臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)估報(bào)告+臨沂濱河潤(rùn)城項(xiàng)目診斷與規(guī)劃思路溝通

房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)估報(bào)告山東臨沂市區(qū)上海策海房地產(chǎn)營(yíng)銷籌劃市場(chǎng)部目錄一、引言二、城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)開展三、城市規(guī)劃與開發(fā)建設(shè)四、房地產(chǎn)投資開發(fā)回憶五、近期土地交易剖析六、近期樓市成交行情七、板塊市場(chǎng)掃描八、典型工程解析九、消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)研十、結(jié)論一、引言“楊家有女初長(zhǎng)成，養(yǎng)在深閨人未識(shí)！〞命題A.城市開展的天時(shí)、地利與人和臨沂:山東南部地區(qū)(魯南五市)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極,呼之欲出天時(shí):長(zhǎng)三角、環(huán)渤海產(chǎn)業(yè)升級(jí)與轉(zhuǎn)移長(zhǎng)三角、環(huán)渤海以及京滬經(jīng)濟(jì)走廊經(jīng)濟(jì)緊密程度日益加強(qiáng)，山東省經(jīng)濟(jì)規(guī)模在全國(guó)排名日益靠前，濟(jì)南、青島所組成的城市地區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力日益強(qiáng)大，輻射功能增強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移步伐加快，而位于京滬經(jīng)濟(jì)走廊的魯南地區(qū)那么成為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的理想地區(qū)，臨沂迎來(lái)最正確歷史開展機(jī)遇。地利:臨沂區(qū)位條件京滬線經(jīng)濟(jì)帶中段，兩大都市圈輻射范圍，但半徑較遠(yuǎn)。地利:臨沂區(qū)位條件山東省經(jīng)濟(jì)幅員中“金三角〞的一個(gè)極點(diǎn)，魯南五市之龍頭的強(qiáng)力競(jìng)爭(zhēng)者。臨沂市現(xiàn)轄蘭山、羅莊、河?xùn)|3個(gè)區(qū)和郯城、蒼山、莒南、沂水、蒙陰、平邑、費(fèi)縣、沂南、臨沭9個(gè)縣，共計(jì)1022.7萬(wàn)人。人和:1000萬(wàn)人口大市人和:歷史人文環(huán)境以齊魯文化為底蘊(yùn)，革命老區(qū)精神為魂魄，自然山水為靈氣。命題B.城市投資價(jià)值決定房地產(chǎn)投資價(jià)值城市形象提升2006中國(guó)投資環(huán)境百佳城市國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查司〔對(duì)全國(guó)287個(gè)地級(jí)以上城市依據(jù)2005年城市根本情況統(tǒng)計(jì)年報(bào)資料，從“區(qū)位及自然環(huán)境〞、“經(jīng)濟(jì)環(huán)境〞、“市場(chǎng)環(huán)境〞、“人力資源環(huán)境〞、“根底設(shè)施環(huán)境〞、“社會(huì)效勞環(huán)境〞、“綜合平安環(huán)境〞等方面進(jìn)行綜合測(cè)評(píng)〕中國(guó)120個(gè)城市競(jìng)爭(zhēng)力排行榜政府效率單項(xiàng)獎(jiǎng)榜首2006年，第四屆中國(guó)投資環(huán)境論壇〔世界銀行〕2006跨國(guó)公司眼中最具投資潛力的中國(guó)城市2006年8月，中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