能不能用物業(yè)維修基金

本文格式為Word版，下載可任意編輯——能不能用物業(yè)維修基金近日，吳先生打進(jìn)12345：我是京都苑43幢的業(yè)主，我們這幢樓天津奧的斯牌的電梯展現(xiàn)了急速上升的問題，電梯已經(jīng)使用10多年了，現(xiàn)在這部電梯已停用，我們一共有18層，143戶人家，每天只能靠一部電梯上上下下，而這部電梯也休止展現(xiàn)類似處境，我們夢想更換電梯。

記者金潔潔核實(shí)報(bào)道：京都苑是市區(qū)一個(gè)老小區(qū)，1997年交付，小區(qū)有4幢高層，每幢兩部電梯，罷工的是43幢1號(hào)電梯，用了15年，屬于高齡電梯?，F(xiàn)在電梯已用施工圍欄圍了起來，上面貼了張通知：你幢電梯是天津“OTIS-40”型電梯，因該型號(hào)電梯廠家早已停產(chǎn)，配件很難購置，電梯維保單位已向廠家訂購所換配件，到貨時(shí)間對比長，請諒解。

電梯是2022年平安夜那天壞的，吳先生的老婆回家時(shí)按了8樓，突然猶如有東西掉下來，“噼里啪啦”砸在電梯頂板上，電梯急速上升到18層才開門，“像有幾十斤重東西掉下來，老婆嚇都嚇?biāo)??！眳窍壬f。

大樓里值班的保安說，是鋼帶斷掉了，斷成好幾截，電動(dòng)機(jī)也燒掉了，鋼帶連忙就到貨了，就是電動(dòng)機(jī)慢了點(diǎn)，但已經(jīng)從廠里寄出，在路上了。

電梯一壞，這幢樓500多人靠一部電梯上下樓?！案静粔蛴茫绕涫窃缤眍嵎?，上下人多，很不便當(dāng)?！币晃淮蠼阏f，自己爬個(gè)樓梯還好，但在春節(jié)期間不能讓家里的客人也爬樓梯啊。

我嘗試坐了下43幢那部還在運(yùn)行的電梯，按了18層。啟動(dòng)時(shí)“嗚”的一下，運(yùn)行期間能聽到配件的摩擦聲，到了18層，突然一下停住，把樓道里的感應(yīng)燈也震亮了。

物業(yè)的左主任說，檢查了停運(yùn)的那部電梯，本來以為是鋼帶壞了，從天津奧的斯總部買了2000多元錢的鋼帶，剛要安裝時(shí)又察覺電動(dòng)機(jī)壞了，這個(gè)型號(hào)的電動(dòng)機(jī)廠家已停產(chǎn)，后來從倉庫里找到一個(gè)模型，廠家允許單獨(dú)生產(chǎn)一臺(tái)電動(dòng)機(jī)，物業(yè)1月9日打了28000元錢過去，昨天早上貨已從天津發(fā)出。

天津奧的斯在杭州地區(qū)的維保負(fù)責(zé)人說，電梯罷工，主要是梯齡很長了，這是國產(chǎn)奧的斯最早的一批，目前杭州市不多了?！跋襁@個(gè)型號(hào)的電梯主要配件已全部停產(chǎn)了，所以涉及到配件難問題，最好改造成新電梯?！?/p>

一般電梯的運(yùn)行壽命在10到15年，北京市規(guī)定一部電梯使用15年后就要強(qiáng)制性報(bào)廢，但杭州還沒有報(bào)廢一說，好多用了10多年的電梯還在使用。像杭州市區(qū)最早的高層住宅之一的中山花園，整個(gè)小區(qū)共有7部電梯，已用了16年；城西1997年交付的天苑花園，電梯至今也服役了15年，都是部件換換，如故在使用。

京都苑的老齡電梯要怎么辦？物業(yè)工程部樊經(jīng)理列了三種方案：

第一種：大修，保持原有操縱系統(tǒng)不變，把老化的部件修修補(bǔ)補(bǔ)，兩部電梯的修理費(fèi)用在10萬元左右。

其次種：升級(jí)，像脫胎換骨一樣，換一個(gè)全新的操縱系統(tǒng)，性能好的系統(tǒng)，兩部電梯保守講要10多萬。

第三種：換電梯，一部新的18層電梯，最起碼要40萬。

目前，物業(yè)對比看好的是其次種方案，樊經(jīng)理說，先等電動(dòng)機(jī)寄到，把電梯修好，爭取在春節(jié)前恢復(fù)運(yùn)行，再考慮要不要更換的事情。

