn)梳理33萬(wàn)平米“體育公園+商業(yè)設(shè)施”——體育休閑商業(yè)街項(xiàng)目北地塊規(guī)劃為3萬(wàn)平米的黃江體育公園，與項(xiàng)目緊密相連。建成后將包括臺(tái)灣知名的雙語(yǔ)幼兒園、大型購(gòu)物中心、約2萬(wàn)平米的休閑商業(yè)街、籃球場(chǎng)、賽道游泳池等運(yùn)動(dòng)設(shè)施。價(jià)值點(diǎn)梳理33萬(wàn)平米“體育公園+商業(yè)設(shè)施”項(xiàng)目北地塊規(guī)劃為3價(jià)值點(diǎn)梳理4人氣旺——坐擁15萬(wàn)高端消費(fèi)群毗鄰裕元高新科技園，匯聚了寶成國(guó)際集團(tuán)、精成電子、菲利浦等眾多世界知足企業(yè)。項(xiàng)目片區(qū)將云集多個(gè)大型樓盤(pán)、黃江醫(yī)院、黃江鎮(zhèn)政府等多個(gè)機(jī)關(guān)單位將遷于本區(qū)域。價(jià)值點(diǎn)梳理4人氣旺——坐擁15萬(wàn)高端消費(fèi)群毗鄰裕元高新科技園價(jià)值點(diǎn)梳理5超高使用率——買(mǎi)一層賺一層面積適中，單層高達(dá)使用率99%；特色5.8米層高，買(mǎi)一層用兩層，投入小，回報(bào)大；價(jià)值點(diǎn)梳理5超高使用率——買(mǎi)一層賺一層面積適中，單層高達(dá)使用價(jià)值點(diǎn)梳理6住宅市場(chǎng)受阻，商業(yè)“錢(qián)”景無(wú)限調(diào)息，限購(gòu)，限貸……打壓地產(chǎn)，住宅投資前景渺茫；股市跌，黃金跌……資本市場(chǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)加大；商業(yè)投資成為投資保值新的熱潮，黃金地段的商業(yè)更成為投資者們爭(zhēng)搶的目標(biāo)；價(jià)值點(diǎn)梳理6住宅市場(chǎng)受阻，商業(yè)“錢(qián)”景無(wú)限調(diào)息，限購(gòu)，限貸…項(xiàng)目屬性定位1目標(biāo)客戶定位2銷售價(jià)格定位3營(yíng)銷手段制定4營(yíng)銷篇二、展示推廣配合5項(xiàng)目屬性定位1目標(biāo)客戶定位2銷售價(jià)格定位3營(yíng)銷手段制定4營(yíng)銷目標(biāo)客戶群體擅于理財(cái)：黃江的產(chǎn)業(yè)致富人群他們是：政府高職公務(wù)員、村委干部——他們中間不少也有自己的小產(chǎn)業(yè)私營(yíng)企業(yè)主——服裝及周邊產(chǎn)品加工、物流、食品等行業(yè)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)貿(mào)易私營(yíng)中、小業(yè)主（個(gè)體戶）周邊鎮(zhèn)區(qū)、深圳投資客他們懂得理財(cái)，喜歡做穩(wěn)健的投資目標(biāo)客戶群體擅于理財(cái)：黃江的產(chǎn)業(yè)致富人群他們是：他們懂得理財(cái)項(xiàng)目屬性定位1目標(biāo)客戶定位2銷售價(jià)格制定3營(yíng)銷手段制定4營(yíng)銷篇二、展示推廣配合5項(xiàng)目屬性定位1目標(biāo)客戶定位2銷售價(jià)格制定3營(yíng)銷手段制定4營(yíng)銷價(jià)格制定——定價(jià)思路市場(chǎng)比較法收益還原法綜合定價(jià)以黃江在售商業(yè)為參考對(duì)象對(duì)比定價(jià)利用回報(bào)率，反算售價(jià)區(qū)間綜合修正，合理制定售價(jià)價(jià)格制定——定價(jià)思路市場(chǎng)比較法收益還原法綜合定價(jià)以黃江在售商市場(chǎng)比較法——街鋪單位參考對(duì)象選?。捍浜嗪缊@、現(xiàn)代印象、金士柏山、富康花園（黃江鎮(zhèn)近期已售單位）市場(chǎng)比較初步定價(jià)17405元/平米，結(jié)合本項(xiàng)目品牌知名度及商業(yè)實(shí)效性等因素考慮，合理溢價(jià)3-5%，售價(jià)范圍【17927-18275元/㎡】，取中間值18000元/平米

