某房地產(chǎn)公寓市場調(diào)研報告

順義市場調(diào)研報告目錄序言 頁通過以上統(tǒng)計可以看出，目前度假村內(nèi)確定價格的主要依據(jù)是其配套設(shè)施及度假村整體檔次，一般高檔度假村其配套設(shè)施相對高檔，其娛樂項目價格也相應(yīng)較高，而項目規(guī)模對于項目娛樂設(shè)施的定價影響并不是很大，有的大型度假村因為其客源廣泛、入主率較高，對于娛樂項目采取了薄利多銷的經(jīng)營方式，因此收費相對較低。而一些小規(guī)模度假村在運營上存在難度，加之其自身接待能力有限，娛樂消費已經(jīng)成為他們的主要收入，其價格會相對較高。而且，有一些度假村推出了自己特色的娛樂服務(wù)，這部分項目由于自身的稀缺性必然收費較高。就本項目而言，我們應(yīng)當(dāng)首先具備度假村的基本娛樂功能，滿足大多數(shù)消費者的需求，同時推出自己的特色項目，填補市場空白，通過特色項目帶動人氣，力求帶來更多的客源，達(dá)到項目的盈利。3.3.5個案點評順鑫度假村項目概況：北京順鑫綠色度假村位于華北最大的平原森林生態(tài)旅游景區(qū)，它座落于北京市順義區(qū)風(fēng)景秀麗的潮白河畔。這里氣候宜人，周圍叢林環(huán)抱、松楊迭翠、濃蔭蔽日、青草連連，潮白河穿流而過，林水相映、水沙交融，構(gòu)成了一幅獨特的田園畫卷，是旅游休閑度假者放松身心、暢享自然的理想去處。森林的負(fù)離子比城市高300—500倍，順鑫綠色度假村因其森林茂盛被稱為“都市森林，綠色氧吧”，它交通方便，距北京僅40公里，距機場13順鑫綠色度假村以“游森林浴場、洗天然溫泉、住木質(zhì)別墅、吃綠色食品”綠色生態(tài)旅游為特色。村內(nèi)林木蓊郁，空氣清新，環(huán)境幽靜，綠意盎然。每至暮春時節(jié)，獨有的千畝洋槐林與路邊紫洋槐，花滿枝頭，香飄四野，引來各種鳥兒站于枝頭，蜂蝶翩翩起舞，鳥語花香，仿佛置身于童話世界中，讓人流連忘返。順鑫綠色度假村室外設(shè)施齊全，有風(fēng)格自然淳樸，內(nèi)部設(shè)施現(xiàn)代，建筑風(fēng)格與森林和諧的純木質(zhì)別墅11棟，歐陸別墅10棟及帶有濃烈異國風(fēng)味的日式房44間，別墅區(qū)接待床位300張；風(fēng)味餐廳、中式餐廳各一座，200個座位的會議室一座。清晨，您漫步在林間小路呼吸著新鮮空氣，在清脆的鳥啼聲中享受著日光浴，體會“回歸之感”。新落成的2萬多平方米四星級綠色森林溫泉假日酒店，擁有10人至300人不同形式的會議室及多功能廳共9個，有VIP、標(biāo)準(zhǔn)間和豪華房157套，裝修溫馨雅致；客房洗浴和桑拿游泳采用地下深層溫泉水，為現(xiàn)代都市人提供了一處放松身心的休閑居所。高檔優(yōu)雅的宴會廳和西餐廳，純木質(zhì)中式餐廳及雅致的森林風(fēng)味餐廳，可容納800人同時就餐。各式菜肴和可口實惠的農(nóng)家菜，以及綠色燒烤園的特色烤全羊等風(fēng)味燒烤，讓您盡享美食。同時飯店內(nèi)還有游泳、保齡球、夜總會、KTV、健身房、射箭、激光狩獵、室內(nèi)高爾夫、乒乓球、臺球等項目，室外設(shè)有騎馬、攀巖、垂釣、匹特博彩彈實戰(zhàn)，網(wǎng)球、卡丁車、雙人自行車及體能健身區(qū)等娛樂項目，令您真真正正消除身心疲勞，輕輕松松暢享生活。項目配套情況：住宿配套：村內(nèi)建有能同時接待300人住宿各檔客房，歐陸別墅10棟、木質(zhì)別墅11棟、日式房40間和別有情趣的森林木屋、民俗農(nóng)家院。其中，木質(zhì)別墅是東北特有建筑，它裝修考究而又顯得十分樸實，完全體現(xiàn)出"以人為本"的經(jīng)營理念，進(jìn)入其中，呼入的完全是松木的芳香，定會使您感到心曠神怡，馬上拋去往日的疲憊，輕松地置身于大自然的懷抱之中。還有日式房，既可接待學(xué)生夏令營又可接待會議團(tuán)體，價格低廉、經(jīng)濟實惠，同時又具異國特色。餐飲配套：度假村內(nèi)分別建有可接待100人同時用餐的風(fēng)味餐廳、200人同時用餐的中餐廳、100人同時用餐的燒烤園。在這里您既可吃到當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)家菜又可品嘗特色燒烤。娛樂配套：度假村內(nèi)現(xiàn)有高爾夫球練習(xí)場、網(wǎng)球場、藍(lán)球場、羽毛球場、快樂棒球場、射箭場、旱冰場、沙灘浴場、卡丁車場、匹特博運動場、體能訓(xùn)練場、攀巖、游戲機房、越野車、垂釣園、騎馬越野、篝火晚會、野外燒烤、沙灘球類等獨特的娛樂項目。項目報價：客房價目表項目價格備注樓內(nèi)客房標(biāo)準(zhǔn)間560元間/天

