知名地產(chǎn)地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃思考

地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃思路前言地產(chǎn)代理最重要職責(zé)就是把握好開發(fā)商與客戶之間的互利尺度，根據(jù)不同的市場環(huán)境為開發(fā)商贏得最大的利潤；體現(xiàn)項(xiàng)目的最高價(jià)值；取得目標(biāo)客戶的最佳認(rèn)同。敝司將時(shí)刻遵循這一點(diǎn)，充分發(fā)揮專業(yè)人士的智慧，為項(xiàng)目作出最為合理、有效的策劃方案。本策劃書將圍繞市場、競爭對(duì)手及項(xiàng)目本身進(jìn)行初步撰寫,望籍此能與貴司合作，共創(chuàng)房地產(chǎn)市場的又一明星樓盤。第一部分市場分析XX市房地產(chǎn)宏觀市場分析XX市市房地產(chǎn)發(fā)展分析XX市房地產(chǎn)面臨前所未有的發(fā)展良機(jī)，與全國許多城市相比，XX市市房地產(chǎn)業(yè)形式一直較好，前幾年空置的房比例在15%左右，近幾年空置率一直較低，這與國家支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策逐步完善有關(guān)，也與百姓住房消費(fèi)觀的加強(qiáng)和房改的深入不可分割，還有住房信貸投入的增加，二級(jí)市場的開放，減免部分稅費(fèi)等因素有很大關(guān)系，XX市市場房地產(chǎn)市場價(jià)格近年來一直保持上升趨勢，尤其是中心區(qū)房價(jià)，高層多層升幅不同，多層升幅更大，究其原因，由于市區(qū)土地供應(yīng)逐年減少，使得市區(qū)商品房尤其是多層供應(yīng)相對(duì)減少，特別是去年，市政府規(guī)定市中心不建多層，因而市區(qū)房價(jià)上揚(yáng)在所難免。許多市民在市中區(qū)買不起住房，而又不愿住郊區(qū)，選擇點(diǎn)自然就放在城郊結(jié)合處，現(xiàn)在交通上有很大的改觀。那么，市民選擇這種地段的可能性就會(huì)更大，從這個(gè)角度上看，21世紀(jì)的筑城樓市將會(huì)出現(xiàn)新的發(fā)展勢頭。XX市市房地產(chǎn)郊區(qū)發(fā)展成為趨勢隨著XX市兩城區(qū)舊城改造的基本完成市中心區(qū)土地資源越來越稀缺，特別是去年市政府嚴(yán)格控制市區(qū)土地的批租，使市中心土地供應(yīng)更趨緊張，與此同時(shí)，國家取消福利分房，實(shí)行住房分配貨幣化，增加住房信貸的投入，開放住房二級(jí)市場，減免部分稅費(fèi)等一系列措施出臺(tái)，極大地提高了群眾的購房積極性，住房開始成為人們最大的消費(fèi)，面對(duì)這一市場局面，許多外地開發(fā)商“搶灘XX市”已成為共識(shí)。在目前市中心土地供應(yīng)十分緊缺的情況下，開發(fā)商們開始把目光投向兩個(gè)地區(qū)：郊區(qū)地帶：小河、花溪、金陽新區(qū)；城鄉(xiāng)結(jié)合地帶：省政府背后小關(guān)一帶、貴鋼至二戈寨沿線、二橋至貴工一帶、大營坡至茶店一帶等。這些昔日不被看好的土地資源紛紛升值，市郊房產(chǎn)開發(fā)“行情”看漲已成為不爭的事實(shí)，以中天花園、榕筑花園等為代表的城郊物業(yè)，以一種城郊結(jié)合，綠色和自然環(huán)境為主要特征，倡導(dǎo)回歸自然，脫離城市喧囂，通過綠色環(huán)境和整體平面規(guī)劃的主要內(nèi)容及人性化“以人為本”為賣點(diǎn)的突出特點(diǎn)，從內(nèi)涵、價(jià)值上更加符合廣大中低收入消費(fèi)群需求，故銷售都比較紅火。同時(shí)，筑城郊區(qū)住宅的文化環(huán)境也在形成，市民居住城市中心的傳統(tǒng)觀念正在發(fā)生變化，也就是這種觀念的轉(zhuǎn)變，為城鄉(xiāng)結(jié)合地帶帶來無限商機(jī)。（三）市場供給分析到目前為止，XX市市房地產(chǎn)業(yè)還處于成長的初級(jí)階段，開發(fā)意識(shí)、建筑水平、物業(yè)管理等落后沿海發(fā)達(dá)地區(qū)10~15年。自國家實(shí)施房改政策以后，XX市市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，98年后市場出現(xiàn)前所未有的良好狀態(tài)，開發(fā)商從98年前的200多家迅速增至目前的600多家，開發(fā)項(xiàng)目一個(gè)緊接一個(gè)，并且項(xiàng)目單個(gè)開發(fā)量也越做越大。從去年結(jié)束的第五屆房地產(chǎn)交易會(huì)上看，上10萬方的項(xiàng)目就有12個(gè)，XX市市99年房交會(huì)參展項(xiàng)目建筑面積共計(jì)260萬方。而去年卻猛增至519.76萬平方，相比而言，供給量增加了一倍之多。另外，以往未被市場消化的，加上去年未參展的項(xiàng)目合計(jì)還有約280萬方左右，這樣，去年整個(gè)市場供給量超過800萬方，今年年初到現(xiàn)在，又有50多萬方的項(xiàng)目被審批通過，而據(jù)比方比方信息，XX市市年商品房消耗量也不過100萬方左右，市場的供給量已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了市場的需求量。從目前市場供應(yīng)的產(chǎn)品特性來看，具有以下特點(diǎn)：絕大多數(shù)新建樓盤都在“環(huán)境”上做文章，賣點(diǎn)不突出，太單一；市區(qū)項(xiàng)目（高層）太多，且集中在市中心一帶，價(jià)為3000元/M2~4500元/M2；市內(nèi)新建多層小區(qū)質(zhì)素較高，價(jià)位3000元/M2~4500元/M2；環(huán)市線外多層精品小區(qū)，雖然價(jià)位較低，但其配套設(shè)施不太齊全。市場需求分析房改以后，由于政策的傾斜和市政方案的迅速落實(shí)，XX市市地產(chǎn)市場空前良好，目前市內(nèi)房改政策主要有：住房公積金貸款住房公積金的實(shí)施存量補(bǔ)貼的發(fā)放按揭貸款（可貸至8成30年）個(gè)人住房貸款正是這些政策的實(shí)施，加大了人們購房的積極性，促成了商品房的需求熱潮。另外公房上市，房屋置換這兩項(xiàng)政策大大提高了換房率，增加了大量的二次置業(yè)者，使得市場需求量快速上升，前兩年的需求量雖然發(fā)生了一點(diǎn)變化，特別是去年市場需求量增加到185萬平方米左右，城郊結(jié)合地區(qū)和郊區(qū)盤一度出現(xiàn)搶購現(xiàn)象，但整個(gè)市場的供求關(guān)系仍在5:1左右。項(xiàng)目市場切入點(diǎn)分析提供有效供給從上面的供需狀況分析可看出市場的現(xiàn)狀供需極不平衡，供給已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了需求。