世聯(lián)深圳福田寫字樓項(xiàng)目前期策劃

2005-10-31福田寫字樓項(xiàng)目前期策劃謹(jǐn)呈：地產(chǎn)開發(fā)有限公司2前言

本報(bào)告是受朗日投資公司委托，從市場的角度對項(xiàng)目進(jìn)行定位分析報(bào)告內(nèi)容包括，市場分析、發(fā)展戰(zhàn)略、客戶定位、價(jià)格定位、產(chǎn)品定位、形象定位項(xiàng)目現(xiàn)處于初級規(guī)劃階段，本報(bào)告主要從市場的角度闡述項(xiàng)目定位觀點(diǎn)，為項(xiàng)目提供規(guī)劃設(shè)計(jì)的市場數(shù)據(jù)和資料3分析思維導(dǎo)圖

項(xiàng)目界定項(xiàng)目定位項(xiàng)目預(yù)算市場競爭分析SWOT分析選擇戰(zhàn)略指標(biāo)及限制條件地塊解析問題界定宏觀市場分析寫字樓競爭分析商業(yè)競爭分析市場競爭戰(zhàn)略的確定戰(zhàn)略選擇戰(zhàn)略描述客戶定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位形象定位4項(xiàng)目界定指標(biāo)及限制條件地塊解析問題界定5項(xiàng)目指標(biāo)及限制條件項(xiàng)目指標(biāo)項(xiàng)目地塊性質(zhì)為行政辦公用地占地面積8800平米容積率4.8項(xiàng)目限制條件項(xiàng)目要求物業(yè)類型為寫字樓與底層商業(yè)的結(jié)合類型項(xiàng)目除占地面積和容積率確定外其余指標(biāo)尚未給出，要求根據(jù)法定圖則確定其他指標(biāo)項(xiàng)目對資金流沒有提出要求，我們按照利潤最大化條件考慮，項(xiàng)目規(guī)劃盡量考慮以售為主，特殊情況可考慮出租項(xiàng)目要求建面中1.4的容積率要交給深規(guī)院作為行政辦公使用，剩余3.4容積率用于出售，并且規(guī)劃局辦公樓與商業(yè)寫字樓出入口相對獨(dú)立6農(nóng)科豪宅片區(qū)景田中高檔住宅區(qū)香蜜湖高尚居住、旅游度假區(qū)車公廟辦公區(qū)中心區(qū)蓮花山深圳高爾夫項(xiàng)目地塊解析

——區(qū)域位置獨(dú)一無二，資源一流，地塊稀缺區(qū)位：項(xiàng)目緊鄰香蜜湖，位于紅荔西路與香梅路交差叉兩個(gè)商業(yè)中心之間，距離在1.5公里內(nèi)。交通：周邊路網(wǎng)完善，道路寬敞。目前紅荔路車流量并不算太大，但紅荔路接通僑城東路后車流量將會有所增加資源：一線湖景，二線山景，旅游、度假資源豐富；人文：固定的高檔富人居住區(qū)支持周邊商業(yè)；整個(gè)區(qū)域體現(xiàn)安靜、整潔、休閑的居住氛圍7居住用地政府用地旅游用地市政配套占地：8800m2建面：42240m2,其中12320m2交深規(guī)院作辦公樓物業(yè)類型：以底層商業(yè)和寫字樓結(jié)合的模式容積率：4.8建筑高度：≤100m覆蓋率：≤50%項(xiàng)目周邊以居住用地和旅游用地為主，且居住小區(qū)已經(jīng)非常成熟項(xiàng)目地塊解析

——項(xiàng)目指標(biāo)限定小，項(xiàng)目規(guī)劃靈活性強(qiáng)由于項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)尚未出臺，因此項(xiàng)目部分指標(biāo)是根據(jù)圖則確定，調(diào)整靈活性強(qiáng)本項(xiàng)目8香蜜湖規(guī)劃大廈香蜜二村原汽車大世界本項(xiàng)目紅荔西路深南大道香梅路香蜜湖度假村水榭花都緹香名苑香蜜湖一號香蜜湖度假村規(guī)劃大廈香蜜二村香梅路紅荔西路綠化帶綠化帶加油站房產(chǎn)局辦公樓本項(xiàng)目項(xiàng)目位于紅荔西路與香梅路交叉路口的西南角，其周邊樓盤眾多，且旅游資源充分項(xiàng)目地塊規(guī)劃為政府用地，緊鄰規(guī)劃局、房產(chǎn)局項(xiàng)目原業(yè)態(tài)為汽車展場，現(xiàn)周邊還保留著許多汽車相關(guān)商業(yè)項(xiàng)目地塊解析

——項(xiàng)目四至資源豐富，對項(xiàng)目整體價(jià)值影響顯著9項(xiàng)目四至項(xiàng)目地塊解析

——項(xiàng)目四至實(shí)景南面：香蜜二村/綠化帶東面：香梅路/緹香茗苑西面：香蜜湖度假村\規(guī)劃大廈北面：紅荔西路/水榭花都項(xiàng)目周邊路網(wǎng)完善，車流量不大；（此實(shí)景都在下午四點(diǎn)左右拍攝）居住社區(qū)基本都已經(jīng)開發(fā)完畢，社區(qū)成熟度高；項(xiàng)目北面和東面高檔社區(qū)成熟；西面旅游資源豐富；10項(xiàng)目地塊價(jià)值提煉地塊：地塊稀缺性無與倫比，溢價(jià)空間強(qiáng)勁區(qū)位：商務(wù)區(qū)、住宅區(qū)、旅游區(qū)黃金三角區(qū)位，給項(xiàng)目帶來巨大的現(xiàn)實(shí)發(fā)展機(jī)會政務(wù)：項(xiàng)目政府規(guī)劃用地的性質(zhì)及周邊政府辦公樓的影響，使項(xiàng)目有充分挖掘政務(wù)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的空間資源：市政配套、旅游資源豐富，營造出的良好居住環(huán)境商業(yè)：周邊高檔富人居住社區(qū)氛圍成熟，區(qū)域商業(yè)設(shè)施配套齊全地緣：地塊原業(yè)態(tài)（汽車及相關(guān)服務(wù)）的影響依然存在規(guī)劃：小規(guī)模、大背景、靈活的規(guī)劃指標(biāo)，讓項(xiàng)目可塑性明顯11項(xiàng)目問題界定

本項(xiàng)目的R1（非期望結(jié)果）和R2（期望結(jié)果）分析問題結(jié)構(gòu)化SR1R2地塊稀缺性無與倫比，但屬于非主流商圈市場競爭激烈項(xiàng)目優(yōu)勢眾多，但對寫字樓沒有核心驅(qū)動(dòng)力項(xiàng)目定位不明確，方向不集中項(xiàng)目規(guī)模小，昭示性不強(qiáng)地塊價(jià)值沒有提升項(xiàng)目價(jià)值項(xiàng)目陷入同質(zhì)化競爭項(xiàng)目定位沒有形成核心競爭力項(xiàng)目昭示性不強(qiáng)，形象拔高有難度充分挖掘地塊價(jià)值避免市場同質(zhì)化競爭風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目核心競爭力突出賣點(diǎn)明確項(xiàng)目形象能夠滿足高端要求R1與R2之間的矛盾矛盾1：非主流商圈與充分挖掘地塊價(jià)值的矛盾矛盾2：市場競爭激烈與避免同質(zhì)化競爭的矛盾矛盾3：項(xiàng)目定位方向不集中與項(xiàng)目核心定位突出的矛盾矛盾4：規(guī)模小，昭示性不強(qiáng)于項(xiàng)目高端形象要求的矛盾12項(xiàng)目核心問題

----如何挖掘項(xiàng)目地塊價(jià)值，形成差異化競爭R1R1？問題1：如何在非主流商圈挖掘地塊價(jià)值提升核心競爭力問題2：如何形成差異化競爭問題3：如何尋找項(xiàng)目核心定位問題4：如何提升項(xiàng)目形象及昭示性競爭激烈項(xiàng)目處于非主流商圈市場現(xiàn)實(shí)13分析思維導(dǎo)圖

