威海溫泉風(fēng)情小鎮(zhèn)開發(fā)策劃方案

溫泉風(fēng)情小鎮(zhèn)開發(fā)策劃方案溫泉風(fēng)情小鎮(zhèn)開發(fā)策劃方案報告目錄項目分析和關(guān)鍵結(jié)論策劃思路和總體方案分區(qū)策劃和開發(fā)模式運(yùn)營策略和支持要求報告目錄項目分析和關(guān)鍵結(jié)論項目基本情況和關(guān)鍵分析內(nèi)容位于環(huán)翠區(qū)的溫泉鎮(zhèn)位于威海市項目范圍包括體育公園、東崮西崮村、林家院子、溫泉湯村等地塊，合計規(guī)劃面積約3.8平方公里，有山有河，有溫泉有山泉，有寺廟遺址，有千年古樹。有已拆村莊，更有待遷居民。委托之目的是：爭取整體策劃規(guī)劃，分步統(tǒng)籌開發(fā)之權(quán)利。用地性質(zhì)居住、商業(yè)大致對半，部分土地未定性質(zhì)、未定指標(biāo)……規(guī)劃上，要求林家院子370畝土地為商業(yè)用地，容積率0.5；溫泉湯村綜合容積率1.2，總面積366畝，商業(yè)面積不低于100畝、其他相機(jī)斟酌……項目的區(qū)位條件和優(yōu)勢資源威海房地產(chǎn)市場的形勢區(qū)域發(fā)展分析和產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢甲方意圖和經(jīng)營理念項目基本情況和關(guān)鍵分析內(nèi)容位于環(huán)翠區(qū)的溫泉鎮(zhèn)位于威海市項目范項目的區(qū)位條件，無論是房產(chǎn)開發(fā)，還是商業(yè)經(jīng)營，著眼大區(qū)域優(yōu)勢眾多，囿于威海市弊端明顯交通樞紐地處交通樞紐位置，聯(lián)接威海三市一區(qū)，是威榮、石煙、青威公路的交匯點；到市區(qū)、火車站、機(jī)場等交通節(jié)點和市政府及商業(yè)區(qū)、區(qū)政府及商業(yè)區(qū)距離都在1小時范圍內(nèi)。價值洼地大金三角（山東半島、遼東半島、日韓組團(tuán)）小金三角（威海市區(qū)、文登、榮成）項目位于威海市南部城郊，遠(yuǎn)離濱海一線，在威海人心目中，屬于山野偏遠(yuǎn)之地，難以擺脫偏見，扭轉(zhuǎn)這種認(rèn)識非常困難，難為主流消費(fèi)認(rèn)可。跳出威?？?，項目區(qū)位則左右逢源，交通便捷，方便外地人進(jìn)入，既可借勢濱海之影響力，又以山、河、泉形成特色吸引，成就“獨(dú)特”風(fēng)景……項目的區(qū)位條件，無論是房產(chǎn)開發(fā)，還是商業(yè)經(jīng)營，著眼大區(qū)域優(yōu)勢項目的核心資源在于溫泉，但還有眾多優(yōu)勢資源，著眼于整體片區(qū)策劃，必須“突破”溫泉概念楊樹林千年古樹寺廟崮山水庫山地開心農(nóng)場濕地果樹半島山體溫泉五渚河佛爺頂山泉最大的特點：山河一體相依，冷暖二泉并存水體充盈：山泉下淌、溫泉上涌、河流北去文化淵源：天浴、千年古樹、古寺和佛爺頂生態(tài)資源：濕地、水庫、林地、河體、山體人工項目：開心農(nóng)場、體育公園（擬建）、果樹林、開礦后遺留之裸露山體項目的核心資源在于溫泉，但還有眾多優(yōu)勢資源，著眼于整體片區(qū)策從項目進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)看，無論商業(yè)還是住宅，無論自住還是投資，威海的市場形勢都不容樂觀威海土地供應(yīng)量大，剛性需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于供應(yīng)，面臨限購壓力，且養(yǎng)生類、商業(yè)類投資產(chǎn)品雷同，持續(xù)經(jīng)營意識薄弱，缺乏有意識的產(chǎn)業(yè)培育、配套功能存在錯位，已經(jīng)走火入魔了。