因而我們現(xiàn)在入市有一定的風(fēng)險(xiǎn)，這就要求我們?cè)诋a(chǎn)品設(shè)計(jì)上下很多的功夫。本項(xiàng)目的產(chǎn)品一定要是一種有效的供給，從XX市及其他城市調(diào)查來看，積壓空置的商品房也就是那些質(zhì)素較差的住宅，如房型陳舊、設(shè)計(jì)草率、位置偏僻、配套落后、規(guī)劃欠缺、發(fā)展商后續(xù)資金缺乏的住宅，這種住宅從市場需求的角度看均屬無效供給。我們的產(chǎn)品應(yīng)與目前市場供給存在必要的差異性，但又一定要符合現(xiàn)實(shí)客觀存在的有效需求，才能以別具一格的姿態(tài)在市場競爭中取勝。抓住有效的需求由于存量補(bǔ)貼的兌現(xiàn)，按揭貸款年限的加長，使得越來越多的工薪階層可以擁有自己滿意的住房，要求換房的中等收入階層正成為如今購房大潮的主流。就XX市市而言，工薪階層存在以下特點(diǎn)（中下等收入）家庭總存量補(bǔ)貼：2萬~5萬元左右購房目的：①增大居住面積；②給子女購房喜好面積：60M2~100M2（其中60M2~80M2占30%）能承受總價(jià)：10萬~20萬（按揭30年）可接受單價(jià)：1600元/M2~2000元/M2喜好環(huán)境：周邊配套設(shè)施齊全、交通方便、子女讀書便利、安靜、社區(qū)生活氣息濃厚中等收入階層存在以下特點(diǎn)：家庭總存量補(bǔ)貼：2萬~7萬元左右購房目的：①改善居住環(huán)境；②增大居住面積；③給子女購房喜好面積：80M2~120M2（其中80M2~100M2占40%）能承受總價(jià)：15萬~30萬（按揭30年）可接受單價(jià)：1800元/M2~2200元/M2喜好環(huán)境：周邊配套設(shè)施齊全、交通方便、子女讀書便利、安靜、社區(qū)生活氣息濃厚我們所有的工作都應(yīng)圍繞這一目標(biāo)客戶群的特點(diǎn)和購房心理，形成更為準(zhǔn)確的有效供給。差異性的確定與推廣雖然今年市場供應(yīng)量近850萬平米，但其中以中、高檔樓盤占有比重偏大，而面對(duì)中等收入階層的大盤多在市郊，配套設(shè)施不齊全，無法形成統(tǒng)一的社區(qū)環(huán)境。且在建筑風(fēng)格方面大都以歐陸風(fēng)格為主，同質(zhì)化較為嚴(yán)重。本案占地4萬余平米，具有規(guī)模化發(fā)展的必要條件，且地段居于城鄉(xiāng)結(jié)合部，周邊配套較齊全，環(huán)境及空氣質(zhì)量在XX市市均屬上層。因此，針對(duì)同檔次甚至偏高檔交的樓盤，尋找差異性，將其貫穿于項(xiàng)目前期規(guī)劃及推廣的過程中，將成為我們的主導(dǎo)思想。區(qū)域市場分析現(xiàn)階段狀況分析大營坡地處XX市市邊緣，北靠金陽新區(qū)，東鄰烏當(dāng)區(qū)，是一個(gè)典型的城郊結(jié)合地帶，這些年隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，許多商家已定位其中，使周邊的配套設(shè)施逐步完善起來。再則，市政府也在大力扶持這一地區(qū)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，拓寬道路、架設(shè)立交橋、修建大型農(nóng)貿(mào)市場，這一系列政策都為大營坡將來的發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。另外，大營坡原本就是一個(gè)密集的老居住區(qū)，許多人都在這一片住了幾十年，已經(jīng)對(duì)這個(gè)地區(qū)產(chǎn)生了依賴感，就算是要買房，首選也就是在大營坡，基于這一原因，誕生了沙河花園、萬江小區(qū)、新聯(lián)小區(qū)等一大批住宅小區(qū)，就連一些單位也不甘寂寞，趕上集資建房的末班車，修建了一個(gè)職工宿舍區(qū)。但是，這些小區(qū)都類似于經(jīng)濟(jì)適用住房，真正的高尚小區(qū)在大營坡地帶還是一個(gè)空白。因此，大營坡還有一個(gè)相當(dāng)規(guī)模的潛在市場等待發(fā)掘，相信如果有一個(gè)有超前設(shè)計(jì)的項(xiàng)目，一定能在這個(gè)潛在市場中占有一席之地。未來狀況預(yù)測從現(xiàn)狀來看，貴開路高架橋外環(huán)北路正在緊張地施工，這兩條路以后就是分別連接烏當(dāng)區(qū)和金陽新區(qū)的主干線，而這兩條線所交匯處正是大營坡，也就是說大營坡將來必定成為通往兩個(gè)區(qū)域的交通要塞。而烏當(dāng)區(qū)和金陽新區(qū)是XX市市以后發(fā)展的新重點(diǎn)，未來市中心就要搬遷到金陽新區(qū)內(nèi)，而烏當(dāng)區(qū)新添寨現(xiàn)在已經(jīng)被許多開發(fā)商重視，也是以后發(fā)展的重要目標(biāo)，未來的大營坡一定是一個(gè)更加繁華的地帶。項(xiàng)目市場分析盡管筑城各區(qū)都打住宅牌，但還是有很多本區(qū)域的客戶愿意住在大營坡，因?yàn)榇鬆I坡屬于城市副中心地帶，交通便利、配套設(shè)施齊全、上班近、購物方便。這些都是購房者最注重的條件，且區(qū)域房產(chǎn)均勻在1900~2000元/M2，它目前正成為都市的新經(jīng)濟(jì)增長熱點(diǎn)。以下就是從幾個(gè)不同角度對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場做個(gè)初步分析。從價(jià)格方面分析1600元/M2~2000元/M2之間的樓盤有新聯(lián)小區(qū)、麒龍2號(hào)商住樓、銀佳花園、貴開花園、貴新苑、陽光都市等，這些樓盤的推盤手法相對(duì)陳舊。而價(jià)位在2000元/M2~2500元/M2的樓盤，市場購買力相對(duì)稍弱，且集中體現(xiàn)在景藤堡、奔馬商住樓、冠竹苑二期住宅等樓盤的躍式，變維式結(jié)構(gòu)房，這表明中價(jià)位的實(shí)用房仍占據(jù)市場需求的主導(dǎo)地位。從戶型結(jié)構(gòu)分析從已開發(fā)和尚待開發(fā)的樓盤看，60~80M2的二房一廳和120M2左右的三室一廳、三室二廳雙衛(wèi)、四室二廳雙衛(wèi)戶型受到追捧，此類戶型的樓盤如冠竹苑一期、貴新苑、新聯(lián)小區(qū)、銀佳花園等占主要比例，由于能滿足家庭生活需要而又不奢侈，已成為目前不少開發(fā)商的主力戶型，而面積在150M2~250M2的各種躍層、復(fù)式結(jié)構(gòu)的戶型銷售比較緩慢，不難看出，大戶型對(duì)于一般購房者來說門檻稍高。從居住環(huán)境分析在樓盤外環(huán)境中，幾乎所有置業(yè)者均會(huì)選擇污染少、清靜、周邊成熟、生活方便的片區(qū)，而且還要有內(nèi)部環(huán)境的小區(qū)。因此，重視小區(qū)內(nèi)的綠化率的提高及園外的規(guī)劃、設(shè)計(jì)是爭取市場的必備條件，如景藤堡2600M2的中庭花園，動(dòng)靜結(jié)合，力求塑造一種藝術(shù)與自然相結(jié)合的生活方式。