闡述房地產(chǎn)開發(fā)工程造價控制策略

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當(dāng)前，在三明市房地產(chǎn)開發(fā)工程中，由于全過程、全方位的工程造價操縱理念尚未形成，投資管理的各個層面仍不完善，導(dǎo)致工程投資中損失濫用的現(xiàn)象普遍存在。文章針對這一現(xiàn)象，從工程開發(fā)中的五個階段就如何操縱和管理工程造價舉行了闡述，并提出對策建議，試圖促進開發(fā)商降低工程本金、提高投資效益和社會效益。

近年來，隨著房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模日益增大，一個開發(fā)工程由幾年前的幾千、幾萬平方米建筑面積遞增至現(xiàn)在的十幾萬、幾十萬平方米建筑面積，房地產(chǎn)開發(fā)中的工程造價也大幅提高。然而，三明市的創(chuàng)辦工程普遍忽略了工程創(chuàng)辦前期階段的重要性，造價操縱的重點僅放在工程創(chuàng)辦過程的后期階段甚至放在工程決算階段，以致預(yù)算超概算、結(jié)算超預(yù)算的現(xiàn)象屢見不鮮。工程造價失控，勢必降低開發(fā)投資的經(jīng)濟效益，關(guān)系到開發(fā)商的進展與生存。所以，在當(dāng)前樓市走勢低迷、房價理性回歸的新形勢下，實施工程造價的有效操縱無疑顯得尤為重要。我們務(wù)必更新觀念，在遵循全過程造價管理理念下，推行工程造價管理工作從工程前期工作抓起，在可行性研究、投資決策的根基上，對創(chuàng)辦打定、勘察設(shè)計、施工、竣工驗收、交付使用等一系列過程舉行規(guī)劃、協(xié)調(diào)監(jiān)視、操縱和總體評價，將操縱重點轉(zhuǎn)移到工程決策和設(shè)計階段。

一、決策階段的工程造價操縱

1、提防工程選址

在房地產(chǎn)創(chuàng)辦工程實施中，決策階段的工程造價操縱首先從房地產(chǎn)工程選址開頭，要求選址應(yīng)符合城市規(guī)劃，要開發(fā)適銷對路的產(chǎn)品，工程要有切實的市場預(yù)料與市場定位，適應(yīng)市場需求，以利資金回收。選址過程中要編制科學(xué)的環(huán)境評價報告，要做好地質(zhì)初勘工作。例如，三明市某房地產(chǎn)開發(fā)公司，在工程選址的問題上就有過深刻的教訓(xùn)。曾有兩個開發(fā)工程供該公司選擇：一個在三明市三元區(qū)下洋地塊，另一個在三元區(qū)東霞小區(qū)，當(dāng)時兩地商品房房價相差不多。該公司在決策時，既沒有做地質(zhì)初勘工作，也沒有調(diào)查兩地已建成建筑物的地質(zhì)處境，決策者僅憑印象，認(rèn)為下洋地塊配套相對完善，便確定開發(fā)下洋地塊工程。在勘察設(shè)計階段，該公司依舊沒有重視根基問題，為節(jié)省勘察費，地質(zhì)勘察點設(shè)置過少，致使地質(zhì)報告不全面。設(shè)計單位依據(jù)供給的地質(zhì)勘察報告，設(shè)計為人工挖孔樁根基。結(jié)果在實際施工中察覺，下洋地塊的水文地質(zhì)處境與地質(zhì)報告有較大出入，該地塊原先有一池塘，局部地表以下28米才能達成基巖層，在距地表12米處有大量的流塑性淤泥，致使人工挖孔樁的1/2紅磚護壁在砌筑后不到10分鐘便全部被流塑性淤泥擠垮，施工無法正常舉行。創(chuàng)辦單位根據(jù)現(xiàn)場實際處境，被迫放棄了人工挖孔樁的方案，全部改為機械鉆孔灌注樁，就此一項，多增加樁基施工本金268萬元，并且拖延工期達3個多月。而與此形成鮮明對照的是，另一開發(fā)商施工的三元區(qū)東霞小區(qū)的地表以下最深5-6米處便可到達基巖層，而且土質(zhì)全部是粘性老黃土。選擇在三元區(qū)東霞小區(qū)開發(fā)，在創(chuàng)辦規(guī)模相近的處境下，僅樁基一項，與下洋地塊相比，便可節(jié)省510多萬元。此案例給我們供給了一個深刻的教訓(xùn)，顯現(xiàn)了工程選址工作對工程造價操縱有著重大的影響。

2、周密編制投資估算籌劃

投資估算是根本創(chuàng)辦前期工作中的重要環(huán)節(jié)之一。在工程決策階段編制細(xì)致的工程本金投資估算操縱表，是研究、分析創(chuàng)辦工程的經(jīng)濟效果的重要依據(jù)。在可行性研究報告批準(zhǔn)后，估算作為設(shè)計任務(wù)下達的投資限額，對初步設(shè)計概算起操縱作用，并作為資金籌措及向銀行貸款的依據(jù)。工程經(jīng)濟人員在投資估算過程中，應(yīng)實事求是地反映設(shè)計內(nèi)容，按照工程造價管理的原那么，合理預(yù)料投資估算中各種動態(tài)因素的變化，全面分析方案的經(jīng)濟性，并從創(chuàng)辦方案的優(yōu)選開頭，滲透到設(shè)計的全過程。