力論壇〔社科院經(jīng)濟(jì)所、中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)社〕產(chǎn)業(yè)開展及房地產(chǎn)投資經(jīng)過(guò)20多年的開展，臨沂批發(fā)市場(chǎng)不斷開展壯大，現(xiàn)有服裝、化工、建材、五金等各類專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)60余處，總營(yíng)業(yè)面積600多萬(wàn)平方米，經(jīng)營(yíng)攤位4.6萬(wàn)個(gè)，從業(yè)人員10萬(wàn)余人，日客流量達(dá)30多萬(wàn)人次，年商品交易額達(dá)400多億元，市場(chǎng)綜合效益連續(xù)16年居全國(guó)同類市場(chǎng)前列，成為魯、蘇、豫、皖地區(qū)最大的商品集散地和人流、物流、資金流、信息流中心。1.商貿(mào)流通業(yè)開展迅速，“北方義烏〞日益壯大2.外來(lái)房產(chǎn)開發(fā)者份額逐漸擴(kuò)大目前已有15家市外投資者來(lái)臨沂興辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，市外企業(yè)全年辦理開發(fā)經(jīng)營(yíng)許可工程12個(gè)，開發(fā)工程建筑面積88萬(wàn)平方米，占市區(qū)開發(fā)工程面積總量的41%；投資總額18億元，占市區(qū)開發(fā)工程投資總額的43%。二、臨沂經(jīng)濟(jì)社會(huì)開展表1.臨沂全市GDP歷年增長(zhǎng)情況2003年以來(lái),臨沂經(jīng)濟(jì)加速開展，高出全省平均水平2個(gè)百分點(diǎn)。表2.臨沂市在山東省的經(jīng)濟(jì)地位人均水平較低，但經(jīng)濟(jì)總量位居全省第8，在魯南5市中中居前列。表3.城鎮(zhèn)人均可支配收入及年增長(zhǎng)率2002年開始,臨沂城鎮(zhèn)居民收入水平快速上升，07年1-3季度高達(dá)20%以上。表4.農(nóng)民人均純收入及年增長(zhǎng)率2004年開始,臨沂農(nóng)民收入水平飛速上升，07年1-3季度也有接近20%的增長(zhǎng)。三、城市規(guī)劃與開發(fā)建設(shè)規(guī)劃區(qū)范圍規(guī)劃區(qū)總面積：1962.93平方公里行政區(qū)域：蘭山區(qū)、羅莊區(qū)、河?xùn)|區(qū)和高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)人口規(guī)模近期〔2005—2021〕：145萬(wàn)人遠(yuǎn)期〔2021—2021〕：200萬(wàn)人城市建設(shè)用地近期〔2005—2021〕：168平方公里遠(yuǎn)期〔2021—2021〕：219平方公里遠(yuǎn)景〔2021年后〕：300平方公里3.1城市規(guī)模3.2城市功能定位〔1〕臨沂市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心〔2〕魯東南地區(qū)、蘇北地區(qū)的中心城市之一〔區(qū)域性中心城市〕〔3〕區(qū)域性交通樞紐、區(qū)域性商貿(mào)中心〔4〕工業(yè)城市〔機(jī)械、化工、食品加工、建材、紡織業(yè)〕〔5〕歷史文化名城、濱水生態(tài)、宜居城市3.3城市空間結(jié)構(gòu)舊市中心〔蘭山〕衛(wèi)星城〔羅莊+高新區(qū)〕衛(wèi)星城〔河?xùn)|+經(jīng)開區(qū)〕新行政文化中心〔南坊〕3.4城市功能分區(qū)〔1〕蘭山城區(qū)片：城市的經(jīng)濟(jì)中心和商貿(mào)物流中心、歷史文化名城核心區(qū)；〔2〕羅莊城區(qū)片：城市主要工業(yè)基地，以能源、建材、化工、紡織、工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主體；〔3〕河?xùn)|城區(qū)片：城市的航空港和大型物