標(biāo)準(zhǔn)單人間560元間/天

普通套房760元間/天

豪華套房800元間/天

貴賓套房2800元間/天

木質(zhì)別墅暢怡軒大別墅11280元/天/棟六標(biāo)間、兩套間、會議室、臺球室、棋牌室、歌廳雙層別墅1122680元/天/棟一室一廳：a兩張單人床；b兩張單人床雙層別墅11231280元/天/棟三室一廳：a一張雙人床；b兩張單人床；c兩張單人床雙層別墅11241280元/天/棟三室一廳：a一張雙人床；b兩張單人床；c一張單人床雙層別墅11251280元/天/棟兩室一廳：a一張雙人床；b兩張單人床單層別墅

（1126-1131）680元/天/棟一室一廳：a兩張單人床歐陸別墅2101-21051080元/天/棟三室一廳：a.b.c各兩張單人庫2106.2108.21091080元/天/棟三室一廳：a兩張雙人床；b兩張單人床；c一張單人床2107.21101080元/天/棟三室一廳：a一張雙人床；b兩張單人床；c一張單人床日式特色房3010-3085460元/天榻榻米式6人間3101-31133091400元/天兩張單人床3092400元/天一張雙人床3093500元/天兩室一廳：a一張雙人床；b兩張單人床加床樓內(nèi)客房80元/張/天

別墅及3091--3093別墅限加床一張、日式房不加床、60元/張/天/、床墊麻將牌出租160元/天

項目總評：綜上所述，該項目總體規(guī)模較大，環(huán)境優(yōu)美，各項配套設(shè)施齊備，價格合理，形式及外觀上特色鮮明，突出主題，在市場上有較高的知名度和占有率，同時由于項目的投資方順鑫集團(tuán)有著雄厚的資金實力，在運做項目上具有一定的經(jīng)驗，使得項目的運做情況很好。該項目距本項目的車程距離僅有5分鐘，對于本項目來說是一個非常有力的競爭對手，我們在定位時要規(guī)避風(fēng)險，充分回避競爭對手的優(yōu)勢，發(fā)現(xiàn)其空白點，找到機會點，增強本項目的競爭力，力求達(dá)到入市風(fēng)險的最小化?？山梃b方面：該項目在社區(qū)規(guī)劃、園林設(shè)計、銷售策略和宣傳推廣等方面的優(yōu)勢比較明顯，值得本案借鑒和引用。

怡生園項目概況：北京怡生園國際會議中心座落于北京市順義區(qū)，距三元橋38公里，距首都機場25公里。北京怡生園國際會議中心遠(yuǎn)離都市塵囂，空氣宜人，景色秀美：西瀕潮白河，東覽田原秀，北眺金山嶺，南臨國際水準(zhǔn)的高爾夫球場，是召開國內(nèi)外各種會議、學(xué)術(shù)研討、商務(wù)洽談、專業(yè)培訓(xùn)及休閑度假的好去處。北京怡生園國際會議中心占地26萬平方米。在2萬3千平方米的人工湖畔，氣勢宏偉的主體建筑綜合樓與風(fēng)格迥異的歐美式客房區(qū)及別墅群遙相輝映——客房區(qū)由哥特式、美式、西班牙式、日式四組建筑構(gòu)成；別墅群由嬉雨公館、藍(lán)水車院、凱旋宮、騎士山莊等8棟獨立式建筑構(gòu)成。北京怡生園國際會議中心共擁有客房308間（套），其中標(biāo)準(zhǔn)客房276間，美式豪華間16間，豪華套房16間。別墅內(nèi)還配有廚房、桑拿、按摩浴缸及鐳射影音系統(tǒng)，具有十分舒適的家居氛圍，無論久住還是小憩，都會使您欣享如醴。北京怡生園國際會議中心主樓為三層式建筑，長265米，大堂為天井式透光廳。其間分布著會議、餐飲、運動和娛樂等區(qū)域——會議區(qū)包括880平方米的多功能廳一個，40至240平方米的各類會議室9個，并配有先進(jìn)的語音同傳和聲像設(shè)備；餐飲區(qū)有中餐廳3個，西餐廳1個，分別經(jīng)營川、魯、淮、粵、潮州、火鍋和歐陸式大菜，可同時容納800人就餐；健身、娛樂區(qū)設(shè)施齊備，擁有游泳館、網(wǎng)球館、橋牌俱樂部、12道保齡球館、壁球館、豪華電影館、乒乓球室、臺球廳、健身房、KTV包間、舞廳、垂釣、美容美發(fā)、桑拿、按摩和人體體質(zhì)測評；此外還擁有購物中心和商務(wù)中心等，為國內(nèi)外的各界人士和各方賓客提供理想愜意的休憩和工作場所。項目配套情況：住宿配套：由日式、美式、西班牙式和哥特式建筑群組成。歐陸時尚建筑設(shè)計風(fēng)格的客房寬敞舒適，裝飾極富品位，DDN專線、閉路電視及多項備品周全便利。為閣下提供舒適安謐的居住空間。完備的房間設(shè)施及服務(wù)包括：門鈴；電子刷卡式門鎖；閉路電視；房間、衛(wèi)生間設(shè)電話；迷你酒吧及冰箱；中央空調(diào)；干/濕洗衣服務(wù)；開水服務(wù)；夜床服務(wù)；棋牌服務(wù)；安全可靠的消防系統(tǒng)。餐飲配套：