項(xiàng)目界定項(xiàng)目定位項(xiàng)目預(yù)算市場競爭分析SWOT分析選擇戰(zhàn)略指標(biāo)及限制條件地塊解析問題界定宏觀市場分析寫字樓競爭分析商業(yè)競爭分析市場競爭戰(zhàn)略的確定戰(zhàn)略選擇戰(zhàn)略描述客戶定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位形象定位14市場競爭分析宏觀市場分析寫字樓競爭分析商業(yè)競爭分析市場競爭戰(zhàn)略的確定15宏觀經(jīng)濟(jì)背景：深圳經(jīng)濟(jì)增長平穩(wěn)，GDP增長保持20%左右，房地產(chǎn)顯現(xiàn)國家宏觀調(diào)控的效果，增長速度減緩，趨向健康穩(wěn)定

深圳人均GDP（人民幣元）3974543355463885388759229深圳人均GDP（美元）48055242560965107162按照世界發(fā)展銀行的理論判斷，深圳市整體社會經(jīng)濟(jì)處于平穩(wěn)增長期。按照庫茲涅茨的模型判斷，深圳市房地產(chǎn)市場處于高速發(fā)展階段。按照世界發(fā)展銀行的經(jīng)濟(jì)理論：一個(gè)國家的人均GDP與整體社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的對應(yīng)關(guān)系

美元匯率取8.27計(jì)算庫茲涅茨著作中論述了宏觀經(jīng)濟(jì)增長與房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段之間的關(guān)系如下：

<4%4%~5%5%~8%萎縮停滯穩(wěn)定增長>8%高速發(fā)展800-4000US$4000-8000US$8000-20000US$高速增長平穩(wěn)增長衰退增長16市場競爭分析宏觀市場分析寫字樓競爭分析商業(yè)競爭分析市場競爭戰(zhàn)略的確定17銷售狀況市場走出谷底，進(jìn)入持續(xù)發(fā)展階段。購買者對市場的發(fā)展前景看好。2002年辦公樓市場從低谷中開始反彈，加上宏觀調(diào)控政策，把投資導(dǎo)向?qū)懽謽鞘袌?，出現(xiàn)持續(xù)增長勢頭。寫字樓市場需求：2001~2004的寫字樓銷售面積平均增長率約為45%,依此速度預(yù)期2005年銷售量增至47萬平米2001~2004的寫字樓面積平均增長率約為45%,依此速度預(yù)期2005年銷售量增至47萬平米。18項(xiàng)目寫字樓供應(yīng)量銷售狀況在售項(xiàng)目安聯(lián)大廈61205m2在售

諾德中心42000m2在售華融大廈73656m2在售國際商會中心26719m2在售在建待建項(xiàng)目金中環(huán)廣場130206m2待售大中華廣場308365m2待售新世界中心100000m2待售江勝大廈附樓35000m2待售卓越時(shí)代廣場119467㎡待售榮超經(jīng)貿(mào)中心92000㎡待售鳳凰置業(yè)110000㎡待售時(shí)代財(cái)富大廈108940m2待售合計(jì)約100萬2005年市場供應(yīng)統(tǒng)計(jì)——中心區(qū)寫字樓19項(xiàng)目供應(yīng)量銷售狀況金潤大廈50894m2售罄政協(xié)大廈121316m2待售明年廣場229000m2待售中國經(jīng)貿(mào)大廈42920m2待售萬軒項(xiàng)目40000m2待售聯(lián)泰大廈30000m2待售金谷2號139347.6m2待售遼寧大廈45000m2待售合計(jì)約60萬左右單位：m22005年市場供應(yīng)統(tǒng)計(jì)——中心西區(qū)寫字樓掃描20寫字樓未來兩年市場放量激增，2005年供應(yīng)87萬平米，預(yù)計(jì)2006年供應(yīng)90萬平米數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)庫供應(yīng)預(yù)測：未來兩年寫字樓放量激增（2005年供應(yīng)87萬平米，預(yù)計(jì)2006年供應(yīng)90萬平米），尤其是高端寫字樓。寫字樓銷售壓力大！空置狀況：空置面積存量還很大，根據(jù)未來兩年內(nèi)的預(yù)期放量，可預(yù)見空置率將繼續(xù)上升。21未來寫字樓市場供求關(guān)系預(yù)期

——高端產(chǎn)品供大于求寫字樓銷售量自2002年反彈之后，開始回落，以47萬平米作為2005年的預(yù)期銷售量。高端產(chǎn)品面臨較大銷售壓力。05年中心區(qū)高端寫字樓放量接近90萬平米。中端產(chǎn)品供應(yīng)量相對較少，成為市場契機(jī)。22諾德中心金中環(huán)本項(xiàng)目香蜜湖片區(qū)CBD西區(qū)CBD中心區(qū)和中心西區(qū)成為兩大供應(yīng)集中分布區(qū)域中心區(qū)和中心西區(qū)繼續(xù)成為寫字樓市場集中供應(yīng)區(qū)域。香蜜湖片區(qū)不是寫字樓市場的主流區(qū)域。23

中心區(qū)寫字樓案例對比樓盤諾德中心國際商會中心安聯(lián)大廈

開盤日期2005-06-182004-03-292004-09-24

配套世界著名中央空調(diào)主機(jī)———特靈空調(diào)分戶計(jì)費(fèi)，自主控制；流量自動(dòng)調(diào)控的FUJITEC電梯。全進(jìn)口的空調(diào)和25部三菱高效電梯分區(qū)設(shè)置14部三菱電梯；分高低區(qū)。采用中央空調(diào)和分體空調(diào)兩種系統(tǒng)并存，世界品牌美國約克和日本大金VRV中央空調(diào)，另設(shè)室外空調(diào)機(jī)位

外立面及大堂

全幕墻外立面，采用了LOW—E玻璃，避免了普通雙層中空玻璃的缺陷，透光不透熱。中空鍍膜,玻璃幕墻；大堂:3000平方米大堂,花崗石輔地,大理石墻面.

電梯間:花崗石地面,大理石墻面,玻璃天花.西側(cè)的外墻上設(shè)有鋁合金遮陽板，減少日照。大堂設(shè)有綠化共享空間，物業(yè)管理費(fèi)16元/月/平米26元/月/平米13元/月/平米出售均價(jià)15000元/m216000元/平米？13300元/平米客戶構(gòu)成大中型民營及外資企業(yè)，貿(mào)易、電子類居多大中型民營及外資企業(yè)，貿(mào)易、電子類居多，低層有部分中小型企業(yè)高層多為大中型民營及外資企業(yè)，貿(mào)易、電子類居多，低層有部分中小型企業(yè)

投資比例

約80%約40%

約40%最小開間面積/標(biāo)準(zhǔn)層面積125/2000平米100/2000平米80/2000平米三級報(bào)盤價(jià)格N/A12500~14500/平米12500~14000/平米

租/銷售率70%約90%

約90%24

中心西區(qū)寫字樓案例比較樓盤金潤大廈英龍大廈杭鋼大廈開盤日期2005-09-172003-03-292004-06-22硬件配套6部客梯、4部扶梯6梯24戶每單元車位數(shù)1：1.71（220個(gè)）120353

昭示性

沿主干道，外立面一般沿主干道，外立面一般沿主干道，外立面一般出售均價(jià)11000元/m28400元/平米9000

物業(yè)管理費(fèi)7元/月/平米9元/月/平米7元/月/平米客戶構(gòu)成中小型電子科技類和實(shí)業(yè)類企業(yè)各占一半電子科技類企業(yè)占7成，實(shí)業(yè)型企業(yè)和投資公司占3成

電子科技、IT類公司占9成，實(shí)業(yè)類企業(yè)占1成。

投資比例約33%

很少（10%左右）

超過5成最小開間面積/標(biāo)準(zhǔn)層面積82/1300平米50/1270平米50/1300平米三級報(bào)盤價(jià)格11000元/平米13000（頂上3層）（復(fù)式18500）租金80元/平米/月9000~13000元/平米；租金65~95元/平米/月