面臨持續(xù)新政壓力，本項目要想“逆勢飛揚(yáng)”，必須創(chuàng)新、創(chuàng)造，要打組合拳、不走尋常路，不僅要創(chuàng)造消費(fèi)概念，還要創(chuàng)新商業(yè)模式2007-2010年威海市房地產(chǎn)供銷對比表近年來威海市房地產(chǎn)供過于求，至2010年11月，剩余可售面積高達(dá)274萬平米，加上2011年預(yù)計放量450萬平米，市場供應(yīng)量為724萬平米按近四年平均143萬平米的銷量計算，即使市場不再增加預(yù)售項目，現(xiàn)有供應(yīng)量也需要5年才能消化完年份整體供應(yīng)面積整體銷售面積銷售率整體存量面積2007年1548477.82109179870.5%456679.822008年1410259.970731050.2%702949.92009年2193653.58167375476.3%519899.582010年前11月33211642%1057776.15算術(shù)平均值2118388.86251434062.566.3%2737305.45從項目進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)看，無論商業(yè)還是住宅，無論自住還是投資，但從消費(fèi)市場視角看，無論大小三角，還是青煙威旅游圈和威海市，都屬于經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的區(qū)域青煙威榮城際鐵路的開通將進(jìn)一步推動區(qū)域一體化旅游勝地的打造。本案毗鄰日韓，輻射京津冀，有較大、較好，乃至國際化的消費(fèi)市場和商業(yè)資源。青島、煙臺、威海大旅游圈的形成，以及山、海、泉三大特色旅游度假項目打造，吸引了山東省內(nèi)以及韓國、日本、俄羅斯、北京、上海、東北地廣大旅客。根據(jù)規(guī)劃，以旅游產(chǎn)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)在威海市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中比重越來越大，2020年要實現(xiàn)占比60%。對于本項目而言，不僅要依托和利用好區(qū)域市場資源、商業(yè)資源，還應(yīng)該嘗試成為威海市“三產(chǎn)升級擴(kuò)容戰(zhàn)略”的先頭部隊，為其貢獻(xiàn)力量，示范帶動但從消費(fèi)市場視角看，無論大小三角，還是青煙威旅游圈和威海市，五渚河流域生態(tài)休閑度假區(qū)具體到環(huán)翠區(qū)和溫泉鎮(zhèn)，本項目開發(fā)，一方面是（要）“順勢”而為，更可（應(yīng)）“借勢”而起本項目區(qū)位，從城市布局結(jié)構(gòu)上，處在南拓發(fā)展軸上，本項目的開發(fā)，可對周邊區(qū)域發(fā)展提供一定的功能配套支撐；本項目的定位，可從與北部濱海區(qū)域錯位，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)中，尋求機(jī)會。溫泉鎮(zhèn)秉持“城建建鎮(zhèn)”理念，對崮山水庫與溫泉鎮(zhèn)區(qū)的規(guī)劃是，搬遷或轉(zhuǎn)產(chǎn)溫泉鎮(zhèn)現(xiàn)有污染工業(yè)，鎮(zhèn)區(qū)逐步向功能結(jié)構(gòu)均衡的綜合城區(qū)過度，功能定位上是居住、商業(yè)服務(wù)。