中心餐飲部位于主樓東側(cè)，占地2400平方米娛樂配套：怡生園康樂部薈萃了網(wǎng)球、保齡球、壁球、乒乓球、臺球、高爾夫球、游泳、桑拿、按摩、健身、棋牌、美容美發(fā)、歌舞廳、KTV包間、豪華影院等項目。

項目報價：

價目表房間類型門市價（RMB/天）特點介紹備注普通標(biāo)準(zhǔn)間（156間）580單人床，為西班牙、美國式建

筑，房間相對集中·十二歲以下兒童與父母同住加床100元/床·含城市建設(shè)費，·退房時間：中午十二時，超過十二時加收房費50％，超過十八時加收房費100％高級標(biāo)準(zhǔn)間

（80間）680單人床，為日式、哥特式建筑

風(fēng)格豪華標(biāo)準(zhǔn)間

（38間）780單人水床，為哥特式建筑風(fēng)格套間

（16間）9802間套，大床，分別布在

四組客房美式異形間

（16間）830三人間（類似2間套），單人

床，為美國式建筑風(fēng)格哥特式三人間

（2間）830三人間，單人床，為哥特建筑

風(fēng)格別墅

（8棟）8000/11800

/13800八種不同風(fēng)格的特色建筑，讓

您充分領(lǐng)略異國風(fēng)情。項目總評：怡生園會議中心作為北京周邊老牌的度假村項目，屬于小規(guī)模度假村，不論從檔次還是價格上都有一定的知名度，在北京度假村市場還未形成時就開始運做，曾經(jīng)一度達(dá)到了良性循環(huán)，但是由于度假村市場的不斷成熟，市場競爭的日益激烈，其運營已經(jīng)受到了很大的影響，在充分認(rèn)識市場，調(diào)整運營模式后，憑借其過硬的硬件配套和長時間積累的客戶資源已經(jīng)迅速適應(yīng)了市場，達(dá)到良性循環(huán)。雖然該項目沒有太多特色項目，但是其內(nèi)部的配套及優(yōu)質(zhì)的服務(wù)均為項目提供了非常強大的賣點。而優(yōu)質(zhì)的服務(wù)應(yīng)該是度假村項目的靈魂，在運營過程中發(fā)揮著重要的作用。本項目已經(jīng)具有的徽派建筑風(fēng)格、地?zé)豳Y源、中醫(yī)醫(yī)療資源都可以提高項目檔次，從某種程度上可以借鑒怡生園的運營模式，通過對比和分析找到本項目合理的入市點?？山梃b方面：其迅速適應(yīng)市場的經(jīng)營理念和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，在我們的運營過程中值得借鑒。3.4養(yǎng)老公寓市場分析3.4.1老年公寓市場現(xiàn)狀分析據(jù)統(tǒng)計，目前我國６０歲以上老年人已達(dá)１．３億，且以每年３．２％的速度遞增，這表明我國已經(jīng)步入老年化社會。福建省老齡委提供的數(shù)字也表明，到１９９８年底，我?。叮皻q以上的老人達(dá)３７９．３９萬人，占總?cè)丝诘模保保担?，比１９９６年年均增長６．９％，高于全國年均３％的增速，成為全國第１０個進(jìn)入老年型的省份。有關(guān)部門的預(yù)測認(rèn)為，到２０１０年，我省老齡人口的比重將達(dá)１５．３％，到２０２０年將達(dá)１９．６％，２０３０年將達(dá)２５％，即３０年后，每４個人當(dāng)中就有一個老人。人口老齡化已成為一大社會問題早被有關(guān)部門提出來了，但從老人居住的視角或從老人居住市場化視角提出解決問題的看法還不多見?，F(xiàn)代社會里，隨著住房條件的改善及社會倫理觀念的不斷更新，成年子女與父母分開居住已相當(dāng)普遍。這一方面是因為越來越多的家政服務(wù)公司介入居民的日常生活，許多老年人已經(jīng)從"家庭保姆"的身份中解放出來；另一方面，社會的發(fā)展使老年人與其子女的世界觀、價值觀和人生觀產(chǎn)生了分歧，他們需要保持一定的距離以緩解兩代人之間的矛盾。此外，老人也有自己的秘密及隱私等。因此，他們中許多人有自己獨住或與同齡老人相處的愿望，對于那種完全的老年公寓的需求也日益增加。據(jù)北京市去年的一次調(diào)查表明：有近１４％的老年人準(zhǔn)備將來住進(jìn)老年公寓。隨著社會的發(fā)展，持這種想法的老人將越來越多，由此可見開發(fā)老年公寓的巨大潛力。目前雖有一定數(shù)量的老年公寓，但幾乎都屬社會福利性質(zhì)。對于眾多無法享受社會福利式公寓的老年人來說，他們更希望從市場上找到老年公寓。3.4.2分析說明由于項目的特殊性，我們在分析了度假村市場后，還對北京周邊養(yǎng)老公寓市場做簡單分析，由于該類物業(yè)市場發(fā)展時間較短，沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，因此我們在分析時不做縱向分析，只選取區(qū)域內(nèi)有代表性的兩個項目進(jìn)行橫向分析，通過分析個案，總結(jié)目前養(yǎng)老公寓市場的狀況，為本項定位提供依據(jù)。