租/銷售率100%90%99%25

中心區(qū)寫字樓昭示性和配套均屬頂級，最小開間面積在100平米左右，容積率14~16；中心西區(qū)寫字樓昭示性好，配套一般，最小開間面積在50平米左右。容積率7~10。中心區(qū)、中心西區(qū)案例比較

——面積劃分、容積率26中心區(qū)寫字樓銷售競爭激烈，價(jià)格在13000以上；2005年中心西區(qū)寫字樓后續(xù)銷售壓力較大，與供應(yīng)激增相關(guān)，價(jià)格在9000~11000。中心區(qū)、中心西區(qū)比較

——銷售率、價(jià)格27中心區(qū)、中心西區(qū)比較

——投資客比重、升值情況注：紅色虛線是升值與否的分界線中心區(qū)寫字樓的投資客戶比重在45%；中心西區(qū)寫字樓投資客戶比重在30%~50%。中心西區(qū)寫字樓相對升值較快，投資潛力巨大；而中心區(qū)寫字樓價(jià)格基本維持不變。28寫字樓市場競爭小結(jié)大勢：寫字樓總體市場供大于求，中心區(qū)高端寫字樓放量很大，；而中心西區(qū)放量以中檔產(chǎn)品為主；投資客戶所占比重較高，為40%至50%，中端產(chǎn)品升值迅速。競爭：高端寫字樓放量明顯增加，競爭激烈；中、低檔寫字樓放量趨于平緩，需求強(qiáng)勁，但后續(xù)有大量產(chǎn)品推出。產(chǎn)品：中心區(qū)高檔寫字樓形象昭示性強(qiáng)，立意高，平均最小開間100平米，標(biāo)準(zhǔn)層面積2000平米；中心西區(qū)形象昭示一般，立意較高，平均最小開間50平米，標(biāo)準(zhǔn)層面積1300平米。價(jià)格：中心區(qū)寫字樓均價(jià)約為13000元/平米，租金120元/平米；中心西區(qū)寫字樓均價(jià)約為9000元/平米，三級報(bào)盤價(jià)格已升值到均價(jià)11000元/平米，租金在65元/平米。機(jī)會：中端需求及投資需求為項(xiàng)目提供了空間。威脅：項(xiàng)目處于寫字樓商業(yè)邊緣化地段，非主流；作為寫字樓沒有強(qiáng)大的商業(yè)氛圍支撐；29市場競爭分析宏觀市場分析寫字樓競爭分析商業(yè)競爭分析市場競爭戰(zhàn)略的確定30商業(yè)分布格局香蜜湖香蜜湖度假村本項(xiàng)目香蜜湖片區(qū)規(guī)劃商業(yè)用地少，僅占規(guī)劃用地總面積的1%。香蜜湖片區(qū)除山姆會員店及順電外，商鋪少且規(guī)模不大。景田南片區(qū)內(nèi)有較多的沿街商鋪，以社區(qū)生活配套及汽車配套為主，基本能滿足區(qū)域生活需求。香逸名園、香蜜三村社區(qū)街鋪，以汽車配件、超市、餐飲為主順電山姆會員店居住用地商業(yè)用地政府用地配套用地旅游用地市政配套臨時(shí)酒樓、飯店31香蜜湖片區(qū)集中商業(yè)掃描

——順電香梅店

建筑面積：接近1萬平米區(qū)位：香梅路中北段東側(cè)業(yè)態(tài)規(guī)劃：

1層：手機(jī)，攝像機(jī)，數(shù)碼相機(jī)，打印機(jī)，電子詞典，美容器具，電話機(jī)，配件超市，辦公用品。

2層：冰箱，空調(diào)，洗衣機(jī)，廚房電器，吸塵器，風(fēng)扇，等離子背投，彩電，家庭影院。

3層：家居天地

4層：生活大師開業(yè)時(shí)間：2004年5月銷售情況：————32香蜜湖片區(qū)集中商業(yè)掃描

——山姆會員店占地面積：3.5萬平米建筑面積：營業(yè)面積1.4萬平方米。業(yè)態(tài)規(guī)劃：倉儲型超市，員工只有500人。開業(yè)時(shí)間：1996年銷售情況：———備注：即將遷至農(nóng)林路與僑香路交接處的深國投廣場，面積擴(kuò)大至2萬平米，地面建筑為4層的商業(yè)中心和一棟12層的寫字樓。寫字樓部分將是沃爾瑪亞洲總部所在地。據(jù)了解，二期工程預(yù)計(jì)今年12月封底，明年8月正式投入使用。33周邊片區(qū)集中型商業(yè)掃描

——景田片區(qū)、中心區(qū)

百家超市黃埔雅苑店歲寶百貨景田店建筑面積1,400多平方米接近1萬平米區(qū)位景田片區(qū)，黃埔雅苑中心區(qū)，福田區(qū)新洲路和紅荔路交匯處

業(yè)態(tài)規(guī)劃提供日常用品及新鮮食品，包括海鮮、蔬菜、肉類等

1層：超市，售賣日用品、生鮮。2層：電器、名表、燈具。3層：服裝。4層：文體用品、兒童用品、床上用品

檔次定位中高檔中高檔消費(fèi)者分析中心區(qū)主流客戶景田片區(qū)主流客戶34樓盤層數(shù)出售報(bào)價(jià)（元/平米）樓盤層數(shù)出租報(bào)價(jià)（元/㎡/月）天然居一樓2萬金色家園一樓250金色家園一樓2.7萬財(cái)富廣場A座一樓230二樓150香蜜湖商住樓一樓1.6萬金色假日一樓250錦文閣一樓2.6萬財(cái)富廣場B座一樓180二樓120東方玫瑰花園一樓2.3萬東?；▓@一樓220聚豪園一樓1.9萬香蜜二村一樓150翠海花園一樓1.7萬車公廟一樓130片區(qū)街鋪商業(yè)價(jià)格調(diào)查35樓盤層數(shù)總面積業(yè)態(tài)單位、鋪型出售報(bào)價(jià)（元/平米）出租報(bào)價(jià)（元/㎡/月）銷售情況中旅國際公館一樓2000平米左右拒絕餐飲業(yè)，以社區(qū)便利店為主100平米左右，20個(gè)單位——250只租不售，出租率100%，租期5年水榭花都一樓——社區(qū)便利店為主：面包店、干洗店、小超市等100平米左右，與會所融合————緹香名苑一樓6000平米仕多、干洗、便利店等3個(gè)大鋪共占3000平米，其余為100平米左右，共51個(gè)單位3.5萬（鄰主干道）2—3.3萬（鄰次干道）150—200大鋪滯銷，2層商鋪無人問津，目前銷售率50%左右。租期5年左右。建安集團(tuán)香蜜湖寫字樓（預(yù)計(jì)未來2年內(nèi)）一、二層4000平米臨街商鋪為主————————香蜜湖片區(qū)在售樓盤底商價(jià)格調(diào)查36根據(jù)區(qū)域人口估算，片區(qū)內(nèi)需4萬平方米的商業(yè)面積香蜜湖片區(qū)內(nèi)居住人口約4萬人，根據(jù)商業(yè)服務(wù)建筑面積0.5~1平方米/人估算，片區(qū)內(nèi)需2~4萬平方米商業(yè)面積。香蜜湖片區(qū)商鋪和集中大型商業(yè)面積的總和約為3.6萬平米。仍處于合理范圍，但接近飽和。按照國際慣例：城市的正常商業(yè)容量為人均0.5~1M2，依據(jù)人口規(guī)模確定合理的服務(wù)面積：商業(yè)面積合理范圍在20000至40000平米之間