溫泉鎮(zhèn)在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上定位在“休閑度假”和“商貿(mào)物流”兩大領(lǐng)域，正在積極推進(jìn)與本項目直接相關(guān)的五渚河流域生態(tài)休閑度假區(qū)規(guī)劃和建設(shè)。鑒于此，本項目顯然應(yīng)“順勢”而為、“借勢”而起，爭取成為溫泉鎮(zhèn)“休閑度假”產(chǎn)業(yè)的龍頭帶動型項目。五渚河流域生態(tài)休閑度假區(qū)具體到環(huán)翠區(qū)和溫泉鎮(zhèn)，本項目開發(fā)，一威海溫泉風(fēng)情小鎮(zhèn)開發(fā)策劃方案從項目開發(fā)可能涉及到的產(chǎn)業(yè)類型來看，都早已呈現(xiàn)和已經(jīng)呈現(xiàn)了諸多值得注意的新特點觀光旅游向功能度假旅游轉(zhuǎn)變四季均衡活動，平衡淡旺季峰谷游、居、業(yè)融合的大旅游度假觀商務(wù)往來推動酒店業(yè)發(fā)展利好旅游業(yè)大力發(fā)展大型復(fù)合型綜合體20032004200520062007會議中心40.641.638.936.933酒店36.537.840.140.941大學(xué)14.912.31314.516其他場所88.287.710會議場所偏好絕大部分會議在會議中心和酒店舉辦，兩者加起來的比例在75%左右，2005年以后，因會議規(guī)模變小，酒店的比例略高會議場所偏好購物餐飲打造都市周末休閑購物中心發(fā)展餐飲娛樂目的地個性化/綠色餐飲消費(fèi)日趨明顯周末休閑游將成為城市主流旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)生地產(chǎn)面臨大好形勢和機(jī)遇開發(fā)商逐漸注重“功能性服務(wù)產(chǎn)業(yè)”的引入和培育功能性、目的性地產(chǎn)開發(fā)前景開闊從項目開發(fā)可能涉及到的產(chǎn)業(yè)類型來看，都早已呈現(xiàn)和已經(jīng)呈現(xiàn)了諸避免威海市現(xiàn)有業(yè)態(tài)單一、配套不足，系統(tǒng)引進(jìn)一些先進(jìn)理念的功能性服務(wù)業(yè)態(tài)，適當(dāng)引領(lǐng)潮流，進(jìn)行業(yè)態(tài)組合創(chuàng)新，最重要的是進(jìn)行區(qū)域配套功能完善，是本項目最現(xiàn)實的商業(yè)機(jī)會湯伯溫泉天沐溫泉溫泉養(yǎng)生商務(wù)會議室內(nèi)外溫泉沐浴、度假客房、養(yǎng)生餐飲、國際會務(wù)、湖景游樂五大項優(yōu)質(zhì)服務(wù)中低端定位的海源溫泉度假村和住宅開發(fā)靜悄悄的仙姑頂風(fēng)景區(qū)（4A級景區(qū)）威海旅游地產(chǎn)“廉價虛高”產(chǎn)品屬性、開發(fā)模式單一銷售模式讓威海海景房廉價的"虛高“相對改觀但并不成熟的城市配套開發(fā)商實力欠缺力圖長期回報幾無可能避免威海市現(xiàn)有業(yè)態(tài)單一、配套不足，系統(tǒng)引進(jìn)一些先進(jìn)理念的功能甲方“整體策劃規(guī)劃、統(tǒng)籌分步開發(fā)”的戰(zhàn)略意圖和“可持續(xù)、合理利潤”的經(jīng)營理念，能夠支撐經(jīng)營性物業(yè)較多的片區(qū)開發(fā)戰(zhàn)略&策略：通過主動策劃、規(guī)劃爭取片區(qū)內(nèi)土地開發(fā)權(quán)，最次也要影響政府，使之整體開發(fā)有利于已獲得土地之價值提升理念&價值觀：優(yōu)質(zhì)適價，合理利潤，可持續(xù)經(jīng)營。