3.4.3樣本說明所選樣本為：東方太陽城北京太陽城老年公寓泰申祥和國際敬老院3.4.4東方太陽城3.4.4.1以“開退休社區(qū)之先河，立晚年幸福之標(biāo)準(zhǔn)”為目標(biāo)的東方太陽城，坐落于有東方萊茵河之美譽的順義潮白河畔7000畝浩瀚林地中。234萬平米的規(guī)劃土地上，東方太陽城的建筑面積僅為70萬平米，社區(qū)綠化覆蓋率高達(dá)80％，遵循有天、有地、自由自在的生存法則，大型景觀綠地整體坐落于社區(qū)之中，形成開放式、團(tuán)組式、花園式建筑群，簇鮮的綠色直抵門外。東方太陽城一期已于2003年4月全面入住，建筑形式包括聯(lián)體別墅、點式公寓、板式公寓和連廊式公寓四種，公寓的戶型單元面積從70至230平米不等。與中日友好醫(yī)院合作的醫(yī)療服務(wù)中心、郵政代辦中心、超市、餐廳等社區(qū)基礎(chǔ)配套已經(jīng)投入使用。為了豐富社區(qū)生活，東方太陽城乒乓球俱樂部、太極拳俱樂部、棋牌俱樂部、釣魚俱樂部已于2003年7月份正式成立，今后還將根據(jù)廣大業(yè)主的不同需求和興趣愛好，成立各種各樣的俱樂部，為業(yè)主們創(chuàng)造相互交流的平臺，使整個社區(qū)沐浴在和諧歡愉的氛圍中。在東方太陽城二期規(guī)劃中，建筑形式不僅包括點式公寓、板式公寓、聯(lián)體別墅，還增加了獨棟別墅。其中別墅區(qū)增送戶式地源熱泵中央空調(diào)主機，即節(jié)能又環(huán)保，充分體現(xiàn)了科技住宅設(shè)計理念。倍受關(guān)注的總建筑面積為4.1萬平米的東方太陽城二期公建，不僅包括商業(yè)零售中心、短期度假公寓、旅館、康體中心、醫(yī)院、社區(qū)活動中心等多種配套設(shè)施；而且還將建成溫泉療養(yǎng)浴、有氧鍛煉室、室內(nèi)游泳館、多功能體育場、室內(nèi)跑道、體操房、保齡球館以及康復(fù)中心等各類健身空間，用"我運動，我健康"的快樂感染居所中的每個人；先進(jìn)完善的醫(yī)療服務(wù)機構(gòu)和"持續(xù)性照顧計劃"，為每位業(yè)主建立的健康跟蹤檔案和科學(xué)的照護(hù)體系。位于中心會所內(nèi)的老年大學(xué)，環(huán)境優(yōu)美，教學(xué)設(shè)施先進(jìn)，旨在豐富老年人的精神、文化生活，為老人開辟一個學(xué)習(xí)、交流和增長知識的場所。課程設(shè)置形式多樣且不拘一格，含蓋陶藝、繪畫、攝影、雕刻、京劇、酒類品鑒、文學(xué)、地理學(xué)等課程，讓每個有興趣和特長的業(yè)主都可以參加進(jìn)來教學(xué)相長，營造了一種積極向上的生活氛圍和健康愉悅的生活態(tài)度3.4.4.2東方太陽城，位于北京市順義區(qū)雙青林場境內(nèi)、潮白河西側(cè)，北到河南村橋，南至蘇莊橋，西以濱河路為界，東以潮白河大壩為界，緊鄰順平路和公路二環(huán)。3.4.4.3東方太陽城公建群位于社區(qū)的中央，規(guī)模龐大且注重內(nèi)涵，總體建筑面積約39900平方米。公建的布置充分考慮人的活動規(guī)律和行為軌跡，布局配套合理，集中與分散相結(jié)合，使用功能適宜居民的生活服務(wù)要求?；谝陨现笇?dǎo)思想，東方作為退休生活的領(lǐng)跑者的，健康居所是每個購房者的共同愿望，東方太陽城除了為居民營造一種與自然保持平衡的舒適健康的居住環(huán)境，同時也在硬件上提供了大量健身場所，東方太陽城的康體醫(yī)療中心，建筑面積為8700平方米，地上一層，局部區(qū)域為兩層，其中包括溫泉療養(yǎng)浴、洗浴中心、有氧鍛煉室、室內(nèi)游泳館、多功能體育場、室內(nèi)跑道、體操房、保齡球館、療養(yǎng)型健身器械區(qū)等空間，讓每個人在娛樂中運動，在運動中健康。尤其值得一提的是康體醫(yī)療中心的“社區(qū)醫(yī)院”，其建筑面積為2120平方米，由東方太陽城與中日友好醫(yī)院合作成立，擔(dān)負(fù)整個社區(qū)的醫(yī)療衛(wèi)生保健工作，為業(yè)主提供醫(yī)療保健服務(wù)。其開設(shè)老年病?？崎T診，聘請老年病專家定期坐診，并為來此就醫(yī)的病人建立與中日友好醫(yī)院總部共通的醫(yī)療檔案；同時還開展“家庭病房”3.4.4東方太陽城雖然打出養(yǎng)老概念，但實際上從經(jīng)營模式上說還是以出售為主，而他其中很多經(jīng)營方式，配套設(shè)施如老年大學(xué)、綠色農(nóng)莊、家政服務(wù)等均為老年公寓所必須的，對于我們的項目有一定的指導(dǎo)作用，是值得我們在今后的經(jīng)營過程中借鑒的。