00972房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估2010年01月試卷

00972#房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估試題第5頁(共5頁)浙江省2010年1月高等教育自學(xué)考試房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估試題課程代碼：00972一、單項(xiàng)選擇題(本大題共20小題，每小題2分，共40分)在每小題列出的四個(gè)備選項(xiàng)中只有一個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其代碼填寫在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選或未選均無分。1.房地產(chǎn)市場是一個(gè)地區(qū)性市場，主要體現(xiàn)在它的（）A.獨(dú)一無二性 B.用途多樣性 C.不可移動(dòng)性 D.易受限制性2.容積率是一塊土地上建筑物的總建筑面積與_____的比值。（）A.建筑基底總面積 B.空地面積C.土地總面積 D.地塊綠化面積3.下列說法正確的是（）A.資產(chǎn)的原始價(jià)值會(huì)隨著時(shí)間的推移而增加B.資產(chǎn)的賬面價(jià)值會(huì)隨著時(shí)間的推移而減少C.資產(chǎn)的市場價(jià)值等于原始價(jià)值D.資產(chǎn)的市場價(jià)值等于賬面價(jià)值4.某套住房價(jià)格為100萬元，分兩期支付，首期付款40萬元，余款60萬元在第10個(gè)月末一次付清，當(dāng)時(shí)年利率為12％，按月計(jì)息，該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為_____萬元。（）A.40 B.100 C.103 D.1065.A、B兩塊土地除容積率以外，其余條件都相同，應(yīng)采用_____指標(biāo)比較其價(jià)格水平高低最為科學(xué)。（）A.樓面地價(jià) B.容積率 C.土地單價(jià) D.土地總價(jià)6.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的（）A.客觀合理價(jià)值 B.實(shí)際成交價(jià)格 C.賬面價(jià)值 D.市場價(jià)格7.房地產(chǎn)狀況修正中的間接比較修正評(píng)分辦法，是以_____狀況為參照系進(jìn)行的。（）A.類似房地產(chǎn) B.標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)C.估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn) D.可比實(shí)例房地產(chǎn)8.某建筑物，經(jīng)測(cè)算其重置成本為50萬元，地面、門窗等引起的物質(zhì)磨損為1萬元，因無暖氣、下水、朝向等導(dǎo)致的功能折舊為8萬元，由于旁邊新修鐵路引起的經(jīng)濟(jì)折舊為5萬元。則該住宅的現(xiàn)值為_____萬元。（）A.36 B.39 C.41 D.379.某建筑物已建成15年，預(yù)計(jì)尚可使用35年，殘值率為10％，該建筑物的成新率為（）A.67％ B.69％ C.71％ D.73％10.某宗房地產(chǎn)的收益期限為無限年，每年的凈收益為20萬元，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為_____萬元。（）A.50 B.100 C.200 D.30011.運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，資本化率和評(píng)估價(jià)值的關(guān)系是（）A.資本化率越高，評(píng)估價(jià)值越高 B.資本化率越低，評(píng)估價(jià)值越低C.資本化率對(duì)評(píng)估價(jià)值無影響 D.資本化率越低，評(píng)估價(jià)值越高12.在采用假設(shè)開發(fā)中的傳統(tǒng)方法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，一般不計(jì)息的項(xiàng)目是（）A.未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值B.投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)C.銷售稅費(fèi)D.開發(fā)成本和管理費(fèi)用13.假設(shè)開發(fā)法的基本公式為（）A.待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值=開發(fā)完成后的房產(chǎn)價(jià)值-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤-投資者應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)B.待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值=開發(fā)完成后的房產(chǎn)價(jià)值-經(jīng)營成本-管理費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤C(jī).待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值=開發(fā)完成后的房產(chǎn)價(jià)值-投資成本-開發(fā)利潤-投資者負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)D.待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值=開發(fā)完成后的房產(chǎn)價(jià)值-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)14.在運(yùn)用長期趨勢(shì)法測(cè)算房地產(chǎn)未來價(jià)格時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列的逐期發(fā)展速度大致相同，則宜選用_____方法進(jìn)行測(cè)算。（）A.平均增減量法 B.平均發(fā)展速度法C.移動(dòng)平均法 D.指數(shù)修勻法15.城市基準(zhǔn)地價(jià)是根據(jù)用途相似、地塊相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段，調(diào)查評(píng)估的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的（）A.