2022年我國(guó)樓市新政影響分析：調(diào)控加速行業(yè)洗牌

年我國(guó)樓市新政影響分析：調(diào)控加速行業(yè)洗牌每一輪樓市調(diào)控，都會(huì)帶來新一輪房地產(chǎn)行業(yè)洗牌。樓市調(diào)控讓一些曾經(jīng)的大開發(fā)商，從行業(yè)前10位退出，又讓另一些中小房企進(jìn)入了領(lǐng)軍企業(yè)行列。這一次的樓市調(diào)控，也不例外。以下是2022年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析：

大規(guī)模樓市調(diào)控之后，往往伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的新一輪洗牌。

2022年4月17日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》，提出十條舉措?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者梳理克而瑞2022年至2022年間發(fā)布的上市房企銷售排行榜發(fā)覺，在持續(xù)調(diào)控之下，房企排名消失大洗牌。

輪轉(zhuǎn)之下，2022~2022年世茂房地產(chǎn)和華潤(rùn)置地從其次梯隊(duì)入列前10；融創(chuàng)中國(guó)自2022年沖入TOP10；“常居二線”的華夏幸福2022年也入位十佳，取代了世茂。

第一梯隊(duì)的戰(zhàn)場(chǎng)已顯動(dòng)蕩，何況其后若干層級(jí)的競(jìng)技場(chǎng)。Wind數(shù)據(jù)就顯示，2022~2022年已有105家（約44.1%）涉房上市企業(yè)退出房地產(chǎn)。

行業(yè)的新陳代謝始終在進(jìn)行，調(diào)控潮的消失，則會(huì)如“推動(dòng)器”一般刺激行業(yè)加速洗牌，影響行業(yè)進(jìn)展格局。

標(biāo)桿房企排位之變

2022年，在這一輪樓市調(diào)控潮下，假如僅用分化加劇、集中度提升來描述，或許顯得太過簡(jiǎn)潔。

記者留意到，在2022年中國(guó)房企數(shù)量抵達(dá)近9萬家的峰值之后，已呈現(xiàn)“只減不增”的態(tài)勢(shì)。全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)李轍就猜測(cè)，將來10年中國(guó)頂多剩下1000家房企。

這意味著整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的容量正在被壓縮，這將倒逼房企角逐進(jìn)入深水區(qū)，被洗牌的將不止是中小企業(yè)，第一梯隊(duì)也要面臨競(jìng)爭(zhēng)高壓。2022年以來上市房企銷售排位變化加速就是印證之一。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，在今年上半年，中國(guó)房企第一梯隊(duì)中萬達(dá)集團(tuán)的銷售金額為500.9億元，同比去年削減109.2億元，排名也由第6位降為第10位，這是萬達(dá)近5年來最低排名。

前8月銷售金額1794.2億元的碧桂園則首次進(jìn)入三甲，此前其最高年度排位在第6位。與其相像的是從TOP20上位第7的華夏幸福，前8月銷售金額實(shí)現(xiàn)760.2億元。

萬科坐了十多年的“頭把交椅”也不再穩(wěn)固，今年10月11日恒大披露的前9月銷售業(yè)績(jī)?yōu)?022億元，再次轉(zhuǎn)變了行業(yè)老大的位次。

“企業(yè)的進(jìn)展最終由綜合實(shí)力打算，但在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，企業(yè)對(duì)宏觀戰(zhàn)略的把控顯得尤為重要。在去庫存的大趨勢(shì)下，選擇民生地產(chǎn)路線的恒大、碧桂園等一類企業(yè)，近年進(jìn)展速度驚人。有一些企業(yè)出于對(duì)趨勢(shì)的不同推斷，選擇了不同的路，有一些也由于策略失誤而衰落?！痹温毝嗉覙?biāo)桿房企的資深人士胡曉波就對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者直言。

宏觀規(guī)律的確對(duì)中國(guó)房企進(jìn)展影響至深，因而可以看到，這一輪調(diào)控的來臨，正在加速第一梯隊(duì)的身份更迭。

調(diào)控加速行業(yè)洗牌

10月9日，國(guó)土部發(fā)布消息稱，“十三五”期間，將嚴(yán)格建設(shè)用地總量管控，落實(shí)城市開發(fā)邊界。”這意味著房地產(chǎn)企業(yè)將面臨更大的成本壓力和更激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。

建設(shè)用地的總量管控很可能成為地價(jià)持續(xù)上漲的最大觸因。據(jù)易居討論院數(shù)據(jù)顯示，截至2022年全國(guó)十大城市土地成交均價(jià)已上漲七成。高漲的土地成本則將進(jìn)一步侵蝕房企的利潤(rùn)率。

雖然伴隨基準(zhǔn)利率的下降，以及政府對(duì)債券市場(chǎng)進(jìn)展的推動(dòng)，企業(yè)能加大發(fā)行期限長(zhǎng)、利率低的債券降低融資成本，但北京貝塔詢問中心合伙人杜麗虹向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者直言，目前上市公司平均投資回收周期在4.5年。土地成本占比的上升，要求企業(yè)有更多的融資來支撐投資回收周期延長(zhǎng)帶來的資金壓力。目前已有六成上市房企面臨再融資問題，假如地租成本持續(xù)上升，回款周期再拉長(zhǎng)，會(huì)有更多的企業(yè)面臨再融資問題。