總分本項(xiàng)目翠亨豪園現(xiàn)代印象金士柏山富康花園地段201018201215人流352030352225規(guī)模151310131515車位202012151810開(kāi)間1010810810合計(jì)1007378937575對(duì)比項(xiàng)目?jī)r(jià)格

17000200001800019000權(quán)重

20%10%30%40%對(duì)比價(jià)格

15910156991752018493對(duì)比均價(jià)17405市場(chǎng)比較法——街鋪單位參考對(duì)象選?。捍浜嗪缊@、現(xiàn)代印象、金士周邊商鋪?zhàn)饨鹗蹆r(jià)（萬(wàn)）回報(bào)率翠亨豪園50-701.73.5%現(xiàn)代印象60-9023.7%金士柏山35-551.82.5%富康花園40-601.92.6%黃江大道旺鋪120-1403.53.7%收益還原法——街鋪單位由市場(chǎng)判斷，黃江區(qū)域商業(yè)回報(bào)率為：3%周邊商鋪?zhàn)饨鹗蹆r(jià)（萬(wàn)）回報(bào)率翠亨豪園50-701.73.5%收益還原法——街鋪單位

租金×12月售價(jià)=

租金回報(bào)率投資回報(bào)率以3%計(jì)；租金水平取50元/月·㎡，金士柏山最高租金約60元/月·㎡；利用收益還原法得出價(jià)格為20000元/㎡=50元/月·㎡×12月3%=20000元/㎡收益還原法——街鋪單位租金初步均價(jià)制定經(jīng)修正，合理價(jià)格區(qū)間定在18000-20000元/平米收益還原法20000元/㎡市場(chǎng)比較法18000元/㎡綜合定價(jià)18000-20000元/㎡初步均價(jià)制定經(jīng)修正，合理價(jià)格區(qū)間定在18000-20000元項(xiàng)目屬性定位1目標(biāo)客戶定位2銷售價(jià)格定位3營(yíng)銷手段制定4營(yíng)銷篇二、展示推廣配合5項(xiàng)目屬性定位1目標(biāo)客戶定位2銷售價(jià)格定位3營(yíng)銷手段制定4營(yíng)銷帶租約銷售銷售方式：結(jié)合品牌商家進(jìn)駐，利用已有租約的固定回報(bào)提升商業(yè)售價(jià)；優(yōu)勢(shì)：利用租約支撐項(xiàng)目售價(jià)，同時(shí)便于開(kāi)發(fā)商可迅速回籠資金。劣勢(shì)：客戶資金要求較高，目標(biāo)客戶范圍縮小，提升了銷售難度。帶租約銷售銷售方式：巨額反租以返租形式，降低客戶首付，吸引其購(gòu)買(mǎi)銷售方式：方案一：在總房?jī)r(jià)里減去返租總額方案二：在首付中減去返租總額優(yōu)勢(shì)：在收入總額不變的前提下，降低首付，極大增強(qiáng)客戶購(gòu)買(mǎi)欲望。劣勢(shì)：開(kāi)發(fā)商有部分款項(xiàng)以租金形式回款，回款周期延長(zhǎng)。巨額反租以返租形式，降低客戶首付，吸引其購(gòu)買(mǎi)發(fā)售當(dāng)天優(yōu)惠優(yōu)惠制定目的：降低購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻，加大吸引力，調(diào)動(dòng)客戶積極性，有效促進(jìn)發(fā)售當(dāng)天成交量；開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠：額外98折實(shí)收價(jià)=賬目總價(jià)×0.98（開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠）×0.98（開(kāi)發(fā)商折扣點(diǎn)）—黃金金價(jià)發(fā)售當(dāng)天優(yōu)惠優(yōu)惠制定目的：項(xiàng)目屬性定位1目標(biāo)客戶定位2銷售價(jià)格定位3營(yíng)銷手段制定4營(yíng)銷篇二、展示推廣配合5項(xiàng)目屬性定位1目標(biāo)客戶定位2銷售價(jià)格定位3營(yíng)銷手段制定4營(yíng)銷閣樓展示——買(mǎi)一層賺一層賣點(diǎn)釋放展示要求：利用閣樓展示商鋪獨(dú)有的5.8米層高優(yōu)勢(shì)；工程配合：裝修一間概念樣板閣樓完成時(shí)間：2011年11月15日前閣樓展示——買(mǎi)一層賺一層賣點(diǎn)釋放展示要求：利用閣樓展示商鋪獨(dú)商業(yè)街LOGO展示配合：制作商業(yè)街立體導(dǎo)示牌，要求與項(xiàng)目豪宅形象相符；設(shè)計(jì)要求：要求logo設(shè)計(jì)創(chuàng)意、時(shí)尚、醒目，能夠代表商業(yè)定位，用發(fā)光字裝飾，展現(xiàn)夜間繁華景象；完成時(shí)間：2011年11月15日前；商業(yè)街LOGO展示配合：制作商業(yè)街立體導(dǎo)示牌，要求與項(xiàng)目豪宅商鋪展示展示配合：每個(gè)商鋪窗口處擺放實(shí)物或張貼物件廣告畫(huà)面；展示要求：擺放實(shí)物立體感強(qiáng)、廣告畫(huà)面要求美觀大方，體現(xiàn)項(xiàng)目檔次；完成時(shí)間：2011年11月15日前；商鋪展示展示配合：每個(gè)商鋪窗口處擺放實(shí)物或張貼物件廣告畫(huà)面；燈箱展示展示配合：在個(gè)商鋪增設(shè)燈箱廣告；展示要求：燈箱廣告為品牌商家，要求美觀大方，體現(xiàn)項(xiàng)目檔次；完成時(shí)間：2011年11月15日前；燈箱展示展示配合：在個(gè)商鋪增設(shè)燈箱廣告；街邊展示展示要求：新增幾部花車，以及休閑桌椅、遮陽(yáng)傘、擺設(shè)街區(qū)小品。展示目的：增強(qiáng)商街展示效果，提高商業(yè)街區(qū)的休閑情趣；完成時(shí)間：2011年11月15日前；街邊展示展示要求：新增幾部花車，以及休閑桌椅、遮陽(yáng)傘、擺設(shè)街物料展示展示要求：銷售中心擺放易拉寶、海報(bào)展示內(nèi)容：投資價(jià)值+商業(yè)賣點(diǎn)+平面圖（海報(bào)）針對(duì)不同年齡段客戶采用感性營(yíng)銷：年輕人：買(mǎi)鋪投資，盡早融入社會(huì)，成為同齡人的領(lǐng)先者；中年人：買(mǎi)鋪收租供子女上學(xué)、工作；老年人：買(mǎi)鋪收租養(yǎng)老；完成時(shí)間：2011年11月10日前物料展示展示要求：銷售中心擺放易拉寶、海報(bào)推廣配合媒體選擇內(nèi)容數(shù)量出街時(shí)間加油站花樣年江山商鋪發(fā)售選取5個(gè)加油站11月15日前戶外花樣年江山商鋪發(fā)售現(xiàn)有廣告位11月15日前短信花樣年江山商鋪發(fā)售30萬(wàn)條/次11月15日前DM單張價(jià)值賣點(diǎn)、商鋪發(fā)售5萬(wàn)張11月15日前推廣配合媒體選擇內(nèi)容數(shù)量出街時(shí)間加油站花樣年江山商鋪發(fā)售選取推售思路利用二三級(jí)聯(lián)動(dòng)，集中開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)方式，營(yíng)造搶購(gòu)氛圍，協(xié)助實(shí)現(xiàn)高價(jià)銷售；11.1011.19籌備期推介期銷售期宣傳推廣出街三級(jí)市場(chǎng)推介價(jià)格表確定集中發(fā)售自然銷售商業(yè)營(yíng)銷方案確定商業(yè)包裝完成銷售物料籌備推售思路利用二三級(jí)聯(lián)動(dòng)，集中開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)方式，營(yíng)造搶購(gòu)氛圍，協(xié)助花樣年·江山商鋪推廣方案花樣年·江山市場(chǎng)篇一、營(yíng)銷篇二、市場(chǎng)篇一、營(yíng)銷篇二、黃江總體商業(yè)圈分布簡(jiǎn)述1環(huán)城路板湖商圈市場(chǎng)情況2黃江大道商業(yè)圈市場(chǎng)情況3公常路沿線商圈市場(chǎng)情況4市場(chǎng)篇一、黃江總體商業(yè)圈分布簡(jiǎn)述1環(huán)城路板湖商圈市場(chǎng)情況2黃江大道商業(yè)環(huán)城路（新興商圈）商戶：中惠商業(yè)街、星光城沃爾瑪、富康花園底商及天虹商場(chǎng)。