資集散中心，以倉(cāng)儲(chǔ)轉(zhuǎn)運(yùn)、批發(fā)貿(mào)易大型根底設(shè)施基地和濱水居住區(qū)為主體；〔4〕南坊新區(qū)片：城市未來(lái)的行政中心、文化娛樂(lè)中心、體育中心、教育研發(fā)中心休療養(yǎng)基地和大型居住區(qū)；〔5〕經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)片：對(duì)外貿(mào)易加工基地，以省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為主體，建成為日照港連云港和青島港效勞的主要出口貨物加工集散地3.5近期開發(fā)重點(diǎn)南坊新區(qū)、蘭山北部地區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)及高新區(qū)為近期開發(fā)重點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)〔物流加工貿(mào)易〕新行政文化中心〔南坊新區(qū)〕蘭山北部區(qū)〔商貿(mào)物流〕高新技術(shù)開發(fā)區(qū)〔加工制造業(yè)〕3.5濱河風(fēng)光帶建設(shè)〔南段〕3.5濱河風(fēng)光帶建設(shè)〔中段〕3.5濱河風(fēng)光帶建設(shè)〔北段〕四、近年房地產(chǎn)開發(fā)投資回憶表1.房地產(chǎn)投資總額及年增長(zhǎng)率2001年以來(lái)，房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)，2006年度投資規(guī)模到達(dá)50億元。表2.住宅投資及所占房地產(chǎn)投資比重住宅投資比重在05、06年度大幅度上升，06年度住宅投資到達(dá)37.3億元。表3.商品房施工、竣工及銷售面積施工、竣工、銷售面積穩(wěn)步增長(zhǎng)，總體供求關(guān)系根本平衡。表4.商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)從2002年開始商品房?jī)r(jià)格平穩(wěn)增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)幅度呈現(xiàn)逐年下降態(tài)勢(shì)。五、近期土地交易深度剖析表1.土地成交區(qū)域分布〔2007年01-10月〕2007年1-10月市區(qū)土地成交面積超過(guò)500萬(wàn)平方米；蘭山成交量最大，南坊及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)緊隨其后。表2.土地成交用途結(jié)構(gòu)〔2007年01-10月〕住宅用地占47%，商業(yè)綜合到達(dá)26%，所占比重明顯有所上升。表3.各區(qū)域土地成交價(jià)格〔2007年01-10月〕市區(qū)土地成交均價(jià)約60萬(wàn)元/畝，蘭山最高，到達(dá)120萬(wàn)元/畝。表4.各用途土地成交價(jià)格〔2007年01-10月〕住宅用地成交均價(jià)約52萬(wàn)元/畝，商業(yè)綜合約58萬(wàn)元/畝，商住混合約74萬(wàn)元/畝。表5.主要成交地塊列明細(xì)〔蘭山、羅莊區(qū)〕表6.主要成交地塊列明細(xì)〔南坊新區(qū)〕表7.主要成交地塊列明細(xì)〔河?xùn)|、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)〕六、近期樓市成交行情表1.商品房新增供給與成交情況〔2007年1-6月〕上半年銷售面積到達(dá)128萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)明顯，但供求關(guān)系根本平衡。表2.商品房分月成交情況〔2007年1-6月〕各月份成交量的波動(dòng)幅度較大，平均每月成交在1500套左右。表3.