不以迅速買賣物業(yè)為盈利基點資源&條件：扎根威海10多年，人脈關(guān)系廣泛；擁有7000多名員工，更同屬大規(guī)模企業(yè)集團(tuán)，影響巨大甲方“整體策劃規(guī)劃、統(tǒng)籌分步開發(fā)”的戰(zhàn)略意圖和“可持續(xù)、合理報告目錄項目分析和關(guān)鍵結(jié)論策劃思路和總體方案分區(qū)策劃和開發(fā)模式運(yùn)營策略和支持要求報告目錄項目分析和關(guān)鍵結(jié)論基于項目綜合分析及其關(guān)鍵結(jié)論，項目組遵循如下思路和框架開展總體策劃工作方向假設(shè)案例研究指導(dǎo)思想策劃理念4.市場定位1.文化主題2.戰(zhàn)略定位3.功能定位5.功能區(qū)劃基于項目綜合分析及其關(guān)鍵結(jié)論，項目組遵循如下思路和框架開展總方向假設(shè)1：立足威海，打基礎(chǔ)；跳出威海，看世界本質(zhì)上，本案是一個旅游休閑地產(chǎn)為主導(dǎo)、為主題的區(qū)域開發(fā)項目，要考慮常住居民和流動人口的關(guān)系，注意大眾市場和商務(wù)市場的結(jié)合，實現(xiàn)“雙輪驅(qū)動”在休閑度假消費(fèi)的終端市場定位上，考慮到區(qū)位較偏遠(yuǎn)，以及新項目的影響培育有一段時間，商務(wù)消費(fèi)目的性強(qiáng)，消費(fèi)水平高，距離敏感性差；大眾市場帶人氣、商務(wù)市場掙利潤；本地市場打基礎(chǔ)，外部市場做影響市場使然本地剛性需求不足且被過度開發(fā)，必須深挖外地投資需求和消費(fèi)市場資源使然溫泉資源、山河景觀，有優(yōu)勢且區(qū)別于濱海的資源條件規(guī)律使然旅游地產(chǎn)開發(fā)：1/3是投資居民，1/3是常住居民，1/3是流動人口大眾和商務(wù)市場混合本地和外地市場并重方向假設(shè)1：立足威海，打基礎(chǔ)；跳出威海，看世界本質(zhì)上，本案是方向假設(shè)2：跳出房產(chǎn)，做產(chǎn)業(yè)；超越旅游，做度假3.8平方公里的偏郊區(qū)域開發(fā)，一定要有產(chǎn)業(yè)思維，要跳出房產(chǎn)做產(chǎn)業(yè)，以高效益、可持續(xù)的產(chǎn)業(yè)前景，吸引投資者、經(jīng)營者，從而實現(xiàn)房產(chǎn)開發(fā)目標(biāo)。而在產(chǎn)業(yè)的選擇上，一定要超越旅游景區(qū)概念，突破觀光旅游概念，打造特定功能的度假目的地，最大限度吸引外來人口的停留時間和消費(fèi)單價市場使然簡單賣房子（返租模式+養(yǎng)生概念）的做法，將日益遭遇市場寒流背景使然威海市、環(huán)翠區(qū)和溫泉鎮(zhèn)，三產(chǎn)規(guī)劃雄心勃勃，可順勢爭取政策支持趨勢使然旅游觀光已漸成昨日黃花，休閑度假旅游，尤其是功能度假成為趨勢房產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)結(jié)合旅游與度假結(jié)合在區(qū)域開發(fā)策略和商業(yè)模式上，考慮威海市的市場形勢和政策趨勢，上述兩個結(jié)合，可以做到，房產(chǎn)開發(fā)獲取開發(fā)現(xiàn)金流量和利潤支持；產(chǎn)業(yè)規(guī)劃描繪遠(yuǎn)景藍(lán)圖爭取市場和政策支持；旅游環(huán)境和設(shè)施打造，提供優(yōu)秀的度假場所，功能度假產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提升旅游地產(chǎn)的價值，打造區(qū)域功能特色方向假設(shè)2：跳出房產(chǎn)，做產(chǎn)業(yè)；超越旅游，做度假3.8平方公里方向假設(shè)3：突破溫泉，做功能；創(chuàng)造需求，做市場溫泉無疑是區(qū)域的核心資源，但山東/威海溫泉資源眾多，必須走差異化開發(fā)的路子，在環(huán)境營造和產(chǎn)品開發(fā)上，在服務(wù)內(nèi)容和外延拓展上，賦予溫泉資源更多的“功能”?