共享農(nóng)莊設(shè)計(jì)規(guī)劃課件

SHARINGFARM共享農(nóng)莊像農(nóng) 一場 樣主 生活SHARINGFARM共享農(nóng)莊像1目錄contents01基本概念02打造方式03商業(yè)模式04政策機(jī)遇0506案例借鑒開發(fā)建議目錄01基本概念02打造方式03商業(yè)模式04政策機(jī)遇05062基本概念共享農(nóng)莊是什么？共享農(nóng)莊意味著什么？共享農(nóng)莊經(jīng)歷了什么樣的發(fā)展過程？共享農(nóng)莊具備哪些積極意義？Questions:基本概念共享農(nóng)莊是什么？Questions:3基本概念共享農(nóng)莊是指將閑置的農(nóng)業(yè)資源匯集起來，進(jìn)行使用權(quán)的交易，使得消費(fèi)者都可以獲得農(nóng)莊產(chǎn)品及農(nóng)莊體驗(yàn)，從而打造眾多家庭可分享、人人可使用的農(nóng)莊。概念詮釋共享經(jīng)濟(jì)理念在農(nóng)莊運(yùn)營及農(nóng)業(yè)資源利用的延伸使用通過交易閑置的農(nóng)業(yè)資源使用權(quán)，將城市需求與農(nóng)業(yè)資源進(jìn)行優(yōu)化對接配置；打通消費(fèi)者與農(nóng)場的通道，將農(nóng)業(yè)產(chǎn)出流動(dòng)的不確定性轉(zhuǎn)化為穩(wěn)定的城鄉(xiāng)連接；盤活農(nóng)業(yè)資源，為城市鄉(xiāng)村建立起有效交易橋梁。共享農(nóng)莊基本概念共享農(nóng)莊是指將閑置的農(nóng)業(yè)資源匯集起來，進(jìn)行使用權(quán)4概念框圖分享農(nóng)業(yè)：利用互聯(lián)網(wǎng)等現(xiàn)代信息技術(shù)整合分享涉農(nóng)資源，滿足多樣化需求的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的總和農(nóng)業(yè)供應(yīng)端城市需求端互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)農(nóng)場、閑置土地、農(nóng)產(chǎn)品、閑置住宅、農(nóng)業(yè)體驗(yàn)、衍生品、鄉(xiāng)村游樂等線上線下的平臺(tái)、購物渠道、物流通道、支付方式等有機(jī)食品需求、健康需求、鄉(xiāng)村生活需求、風(fēng)景需求等閑置資源優(yōu)化配置城市居民渴望回歸農(nóng)村概念框圖分享農(nóng)業(yè)：利用互聯(lián)網(wǎng)等現(xiàn)代信息技術(shù)整合分享涉農(nóng)資源，5共享意義像農(nóng)場主一樣生活眾多家庭共享，人人可使用的農(nóng)場專業(yè)規(guī)劃，統(tǒng)一管理、種植、生產(chǎn)及服務(wù)獲得健康食品，獲得農(nóng)業(yè)體驗(yàn)，獲得一方田園不必?fù)碛型恋亍⒉槐赜H自種田的定制型農(nóng)場共享意義像農(nóng)場主一樣生活眾多家庭共享，人人可使61997-2009艾米會(huì)成立，首創(chuàng)共享農(nóng)田大計(jì)劃樂農(nóng)之家落戶深圳科技園，提供創(chuàng)新的互聯(lián)網(wǎng)農(nóng)牧業(yè)服務(wù)2014201520162017美國艾米農(nóng)場創(chuàng)立，展現(xiàn)了現(xiàn)代共享農(nóng)莊的雛形日本MA

FARM成立至今年收入已達(dá)10億日元德國的公主花園由原本的荒地被改造成了現(xiàn)在的公共城市農(nóng)場國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于深入實(shí)施“互聯(lián)網(wǎng)+流通”行動(dòng)計(jì)劃的意見》農(nóng)業(yè)部、國家發(fā)改委、中央網(wǎng)信辦等8部門聯(lián)合印發(fā)《“互聯(lián)網(wǎng)+”現(xiàn)代農(nóng)業(yè)三年行動(dòng)實(shí)施方案》1月

農(nóng)業(yè)部印發(fā)了《關(guān)于加快推進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)+農(nóng)業(yè)政務(wù)服務(wù)”工作方案》6月

奧一農(nóng)場創(chuàng)立，開創(chuàng)了APP共享農(nóng)莊管理新模式7月

海南省政府正式印發(fā)《關(guān)于以發(fā)展共享農(nóng)莊為抓手建設(shè)美麗鄉(xiāng)村的指導(dǎo)意見》大力推動(dòng)發(fā)展“共享農(nóng)莊”三亞首個(gè)共享農(nóng)莊示范點(diǎn)落戶南田農(nóng)場發(fā)展脈絡(luò)共享農(nóng)莊是由互聯(lián)網(wǎng)+農(nóng)業(yè)演變而來的，是共享經(jīng)濟(jì)在農(nóng)村的體現(xiàn)形態(tài)1997-2009艾米會(huì)成立，首創(chuàng)共享農(nóng)田大計(jì)劃樂農(nóng)之家落7社會(huì)效益四贏局面政府農(nóng)民農(nóng)莊消費(fèi)者單純的農(nóng)業(yè)耕作及產(chǎn)出銷售無法最大限度的發(fā)揮土地的作用，通過多元化農(nóng)業(yè)體驗(yàn)增加土地的利用度。土地多元化利用直接參與到健康有機(jī)產(chǎn)品的生產(chǎn)過程中，并活得四季田園生活。田園健康生活實(shí)現(xiàn)隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程，空心村的情況愈加嚴(yán)重，大量土地資源荒置，城鄉(xiāng)差距拉大，共享農(nóng)莊有利于改善這一情況。閑置資源利用參與多層次的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)及農(nóng)業(yè)產(chǎn)出，提高產(chǎn)品價(jià)值，并與低頻的城市消費(fèi)者建立強(qiáng)連接，土地附加值增加社會(huì)效益四贏局面政府農(nóng)民農(nóng)莊消費(fèi)者單純的農(nóng)業(yè)耕作及產(chǎn)出銷售8打造方式什么是共享農(nóng)莊的核心元素？打造共享農(nóng)莊的手法有哪些？共享農(nóng)莊應(yīng)具備哪些產(chǎn)品內(nèi)容？共享農(nóng)莊的盈利模式是什么？Questions:打造方式什么是共享農(nóng)莊的核心元素？Questions:9核心元素?可共享的農(nóng)業(yè)資源農(nóng)村土地土地流轉(zhuǎn)促使農(nóng)村土地可大規(guī)模集群化管理，共享模式下的土地資源，可分享給更多的城市家庭，同時(shí)解決土地利用的資金問題。大型農(nóng)機(jī)滴滴農(nóng)機(jī)模式。大型農(nóng)機(jī)價(jià)格貴，閑置率高，采用農(nóng)機(jī)租賃模式，可提高使用率，同時(shí)降低農(nóng)場及農(nóng)戶經(jīng)營成本。農(nóng)村物流農(nóng)用車輛的多渠道使用。大型物流公司渠道下沉到村鎮(zhèn)，國家發(fā)文鼓勵(lì)農(nóng)用車參與物流和配送，達(dá)到雙贏的局面。農(nóng)村倉儲(chǔ)建設(shè)共享的倉儲(chǔ)設(shè)施，拉成農(nóng)場品的供應(yīng)鏈時(shí)間，提高倉儲(chǔ)設(shè)施的利用率，解決農(nóng)產(chǎn)品倉儲(chǔ)及安全問題。銷售渠道參與經(jīng)營的農(nóng)場、農(nóng)民可共享農(nóng)產(chǎn)品電商渠道，通過平臺(tái)將農(nóng)產(chǎn)品銷售至全國及全世界。其他資源農(nóng)業(yè)技術(shù)：專家為農(nóng)民服務(wù)農(nóng)村勞務(wù)：盤活勞動(dòng)力資源農(nóng)村扶貧：定義精準(zhǔn)扶貧農(nóng)村房屋：田園人居理想核心元素?可共享的農(nóng)業(yè)資源農(nóng)村土地大型農(nóng)機(jī)農(nóng)村物流農(nóng)村倉儲(chǔ)銷10核心元素?互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)技術(shù)互聯(lián)網(wǎng)科技是共享農(nóng)莊的技術(shù)基礎(chǔ)，當(dāng)前網(wǎng)絡(luò)、數(shù)據(jù)、智能手機(jī)、移動(dòng)支付、現(xiàn)代物流技術(shù)日益成熟，可打造農(nóng)場主/農(nóng)民和消費(fèi)者公用的平臺(tái)，支撐共享農(nóng)莊的發(fā)展。互聯(lián)網(wǎng)+農(nóng)業(yè)1打造生產(chǎn)者與消費(fèi)者之間的強(qiáng)鏈接通過平臺(tái)，消費(fèi)者可全程參與到農(nóng)場的建設(shè)打造，農(nóng)產(chǎn)品的種植收獲中，形成長久的粘性互動(dòng)；2提供多層次的線上流通渠道包括產(chǎn)品數(shù)據(jù)監(jiān)控、線上下單支付、高效物流配送、售后服務(wù)的完整鏈條;3實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)技術(shù)的云分享及管理可根據(jù)氣候、地理位置、農(nóng)作物品種形成對口技術(shù)的云分享，推送農(nóng)業(yè)往現(xiàn)代集約方向發(fā)展。核心元素?互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)技術(shù)互聯(lián)網(wǎng)+農(nóng)業(yè)1打造生產(chǎn)者與消費(fèi)者之間11核心元素?旺盛的市場需求文化需求：農(nóng)村回歸潮的形成，越來越多的城市居民走向農(nóng)村，得一方良田，有一處宅院，享受寧靜的田園生活；生活需求：城市居民生活水平提高，對于高品質(zhì)、健康綠色、個(gè)性化的農(nóng)產(chǎn)品需求增加，并有強(qiáng)烈意愿參與到農(nóng)業(yè)生產(chǎn)過程中去，這些需求對于農(nóng)業(yè)資源的配置和經(jīng)營模式提出了新的需求；投資需求：從資本角度來說，共享經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的投資方興未艾，農(nóng)業(yè)發(fā)展的前景廣闊，共享農(nóng)業(yè)有望成為下一個(gè)風(fēng)口。核心元素?旺盛的市場需求12打造手法大多數(shù)的農(nóng)場面積在150畝以上，超過80%的農(nóng)場面積居于150-900畝之間；引入現(xiàn)代農(nóng)場管理系統(tǒng)和科學(xué)的蔬菜種植體系，比如在一塊地上種植更多樣化的蔬菜，可滿足一個(gè)家庭多樣化的膳食營養(yǎng)需求；放棄使用農(nóng)藥、化肥等物料，回歸原始傳統(tǒng)的耕種方式，為消費(fèi)者提供完全有機(jī)健康的農(nóng)產(chǎn)品；挖掘農(nóng)產(chǎn)品的附加價(jià)值及農(nóng)場的科普游樂價(jià)值，延長產(chǎn)業(yè)盈利鏈條。Step1通過土地流轉(zhuǎn)制度，整合閑置的農(nóng)田，經(jīng)過專業(yè)規(guī)劃改造成農(nóng)場，進(jìn)行科學(xué)統(tǒng)一的管理。打造農(nóng)場專業(yè)農(nóng)業(yè)科技公司農(nóng)場：