二手房成交情況〔2007年1-6月〕二手房增長(zhǎng)速度明顯，但成交量遠(yuǎn)小于商品房成交量，價(jià)格水平較低。表4.經(jīng)濟(jì)房建設(shè)與交易〔2007年1-6月〕經(jīng)濟(jì)房銷售約9萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)小于商品房規(guī)模。表5.房屋價(jià)格變動(dòng)情況〔07年08月〕總體價(jià)格增長(zhǎng)幅度平緩，但高檔住宅價(jià)格增幅較大。七、板塊市場(chǎng)掃描羅莊板塊南坊板塊河?xùn)|板塊城西板塊濱河板塊城中板塊大致范圍：沂州路以西，蒙山大道以東，陶然路以北，涑河以南區(qū)域；區(qū)域環(huán)境：臨沂主城，商業(yè)配套完善，人口、居住密度、商貿(mào)最為集中；樓市特點(diǎn)：商品房住宅價(jià)格位列第二梯度，各單位自建家屬區(qū)占有較大比例；代表樓盤：富城IBIH、河畔花園、中僑陽(yáng)光濠庭、馨園小區(qū)、美多商務(wù)花園等；供求關(guān)系：樓盤供給過(guò)少，無(wú)法滿足消費(fèi)者的需求；客群特征：城中原住民客戶為主，同時(shí)受到九縣及大批外來(lái)人員的追捧；首次置業(yè)較多,外加局部投資客群，客群覆蓋面較廣。5.1城中板塊表1.主要代表工程概況受地塊制約，板塊內(nèi)以10萬(wàn)平米以下的小規(guī)模樓盤為主表2.代表工程戶型面積配比受規(guī)劃政策影響,本板塊內(nèi)90%以上的住宅為高層,以三居室為主力，并配以一定比例的兩室兩廳一衛(wèi)，但區(qū)域內(nèi)小戶型十分熱銷。表3.代表工程價(jià)格水平銷售均價(jià)為2950元/平米左右，在價(jià)格上相對(duì)濱河板塊優(yōu)勢(shì)明顯。大致范圍：沂河右畔，以濱河大道為軸心，北至雙嶺路，南至沂河路；區(qū)域環(huán)境：沂河景觀帶之自然環(huán)境及景觀資源最正確區(qū)域；樓市特點(diǎn)：此板塊為近期最為活潑板塊，商品房住宅價(jià)格位列全市高端；代表樓盤：蘭亭水岸、觀天下花園、開元上城、外灘明珠等；供求關(guān)系：近期開發(fā)樓盤較多，且還有較豐富的土地儲(chǔ)藏，未來(lái)開展空間大；客群特征：以本地企業(yè)主、經(jīng)商業(yè)者及政府人員為主，外來(lái)人群占一定比重。5.2濱河板塊表1.主要代表工程概況整體規(guī)模較大，在售住宅總供給量較大;濱河國(guó)際的樓盤規(guī)模達(dá)50萬(wàn)平米。表2.代表工程戶型面積配比根本上以三居室為主流產(chǎn)品，戶型面積在130-180之間。表3.代表工程價(jià)格水平依托暢通的交通、優(yōu)美的沂河景觀、較為先進(jìn)的戶型設(shè)計(jì)使該板塊內(nèi)的住宅銷售均價(jià)居全市各板塊銷售價(jià)格的最高位。城西板塊大致范圍：蒙山大道以西，鐵路線以北區(qū)域；區(qū)域環(huán)境：集中全市的數(shù)量眾多的批發(fā)市場(chǎng)，從業(yè)人群數(shù)十萬(wàn)；樓市特點(diǎn)：居住物業(yè)與商貿(mào)市場(chǎng)并存；代表樓盤：臺(tái)北新城、冠蒙時(shí)代等；供求關(guān)系：開發(fā)較早，但近期上市樓盤不多；客群特征：私營(yíng)業(yè)主及外來(lái)生意人成為主；表1.主要代表工程概況區(qū)域樓盤相對(duì)市中心較少，但不缺少大盤，臺(tái)北新城到達(dá)100萬(wàn)平方米。表2.代表工程戶型面積配比多以高層住宅為住，包括局部多層住宅物業(yè)，130以上的面積比重大。表3.代表工程價(jià)格水平區(qū)域平均價(jià)格在2800左右，略低于市中心的水平。羅莊板塊大致范圍：羅莊〔衛(wèi)星城〕城區(qū)及高新技術(shù)開發(fā)區(qū)；區(qū)域環(huán)境：距離中心較遠(yuǎn)，但板塊內(nèi)經(jīng)濟(jì)較為興旺；樓市特點(diǎn)：工程規(guī)模都較大以社區(qū)配套彌補(bǔ)周邊配套的缺乏；代表樓盤：怡景天鵝湖、陽(yáng)光翠湖；供求關(guān)系：區(qū)域整體供給量相對(duì)于其他板塊偏少；客群特征：本區(qū)域及高新區(qū)上班人群為主，包括少量蘭山〔市中心〕客源；表1.