太子酒店、裕元酒店公常路沿線商圈（發(fā)展商圈）商戶：天和百貨、嘉榮超市、時(shí)尚電器、肯德基、南康百貨、裕發(fā)商場(chǎng)等。黃江大道（傳統(tǒng)商圈）商戶：品牌店、珠寶店、銀行等。環(huán)城路（新興商圈）公常路沿線商圈（發(fā)展商圈）黃江大道（傳統(tǒng)商黃江商業(yè)整體從南至北，以傳統(tǒng)向新型商業(yè)演化。以黃江大道為主的傳統(tǒng)商業(yè)圈，是傳統(tǒng)消費(fèi)習(xí)慣的場(chǎng)所，人流密集，租金高；以裕元酒店、沃爾瑪及富康花園文化廣場(chǎng)為核心的中心商圈，由于臨黃江大道、環(huán)城路，車流旺，旗艦商家入駐，商業(yè)氛圍日漸濃厚；環(huán)城路商圈，商業(yè)檔次高、業(yè)態(tài)規(guī)劃以新型城市商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)為主，是未來(lái)黃江的商業(yè)中心。小結(jié)黃江鎮(zhèn)以黃江大道為主商圈，向北環(huán)城路為新興商圈，向南為公常路與黃江大道交匯處為發(fā)展商圈。黃江商業(yè)整體從南至北，以傳統(tǒng)向新型商業(yè)演化。小結(jié)黃江鎮(zhèn)以黃江黃江總體商業(yè)圈分布簡(jiǎn)述1環(huán)城路板湖商圈市場(chǎng)情況2黃江大道商業(yè)圈市場(chǎng)情況3公常路沿線商圈市場(chǎng)情況4市場(chǎng)篇一、黃江總體商業(yè)圈分布簡(jiǎn)述1環(huán)城路板湖商圈市場(chǎng)情況2黃江大道商業(yè)環(huán)城路板湖商圈（新興商圈）棕櫚泉富康花園金士柏山珺庭環(huán)城路板湖商圈（新興商圈）棕櫚泉富康花園金士柏山珺庭商業(yè)定位：高檔休閑為主商業(yè)圈；商業(yè)特征：檔次高、有大型集中商業(yè)，居住、休閑、娛樂(lè)為主的綜合性商圈；目前該區(qū)域商鋪放盤(pán)量較少，隨著沃爾瑪、星光城的開(kāi)業(yè)此片區(qū)將成為黃江新熱點(diǎn)區(qū)域；租金水平合理，商業(yè)潛力大。面積開(kāi)間進(jìn)深層高停車位30㎡-50㎡3-6米6-9米5.8米有專門(mén)停車位租金水平外街商鋪：40-60元/㎡/月、內(nèi)街商鋪：30元左右/㎡/月轉(zhuǎn)讓價(jià)格16000－20000元/㎡環(huán)城路板湖商圈（新興商圈）商鋪情況：商業(yè)定位：高檔休閑為主商業(yè)圈；面積開(kāi)間進(jìn)深層高停車位30㎡-小結(jié)該區(qū)域大型樓盤(pán)集中，有中惠·金士柏山、中惠·珺庭、富康花園、棕櫚泉等除此之外整個(gè)片區(qū)還云集了太子酒店、裕元酒店及其周邊附屬商業(yè)。周邊消費(fèi)人群屬于黃江高檔消費(fèi)群體，因此片區(qū)有大型集中式商業(yè)賣場(chǎng)，有休閑廣場(chǎng)、有五星級(jí)酒店，有高檔餐飲、休閑特色業(yè)態(tài)。環(huán)城路板湖商業(yè)圈目前擁有中惠·金士柏山商業(yè)街、富康花園底商、嘉榮喜伴超市、天虹百貨、麥當(dāng)勞、肯德基等商業(yè)配套設(shè)施；星光城已啟動(dòng)招商，成功引進(jìn)沃爾瑪。星光城、沃爾瑪開(kāi)業(yè)后，此片區(qū)將成為黃江新商圈。