現(xiàn)代農(nóng)場管理方式和農(nóng)業(yè)技術(shù)打造的規(guī)?；r(nóng)場。本土農(nóng)業(yè)合作社形式農(nóng)場：引入運(yùn)營公司共同經(jīng)營管理。小而美的個(gè)人農(nóng)場：家庭單位式經(jīng)營，服務(wù)精準(zhǔn)的客戶，具備個(gè)性化特色。共享農(nóng)場服務(wù)商：托管各地農(nóng)田，

形成“云農(nóng)場”模式服務(wù)消費(fèi)者。四種農(nóng)場模式打造手法大多數(shù)的農(nóng)場面積在150畝以上，超過80%的農(nóng)場面積13打造手法Step2引入互聯(lián)網(wǎng)科技，銜接各個(gè)渠道，在平臺(tái)上進(jìn)行統(tǒng)一管理，建立直觀和高效的聯(lián)絡(luò)通道、體驗(yàn)平臺(tái)及銷售渠道。打造平臺(tái)渠道連通搭建農(nóng)業(yè)物聯(lián)網(wǎng)，建立信息化平臺(tái)建立農(nóng)業(yè)信息化和大數(shù)據(jù)采集渠道，遠(yuǎn)程控制智能化和科技化，記錄種植數(shù)據(jù)，讓耕種更加健康，讓農(nóng)業(yè)進(jìn)入到新的生產(chǎn)方式及管理方式中?？蛻羧虆⑴c農(nóng)產(chǎn)品的種植與收獲通過平臺(tái)的搭建，用戶不僅可以在線上下單獲取農(nóng)田使用圈，同時(shí)可通過移動(dòng)終端視頻觀察農(nóng)田耕種過程，增加體驗(yàn)感?；ヂ?lián)網(wǎng)科技銜接各個(gè)渠道，并在平臺(tái)上進(jìn)行統(tǒng)一管理通過互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，管理農(nóng)產(chǎn)品倉儲(chǔ)、物流運(yùn)輸、訂單管理、支付管理、客服服務(wù)；通過大數(shù)據(jù)，分析客戶消費(fèi)偏好、地區(qū)特色等，提高服務(wù)，精準(zhǔn)了解市場。打造手法Step2引入互聯(lián)網(wǎng)科技，銜接各個(gè)渠道，在平臺(tái)上進(jìn)行14打造手法Step3從目前的經(jīng)營來看，共享農(nóng)莊以訂單農(nóng)業(yè)式為主流經(jīng)營模式，對消費(fèi)者采用會(huì)員制模式。選擇經(jīng)營模式農(nóng)場會(huì)員制度用戶通過線上平臺(tái)，認(rèn)購農(nóng)場，成為農(nóng)場會(huì)員。共享農(nóng)場為每一位會(huì)員提供農(nóng)場管家，為其選擇農(nóng)田、可種植的農(nóng)作物并匯報(bào)種植進(jìn)度，同時(shí)可為其定期安排農(nóng)場體驗(yàn)，讓每一位城市居民實(shí)現(xiàn)農(nóng)場主的理想。認(rèn)購農(nóng)場模式：物理空間認(rèn)購：成為農(nóng)場會(huì)員后，會(huì)得到確定的土地及其使用權(quán)，獲得相應(yīng)的產(chǎn)出；農(nóng)場權(quán)屬認(rèn)購：認(rèn)購之后，獲得相應(yīng)面積的土地及使用權(quán)，但不指定哪一塊土地，獲得定額的產(chǎn)出。該模式要求共享農(nóng)場會(huì)員先下訂單，農(nóng)場跟訂單內(nèi)容和會(huì)員需求進(jìn)行種植、收割及采摘，從而減少農(nóng)場成本，實(shí)現(xiàn)線上預(yù)定下單，線下農(nóng)場體驗(yàn)的這種互聯(lián)網(wǎng)訂單農(nóng)業(yè)模式。訂單農(nóng)業(yè)模式打造手法Step3從目前的經(jīng)營來看，共享農(nóng)莊以訂單農(nóng)業(yè)式為主15手法框圖土地集約，匯集一定規(guī)模的閑置農(nóng)田，打造農(nóng)場農(nóng)業(yè)科技公司經(jīng)營管理的專業(yè)農(nóng)場農(nóng)業(yè)合作社經(jīng)營管理的農(nóng)場小而美的個(gè)人農(nóng)場托管各地農(nóng)場的共享農(nóng)場服務(wù)商互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)物流系統(tǒng)倉儲(chǔ)系統(tǒng)支付系統(tǒng)客服系統(tǒng)體驗(yàn)系統(tǒng)信息平臺(tái)可視系統(tǒng)售后系統(tǒng)消費(fèi)者人人都有自己的農(nóng)莊農(nóng)場與消費(fèi)者的直通渠道認(rèn)購成為會(huì)員手法框圖農(nóng)業(yè)科技公司經(jīng)營管農(nóng)業(yè)合作社經(jīng)營管理的農(nóng)場小而美的16產(chǎn)品內(nèi)容農(nóng)業(yè)板塊引入現(xiàn)代化管理方式、創(chuàng)新農(nóng)業(yè)技術(shù)，具有適度規(guī)模的農(nóng)田/果園/林場/牧場等鄉(xiāng)村旅游居住凸顯當(dāng)?shù)靥厣?，以農(nóng)業(yè)體驗(yàn)為主的休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、田園居住、文化體驗(yàn)等內(nèi)容服務(wù)設(shè)施板塊倉儲(chǔ)、快遞、物流、醫(yī)療、教育、社區(qū)管理、頤養(yǎng)等服務(wù)于農(nóng)業(yè)及社區(qū)的配套設(shè)施管理服務(wù)系統(tǒng)以互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)為基礎(chǔ)，連接消費(fèi)者和農(nóng)場的平臺(tái)管理系統(tǒng)。產(chǎn)品內(nèi)容農(nóng)業(yè)板塊鄉(xiāng)村旅游居住服務(wù)設(shè)施板塊管理服務(wù)系統(tǒng)17盈利模式0105020403盈利模式交叉盈利手法01.產(chǎn)品交易盈利農(nóng)場產(chǎn)出的多元化農(nóng)產(chǎn)品銷售利益，同時(shí)也可引入采摘、食品制作等體驗(yàn)活動(dòng)，賣出產(chǎn)品獲得收益02.使用權(quán)租賃盈利依靠土地使用權(quán)租賃賺錢是農(nóng)業(yè)共享模式最可靠的保證，通過各種共享資源的租賃，如土地、農(nóng)機(jī)等，可獲得穩(wěn)定的收益。03.農(nóng)業(yè)體驗(yàn)盈利共享農(nóng)場本質(zhì)上可將每一個(gè)消費(fèi)者變?yōu)檗r(nóng)場主，讓消費(fèi)者參與農(nóng)場建設(shè)和體驗(yàn)的過程也是盈利的方式04.農(nóng)場服務(wù)盈利通過現(xiàn)代化服務(wù)平臺(tái)提供的物流平臺(tái)、倉儲(chǔ)平臺(tái)、支付平臺(tái)、信息共享平臺(tái)都是盈利的手段。05.資本運(yùn)作盈利共享農(nóng)莊作為平臺(tái)，可打造成為資金池，通過匯集資金和資源，

進(jìn)行相應(yīng)的資本運(yùn)作。（參照共享單車模式）會(huì)員制：最常見的操作手法，共享農(nóng)場會(huì)員可享受土地使用權(quán)，成為農(nóng)場主，附加獲得農(nóng)產(chǎn)品、農(nóng)場體驗(yàn)及倉儲(chǔ)物流等現(xiàn)代化服務(wù)。盈利模式0105020403盈利模式01.產(chǎn)品交易盈利02.18政策機(jī)遇涉及到哪些相關(guān)政策？當(dāng)前從國家到各省出臺(tái)了哪些相關(guān)政策？政策帶來了何種發(fā)展機(jī)遇？應(yīng)該如何利用這些政策？Questions:政策機(jī)遇涉及到哪些相關(guān)政策？Questions:19政策機(jī)遇農(nóng)業(yè)發(fā)展政策2016年起，全國及各省份相繼出臺(tái)“互聯(lián)網(wǎng)+農(nóng)業(yè)”政策為共享農(nóng)業(yè)奠定基礎(chǔ)，2017年海南省率先推出共享農(nóng)莊指導(dǎo)意見，并著手試點(diǎn)推行。共享農(nóng)莊政策：海南省2017年出臺(tái)相關(guān)政策并積極推行試點(diǎn)試行；互聯(lián)網(wǎng)+農(nóng)業(yè)政策：全國及其他省份紛紛出臺(tái)相關(guān)政策，推動(dòng)休閑農(nóng)業(yè)及農(nóng)業(yè)科技化發(fā)展，為共享農(nóng)莊的建設(shè)奠定了政策基礎(chǔ)。土地利用政策三農(nóng)一號文件出臺(tái)支持農(nóng)村閑置土地發(fā)展休閑旅游健康產(chǎn)業(yè)；自2014年開始，國家紛紛出臺(tái)政策，探索農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地入市機(jī)制，農(nóng)村宅基地退出和補(bǔ)償機(jī)制，并在全國進(jìn)行土地改革、經(jīng)營性建設(shè)用地入市和建設(shè)租賃住房、宅基地整理退出的試點(diǎn)工程。政策機(jī)遇農(nóng)業(yè)發(fā)展政策2016年起，全國及各省份相繼出臺(tái)“互20政策機(jī)遇?共享農(nóng)莊海南省制定“我在海南有農(nóng)莊”的專項(xiàng)行動(dòng)，印發(fā)《關(guān)于以發(fā)展共享農(nóng)莊為抓手建設(shè)美麗鄉(xiāng)村的指導(dǎo)意見》2017年3月，海南省試點(diǎn)推行“共享農(nóng)莊”，作為美麗海南百鎮(zhèn)千村建設(shè)的一個(gè)抓手，并召開“以發(fā)展共享農(nóng)莊為抓手建設(shè)田園綜合體和美麗鄉(xiāng)村”培訓(xùn)推進(jìn)會(huì)；成立共享農(nóng)莊工作小組辦公室，并首批了14個(gè)共享農(nóng)莊示范點(diǎn)。其中三亞首個(gè)共享農(nóng)莊已落戶南田試點(diǎn)區(qū)，該項(xiàng)目占地面積3838畝，總投資68億元人民幣；2017年7月，出臺(tái)關(guān)于建設(shè)共享農(nóng)莊的指導(dǎo)意見，提出要打造5大類“共享農(nóng)莊”，并針對股權(quán)、民宿、農(nóng)莊類型、基礎(chǔ)建設(shè)提出了詳細(xì)的導(dǎo)向性意見。政策機(jī)遇?共享農(nóng)莊海南省制定“我在海南有農(nóng)莊”的專項(xiàng)行動(dòng)，成21政策機(jī)遇?共享農(nóng)莊海南省指導(dǎo)意見：大力推動(dòng)發(fā)展共享農(nóng)莊，使農(nóng)民轉(zhuǎn)變?yōu)楣擅瘛⑥r(nóng)房轉(zhuǎn)變?yōu)榭头?、農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)貨轉(zhuǎn)變成為期貨、消費(fèi)者轉(zhuǎn)變成為投資者建設(shè)原則：逢建必報(bào)不能超過三層，強(qiáng)化農(nóng)莊民宿（客棧）建設(shè)的體量、高度和風(fēng)貌管控，體現(xiàn)海南特色。嚴(yán)禁以農(nóng)莊建設(shè)為名違法違規(guī)開發(fā)房地產(chǎn)或建私人莊園會(huì)所；試點(diǎn)先行：選擇一批基礎(chǔ)條件好、有特色、積極性高的村莊、農(nóng)場、農(nóng)業(yè)基地先行試點(diǎn)；與全域旅游、鄉(xiāng)村旅游結(jié)合起來，展示海南村落文化、特色民居、紅色文化、黎苗文化；農(nóng)莊類型：打造5種類型農(nóng)莊，包括產(chǎn)品定制型、休閑養(yǎng)生型、投資回報(bào)型、扶貧濟(jì)困型、文化創(chuàng)意型；建設(shè)模式：整村綜合開發(fā)模式、村莊農(nóng)房改造升級開發(fā)模式、基地開發(fā)模式；運(yùn)營模式：以企業(yè)為主體（企業(yè)+農(nóng)民/合作社）、以農(nóng)民合作社為主體（合作社+農(nóng)民）、以農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織為主體；融資模式：股權(quán)融資、借貸融資、眾籌等創(chuàng)新融資、產(chǎn)業(yè)基金；農(nóng)民共建共享機(jī)制：租賃合作參與共享、股份合作參與共享、生產(chǎn)合作參與共享、勞務(wù)承包或務(wù)工參與共享；政策機(jī)遇?共享農(nóng)莊海南省指導(dǎo)意見：大力推動(dòng)發(fā)展共享農(nóng)莊，使農(nóng)22政策機(jī)遇?共享農(nóng)莊海南省指導(dǎo)意見：提出了三種共享農(nóng)莊的開發(fā)建設(shè)模式，同時(shí)鼓勵(lì)文昌市利用“農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)”政策開發(fā)建設(shè)模式：整村綜合開發(fā)模式（企業(yè)或農(nóng)民統(tǒng)一規(guī)劃，利用整治的建設(shè)用地、四荒地、閑置校舍、空閑地等改造民宿）、村莊農(nóng)房改造升級開發(fā)模式（對村莊現(xiàn)有房屋進(jìn)行升級改造，房屋可出租）、基地開發(fā)模式（農(nóng)業(yè)附屬設(shè)施用地建設(shè)管理用房、已有的建設(shè)用地建設(shè)民宿）；民宿可出租、轉(zhuǎn)讓經(jīng)營/股權(quán)，農(nóng)用地可統(tǒng)一生產(chǎn)，消費(fèi)者租賃農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)或認(rèn)養(yǎng)農(nóng)作物，企業(yè)/農(nóng)業(yè)合作社為消費(fèi)者提供服務(wù)；用地政策：原有設(shè)施用地、農(nóng)牧漁業(yè)用途不改變；在控制農(nóng)村建設(shè)用地總量、不占用永久基本農(nóng)田前提下，加大盤活農(nóng)村存量建設(shè)用地力度。允許通過村莊整治、宅基地整理等節(jié)約的建設(shè)用地進(jìn)行入股、聯(lián)營、整合和置換，重點(diǎn)用于共享農(nóng)莊和鄉(xiāng)村旅游；允許農(nóng)村居民和城鎮(zhèn)居民合作建房、租賃經(jīng)營；支持盤活農(nóng)村閑置房屋、集體建設(shè)用地、四荒地、廢棄地的建設(shè)利用。完善新增建設(shè)用地保證機(jī)制，劃歸一定指標(biāo)支持農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)發(fā)展；鼓勵(lì)文昌市利用“農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)”的政策發(fā)展“共享農(nóng)莊”，取得經(jīng)驗(yàn)后適當(dāng)在全省推廣。政策機(jī)遇?共享農(nóng)莊海南省指導(dǎo)意見：提出了三種共享農(nóng)莊的開發(fā)建23政策機(jī)遇?共享農(nóng)莊海南省海南省成立海墾控股集團(tuán)共享農(nóng)莊工作組，首批14個(gè)共享農(nóng)莊示范點(diǎn)、其中南田示范點(diǎn)已經(jīng)正式啟動(dòng)首批14個(gè)共享農(nóng)莊示范點(diǎn)是：南金、東紅、嶺門、南田、金江、紅光、南平、紅明、東路、立才、中建、八一、藍(lán)洋、西聯(lián)農(nóng)場公司；首個(gè)共享農(nóng)莊已落戶南田試點(diǎn)區(qū)，由海墾神泉集團(tuán)與鴻洲集團(tuán)聯(lián)合開發(fā)，占地面積3838畝，總投資68億元人民幣，其中一期先行投資15億元人民幣，建設(shè)示范區(qū)，二期計(jì)劃投資53億元人民幣，進(jìn)行整片開發(fā)；南田開發(fā)內(nèi)容：分為生態(tài)種植基地(農(nóng)業(yè)雙創(chuàng)基地)、農(nóng)墾新型社區(qū)、國際知名農(nóng)業(yè)休閑旅游度假農(nóng)莊等三大類內(nèi)容，將農(nóng)莊打造成為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、農(nóng)業(yè)觀光、科普教育、品種研發(fā)、成果展示、采摘體驗(yàn)、餐飲服務(wù)、休閑娛樂、花卉大世界等多景觀互映、多項(xiàng)目融合的國際知名農(nóng)業(yè)休閑旅游目的地。政策機(jī)遇?共享農(nóng)莊海南省海南省成立海墾控股集團(tuán)共享農(nóng)莊工作組24國家政策機(jī)遇?互聯(lián)網(wǎng)+農(nóng)業(yè)2016-2017年，國家陸續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)“互聯(lián)網(wǎng)+農(nóng)業(yè)”，推進(jìn)信息化和農(nóng)業(yè)深度融合，助力農(nóng)民“彎道超車”，縮小城鄉(xiāng)“數(shù)字鴻溝”2016年-2017年相繼推出多項(xiàng)“互聯(lián)網(wǎng)+農(nóng)業(yè)”政策，包括2017年1月，農(nóng)業(yè)部印發(fā)了《關(guān)于加快推進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)+農(nóng)業(yè)政務(wù)服務(wù)”工作方案》