類別居住區(qū)人均商業(yè)服務(wù)建筑面積0.7-0.91M2/人服務(wù)區(qū)域香蜜湖片區(qū)內(nèi)居住社區(qū)城市社區(qū)商業(yè)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)（一般城市居住區(qū)商業(yè)設(shè)施指標(biāo)）37純社區(qū)型商業(yè)需求容量仍然很大支撐社區(qū)型商業(yè)規(guī)模確定的經(jīng)驗(yàn)判定公式：合理社區(qū)服務(wù)型商業(yè)建筑面積=社區(qū)居住建筑面積0.028香蜜湖片區(qū)住宅占地面積建筑面積戶均面積總套數(shù)1997年~2005年541566.76965900.5284.693813根據(jù)判定經(jīng)驗(yàn)公式，香蜜湖片區(qū)社區(qū)型商業(yè)面積的合理值約為2.7萬平米?！獊碜允缆?lián)數(shù)據(jù)庫目前香蜜湖片區(qū)社區(qū)型商業(yè)面積約為1.5萬平米，仍有相當(dāng)大的容量38商業(yè)市場競爭小結(jié)大勢：片區(qū)商業(yè)由于消費(fèi)群的支持，及投資需求影響，目前銷售情況較好競爭：本項(xiàng)目屬于區(qū)域型商業(yè)，片區(qū)仍然存在相當(dāng)大的社區(qū)商業(yè)容量，但是大型商業(yè)容量接近飽和。業(yè)態(tài)和產(chǎn)品：香蜜湖目前市場100平米左右的小型一層商鋪?zhàn)馐弁?，汽車相關(guān)產(chǎn)業(yè)鋪面積以200~300平米為主。大鋪型銷售相對較困難。價(jià)格：平均出售價(jià)格約為25000元/平米，出租價(jià)格約為150到200元/平米。市場空缺和機(jī)會：餐飲業(yè)、休閑服務(wù)、與汽車相關(guān)高端的集中商業(yè)是一個(gè)目前片區(qū)的機(jī)會點(diǎn)39市場競爭分析宏觀市場分析寫字樓競爭分析商業(yè)競爭分析市場競爭戰(zhàn)略的確定40市場競爭分析

——市場競爭戰(zhàn)略最先進(jìn)入市場壟斷價(jià)格產(chǎn)品有不可重復(fù)性領(lǐng)導(dǎo)者行業(yè)老大諾德大中華世界中心第二個(gè)進(jìn)入市場改變游戲規(guī)則強(qiáng)調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值挑戰(zhàn)者地標(biāo)金中環(huán)安聯(lián)較晚進(jìn)入市場搭便車，借勢以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價(jià)格戰(zhàn)的制造者追隨者金潤英龍非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場次/非主流市場敏銳的機(jī)會主義者較晚進(jìn)入市場細(xì)分市場，瞄準(zhǔn)縫隙目標(biāo)明確，挖掘客戶創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)補(bǔ)缺者現(xiàn)中心區(qū)部分樓盤，由于商業(yè)中心的規(guī)劃西移，以及地理位置的獨(dú)特性，理所當(dāng)然的成為了領(lǐng)導(dǎo)者中心區(qū)另有部分后起樓盤，成為了市場的挑戰(zhàn)者現(xiàn)中心西區(qū)部分盤，由于市場需求的回暖，迅速搶占市場成為了追隨者本項(xiàng)目由于自身規(guī)模和特定地塊位置的限制，項(xiàng)目屬于非主流商圈范疇，商圈邊緣化影響明顯，項(xiàng)目競爭有別于上述三類。且項(xiàng)目有特定的市場背景，因此項(xiàng)目屬于補(bǔ)缺型競爭格局。但中心西區(qū)個(gè)別樓盤，在價(jià)格定位和客戶定位方面，與本項(xiàng)目又存在著競爭中心區(qū)中心區(qū)部分樓盤金谷中心西區(qū)部分樓盤本項(xiàng)目41市場競爭分析

——競爭戰(zhàn)略描述細(xì)分市場：明確目前市場的所有客戶，并找尋客戶對應(yīng)的產(chǎn)品特點(diǎn)尋找縫隙：針對中心區(qū)和中心西區(qū)寫字樓的特點(diǎn)，篩選第三類工作需求，尋找他們需要的產(chǎn)品是什么明確目標(biāo)：明確第三類客戶的需求特征，打造產(chǎn)品，補(bǔ)充市場空隙挖掘客戶：尋找政務(wù)經(jīng)濟(jì)、周邊成熟高檔富人社區(qū)及周邊原業(yè)態(tài)的影響，挖掘事實(shí)存在的客戶，了解其產(chǎn)品要求產(chǎn)品創(chuàng)新：針對客戶需求，為客戶量身定做，創(chuàng)造適合客戶要求的產(chǎn)品，補(bǔ)充市場需求縫隙商業(yè)補(bǔ)缺：通過市場的分析，以補(bǔ)缺型業(yè)態(tài)做為底層商業(yè)的主要購買群體，結(jié)合政務(wù)經(jīng)濟(jì)的效應(yīng)，吸引配套性行業(yè)客戶購買補(bǔ)缺型競爭戰(zhàn)略：細(xì)分市場客戶及產(chǎn)品，打造第三類工作空間，以差異化的產(chǎn)品補(bǔ)充市場縫隙較晚進(jìn)入市場細(xì)分市場，瞄準(zhǔn)縫隙目標(biāo)明確，挖掘客戶創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)補(bǔ)缺者42分析思維導(dǎo)圖

項(xiàng)目界定項(xiàng)目定位項(xiàng)目預(yù)算市場競爭分析SWOT分析選擇戰(zhàn)略指標(biāo)及限制條件地塊解析問題界定宏觀市場分析寫字樓競爭分析商業(yè)競爭分析市場競爭戰(zhàn)略的確定戰(zhàn)略選擇戰(zhàn)略描述客戶定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位形象定位43項(xiàng)目SWOT分析：SO發(fā)展戰(zhàn)略通過走差異化路線，結(jié)合項(xiàng)目稀缺性及政務(wù)經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)，形成項(xiàng)目核心競爭力SWOT優(yōu)勢-----Strength劣勢-----Weak地塊稀缺性無與倫比，溢價(jià)空間強(qiáng)勁商務(wù)區(qū)、住宅區(qū)、旅游區(qū)黃金三角區(qū)位良好的政務(wù)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，成熟高檔居住社區(qū)，極佳的環(huán)境資源，原業(yè)態(tài)對周邊形成一定影響項(xiàng)目地塊位置處于干道交匯處，交通便利，商業(yè)價(jià)值相對較高項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)尚未形成，有較強(qiáng)的變動(dòng)空間項(xiàng)目占地不大，總量較小，難以形成規(guī)模效應(yīng)，成本不易控制項(xiàng)目總量的限制，樓體不高，形成昭示性有難度項(xiàng)目部分寫字樓要求獨(dú)立出入口機(jī)會-----OpportunitySO戰(zhàn)略WO戰(zhàn)略投資型購買力拉動(dòng)市場需求寫字樓市場中檔次低總價(jià)的寫字樓需求斷層明顯還有較大的社區(qū)商業(yè)容量以充分展示項(xiàng)目優(yōu)勢，利用市場機(jī)會抓住市場為核心手段；通過走差異化補(bǔ)缺路線，打造第三類的工作空間，結(jié)合政務(wù)經(jīng)濟(jì)和稀缺性的特點(diǎn)，形成項(xiàng)目核心競爭力規(guī)避項(xiàng)目劣勢，抓住市場機(jī)遇為核心策略，通過差異化路項(xiàng)目限制，打造中檔次低價(jià)產(chǎn)品威脅-----ThreatenST戰(zhàn)略WT戰(zhàn)略市場寫字樓放量較大，競爭激烈寫字樓商業(yè)氛圍低，昭示性不強(qiáng)附近有大型集中商業(yè)，但周邊的商業(yè)氛圍沒有形成。主要是低檔次，排布零星的社區(qū)型商業(yè)，形象不好。充分展示項(xiàng)目優(yōu)勢，通過項(xiàng)目整體優(yōu)勢的挖掘和提升，規(guī)避市場對項(xiàng)目的威脅，降低風(fēng)險(xiǎn)；通過走低價(jià)路線，規(guī)避競爭，打造低價(jià)產(chǎn)品已規(guī)避項(xiàng)目劣勢，避免項(xiàng)目威脅帶來的風(fēng)險(xiǎn)，以低價(jià)快速的方式迅速實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值44發(fā)展戰(zhàn)略描述針對本項(xiàng)目選擇的SO戰(zhàn)略描述：以充分展示項(xiàng)目優(yōu)勢，利用市場機(jī)會抓住市場為核心手段；通過走差異化補(bǔ)缺路線，打造第三類的工作空間，結(jié)合政務(wù)經(jīng)濟(jì)和地塊稀缺性的特點(diǎn)，抓窄縱市場，形成項(xiàng)目核心競爭力稀缺性優(yōu)勢：充分展現(xiàn)項(xiàng)目地塊的稀缺性，提升溢價(jià)空間；地塊價(jià)值優(yōu)勢：黃金三角區(qū)域優(yōu)勢，打造項(xiàng)目立意高度（有氧、健康、環(huán)保的未來工作模式）地緣優(yōu)勢：通過政務(wù)經(jīng)濟(jì)、周邊成熟高檔社區(qū)及周邊原業(yè)態(tài)的影響，挖掘事實(shí)存在的客戶交通優(yōu)勢：解決昭示性問題，打造項(xiàng)目轉(zhuǎn)角位置的商業(yè)價(jià)值規(guī)劃優(yōu)勢：靈活規(guī)劃為產(chǎn)品創(chuàng)新奠定基礎(chǔ)市場機(jī)會：充分挖掘投資客戶市場寫字樓斷層：細(xì)分客戶、明確目標(biāo)、補(bǔ)缺產(chǎn)品商業(yè)機(jī)會：社區(qū)配套商業(yè)的充分挖掘45分析思維導(dǎo)圖