3.4.5北京太陽城國際老年公寓3.4.5.1太陽城位于京郊北部的昌平區(qū)小湯山療養(yǎng)區(qū)，總占地面積四十二萬平方米。這里地勢平坦，綠樹成林，地下有豐富的地?zé)釡厝Y源，十分適宜老年人居住和生活。太陽城整體規(guī)劃為園林式，將開挖面積達(dá)二萬平方米的如意形人工湖，并建假山、噴泉等景觀。住房設(shè)計有公寓、普通住宅、別墅、四合院等類型。公寓中有單人居、雙人居、三人居、套間等不同居室。住宅以戶為主，可體現(xiàn)家庭式養(yǎng)老與社會化養(yǎng)老相結(jié)合的形式。為滿足老年人的生活需要，樓房層數(shù)多為三至四層，且普遍設(shè)有電梯，各種道路均設(shè)計為無障礙?？紤]到各國老年人交往的需要，社區(qū)還建有單體和聯(lián)體別墅、四合院和國際老年公寓等，建筑風(fēng)格既有中國特色，又具歐陸情調(diào)。作為大型老年社區(qū)，根據(jù)老年人的特殊需要，太陽城還將建醫(yī)療康復(fù)、健身娛樂、文化教育、老年用品、國際交流、人才開發(fā)、家政服務(wù)等中心和各種齊全的公益設(shè)施。創(chuàng)辦者稱，太陽城將以“福利性事業(yè)，經(jīng)濟型運作”的方式進(jìn)行經(jīng)營。對入住社區(qū)的老年人，依據(jù)不同的需要，確定租住、購房等入住方式。北京太陽城為了發(fā)展國際間老年事業(yè)的合作和交流，已同美國、瑞士等國的有關(guān)團(tuán)體簽訂了置換式互惠服務(wù)協(xié)議，并在加拿大設(shè)立了分公司，以便擴大老年人的生活空間。3.4.5.2太陽城座落于馳名中外的京城北郊昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)，西臨立湯路、北畔溫榆河、東距首都機場17公里、南距亞運村15公里。社區(qū)周邊有綠色長廊、百里長河、千畝果園、萬畝草坪。交通十分便利,912、949、358等公交車及規(guī)劃輕軌鐵道在此通過，乘車到達(dá)市區(qū)僅需20分鐘。其周邊地區(qū)現(xiàn)已成為北京市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和高等文化教育的重點發(fā)展區(qū)，成為北京市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技示范園區(qū)和綠色食品的主要供應(yīng)基地。3.4.5.3社區(qū)配套中、小學(xué)：北師大亞太學(xué)院、幼兒園：亞運村雙語幼兒園商場：太陽城購物中心郵局：自設(shè)銀行：建行、農(nóng)行醫(yī)院：太陽城老年醫(yī)療中心3.4.5.4本項目和東方太陽城一樣，也是以銷售為主，在業(yè)主取得產(chǎn)權(quán)的情況下，項目提供養(yǎng)老方面的配套支持。同時為了滿足不同客戶的不同需求，部分產(chǎn)品也選擇出租的形式進(jìn)入市場，推出不同的房屋租賃形式，提供靈活多樣的經(jīng)營方式，使項目快速進(jìn)入良性循環(huán)。不過這種有租有售的經(jīng)營形式對于項目的管理有高的要求，在操作這類項目時應(yīng)當(dāng)尤其注意這個問題。3.4.6太申祥和國際養(yǎng)老中心3.4.6.1項目位于北京中關(guān)村科技園區(qū)內(nèi)，占地面積10萬平方米，采用中國傳統(tǒng)古典園林建筑。擁有單人間、雙人間、套間VIP共計380個床位，提供星級賓館服務(wù)，園區(qū)內(nèi)環(huán)境幽雅，空氣清新，亭臺長廊姿態(tài)萬千，還有各種飛禽游于湖上，居住其中，神清氣爽，心情舒暢，仿佛來到世外桃源。同時中心還會定期組織各種各樣適合老年人的活動，通過活動促進(jìn)老年人之間的交流，使老年人居住其中，心情舒暢，身強體檢。中心還有與老年公寓相配套的先進(jìn)的西醫(yī)醫(yī)療設(shè)備，同時還有中醫(yī)坐堂，為中心的老人提供定期的體檢。這些都成為吸引客源的主要特征。3.4.6.2太申祥和位于北京市昌平區(qū)內(nèi)，從京昌高速路北安河第九出口上附路，向西行500米路北既是。其優(yōu)越的地理位置和便捷的交通為項目的運做提供了有利的條件。3.4.6.3社區(qū)內(nèi)主要側(cè)重滿足老年人居住生活的配套設(shè)施。康體中心內(nèi)游泳館、保齡秋等多種娛樂項目，擁有不同規(guī)格的大中小會議室、對外可以同時接納500人的團(tuán)隊會議用餐、環(huán)境幽雅的垂釣中心也是老年人理想的休想場所。