物業(yè)管理中的委托關(guān)系

本文格式為Word版，下載可任意編輯——物業(yè)管理中的委托關(guān)系物業(yè)管理行業(yè)在我國(guó)是一個(gè)新興的行業(yè),屬第三產(chǎn)業(yè),目前還沒(méi)有特意的法律對(duì)這種社會(huì)關(guān)系舉行調(diào)整。對(duì)物業(yè)管理中各個(gè)主體間的法律地位和相互之間的權(quán)利、義務(wù)等關(guān)系,包括政府各主管部門、相關(guān)部門、物業(yè)管理公司、物業(yè)全體人(使用人)之間的關(guān)系,只能以民法、合同法、行政法等部門法的有關(guān)法律模范,以及政府的規(guī)章、抉擇、命令等行政法規(guī)來(lái)加以調(diào)整。

在物業(yè)管理諸多的法律關(guān)系中,筆者以為最根本的關(guān)系是囑托關(guān)系。這種囑托關(guān)系是建立在物業(yè)管理公司與物業(yè)全體人(使用人)簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》的根基上的。這種囑托關(guān)系不僅具有民法、合同法調(diào)整的法律關(guān)系特點(diǎn),還具有行政法律法規(guī)調(diào)整的法律關(guān)系特點(diǎn),并且其調(diào)整具有交*性和相容性,以下就三方面來(lái)分析這種囑托關(guān)系的不同特點(diǎn)。

一、這種囑托關(guān)系具有對(duì)等主體之間的關(guān)系的特點(diǎn)。

根據(jù)民法的原理,按照合同法的規(guī)定,簽訂合同雙方的當(dāng)事人須是對(duì)等主體,即簽訂合同當(dāng)事人的法律地位對(duì)等,并且當(dāng)事人在合同關(guān)系上也是對(duì)等的。物業(yè)管理公司與物業(yè)全體人(使用人)通過(guò)簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》明確了囑托方與受托方的法律地位和雙方各自的權(quán)利與義務(wù)。在對(duì)等、互利的民法原那么下,雙方的權(quán)利與義務(wù)是對(duì)等的,一方的權(quán)利就是另一方的義務(wù)。因此這種囑托關(guān)系在法律上雙方的主體是對(duì)等的,在合同的履行中雙方的地位也是對(duì)等的。

二、這種囑托關(guān)系具有既受合同法的模范,又受行政法規(guī)的模范的特點(diǎn)。

我國(guó)合同法將囑托合同歸類于供給勞務(wù)的合同,合同法對(duì)囑托合同概念模范為受囑托人以囑托人的名義和費(fèi)用為囑托人辦理囑托義務(wù),囑托人支付商定報(bào)酬。在這里囑托人囑托的內(nèi)容只要不違反法律的規(guī)定,不損害社會(huì)公德,都可以囑托,且受囑托人只能以囑托人的名義辦理事務(wù)。但是《物業(yè)管理服務(wù)合同》不僅受合同法模范,而且受政府房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)主主管部門制定的行政法規(guī)的模范,其囑托的根本內(nèi)容具有模范性,并且對(duì)受托人的法律地位加以明確,作為受托人物業(yè)管理公司不是以囑托方的名義從事管理服務(wù)活動(dòng),而是獨(dú)立地行使合同規(guī)定的權(quán)利,履行合同規(guī)定的義務(wù)。因此,這種囑托關(guān)系不僅受合同法的調(diào)整,而且對(duì)合同法意義上的囑托關(guān)系有所突破,其簽訂合同的主體雙方的權(quán)利義務(wù)均受行政法規(guī)的嚴(yán)格模范。

三、這種囑托關(guān)系具有服務(wù)與被服務(wù),監(jiān)視與被監(jiān)視的關(guān)系的特點(diǎn)。

作為合同受托方的物業(yè)管理公司,其管理活動(dòng)實(shí)質(zhì)上處在大管家的地位,對(duì)囑托方的物業(yè)公用部位、公用設(shè)施設(shè)備,以及公共區(qū)域的保潔、綠化、保安等方面舉行管理,并制定相應(yīng)的管理制度,以保證各項(xiàng)服務(wù)正常有效地運(yùn)作。作為囑托方,在使用物業(yè)的同時(shí),要專心遵守有關(guān)的管理制度,使服務(wù)活動(dòng)有序地舉行。在這里,物業(yè)管理公司的大管家地位表達(dá)了合同法意義上供給勞務(wù)的性質(zhì),為物業(yè)全體人(使用人)管好物業(yè),搞好服務(wù)是物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)的啟程點(diǎn)和歸結(jié)點(diǎn)。同時(shí)作為囑托方在采納服務(wù)時(shí)可以