從規(guī)劃設(shè)計(jì)上分析大營坡片區(qū)的樓盤在規(guī)劃上已逐步走入成熟，規(guī)劃面積適中，附含周邊客戶群的需要，園林藝術(shù)也得到重視，只是目前還缺乏一個(gè)系統(tǒng)、科學(xué)的統(tǒng)籌及針對(duì)市場變化的創(chuàng)新。從上面分析中我們不難看出，大營坡片區(qū)的樓盤走熱目前正處在上升階段，經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)、技術(shù)和創(chuàng)新正受到越來越多的發(fā)展商重視，本項(xiàng)目必須正確的把握入市時(shí)機(jī)，通過自身差異性的推廣，有效地抓住目標(biāo)客戶群，方可占據(jù)一席之地。主要競爭對(duì)手分析XX市市主要競爭對(duì)手分析XX市市現(xiàn)階段均價(jià)在2000元/M2的樓盤分析表（附表）價(jià)格分析價(jià)位段（元/M2）1400—180001800—230002400—26000物業(yè)名稱順興花園筑苑新村康瑞苑虹云商住樓華中商住樓相寶公寓苑林花園萬東花園文昌苑景藤堡錦繡家園（多層）冠竹苑數(shù)目363由以上圖表分析可知，在XX市市城市副中心地段的樓盤價(jià)格主要集中在1800—2300元/M2，在這個(gè)區(qū)域內(nèi)價(jià)格集中度最大，達(dá)50%。由于以上樓盤與本項(xiàng)目的地理位置、規(guī)?；鞠嗨疲砸陨蠘潜P的價(jià)格將會(huì)成為本項(xiàng)目定價(jià)時(shí)的重要參考依據(jù)。綠化分析綠化率無15—20%20—40%40—60%60—70%物業(yè)名稱順興花園苑林花園虹云商住樓相寶公寓文昌苑冠竹苑華中商住樓筑苑新村常青藤花園四季陽光花園康瑞苑景藤堡萬東花園錦繡家園樓盤數(shù)目44241由上表可以看出，在大營坡區(qū)域內(nèi)有部分樓盤并不注重綠化，但上一定規(guī)模的小區(qū)如景藤堡、萬東花園的綠化率都達(dá)到40—60%，因此本項(xiàng)目在前期策劃中應(yīng)充分考慮到小區(qū)的園林及綠化的獨(dú)特性、創(chuàng)新性和唯一性，競爭對(duì)手的園林、綠化情況將作為我們的重要參考依據(jù)。（二）區(qū)域主要競爭對(duì)手分析項(xiàng)目周邊部分樓盤分析簡表物業(yè)名稱位置規(guī)模建筑風(fēng)格工程狀況層高起價(jià)（元/m2）主銷戶型m2宣傳方式銷售預(yù)測景藤堡貴開路占地20余畝，建筑面積226000平方米歐式，荷蘭鄉(xiāng)間小小鎮(zhèn)風(fēng)格2001年10月月完工3m220090—130電臺(tái)、電視、房交交會(huì)、報(bào)紙共計(jì)120套，通過推推廣最少已售售出60套，在年前前，銷售應(yīng)在在50%萬東小區(qū)筑新路原化工原料料廠舊址占地面積2萬平米米，建筑面積積6萬平米歐陸式2001年12月月底（一期）2.9m201080—120房交會(huì)半版報(bào)紙廣廣告銷售已達(dá)40套左左右新聯(lián)小區(qū)大營坡17路車站站普通商住樓現(xiàn)房2.8m145060—120小版面報(bào)紙廣告由于是較早的推盤盤，抓住了推推盤好時(shí)機(jī)，估估計(jì)銷售率應(yīng)應(yīng)在80%貴新苑建筑面積約30000平米中西結(jié)合式現(xiàn)房2.8m170094—120小版面報(bào)紙廣告80%星竹園筑新路筑新巷內(nèi)建筑面積1.2萬萬平米歐陸式2001年8月完完工2.8m188060—100房交會(huì)報(bào)紙60~90M2的的二房一廳銷銷量已達(dá)70%，90M2以上的三房房二廳因戶型型不理想，銷銷量只有30%左右。筑新苑大營坡北郊巷1號(hào)號(hào)建筑面積約1萬平平米普通住宅小區(qū)2001年7月底底完工2.8m1800110—135知一計(jì)兆陽小區(qū)筑新路北段，二十十三中對(duì)面建筑面積518660M2高檔住宅小區(qū)車身廣告現(xiàn)尚在前期策劃過過程中項(xiàng)目周邊樓盤價(jià)格分析物業(yè)名稱景藤堡萬東小區(qū)新聯(lián)小區(qū)貴新苑星竹園冠竹苑（二期）均價(jià)（元/M22）248022501650195020202580由上表可以看出，在大營坡地區(qū)整體均價(jià)在2100元/M2左右，價(jià)格偏差不會(huì)太大，主要視樓盤自身素質(zhì)而定。本項(xiàng)目的價(jià)格定位應(yīng)主要以景藤堡和萬東小區(qū)為參考，在一定條件允許的情況下，本項(xiàng)目應(yīng)盡量在價(jià)格上取得優(yōu)勢。項(xiàng)目周邊樓盤主銷戶型分析物業(yè)名稱景藤堡萬東小區(qū)新聯(lián)小區(qū)貴新苑星竹園冠竹苑主力戶型2~3房變維錯(cuò)層2~3房2~3房3~4房2~3房2~3房主銷面積M263~90130~14670~12060~12094~12060~10094~133銷售率55~60%30%80%80%60%70%由上表可以看出大營坡區(qū)域競爭對(duì)手的主力戶型大多為2~3房，主銷面積為70~120M2。本項(xiàng)目在設(shè)計(jì)戶型時(shí)，要好好參考以上數(shù)據(jù)，既要切入市場的空白點(diǎn)，又要考慮到競爭對(duì)手的主力戶型是如何設(shè)計(jì)的。根據(jù)上表可知其銷售率普遍不錯(cuò)，這也有一定的道理。因此，如何設(shè)計(jì)戶型，如何安排各種戶型的配比，將在詳細(xì)分析之后再做決定。主要競爭對(duì)手個(gè)案分析1、景藤堡該項(xiàng)目位于大營坡貴開路之一側(cè)，毗鄰友誼花園和貴開花園，與神奇假日酒店遙遙相對(duì)，北依新添大道，南傍寶山北路，東靠筑新路，西距北京路1000米。處于XX市市社區(qū)條件中較好的北區(qū)，有便利快捷的城市交通體系和健全完善的公共市政配套設(shè)施?？偨ㄖ娣e為26000M2，占地面積20余畝，由六棟風(fēng)格明晰的荷蘭鹿特丹鄉(xiāng)間小鎮(zhèn)民居建筑組成，格調(diào)恬靜清新。由于該項(xiàng)目是目前區(qū)域同檔次物業(yè)中較有風(fēng)格的高檔盤，具有引領(lǐng)當(dāng)前樓市的潮流優(yōu)勢，同時(shí)借用比較前衛(wèi)的數(shù)字生活作為物業(yè)概念，因此，景藤堡可以說是目前XX市市新一代建筑設(shè)計(jì)的標(biāo)志樓盤。（1）景藤堡推出市場的形象是e時(shí)代的生活，貴州首家數(shù)字化住宅小區(qū)為了使項(xiàng)目市場形象充分體現(xiàn)，景藤堡通過幾個(gè)方面做了充分的準(zhǔn)備工作。①建筑設(shè)計(jì)a、建筑風(fēng)格：景藤堡以荷蘭鹿特丹鄉(xiāng)間小鎮(zhèn)民居建筑為基調(diào)，融入現(xiàn)代設(shè)計(jì)技術(shù)，完美組合，營造現(xiàn)實(shí)條件的“都市別墅”。