項(xiàng)目界定項(xiàng)目定位項(xiàng)目預(yù)算市場競爭分析SWOT分析選擇戰(zhàn)略指標(biāo)及限制條件地塊解析問題界定宏觀市場分析寫字樓競爭分析商業(yè)競爭分析市場競爭戰(zhàn)略的確定戰(zhàn)略選擇戰(zhàn)略描述客戶定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位形象定位46項(xiàng)目定位客戶定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位形象定位47以國內(nèi)、本地私營企業(yè)為主資本來源規(guī)模小，知名度低資產(chǎn)規(guī)模偏低偏低偏低偏低偏低偏低偏低200平米以下著名商圈的輻射區(qū)域小區(qū)域性的企業(yè)，依附于產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)，廣告類、貿(mào)易類、物流業(yè)行業(yè)低端客戶以國內(nèi)中型私營企業(yè)為主資本來源規(guī)模中等，知名度一般資產(chǎn)規(guī)模一般適中適中中等中等中等中等200-500平米華強(qiáng)北商圈；車公廟商圈；區(qū)域性加工貿(mào)易類、咨詢顧問類公司分部，市級機(jī)構(gòu)、地區(qū)性中型企業(yè)辦事處、代表處行業(yè)中級客戶以中外合資、港臺資、國內(nèi)股份制企業(yè)為主資本來源規(guī)模中等偏大，知名度較高。資產(chǎn)規(guī)?；诘?產(chǎn)業(yè)區(qū)域性公司深圳營銷總部、研發(fā)、服務(wù)中心偏高適中偏高適中偏高高高偏高中等偏高500平米以上為主中心區(qū)商圈、華強(qiáng)北商圈；地王商圈；國貿(mào)商圈；車公廟商圈；區(qū)域性的純貿(mào)易類、資本投資類、咨詢顧問類公司地區(qū)總部，省級機(jī)構(gòu)、地區(qū)性大企業(yè)集團(tuán)辦事處、代表處行業(yè)中高級客戶景觀要求區(qū)行業(yè)集中度投資回報(bào)交通停車形象檔次配套完善度價(jià)格承受需求面積置業(yè)取向目前主要分布區(qū)域具體描述分類寫字樓客戶細(xì)分

客戶群需要舒適、自由、開闊、個(gè)性的辦公空間面積需求：200~400平米；形象要求：個(gè)性、自我，但注重成本；價(jià)格需求：9000-11000元產(chǎn)品需求：舒適、自由、開闊、個(gè)性的辦公空間48案例分析——建藝大廈政府職能部門：深圳市規(guī)劃國土局、規(guī)劃國土信息中心、紀(jì)委監(jiān)察局分部小組、深圳市建筑工務(wù)局相關(guān)機(jī)構(gòu)和企業(yè)：市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究眼、深圳市不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)學(xué)會、深圳市房地產(chǎn)協(xié)會、廣東博思建筑工程造價(jià)司法鑒定所、深圳市誠信行工程咨詢公司、建星建筑監(jiān)理公司、城市空間規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司、中國人壽保險(xiǎn)公司等平均租金：45元/平米開間劃分情況：企業(yè)使用面積主要為80~400平米。49案例分析——設(shè)計(jì)大廈政府職能部門：深圳市房地產(chǎn)交易中心、深圳市建筑工程交易服務(wù)中心、深圳市房屋租賃管理辦公室、深圳市建設(shè)局。相關(guān)機(jī)構(gòu)和企業(yè)：深圳市建筑設(shè)計(jì)研究總院、深圳市居眾裝飾設(shè)計(jì)工程有限公司、深圳國房地產(chǎn)咨詢有限公司、香港阿特森泛華建筑與景觀設(shè)計(jì)公司、安道森地域規(guī)劃發(fā)展公司、中聯(lián)銀擔(dān)保有限公司等平均租金：45元/平米開間劃分情況：最小開間

80平米，主要企業(yè)使用面積80~400平米。50

客戶群特點(diǎn)金融銀行業(yè)建筑設(shè)計(jì)、裝修業(yè)工程咨詢、評估監(jiān)理業(yè)學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)客戶例舉

建設(shè)銀行、興業(yè)銀行、廣東發(fā)展銀行、中國人壽保險(xiǎn)、中聯(lián)銀擔(dān)保公司城市空間規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司、香港阿特森泛華建筑與景觀設(shè)計(jì)公司、安道森地域規(guī)劃發(fā)展公司、深圳市居眾裝飾設(shè)計(jì)工程有限公司廣東博思建筑工程造價(jià)司法鑒定所、深圳市誠信行工程咨詢公司、建星建筑監(jiān)理公司深圳市不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)學(xué)會、深圳市房地產(chǎn)協(xié)會、深圳市建筑設(shè)計(jì)研究總院、建筑專業(yè)書店形象、面積、價(jià)格要求

形象較高、位于底層，面積不大

形象要求不高、面積不大，約200~400平米。價(jià)格實(shí)惠。形象要求不高、面積不大，約200~400平米。價(jià)格實(shí)惠。形象要求不高、面積不大，約200~400平米。價(jià)格實(shí)惠。配套要求——2~3部電梯2~3部電梯2~3部電梯寫字樓客戶群細(xì)分：根據(jù)對于類似寫字樓的調(diào)查歸納出本項(xiàng)目寫字樓產(chǎn)品的核心客戶群與國土規(guī)劃局相關(guān)的4大類型企業(yè)機(jī)構(gòu)有：金融證券業(yè)、設(shè)計(jì)裝飾、工程、地產(chǎn)咨詢和監(jiān)理公司和建筑地產(chǎn)類學(xué)術(shù)性機(jī)構(gòu)51建筑設(shè)計(jì)類、創(chuàng)智型公司高層訪談

——訪談名錄和內(nèi)容訪談對象公司名稱公司地址公司類型、規(guī)模職務(wù)陳先生深圳建藝設(shè)計(jì)公司南山區(qū)南頭新綠島大廈小型建筑設(shè)計(jì)公司N/A陳先生深圳銥視野數(shù)碼科技上梅林雕塑家園大廈小型IT智力型公司執(zhí)行總監(jiān)侯先生深圳柏濤建筑設(shè)計(jì)公司華僑城生態(tài)廣場寫字樓大中型建筑設(shè)計(jì)類公司董事/設(shè)計(jì)副總監(jiān)Q1:對于集中設(shè)計(jì)、創(chuàng)智類的個(gè)性化寫字樓的需求程度Q2:對寫字樓產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、功能上的要求Q3:基于本項(xiàng)目的資源和立意，能夠承受的價(jià)格是多少52建筑設(shè)計(jì)類、創(chuàng)智型公司高層訪談