主要代表工程概況大多為中等規(guī)模樓盤，區(qū)域平均價(jià)格在1500左右，遠(yuǎn)低于市中心的水平。河?xùn)|板塊大致范圍：沂河以東近郊區(qū)域，河?xùn)|及經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)域環(huán)境：機(jī)場(chǎng)所在地，未來(lái)主要交通物流及制造業(yè)區(qū)域；樓市特點(diǎn)：樓市處于起步階段，以中低價(jià)位住宅及商貿(mào)物流城開發(fā)為主；代表樓盤：集賢小區(qū)、樂(lè)泰花園、水景明珠、黃山小區(qū)、濱河花園等；供求關(guān)系：現(xiàn)階段上市樓盤少，但未來(lái)供給充足；〔近期土地批租量大〕客群特征：本區(qū)域人群為主，包括少量蘭山〔市中心〕客源；表1.主要代表工程概況根本上都是中等規(guī)模樓盤，普通住宅在2800元/平方米左右，接近市區(qū)水平。南坊板塊大致范圍：沂河西、祊河?xùn)|的圍合三角，新市政府所在地及行政文化中心；區(qū)域環(huán)境：區(qū)域開發(fā)尚處于起步階段，區(qū)域生活配套嚴(yán)重缺乏；樓市特點(diǎn)：高端與中低價(jià)樓盤并存，未來(lái)開發(fā)的商務(wù)工程比重大；代表樓盤：沂龍灣、齊魯園等；供求關(guān)系：現(xiàn)階段上市樓盤少，08年市政府搬遷配套完善后供給量將猛增；客群特征：政府公職人員所占比重大，也包括其他少量高端人群；表1.主要代表工程概況根本上都是規(guī)模樓盤，普通住宅在2700元/平方米左右。八、典型工程解析工程A.濱河國(guó)際物業(yè)地址：臨沂市濱河大道小埠東橡膠壩西側(cè)開發(fā)商：前田置業(yè)開盤時(shí)間：2007年均價(jià)：40，00元/平方米物業(yè)類別：高層、小高層、別墅建筑風(fēng)格：西班牙風(fēng)情社區(qū)占地面積：350畝〔擬規(guī)劃成A、B兩地塊〕總建筑面積：50萬(wàn)平方米綠化率：40%A地塊占地：120畝，A地塊總建筑面積：14萬(wàn)平方米〔規(guī)劃有13幢疊拼別墅、2幢小高層、9幢高層、沿河商業(yè)〕工程概況圖片.售樓處圖片.社區(qū)外景開盤時(shí)間：2007年5月22號(hào)銷售單價(jià)：4000-5000元/平方米單套總價(jià)：80萬(wàn)-100萬(wàn)銷售情況：濱河國(guó)際一期工程開盤400余套住房，首日成交近100套。小高層、高層銷售情況良好，別墅由于高總價(jià)，銷售緩慢?？蛻羧后w：政府官員、私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體工商戶，及一局部在臨沂經(jīng)商的南方客戶，以溫州客戶為主。銷售情況

(1)總體策略:與全國(guó)著名的景觀公司攜手合作，原版移植西班牙建筑風(fēng)格及園林景觀，大手筆規(guī)劃西班牙風(fēng)情社區(qū)景觀體系;(2)規(guī)劃特色:沿濱河大道規(guī)劃380米長(zhǎng)70米寬西班牙風(fēng)情景觀帶;沿電力河規(guī)劃500米長(zhǎng)23米寬西班牙風(fēng)情商業(yè)休閑步行街;(3)規(guī)劃布局：外圍高層布局，中央為別墅和公寓洋房;以小區(qū)中心為綠化中心，以南北的步行道為綠化軸，配以水景;(4)社區(qū)配套:商業(yè)步行街，商業(yè)會(huì)所，物業(yè)，銀行，郵局，高爾夫練習(xí)場(chǎng);(5)物業(yè)效勞:提供酒店式效勞，24小時(shí)全天候響應(yīng)效勞。規(guī)劃設(shè)計(jì)特色標(biāo)準(zhǔn)層戶型共分5種，以三室兩廳兩衛(wèi)，四室兩廳兩衛(wèi)為主；面積從105平到168平。主力面積：105-146平，面積配比90％；主力戶型：BCD，套數(shù)配比分別是4：2：3。