b、園景規(guī)劃：景藤堡園景和環(huán)境規(guī)劃均由深港名師精心設(shè)計(jì)，融合了歐式建筑中更具人性化的設(shè)計(jì)精華和本土居民的住宅文化，且中庭主題園景占地2700M2，“假日心情”休閑會(huì)所，“康樂年華”運(yùn)動(dòng)中心，“優(yōu)裕人生”主題園景，細(xì)致考慮了功能性和景觀性的和諧統(tǒng)一，更好的將住戶的生活動(dòng)靜分離，營造出一個(gè)理想的居家休閑場所，景藤堡還首家營建了寬帶因特網(wǎng)數(shù)字信息運(yùn)輸平臺(tái)，帶給業(yè)主前沿的生活體驗(yàn)。②配套設(shè)施a、文化配套生活在社區(qū)條件較好的北區(qū)，享有城市新興演變生成的市區(qū)商圈所附加的大服務(wù)和大市政。b、生活配套景藤堡處于人流車流繁華的貴開路，購物消費(fèi)應(yīng)有盡有，貴烏農(nóng)貿(mào)市場，思君超市近在咫尺，且距XX市醫(yī)學(xué)院，貴醫(yī)附院，不足2分鐘車程，7、9、17路公交車及9條中巴專線構(gòu)架了便捷的交通環(huán)境。c、休閑配套2700M2的小區(qū)中庭主題園景，完全屬于業(yè)主的天地，漫步庭院，怡然自得，享受生活的自由、閑適、寫意。③康體會(huì)所小區(qū)的康體會(huì)所考慮了功能性和景觀性的和諧統(tǒng)一，主要廣告語：假日心情——休閑會(huì)所康樂年華——運(yùn)動(dòng)中心④物業(yè)管理為您的居家提供高速計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)，緊急呼叫系統(tǒng)、報(bào)警系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、門禁及一卡通系統(tǒng)、遠(yuǎn)程教育醫(yī)療以及監(jiān)護(hù)系統(tǒng)等多種高科技設(shè)施。（2）景藤堡目標(biāo)客戶群定位①向往智能化生活的人士②事業(yè)較成功的高收入人士③崇尚潮流生活模式，思想前衛(wèi)的高薪白領(lǐng)階層④在周邊生活的部分經(jīng)商一族（3）推廣策略采取多戶型產(chǎn)品策略。從63M2——220M2，而且大戶型采用了當(dāng)前較為流行的變維建筑專利技術(shù)設(shè)計(jì)。塑造樓盤的高質(zhì)素，同時(shí)以中高價(jià)位推盤，配以一種相對(duì)時(shí)尚的室內(nèi)裝修，對(duì)物業(yè)形象的提高起了促進(jìn)作用。（4）推廣手法以電臺(tái)，報(bào)紙等媒體高密度傳播信息，提高樓盤的知名度。②在星力百貨瑞金店辟出專柜，舉辦新住宅展示會(huì)倡導(dǎo)“幸福e時(shí)代”。③借助自身樓盤的時(shí)尚潮流，塑造該樓盤的獨(dú)特之處——擁有個(gè)人電子商務(wù)和SOHO辦公室。④以“決不放棄”，“遠(yuǎn)離寂寞”，“拒絕平凡”，“分享生活”等語調(diào)強(qiáng)調(diào)推廣樓盤的高質(zhì)量形象，與其“數(shù)字化小區(qū)”的定位相配合。2、萬東小區(qū)該項(xiàng)目地處大營坡坡筑新路原化化工原料廠廠廠區(qū)，毗鄰神神奇假日酒店店和貴開立交交橋，與刑偵偵大樓相望，交交通還比較便便利。萬東花園占地約22萬余平米，總總建面積6萬多平方米米，由萬東實(shí)實(shí)業(yè)股份有限限公司獨(dú)資開開發(fā)，特聘國國內(nèi)外名師攜攜設(shè)計(jì)，吸取取深圳、上海海、北京多個(gè)個(gè)居住水區(qū)的的精華，外觀觀簡潔明快，內(nèi)內(nèi)部精致實(shí)用用，由萬東物物業(yè)管理有限限公司提供24小時(shí)物管服服務(wù)。另外，萬東花園周周邊的環(huán)境比比較嘈雜，旁旁邊就是一個(gè)個(gè)集貿(mào)市場，而而且，周邊的的房屋也很陳陳舊，有可能能也是下一步步要進(jìn)行舊城城改造的地方方。因此最近近這幾年其周周邊會(huì)比較雜雜亂，但從未未來發(fā)展的角角度看，萬東東花園很具有有升值潛力。市場形象萬東花園是去年房房交會(huì)上亮相相筑城，當(dāng)時(shí)時(shí)提出的市場場形象是“萬東花園，陽陽光綠色家園園”，這種形象象口號(hào)在當(dāng)時(shí)時(shí)已經(jīng)是普遍遍提不能再普普遍，對(duì)客戶戶來說，根本本沒有吸引力力。因此，在在去年年底開開盤后，其市市場形象就改改為“城市的、自自然的、尊貴貴的…”，這很明顯顯，萬東也是是借城郊結(jié)合合地這個(gè)賣點(diǎn)點(diǎn)，打出“尊貴，自然”的口號(hào)，為為了使項(xiàng)目的的市場形象充充分體現(xiàn)，萬萬東做了充分分的準(zhǔn)備工作作。A．建筑設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格以簡潔明快的后現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格為建建筑旋律，融融入現(xiàn)代設(shè)計(jì)計(jì)理念，采用用全圍合中庭庭花園式規(guī)劃劃，盡量營造造出一種時(shí)尚尚現(xiàn)代感，使使整個(gè)小區(qū)都都洋溢著濃郁郁的城市風(fēng)情情。園林設(shè)計(jì)小區(qū)采用用的是中庭廣廣場設(shè)計(jì)，沒沒有什么太特特別的地方，只只是中心廣場場面積比較大大，約有1萬平方米左左右，靠近中中心廣場的建建筑底層架空空，給人的感感覺是滿目翠翠綠，加上水水池、花壇和和布置其間的的長廊、亭臺(tái)臺(tái)、噴泉假山山，體現(xiàn)出一一種“自然，尊貴”的享受。B．配套設(shè)施生活配套周邊的生活基本設(shè)設(shè)施都比較健健全，貴烏農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場，思思君超市都在在周邊，多趟趟公交車從門門口路過，相相鄰的貴開路路上，郵局、銀銀行、餐館比比比皆是，坐坐車到市中心心只要5分鐘，充分分體現(xiàn)城市感感。休閑配套一萬多方的中庭中中題園林，噴噴泉、假山、水水池、涼亭盡盡在其中，這這些都給業(yè)主主提供了休閑閑、寫意的生生活，另外，多多功能會(huì)所、露露天泳池、羽羽毛球場、室室內(nèi)健身房等等設(shè)施，為業(yè)業(yè)主的休暇時(shí)時(shí)光提供了去去處。物業(yè)管理引進(jìn)了環(huán)境監(jiān)控，消消防報(bào)警、晝晝夜巡邏，確確保業(yè)主安枕枕無憂，還有有，小區(qū)為住住戶提供了周周到的家政服服務(wù)，只需一一個(gè)電話，一一切都方便。目標(biāo)客戶群從其市場定位來看看，目標(biāo)客戶戶也是屬于中中等收入的市市民，在市中中心買不起，又又不愿住郊區(qū)區(qū)的人，還有有本地區(qū)的一一些老居民，想想改善一下居居住環(huán)境，提提高自己的生生活檔次。