商業(yè)地產(chǎn)SHOPPING MALL合作雙贏

本文格式為Word版，下載可任意編輯——商業(yè)地產(chǎn)SHOPPINGMALL合作雙贏——銅鑼灣總裁、金源新燕莎MALL副董事長陳智

陳智:大家好,分外欣喜在這里有機遇跟大家做一個交流,對我們也是一個分外好的學習機遇。我想今天的招商論壇,商業(yè)地產(chǎn)搞的聚會也對比多,今天是招商論壇是分外有針對性,我覺得分外有創(chuàng)意,另外在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)里,我想大家知道有一個分外核心的問題,這個招商能不能告成,就會分外大的程度上十足將來的后勁有沒有,有沒有長久穩(wěn)定的經(jīng)營生存的才能。

我在這里講的話題就是商業(yè)地產(chǎn)如何合作雙贏的話題。

我介紹一下我們公司的處境,我們工資主要是以SHOPPINGMALL為主的,也有一些百貨公司,現(xiàn)在我們有19家,在廣東四家,深圳兩家,在外省,有長沙、株洲、大連、天津、武漢、太原、重慶、海口、蕪湖、成都、煙臺、呼和浩特、烏魯木齊、庫爾勒。除此之外,還有一些單獨的百貨店。

我們公司從1996年開頭搞SHOPPINGMALL,是對比早的,我們對國外的這些工程舉行了好多的研究,我們覺得這種業(yè)態(tài)對中國是一種新生的業(yè)態(tài),也是照樣的業(yè)態(tài),我們97年就抉擇干這個事,而且我們定了一個品牌,就是CMALL。

我更加介紹一下我們新燕莎,大家知道金源時代購物中心68萬平方米,一期是55萬平方米,二期是13萬平方米,一期內(nèi)裝修已經(jīng)根本完成了,二期也在封頂,也是有望同期開業(yè)的地方。在這個里面,我們跟新燕莎投資的占20萬平方米,假設(shè)按停車面積分攤的話,我們有23萬平方米這樣的概念。

我想,我們現(xiàn)在說不定在10月1號開業(yè),昨天開了董事會,夢想大家有機遇在開業(yè)的時候,或者是開業(yè)的初期來看一下,可以更多的指示。

我首先講講SHOPPINGMALL跟商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)系。

在中國是先有SHOPPINGMALL,才有地產(chǎn)的展現(xiàn),以前大家都搞了商業(yè)物業(yè),但是以前由于這樣的概念沒有展現(xiàn),所以說沒有形成產(chǎn)業(yè),可能會做過商業(yè)物業(yè),也做過綜合性的,但是商業(yè)地產(chǎn)這個概念,這個產(chǎn)業(yè)沒有形成,我們得到一個權(quán)威的資料,就是2022年的3、4月份才正式在中國展現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)這樣的概念。SHOPPINGMALL在97年首次展現(xiàn),我們的研究認為,這樣早于商業(yè)地產(chǎn),在國外這個進展的也對比早,中國一塊一向是處于對比低的水平,這個行業(yè)沒有大規(guī)模的進展。但是由于中國的經(jīng)濟實力不斷的增加,中國的國際地位也是分外穩(wěn)固,中國的國內(nèi)形勢分外穩(wěn)定,所以經(jīng)濟增長近幾年來一向在分外高的增長速度,更加是這幾年由于增長的基數(shù)對比大,在十與九這樣之間,我們增長的額已經(jīng)分外大了。

那么居民的收入也是大幅度的增長,大家在九幾年的時候,還是有好多人沒有自己的私家車,或者是自己的住房,那時還處于分房的狀態(tài),現(xiàn)在我們大家都看到了,已經(jīng)是普遍的現(xiàn)象,好多人都會擁有自己的車和房子,這種處境下,他們生活的理念,他們消費的模式,他們的價值觀就會變化,就是說,在這種處境下,他們對商業(yè)的需求,已經(jīng)不能停留在那種純購物純物質(zhì)需求的水平,理應是實現(xiàn)一站式的消費?，F(xiàn)在我們雙休日,中國的地域?qū)Ρ却?假設(shè)說雙休日又跑到外面去旅游,可能性又不大,一般城市又沒有更多的經(jīng)典,那么可能就是周末帶著孩子老婆,去一個相比較較近的,或者郊區(qū)的地方,一個綜合性的大型購物中心里,可以實現(xiàn)好多的消費了,這樣的話,就可以還自己一次愿,這種模式的展現(xiàn)是必然的。

這種購物中心大規(guī)模的展現(xiàn)之后,購物中心的展現(xiàn),對中國現(xiàn)代商貿(mào)的流通來說,也是一場革命性的。另外這個展現(xiàn)之后,不僅只得志一般居民的需求,從整個國家的經(jīng)濟來看,他的意義是分外深的,我們以前在中國,哪怕是六七年前,你要看到國內(nèi)的能稱得上品牌的服裝、連鎖供給商不多,但是近幾年涌現(xiàn)出的商業(yè)品牌是分外多的,包括各種各樣的品牌都在國內(nèi)大規(guī)模展現(xiàn),我曾經(jīng)問過連鎖協(xié)會,他們成立是1996年,到現(xiàn)在為止,這種連鎖的進展,已經(jīng)是驚人的速度在進展,我想我們購物中心的展現(xiàn),對培育中國本地的商業(yè)品牌會起到巨大的作用,從某種意義上講,極大的推動了中國經(jīng)濟的進展。