小結(jié)該區(qū)域大型樓盤(pán)集中，有中惠·金士柏山、中惠·珺庭、富康花黃江總體商業(yè)圈分布簡(jiǎn)述1環(huán)城路板湖商圈市場(chǎng)情況2黃江大道商業(yè)圈市場(chǎng)情況3公常路沿線商圈市場(chǎng)情況4市場(chǎng)篇一、黃江總體商業(yè)圈分布簡(jiǎn)述1環(huán)城路板湖商圈市場(chǎng)情況2黃江大道商業(yè)黃江大道傳統(tǒng)商業(yè)圈（成熟商圈）品牌店（七匹狼、達(dá)芙妮、黛安芬、puma、以純等）；珠寶類店（周六福、鉆石世家等）；假日酒店、餐飲、銀行、通訊電子、中介及各類便利店五金店等；公安局等機(jī)關(guān)單位。黃江大道傳統(tǒng)商業(yè)圈（成熟商圈）品牌店（七匹狼、達(dá)芙妮、黛安芬黃江大道傳統(tǒng)商業(yè)圈（成熟商圈）面積開(kāi)間進(jìn)深層高停車位20㎡-40㎡3-5米5-7米3－6米無(wú)專用停車位，路邊停車租金水平黃江大道旺街商鋪：120-140元/㎡/月、冷街商鋪：80元左右/㎡/月。轉(zhuǎn)讓價(jià)格25000－35000元/㎡商業(yè)定位：黃江大眾品牌集中區(qū)成熟商業(yè)圈；商業(yè)特征：品牌店云集的商業(yè)圈、商業(yè)氛圍和租金水平由西至東逐漸下降；黃江品牌專賣店集中地區(qū)，是黃江最旺商業(yè)區(qū)；此片區(qū)商鋪成熟穩(wěn)定，租金較高，商鋪轉(zhuǎn)讓少且價(jià)格很高；黃江大道商業(yè)氛圍和租金水平由西至東逐漸下降。商鋪情況：黃江大道傳統(tǒng)商業(yè)圈（成熟商圈）面積開(kāi)間進(jìn)深層高停車位20㎡-本區(qū)域?yàn)辄S江鎮(zhèn)傳統(tǒng)商業(yè)中心，黃江大道兩側(cè)密布著眾多知名品牌店，此片區(qū)商鋪街面多為上世紀(jì)90年代老街鋪、開(kāi)間進(jìn)深較小，但受于環(huán)境限制，無(wú)法滿足現(xiàn)在的需求；此區(qū)域有成熟大型小區(qū)錦繡花園和寶湖山莊，并且眾多政府機(jī)關(guān)，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)勁。本區(qū)域處于黃江中心區(qū)，交通方便，人流旺盛；黃江大道商圈融合了黃江鎮(zhèn)的各類消費(fèi)群體，是目前黃江最旺的商業(yè)地帶。小結(jié)老商圈遇到了發(fā)展瓶頸，注定將被新興體所取代。本區(qū)域?yàn)辄S江鎮(zhèn)傳統(tǒng)商業(yè)中心，黃江大道兩側(cè)密布著眾多知名品牌店黃江總體商業(yè)圈分布簡(jiǎn)述1環(huán)城路板湖商圈市場(chǎng)情況2黃江大道商業(yè)圈市場(chǎng)情況3公常路沿線商圈市場(chǎng)情況4市場(chǎng)篇一、黃江總體商業(yè)圈分布簡(jiǎn)述1環(huán)城路板湖商圈市場(chǎng)情況2黃江大道商業(yè)本案嘉榮超市電腦城時(shí)尚電器肯德基南康百貨天和百貨黃江廣場(chǎng)裕發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)天安購(gòu)物廣場(chǎng)五金設(shè)備家具城公常路沿線商圈包含：北部綜合商業(yè)區(qū)、南部工業(yè)配套商業(yè)區(qū)北部綜合商業(yè)區(qū)與黃江大道商圈相交匯，人流大，業(yè)態(tài)廣泛。南部工業(yè)配套商業(yè)區(qū)與眾多工業(yè)區(qū)相鄰近，檔次相對(duì)較低，人流少、經(jīng)營(yíng)狀況一般。公常路沿線商圈（發(fā)展商圈）本案嘉榮超市時(shí)尚電器南康百貨天和百貨裕發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)天安購(gòu)物廣場(chǎng)面積開(kāi)間進(jìn)深層高停車位25㎡-35㎡3-5米4-6米5.8米沒(méi)有專門(mén)停車位40㎡-90㎡3-5米4-9米3－6米租金水平北部（黃江廣場(chǎng)商鋪）：50-80元/月、南部（裕元工業(yè)對(duì)面商鋪）：20-40元/月轉(zhuǎn)讓價(jià)格22000－15000元/㎡商業(yè)定位：傳統(tǒng)商業(yè)輻射區(qū)、工業(yè)園配套商業(yè)帶；商業(yè)特征：北部有大型商業(yè)集中、商業(yè)氛圍濃厚。