躍層多層四房雙衛(wèi)：16%五房雙衛(wèi)：21%五房三衛(wèi)：47%三房雙衛(wèi)：16%平層躍層多層四房雙衛(wèi)：16%五房雙衛(wèi)：21%五房三衛(wèi)：47%三房雙衛(wèi)：16%平層多層一房一廳：8%二房一廳：42%三房二廳一衛(wèi)：25%三房二廳雙衛(wèi)：25%五房三衛(wèi)：25%六房三衛(wèi)：25%四房三衛(wèi)：50%躍層電梯房三房二衛(wèi)：25%五房三衛(wèi)：25%六房三衛(wèi)：25%四房三衛(wèi)：50%躍層電梯房三房二衛(wèi)：25%四房雙衛(wèi)：75%平層電梯房目前銷售情況萬東花園首期推出出旭日閣，起起價(jià)2010元/M2，整棟樓以以小面積二房房一廳為主，配配以一房一廳廳的單身公寓寓和100MM2左右的小三三房單衛(wèi)。因因?yàn)槠涞乩砦晃恢貌患?，面面?duì)的客戶都都是中低等收收入的工薪階階層，這些戶戶型的總價(jià)在在16萬左右，首首期3-3.5萬元，月供850元左右，到到目前為止，整整個(gè)銷售業(yè)績績不到40套，而且銷銷售的戶型都都是80M2左右的二房房。3、貴新苑貴新苑位于大營坡坡立交橋旁，與與筑新路交距距50米，周邊商商貿(mào)繁盛，人人流聚集。與與新聯(lián)小區(qū)隔隔立交橋相望望，總占地面面積3000多平米。距距市中心5分鐘的車程程，此地段今今后的商業(yè)價(jià)價(jià)值較高，現(xiàn)現(xiàn)已發(fā)展為該該區(qū)域的農(nóng)貿(mào)貿(mào)集散中心。（1）貴新苑在推出市場場時(shí)的形象貴新苑我的家①總體規(guī)劃貴新苑由于占地只只有3000多平米，屬屬規(guī)模較小的的樓盤，因而而開發(fā)商將本本盤的樓宇質(zhì)質(zhì)素放在首位位，由4棟多層住宅宅組合而成，外外立面色彩明明快，白色條條磚貼面，底底層增設(shè)門面面出售。該小小區(qū)談不上綠綠化率，但仍仍然吸引買家家進(jìn)駐，戶型型和價(jià)格為其其最大的優(yōu)勢勢。②小區(qū)功能配套貴新苑只有較小的的綠化場地，但但動(dòng)靜分明，給給人以緊湊、舒舒適的氛圍，小小區(qū)還附設(shè)有有亭臺(tái)和小型型兒童游樂場場。③物業(yè)管理貴新苑的物業(yè)管理理是由開發(fā)商商自己組建的的，但其物管管服務(wù)甚為周周至。包括：：a、保安24小時(shí)巡巡邏，負(fù)責(zé)小小區(qū)的防火防防盜及監(jiān)控；；b、提供郵件寄送，報(bào)報(bào)刊收發(fā)，文文件電訊、打打字復(fù)印；c、維修服務(wù)；d、清潔服務(wù)；e、當(dāng)用戶需要時(shí)，可可與用戶簽訂訂服務(wù)合同，滿滿足用戶諸如如接送小孩、看看護(hù)老人、購購物等方面的的需求。（2）目標(biāo)客戶群追捧在鬧市中生活活的白領(lǐng)人士士;周邊生活多年較為為富有的人家家;工作不久、積蓄不不多的工薪階階層；外地來此區(qū)域的個(gè)個(gè)體經(jīng)營者。（3）推廣策略項(xiàng)目處于城市副中中心，人流物物流較集中的的路段，因此此它沒有通過過媒體進(jìn)行大大規(guī)模的推廣廣，但周邊成成熟的社區(qū)環(huán)環(huán)境與樓盤自自身的優(yōu)勢相相結(jié)合。而它它的戶型設(shè)計(jì)計(jì)也較為理想想，通風(fēng)和采采光均沒有遮遮擋，劣勢在在于作為居住住環(huán)境來講過過多的嘈雜，但但它推盤時(shí)間間較早，而同同區(qū)域的大盤盤都是在近段段時(shí)間推出，因因此它抓住了了推盤的先機(jī)機(jī)，銷售較為為理想。星竹園該項(xiàng)目地外XX市市市大營坡筑筑新巷位置，距距大營坡主干干道筑新路僅僅30米，距貴州州日?qǐng)?bào)社、大大營坡車站僅僅300米?？傉嫉氐孛娣e6270mm2，總建筑面面積1.2萬平米，居居住戶數(shù)153戶，由三棟棟七層歐式住住宅樓圍合而而成，精致美美觀，簡潔淡淡雅。由于該項(xiàng)目所處XXX市副中心地帶帶，交通便捷捷，具有環(huán)境境安靜、地理理位置優(yōu)越的的優(yōu)勢，同時(shí)時(shí)本物業(yè)既有有圍合親切感感，又有相互互的通透感，形形成流動(dòng)的空空間。共同構(gòu)構(gòu)成設(shè)計(jì)高雅雅、寧靜、安安詳?shù)木幼》辗諊?。?）星竹園推出的市市場形象物超所值——尋常常人家的逸靜靜雅居針對(duì)本項(xiàng)目的形象象定位，發(fā)展展商通過幾個(gè)個(gè)方面作了充充分的準(zhǔn)備工工作：①建筑設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格采用的是是流行于世并并經(jīng)久不衰的的歐陸風(fēng)格為為主，通過合合理布局，精精心設(shè)計(jì)，融融入現(xiàn)代手法法，使古典的的歐陸風(fēng)情與與現(xiàn)代的建筑筑韻律相結(jié)合合，簡潔淡雅雅，物超所值值。環(huán)境規(guī)劃小區(qū)區(qū)內(nèi)裁種四季季花草，園林林藝術(shù)點(diǎn)綴其其間，小區(qū)內(nèi)內(nèi)設(shè)置水池、雕雕塑、座椅和和兒童游戲設(shè)設(shè)施，園藝設(shè)設(shè)計(jì)同綠茵、彩彩亭相映襯，真真正的體現(xiàn)出出一個(gè)較完善善的外部環(huán)境境。②配套設(shè)施文化配套本項(xiàng)目地處社區(qū)成成熟，人流聚聚集的大營坡坡，文化設(shè)施施較為成熟，實(shí)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、XXX市六中、XX市第23中學(xué)、XX市財(cái)政學(xué)校近近在咫尺，營營造了一個(gè)良良好的人文環(huán)環(huán)境，使孩子子得以健康成成長。生活配套項(xiàng)目位置緊臨人流流物流的地方方，購物消費(fèi)費(fèi)，應(yīng)有盡有有，大營坡農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場、相相寶山批發(fā)市市場、貴烏農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場、神神奇酒店、商商店食肆近在在咫尺，有多多路大小車經(jīng)經(jīng)過，生活方方便、交通快快捷。休閑配套小區(qū)內(nèi)建有星月廣廣場、洗衣中中心干洗店、小小型超市、棋棋牌室、乒乓乓球室、幼兒兒園，將室內(nèi)內(nèi)的自然景觀觀融健身、休休憩為一體，為為老人與小孩孩提供更多的的空間。物業(yè)管理在本小區(qū)物業(yè)管理理方面可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)門鈴對(duì)講系系統(tǒng)，保安巡巡邏防盜系統(tǒng)統(tǒng)，組織居住住戶成立小區(qū)區(qū)物管監(jiān)督委委員會(huì)，提供供建議并監(jiān)督督執(zhí)行。