——客戶需求紀(jì)要

客戶商務(wù)氛圍產(chǎn)品特征產(chǎn)品形象底層商業(yè)政務(wù)資源價(jià)格承受力大中型建筑設(shè)計(jì)類公司

希望與同類公司聚集

要求空間創(chuàng)新突出，同時(shí)注重大單位的私密性設(shè)計(jì)，最小單位200平米

強(qiáng)烈要求與眾不同的格調(diào)和氣質(zhì)，這是買單與否的關(guān)鍵中高檔小型配套商業(yè)，金融和餐飲希望能比鄰國土規(guī)劃局20000元/平米小型建筑設(shè)計(jì)類公司

不太重視

實(shí)惠、便利為主要考慮

不重視，以實(shí)惠為首要不要做低檔餐飲無所謂8000元/平米IT數(shù)碼科技智力型公司

希望與同類公司聚集

對于網(wǎng)絡(luò)、服務(wù)器等硬件要求是核心需求，最小單位100平米

需要有創(chuàng)意的形象金融、中高檔配套型餐飲N/A9000元/平米53訪談總結(jié)大中型建筑設(shè)計(jì)類企業(yè)對于本項(xiàng)目的自然景觀和政務(wù)資源很有興趣，樹立自己的個(gè)性化形象，提升格調(diào)和氣質(zhì)使他們的核心驅(qū)動(dòng)力。該潛在客戶群的數(shù)量充足，價(jià)格承受力很強(qiáng)，可達(dá)15000元/平米。小型建筑公司注重實(shí)惠的特點(diǎn)，使他們不能成為核心客戶群體。創(chuàng)智型公司也會對本項(xiàng)目起到支撐作用。他們對于網(wǎng)絡(luò)硬件的配套要求是核心驅(qū)動(dòng)力。價(jià)格承受力9000元/平米左右。商業(yè)需求均為中高檔配套餐飲業(yè)和金融業(yè)。54寫字樓市場機(jī)會挖掘與國土規(guī)劃政務(wù)相關(guān)的大中型建筑設(shè)計(jì)類公司和IT科技類創(chuàng)智型公司。潛在客戶群很大。市場空白點(diǎn)：高檔富人居住區(qū)氛圍成熟，為他們貼身設(shè)計(jì)的創(chuàng)新產(chǎn)品缺少市場特征：投資行為很活躍市場空白點(diǎn)：自然景觀資源一流，整個(gè)市場缺乏個(gè)性化、創(chuàng)意濃厚的寫字樓作品結(jié)合富人區(qū)優(yōu)勢結(jié)合政務(wù)資源優(yōu)勢結(jié)合市場特點(diǎn)CAB鑒于富人生活配套和未來辦公需求的組合辦公室（生活與工作融合、過渡型）投資客戶55客戶定位－－寫字樓

由于發(fā)展戰(zhàn)略和競爭戰(zhàn)略的特點(diǎn)，項(xiàng)目核心客戶的選擇將由戰(zhàn)略的要求而制約核心客戶重要客戶游離客戶與國土政務(wù)關(guān)聯(lián)的大中型建筑設(shè)計(jì)類公司，IT高科技創(chuàng)智型公司注重生態(tài)景觀資源的企業(yè)鑒于富人生活配套和未來辦公需求的組合辦公室投資客戶核心驅(qū)動(dòng)力：1、充分享用政府規(guī)劃局資源2、彰顯創(chuàng)智型企業(yè)的創(chuàng)意、個(gè)性化和自由格調(diào)的形象3、由于地塊稀缺性及市場大勢影響投資驅(qū)動(dòng)力明顯由于項(xiàng)目補(bǔ)缺型競爭戰(zhàn)略的要求，項(xiàng)目以客戶為導(dǎo)向根據(jù)SO發(fā)展戰(zhàn)略展現(xiàn)項(xiàng)目優(yōu)勢的要求，政務(wù)經(jīng)濟(jì)概念和創(chuàng)意個(gè)性化將作為項(xiàng)目的重要手段進(jìn)行客戶的挖掘，因此政務(wù)相關(guān)和創(chuàng)意型企業(yè)將成為我們的核心客戶根據(jù)項(xiàng)目競爭戰(zhàn)略的要求，第三類工作空間的需求客戶，創(chuàng)業(yè)客戶、個(gè)性客戶、位于富人生活和中心區(qū)辦公客戶將成為第三類工作空間的重要客戶根據(jù)發(fā)展戰(zhàn)略把握市場機(jī)會的要求，投資客戶項(xiàng)目重要的機(jī)會，也將成為本項(xiàng)目的重要客戶56深南大道路口處、香逸名園、香蜜三村社區(qū)街鋪，以汽車配件、超市、餐飲、美發(fā)美容為主。汽車美容、配件、維護(hù)類的街鋪面積在200~300平米。餐飲店以100~200平米為主。只有一家大型美食街和喬治別克西餐廳位于深南大道與香梅路交匯處。商業(yè)掃描：

原業(yè)態(tài)影響依然存在，但檔次不高57紅荔路段以汽車配件、裝飾工程、仕多、攝影曬相、醫(yī)藥、房產(chǎn)地鋪、小餐飲為主。街鋪面積在100~200平米。商業(yè)掃描：周邊商業(yè)整體檔次不高，高端消費(fèi)、高端形象商業(yè)空白明顯58汽車相關(guān)的行業(yè)高端客戶高檔餐飲、高檔休閑行業(yè)客戶銀行、證券、保險(xiǎn)、便利店等政務(wù)配套行業(yè)客戶投資客戶市場空白點(diǎn)：餐飲業(yè)、休閑、高端服務(wù)型商業(yè)是一個(gè)目前片區(qū)的機(jī)會點(diǎn)；原有汽車相關(guān)商業(yè)氛圍濃厚，但缺乏高檔次的汽車相關(guān)商業(yè)。市場特征：投資活動(dòng)活躍市場機(jī)會點(diǎn)：已建成的深圳市規(guī)劃局，即將建成的國土局、建安項(xiàng)目寫字樓和本項(xiàng)目所帶來的巨大的政務(wù)商務(wù)商業(yè)配套需求結(jié)合富人區(qū)優(yōu)勢結(jié)合訪談結(jié)果社區(qū)商業(yè)公式分析直接推導(dǎo)CBA商業(yè)市場機(jī)會挖掘59客戶定位－－商業(yè)

由于發(fā)展戰(zhàn)略和競爭戰(zhàn)略的特點(diǎn)，項(xiàng)目核心客戶的選擇將由戰(zhàn)略的要求而制約核心客戶重要客戶游離客戶奢侈品展示（汽車、洋酒等）相關(guān)的行業(yè)高端客戶補(bǔ)缺型，餐飲、高檔休閑行業(yè)客戶區(qū)域原有業(yè)態(tài)客戶銀行、證券、保險(xiǎn)等政務(wù)配套行業(yè)客戶投資客戶高端便利店、商務(wù)店等規(guī)劃、國土相關(guān)服務(wù)行業(yè)客戶核心驅(qū)動(dòng)力：1、區(qū)域配套價(jià)值受政務(wù)經(jīng)濟(jì)的影響2、地緣效應(yīng)和補(bǔ)缺型業(yè)態(tài)對項(xiàng)目招商的影響60項(xiàng)目定位客戶定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位形象定位61產(chǎn)品定位——物業(yè)配比

