黃驊新城 畝土地地塊考察及初步判定報告

渤海新區(qū)黃驊新城起步區(qū)畝土地地塊考察及初步判定報告一、 地塊位置綜述本次考察地塊位于滄州渤海新區(qū)黃驊新城中部區(qū)域，在黃驊市和中捷產(chǎn)業(yè)園區(qū)之間，距離現(xiàn)黃驊市東約公里，中捷產(chǎn)業(yè)園區(qū)西約公里，東向到渤海海灘約公里，西側距離中捷產(chǎn)業(yè)園區(qū)國際高爾夫球場約米;地塊靠自然村落。二、 地塊現(xiàn)狀情況分析1、 地塊地質地貌描述：地塊面積約為畝（紅線圖尚未確定），地形為邊線齊整的四邊形，現(xiàn)狀為農(nóng)用空地，尚未進行平整，地塊南側有公路。（如圖示：）2、 環(huán)境污染情況1〉空氣：空氣狀況良，基本無浮塵；空氣中有淡淡海腥味。2〉噪音：周圍較為寧靜，考察時間段內(nèi)（下午3：20-4：00）無噪音。3〉土地：無垃圾污染。3、 地塊用地性質1〉本地塊用地性質為：商住用地。2〉本地塊東西兩側地塊皆為商住性質，其中規(guī)劃建設一個，由投資；已引入大型工業(yè)項目有。4、 地塊優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：1〉地塊位于渤海新區(qū)近年來經(jīng)濟和房地產(chǎn)發(fā)展迅猛的黃驊新城區(qū)，具備商住以及旅游地產(chǎn)項目開發(fā)先天條件。2〉地塊5公里半徑內(nèi)休閑度假資源較為豐富（世博歡樂谷、天然南大港濕地、高爾夫球場、星級酒店、萬噸級貨運碼頭等）。

3〉渤海新區(qū)黃驊大港的動工，將加速區(qū)域之間的融合，優(yōu)美的濕地景觀資源與相對低廉的房價，必將成就“黃驊新城”的開發(fā)和建設。4〉區(qū)域地塊沒有進行限制性規(guī)劃，在取得土地之后，對建筑容積率的調整有一定主動權。5〉作為黃驊新城招商引資開發(fā)項目，可以享受到一系列的政策優(yōu)惠，如拿地成本的協(xié)商控制，有關開發(fā)政策性費用的減免，政府專人全程對接和手續(xù)辦理等。6〉本地塊附近其他地塊近期拍出，區(qū)域內(nèi)上千畝的地塊開發(fā)規(guī)模效應，可使本地塊的市政配套進一步加快。7〉集團雄厚的企業(yè)實力，同時自主建設施工，可降低地塊整體開發(fā)成本。劣勢：1〉地塊區(qū)域2公里內(nèi)無任何市政配套，地塊七通一平現(xiàn)狀均尚未達到，一方面影響地塊開發(fā)工程進度，另一方面會影響樓盤的銷售，從而使地塊開發(fā)周期和營銷周期拖長，并額外增加開發(fā)成本。渤海新區(qū)在京津冀區(qū)位國、2〉本地塊距離國家級中海油煉油廠6公里多，在進行樓盤箜推廣過程中，會因為煉油廠的存在而造成消費群體一定的影響，如形成市場連鎖反應，本地塊的開發(fā)有一定投資風險。

渤海新區(qū)在京津冀區(qū)位國、3〉周邊上千畝地塊的如若同時開發(fā)，會使區(qū)域內(nèi)的樓盤項目競爭壓力增加，無形會增加營銷成本。三、 地塊交通及配套規(guī)劃情況1、渤海新區(qū)的建設項目介紹：滄州渤海新區(qū)位于河北省東南部，處于環(huán)渤海、環(huán)京津中心位置，是中國第三經(jīng)濟增長極的核心地帶。滄州渤海新區(qū)于2007年2月15日經(jīng)河北省人民政府批準設立，7月20日正式揭牌。新區(qū)包括黃驊市、中捷產(chǎn)業(yè)園區(qū)、南大港產(chǎn)業(yè)園區(qū)和臨港化工園區(qū)“一市三園”，總面積2400平方公里，海岸線130公里，人口達55萬。以黃驊大港為龍頭，區(qū)內(nèi)鐵路、高速公路、集疏港路及國、省道縱橫交織，渤海新區(qū)已成為河北省中南部重要的交通樞紐。渤海新區(qū)的建設和發(fā)展格局，突出港口、產(chǎn)業(yè)和城市的協(xié)調統(tǒng)一，三者相輔相成、互動發(fā)展。能夠實現(xiàn)以港口為依托，以城市為基地，多產(chǎn)業(yè)聚集的區(qū)域特色。2、渤海新區(qū)黃驊港的建設（如圖）黃驊綜合大港自2008年開工建設以來，已累計完成投資近70億元，2010年8月18日已正式通航。黃驊港將成為冀中南地區(qū)最便捷、最經(jīng)濟的出?？?。黃驊港綜合港區(qū)起步工程總投資127.