；谏剿Y源和區(qū)位條件，創(chuàng)造差異于現(xiàn)實的、威海的市場需求，為項目打開一個全新的市場范圍和領(lǐng)域，輻射更廣，服務(wù)更深市場使然周邊溫泉資源眾多，簡單單一的“泡池+養(yǎng)生+會議”模式競爭激烈資源使然最難得的是，除卻溫泉，項目還擁有眾多優(yōu)勢資源和騰挪空間規(guī)律使然挖掘和滿足市場需求固然盈利，著眼未來創(chuàng)造和培育需求，效益更大溫泉開發(fā)模式創(chuàng)新和功能打造一體市場開發(fā)需求挖掘和需求創(chuàng)造并重溫泉資源只是一個支點，項目要結(jié)合山勢地理、深挖當(dāng)?shù)匚幕瑺I造高吸引力的消費(fèi)場景；更重要的是，發(fā)現(xiàn)、創(chuàng)造和培育高附加值的市場需求、集聚高效益的功能性服務(wù)業(yè)。圍繞溫泉資源和其他優(yōu)勢資源做產(chǎn)業(yè)鏈深度開發(fā)，跟“養(yǎng)生養(yǎng)老，康復(fù)療養(yǎng)，醫(yī)療美容，健康體檢”等高附加值的新興服務(wù)業(yè)結(jié)合起來。方向假設(shè)3：突破溫泉，做功能；創(chuàng)造需求，做市場溫泉無疑是區(qū)域基于三個方向假設(shè)，項目組進(jìn)行眾多案例借鑒研究天沐泊心堂——高檔溫泉度假品牌港中旅珠海海泉灣度假區(qū)——海洋溫泉度假區(qū)深圳華為集團(tuán)企業(yè)會所重慶協(xié)信企業(yè)會館“善地禪修”禪修地點云南玉溪映月潭修閑文化中心浙江嘉興石佛禪修中心北京懷柔甘澗禪修中心浙江杭州法云安縵酒店上?！翱嶝惱薄蜃畲髢和覂?nèi)主題樂園北京比如世界——亞洲規(guī)模最大的兒童職業(yè)體驗城市上海星期8小鎮(zhèn)：國內(nèi)首家星期8模式兒童育樂場所大型體檢中心——重慶新橋醫(yī)院健康體檢中心醫(yī)療美容中心——濟(jì)南美容整形醫(yī)院養(yǎng)生養(yǎng)老——北京太陽城銀齡國際老年公寓基于三個方向假設(shè)，項目組進(jìn)行眾多案例借鑒研究天沐泊心堂——高最終，綜合前述結(jié)論，確立策劃的五大指導(dǎo)思想3、注重導(dǎo)入常住居民在項目設(shè)置上一定要注意“常住型”居民的導(dǎo)入，包括家庭、單身青年和企業(yè)法人，保持區(qū)域活力2、注意物業(yè)售租平衡要考慮所開發(fā)物業(yè)的類型，盡可能謀求可售物業(yè)和持有物業(yè)的平衡，更重要的，是創(chuàng)新策劃，有市場需求的可售物業(yè)4、營造情景消費(fèi)環(huán)境選擇和打造一個文化主題意向和情景消費(fèi)環(huán)境，通過文化內(nèi)涵和概念詮釋，為山、水、泉賦予文化靈性5、培育打造特色功能一定要為房地產(chǎn)項目打造針對性的配套服務(wù)功能，要為區(qū)域培育盈利性強(qiáng)的服務(wù)性產(chǎn)業(yè)，根本上，就是要發(fā)展功能性度假產(chǎn)業(yè)策劃指導(dǎo)思想1、清醒認(rèn)識市場形勢新政壓力下市場形勢將進(jìn)一步惡化，簡單挖坑賣房模式不可取，要做“持久經(jīng)營”之打算最終，綜合前述結(jié)論，確立策劃的五大指導(dǎo)思想3、注重導(dǎo)入常住居提出本項目的五大策劃理念借其它景區(qū)之勢，借政府規(guī)劃之勢，借市場需求之勢，借