，2016年4月，農(nóng)業(yè)部、國家發(fā)改委、中央網(wǎng)信辦等8部門聯(lián)合印發(fā)《“互聯(lián)網(wǎng)+”現(xiàn)代農(nóng)業(yè)三年行動(dòng)實(shí)施方案》

，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于深入實(shí)施“互聯(lián)網(wǎng)+流通”行動(dòng)計(jì)劃的意見》，

1月農(nóng)業(yè)部辦公廳印發(fā)《農(nóng)業(yè)電子商務(wù)試點(diǎn)方案》

；政策推進(jìn)了“互聯(lián)網(wǎng)+”現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，應(yīng)用物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)、移動(dòng)互聯(lián)等現(xiàn)代信息技術(shù)，也加快了現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)發(fā)展和互聯(lián)網(wǎng)與“三農(nóng)”領(lǐng)域的融合發(fā)展，推動(dòng)農(nóng)業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈改造升級；國家政策機(jī)遇?互聯(lián)網(wǎng)+農(nóng)業(yè)2016-2017年，國家陸續(xù)出臺(tái)25政策機(jī)遇?互聯(lián)網(wǎng)+農(nóng)業(yè)北京廣東2010年開始，北京市在多個(gè)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地開展農(nóng)業(yè)物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用示范工作廣東省出臺(tái)“互聯(lián)網(wǎng)+”現(xiàn)代農(nóng)業(yè)計(jì)劃，構(gòu)建全省大數(shù)據(jù)綜合管理格局2016年初北京市農(nóng)委聯(lián)合相關(guān)部門研究制定了《關(guān)于推進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)+農(nóng)業(yè)”的實(shí)施意見》，明確了“十三五”期間全市“互聯(lián)網(wǎng)+農(nóng)業(yè)”的重點(diǎn)任務(wù)和努力方向，進(jìn)一步完善提升萬畝示范方模式，打造一批實(shí)施物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的種植業(yè)示范點(diǎn)，最終實(shí)現(xiàn)基于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的播種、灌溉、施肥等精準(zhǔn)化作業(yè)；2016年7月廣東省印發(fā)了《廣東省“互聯(lián)網(wǎng)+”現(xiàn)代農(nóng)業(yè)行動(dòng)計(jì)劃（2016-2018年）》，提出了關(guān)于推動(dòng)“互聯(lián)網(wǎng)+農(nóng)業(yè)”的四大主要任務(wù)，旨在通過構(gòu)建全省大數(shù)據(jù)綜合管理格局，讓農(nóng)民充分享受到“互聯(lián)網(wǎng)+”現(xiàn)代農(nóng)業(yè)紅利，提出了四大任務(wù)，包括種植生產(chǎn)精準(zhǔn)化、畜禽水產(chǎn)養(yǎng)殖智能化、加工數(shù)字化等。政策機(jī)遇?互聯(lián)網(wǎng)+農(nóng)業(yè)北京廣東2010年開始，北京市在多個(gè)26政策機(jī)遇?互聯(lián)網(wǎng)+農(nóng)業(yè)江蘇浙江江蘇省提出截止到2020年，農(nóng)業(yè)電子商務(wù)年交易額達(dá)到1000億元浙江省提出建立省級農(nóng)業(yè)云數(shù)據(jù)中心，從6個(gè)方面推進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)體系江蘇省2017年出臺(tái)《關(guān)于加快推進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)+現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的意見》，提出全面構(gòu)建農(nóng)業(yè)智能決策體系、為農(nóng)信息服務(wù)體系，打造“互聯(lián)網(wǎng)+”現(xiàn)代農(nóng)業(yè)新技術(shù)新產(chǎn)品示范創(chuàng)新高地、農(nóng)業(yè)電商云集高地、新農(nóng)民創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新高地。到2020年，力爭全省農(nóng)業(yè)信息化覆蓋率達(dá)到65%，農(nóng)業(yè)電子商務(wù)年交易額達(dá)到1000億元，規(guī)模設(shè)施農(nóng)業(yè)物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)應(yīng)用面積提升到20%以上，實(shí)現(xiàn)各縣（市、涉農(nóng)區(qū)）信息進(jìn)村入戶、農(nóng)業(yè)行政管理網(wǎng)絡(luò)化、農(nóng)業(yè)市場主體信息服務(wù)“3個(gè)全覆蓋”。浙江省發(fā)布《現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展十三五規(guī)劃》及6個(gè)子項(xiàng)目規(guī)劃，提出以現(xiàn)代農(nóng)業(yè)地理信息系統(tǒng)為基礎(chǔ)，建立省級云數(shù)據(jù)中心。6個(gè)子項(xiàng)目包括：互聯(lián)網(wǎng)+標(biāo)準(zhǔn)體系、互聯(lián)網(wǎng)+農(nóng)業(yè)大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)+農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)+農(nóng)業(yè)經(jīng)營，互聯(lián)網(wǎng)+農(nóng)業(yè)監(jiān)管，互聯(lián)網(wǎng)+農(nóng)業(yè)服務(wù)政策機(jī)遇?互聯(lián)網(wǎng)+農(nóng)業(yè)江蘇浙江江蘇省提出截止到2020年，27土地利用政策政策機(jī)遇農(nóng)業(yè)發(fā)展政策共享農(nóng)莊政策：目前全國范圍內(nèi)僅海南省出臺(tái)相關(guān)政策，并積極推行試點(diǎn)試行；互聯(lián)網(wǎng)+農(nóng)業(yè)政策：全國及其他省份紛紛出臺(tái)了相關(guān)政策，為休閑農(nóng)業(yè)及農(nóng)業(yè)科技化發(fā)展提供了利好政策，也對共享農(nóng)莊的建設(shè)有引導(dǎo)作用。2014年開始，國家相繼出臺(tái)土地流轉(zhuǎn)政策，探討建設(shè)用地入市、建設(shè)，推動(dòng)農(nóng)村三產(chǎn)融合發(fā)展。三農(nóng)一號文件出臺(tái)支持農(nóng)村閑置土地發(fā)展休閑旅游健康產(chǎn)業(yè)；自2014年開始，國家紛紛出臺(tái)政策，探索農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地入市機(jī)制，農(nóng)村宅基地退出和補(bǔ)償機(jī)制，并在全國進(jìn)行土地改革、經(jīng)營性建設(shè)用地入市和建設(shè)租賃住房、宅基地整理退出的試點(diǎn)工作。土地利用政策政策機(jī)遇農(nóng)業(yè)發(fā)展政策共享農(nóng)莊政策：目前全國范圍內(nèi)28農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)范疇集體建設(shè)用地使用權(quán)土地承包經(jīng)營權(quán)土地所有權(quán)國有土地農(nóng)村集體土地農(nóng)用地建設(shè)用地未利用地鄉(xiāng)村公共設(shè)施及公益用地經(jīng)營性建設(shè)用地村民宅基地用地政策機(jī)遇“土地承包經(jīng)營權(quán)是指個(gè)人、單位通過依法訂立承包合同所取得的對集體所有或者國家所有的土地從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。”相較于集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的困難，農(nóng)用地的流轉(zhuǎn)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了重大突破：根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》的規(guī)定，農(nóng)用地在符合規(guī)劃、不改變土地性質(zhì)的情況下，可以進(jìn)行流轉(zhuǎn)。為確保農(nóng)用地流轉(zhuǎn)順利，國土部已經(jīng)著手組織起草《土地管理法》，對土地權(quán)利的主體、客體、內(nèi)容和限制等做出具體規(guī)定。農(nóng)地流轉(zhuǎn)，是得到法律明確允許的。農(nóng)地流轉(zhuǎn)，只有在得到相關(guān)部門的批復(fù)，同時(shí)也符合土地利用規(guī)劃的前提下才能實(shí)行。農(nóng)用地流轉(zhuǎn)成功后，農(nóng)地用途是監(jiān)督的關(guān)鍵所在。集體建設(shè)用地使用權(quán)包括“全民所有制單位、建設(shè)單位對農(nóng)村集體所有土地的臨時(shí)使用權(quán)；農(nóng)民對宅基地的使用權(quán)；鄉(xiāng)鎮(zhèn)企事業(yè)單位對農(nóng)民集體土地的使用權(quán)；鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)對農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)等等。”目前普遍適用的農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的主要方式為增減掛鉤：農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)要以提高宅基地使用權(quán)的利用和效率為準(zhǔn)繩。在確保不觸碰耕地紅線的條件下，將宅基地等農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)行回收復(fù)墾，需最大化合理利用這些土地，減少閑置土地，合理配置資源，以達(dá)到節(jié)約利用土地的目的。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)包括農(nóng)用地和建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，近幾年國家相繼出臺(tái)了相關(guān)政策，放寬了土地流轉(zhuǎn)條規(guī)，并在部分地區(qū)進(jìn)行了土地改革試點(diǎn)，促進(jìn)農(nóng)村二三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)范疇集體建設(shè)用地使用權(quán)土地承包經(jīng)營權(quán)土地所有權(quán)國29政策機(jī)遇?農(nóng)用地2005年出臺(tái)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》，提出在不改變土地用途的前提下進(jìn)行流轉(zhuǎn)；2014年出臺(tái)《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的意見》，推動(dòng)土地適度規(guī)模經(jīng)營，鼓勵(lì)創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)形式。時(shí)間政策內(nèi)容2005年國務(wù)院批轉(zhuǎn)農(nóng)業(yè)部〈關(guān)于穩(wěn)定和完善土地承包關(guān)系的意見〉的通知明確提出“建立土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制”，土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)·2003年農(nóng)村土地承包法國家保護(hù)承包方依法、自愿、有償?shù)剡M(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，有權(quán)自主組織生產(chǎn)經(jīng)營和處置產(chǎn)品，維持土地的農(nóng)業(yè)用途，不得用于非農(nóng)建設(shè)2005年農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法可以轉(zhuǎn)包、出租、互換或其他方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)不得改變土地的農(nóng)業(yè)用途，受讓方應(yīng)該依照法律、法規(guī)保護(hù)土地，2014年關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的意見〉的通知堅(jiān)持農(nóng)村土地集體所有權(quán)，穩(wěn)定農(nóng)戶承包權(quán)，放活土地經(jīng)營權(quán)，以家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)，推進(jìn)家庭經(jīng)營、集體經(jīng)營、合作經(jīng)營、企業(yè)經(jīng)營等多種經(jīng)營方式共同發(fā)展；鼓勵(lì)創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)形式。鼓勵(lì)承包農(nóng)戶依法采取轉(zhuǎn)包、出租、呼喚、轉(zhuǎn)讓及入股等方式流轉(zhuǎn)承包地，引導(dǎo)農(nóng)戶長期流轉(zhuǎn)承包地并促進(jìn)其轉(zhuǎn)移就業(yè)。鼓勵(lì)農(nóng)民在自愿前提下采取互換并地方式解決承包地細(xì)碎化問題；探索新的集體經(jīng)營方式。集體經(jīng)濟(jì)組織要積極為承包農(nóng)戶開展多種形式的生產(chǎn)服務(wù)，根據(jù)農(nóng)民意愿，可以統(tǒng)一連片整理耕地，將土地折股量化、確權(quán)到戶，經(jīng)營所得收益按股分配，也可以引導(dǎo)農(nóng)民以承包地入股組建土地股份合作組織，通過自營或委托經(jīng)營等方式發(fā)展農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營。2016年關(guān)于認(rèn)真做好農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證工作的意見農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證是集中開展的土地承包經(jīng)營權(quán)登記，可促進(jìn)土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營；開展土地承包經(jīng)營權(quán)調(diào)查、完善土地承包合同、頒發(fā)土地承包經(jīng)營權(quán)證書。實(shí)行確權(quán)頒證之后，將確保農(nóng)戶作為土地承包經(jīng)營權(quán)的權(quán)能，下一步解決流轉(zhuǎn)戶的權(quán)能；此外，通過界定權(quán)能，有利于推進(jìn)土地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，按照三權(quán)分置的理論規(guī)范所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)，形成發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的基礎(chǔ)。深化農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革，積聚各個(gè)分散農(nóng)戶的經(jīng)營權(quán)。2016年關(guān)于完善農(nóng)村土地所有權(quán)承包權(quán)經(jīng)營權(quán)分置辦法的意見就土地所有權(quán)、承包權(quán)喝經(jīng)營權(quán)提出三權(quán)分置辦法。提出放活土地經(jīng)營權(quán)，鼓勵(lì)采用土地股份合作、土地托管、代耕代種等多種經(jīng)營方式，探索更多放活土地經(jīng)營權(quán)的有效途徑。鼓勵(lì)創(chuàng)新土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方式土地互換土地出租土地入股經(jīng)營權(quán)置換保城鄉(xiāng)統(tǒng)一股份+合作重點(diǎn)扶持土地經(jīng)營規(guī)模相當(dāng)于當(dāng)?shù)貞艟邪孛娣e10至15倍、務(wù)農(nóng)收入相當(dāng)于當(dāng)?shù)囟a(chǎn)業(yè)務(wù)工收入的主體；嚴(yán)禁借土地流轉(zhuǎn)之名違規(guī)搞非農(nóng)建設(shè)，嚴(yán)禁在流轉(zhuǎn)農(nóng)地上建設(shè)旅游度假村、高爾夫、別墅、私人會(huì)所等。政策機(jī)遇?農(nóng)用地2005年出臺(tái)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦30政策機(jī)遇?建設(shè)用地2004年陸續(xù)出臺(tái)政策鼓勵(lì)集體建設(shè)用地和宅基地流轉(zhuǎn)；2013年國家提出城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有土地同等入市。時(shí)間政策內(nèi)容2004年國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)2008年關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，不得改變土地集體所有性質(zhì)，不得改變土地用途，不得損害農(nóng)民土地承包權(quán)益2010年國土資源部