假設(shè)說我們都停留在一種傳統(tǒng)的商場或普遍的超市里,那我們有可能培養(yǎng)出這種分外好的服裝嗎?還有餐飲品牌,這些都是沒有可能的。所以說,他們的作用是分外大的,由于SHOPPINGMALL的展現(xiàn),在這時,原有的商業(yè)物業(yè)已經(jīng)不能得志這種經(jīng)營商對物業(yè)的需求,作為這種連鎖和經(jīng)營零售的這種公司,他們就不容許把大規(guī)模的基金投放在一個屬于地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈,所以在這個時候,就給地產(chǎn)商留下了巨大的市場空白,這時就展現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)了,商業(yè)地產(chǎn)這個名詞理應說是在2022年才正式展現(xiàn),到現(xiàn)在才2年多的時間,但是看到這是一股巨大的潮流,可以看得到這個產(chǎn)業(yè)的生命力。

我講他們之間的合作,首先我們看看他們有什么資本,首先SHOPPINGMALL,他自己有什么資本,他怎么跟商業(yè)地產(chǎn)舉行對接和合作。

我想經(jīng)過好多年的運作的商業(yè)運營商,他們會形成分外多的商業(yè)資本的積累,首先是品牌,他有分外強大的一個品牌,這個品牌不僅僅是一個商號,他代表著好多的內(nèi)容。還有運營商的運營閱歷,這方面也不是一年兩年能夠建立的,我想這是他們的閱歷也是分外的名貴,經(jīng)過多年的運作的運營商,他擁有的客戶的資源,跟供給商的平臺

、網(wǎng)絡(luò),這點的話也是我們招商最重要最核心的東西。

商業(yè)地產(chǎn)商本身的開發(fā),由于他是地產(chǎn)商,他并沒有在這個行業(yè)里建立起分外強大的供給商的聯(lián)系網(wǎng),商家對他們的信仰也是不能建立的,所以在號召力上,專業(yè)的運營商在這方面也是擁有很大的優(yōu)勢。

SHOPPINGMALL在中國是一個新興的行業(yè),原來也沒有人才上的培養(yǎng),我想這個團隊跟人才對他是分外重要的,這方面在中國對人才相對來說對比缺,我們公司也是一邊做一面摸索,一邊培養(yǎng),不斷的到國外學習、考察,做研究。我們很難說在其他地方挖人,本來是一個很新興的產(chǎn)業(yè),很難挖人。

還有SHOPPINGMALL的管理體系,對主力店的吸引力,可能都是他商業(yè)資本重要的組成片面。我們好多時候講,購物中心可能看起來都是在出租店鋪,實際上SHOPPINGMALL的運作要求是很高的,他是資金密集型的一個行業(yè),對專業(yè)運營商來說,這個也技術(shù)對比高的行業(yè),我們在經(jīng)營購物中心的時候,我們自己也想在超市方面有所進展,但是我們做細致的研究之后,察覺技術(shù)含量分外高的,不是說做百貨就能做超市,并不是那么回事,所以專業(yè)很重要。

還有建立一套分外成熟的運營的流程和規(guī)章制度,這也是將來購物中心競爭力的很重要的方面,這些都是專業(yè)運營商所擁有的資本。

那么商業(yè)開發(fā)商擁有什么呢?

我想,從方才講的這些因素的話,我們都看不到我們商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不大會擁有上面的資源,在他們的開發(fā)閱歷,在他們的工程管理,對他們商業(yè)工程開發(fā)的過程,一個整體的管理,還有他們擁有土地資源,還有他們獲得土地的才能,這些都成為他們重要的核心競爭力,開發(fā)人才這方面,也是商業(yè)地產(chǎn)商所擁有的重要的運作資本。

我曾經(jīng)聽過一個零售商說,想追求一個商家加地產(chǎn)的運作的方式,就是他自己既經(jīng)營一個零售公司,但是有關(guān)他同時有察覺商業(yè)地產(chǎn)的商機,這樣他又搞了一個商業(yè)地產(chǎn)的公司,當他拿了第一塊地的時候,他就想干成類似SHOPPINGMALL的工程,他報批花了17個月,在跑的過程中,他連處長還沒見的上,就是說這個水分外的深,這個過程不熟諳,人脈關(guān)系也沒有,就是他的本金分外的高,結(jié)果分外頭痛。

我問了別的一些專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)商,假設(shè)按照他們來說,這樣的過程就兩個半月就可以辦完了,一般人要半的話可能17個月都辦不了,這個不古怪的。