從SO發(fā)展戰(zhàn)略確定物業(yè)配比，應(yīng)充分挖掘底層商業(yè)價(jià)值通過市場分析確定，項(xiàng)目處于黃金三角區(qū)位優(yōu)勢明顯，周邊成熟消費(fèi)群的支持對商業(yè)發(fā)展又極大幫助底層非集中商業(yè)，社區(qū)商業(yè)還有較大容量的機(jī)會明顯商業(yè)屬于利潤型產(chǎn)品，本項(xiàng)目有較好的臨街、轉(zhuǎn)角商業(yè)價(jià)值，因此項(xiàng)目在考慮整體需求和形象要求的前提下應(yīng)充分挖掘商業(yè)的價(jià)值點(diǎn)項(xiàng)目臨街面、轉(zhuǎn)角商業(yè)價(jià)值明顯，應(yīng)充分考慮62產(chǎn)品定位——物業(yè)配比

從商業(yè)價(jià)值最大化的角度考慮底層商業(yè)為兩層統(tǒng)計(jì)得出周邊底層商業(yè)均價(jià)在25000元左右，租金在150元左右按照年匯報(bào)率8%計(jì)算，底層商業(yè)價(jià)值在22500元左右，因此項(xiàng)目底層商業(yè)價(jià)值按照23000元計(jì)算按照商鋪價(jià)值遞減規(guī)律一層價(jià)值為23000元；二層價(jià)值為一層的50%，即11500元；三層價(jià)值為第一層的30%，即6900元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于寫字樓價(jià)格，因此項(xiàng)目商業(yè)面積不超過兩層從案例分析，商業(yè)超過兩層，銷售壓力大商鋪價(jià)值遞減規(guī)律決定商業(yè)不超過兩層63產(chǎn)品定位——物業(yè)配比

從商業(yè)價(jià)值最大化的角度考慮底層商業(yè)為兩層按照覆蓋率50%計(jì)算一層商鋪面積為4400平米，兩層合計(jì)為8800平米

8800×50%＝44004400×2＝8800寫字樓總面積為33440平米

42240－8800＝33440考慮項(xiàng)目限制條件12320平米將用作政府辦公，獨(dú)立入口，因此項(xiàng)目按照兩棟塔樓排布，另一棟塔樓為可售部分面積為21120平米

33440－12320＝21120兩層商業(yè)：面積為8800平米左右寫字樓：總面積33440平米，其中12320平米交深規(guī)院辦公室用，21120平米推出銷售64產(chǎn)品定位——寫字樓

競爭戰(zhàn)略補(bǔ)缺型產(chǎn)品的要求確定項(xiàng)目戶型本項(xiàng)目定位：隔間面積：最小200平米，標(biāo)準(zhǔn)層面積1000平米。根據(jù)大客戶的需要，景觀資源較好的高樓層重點(diǎn)考慮整層購買。局部100平米小分割組合考慮放在底樓層形象：個(gè)性化，創(chuàng)意，舒適寫字樓核心客戶群核心客戶群需求產(chǎn)品特征：大中型建筑設(shè)計(jì)類公司核心要求是外立面和空間設(shè)計(jì)能夠有足夠的創(chuàng)意和突破，充分展現(xiàn)其別致的格調(diào)和氣質(zhì)。辦公面積500至1000平米，最小劃分單位為200平米左右。價(jià)格承受力不超過15000元/平米。IT高科技及其他創(chuàng)智型公司，核心需求是網(wǎng)絡(luò)硬件配套，辦公面積在200至500平米，合適的最小單位面積是100平米左右。能承受的價(jià)格在9000-11000元/平米。與國土政務(wù)關(guān)聯(lián)的大中型建筑設(shè)計(jì)類公司，IT高科技創(chuàng)智型公司65產(chǎn)品定位——物業(yè)布局

兩棟塔樓設(shè)計(jì)，共享空間底層商鋪考慮退紅線位置和地面部分廣場綠化位置后，滿鋪考慮寫字樓兩棟塔布局的限制和客戶對戶型要求，確定每層面積約1000平米\層兩個(gè)塔樓共享一個(gè)大堂和綠化平臺根據(jù)物業(yè)面積，配置次下一層車庫及地面部分車位，約350個(gè)車位造型示意大堂及綠化平臺綠化共享空間概念利用共享區(qū)分隔空間，增強(qiáng)室內(nèi)外空間對話它既可看成花園，也可以是觀景平臺，還可以是開放式的辦公空間66根據(jù)覆蓋率指標(biāo)的要求，分為塔樓與商業(yè)裙樓兩部分，最大限度設(shè)置商業(yè)裙樓；裙樓不宜超過兩層,滿足整層，半層，1/4層單位購買的尊貴感2m76m2m7.5m25m32.5m36m900平方米1000平方米香梅路產(chǎn)品定位——物業(yè)布局

標(biāo)準(zhǔn)層平面錯(cuò)開式布局，減小標(biāo)準(zhǔn)層面積67人車分流:地下車庫出入口與人行出入口，形成人車分行，車流組織避免在前廣場停留；商業(yè)主入口:設(shè)置在昭示性最佳的東向，聚集人流；寫字樓入口:結(jié)合進(jìn)入的便捷性;可考慮設(shè)置在西向；地下車庫出入口:盡量設(shè)置在南北兩側(cè)，形成有效的車流組織商業(yè)的交通組織，關(guān)系到商業(yè)人氣，建議注重其昭示性，并設(shè)置通向二/三樓的垂直交通，提升商業(yè)價(jià)值；寫字樓的入口建議設(shè)置在南向，并實(shí)現(xiàn)人車分流；商業(yè)主入口車行出口車行入口前廣場商業(yè)次入口寫字樓主入口寫字樓次入口產(chǎn)品定位——物業(yè)布局

交通組織聚集人氣，人車分流68核心筒的設(shè)置，將兩個(gè)塔樓統(tǒng)一考慮，最大限度提升使用率；充分考慮公共走道的空間尺度設(shè)計(jì)，最大限度減少公共空間的面積；給排水位的預(yù)留柱位，建議靠近核心筒處理，便于日后空間的組織；以辦公區(qū)間進(jìn)入的昭示性為前提，可在“工，十，日”字型走道處理上有所提升,考慮到日后的可拼合銷售;寫字樓面積統(tǒng)一考慮,原則上寫字樓面積在上滿足以100-200平方米為基本單元的劃分基數(shù)，進(jìn)深盡量控制在10-12米電梯的承載按高于普通標(biāo)準(zhǔn)的20%配置;項(xiàng)目的核心筒設(shè)計(jì)關(guān)系到辦公空間的昭示性與實(shí)用性，是項(xiàng)目設(shè)計(jì)的重要環(huán)節(jié)2m76m2m7.5m25m32.5m36m900平方米1000平方米香梅路產(chǎn)品定位——物業(yè)布局

核心筒設(shè)計(jì)提升使用率，增強(qiáng)辦公區(qū)域昭示性69最大限度加大景觀面的處理，增強(qiáng)采光效果；考慮大幅玻璃幕墻，來增加景觀/采光效果，考慮室外空調(diào)機(jī)位的設(shè)計(jì)，避免建筑外觀與室內(nèi)采光受到影響；避免對視現(xiàn)象，增強(qiáng)空間上的對流設(shè)計(jì)；

充分挖掘項(xiàng)目的本體資源，提升物業(yè)價(jià)值；節(jié)約投資成本，保證項(xiàng)目品質(zhì)，合理配置2m76m2m7.5m25m32.5m36m900平方米1000平方米香梅路產(chǎn)品定位——物業(yè)布局

景觀價(jià)值：利用布局將景觀與采光發(fā)揮最大70在每層設(shè)計(jì)可贈送面積的入戶花園；滿足不同面積（整層，半層）單位購買的物業(yè)，性價(jià)比的提升；有氧健康生態(tài)辦公環(huán)境；資源的充分利用，自然通風(fēng)，采光；可在原有的創(chuàng)新價(jià)值點(diǎn)上，有所提升；提升物業(yè)的購買性價(jià)比，充分利用資源，健康生態(tài)的辦公環(huán)境生成，增加立面的變換，便于營銷概念的形成