3、用心論證可行性研究

強化工程前期工作，模范工程投資決策，是提高投資運行質(zhì)量的根基，沒有經(jīng)濟效益或經(jīng)濟效益差的工程，不列入創(chuàng)辦籌劃，務(wù)必做可行性研究，可行性研究務(wù)必有經(jīng)濟效益評價，沒有經(jīng)濟效益評價的可行性研究報告或方案不予評審，達不到經(jīng)濟效益標(biāo)準(zhǔn)的工程不予立項，突出工程前期工作的超前性。通過投資科學(xué)管理，提高投資經(jīng)濟運行質(zhì)量，以保證公司全局經(jīng)濟效益的提高。

二、設(shè)計階段的工程造價操縱

1、推行設(shè)計招投標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計單位

積極推行建筑方案與經(jīng)濟方案相結(jié)合的設(shè)計招標(biāo)方法，盡量將工程主體及配套工程、綠化等工程設(shè)計捆綁招標(biāo)，采用多家競投，組織有關(guān)專家綜合評比，這樣既可優(yōu)選出好的設(shè)計單位，又可促進設(shè)計方在工程整體布局、建筑造型使用功能上開拓創(chuàng)新，在降低工程造價上下功夫。例如，三明市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在建筑面積共為6萬平方米的商住工程設(shè)計招標(biāo)時，要求各設(shè)計單位提出設(shè)計方案及相應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)，并舉行設(shè)計費報價。在選擇設(shè)計單位的過程中，本地區(qū)（三明市）的一家設(shè)計單位（資質(zhì)乙級）的設(shè)計費為9元/平方米，而廈門一家甲級設(shè)計單位報價為14元/平方米。外觀上看，假設(shè)選擇本地區(qū)的設(shè)計公司可省費用30萬元，但是通過設(shè)計方案及技術(shù)參數(shù)的比較，察覺在同樣得志建筑功能的處境下，廈門設(shè)計公司的鋼筋含量為31千克/平方米，而三明設(shè)計公司的鋼筋含量為39千克/平方米。據(jù)此測算，廈門的設(shè)計公司可為開發(fā)商節(jié)省鋼材480噸，共計250萬元。由此可以看到，引進設(shè)計競爭機制后，就鋼筋一項就為公司節(jié)省投資220萬元。

2、開展限額設(shè)計，有效操縱造價

積極推行限額設(shè)計，健全設(shè)計經(jīng)濟責(zé)任制。設(shè)計人員應(yīng)熟諳掌管建筑工程預(yù)算定額及費用定額，熟諳建筑材料預(yù)算價格，然后按工程投資估算操縱初步設(shè)計及概算，再用初步設(shè)計概算操縱施工圖設(shè)計及概算。因此，各專業(yè)在保證功能及技術(shù)指標(biāo)的前提下，務(wù)必制定雙贏策略，合理分解和使用投資限額，融施工圖設(shè)計和施工圖預(yù)算為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟有機結(jié)合起來。嚴(yán)格操縱設(shè)計變更.以保證投資限額不輕易突破。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程造價管理人員應(yīng)與設(shè)計部門積極合作，實時供給穩(wěn)當(dāng)?shù)墓こ谈Y料。抑制那種只顧畫圖、不顧算賬的傾向，變“畫了算”為“算了畫”。并利用同類建筑工程的技術(shù)指標(biāo)舉行科學(xué)分析、對比，優(yōu)化設(shè)計，合理降低工程造價。

3、完善合同約束條款，有效操縱造價

針對目前片面設(shè)計人員經(jīng)濟觀念淡薄，設(shè)計變更隨心所欲。筆者認(rèn)為應(yīng)在設(shè)計合同中增設(shè)約束條款，如設(shè)計變更費超出施工合同價的某一比例（一般為5%）時，那么扣罰確定比例的設(shè)計費（設(shè)計質(zhì)保金）。采取確定的約束力，是對設(shè)計模范、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、工程量與概預(yù)算指標(biāo)等方面操縱的有效舉措。

三、工程招投標(biāo)階段的工程造價操縱

1、遵循公允、公開、公正、誠信的原那么

招標(biāo)前，應(yīng)嚴(yán)格審查施工單位的企業(yè)資質(zhì)、經(jīng)營業(yè)績、經(jīng)濟實力、管理才能及社會信譽，必要時舉行實地考察，制止“特級企業(yè)投標(biāo)，一級企業(yè)轉(zhuǎn)包，二級企業(yè)進場”等不正?，F(xiàn)象。

2、專心編制招標(biāo)文件

造價管理人員應(yīng)收集、積累、篩選、分析和總結(jié)各類有價值的數(shù)據(jù)、資料，對影晌工程造價的各種因素舉行鑒別、預(yù)料、分析、評價，然后編制招標(biāo)文件