（2）目標(biāo)客戶定位收入在中等，有一一定積蓄，在在本地段居家家工作的工薪薪階層人士；；有余錢的二次或以以上的置業(yè)人人士；有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，私私營經(jīng)濟(jì)中成成長的“新貴”；原住這一帶的“老老市民”。（3）推廣策略①產(chǎn)品策略采取一種多戶型的的產(chǎn)品策略，而而大居室、大大廚房、房間間功能分工明明確合理，是是本項(xiàng)目開發(fā)發(fā)設(shè)計(jì)戶型的的原則，充分分顯示生活對(duì)對(duì)目標(biāo)客戶群群細(xì)分程度的的同時(shí)，又體體現(xiàn)其小規(guī)模模大氣派風(fēng)范范的生活方式式。②價(jià)格策略本項(xiàng)目采用低價(jià)入入市的原則，以以達(dá)到吸引目目標(biāo)客戶群注注意的目的，同同時(shí)又可根據(jù)據(jù)市場變化反反應(yīng)出的情況況，采用低開開高走的調(diào)價(jià)價(jià)原則。③推廣手法突出精致園林的居居家優(yōu)勢，吸吸引目標(biāo)客戶戶的注意，并并到現(xiàn)場參觀觀；在廣告媒體的發(fā)布布上，強(qiáng)調(diào)訴訴求全為“給你一個(gè)買買得起的家”和“寫意生活盡盡在它”，標(biāo)出購買買階層為普通通大眾；通過參展房交會(huì)，造造成平易樸實(shí)實(shí)的“尋常人家的的逸靜雅居”，以求達(dá)到到短期促銷效效果，并藉此此打響知名度度。第二部分項(xiàng)目分分析及定位一、項(xiàng)目分析項(xiàng)目簡介位置：項(xiàng)目位于XX市市市大營坡片區(qū)區(qū)，味莼園醬醬菜廠地界，中中心轉(zhuǎn)盤旁邊邊，緊挨鹿沖沖關(guān)路，背靠靠沙河花園和和萬江小區(qū)，左左鄰銀佳花園園，是一個(gè)密密集的居住小小區(qū)。周邊設(shè)施：學(xué)校：緊鄰北郊小小學(xué)和二十三三中，距實(shí)驗(yàn)驗(yàn)小學(xué)、XX市六中、醫(yī)學(xué)學(xué)院僅5分鐘車程。菜場：百花山農(nóng)貿(mào)貿(mào)市場，貴烏烏農(nóng)貿(mào)市場醫(yī)院：距市五醫(yī)5500米，距醫(yī)學(xué)學(xué)院5分鐘車程酒店：神奇假日酒酒店，神奇星星島酒店超市：距思君超市市800米，銀佳花花園內(nèi)有噴水水池商廈連鎖鎖超市銀行：周邊有中國國銀行、中國國建行、郵政政儲(chǔ)蓄郵局：項(xiàng)目旁邊就就有貴烏北郵郵局交通：7路、9路路、67路、70路、76路車站均在在項(xiàng)目旁邊區(qū)域綜析項(xiàng)目地理理位置緊鄰?fù)馔猸h(huán)線，屬城城鄉(xiāng)結(jié)合部，周周邊無重工業(yè)業(yè)，無污染源源，空氣比較較清新，并且且這個(gè)項(xiàng)目地地界在貴開路路與鹿沖關(guān)路路的交匯處，以以后金陽新區(qū)區(qū)或?yàn)醍?dāng)區(qū)的的發(fā)展，又將將會(huì)帶來更大大的商機(jī)，大大營坡地區(qū)經(jīng)經(jīng)歷了幾十年年的發(fā)展，無無論周邊設(shè)施施還是人文環(huán)環(huán)境，都發(fā)生生很大變化，一一些老房被拆拆除，一個(gè)個(gè)個(gè)小區(qū)和精品品住宅不斷涌涌現(xiàn)，星級(jí)酒酒店、大型交交易市場均定定址其中，在在市政支持下下，擴(kuò)建道路路、架設(shè)立交交橋，這一系系列措施都給給大營坡地區(qū)區(qū)打下了一定定基礎(chǔ)。居住住人口不斷上上升，在建項(xiàng)項(xiàng)目不斷增多多，現(xiàn)在的大大營坡已成為為目前XX市市房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的一個(gè)投資資亮點(diǎn)。因此此，本項(xiàng)目中中在初期策劃劃，工程進(jìn)度度及質(zhì)量、入入市形象及時(shí)時(shí)間上把好關(guān)關(guān)，做好充分分準(zhǔn)備，在目目前地產(chǎn)形勢勢較佳的前提提下必能獲得得滿意的成果果。項(xiàng)目發(fā)展前景XX市，作為大西南開發(fā)發(fā)的前沿，在在國家提供有有利政策的前前提下，市場場對(duì)具有特色色、綜合素質(zhì)質(zhì)高，有自己己賣點(diǎn)的的精精品小區(qū)有較較強(qiáng)的承接力力，隨著人們們生活水平的的提高，對(duì)居居住質(zhì)量的要要求也在不斷斷增加，做出出來的項(xiàng)目就就一定要滿足足他們的要求求，要滿足這這些要求，就就必須講求整整體規(guī)劃，超超前設(shè)計(jì)理念念，功能設(shè)計(jì)計(jì)較完善，而而這樣的高尚尚住宅小區(qū)不不但會(huì)被市場場接受，同時(shí)時(shí)也將會(huì)有一一個(gè)持續(xù)成長長的市場空間間，到目前為為止，大營坡坡地段還沒有有一家樓盤能能達(dá)到高尚小小區(qū)這一層次次，也就是說說現(xiàn)階段高檔檔住宅小區(qū)在在大營坡地段段還屬空白區(qū)區(qū)。眾所周知，一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目要想占有有市場，要么么就有先進(jìn)超超前的設(shè)計(jì)理理念，要么就就是一個(gè)區(qū)域域內(nèi)的空白點(diǎn)點(diǎn)，貴司的項(xiàng)項(xiàng)目正好占據(jù)據(jù)其中的一點(diǎn)點(diǎn)，這表明這這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)經(jīng)具務(wù)了占據(jù)據(jù)市場的基本本條件。當(dāng)然，這個(gè)項(xiàng)目也也有一定的缺缺點(diǎn)，例如：：周邊人文環(huán)環(huán)境不理想，居居住人口綜合合素質(zhì)不高，毗毗鄰的北郊小小學(xué)、二十三三中的教學(xué)質(zhì)質(zhì)量不好，這這會(huì)在項(xiàng)目推推廣上帶來一一定影響。還還有，貴司的的知名度不高高，不象中天天企業(yè)有一定定的品牌，要要想獲得佳績績，就要?jiǎng)?chuàng)造造出一些差異異化的產(chǎn)品、差差異化的服務(wù)務(wù)，這不但推推廣產(chǎn)品，同同時(shí)也是在創(chuàng)創(chuàng)造企業(yè)的品品牌。項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析每個(gè)地區(qū)都存在著著自身的優(yōu)勢勢和劣勢，對(duì)對(duì)于開發(fā)商來來說，一定要要準(zhǔn)確地把握握這些優(yōu)劣勢勢，準(zhǔn)確地分分析它們，在在此基礎(chǔ)上，將將優(yōu)勢充分地地利用起來，使使之成為本項(xiàng)項(xiàng)目的賣點(diǎn)，而而對(duì)于劣勢，盡盡可能地將其其弱化或通過過自我努力，彌彌補(bǔ)這些劣勢勢，使其對(duì)將將來的推廣不不會(huì)造成阻礙礙。