5億元，開辟一條新航道，建設8個10萬噸級通用雜貨泊位，設計通航能力5000萬噸，被國家定位為亞歐大陸橋新通道橋頭堡，是迄今為止中國建港史上年度投入最大的港口。擴建后的黃驊港將打通通向國際的海上通道，有利于華北腹地及周邊地區(qū)農(nóng)、牧、漁、果蔬以及煤炭、石油、鋼鐵、木材、化肥等礦產(chǎn)資源等的輸出和輸入；有利于完善山東半島港口布局，促進地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展；港口擴建后，港口吸引半徑必將有所擴大?！鳇S驊市城市總體規(guī)刻(2QQ8—2Q2。)\rnm3、黃驊新城起步區(qū)的建設根據(jù)《總規(guī)》，黃驊新城又投資6000萬元完成了29個城市專項規(guī)劃設計、5平方公里的核心區(qū)城市設計和50平方公里的起步區(qū)城市設計，為新城建設發(fā)展提供了科學依據(jù)。新城起步區(qū)，總面積26平方公里，先期基礎設施投資150億元，由科教園區(qū)、商務休閑區(qū)和綜合服務區(qū)三大版塊構成。

4、 世博歡樂谷項目的建設世博歡樂谷位于黃驊新城區(qū)起步區(qū)內(nèi)，項目總投資約20多億元，以引入捷克館和斯洛伐克管為特點，包括：世博主題展館展示長廊、博物館群、兒童產(chǎn)業(yè)、動漫產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)權式酒店、產(chǎn)權式酒店公寓、會務中心及其配套設施等。目前世博歡樂谷項目已經(jīng)進入論證階段，并將于今年很快破土動工，整個項目建成后，該項目將成為目前滄州地區(qū)首個集休閑、健身、旅游、辦公、購物為一體的高檔綜合旅游景區(qū)。5、 黃驊新城區(qū)國際高爾夫球場的建設中國名人高爾夫俱樂部有限公司位于河北省滄州市中捷友誼農(nóng)場，是我國由國家旅游局批準的首家高爾夫球場項目，由中國國際企業(yè)合作公司（黃驊公司）、中捷友誼農(nóng)場、江蘇興隆房地產(chǎn)投資公司、厄瓜多爾李洪升進出口貿(mào)易公司四家共同投資經(jīng)營的中外合資企業(yè)，總投資額21億元。名人高爾夫俱樂部占地約5000畝，具有國際標準54洞的球場和配套完整的賓館、娛樂、會館、SPA水療、餐飲設施等以期集運動、娛樂、旅游、休閑一體化符合國際水準的高爾夫球場。預計5年內(nèi)完成所有配套設施。首期投入建設的國際標準18洞球場、1個練球場及110棟歐美式別墅。二期、三期工程將建造另外2個國際錦標賽級的18洞球場，一座具有100間隱秘且獨立的天然露天之冷熱湯泉（SPA又稱水療），同時將建設外國語學校，招收從小學到高中學生。并在球場設立一國際級的高爾夫學院，專門培育高爾夫專業(yè)人才。五星級酒店內(nèi)含網(wǎng)球場、保齡球館、游泳館、健身房、臺球室、卡拉OK夜總會、酒吧、中西餐廳等，不僅能滿足世界水平的比賽要求，還是一個會議、社交、餐飲、健身、休閑的場所。6、其他項目的建設另外在黃驊新城起步區(qū)內(nèi)，還將規(guī)劃建設博海公園及博海大橋工程、企業(yè)總部工程、綜合服務區(qū)配套路網(wǎng)工程、科教園區(qū)工程、商務休閑區(qū)工程、東興化工園區(qū)搬遷工程、教育醫(yī)療配套工程、三橫兩縱道路大配套工程、港城通道工程、百萬平米住宅啟動工程等十大工程。四、黃驊新城區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展綜述黃驊新城區(qū)地產(chǎn)市場是隨著黃驊新城區(qū)的設立而發(fā)展起來的，隨著市政府搬遷和黃驊大港建設而逐漸升溫。一些有遠見的外地開發(fā)商紛紛涌入，搶灘黃驊新城區(qū)市場。