不管是修還是換，需要花錢，錢從哪里來？能不能動(dòng)用小區(qū)公共修理基金（特意用于小區(qū)公共部位修理、更新與改造的一筆錢，43幢的修理基金有60多萬）？

左主任說，當(dāng)時(shí)修電梯急迫，物業(yè)先墊付了錢，真剛要?jiǎng)佑眯蘩砘疬€要走程序。

小區(qū)要?jiǎng)佑眯蘩砘鹨吣男┎襟E？

杭州市房管局物業(yè)修理資金管理中心工作人員說，正常程序是物業(yè)和業(yè)委會(huì)首先找一家施工單位，給出整個(gè)工程的預(yù)算，就申請基金等相關(guān)事宜書面征求業(yè)方法見，取得三分之二業(yè)主同意后，才可以動(dòng)用修理基金，限額為修理基金本金的70%（42萬左右）。

另外，考慮到電梯涉及到公共安好，處境緊急下可以簡約操作：物業(yè)首先書面報(bào)告打給下城區(qū)質(zhì)檢分局，報(bào)告要明確修理內(nèi)容、工程單位、工程預(yù)算額等，區(qū)里5個(gè)工作日之內(nèi)會(huì)有批復(fù)下來，在取得批復(fù)和業(yè)委會(huì)的書面同意書之后，拿著相關(guān)申請表可以來中心領(lǐng)取修理基金。

“假設(shè)動(dòng)用基金還不夠電梯修理費(fèi)的話，可以用小區(qū)經(jīng)營性收入來墊付一片面?！惫ぷ魅藛T說。

篇2：房屋存在質(zhì)量問題期間的物業(yè)費(fèi)由開發(fā)商交納

案例：吳先生2022年在惠州一樓盤添置了一套房子，根據(jù)合同商定今年8月收樓。在收樓日期將近的時(shí)候，同樓盤的其它購房者列出了一份“問題清單”，有業(yè)主還提出推遲收樓來敦促開發(fā)商解決問題。吳先生想知道，假設(shè)業(yè)主方推遲收樓，他們的物業(yè)費(fèi)用是否會(huì)按照交樓日期自動(dòng)計(jì)算呢？

根據(jù)《惠州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施手段》的規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域已竣工但尚未出售，或者已出售但尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)由創(chuàng)辦單位按照該物業(yè)區(qū)域同類物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)全額交納。前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)載明物業(yè)服務(wù)等級(jí)內(nèi)容、收費(fèi)工程、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式及計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等。新建住宅前期物業(yè)服務(wù)合同載明的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等內(nèi)容，須在物業(yè)銷售前一天至銷售終止在交易場所醒目位置舉行公示。創(chuàng)辦單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同載明的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等內(nèi)容；物業(yè)買受人應(yīng)當(dāng)在創(chuàng)辦單位交付物業(yè)后按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，逾期不交納的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法追繳。

此前惠州展現(xiàn)過類似的案例，參考物價(jià)部門的解釋，開發(fā)創(chuàng)辦單位未將物業(yè)交付買受人之前，物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)由開發(fā)創(chuàng)辦單位承受，交付后才應(yīng)由業(yè)主承受。所以，吳先生的樓盤假設(shè)存在不符合雙方合同商定的處境，那么需要開發(fā)商依照合同舉行整改，那么整改期間的物業(yè)費(fèi)用無疑不能由業(yè)主承受。但假設(shè)購房者列出的問題不屬于合同商定范圍，問題那么另當(dāng)別論。