農(nóng)業(yè)部關(guān)于完善設(shè)施農(nóng)用地管理有關(guān)問題的通知在以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光項(xiàng)目以及各類農(nóng)業(yè)園區(qū)，涉及建設(shè)永久性餐飲、住宿、會(huì)議、大型停車場、工廠化農(nóng)產(chǎn)品加工、中高檔展銷的用地，不屬于設(shè)施農(nóng)用地范圍，按非農(nóng)建設(shè)用地管理。確需建設(shè)的，必須符合土地利用規(guī)劃，依法辦理建設(shè)用地審批手續(xù)。2013年10月十八屆三中全會(huì)有關(guān)新一輪土地改革的總體方案在不突破現(xiàn)有土地利用政策、土地使用標(biāo)準(zhǔn)等法律法規(guī)的前提下，提高征地補(bǔ)償額度，縮小征地范圍，盤活存量建設(shè)用地，規(guī)范農(nóng)村經(jīng)營性集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，探索以“集體建設(shè)用地使用權(quán)交換企業(yè)經(jīng)營權(quán)”的新路徑，嚴(yán)禁將農(nóng)地直接流轉(zhuǎn)為商品房建設(shè)。土地管理法第六十三條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。目前，國土部的土地流轉(zhuǎn)思路將不再采取突破現(xiàn)行法律的轉(zhuǎn)讓、出租等方式，而是在法律框架內(nèi)，探索以經(jīng)營性集體建設(shè)用地使用權(quán)入股、聯(lián)營，以及企業(yè)兼并、破產(chǎn)等引致的轉(zhuǎn)移等合法流轉(zhuǎn)方式，且范圍限定于城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外，《指導(dǎo)意見》主要圍繞著集體建設(shè)用地的前提、流轉(zhuǎn)的范圍、流轉(zhuǎn)形式、用地來源、退出機(jī)制等，而宅基地流轉(zhuǎn)采取單獨(dú)列項(xiàng)的形式，農(nóng)村公益性用地不能流轉(zhuǎn)。2013年11月十八屆三中全會(huì)發(fā)布：z關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)近期國土資源部初步確定了28個(gè)試點(diǎn)市縣進(jìn)行改革嘗試，基本的要求是，各試點(diǎn)市縣必須遵循“流轉(zhuǎn)必須符合國家產(chǎn)業(yè)政策、土地利用政策、土地使用標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境保護(hù)、安全生產(chǎn)等法律法規(guī)規(guī)定”，“流轉(zhuǎn)土地不得用于商品住宅建設(shè)”等原則。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。1經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)交換企業(yè)經(jīng)營權(quán)探索以經(jīng)營性集體建設(shè)用地使用權(quán)入股、聯(lián)營，以及企業(yè)兼并、破產(chǎn)等和合法方式流轉(zhuǎn)，范圍限定于城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍之外。2宅基地單獨(dú)列項(xiàng)，公益性用地不能流轉(zhuǎn)3 鼓勵(lì)利用四荒地發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)政策機(jī)遇?建設(shè)用地2004年陸續(xù)出臺(tái)政策鼓勵(lì)集體建設(shè)用地和宅31政策機(jī)遇?建設(shè)用地2017年提出集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，集體建設(shè)用地使用權(quán)可轉(zhuǎn)讓、出租或抵押，并享有與購房同等的權(quán)利時(shí)間政策內(nèi)容2016年5月關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系，基本形成?；尽⒋俟?、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系，基本形成市場規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標(biāo)。2017年5月中華人民共和國土地管理法（修正案）合土地利用總體規(guī)劃的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，集體土地所有權(quán)人可以采取出讓、租賃、作價(jià)出資或者入股等方式由單位或者個(gè)人使用，并簽訂書面合同。集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租或者抵押。集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓轉(zhuǎn)讓的辦法，由國務(wù)院另行制定。2017年7月關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知加大對住房租賃企業(yè)的金融支持力度，拓寬直接融資渠道，支持發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。鼓勵(lì)地方政府出臺(tái)優(yōu)惠政策，積極支持并推動(dòng)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。2017年8月利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開發(fā)運(yùn)營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運(yùn)營集體租賃住房。兼顧政府、農(nóng)民集體、企業(yè)和個(gè)人利益，理清權(quán)利義務(wù)關(guān)系，平衡項(xiàng)目收益與征地成本關(guān)系。完善合同履約監(jiān)管機(jī)制，土地所有權(quán)人和建設(shè)用地使用權(quán)人、出租人和承租人依法履行合同和登記文件中所載明的權(quán)利和義務(wù)承租人可按照國家有關(guān)規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，享受規(guī)定的基本公共服務(wù)。有條件的城市，要進(jìn)一步建立健全對非本地戶籍承租人的社會(huì)保障機(jī)制。租售同權(quán)非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)居住證，享受義務(wù)教育、醫(yī)療等國家規(guī)定的基本公共服務(wù)2集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房國家在13個(gè)城市試點(diǎn)集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，對于租賃企業(yè)給予金融支持1集體土地使用權(quán)人可以轉(zhuǎn)讓、出租或抵3 押政策機(jī)遇?建設(shè)用地時(shí)間政策內(nèi)容關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市32政策機(jī)遇?宅基地2015年開始農(nóng)村三塊地改革試點(diǎn)，探索宅基地退出和補(bǔ)償機(jī)制，用經(jīng)濟(jì)手段規(guī)范和引導(dǎo)閑置的宅基地流轉(zhuǎn)。2017年中央一號文件支持閑置宅基地做休閑旅游健康產(chǎn)業(yè)。時(shí)間政策內(nèi)容1986年土地管理法農(nóng)村村民每戶只能有一處宅基地，且面積不能超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)磚，宅基地已達(dá)到規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)就不能再申請新的宅基地，可在原宅基地改建，或推出宅基地再申請新宅基地。禁止城鎮(zhèn)居民購買宅基地，只能在集體內(nèi)容轉(zhuǎn)讓。2007年物權(quán)法152條指出：宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。確認(rèn)了宅基地使用權(quán)的物權(quán)性質(zhì)，明確宅基地等集體所有的土地使用權(quán)，不得抵押。2008年關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)民增收的若干意見城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”，開展城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少掛鉤的試點(diǎn)。2015年深化農(nóng)村改革綜合性實(shí)施方案深化農(nóng)村土地制度改革：在保障農(nóng)戶依法取得的宅基地用益物權(quán)基礎(chǔ)上，改革完善農(nóng)村宅基地制度，探索農(nóng)民住房保障新機(jī)制，對農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)作出明確界定，探索宅基地有償使用制度和自愿有償退出機(jī)制，探索農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓的有效途徑。遠(yuǎn)期則是在完善農(nóng)村宅基地制度的基礎(chǔ)上，逐步放開宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民擁有宅基地與房屋完整的財(cái)產(chǎn)權(quán)。2015年開始了農(nóng)村三塊地改革試點(diǎn)，其中在33個(gè)縣市區(qū)試點(diǎn)進(jìn)行農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革，在15個(gè)試點(diǎn)地區(qū)開始宅基地制度改革。2016年關(guān)于支持返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)人員創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新促進(jìn)農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的意見支持返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)人員依托自有和閑置農(nóng)房院落發(fā)展農(nóng)家樂。在符合農(nóng)村宅基地管理規(guī)定和相關(guān)規(guī)劃的前提下，允許返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)人員和當(dāng)?shù)剞r(nóng)民合作改建自住房，鼓勵(lì)利用四荒地發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)；縣級人民政府可在年度建設(shè)用地指標(biāo)中單列一定比例專門用于返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)人員建設(shè)農(nóng)業(yè)配套輔助設(shè)施2016年關(guān)于建立城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模同吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量掛鉤機(jī)制的實(shí)施意見要提高農(nóng)村土地利用效率。結(jié)合農(nóng)村宅基地制度改革，允許進(jìn)城落戶人員在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部自愿有償退出或轉(zhuǎn)讓宅基地，鼓勵(lì)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)規(guī)范有序流轉(zhuǎn)。規(guī)范推進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，對舊村莊、舊宅基地和閑置農(nóng)村建設(shè)用地進(jìn)行整理復(fù)墾，增加耕地面積，在滿足農(nóng)民安置、農(nóng)村發(fā)展用地的前提下，可將節(jié)余的建設(shè)用地用于城鎮(zhèn)建設(shè)。2017年三農(nóng)中央一號文件提出允許通過村莊整治、宅基地整理等節(jié)約的建設(shè)用地，采取入股、聯(lián)營等方式，重點(diǎn)支持農(nóng)村休閑旅游養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)和農(nóng)村三產(chǎn)融合發(fā)展。1 探索宅基地有償使用制度及自愿有償退出機(jī)制支持返鄉(xiāng)人員依托自有和閑置農(nóng)房院落發(fā)展農(nóng)家樂，支持和當(dāng)?shù)剞r(nóng)民合作自建自住房23宅基地改革試點(diǎn)進(jìn)入攻堅(jiān)階段江西余江縣退出宅基地3788畝，其中有償退出5231宗901畝，無償退出22299宗2887畝。政策機(jī)遇?宅基地2015年開始農(nóng)村三塊地改革試點(diǎn)，探索宅基地33政策機(jī)遇?海南土地政策近兩年，海南省相繼出臺(tái)了農(nóng)村土地“三權(quán)分置”政策，農(nóng)墾改革實(shí)施意見，此外2015年文昌市被列為國家集體土地入市試點(diǎn)，進(jìn)行農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革試點(diǎn)。時(shí)間政策內(nèi)容2015年深化農(nóng)村改革綜合性實(shí)施方案海南省文昌市被列為國家集體土地入市試點(diǎn)2015年文昌市被列為國家集體土地入市試點(diǎn)，并出臺(tái)了《文昌市農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)暫行辦法》。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，是指存量集體建設(shè)用地中，土地利用總體規(guī)劃劃定為建設(shè)用地且城鄉(xiāng)規(guī)劃劃定為工業(yè)用地、物流倉儲(chǔ)用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地等經(jīng)營性用途的土地；入市，是指農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)以出讓、出租、作價(jià)出資（入股）等方式進(jìn)入土地市場交易；入市主體以全資方式設(shè)立的土地專營公司、土地股份合作社等具有法人資格、從事土地專營業(yè)務(wù)的市場法人，經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織成員書面委托授權(quán)，可在授權(quán)范圍內(nèi)代理實(shí)施農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市事項(xiàng)；農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)依法入市，不改變土地的所有權(quán)；農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以按照規(guī)定出讓、出租、作價(jià)出資（入股）以及轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押，優(yōu)先用于發(fā)展農(nóng)村地區(qū)倉儲(chǔ)物流、住宿餐飲、商務(wù)金融、旅游娛樂、休閑度假等實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)依法出讓、出租、作價(jià)出資（入股）以及轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押時(shí)，其地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物一并處分。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出租可根據(jù)具體項(xiàng)目需要確定使用年限，但最長不得超過三十年；根據(jù)用地性質(zhì)、使用年限分級確定土地增值收益調(diào)節(jié)金的計(jì)提比例。2015年關(guān)于推進(jìn)新一輪農(nóng)墾土地管理制度改革的實(shí)施意見清理調(diào)整不合理土地承包關(guān)系：構(gòu)建權(quán)利義務(wù)關(guān)系清晰的國有土地經(jīng)營制度、清理調(diào)整不合理土地承包關(guān)系、完善“基本田”和“經(jīng)營田”制度，”。對“經(jīng)營田”要實(shí)行階梯地租。積極探索“分利不分地”辦法。2017年海南省關(guān)于完善農(nóng)村土地所有權(quán)承包權(quán)經(jīng)營權(quán)分置辦法發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的實(shí)施意見意見提出，要逐步形成三權(quán)分置的格局，探索農(nóng)村土地集體所有制的有效實(shí)現(xiàn)形式，堅(jiān)持農(nóng)村土地集體所有權(quán)的根本地位，嚴(yán)格保護(hù)農(nóng)戶承包權(quán)，加快放活土地經(jīng)營權(quán)。規(guī)范引導(dǎo)土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)，發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營，創(chuàng)新完善土地流轉(zhuǎn)方式，鼓勵(lì)采用土地股份合作、土地托管、土地信托、聯(lián)耕聯(lián)種、代耕代種等多種經(jīng)營方式，探索多種放活土地經(jīng)營權(quán)的有效途徑。完善轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、入股等土地流轉(zhuǎn)方式，引導(dǎo)土地經(jīng)營權(quán)在公開市場有序流轉(zhuǎn)。1 確定三權(quán)分置政策，探索放活土地經(jīng)營權(quán)的創(chuàng)新方式文昌市進(jìn)行集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)，將在2017年完成，國家在全國試點(diǎn)成果基礎(chǔ)上有望出臺(tái)入市政策2入市：指農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)以出讓、出租、代價(jià)出資（入股）方式進(jìn)入土地市場交易，不改變土地所有權(quán)，使用年限最長不超過三十年。3政策機(jī)遇?海南土地政策近兩年，海南省相繼出臺(tái)了農(nóng)村土地“三權(quán)34政策機(jī)遇?土地入市試點(diǎn)33個(gè)試點(diǎn)縣市區(qū)名單北京市大興區(qū)湖南省瀏陽市天津市薊縣廣東省佛山市南海區(qū)河北省定州市廣西壯族自治區(qū)北流市山西省澤州縣海南省文昌市內(nèi)蒙古自治區(qū)和林格爾縣重慶市大足區(qū)吉林省長春市九臺(tái)區(qū)四川省郫縣黑龍江省安達(dá)市四川省瀘縣上海市松江區(qū)貴州省湄潭縣江蘇省常州市武進(jìn)區(qū)云南省大理市浙江省義烏市西藏自治區(qū)曲水縣浙江省德清縣陜西省西安市高陵區(qū)安徽省金寨縣甘肅省隴西縣福建省晉江市青海省湟源縣江西省余江縣寧夏回族自治區(qū)平羅縣山東省禹城市新疆維吾爾自治區(qū)伊寧市河南省長垣縣遼寧省海城市湖北省宜城市調(diào)整一：允許存量農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，與國有建設(shè)用地使用權(quán)同等入市同權(quán)同價(jià)調(diào)整二：被征地農(nóng)民收益比例將提高，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)考慮土地用途區(qū)位等情況調(diào)整三：下放宅基地審批權(quán)，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）可審批存量建設(shè)用地使用，縣級可審批新增建設(shè)用地調(diào)整四：宅基地推自愿有償退出機(jī)制，轉(zhuǎn)讓僅限在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部2014年12月，《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見》決定在全國選取30個(gè)左右縣（市、區(qū)）行政區(qū)域進(jìn)行試點(diǎn)。2015年，頒發(fā)《關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在北京市大興區(qū)等33個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）行政區(qū)域暫時(shí)調(diào)整實(shí)施有關(guān)法律規(guī)定的決定（草案）》，