山水寺樹之勢山水自然之景，規(guī)劃技術(shù)之景，文化符號之景，活力人文之景溫泉養(yǎng)生、生態(tài)養(yǎng)老之業(yè)；修心開智、修身養(yǎng)德之業(yè)，健康休閑、醫(yī)療美容之業(yè)旺居住之房、旺經(jīng)營之房、旺投資之房2、借勢3、造景4、育業(yè)5、旺房歸納共性資源，挖掘人本需求，提煉文化主題，設(shè)計文化符號，演繹文化內(nèi)涵1、找魂提出本項目的五大策劃理念借其它景區(qū)之勢，借政府規(guī)劃之勢，借市1、文化主題威海眾多項目打“福文化”牌，難差異化溫泉文化，難以覆蓋整個片區(qū)，也落入就事論事的俗套“山河一體相依，冷暖二泉并存”“水”是這一片區(qū)的共性資源水是生命之源，是地球最可寶貴的資源，滋潤自然萬物水有大智慧，水也有小功效，水可“出世”，更在“俗世”人生之跌宕起伏與水之激蕩奔涌，人生之安寧幸福與水之寧靜柔和，相互映射“水文化”本就歷史源遠(yuǎn)流長，“水文化”可以演繹精彩人生，與人本需求呼應(yīng)文化是一種符號，文化是一種精神，文化為區(qū)域注入靈性，文化成就區(qū)域之景觀，文化造就區(qū)域之靈魂。道家《老子》：“上善若水，水善利萬物而不爭。”佛教水在佛教中有“八功德水”、“冷暖二泉”之說。儒家孔子：“水有五德，有德、有義、有道、有勇、有法，君子遇水必觀”。1、文化主題威海眾多項目打“福文化”牌，難差異化文化是一種符“以人為本，以水為魂”——“水”與“人生”相互映射，演繹“人生”與“水”的故事水可平靜如鏡，人亦心靜如水；水可洶涌澎湃，人亦激情四射；水可碧波蕩漾，人亦遐想連連；水可波光淋漓，人亦七彩樂活；水可循環(huán)往復(fù)，人亦幼老輪回；水與人不離不棄，水如人生，人生如水……文化主題概念：“轉(zhuǎn)”映水年輪，“享”七彩人生映水年輪·七彩人生“以人為本，以水為魂”——“水”與“人生”相互映射，演繹“人以“映水”意境打造“通透之景、文化之城”，以“年輪”意境點化“紅男綠女、蕓蕓眾生”“映水年輪”是整個區(qū)域水文化的主題，以水造景；“映水”表達(dá)水的通透，“年輪”形似水的波紋，可將水波、水影、水光、水滴、石紋等元素注入到區(qū)域的建筑、環(huán)境設(shè)計中，以噴泉、水幕墻、跌水等營造一個具有靈氣的水景環(huán)境，形成處處靈水的“水城”，可用水滴形狀的標(biāo)識牌等；“映水”形似鏡子，“年輪”點化人生，可通過水的智慧、道法、哲理等文化墻、雕塑、小品映射人的人生年輪；可通過八仙傳說的雕塑等展現(xiàn)溫泉鎮(zhèn)發(fā)展的年輪；可以做文化墻，將以水滴形狀放置各種笑臉，可通過攝影賽等征集；可在入口打造一個“映水年輪”的主題雕塑，采用透明質(zhì)感的材質(zhì)，采用七彩顏色，并成中空，放置在水池中，與水池中水連結(jié)起來，形成一個別樣的噴泉造型。（可設(shè)置彩燈形成夜景）以“映水”意境打造“通透之景、文化之城”，以“年輪”意境點化從滿足人本需求出發(fā)，演繹“商務(wù)人士、大眾休閑”等“男、女、老、少”的“七彩人生”“七彩人生”是整個區(qū)域功能的總和，以業(yè)旺區(qū)。通過導(dǎo)入了七種特色功能性服務(wù)業(yè)，以滿足不同客群的七種需求，使其在此能“暢享”人生。七種產(chǎn)業(yè)包括：溫泉養(yǎng)生、生態(tài)養(yǎng)老、修身養(yǎng)德、修心開智、健康管理、醫(yī)療美容、休閑娛樂。其中休閑娛樂使眾人激情四射，修心開智讓商人銳意進(jìn)取，修身養(yǎng)德使精英圓融頓悟，生態(tài)養(yǎng)老讓老人淡泊寧靜，健康管理使貴人活力永存，溫泉養(yǎng)生讓浴人歡暢淋漓，醫(yī)療美容使女人魅惑煥發(fā)。