如果考慮到該區(qū)域地塊的稀缺性和長遠發(fā)展，目前的規(guī)劃設計顯然不夠超前，對土地的利用率不夠，難免出現(xiàn)重復建設的情況。從目前地塊的周邊配套和居住環(huán)境來看，短時間內(nèi)不適宜居住，客戶購買也多半是為了投資，自住的很少。1、區(qū)域定位主要是用于旅游度假投資之用，隨著黃驊新城區(qū)三橫兩縱道路大配套工程的修建，從黃驊現(xiàn)城區(qū)、黃驊港口到起步區(qū)只需要10分鐘的車程。因為未來黃驊新城區(qū)要劃歸河北省直轄，越來越多的開發(fā)商在此開發(fā)項目，帶動了其他地方的購房團來黃驊新城區(qū)投資置業(yè)。2、 地段的價值高黃驊新城區(qū)的各種資源配置比較豐富，這些得天獨厚的自然條件使得地產(chǎn)的價值變得越來越高。很多開發(fā)商都看好這片黃金寶地，在此開發(fā)項目，并且黃驊新城區(qū)起步區(qū)又將成為行政中心，更會提升此地地段價值。3、 本地開發(fā)商大量開發(fā)開發(fā)商以滄州地區(qū)本地的居多，還有部分外地的開發(fā)商，黃驊新城區(qū)的房地產(chǎn)市場是近年才發(fā)展起來的，隨著新城區(qū)的規(guī)劃迅速發(fā)展，很像滄州西部新城區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀。發(fā)展的起點比較高，速度比較快，存在一定的市場泡沫。4、戶型面積普遍較大不僅有成片的別墅區(qū)，還有社區(qū)的多層樓房，陸續(xù)大約有3000套的供應量，別墅面積都在200平米以上。另外100平米以上的中大戶型所占的比重很大，90平米以下的中小戶型相對要少。。5、 建筑形態(tài)豐富在開發(fā)的項目中，別墅、聯(lián)排別墅、多層、小高層、高層都有，還有酒店式公寓等。都以一梯兩戶的板式住宅為多，房屋的使用率很高，采光效果不錯。小區(qū)的綠化率相對要高，容積率低，很適合居住。6、 小區(qū)的相關配套不夠到位因為黃驊新城區(qū)起步區(qū)本身就是一個新興的區(qū)域，房地產(chǎn)開發(fā)的年限很短，整個區(qū)域的生活配套很不到位。包括采暖、商業(yè)、醫(yī)院、教育、交通、供水等設施，都需要逐漸完善。不過隨著新城區(qū)的快速發(fā)展，這樣的狀況會很快解決的。7、 銷售狀況逐漸看好包括幾個別墅項目在內(nèi)的高檔項目的銷售情況不錯，客戶投資很注重項目的檔次和品質，看好項目的長遠投資。一般在XX投資置業(yè)的客戶應該算得上是中產(chǎn)階級，比較富裕，有私家車。五、 黃驊新城區(qū)地塊競拍價對比黃驊新城區(qū)拍賣價格（公示）樓面地價（估算）萬/畝元/平米萬/畝元/平米萬/畝元/平米萬/畝元/平米六、 本地塊拿地程序1、 黃驊新城區(qū)拿地程序：領導簽批——規(guī)劃局提方案——建設局評估測算——掛牌——領取出讓文件——交納保證金一一競拍一一繳足剩余土地出讓金——取得土地2、 開發(fā)公司在規(guī)劃設計方案報批過程中需提供物業(yè)管理方案，同時繳納維修基金（元/肝），配套費（元/m\含天然氣、暖氣配套，否則為元/肝）人防費（9層以下：一層面積元/平米；10層以上：一層面積元/平米）七、 地塊投資成本預算（概算）1、說明：本地塊總投資的基本構成和整體建設的開發(fā)投入的計劃安排，是經(jīng)過初步統(tǒng)計和歸納出對本開發(fā)成本的分期投入和區(qū)內(nèi)道路的占地面積以及公共建筑配套、市政基礎設施的統(tǒng)一分攤原則，并根據(jù)此原則對地塊分期開發(fā)和投資成本的分期投入進行安排建議。各類投資成本的分期發(fā)