太申祥和體檢中心擁有一流的體檢設(shè)備，可以進(jìn)行呼吸、循環(huán)、消化等七大系統(tǒng)的常規(guī)體檢，生化、B超、心電圖及癌前普查，同時中心聘請具有臨床經(jīng)驗的老中醫(yī)采取傳統(tǒng)方式診治，尤其對類風(fēng)濕痛風(fēng)、股骨頭壞死有顯著療效。3.4.6.4太申祥和與前邊兩個項目不同，其采取會員制托老的形式進(jìn)行經(jīng)營，其取得會員資格包括《祥和會籍管理辦法》和《太申至尊尊老會籍管理辦法》兩種?！断楹蜁芾磙k法》會籍的取得辦法是：在簽定《入院協(xié)議書》后交納入院押金15000美金，一個月的住宿費及相關(guān)費后取得山莊祥和會籍《太申至尊尊老會籍管理辦法》會籍的取得辦法是：在簽定《入院協(xié)議書》后交納入院押金60000或80000美金后取得山莊至尊會籍。太申祥和為已退休專家、教授、老干部及海內(nèi)外歸國華僑、僑眷提供養(yǎng)老服務(wù)。在充分考慮老人起居及安全保障的條件下，對已取得太申祥和會員資格的會員按照其不同的需求設(shè)置庭院式的居住環(huán)境，提供賓館式的服務(wù)。3.4.7對比分析3.4.7.1項目規(guī)模項目名稱占地規(guī)模建筑規(guī)模東方太陽城234萬平方米70萬平方米北京太陽城老年公寓42萬平方米34萬平方米泰申祥和國際敬老院10萬平方米8萬平方米左右從規(guī)模上看，這三個項目有很大的差別，前邊兩個項目屬于銷售類項目，太申祥和是以托老的形式進(jìn)行經(jīng)營的，而銷售類項目的整體規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于托老類項目。在國人目前固有的養(yǎng)老觀念中，還是愿意以回歸家庭為主，因此銷售類項目的規(guī)模體量都比較大，而且在市場上得到了很大一部分客戶的認(rèn)可。3.4.7.2東方太陽城：作為入市銷售的產(chǎn)品，東方太陽城包括聯(lián)體別墅、點式公寓、板式公寓和連廊式公寓四種形式，其產(chǎn)品設(shè)計方面仍舊是為銷售考慮，迎合目前消費者購買商品房的消費心理，不論是戶型還是朝向都在最大程度上遵從了市場的規(guī)律。而且其配套設(shè)施也充分突出了老年公寓的特點，醫(yī)療設(shè)施及便民服務(wù)一應(yīng)俱全。北京太陽城國際老年公寓：該項目產(chǎn)品包括公寓、普通住宅、別墅、四合院四種類型，除了具有一般銷售項目的特性外，由于其老年公寓具有國際性，為了滿足不同國籍的老年人的需求，在外立面設(shè)計上采納了中式及歐式兩種建筑風(fēng)格，從配套設(shè)施上來講，除了常規(guī)的配套及滿足老年人需求的特殊配套，該項目還設(shè)置了無障礙配套，體現(xiàn)了設(shè)計上的人性化，同時突出了其老年公寓的特點。太申祥和國際養(yǎng)老中心：該項目作為純托老形式經(jīng)營的項目，產(chǎn)品為中國傳統(tǒng)古典園林特色，同時配合先進(jìn)的現(xiàn)代化設(shè)備，采取會員制托老形式，為托老提供了一種比較特殊方式，同時通過提升其自身品質(zhì)，使托老項目檔次進(jìn)一步提高，填補市場的部分空白點。3.4.7項目名稱經(jīng)營形式東方太陽城出售北京太陽城老年公寓出租出售泰申祥和國際敬老院托老目前北京市場上對于養(yǎng)老項目形式并沒有統(tǒng)一的要求，針對不同的客群會出現(xiàn)不同形式的產(chǎn)品，而且新鮮的經(jīng)營模式也已經(jīng)為越來越多的消費者接受。3.4.7.4結(jié)論通過對比分析最終可以看出目前北京市周邊養(yǎng)老市場存在以下特點區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量不大，并且在未來不會有大量的供給客戶群需求不同，同時潛在客戶數(shù)量眾多。不論何種形式的產(chǎn)品其配套設(shè)施都充分體現(xiàn)了老年人的需求目前市場上對于老年醫(yī)療的需求十分旺盛。未來養(yǎng)老項目市場發(fā)展方向：首先價格要適當(dāng)。價格太高，潛在需求很難轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實要求；價格太低，開發(fā)商無利潤可賺。老年人住房有其特殊要求，一般應(yīng)突出環(huán)境清凈，采光好，進(jìn)出方便，特別是要堅持無障礙原則。比如，要有防滑地面、防跌扶手、坐式便器、緊急呼救裝置等。公寓樓內(nèi)還應(yīng)有各種生活服務(wù)、娛樂、醫(yī)療保健設(shè)施等，有專門的服務(wù)和醫(yī)務(wù)人員。滿足以上特殊要求，就能夠達(dá)到市場定位的標(biāo)準(zhǔn)，既能將其與其他住宅市場區(qū)分開來，又能與開發(fā)同類市場的開發(fā)商區(qū)分開來，取得競爭優(yōu)勢。