此外，開發(fā)創(chuàng)辦單位未將物業(yè)交付物業(yè)買受人之前，業(yè)主也不需要承受水電分?jǐn)傎M(fèi)。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，住宅大樓內(nèi)走廊、樓梯及電梯、增壓水泵、中央空調(diào)等公共設(shè)施設(shè)備的公用水、電費(fèi)用，由本樓業(yè)主按實(shí)合理分?jǐn)偅欢喂┧碾娰M(fèi)及因此產(chǎn)生的水損花費(fèi)用也可向業(yè)主分?jǐn)?，但?wù)必單獨(dú)設(shè)立計(jì)量表并單獨(dú)列賬，同時(shí)應(yīng)向業(yè)主公布分?jǐn)偸侄魏涂偨痤~以及業(yè)主應(yīng)分?jǐn)傎M(fèi)用，嚴(yán)禁把分?jǐn)偟乃?、電費(fèi)用與業(yè)主自用的水、電費(fèi)用在政府規(guī)定的水、電費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上加價(jià)混合統(tǒng)收。所以業(yè)主未收樓之前也不必繳納水電分?jǐn)傎M(fèi)用。

篇3：合信物業(yè)公共設(shè)施日常修理籌劃方案

合信物業(yè)公共設(shè)施日常修理籌劃方案

序號(hào)類別工程日常修理

籌劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果

1區(qū)內(nèi)道路路面、人行道、緩路徑、道牙管理員每天巡查檢查二遍修理工按工程修理規(guī)程實(shí)施。路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，人行道鋪設(shè)修繕標(biāo)準(zhǔn)。平整、無坑塵洼、無積水、無缺損。

2室外照明道路燈、庭院燈、高稈燈、投光燈、其他照明燈管理員每天檢查一遍工程部修理工按專業(yè)操作規(guī)程實(shí)施。電氣作業(yè)安好操作規(guī)程，燈具施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。燈泡正常使用，燈罩完好清潔燈桿及燈座無破損。

3園林綠地綠化、雕塑小品、循環(huán)水池管理員每天檢查一遍管理員舉行綠化補(bǔ)種，園藝修理。綠化工作標(biāo)準(zhǔn)；園林工作標(biāo)準(zhǔn)。綠化管理設(shè)施、設(shè)備齊全完好；雕塑小品等園藝完好；綠化完好；循環(huán)水系統(tǒng)暢順。

6消防設(shè)施及排水管網(wǎng)消防操縱室報(bào)警系統(tǒng)、消防器材及設(shè)備、室外消防栓及、給排水管水泵結(jié)合器、工程部人員每周檢查一遍專業(yè)修理工按相關(guān)修理規(guī)程實(shí)施。排水管施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；

消防設(shè)施施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。管道暢通，無塞；無泄漏；消防設(shè)施正常有效。加壓泵工作正常，室內(nèi)外消防栓正常，應(yīng)急照明正常消防操縱室火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)正常。給排水設(shè)施正常。

7公共標(biāo)

志設(shè)施標(biāo)識(shí)牌、警示牌圍欄播送車棚管理員：每周檢查一遍工程部；專業(yè)修理工按相關(guān)修理規(guī)程實(shí)施。標(biāo)識(shí)領(lǐng)會(huì)，無污積，損壞；安放堅(jiān)韌。標(biāo)志設(shè)施完好；標(biāo)志物損壞。

8景觀道

噴泉路面和相關(guān)環(huán)境及健身器材管理員：每周檢查一遍工程部：專業(yè)修理工按相關(guān)修理規(guī)程實(shí)施。無損壞，噴泉正常，能夠使用平整、無坑塵洼、無積水、無缺損。噴泉完好

10

公共智能化系統(tǒng)攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、車輛管理系統(tǒng)、智能操縱中心保安部長：每天對攝像系統(tǒng)監(jiān)視器，操縱器，攝像頭等的外觀及操縱性能巡查、檢查一遍。工程部專業(yè)人員負(fù)責(zé)按智能化系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)維護(hù)。系統(tǒng)性能良好，正常運(yùn)行；設(shè)施完好，感激有序，無破損。外觀運(yùn)行處境檢查一遍；各系統(tǒng)電腦外觀，運(yùn)行處境，傳輸線，傳輸性能，軟件及數(shù)據(jù)的運(yùn)行處境等檢查一遍設(shè)備完好。

11電梯電梯各系統(tǒng)設(shè)施管理員，對電梯的運(yùn)行處境舉行巡查每周一次。工程部專業(yè)人員負(fù)責(zé)監(jiān)視相關(guān)部門系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)維護(hù)。系統(tǒng)性能良好，正常運(yùn)行；設(shè)施完好，感激有序，無損壞。系統(tǒng)性能良好，正常運(yùn)行；設(shè)施完好，感激有序，無損壞。符合國家標(biāo)準(zhǔn)