放在房企第一梯隊(duì)的語境下，即使一些實(shí)力房企能夠大規(guī)模發(fā)行公司債，優(yōu)化表面上的企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)，但不能免除高杠桿的風(fēng)險(xiǎn)。比如在融創(chuàng)中國(guó)的中報(bào)里，記者留意到，截至6月30日，企業(yè)負(fù)債總額1279.57億元，凈負(fù)債率達(dá)到了約85.1%，而上一期凈負(fù)債率為75.9%。同策詢問數(shù)據(jù)則顯示，融創(chuàng)中國(guó)今年1~8月的土地支出已超580億元，而其上半年銷售業(yè)績(jī)?yōu)?60億元。

據(jù)監(jiān)測(cè)，千億級(jí)房企中，上半年綠地、萬科的負(fù)債率也分別在88.36%、80.6%，保利的負(fù)債率也近80%。地產(chǎn)行業(yè)的中期財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，還在持續(xù)上升。

杜麗虹向記者透露，當(dāng)前約有53%的上市房企投資回報(bào)率比債務(wù)融資成本還低，在這種狀況下，越使用財(cái)務(wù)杠桿，股東投資回報(bào)率越低。目前房企的投資回報(bào)率降到了8.3%。

這意味著，當(dāng)前的行業(yè)格局中，在成本壓力下，即使是更具優(yōu)勢(shì)的標(biāo)桿房企，也必需要進(jìn)入關(guān)于投資回報(bào)率、利潤(rùn)率、周轉(zhuǎn)率等各指標(biāo)的更殘酷角逐。

“伴隨調(diào)控和地產(chǎn)的周期調(diào)整，在行業(yè)發(fā)生動(dòng)蕩的時(shí)候，即使是千億規(guī)模的大企業(yè)也難言輕松，一旦失誤就可能跌出主流名單，甚至走向衰亡。當(dāng)前的行情下，房企的確是如履薄冰?！焙鷷圆ň椭毖浴?/p>

將來排位取決于當(dāng)下策略

影響房企長(zhǎng)期排位的更重要因素，或許是戰(zhàn)略眼光。正如方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平所說，“房地產(chǎn)周期短期看金融，長(zhǎng)期看人口?！?/p>

10月11日國(guó)務(wù)院印發(fā)《推動(dòng)1億非戶籍人口在城市落戶方案》。任澤平就指出，目前我國(guó)城鎮(zhèn)化率56.1%，預(yù)示著房地產(chǎn)有基本面支撐，房地產(chǎn)也還有進(jìn)展空間。

國(guó)慶期間20余城輪番而至的樓市調(diào)控，一個(gè)顯著的特征就是因地制宜、分城施策。針對(duì)一線和部分二線城市“過熱”的樓市，調(diào)控政策從供應(yīng)端、需求端和營(yíng)銷端進(jìn)行調(diào)整，但基于城鎮(zhèn)化和寬松貨幣政策，這類城市的房地產(chǎn)進(jìn)展仍得到了充分鼓舞；針對(duì)部分三四線城市的大量庫存，國(guó)家通過嚴(yán)控土地批復(fù)、差異化調(diào)控來打通進(jìn)展癥結(jié)。

這預(yù)示著，無論看短期市場(chǎng)還是看政策層面，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱之一的房地產(chǎn)仍有進(jìn)展空間。杜麗虹就直言，“這一輪樓市變動(dòng)有一個(gè)特點(diǎn)，一線城市和部分二線城市房?jī)r(jià)漲幅依舊明顯，這是這些城市的投資價(jià)值打算的?！?/p>

不過，第一梯隊(duì)房企對(duì)“房地產(chǎn)”的態(tài)度好像已經(jīng)迥然不同。

近日，恒大發(fā)布公告稱，擬27億元出售三大快消品業(yè)務(wù)，專注于房地產(chǎn)主業(yè)。萬達(dá)商業(yè)則于2022年主動(dòng)下調(diào)了房地產(chǎn)收入目標(biāo)至640億元，假如按以往每年增長(zhǎng)10%的比例計(jì)算，萬達(dá)商業(yè)下調(diào)房地產(chǎn)收入超800億元。綠地也在近年加碼“大基建+大金融+大消費(fèi)”的產(chǎn)業(yè)集群，綠地2022年一季度報(bào)顯示，房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)119%，基建和汽車則分別增長(zhǎng)了113%、172%，增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)已超主業(yè)。

產(chǎn)業(yè)預(yù)期的不同使得標(biāo)桿房企在房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)展態(tài)勢(shì)也呈現(xiàn)分化，這便影響了今年1~8月各大房企企業(yè)房銷售金額和銷售面積的排名狀況。如若減弱在房地產(chǎn)領(lǐng)域的銷售目標(biāo)，一些第一梯隊(duì)企業(yè)更長(zhǎng)期的市場(chǎng)排位是否