規(guī)定政策調(diào)整均在2017年12月31日前試行，且僅限試點(diǎn)地區(qū)執(zhí)行，對實(shí)踐證明可行的，修改完善有關(guān)法律；對實(shí)踐證明不宜調(diào)整的，恢復(fù)施行有關(guān)法律規(guī)定。農(nóng)村土地入市改革試點(diǎn)自2015年3月開始，截止到2017年末結(jié)束，結(jié)束后將進(jìn)行相關(guān)政策研究并有望推廣至全國政策機(jī)遇?土地入市試點(diǎn)33個(gè)試點(diǎn)縣市區(qū)名單北京市大興區(qū)湖南省35政策機(jī)遇?部分試點(diǎn)政策福建晉江：晉江去年4月出臺(tái)《關(guān)于化解房地產(chǎn)庫存的實(shí)施意見》，鼓勵(lì)宅基地有償退出，對自愿退出宅基地后無住宅居住的，或符合宅基地申請條件但自愿放棄宅基地申請權(quán)利的集體經(jīng)濟(jì)組織成員，購買商品房可再享受購房總額2.5%財(cái)政補(bǔ)貼。各地出臺(tái)的宅基地退出補(bǔ)償政策：以貨幣為主要補(bǔ)貼方式，根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)條件確定補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)湖南長沙：根據(jù)湖南省長沙市國土資源局發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于規(guī)范和改進(jìn)農(nóng)村宅基地管理的實(shí)施意見(試行)〉的通知》，區(qū)縣（市）人民政府可以制定相關(guān)政策，對在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)和各類園區(qū)的近期建設(shè)區(qū)內(nèi)，符合建房條件且沒有宅基地并承諾不再申請宅基地的農(nóng)民，或者主動(dòng)放棄已有宅基地給村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民，參照城鎮(zhèn)居民給予相同標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼。安徽：根據(jù)安徽省政府去年發(fā)布的《關(guān)于去庫存促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的實(shí)施意見》1.對自愿將宅基地退還給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的，縣政府按每畝不低于5萬元給予獎(jiǎng)勵(lì)；2.對自愿退出宅基地，宅基地復(fù)墾為耕地或其他農(nóng)用地后，由原宅基地使用者承包經(jīng)營的，縣政府按每畝不低于3萬元給予獎(jiǎng)勵(lì)。湖北宜城：1.與“精準(zhǔn)扶貧”相結(jié)合。引導(dǎo)農(nóng)村“三無”老人、孤寡老人自愿有償退出宅基地，統(tǒng)一安置，戶均可獲得5萬元補(bǔ)償；2.與聚居區(qū)建設(shè)相結(jié)合。結(jié)合新型城鎮(zhèn)化試點(diǎn)，加快農(nóng)民聚居區(qū)建設(shè)，通過政策激勵(lì)和優(yōu)惠政策等辦法，引導(dǎo)農(nóng)民自愿退出宅基地，入住新區(qū)；