。招標(biāo)書條款應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、切實和全面，工程造價及相關(guān)費用應(yīng)盡量包死，少留或不留活口。工程標(biāo)底要保證質(zhì)量，把工程標(biāo)底操縱在合理造價的下限。

3、合理低價者中標(biāo)

目前推行的工程量清單計價報價與合理低價中標(biāo)，作為業(yè)主方應(yīng)杜絕一味尋求十足低價中標(biāo)，以制止投標(biāo)單位以低干本金價惡意競爭。所謂合理低價，是在保證質(zhì)量、工期前提下的合理低價。對于眾多的投標(biāo)者，開發(fā)商只能按照確定標(biāo)準(zhǔn)，例如技術(shù)先進、質(zhì)量最正確、工期最短、造價合理等方面選擇中標(biāo)者，再把創(chuàng)辦工程發(fā)包給他。

4、嚴(yán)密工程合同條款

對工程合同中涉及工程費用收取標(biāo)準(zhǔn)、工期、質(zhì)量等級、承包內(nèi)容及方式、價款的結(jié)算方式、保修內(nèi)容及期限、違約責(zé)任、爭議處理等，都應(yīng)有明確商定。在簽訂工程合同過程中，對招標(biāo)文件和設(shè)計中不明確、不概括的內(nèi)容，通過談判，爭取得到有利于合理低價的合同條款。同時，對索賠要有前瞻性，有效制止過多索賠事情的發(fā)生。此外，應(yīng)爭取工程保險、工程擔(dān)保等風(fēng)險操縱措施，使風(fēng)險得到適當(dāng)轉(zhuǎn)移、有效分散和合理回避，提高工程造價的操縱效果。

四、施工階段的工程造價操縱

1、工程監(jiān)理制實施與管理

實現(xiàn)三控一管的監(jiān)理體系，是操縱工程質(zhì)量、進度、工程造價三大目標(biāo)的重要保證，充分發(fā)揮其操縱投資，增進效益的作用，就可以給預(yù)、結(jié)算審查供給一套對比模范的設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的資料文本，從而反映真實的工程量。

2、優(yōu)化施工方案及施工依次

優(yōu)化施工方案也是操縱投資最有效的手段之一。所謂優(yōu)化就是從若干個施工方案中選擇一個技術(shù)上切實可行、施工期限能得志要求、施工質(zhì)量能夠保證、施工費用較低的施工方案。

3、嚴(yán)格操縱工程變更

施工前，要組織施工人員到現(xiàn)場勘查，對圖紙舉行會審，技術(shù)交底，制止施工中展現(xiàn)不應(yīng)有的返工，更加是對那種設(shè)計費用較高的設(shè)計變更，務(wù)必經(jīng)設(shè)計單位、創(chuàng)辦單位、監(jiān)理公司、施工單位等現(xiàn)場代表共同論證核實，盡量裁減合同外費用。

4、嚴(yán)格現(xiàn)場簽證管理

現(xiàn)場簽證是工程創(chuàng)辦中經(jīng)常性的工作，若管理不到位，就可能給工程帶來不必要的損失，這就要求駐地監(jiān)理及甲方代表要有高度的責(zé)任感和使命感，做好施工現(xiàn)場記錄，同時要經(jīng)常到工地，做到“隨做隨簽”，制止“一攬子”及日后簽證。

5、嚴(yán)把材料關(guān)

做好設(shè)備、材料的訂貨、購買工作，確保物美價廉、實時供給。

五、竣工結(jié)算階段的工程造價操縱

工程竣工結(jié)算系指施工企業(yè)按照合同規(guī)定的內(nèi)容全部完成所承包的工程，閱歷收質(zhì)量合格，并符合合同要求之后，向發(fā)包單位舉行的最終工程款結(jié)算。在確定工程造價時，堅持以現(xiàn)行的工程造價管理規(guī)定為依據(jù)，按照甲乙雙方在施工合同中的商定，根據(jù)竣工圖結(jié)合隱秘簽證、現(xiàn)場簽證和設(shè)計變更舉行審核計算、審查是否按圖紙及合同規(guī)定全部完成工作。專心核實每一項變更是否真正實施，該增的增，該減的減，實事求是?？⒐そY(jié)算是工程造價操縱的結(jié)果一關(guān)，若不能嚴(yán)格把關(guān)的話，將會造成不成挽回的損失。這是一項細(xì)致概括的工作，核對時要專心、細(xì)致，在嚴(yán)格把關(guān)的同時，也應(yīng)崇敬實際，不要惡意壓低造價，審核時要保持良好的職業(yè)道德與維護公司信譽。

綜上所述，操縱工程造價不僅僅是防止投資突破限額，更積極的意義是要促進創(chuàng)辦、施工、設(shè)計單位加強管理，使人力、物力、財力有限的資源得到充分的利用，取得最正確的經(jīng)濟效益和社會效益。房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)利潤的最大化，就務(wù)必在工程決策階段、設(shè)計階段、工程招投標(biāo)階段、施工階段和竣工結(jié)算階段的全過程中，加強工程造價操