戶型特征：全明設(shè)計(jì)，雙陽(yáng)臺(tái)，入戶花園,大面寬，短進(jìn)深，南北通透；全明設(shè)計(jì)，動(dòng)靜別離。戶型配比情況營(yíng)銷推廣8月份優(yōu)惠：凡于8月1日至8月30日之間，在濱河國(guó)際購(gòu)房者，在原有價(jià)格不變的根底上，另再送每戶贈(zèng)送價(jià)值3000元的專業(yè)釣具一套或空調(diào)，購(gòu)置別墅者另送電磁爐一臺(tái)或皮劃艇。9月份優(yōu)惠：前5套別墅、前10套高層簽約客戶分別享受總裁特批價(jià)；簽約客戶均享受一年免費(fèi)物業(yè)管理費(fèi)；第16-30位簽約客戶均送光波爐一臺(tái)；簽約客戶均有時(shí)機(jī)贏取“游北京迎奧運(yùn)〞雙人雙飛游；簽約客戶均送“裝修設(shè)計(jì)方案〞；簽約客戶均送北京亞光亞裝修金卡。工程B.開元上城工程名稱：開元上城〔沂河花園四期〕物業(yè)類別：小高層、寫字樓總建筑面積：230，500平方米物業(yè)地址：臨沂市金雀山路東段開發(fā)商：山東開元置業(yè)開展入住時(shí)間：2007年綠化率：40%總戶數(shù)：1400余戶工程概況圖片.開盤儀式圖片.建筑外立面戶型配比主力面積：128-150平，面積配比是55.5％，三房?jī)蓮d占?jí)旱剐詢?yōu)勢(shì)。戶型評(píng)價(jià)：戶型方正，設(shè)計(jì)緊湊，利用率高；采光，通風(fēng)性好；動(dòng)靜分區(qū)，干濕別離。銷售情況銷售單價(jià)：起價(jià)3500/平方米，樓層差80元，方位差60元；單套總價(jià)：總價(jià)控制在45萬(wàn)到78萬(wàn)之間；銷售套數(shù)：共2000戶，2號(hào)3號(hào)院落均在去年十月份已經(jīng)開盤，銷售火爆，當(dāng)日簽約200套。170平以下的東戶售罄，銷售率約60％。客戶群體：政府官員、私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體工商戶，及一局部在臨沂經(jīng)商的南方客戶，以及山西，東北等地投資客?！?〕歐洲風(fēng)情的純粹優(yōu)雅，以現(xiàn)代風(fēng)格的純粹簡(jiǎn)潔，屏棄不切實(shí)際的繁瑣，灰色、藍(lán)色的時(shí)尚色彩運(yùn)用，矗立天地，硬朗不失優(yōu)雅氣度，沉斂一份沖擊心底的視覺(jué)張力、雋永而高貴〔2〕高樹、灌木、花草、動(dòng)靜結(jié)合的水景，與空中花園、墻面綠化形成層次跌宕的立體視野〔3〕兩個(gè)城市街區(qū)，四個(gè)專享的私家院落〔4〕開元上城采用四新材料，運(yùn)用光、熱、空氣的超前科技，提高日照、溫度、空氣對(duì)流的物理量，“A級(jí)〞性能認(rèn)定的居住標(biāo)準(zhǔn)國(guó)家住宅工程中心技術(shù)支持〔5〕引入垂直城市的概念，立體化復(fù)合空間，強(qiáng)調(diào)不同高度層次與自然環(huán)境的交流互動(dòng)，低層單位融入園林，高層單位那么講究視野開闊，每一層空間都具備不同的內(nèi)涵和質(zhì)感規(guī)劃設(shè)計(jì)特色工程C.錦繡藍(lán)山工程概況地理位置：通達(dá)路與海關(guān)路投資商：融和集團(tuán)投資開發(fā)商：山東錦繡置業(yè)公司開發(fā)占地面積：167.44畝總建面積：24萬(wàn)平方米容積率：1.8建筑密度：18%綠化率：36%上市時(shí)間：10月20日其他：20000㎡主題風(fēng)情商業(yè)街90000㎡獨(dú)特的歐式園林環(huán)境2800㎡尊貴奢華的泛會(huì)所配套600㎡浪漫優(yōu)雅的游池400㎡三班幼兒園圖片.社區(qū)鳥瞰圖片.售樓處工程D.臺(tái)北新城工程概況工程地址：開源路西，蒙山大道東，銀雀山路南，開陽(yáng)路北開發(fā)商：