3.與農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展相結(jié)合。在農(nóng)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)較好的區(qū)域，引導(dǎo)農(nóng)民騰出宅基地，集中到農(nóng)村聚居區(qū)移地新建，實(shí)現(xiàn)“地隨人走，遷村騰地”的目標(biāo)。政策機(jī)遇?部分試點(diǎn)政策福建晉江：晉江去年4月出臺(tái)《關(guān)于化解房36政策機(jī)遇?部分試點(diǎn)政策各地出臺(tái)的宅基地退出補(bǔ)償政策：以貨幣為主要補(bǔ)貼方式，根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)條件確定補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)山東平度：

1.村莊整體或部分搬遷，復(fù)墾后耕地面積必須達(dá)到30畝以上，且與村莊外圍原有農(nóng)田成方連片。通過新建安置區(qū)等形式集中安置的，按每節(jié)余1畝建設(shè)用地，給予相關(guān)村(單位)38萬元補(bǔ)助；2.單戶退出宅基地使用權(quán)的，對原宅基地上建筑物拆除復(fù)耕，經(jīng)驗(yàn)收后，按復(fù)耕面積給予復(fù)耕者補(bǔ)助，補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)為20元/平方米。3.全部放棄宅基地使用權(quán)的農(nóng)戶自宅基地拆除復(fù)耕驗(yàn)收合格之日起24個(gè)月內(nèi)在平度市行政區(qū)域內(nèi)購買新建商品住房的享受每戶10平方米建筑面積的貨幣補(bǔ)助。陜西：對舉家進(jìn)城落戶農(nóng)村居民自愿退出的原有宅基地，由當(dāng)?shù)卣疵繎魧?shí)際退出的宅基地按當(dāng)?shù)赝恋卣饔玫钠骄鶅r(jià)格給予一次性的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)助。按照陜西省相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和鼓勵(lì)政策，確定漢中、安康和商洛對退出的宅基地（包括地上建筑物、構(gòu)附著物等）每畝補(bǔ)助為10萬元至12萬元，寶雞、咸陽、渭南、銅川和楊凌為14萬元至16萬元，延安和榆林為16萬元至18萬元，西安為20萬元至25萬元。各地有條件的還可適當(dāng)提高標(biāo)準(zhǔn)。對沒有完成宅基地確權(quán)登記而要求自愿退出的，可優(yōu)先辦理宅基地的確權(quán)登記。進(jìn)城落戶農(nóng)民自愿退出宅基地的，應(yīng)當(dāng)將其合法取得的所有宅基地和地上建筑物、構(gòu)附著物一并退出，經(jīng)當(dāng)?shù)貒临Y源部門核準(zhǔn)后，簽訂退出合同經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證，方可領(lǐng)取經(jīng)濟(jì)補(bǔ)助。以西安農(nóng)民為例，每戶3分宅基地，按每畝補(bǔ)償22萬元計(jì)算，可得補(bǔ)助6.6萬元，平均3畝承包地，平均每畝一次性支付6000元，可得1.8萬元，兩者可得補(bǔ)償8.4萬元。政策機(jī)遇?部分試點(diǎn)政策各地出臺(tái)的宅基地退出補(bǔ)償政策：以貨幣為37政策機(jī)遇?義烏宅基地試點(diǎn)成效義烏宅基地改革試點(diǎn)工作大事記2015年3月，義烏市被列為全國33個(gè)農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)縣市之一，承擔(dān)農(nóng)村宅基地制度改革任務(wù)；2015年7月，義烏頒發(fā)了浙江省第一本農(nóng)村住房不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書；2015年12月，北苑街道黃楊梅村的季建中拿到銀行發(fā)放的30萬元貸款，成為全國首個(gè)利用宅基地抵押貸款的村民；2016年4月，浙江省農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組批復(fù)了《義烏市“集地券”管理暫行辦法》等相關(guān)試點(diǎn)政策；2016年7月，義烏首個(gè)城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚項(xiàng)目交付；2016年12月，義烏在城西街道和后宅街道頒發(fā)了全國首批“集地券”證書。序號宅基地相關(guān)政策列表1《義烏市農(nóng)村更新改造實(shí)施細(xì)則（試行）》2《義烏市農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓細(xì)則（試行）》3《義烏市農(nóng)村住房歷史遺留問題處理細(xì)則（試行）》4《義烏市農(nóng)村宅基地超標(biāo)準(zhǔn)占用有償使用細(xì)則（試行）》5《義烏市農(nóng)村宅基地有償調(diào)劑細(xì)則（試行）》6《義烏市“集地券”管理細(xì)則（試行）》7《義烏市農(nóng)村土地民主管理細(xì)則（試行）》8《義烏市農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織宅基地收益分配管理指導(dǎo)意見》9《義烏市農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格界定指導(dǎo)意見》義烏自2015年3月開展農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)工作以來，先后在農(nóng)村宅基地取得置換制度、抵押擔(dān)保制度、入市轉(zhuǎn)讓制度、有償使用制度、有償退出制度、產(chǎn)權(quán)明晰制度、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市和土地征收制度改革等方面開展了大膽探索，取得了顯著成效。截至目前，義烏市已完成兩個(gè)村441戶農(nóng)民的安置和宅基地退出、舊房拆除工作，農(nóng)戶累計(jì)置換725套8.5萬平方米高層公寓。全市村級經(jīng)濟(jì)組織累計(jì)收取有償選位費(fèi)76億元，累計(jì)發(fā)放宅基地抵押貸款4864萬元。目前，全市已有49個(gè)村開展“空心村”改造，累計(jì)拆除舊房1737戶，騰出土地11.3萬平方米，其中農(nóng)村宅基地3.3萬平方米。政府鼓勵(lì)農(nóng)戶將騰退的宅基地在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，通過土地整治后以“集地券”的方式在市域范圍內(nèi)統(tǒng)籌使用。2017年提出“集地券”政策，可通過產(chǎn)權(quán)交易所平臺(tái)進(jìn)行交易，有效期為2年，初次流轉(zhuǎn)價(jià)格不得低于政府指導(dǎo)價(jià)格，再次流轉(zhuǎn)不受限制，兩年內(nèi)未交易將由政府按照指導(dǎo)價(jià)格收購。宅基地使用權(quán)所有人自愿退出后產(chǎn)生的集地券歸個(gè)人所有，其余方式產(chǎn)生的集地券歸政府和集體所有，視情況而定；政府統(tǒng)一安排各類項(xiàng)目使用“集地券”辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，可適當(dāng)挑戰(zhàn)土地用途。最高院規(guī)定，宅基地自行買賣合同是否有效要看是否位于試點(diǎn)區(qū)域。在非試點(diǎn)區(qū)域，買賣合同雖無效，但征地拆遷時(shí)，買受人仍然可以獲得部分拆遷款項(xiàng)，其中上海規(guī)定可獲得70%的拆遷款。政策機(jī)遇?義烏宅基地試點(diǎn)成效義烏宅基地改革試點(diǎn)工作大事記序號38政策機(jī)遇?經(jīng)營性建設(shè)用地試點(diǎn)成效江蘇省常州市武進(jìn)區(qū)：2017年2月，武進(jìn)區(qū)蒲岸村面積10.8畝的集體經(jīng)營性建設(shè)用地發(fā)布出讓信息，其所有權(quán)歸蒲岸村前火村村民小組，規(guī)劃用途為工業(yè)用地，出讓年限50年，在武進(jìn)區(qū)相關(guān)部門與村民共同協(xié)調(diào)下以30萬元/畝底價(jià)拍賣。江西省余江縣：