商業(yè)布局南北差異明顯，檔次由北向南依次降低，并且公常路東側(cè)商業(yè)形象和租金水平大于西側(cè)；消費(fèi)人群：北部商業(yè)有居民日常消費(fèi)支撐，南部多為廠區(qū)客戶支撐。公常路沿線商圈（發(fā)展商圈）商鋪情況：面積開(kāi)間進(jìn)深層高停車位25㎡-35㎡3-5米4-6米5.8米本區(qū)域北面連接黃江大道傳統(tǒng)商圈，北部商業(yè)區(qū)有大型電器賣場(chǎng)（時(shí)尚、蘇寧），有專業(yè)電腦城，有大型百貨超市（南康、天河、嘉榮），同時(shí)云集眾多餐飲類商家；南部工業(yè)區(qū)相對(duì)集中，其多為工業(yè)配套商業(yè)區(qū)，因此檔次相對(duì)較低，多是以日用百貨、蔬菜市場(chǎng)、低端服飾店，家具店、汽修店等為主。小結(jié)北面為中端商業(yè)區(qū)、南面為低端商業(yè)區(qū)，是黃江商業(yè)中低端產(chǎn)品集中區(qū)域。本區(qū)域北面連接黃江大道傳統(tǒng)商圈，北部商業(yè)區(qū)有大型電器賣場(chǎng)（時(shí)項(xiàng)目周邊商鋪?zhàn)饨鹎闆r項(xiàng)目南部租金水平：20-30元/㎡/月項(xiàng)目北部租金水平：30-50元/㎡/月項(xiàng)目屬于公常路沿線商業(yè)帶南部，消費(fèi)群體多為周邊工廠人群及周邊居住者；目前缺乏大型集中性商業(yè)帶動(dòng)，商業(yè)形象和檔次較低，租金水平較低經(jīng)營(yíng)狀況一般。項(xiàng)目周邊商鋪?zhàn)饨鹎闆r項(xiàng)目南部租金水平：20-30元/㎡/月項(xiàng)目前在售商鋪商鋪信息：層高5.9米。開(kāi)間3.9米。進(jìn)深：9.1米售價(jià)：17000元/㎡折扣：9.7折翠亨豪園基本信息物業(yè)地址:富海大道與東江路交匯處目前在售商鋪商鋪信息：層高5.9米。開(kāi)間3.9米。進(jìn)深：9.目前在售商鋪現(xiàn)代印象基本信息物業(yè)地址:袁屋圍大道南康百貨旁商鋪信息：層高5.8米。開(kāi)間3-6米。進(jìn)深：7-9米售價(jià)：正對(duì)袁屋圍路22000元/㎡、背面為18000元/㎡折扣：9.7折目前在售商鋪現(xiàn)代印象基本信息物業(yè)地址:袁屋圍大道南康百貨旁區(qū)域商鋪?zhàn)饨鹚矫娣e開(kāi)間進(jìn)深層高停車位板湖區(qū)20-80㎡3-5米5-7米6米有專門(mén)停車位正街商鋪：40-60元/㎡/月、冷街商鋪：30元左右/㎡/月。黃江大道30-50㎡3-6米6-9米5.8米無(wú)車位路邊停車黃江大道正街商鋪：120-150元/㎡/月、冷鋪：80元左右/㎡/月，越向東租金越低公常路25-35㎡3-5米4-6米5.8米無(wú)車位路邊停車北部（接黃江大道商鋪）：50-80元/月、南部（工業(yè)對(duì)面商鋪）：20-40元/㎡/月.越向南租金水平越低。40-90㎡3-5米4-9米6米黃江商鋪?zhàn)饨饏R總：區(qū)域商鋪?zhàn)饨鹚矫娣e開(kāi)間進(jìn)深層高停車位板湖區(qū)20-80㎡3區(qū)域面積租金水平價(jià)格回報(bào)率板湖區(qū)20-80㎡正街商鋪：40-60元/㎡/月、冷街商鋪：30元左右/㎡/月。20000－16000元正街：最高3.6%冷街：最高2.2%黃江大道30-50㎡黃江大道正街商鋪：120-140元/㎡/月、冷鋪：80元左右/㎡/月，越向東租金越低35000－25000元正街：最高4.8%冷街：最高3.8%公常路25-35㎡北部（接黃江大道商鋪）：50-80元/月、南部（工業(yè)對(duì)面商鋪）：20-40元/㎡/月.越向南租金水平越低。