我前幾天在深圳的時候,正好我們的市領(lǐng)導召集大家座談的時候,其中甚至體改辦的干部講了一些東西,我很有感想。就是說,我們對規(guī)劃的改革,體改辦以為是形同虛設(shè),沒有作用的,但是后來我才知道,他們對市政府發(fā)揮的作用分外大的,在創(chuàng)辦部門里,需要蓋65個公章的這樣一道程序,他把全體的程序都砍掉結(jié)果成為一個程序,這個就是審批流程的改革,他們從60多個到40多個,已經(jīng)引起很大部門的反彈,結(jié)果研究,不對,還可以砍,結(jié)果一向就砍掉一個,結(jié)果有一個強硬的人,就是那了一個創(chuàng)辦規(guī)劃什么什么用地的證,結(jié)果這個事情引起很大的一個反彈,但是,我們說看得到的,這個事情不是輕易可以進入的。

我想我們的商業(yè)地產(chǎn)跟SHOPPINGMALL如何合作雙贏呢?

我想首先,商業(yè)地產(chǎn)跟SHOPPINGMALL的合作,要相信專業(yè)分工。不要全部給自己賺了,中國有好多優(yōu)秀的中介機構(gòu),或者參謀、代理、規(guī)劃、設(shè)計,都有分外多的專業(yè),甚至現(xiàn)在已經(jīng)開頭SHOPPINGMALL的招商模式,這種專業(yè)分工在國外是最相信這一點的,專業(yè)分工能夠創(chuàng)造對比高的效益,我想中國歷來都相信一腳踢,就是包打天下,事實上不是這樣的。

另外,要變更一個運作的流程,首先要接觸專業(yè)運營商,他們供給專業(yè)成套的證明,這些也是很重要的。

另外,關(guān)于這種商業(yè)地產(chǎn)能不能賣,我想,商業(yè)地產(chǎn)他不是一個可以零售的東西,這是由行業(yè)所注定的,但是在中國,由于投融資體系,到目前的話都對比差,融資的渠道很少,大家看到中國的商業(yè)地產(chǎn)上市公司就談不上了,更多的是貸款,一旦遇到宏觀調(diào)控的話,我想就很難了,所以說,他們都夢想收回資金,他們就都賣一片面店鋪,問題是我們所賣的比例是不是在可操縱的范圍之內(nèi),假設(shè)說我們要把一個商業(yè)物業(yè)開發(fā)出來之后,我們計劃是整體賣,賣了再說,這斷定是100%死,不成能有生的機遇。我們在深圳研究過全體的商業(yè)物業(yè),只要100%出售的,都是100%的倒閉,沒有一家會生的。所以這個也是很重要的一個。

由于周邊地產(chǎn)商都是一般有實力才會做地產(chǎn),他們立足的都是長遠的經(jīng)營和有序的經(jīng)營,假設(shè)我們做短期的行為可能就會損害我們長遠的進展。我曾經(jīng)接觸很大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商,他們副總裁講,雖然我們現(xiàn)在也有問題,但是我們的地產(chǎn)操作是分外告成的,我們的商業(yè)操作算是對比失敗的,我就講,我不認為,我覺得你地產(chǎn)開發(fā)也一是對比失敗的,假設(shè)你立足一個短期行為斷定是沒問題的,你賣完了就走了,誰也找不到你,但是立足于有序經(jīng)營的公司來說,你始終是跑不掉的,結(jié)果倒楣還是你自己。你們買樓的時候,第一要承受回購責任,其次對銀行的貸款也承受連帶責任擔保,買店鋪的人,一年租不出去,沒有錢再交的話,這時他們所能做的事就是靜坐示威,給你更多的干擾,這樣的話,你還是要承受責任的。不是說你地產(chǎn)開發(fā)告成了,商業(yè)

運作失敗了,就證明你還有一半的告成,實際不是。

我們商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的核心價值在商業(yè),我們商業(yè)地產(chǎn)開發(fā),我覺得理應追求的最正確的目標,理應是追求物業(yè)資金源源不斷的升值跟物業(yè)價值源源不斷的升值,這個是我們追求的目標,假設(shè)我們追求的是出售率的話,斷定會有問題,但是由于中國的現(xiàn)狀是這樣,所以我覺得,我們在開發(fā)的時候,是不是要留神,你賣多少,賣的這些店鋪是不是在可操縱的范圍內(nèi),賣出去的店鋪,一旦不按照我們規(guī)劃經(jīng)營的時候,影響不影響整個購物中心的經(jīng)營,假設(shè)做到這點的話,我相信賣一點的話,不會對購物中心產(chǎn)生很大的沖擊。

是不是你拿到地就可以做購物中心,而是我們拿到多少,有多少出售,多少出租,這個很重要。假設(shè)一個四萬平方米的購物中心,假設(shè)說我們要賣掉大片面,主力店也進不了,那我想后勁沒有,結(jié)果也無法獲得告成的。

我講這樣一個案例,長沙的銅鑼灣廣場也是跟一個上市公司合作,雖然他分外有錢,但是也回避不了賣店鋪的問題,我們當時同意他能夠賣一小片面,在規(guī)劃上我們做的分外嚴格的要求,這