2017年6月，余江縣平定鄉(xiāng)洪橋村吳家小組的一宗在集體經(jīng)營性建設(shè)用地在余江縣公共資源交易中心完成出讓，地塊原為廢棄磚廠，面積20畝，出讓年限30年，用途為工業(yè)用地，成交價(jià)82萬元。根據(jù)規(guī)劃，該地塊將投資建設(shè)電影設(shè)備制造生產(chǎn)線。安徽省金寨縣：2017年7月，位于金寨縣全軍鄉(xiāng)熊家河村的19.55畝地塊完成入市，出讓用途為商業(yè)，出讓年限40年，掛牌起始價(jià)為352萬元，由金寨縣西樓生態(tài)旅游有限公司以總價(jià)392萬元競得，每畝成交單價(jià)達(dá)20.05萬元，溢價(jià)率達(dá)12%。該地塊競買人將結(jié)合熊家河村特有的生態(tài)環(huán)境及農(nóng)業(yè)資源，打造集農(nóng)業(yè)觀光、農(nóng)產(chǎn)品加工配送、休閑旅游于一體的鄉(xiāng)村綜合體項(xiàng)目。上海市松江區(qū)：

2016年2月3日，上海市土地交易市場舉行了松江區(qū)首幅農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓活動(dòng)。位于松江區(qū)永豐街道新城主城H單元H30-01號的地塊（地塊公告號J201500101），出讓面積為8654.2平方米，起始價(jià)5452萬元。經(jīng)過現(xiàn)場競價(jià)，最終以5502萬元成交，競得人為上海松江新城建設(shè)工程服務(wù)有限公司。湖北省宜城市：2017年4月，宜城市流水鎮(zhèn)劉臺(tái)村一宗集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市拍賣，面積739.37㎡，拍賣產(chǎn)權(quán)為40年，起拍價(jià)43萬元，最終被湖北京瑞通達(dá)生態(tài)農(nóng)業(yè)科技公司于45.2萬元競得。多個(gè)改革試點(diǎn)在2017年完成了首宗集體經(jīng)營性建設(shè)用地的出讓政策機(jī)遇?經(jīng)營性建設(shè)用地試點(diǎn)成效江蘇省常州市武進(jìn)區(qū)：201739政策機(jī)遇?土地利用建議土地利用方式農(nóng)用地經(jīng)營性建設(shè)用地土 地承 包經(jīng) 營權(quán) 流轉(zhuǎn)四 荒地 開拓 創(chuàng)業(yè) 創(chuàng)新轉(zhuǎn)包、入股、合作、租賃、轉(zhuǎn)讓經(jīng) 營性 建設(shè) 用地 入市以出讓、出租、代價(jià)出資（入股）方式進(jìn)入土地市場交易，不改變土地所有權(quán)，使用年限最長不超過三十年城 鄉(xiāng)建 設(shè)用 地增 減掛 鉤獲取

騰退出

的建設(shè)

用地指標(biāo)可嘗試方式：宅基地量化為集體資產(chǎn)，參與農(nóng)村股份合作經(jīng)營獲取新增的建設(shè)用地及耕地返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新人員與農(nóng)民共建住房，自建住房可改造成為農(nóng)家樂年 度建 設(shè)用 地指 標(biāo)比 例縣級人民政府可在年度建設(shè)用地指標(biāo)中單列一定比例專門建設(shè)農(nóng)業(yè)配套輔助設(shè)施廢 棄地 、空 閑地 再利 用廠礦廢棄地、磚瓦窯廢棄地、道路改線廢棄地、閑置校舍、村莊空閑地等再利用荒山、荒溝、荒丘、荒灘農(nóng)村宅基地宅 基地 退出 和有 償補(bǔ) 償機(jī) 制農(nóng) 村閑 置宅 基地 整理農(nóng) 民自 建房 的用 途改 變其他用地集 體建 設(shè)用 地建 設(shè)租 賃住 房集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，使用權(quán)可轉(zhuǎn)讓、出租、抵押政策機(jī)遇?土地利用建議土地利用方式農(nóng)用地經(jīng)營性建設(shè)用地轉(zhuǎn)包、40案例借鑒全國有哪幾類代表性的案例？每一類案例的特色和模式是什么？Questions:案例借鑒全國有哪幾類代表性的案例？Questions:41案例借鑒類型一：共享農(nóng)莊類型二：農(nóng)林小鎮(zhèn)1廣州.艾米會(huì)-共享農(nóng)場服務(wù)商2北京.奧一農(nóng)場-互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)式農(nóng)莊3友菜智能農(nóng)場-O2O遠(yuǎn)程智能農(nóng)場4上海.多利農(nóng)莊-高端定制式有機(jī)農(nóng)場5深圳.樂農(nóng)之家-互聯(lián)網(wǎng)牧業(yè)服務(wù)平臺(tái)1杭州.春風(fēng)長樂2嵊州.越劇小鎮(zhèn)案例借鑒類型一：共享農(nóng)莊類型二：農(nóng)林小鎮(zhèn)1廣州.艾米會(huì)-共享42農(nóng)莊案例?艾米會(huì)項(xiàng)目概況：會(huì)員制共享農(nóng)莊，采用認(rèn)購?fù)泄艿姆绞剑尦鞘屑彝碛袑儆谧约旱亩ㄖ妻r(nóng)場，涵蓋旅游觀光、采摘、家庭聚會(huì)、校園實(shí)踐基地等拓展功能項(xiàng)目區(qū)位：距廣州市區(qū)均在三小時(shí)車程范圍內(nèi)，交通便利目標(biāo)客群：城市家庭、學(xué)生客群項(xiàng)目特色：國內(nèi)首創(chuàng)的農(nóng)田托管服務(wù)，引進(jìn)現(xiàn)代先進(jìn)種植技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，打造全新的共享農(nóng)莊。定制型共享農(nóng)場服務(wù)商：會(huì)員共享制農(nóng)莊，采用農(nóng)田托管服務(wù)，讓城市家庭擁有自己的定制農(nóng)場。廣州艾米會(huì)消費(fèi)者擁有共享農(nóng)場使用權(quán)，直接享受到自有農(nóng)場產(chǎn)出的健康農(nóng)產(chǎn)品，定期獲得農(nóng)業(yè)體驗(yàn)及一對一的管家服務(wù)，同時(shí)與其他消費(fèi)者形成社交圈層，形成社交網(wǎng)絡(luò)。會(huì)員年收益約1000萬（會(huì)員數(shù)量：2000多個(gè)家庭；金卡4800元/年）農(nóng)莊案例?艾米會(huì)項(xiàng)目概況：會(huì)員制共享農(nóng)莊，采用認(rèn)購?fù)泄艿姆绞?3農(nóng)莊案例?艾米會(huì)產(chǎn)品內(nèi)容水稻種植為主，開拓生產(chǎn)加工、線上銷售等；挖掘農(nóng)村自然景觀、田園風(fēng)光、鄉(xiāng)土文化等資源，有規(guī)劃地開發(fā)鄉(xiāng)村住宿、親子活動(dòng)、田園派對、自然教育等新型業(yè)態(tài)。以水稻種植為農(nóng)場核心，以稻米為主要產(chǎn)品，同時(shí)疊加鄉(xiāng)村旅游、科普教育等內(nèi)容。水道種植田園實(shí)踐親子活動(dòng)田園派對鄉(xiāng)村住宿農(nóng)莊案例?艾米會(huì)產(chǎn)品內(nèi)容水稻種植為主，開拓生產(chǎn)加工、線上銷售44農(nóng)莊案例?艾米會(huì)“從田間到餐桌”的直供會(huì)員服務(wù)模式，提供農(nóng)場管家，進(jìn)行一對一會(huì)員服務(wù)；建立網(wǎng)上社群、會(huì)員體系，通過“互聯(lián)網(wǎng)+農(nóng)業(yè)“的方式，實(shí)現(xiàn)線上預(yù)訂下單，線下農(nóng)場體驗(yàn)，形成互聯(lián)網(wǎng)訂單農(nóng)業(yè)模式；搭建農(nóng)業(yè)物聯(lián)網(wǎng)，建立農(nóng)業(yè)信息化和大數(shù)據(jù)采集渠道，實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程控制智能化和科技化；創(chuàng)新的閑置農(nóng)田認(rèn)購-托管模式，城市家庭只需要在線下單，認(rèn)購相應(yīng)農(nóng)田的收獲權(quán)，所有的種植過程由共享農(nóng)場組織和管理；豐富的會(huì)員權(quán)益與活動(dòng)：農(nóng)莊會(huì)員除了可以定期獲取新鮮大米外，還可預(yù)約觀光，體驗(yàn)蔬菜采摘、私人派對等豐富多彩的會(huì)員活動(dòng)。利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，打造智能化產(chǎn)品供應(yīng)網(wǎng)，為客戶提供“