偶數(shù)層花園

奇數(shù)層花園產(chǎn)品定位——物業(yè)布局

附加值：贈送面積，超性價(jià)比

71產(chǎn)品定位

以100-200平米為模數(shù)的一個(gè)“menuplan”（功能菜單）

+=+=+=oror單一的組合模式——具有可變性空間模式……72層高立柱沿墻布置，中空無柱，體現(xiàn)空間感；設(shè)計(jì)寫字樓層高3.8m，為保證項(xiàng)目凈高達(dá)到3m，建議采用寬扁梁設(shè)計(jì)，并且考慮管道穿孔，預(yù)留管道孔；商業(yè)一層層高6m，二層4.5m增設(shè)網(wǎng)絡(luò)地板在結(jié)構(gòu)的處理上，建議結(jié)構(gòu)方正，扁梁無柱；沿墻體設(shè)置立柱預(yù)留管道孔產(chǎn)品定位

——建筑細(xì)節(jié)的建議：梁中穿孔，預(yù)留管道孔

地板網(wǎng)絡(luò)、弱電線路樓板73產(chǎn)品定位——商鋪

競爭戰(zhàn)略補(bǔ)缺型產(chǎn)品的要求確定項(xiàng)目戶型本項(xiàng)目定位：一層整體經(jīng)營先引入商家，進(jìn)行帶租約出售。二層主要以辦公配套為主。面積：100平米商鋪，可自由組合價(jià)格：25000~35000元/平米；租金200~250元/平米汽車模型展售、高檔餐飲配套、高檔休閑配套商業(yè)核心客戶群補(bǔ)缺型，餐飲、原業(yè)態(tài)，與汽車相關(guān)的行業(yè)客戶高檔休閑行業(yè)客戶投資客戶銀行、證券、保險(xiǎn)等政務(wù)配套行業(yè)客戶市場歸納及案例借鑒片區(qū)內(nèi)商鋪面積總結(jié)：社區(qū)服務(wù)型商業(yè)以100平米左右好銷。汽車相關(guān)商業(yè)以200平左右為主，大鋪型壓力較大。片區(qū)內(nèi)商鋪價(jià)格總結(jié)：商鋪售價(jià)平均為35000元/平米（臨主干道面）25000元/平米（非臨主干道面）；租金案例：緹香名苑、中旅國際公館74底層商業(yè)檔次定位

----打造高檔產(chǎn)品，頂級形象入市產(chǎn)品定位區(qū)位理想本項(xiàng)目處在香蜜湖富人區(qū)，交通便利，展示性較好品質(zhì)處于市場領(lǐng)跑者地位產(chǎn)品品質(zhì)堅(jiān)持走差異化路線，以客戶需求的附加值最大化為目標(biāo)市場空缺進(jìn)行奢侈品的銷售與展覽，對普通商業(yè)功能予以轉(zhuǎn)化，充分發(fā)揮價(jià)值檔次定位：高檔產(chǎn)品頂級形象入市通過高品質(zhì)打造拉升項(xiàng)目整體的核心競爭力75商業(yè)定位：立足于香蜜湖片區(qū)，輻射整個(gè)深圳產(chǎn)品定位位置：項(xiàng)目建成后的地上一層。功能：項(xiàng)目整體形象有力提升，項(xiàng)目檔次的標(biāo)竿，打造企業(yè)在城市的品牌。對象：富豪，高層次消費(fèi)者，高級禮品購買者；追求生活前來感受的市民。業(yè)態(tài)：高檔奢侈品銷售與展示；如：汽車，雪茄，名酒。76裙房1層的頂級商業(yè)、展覽提升項(xiàng)目的整體形象世界頂級的品牌所帶來的是其背后的歷史與內(nèi)涵展廳中的名貴汽車車和頂級游艇都渲染著會館頂級的檔次藝術(shù)展頂級品牌車展產(chǎn)品定位藝術(shù)展覽可以提升整個(gè)會館的文化形象77汽車貿(mào)易：

品牌汽車展廳產(chǎn)品定位78其他奢侈品銷售與展示

雪茄，名酒產(chǎn)品定位79功能配置說明1F2F3F以上頂級品牌展廳餐廳、咖啡館、酒吧寫字樓80裙房1－2層設(shè)置餐廳，酒吧，咖啡館等高檔餐廳，咖啡館帶來的不僅僅是味覺的享受，更重要的是提供氛圍更好的商務(wù)空間餐廳至少有一家的等級和規(guī)模能承辦大型頂級宴會。餐廳咖啡館、酒吧81產(chǎn)品定位

——以餐飲、休閑為輔的商業(yè)配套集中型的高檔次餐飲業(yè)：西餐廳、咖啡廳、快餐店和冰淇淋店。服務(wù)目標(biāo)：周邊的富人和政務(wù)及相關(guān)的商務(wù)人員。面積估計(jì)在200平米左右。82產(chǎn)品定位

——定位歸納

兩層商業(yè)共8800平米寫字樓銷售面積21120平米多層次生態(tài)體系超大尺度玻璃幕墻設(shè)計(jì)形象檔次物業(yè)配比硬件亮點(diǎn)地下一層豪華大堂（與停車場相連）充裕電梯及分層電梯設(shè)置3.8米標(biāo)準(zhǔn)層高TAXI雨棚/獨(dú)立來訪停車場10米通高采光寫字樓大堂景觀優(yōu)勢最大限度的挖掘景觀資源;南北進(jìn)深拉長，增加景觀享受面積；大面積玻璃幕墻，增加景觀表達(dá)；附加值利用架空層，提升可用面積；隔層設(shè)置挑空，用于贈送面積；頂樓利用結(jié)構(gòu)處理，設(shè)置雙層挑空；產(chǎn)品規(guī)劃寫字樓整層面積考慮在1000平米左右錯(cuò)開式布局，拆分標(biāo)準(zhǔn)層面積模塊式戶型組合；兩層商業(yè)：面積為8800平米左右，商業(yè)一層層高6m，二層4.5m，寫字樓：總面積33440平米，其中12320平米交深規(guī)院辦公室用，21120平米推出銷售，設(shè)計(jì)寫字樓層高3.8m寫字樓隔間面積最小100、200平米，標(biāo)準(zhǔn)層面積1000平米。根據(jù)大客戶的需要，景觀資源較好的高樓層重點(diǎn)考慮整層購買。小分割組合考慮放在底樓層，滿足投資客和小型創(chuàng)智型公司的的需要商業(yè)面積最小100平米左右，可自由組合形象：個(gè)性化，創(chuàng)意，舒適83建筑風(fēng)格

適當(dāng)?shù)倪\(yùn)用建筑色彩；

玻璃幕墻，體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)感、商務(wù)感；

避免空調(diào)機(jī)位對立面的影響及大型機(jī)的處理，

在片區(qū)形象的領(lǐng)先產(chǎn)品展示

建筑細(xì)節(jié)的建議：建筑立面的色彩與細(xì)節(jié)84便利性、融合性、安全私密性與商業(yè)入口一體化的大堂可以打TAXI的大堂設(shè)置獨(dú)立訪客停車的車庫與商業(yè)停車完全區(qū)隔產(chǎn)品展示

字樓底部入口的設(shè)計(jì)力求簡潔大氣

85寫字樓大堂10m高空間，自然采光生態(tài)大堂；功能為客戶休息、前臺保安、便利店；從整體出發(fā)，注意不同材料質(zhì)感形成的綜合視覺效果，同時(shí)，盡量減少材料品種；產(chǎn)品展示

建筑細(xì)節(jié)的建議：超高空間生態(tài)大堂86產(chǎn)品展示

——尊貴停車位與負(fù)一層大堂

三大堂設(shè)計(jì)高空間，自然采光生態(tài)大堂；臨時(shí)停車位的室外大堂式設(shè)計(jì)；負(fù)一層與停車場相連的尊貴大堂；名師設(shè)計(jì)，大師光環(huán)87轉(zhuǎn)換層架空設(shè)有可供200人使用的多功能會議室，并配有視頻會議設(shè)備有多媒體的培訓(xùn)室供洽談商務(wù)使用的咖啡廳及會議室屋頂花園商務(wù)生態(tài)花園產(chǎn)品展示

——建筑細(xì)節(jié)的建議：共享空間的營造88超大型墻體電視屏幕商機(jī)的體