22000－15000元北部：最高4.3%南部：最高2.4%40-90㎡黃江商鋪回報(bào)率匯總：區(qū)域面積租金水平價(jià)格回報(bào)率板湖區(qū)20-80㎡正街商鋪：40項(xiàng)目屬性定位1目標(biāo)客戶定位2銷售價(jià)格定位3營(yíng)銷手段制定4營(yíng)銷篇二、展示推廣配合5項(xiàng)目屬性定位1目標(biāo)客戶定位2銷售價(jià)格定位3營(yíng)銷手段制定4營(yíng)銷項(xiàng)目屬性界定大型高端社區(qū)配套商業(yè)街交通便利，昭示性好集中街區(qū)商鋪產(chǎn)品連接體育公園商業(yè)地帶定位城市商街——綜合性主題商街項(xiàng)目屬性界定大型高端社區(qū)配套商業(yè)街交通便利，昭示性好集中街區(qū)價(jià)值點(diǎn)梳理1樞紐中心:雙輕軌、鐵路、高速路直通穗莞深打造珠三角半小時(shí)生活圈R1、R4雙輕軌交匯，5大站點(diǎn)。廣深鐵路中的東莞站和東莞東站也近在咫尺，未來(lái)與廣州、深圳軌道接駁，無(wú)縫對(duì)接都市繁華，使得區(qū)域交通系統(tǒng)進(jìn)行一次跨時(shí)代提速。價(jià)值點(diǎn)梳理1樞紐中心:雙輕軌、鐵路、高速路直通穗莞深R1、R價(jià)值點(diǎn)梳理2黃江新城市中心地段——城市商圈新核心2010年黃江投入百億巨資進(jìn)行城市升級(jí)建設(shè)，本項(xiàng)目位于新城市中心地段是黃江重點(diǎn)打造的門(mén)戶區(qū)，項(xiàng)目片區(qū)將打造成為黃江集高檔居住、商業(yè)為一體，配套完善的綠色社區(qū)

。隨著新城市建設(shè)的推進(jìn)，未來(lái)黃江鎮(zhèn)政府新的辦公大樓將在本區(qū)域內(nèi)建成，其他市政配套設(shè)施將一同入戶本區(qū)域。價(jià)值點(diǎn)梳理2黃江新城市中心地段——城市商圈新核心2010年黃價(jià)值點(diǎn)梳理33萬(wàn)平米“體育公園+商業(yè)設(shè)施”——體育休閑商業(yè)街項(xiàng)目北地塊規(guī)劃為3萬(wàn)平米的黃江體育公園，與項(xiàng)目緊密相連。建成后將包括臺(tái)灣知名的雙語(yǔ)幼兒園、大型購(gòu)物中心、約2萬(wàn)平米的休閑商業(yè)街、籃球場(chǎng)、賽道游泳池等運(yùn)動(dòng)設(shè)施。價(jià)值點(diǎn)梳理33萬(wàn)平米“體育公園+商業(yè)設(shè)施”項(xiàng)目北地塊規(guī)劃為3價(jià)值點(diǎn)梳理4人氣旺——坐擁15萬(wàn)高端消費(fèi)群毗鄰裕元高新科技園，匯聚了寶成國(guó)際集團(tuán)、精成電子、菲利浦等眾多世界知足企業(yè)。項(xiàng)目片區(qū)將云集多個(gè)大型樓盤(pán)、黃江醫(yī)院、黃江鎮(zhèn)政府等多個(gè)機(jī)關(guān)單位將遷于本區(qū)域。價(jià)值點(diǎn)梳理4人氣旺——坐擁15萬(wàn)高端消費(fèi)群毗鄰裕元高新科技園價(jià)值點(diǎn)梳理5超高使用率——買(mǎi)一層賺一層面積適中，單層高達(dá)使用率99%；特色5.8米層高，買(mǎi)一層用兩層，投入小，回報(bào)大；價(jià)值點(diǎn)梳理5超高使用率——買(mǎi)一層賺一層面積適中，單層高達(dá)使用價(jià)值點(diǎn)梳理6住宅市場(chǎng)受阻，商業(yè)“錢(qián)”景無(wú)限調(diào)息，限購(gòu)，限貸……打壓地產(chǎn)，住宅投資前景渺茫；股市跌，黃金跌……資本市場(chǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)加大；商業(yè)投資成為投資保值新的熱潮，黃金地段的商業(yè)更成為投資者們爭(zhēng)搶的目標(biāo)；價(jià)值點(diǎn)梳理6住宅市場(chǎng)受阻，商業(yè)“錢(qián)”景無(wú)限調(diào)息，限購(gòu)，限貸…項(xiàng)目屬性定位1目標(biāo)客戶定位2銷售價(jià)格定位3營(yíng)銷手段制定4營(yíng)銷篇二、展示推廣配合5項(xiàng)目屬性定位1目標(biāo)客戶定位2銷售價(jià)格定位3營(yíng)銷手段制定4營(yíng)銷目標(biāo)客戶群體擅于理財(cái)：黃江的產(chǎn)業(yè)致富人群他們是：政府高職公務(wù)員、村委干部——他們中間不少也有自己的小產(chǎn)業(yè)私營(yíng)企業(yè)主——服裝及周邊產(chǎn)品加工、物流、食品等行業(yè)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)貿(mào)易私營(yíng)中、小業(yè)主（個(gè)體戶）周邊鎮(zhèn)區(qū)、深圳投資客他們懂得理財(cái)，喜歡做穩(wěn)健的投資目標(biāo)客戶群體擅于理財(cái)：黃江的產(chǎn)業(yè)致富人群他們是：他們懂得理財(cái)項(xiàng)目屬性定位1目標(biāo)客戶定位2銷售價(jià)格制定3營(yíng)銷手段制定4營(yíng)銷篇二、展示推廣配合5項(xiàng)目屬性定位1目標(biāo)客戶定位2銷售價(jià)格制定3營(yíng)銷手段制定4營(yíng)銷價(jià)格制定——定價(jià)思路市場(chǎng)比較法收益還原法綜合定價(jià)以黃江在售商業(yè)為參考對(duì)象對(duì)比定價(jià)利用回報(bào)率，反算售價(jià)區(qū)間綜合修正，合理制定售價(jià)價(jià)格制定——定價(jià)思路市場(chǎng)比較法收益還原法綜合定價(jià)以黃江在售商市場(chǎng)比較法——街鋪單位參考對(duì)象選?。捍浜嗪缊@、現(xiàn)代印象、金士柏山、富康花園（黃江鎮(zhèn)近期已售單位）市場(chǎng)比較初步定價(jià)17405元/平米，結(jié)合本項(xiàng)目品牌知名度及商業(yè)實(shí)效性等因素考慮，合理溢價(jià)3-5%，售價(jià)范圍【17927-18275元/㎡】，取中間值18000元/平米

總分本項(xiàng)目翠亨豪園現(xiàn)代印象金士柏山富康花園地段201018201215人流352030352225規(guī)模151310131515車位202012151810開(kāi)間1010810810合計(jì)1007378937575對(duì)比項(xiàng)目?jī)r(jià)格

17000200001800019000權(quán)重

20%10%30%40%對(duì)比價(jià)格

15910156991752018493對(duì)比均價(jià)17405市場(chǎng)比較法——街鋪單位參考對(duì)象選?。捍浜嗪缊@、現(xiàn)代印象、金士周邊商鋪?zhàn)饨鹗蹆r(jià)（萬(wàn)）回報(bào)率翠亨豪園50-701.73.5%現(xiàn)代印象60-9023.7%金士柏山35-551.82.5%富康花園40-601.92.6%黃江大道旺鋪120-1403.53.7%收益還原法——街鋪單位由市場(chǎng)判斷，黃江區(qū)域商業(yè)回報(bào)率為：3%周邊商鋪?zhàn)饨鹗蹆r(jià)（萬(wàn)）回報(bào)率翠亨豪園50-701.73.5%收益還原法——街鋪單位

租金×12月售價(jià)=

租金回報(bào)率投資回報(bào)率以3%計(jì)；租金水平取50元/月·㎡，金士柏山最高租金約60元/月·㎡；利用收益還原法得出價(jià)格為20000元/㎡=50元/月·㎡×12月3%=20000元/㎡收益還原法——街鋪單位租金初步均價(jià)制定經(jīng)修正，合理價(jià)格區(qū)間定在18000-20000元/平米收益還原法20000元/㎡市場(chǎng)比較法18000元/㎡綜合定價(jià)18000-20000元/㎡初步均價(jià)制定經(jīng)修正，合理價(jià)格區(qū)間定在18000-20000元項(xiàng)目屬性定位1目標(biāo)客戶定位