4分析結(jié)論4.1宏觀經(jīng)濟健康、平穩(wěn)、快速發(fā)展通過以上部分的分析與論證，可以發(fā)現(xiàn)：近幾年我國宏觀經(jīng)濟盡管在世界經(jīng)濟普遍不景氣的氛圍籠罩下，卻依然保持健康、平穩(wěn)、快速的發(fā)展勢態(tài)，年GDP增幅均保持在7%以上，遠(yuǎn)高于世界平均水平。在宏觀經(jīng)濟運行良好的前提下，我國住房制度改革取得了實質(zhì)性的進(jìn)展，住房分配制度初步建立了以市場機制為導(dǎo)向的分配體制，房地產(chǎn)與住宅產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為新的消費熱點和新的經(jīng)濟增長點，且有望成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。近幾年住房制度改革基本到位，配套政策法規(guī)逐步出臺，住房實物分配已經(jīng)停止，貨幣化分配方案紛紛出臺并進(jìn)一步落實，城鎮(zhèn)居民支付能力大大提高，個人購房比例年年增高，初步建立了相對規(guī)范化的房地產(chǎn)市場經(jīng)濟體制，在宏觀經(jīng)濟和政策法規(guī)的有力支持下，房地產(chǎn)業(yè)迎來了前所未有的發(fā)展機遇。4.2區(qū)域市場分析結(jié)論：4.2.1度假村市場分析結(jié)論⑴供應(yīng)量：總體供應(yīng)量在目前北京度假村市場上所占分額不大，大部分項目通過其自身特點吸引客戶。⑵產(chǎn)品：目前區(qū)域內(nèi)度假村產(chǎn)品形式以歐式為住，還有部分中式風(fēng)格建筑，而江南風(fēng)格建筑為市場的空白點，本項目江南風(fēng)格的建筑形式對于市場來說是一個有益的補充。如果能夠配合江南風(fēng)格的園林及完善的水系必將成為項目的買點。⑶價格水平:產(chǎn)品定價不受項目規(guī)模的限制，而是與項目的檔次及所提供的特色服務(wù)密切相關(guān)的，由于本項目總體規(guī)模不大，因此必然需要通過提高檔次、挖掘特色服務(wù)來提升項目價格。⑷客群：目前北京度假村市場客群成分散分布的態(tài)勢（5）配套設(shè)施：通過分析樣本，總結(jié)各樣本經(jīng)營模式，我們發(fā)現(xiàn)目前度假村市場中，中醫(yī)理療保健方面是一個市場上比較大的缺口，可以在本項目產(chǎn)品設(shè)計中充分考慮。4.2.2養(yǎng)老公寓市場分析結(jié)論⑴供應(yīng)量：目前養(yǎng)老公寓市場供應(yīng)量并不很大，且相對分散，競爭不會過于集中。而且未來不會有大體量供應(yīng)進(jìn)入市場。⑵產(chǎn)品：產(chǎn)品形式多樣且不受限制⑶價格水平:由于經(jīng)營形式不同使得定價方式不同，對于養(yǎng)老市場來說，價格并不是其市場的決定因素。⑷客群：養(yǎng)老市場客群主要是老年人及其子女。值得注意的是，目前養(yǎng)老市場的首要關(guān)注問題是醫(yī)療保健問題，在設(shè)計我們產(chǎn)品時一定要考慮這一因素。4.3個案橫向點評分析結(jié)論：通過對樣本項目的分析，可以得出：⑴可借鑒方面：項目運作各部分應(yīng)基調(diào)統(tǒng)一，本著務(wù)實的態(tài)度，將提高服務(wù)水平作為贏得市場的主要手段；合理制定項目價格，保證項目的整體回款計劃；宣傳推廣方式應(yīng)盡量貼合項目的總體設(shè)計思路；⑵應(yīng)避免方面：項目定位要符合市場環(huán)境的客觀要求，盡量縮小偏差，避免供需失衡；項目運作應(yīng)遵循量力而行、整體前進(jìn)的原則，避免項目各運作部分的脫節(jié)和運作力量的分散。附件:次此報告參與人員:馬濤、黃劍云、郝婷婷、滿鵬附錄資料：不需要的可以自行刪除Word常用快捷鍵由于Word有定義快捷鍵的功能，在重新指定快捷鍵后，不能再使用該組合完成以前的操作。例如，按快捷鍵Ctrl+B可將選定文本改為加粗格式，如果將Ctrl+B重新指定給一個新的命令或其他命令，則不能通過按Ctrl+B為文本應(yīng)用加粗格式，除非將快捷鍵指定恢復(fù)到初始設(shè)置。下面的列表使用說明如下：（1）表中出現(xiàn)的（F）、（E）、（V）、（I）、（O）、（T）、（A）、（W）：分別代表文件、編輯、視圖、插入、格式、工具、表格和窗口菜單。（2）（切換方式）：表示重復(fù)按該鍵還原操作。（3）Num？：表示小鍵盤上的數(shù)字鍵。（4）Ctrl＋A：表示Ctrl鍵和A鍵的組合，其余類推。