優(yōu)勢地理位置本項(xiàng)目地處貴開路路和鹿沖關(guān)路路的交匯處，交交通十分便利利，路面寬廣廣，公交車路路線多，能到到達(dá)貴市許多多地方，這無無疑給客戶上上班及休閑購購物帶來便利利。周邊配套齊全大營坡地區(qū)原來就就是一個(gè)密集集的居住地區(qū)區(qū)，學(xué)校、集集市、醫(yī)院、郵郵局、銀行等等這些生活基基本設(shè)施都已已具備。再加加上這些年，市市政府在經(jīng)濟(jì)濟(jì)上對(duì)大營坡坡地區(qū)的扶持持，許多商家家立足其間，使使該地區(qū)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)逐步繁榮榮起來。潛在市場巨大大營坡地區(qū)有許多多市民的居住住條件還比較較差，他們都都想改善自己己的居住條件件，也有許多多人想二次置置業(yè)，換一個(gè)個(gè)居住環(huán)境，只只是還沒有一一個(gè)讓這些人人滿意的樓盤盤。因此，一一旦做出來的的項(xiàng)目迎合了了這些人的要要求，就可使使該項(xiàng)目達(dá)到到意想不到的的效果。競爭對(duì)手少到目前為止，在整整個(gè)大營坡還還沒有一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的規(guī)模能能與本項(xiàng)目抗抗衡，雖然萬萬東小區(qū)、景景藤堡這些項(xiàng)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)設(shè)計(jì)比較完善善，但畢竟規(guī)規(guī)模較小，而而且景藤堡的的價(jià)格也比較較高，面對(duì)的的目標(biāo)客戶不不屬于本項(xiàng)目目的潛在市場場客戶，而萬萬東小區(qū)就其其現(xiàn)階段的設(shè)設(shè)計(jì)理念已經(jīng)經(jīng)讓許多大營營坡本地區(qū)的的人為之動(dòng)心心。如本項(xiàng)目目在規(guī)劃和設(shè)設(shè)計(jì)上超過萬萬東花園，那那么在銷售上上肯定會(huì)有一一個(gè)滿意的結(jié)結(jié)局。開發(fā)商有較前置的的開發(fā)理念經(jīng)過發(fā)展商與代理理商的資源整整合，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)聯(lián)手，融合發(fā)發(fā)展商的開發(fā)發(fā)理念和代理理商的項(xiàng)目操操作手法，竭竭誠合作必能能創(chuàng)出品牌，使使項(xiàng)目成為XXX市樓市一道亮亮麗的風(fēng)景線線。劣勢地理位置本項(xiàng)目是在兩條主主干線的交匯匯處，而且，還還是在立交橋橋的下面，無無論是往哪個(gè)個(gè)方向都是在在一種很快速速和壓抑的狀狀態(tài)下，因此此整個(gè)小區(qū)都都處在一種“煞氣”的籠罩之下下。開發(fā)商無知名度現(xiàn)時(shí)XX市市房地產(chǎn)業(yè)已已開始逐步進(jìn)進(jìn)入規(guī)模和品品牌的競爭階階段。而將來來的房地產(chǎn)市市場必將是比比品牌，比規(guī)規(guī)劃，比實(shí)力力時(shí)代。就目目前的情況來來看，貴司尚尚未有較高知知名度。建議：需要和較專專業(yè)的房地產(chǎn)產(chǎn)代理公司、物物業(yè)管理公司司合作，共同同創(chuàng)立出高檔檔明星樓盤，在在項(xiàng)目的推廣廣中逐步營造造和樹立發(fā)展展商和本項(xiàng)目目的品牌形象象。小區(qū)以外的自然環(huán)環(huán)境差整個(gè)大營坡地區(qū)的的周邊都沒有有什么自然景景觀,無論是山也也好，水也罷罷，再本項(xiàng)目目周邊都找不不到，而且，還還有一些馬路路市場，這多多少也會(huì)給周周邊的環(huán)境帶帶來一定的負(fù)負(fù)面影響。周邊人文環(huán)境相對(duì)來說，大大營坡地區(qū)在在XX市市區(qū)屬于比比較偏遠(yuǎn)和落落后的地區(qū)，居居住人口的綜綜合素質(zhì)比較較低，大多數(shù)數(shù)是一些外來來人口，而且且北郊小學(xué)和和二十三中的的教學(xué)質(zhì)量也也一般，這些些因素多少都都影響著本項(xiàng)項(xiàng)目以后的宣宣傳和推廣。這些優(yōu)劣劣勢都是客觀觀存在的現(xiàn)實(shí)實(shí)狀況，要充充分地利用好好這些優(yōu)勢，使使之成為一個(gè)個(gè)有力的賣點(diǎn)點(diǎn)，但同時(shí)，也也要避開這些些劣勢或是使使之弱化，避避免成為以后后推廣的阻礙礙，要達(dá)到這這個(gè)目的，就就必須要從開開始就對(duì)整個(gè)個(gè)小區(qū)統(tǒng)一做做規(guī)劃和設(shè)計(jì)計(jì)，還要有連連貫性地做推推廣和促銷，最最大化地將小小區(qū)推向市場場，并被市場場接受，成為為大營坡地區(qū)區(qū)第一個(gè)明星星樓盤。項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位構(gòu)思通過前面的市場分分析，不難看看出，現(xiàn)在市市民的居住觀觀念已經(jīng)開始始轉(zhuǎn)變，由單單一的市中心心轉(zhuǎn)變到城郊郊結(jié)合式郊區(qū)區(qū)一帶，而這這種轉(zhuǎn)變就為為本項(xiàng)目的實(shí)實(shí)施提供了必必要的條件，但但今年的市場場供求仍近乎乎5:1的關(guān)系，這這令產(chǎn)品營銷銷不容樂觀。目目前，許多小小區(qū)樓盤無論論是城郊結(jié)合合地帶或郊區(qū)區(qū)盤，無不打打著“環(huán)境優(yōu)美，交交通便利”這張王牌，這這種同質(zhì)化現(xiàn)現(xiàn)象已經(jīng)非常常嚴(yán)重，千篇篇一律的“賣點(diǎn)”已經(jīng)讓消費(fèi)費(fèi)者感到“麻木”。因此，要要想在這個(gè)龍龍爭虎斗的市市場占據(jù)一席席之地就必須須要?jiǎng)?chuàng)造出一一種差異化。本項(xiàng)目所在的區(qū)域域具有交通便便利，周邊配配套齊全等優(yōu)優(yōu)勢，而且相相對(duì)其他地區(qū)區(qū)而言，還有有一個(gè)優(yōu)勢，就就是有一個(gè)較較大的潛在市市場，據(jù)以上上這些優(yōu)勢，敝敝司通過詳細(xì)細(xì)的市場調(diào)查查，仔細(xì)研究究分析提出本本項(xiàng)目的定位位構(gòu)思：創(chuàng)中等市民的高等等住宅小區(qū)構(gòu)思的支撐點(diǎn)既然對(duì)本項(xiàng)目提出出這個(gè)定位，就就必須有一些些支撐點(diǎn)去支支持它，這些些支撐點(diǎn)也可可以說是以后后推廣的賣點(diǎn)點(diǎn)。以下通過過兩個(gè)方面對(duì)對(duì)這些支撐點(diǎn)點(diǎn)做個(gè)大概的的剖析。