標(biāo)定地價(jià) B.最低價(jià)格 C.平均價(jià)格 D.出讓地價(jià)16.某座大廈，房地總價(jià)值為1000萬元，其中建筑物總價(jià)值為600萬元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價(jià)值為100萬元，該部分的建筑物價(jià)值為50萬元。該人占有的土地份額為（）A.10% B.12.5% C.15% D.16%17.在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素中，“居民收入”屬于（）A.經(jīng)濟(jì)因素 B.社會(huì)因素 C.人口因素 D.行政因素18.某樓盤附近新建了一座公園，該樓盤價(jià)格預(yù)計(jì)會(huì)（）A.上漲 B.下跌 C.無影響 D.無法判斷19.確定估價(jià)對(duì)象及其范圍和內(nèi)容時(shí)，應(yīng)根據(jù)_____，依據(jù)法律法規(guī)，并征求委托人同意后綜合確定。（）A.估價(jià)原則 B.估價(jià)目的 C.估價(jià)方法 D.估價(jià)程序20.估價(jià)結(jié)果報(bào)告通常包括委托人、估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)原則、估價(jià)方法、估價(jià)結(jié)果、其他需要說明的事項(xiàng)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師及其他參與估價(jià)的人員和（）A.價(jià)值類型和定義、估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)的假設(shè)與限制條件B.價(jià)值類型和定義、估價(jià)對(duì)象分析、致委托人函C.價(jià)值類型和定義、估價(jià)的假設(shè)與限制條件、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的限制D.價(jià)值類型和定義、估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的限制二、多項(xiàng)選擇題(本大題共7小題，每小題2分，共14分)在每小題列出的五個(gè)備選項(xiàng)中至少有兩個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其代碼填寫在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選、少選或未選均無分。1.下列屬于土地使用管制的事項(xiàng)有（）A.農(nóng)用地未經(jīng)有關(guān)部門允許不得轉(zhuǎn)為建設(shè)用地B.取得的土地使用權(quán)不包括地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施C.某宗土地使用中，要求容積率為2.0D.甲乙兩宗土地使用中，甲土地必須為乙土地留出通行道路E.某宗土地只能用于住宅開發(fā)2.如果某類房地產(chǎn)需求富有價(jià)格彈性，則該類房地產(chǎn)的需求價(jià)格彈性系數(shù)有可能為（）A.0.5 B.0.9 C.1.5 D.2.0 E.3.03.運(yùn)用最高最佳使用原則必須符合下列哪些標(biāo)準(zhǔn)（）A.法律上許可 B.技術(shù)上可能 C.經(jīng)濟(jì)上可行 D.規(guī)模上最大 E.價(jià)值最大化4.下面哪些房地產(chǎn)可以運(yùn)用比較法進(jìn)行評(píng)估（）A.別墅 B.學(xué)校 C.教堂 D.商場 E.寫字樓5.下列屬于引起建筑物經(jīng)濟(jì)折舊的因素為（）A.意外破壞 B.裝修落后 C.供給過量 D.自然環(huán)境惡化 E.交通擁擠6.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法時(shí)需正確估計(jì)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期，下列表述中正確的有（）A.開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是（假設(shè)）取得估價(jià)對(duì)象的時(shí)間B.開發(fā)經(jīng)營期可分為開發(fā)期和租售期C.開發(fā)期又可稱為建造期D.開發(fā)期的起點(diǎn)與開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)相同E.租售期通常到開發(fā)完成的房地產(chǎn)銷售完畢時(shí)止7.估價(jià)人員在估價(jià)時(shí)需要明確的估價(jià)基本事項(xiàng)主要包括（）A.明確估價(jià)費(fèi)用 B.明確估價(jià)目的 C.明確估價(jià)對(duì)象 D.明確估價(jià)委托人 E.明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)三、簡答題(本大題共4小題，第1、2、3小題各5分，第4小題7分，共22分)1.何謂假設(shè)開發(fā)法。2.簡述估價(jià)折舊和會(huì)計(jì)折舊的區(qū)別。3.簡述路線價(jià)法的理論依據(jù)和適用對(duì)象。4.簡述收益法的操作步驟。四、計(jì)算題(本大題共2小題，每小題5分，共10分)1.某寫字樓共有12層，每層面積為2000平方米，當(dāng)?shù)卣Ｗ饨饍r(jià)格為2.5元／平方米·天，一年按360天計(jì)，正常出租率為70％，經(jīng)營成本為收入的35％，各項(xiàng)稅收為收入的20％，要求的收益率為12%，土地使用權(quán)年限從1998年12月至2048年12月，現(xiàn)該寫字樓擬轉(zhuǎn)讓，需評(píng)估該物業(yè)于2008年12月的價(jià)值。2.某類房地產(chǎn)2006年初至2008年初的價(jià)格分別為8000元/m2，8150元/m2，8290元/m2，其增減量的權(quán)重分別為0.4和0.6，按平均增減量趨勢(shì)法估計(jì)，以2006年初為預(yù)測(cè)基期，試預(yù)測(cè)該類房地產(chǎn)2009年初的價(jià)格。五、案例綜合題(本大題14分)評(píng)估某寫字樓于2008年12月31日的正常價(jià)格，在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下表：ABC交易日期2008.5.312008.11.312008.7.31成交價(jià)