A.1常規(guī)快捷鍵Ctrl＋A（E）選取整篇文檔（Ctrl＋Num5）Ctrl+R可使段落右對齊Ctrl＋B（E）加粗文本（Ctrl＋Shift＋B）Ctrl＋]（O）按磅值增加所選定內(nèi)容的字號Ctrl＋C（E）復(fù)制所選內(nèi)容Ctrl＋[（O）按磅值縮小所選定內(nèi)容的字號Ctrl＋D（O）修改選定字符格式Ctrl＋=（O）將選定內(nèi)容設(shè)為下標(biāo)(切換方式)Ctrl＋E（O）段落居中Ctrl＋＋（O）將選定內(nèi)容設(shè)為上標(biāo)(切換方式)Ctrl＋H（E）查找并修改指定文字或格式Ctrl＋＊（V）顯示/隱藏所有非打印字符Ctrl＋I(xiàn)（O）傾斜所選文字（切換方式）Ctrl＋Tab（A）在單元格中插入制表符Ctrl＋M（F）調(diào)整整段縮進(jìn)Ctrl+L（O）段落左對齊Ctrl＋N（F）創(chuàng)建新文檔或模板Ctrl＋Enter（O）在插入點插入一個分頁符Ctrl＋O（F）打開已有的文檔或模板Ctrl＋Up（E）將插入點上移一個段落Ctrl＋P（F）打印文檔（=Ctrl＋Shift＋F12）Ctrl＋Down（E）將插入點下移一個段落Ctrl+Q（O）刪除段落格式Ctrl＋Home（E）將插入點移到文檔開始Ctrl＋S（F）保存當(dāng)前活動文檔Ctrl＋End（E）將插入點移到文檔結(jié)尾Ctrl＋T（O）設(shè)置懸掛式縮進(jìn)Alt＋/（A）快速選定整個表格Ctrl＋U（O）給所選內(nèi)容添加下劃線Shift＋F1（W）有關(guān)命令、屏幕區(qū)域的幫助信息或文字屬性Ctrl＋V（E）在插入點插入剪貼板內(nèi)容Ctrl+Alt+I打印預(yù)覽Ctrl+W關(guān)閉文檔Ctrl+K（E）插入超級鏈接Ctrl＋X（E）剪切所選內(nèi)容并將其放入剪貼板Ctrl+Shift+Space-bar創(chuàng)建不間斷空格Ctrl＋Y（E）重復(fù)上一步操作（=F4=Alt＋Enter）Ctrl+連字符創(chuàng)建不間斷連字符Ctrl＋Z（E）取消上一步操作（=Alt＋Backspace）Ctrl+Spacebar刪除字符格式A.2Ctrl與光標(biāo)鍵聯(lián)合使用的快捷鍵Ctrl+←可將插入點移到上一個英文單詞或中文詞Ctrl+→可將插入點移到下一個英文單詞或中文詞Ctrl+↑可將插入點移到上一個段落Ctrl+↓可將插入點移到下一個段落A.3Ctrl與部分?jǐn)?shù)字聯(lián)合使用的快捷鍵Ctrl+0可迅速在段前增加或刪除12磅的行距Ctrl+1改變段落的行距為單倍行距Ctrl+5改變段落的行距為1.5倍行距Ctrl+2改變段落的行距為雙倍行距A.4Ctrl與Shift+字母鍵聯(lián)合使用的快捷鍵Ctrl+Shift+P再通過按“↑”和“↓”鍵改變字號Ctrl+Shift+>增大所選文字的字號Ctrl+Shift+<減小所選文字的字號Ctrl+Shift+A將所有選定的字母設(shè)為大寫Ctrl+Shift+C復(fù)制選定內(nèi)容的格式Ctrl+Shift+D段落最后一行文字占滿全行Ctrl+Shift+E打開或關(guān)閉任務(wù)欄上的“修訂”標(biāo)記Ctrl+Shift+F再通過按“↑”和“↓”鍵改變字體Ctrl+Shift+H應(yīng)用隱藏文字格式Ctrl+Shift+K將所選字母中的小寫字母設(shè)成大寫，但字母字體大小不變Ctrl+Shift+L應(yīng)用“列表”樣式Ctrl+Shift+M取消左側(cè)段落縮進(jìn)Ctrl+Shift+N選定段落變?yōu)椤罢摹睒邮紺trl+Shift+Q將所選英文字母變?yōu)镾ymbol字體Ctrl+Shift+S再通過按“↑”和“↓”鍵改變樣式Ctrl+Shift+T減小懸掛縮進(jìn)量Ctrl+Shift+V對選定內(nèi)容粘貼格式Ctrl+Shift+W只給字、詞加下劃線，不給空格加下劃線Ctrl+Shift+*顯示非打印字符Alt+Shift+D插入“日期”域Alt+Ctrl+L插入ListNum域Alt+Shift+P插入頁數(shù)域Alt+Shift+T插入時間域A.5Ctrl與Alt+字母鍵聯(lián)合使用的快捷鍵Ctrl+Alt+D在文章末尾插入尾注Ctrl+Alt+F在當(dāng)前頁插入尾注Ctrl+Alt+K啟動“自動套用格式”Ctrl+Alt+LListnum域Ctrl+Alt+M創(chuàng)建批注Ctrl+Alt+N切換到普通視圖Ctrl+Alt+O切換到大綱視圖Ctrl+Alt+P切換到頁面視圖Ctrl+Alt+T輸入【?】Ctrl+Alt+Z返回到光標(biāo)先前位置Ctrl+Alt+1對當(dāng)前段落應(yīng)用“標(biāo)題1”樣式Ctrl+Alt+2對當(dāng)前段落應(yīng)用“標(biāo)題2”樣式Ctrl+Alt+3對當(dāng)前段落應(yīng)用“標(biāo)題3”樣式Ctrl+Alt+PageUp將插入點移到窗口開始處Ctrl+Alt+PageDown將插入點移到窗口結(jié)尾處Ctrl+Alt+連字符然后單擊要刪除的命令，可將此命令從菜單中刪除Ctrl+Alt+F2“文件”|“打開”命令A(yù).6功能鍵F1獲得“幫助”或“Office助手”F2移動文字或圖形F3插