“七彩”表示紅橙黃綠青藍(lán)紫其七種色彩，可以用七彩概括出多姿多彩人生總和：歡暢之藍(lán)（溫泉養(yǎng)生）、寧靜之綠（養(yǎng)生態(tài)老）、圓融之黃（修身養(yǎng)德）、進(jìn)取之橙（修心開智）、魅惑之紫（醫(yī)療美容）、活力之青（健康管理）、激情之紅（休閑娛樂）歡暢魅惑圓融進(jìn)取活力寧靜激情溫泉養(yǎng)生醫(yī)療美容修身養(yǎng)德修心開智健康管理休閑娛樂綠色養(yǎng)老七彩人生從滿足人本需求出發(fā)，演繹“商務(wù)人士、大眾休閑”等“男、女、老2、戰(zhàn)略定位戰(zhàn)略定位，其關(guān)鍵在于“順勢、借勢、造勢”。順市場需求、山水寺樹之勢，借政府產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、旅游規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃之勢，造“水文化主題區(qū)”之勢，最終獨(dú)立“成勢”溫泉鎮(zhèn)“大旅游戰(zhàn)略”龍頭項目

——驅(qū)動溫泉鎮(zhèn)“商貿(mào)物流+休閑旅游”雙輪戰(zhàn)略“一輪”環(huán)翠區(qū)高端商務(wù)、政務(wù)休閑中心——動用關(guān)系資源，謀劃打造環(huán)翠區(qū)高端政務(wù)/商務(wù)休閑中心威海市的新興現(xiàn)代服務(wù)業(yè)示范區(qū)——集聚發(fā)展特色功能性服務(wù)業(yè)，做大規(guī)模，做出示范效應(yīng)“水文化”主題特色功能度假區(qū)——具有“文化性、景觀性、功能性”的旅游度假綜合體2、戰(zhàn)略定位戰(zhàn)略定位，其關(guān)鍵在于“順勢、借勢、造勢”。順市場建議借勢“仙姑頂風(fēng)景區(qū)”，選擇對應(yīng)的“大俗大雅”的名稱，便于市場推廣仙姑頂風(fēng)景區(qū)VS佛爺頂度假區(qū)佛爺頂溫泉度假區(qū)佛爺頂水文化主題度假區(qū)推廣口號：1、映水年輪、七彩人生2、“轉(zhuǎn)”映水年輪，“享”七彩人生3、天浴風(fēng)泉、佛照明辰4、佛照天地間、水潤人生路建議借勢“仙姑頂風(fēng)景區(qū)”，選擇對應(yīng)的“大俗大雅”的名稱，便于以“映水年輪”意境設(shè)計LOGO，統(tǒng)一區(qū)域形象標(biāo)識，應(yīng)用七種顏色區(qū)分不同功能項目，獨(dú)立成勢建議以“映水年輪”為意境，委托設(shè)計“LOGO”，應(yīng)用上，可變?yōu)椤凹t橙黃綠青藍(lán)紫”七種顏色，應(yīng)用各個功能項目和功能區(qū)，對整個片區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一形象包裝宣傳……圓融之黃歡暢之藍(lán)寧靜之綠進(jìn)取之橙活力之青激情之紅魅惑之紫以“映水年輪”意境設(shè)計LOGO，統(tǒng)一區(qū)域形象標(biāo)識，應(yīng)用七種尋求政府支持，確立片區(qū)的開發(fā)目標(biāo)，打造4A級旅游度假區(qū)—威海旅游度假新地標(biāo)打造具有文化性、功能性和景觀性的威海旅游度假新地標(biāo)文化性功能性景觀性水文化符號水文化廣場許愿池溫泉文化公園河流景觀……溫泉養(yǎng)生生態(tài)養(yǎng)老修生養(yǎng)德醫(yī)療美容健康休閑……山泉景觀建筑景觀水上教堂山頂餐廳觀水平臺……尋求政府支持，確立片區(qū)的開發(fā)目標(biāo)，打造4A級旅游度假區(qū)—威海1個休閑娛樂業(yè)+6個特色產(chǎn)業(yè)鏈3、功能定位項目功能定位的關(guān)鍵在于兩點：其一