公共設(shè)施定期維護(hù)籌劃及實(shí)施方案

序號(hào)類別工程日常修理

籌劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果

1區(qū)內(nèi)道路路面、人行道、緩路徑嚴(yán)禁裝修期車輛擠壓人行道及道牙，嚴(yán)禁在路面上拌制混凝土或砂架污染路面；每年對局部損壞嚴(yán)重的路面、道牙、人行道板舉行翻新面積應(yīng)操縱在1每年內(nèi)，其它操縱在5每年內(nèi)。工程專業(yè)人員加強(qiáng)裝修督查，嚴(yán)禁施工車進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)道路；翻新工作由工程部自行組織專業(yè)修理工或囑托有關(guān)施工單位實(shí)施。小區(qū)道路使用管理規(guī)定；路面施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；人行道鋪設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。裁減不必要的路面受污損和破壞；使局部損壞嚴(yán)重路面通過翻新延長壽命，從而使整個(gè)道路保持均衡使用功能。

2室外照明道路燈、庭院燈、高稈燈、投光燈、其他照明燈燈桿每年對碰撞掉漆位置舉行刷漆一次；每月清潔燈具一次；每年檢修線路一遍。由工程部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程維護(hù)；對于破損燈具及老化線路經(jīng)更換。無老化，照明設(shè)施完好，燈具施工標(biāo)準(zhǔn)實(shí)現(xiàn)良好的燈具外觀，照明系統(tǒng)正常有效啟用，照明設(shè)施線路完好率95%以上

3溝渠池井雨水口、雨水井、污水井、化糞池、閥門井化糞池每半年清理一次，每年度清理井內(nèi)雜物一次每年全面修理完善一次。由工程部按相應(yīng)作業(yè)模范實(shí)施?；S池清理作業(yè)規(guī)程作業(yè)規(guī)程，井內(nèi)無沉積物?；S池內(nèi)無沉積物，出口暢順，井蓋正常使用，密合，流水通暢。

4公共標(biāo)

志設(shè)施標(biāo)識(shí)牌、警示牌每月清潔標(biāo)志一次，每半年對標(biāo)志安放根基穩(wěn)固處境舉行檢查維護(hù)，每半年對標(biāo)識(shí)舉行維護(hù)一次。由工程部責(zé)實(shí)施，每5年更換一次。住宅區(qū)標(biāo)識(shí)、警示牌制作安裝及管理規(guī)定。標(biāo)志清潔美觀，安放穩(wěn)固，標(biāo)示明顯。

5園林綠地、

綠化、雕塑、小品春夏季各補(bǔ)換3-6綠地一次，樹木補(bǔ)種春夏各一次，每次3；花木每半月修剪一次；草坪、喬木每月修剪一次，循環(huán)水每周更換一次，每周清潔園林小品、健身器械一次；根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，每年舉行三次大消殺和四次日常消殺。由公司按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施，自第三年起按10更換綠地草坪。綠化工作標(biāo)準(zhǔn)，園林工作標(biāo)準(zhǔn)。綠草叢，樹木青春，剪切整齊；

雕塑、小品完整清潔，流水清清。

6車庫每年對車場側(cè)局部道牙損壞屢屢修補(bǔ)舉行更新一次，對因施工質(zhì)量造成的局部沉陷損壞，上報(bào)公司由公司組織實(shí)施或囑托相關(guān)施工單位；維護(hù)費(fèi)用逐年遞增10。路面施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；停車場地面施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。停車場地面均衡，有效發(fā)揮功用，使局部損壞嚴(yán)重通過翻新延長其使用壽命，場地平整，無積水。

7消防設(shè)施及排水管道消防栓及水泵接合器每半年油漆一次，消防栓們半年排一次水，檢修一次。由工程部組織實(shí)施。開啟生動(dòng)、不泄漏。正常有效使用，外觀完好。

8公共職

能化系統(tǒng)攝像監(jiān)控系統(tǒng)，巡更系統(tǒng)，車輛管理系統(tǒng)，智能操縱中心對各系統(tǒng)的設(shè)施，設(shè)備性能及連接運(yùn)行、傳輸，顯示處境舉行月檢。由工程部按相應(yīng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程實(shí)施；本