臨沂臺(tái)北新城建設(shè)開展樓盤形態(tài)：多層、小高層、高層占地面積：620畝規(guī)劃總戶數(shù)：10000戶左右規(guī)劃建筑面積：約100萬(wàn)平方米總投資：約15億元人民幣開盤時(shí)間：2006年10月01日小區(qū)規(guī)劃：以三條商業(yè)街(臺(tái)灣商業(yè)街、韓國(guó)商業(yè)街、香港商業(yè)街)為主軸，擬建可容納約5萬(wàn)居民居住的中高檔不夜城景觀商住區(qū)。建成后，該社區(qū)將大大帶動(dòng)城區(qū)中西部的城市建設(shè)及居民的生活消費(fèi)水平。圖片.社區(qū)鳥瞰圖片.商業(yè)街效果工程E.沂龍灣工程概況開發(fā)商：

臨沂尚城置業(yè)投資商：山東省商業(yè)集團(tuán)、煙臺(tái)振華集團(tuán)

地理位置：未來(lái)新城市中心南坊新區(qū)內(nèi)物業(yè)形態(tài)：多層、小高層用地面積：約790，000平米總建筑面積：1，231，439平米一期建筑面積：159，583平米規(guī)劃總理念：營(yíng)造“充滿人文精神、強(qiáng)化生活感受的新型社區(qū)〞，工程整個(gè)地塊由六個(gè)地塊組成，把工程地塊西北面三塊城市公共綠地組合進(jìn)工程用地，形成“九宮格〞的用地格局。工程六地塊主題按照儒家六藝?詩(shī)?、?書?、?禮?、?易?、?樂(lè)?、?春秋?進(jìn)行規(guī)劃。工程緊鄰濱河綠化帶和市政景觀軸，獨(dú)享50萬(wàn)平米綠化景觀，更有獨(dú)創(chuàng)文化運(yùn)動(dòng)主題園林，美麗與寧?kù)o與生俱來(lái)。

圖片.社區(qū)鳥瞰圖片.社區(qū)效果圖片.售樓處圖片.社區(qū)實(shí)景九、消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)研分析表1.購(gòu)房時(shí)間表2.購(gòu)房目的1-3年內(nèi)考慮購(gòu)房比重接近50%，首次置業(yè)比例接近40%，投資比重接近20%；來(lái)自低水平購(gòu)置力的消費(fèi)群觀望氣氛濃厚；而高端消費(fèi)者仍看好市場(chǎng)。表3.購(gòu)房區(qū)域蘭山市中心的吸引力依然最強(qiáng)，而河?xùn)|、南坊成新興購(gòu)房區(qū)域。表4.購(gòu)房單價(jià)承受力表5.購(gòu)房總價(jià)承受力大局部客戶心理預(yù)期單價(jià)在2000—2500元/平方米，總價(jià)在20—25萬(wàn)元。表6.付款方式表7.月供〔按揭〕金額約60%客群選擇按揭，且月供集中在1200-1600元之間。表8.購(gòu)置物業(yè)類型超過(guò)70%的受訪者選擇多層，小高層、高層的比重僅為25%。表9.房屋面積段表10.房屋戶型50%以上的人群選擇100—120平方米，3房2廳的比重也超過(guò)50%。表11.房屋性質(zhì)表12.交房標(biāo)準(zhǔn)70%以上的人選擇購(gòu)置商品房，而要求毛坯的占60%。表13.房屋附屬物超過(guò)一半的人希望配有儲(chǔ)藏間及書房。十、結(jié)論“乘風(fēng)破浪會(huì)有時(shí)，直掛云帆濟(jì)滄海〞結(jié)論A.臨沂城市開展前景革命老區(qū)煥發(fā)青春活力，城市面貌日新月異；憑借良好區(qū)位及超過(guò)1000萬(wàn)人口的根底，在政府的有效經(jīng)營(yíng)下，臨沂城市開展迎來(lái)最正確歷史時(shí)機(jī)。“孔子登東山而小魯，登泰山而小天下〞結(jié)論B.臨沂房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)無(wú)論從城市及房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模、開展階段與水平，還是從人文自然生態(tài)景觀來(lái)看，臨沂房地產(chǎn)無(wú)疑會(huì)是一個(gè)不錯(cuò)的“實(shí)戰(zhàn)場(chǎng)所〞或“根據(jù)地〞；在獲得豐厚回報(bào)的同時(shí)，將使企業(yè)自身實(shí)力、能力及眼界有所提升。臨沂濱河潤(rùn)城工