從周邊的大環(huán)境分分析配套設(shè)施齊全：大營坡地地區(qū)原來就是是一個(gè)密集的的住宅區(qū)，周周邊設(shè)施通過過這幾年的發(fā)發(fā)展也逐步地地完善起，特特別是這兩年年，政府的扶扶持和住房制制度的改革，使使許多商家都都立足其間，包包括大量的房房開商，房開開商的加入又又為更多的商商家提供了市市場。區(qū)位大營坡地區(qū)是一個(gè)個(gè)城鄉(xiāng)結(jié)合地地帶，相對(duì)來來說，周邊沒沒有什么重工工業(yè)污染，空空氣比較清新新，離城市中中心也比較近近，這種地區(qū)區(qū)為許多在市市中心買不起起高層，但又又不愿住郊區(qū)區(qū)的人提供了了選擇機(jī)會(huì)。再再則，周邊市市場本身就比比較繁華，保保障了人們的的基本生活，解解除了這些人人的后顧之憂憂。擁有巨大的潛在市市場去年，小河幾個(gè)大大盤開盤，以以其小區(qū)自身身的環(huán)境質(zhì)素素和地區(qū)的周周邊環(huán)境，吸吸引了不少XXX市市人去購買買，從這些購購買或登記的的人來看，有有許多是工薪薪階層，也就就是說在市區(qū)區(qū)買不起房，在在城郊結(jié)合地地帶又找不到到滿意的樓盤盤去購買的人人，被迫選擇擇小河地帶，他他們基本上都都是沖著小河河地區(qū)的價(jià)格格去的，當(dāng)然然，還有小區(qū)區(qū)自身的環(huán)境境設(shè)計(jì)。那么么，小河的價(jià)價(jià)格現(xiàn)階段是是多少呢？1550~~1750元/M2的均價(jià)，這這個(gè)價(jià)格已經(jīng)經(jīng)接近了城郊郊結(jié)合地的價(jià)價(jià)格。如果說說，在大營坡坡地區(qū)有一個(gè)個(gè)在自身環(huán)境境上能與香江江花園、中海海城市花園等等高檔小區(qū)相相媲美，同時(shí)時(shí)，周邊設(shè)施施又比較齊全全的樓盤，在在價(jià)格上又不不會(huì)高出太多多，會(huì)有什么么樣的結(jié)果呢呢？毫無疑問問，肯定會(huì)去去選擇大營坡坡的樓盤，這這種人不是一一個(gè)兩個(gè)，而而是一群，將將這些人全部部集中起來，就就是一個(gè)市場場，這個(gè)市場場就是將來的的客戶來源。小區(qū)自身支撐點(diǎn)這個(gè)需要開發(fā)商自自己去創(chuàng)造，也也就是去創(chuàng)造造這個(gè)樓盤的的差異，并且且推廣這種差差異，使本項(xiàng)項(xiàng)目的某些賣賣點(diǎn)成為大營營坡地區(qū)獨(dú)有有的。在本項(xiàng)項(xiàng)目中，我們們從不同的角角度來確認(rèn)差差異，剖析項(xiàng)項(xiàng)目的最大價(jià)價(jià)值。小區(qū)自身規(guī)劃項(xiàng)目的前期規(guī)劃工工作是項(xiàng)目各各期推廣的重重要支持，而而且，所做出出的規(guī)劃一定定是具有獨(dú)特特性和唯一性性。根據(jù)本項(xiàng)項(xiàng)目的規(guī)模與與特殊地理位位置來分析，我我們對(duì)項(xiàng)目的的規(guī)劃做如下下建議：整體建筑風(fēng)格———采用一種現(xiàn)現(xiàn)在比較流行行的后現(xiàn)代仿仿生建筑風(fēng)格格，外立面采采用三段式，部部分首層架空空或底部用深深褐色仿真石石面磚，中間間采用簡潔明明快的淺色調(diào)調(diào)，頂部用淡淡藍(lán)色或白色色，這樣使整整個(gè)建筑融入入小區(qū)自身的的綠化當(dāng)中，使使整個(gè)小區(qū)渾渾然一體。整體規(guī)劃——整個(gè)個(gè)小區(qū)以多層層為主，占全全部的70%，小高層為為輔，占30%，小高層的的層數(shù)以12~15層為佳。整整個(gè)小區(qū)采用用半圍合式，入入口一定要大大，在四周種種上樹木，這這些樹木不但但能吸收路邊邊的灰塵，而而且能增加綠綠化面積。小小區(qū)內(nèi)采用多多個(gè)組團(tuán)，每每個(gè)組團(tuán)都采采用圍合式。另另外，因?yàn)轫?xiàng)項(xiàng)目地塊標(biāo)高高比現(xiàn)有道路路要低，因此此建議靠路邊邊的多層采用用首層架空，以以提高一樓的的采光和通風(fēng)風(fēng)。園林設(shè)計(jì)從前面的分析中得得知，萬東花花園和景藤堡堡的園林設(shè)計(jì)計(jì)都是中庭主主題園林式，要要想具有獨(dú)特特性和唯一性性，就必須超超越這種模式式。跟據(jù)本項(xiàng)項(xiàng)目自身規(guī)模模，可以做多多個(gè)組團(tuán)，每每個(gè)組團(tuán)都采采用不同國家家的園林設(shè)計(jì)計(jì)，例如美國國、英國和法法國等國家的的園林風(fēng)格，然然后根據(jù)每個(gè)個(gè)組團(tuán)不同的的園林設(shè)計(jì)風(fēng)風(fēng)格給每一個(gè)個(gè)組團(tuán)都冠以以名稱，讓其其具有生命力力，達(dá)到“以人為本”的目的。但但同時(shí)，又有有一個(gè)中心廣廣場，綠化以以這個(gè)廣場為為中心向四周周輻射。綠地地中的人行道道可采用健康康步道，其間間配以涼亭、假假山、水池等等景觀設(shè)施，這這可以讓業(yè)主主充分融入小小區(qū)環(huán)境中。同同時(shí)，也能讓讓小區(qū)更加充充滿詩情畫意意，配套設(shè)施根據(jù)小區(qū)自身的定定位，和其特特定的目標(biāo)客客戶群，在配配套設(shè)施上不不但要考慮到到成本，同時(shí)時(shí)還要考慮一一下客戶的消消費(fèi)心理，因因?yàn)橛行┰O(shè)施施做得過于高高檔，會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)脫離消費(fèi)群群的現(xiàn)象，根根據(jù)本項(xiàng)目周周邊的現(xiàn)有設(shè)設(shè)施和客戶的的消費(fèi)習(xí)慣，可可以在小區(qū)中中建造游泳池池、網(wǎng)球場、網(wǎng)網(wǎng)吧、棋牌室室、乒乓球室室、酒吧、閱閱覽室、健身身房等休閑娛娛樂設(shè)施。在在教育方面，可可以建一個(gè)幼幼兒園和兒童童游樂場，如如果條件允許許，還可以和和一些大醫(yī)院院，如醫(yī)學(xué)院院、省醫(yī)等醫(yī)醫(yī)院達(dá)成協(xié)議議，在小區(qū)內(nèi)內(nèi)設(shè)立一個(gè)醫(yī)醫(yī)療點(diǎn)，在最最大程度上方方便客戶看病病，這些配套套設(shè)施可以說說都是大眾化化的設(shè)施，消消費(fèi)檔次不會(huì)會(huì)太高，也符符合目標(biāo)客戶戶的消費(fèi)習(xí)慣慣。戶型本項(xiàng)目在戶型上的的差異性，只只能在單戶面面積上去反映映，從市場分分析中我們知知道，本區(qū)域域的主銷戶型型面積在70~1220M2之間，其中60~800M2的二房一廳廳占45%左右，80~1220M2的三房二廳廳占35%，120~1180M22的躍層占15%，一房一廳廳的單身公寓寓和180MM2以上的超大大戶型共占5%。根據(jù)