是保障基礎(chǔ)的旅游觀光、休閑娛樂、購物餐飲和居住酒店功能，完善區(qū)域功能配套；其二是把握新興商業(yè)業(yè)態(tài)，利用資源、打造特色服務(wù)功能修身養(yǎng)德醫(yī)療美容健康管理溫泉養(yǎng)生生態(tài)養(yǎng)老修心開智居住、商務(wù)、商業(yè)餐飲、休閑、娛樂特色功能基礎(chǔ)功能1個休閑娛樂業(yè)+6個特色產(chǎn)業(yè)鏈3、功能定位項目功能定位的關(guān)鍵（1）休閑娛樂功能休閑娛樂功能，是本項目的基礎(chǔ)服務(wù)功能，覆蓋全部片區(qū)，與其他產(chǎn)業(yè)鏈交融交匯，可圍繞溫泉、山地、五渚河等資源條件，構(gòu)建服務(wù)于不同客群的觀光、娛樂、運(yùn)動、餐飲、露營、文化、購物、溫泉、商務(wù)休閑項目服務(wù)功能觀光休閑功能：觀“規(guī)劃技術(shù)、活力人文、文化符號和山水自然”之景娛樂休閑功能：打造溫泉公園內(nèi)“參與性演藝娛樂”活動、大型水上游樂功能運(yùn)動休閑功能：水上高爾夫、垂釣、游泳、健身、狩獵、拓展訓(xùn)練餐飲休閑功能：在山野間、在河畔打造休閑餐飲項目露營休閑功能：打造汽車、房車露營地功能文化休閑功能：電影院、學(xué)習(xí)充電、KTV、棋牌……購物休閑功能：特色購物功能溫泉休閑功能：室內(nèi)洗浴和泡浴，休閑按摩、棋牌商務(wù)休閑功能：會議培訓(xùn)、禪院修學(xué)休閑娛樂產(chǎn)業(yè)觀光休閑娛樂休閑運(yùn)動休閑餐飲休閑露營休閑文化休閑購物休閑溫泉休閑商務(wù)休閑項目設(shè)置

濱河生態(tài)觀光帶、景觀濕地、體育公園、游泳館、健身館、拓展訓(xùn)練基地、狩獵場、水上樂園、山珍海味休閑餐飲、露天演藝、水上高爾夫、釣魚臺、汽車營地、汽車影院、培訓(xùn)、溫泉主題公園、溫泉度假酒店、溫泉宮（室內(nèi)外泡池、SPA按摩）、酒店、企業(yè)會所、禪修別苑……（1）休閑娛樂功能休閑娛樂功能，是本項目的基礎(chǔ)服務(wù)功能，覆蓋（2）溫泉養(yǎng)生功能溫泉是本項目的核心資源，從養(yǎng)生的視角，構(gòu)建溫泉養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)鏈。其核心在于溫泉泡池、保健理療、療養(yǎng)康復(fù)、美容保養(yǎng)；其外延在于：養(yǎng)生餐飲、保健用品、養(yǎng)生培訓(xùn)……再擴(kuò)言之，健康管理、醫(yī)療美容身心愉悅之環(huán)境、家庭娛樂之項目，有助身心健康……

特色溫泉藥浴按摩桑拿保健美容中醫(yī)保健足浴醫(yī)療體檢玉石烤房石板溫泉水療按摩精油按摩指壓按摩泰式按摩經(jīng)絡(luò)按摩推拿按摩皮膚病特殊疾病等奶浴/茶浴酒浴/魚療噴射溫泉瀑布溫泉溫泉養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)鏈核心：溫泉養(yǎng)生外延：養(yǎng)生服務(wù)擴(kuò)展：身心健康中醫(yī)美容溫泉美容保健功能用品養(yǎng)生培訓(xùn)/俱樂部健康養(yǎng)生餐廳綠色有機(jī)食品健康管理醫(yī)療美容溫泉公園水上樂園服務(wù)功能泡浴、保健、美容、餐飲、零售、培訓(xùn)、觀光、娛樂……項目設(shè)置溫泉公園（度假酒店、溫泉宮、水上樂園、健康餐廳、露天劇場）保健用品超市、有機(jī)食品超市養(yǎng)生俱樂部（2）溫泉養(yǎng)生功能溫泉是本項目的核心資源，從養(yǎng)生的視角，構(gòu)建（3）生態(tài)養(yǎng)老功能養(yǎng)老養(yǎng)生密不可分，本案具有非常好的開發(fā)“養(yǎng)生社區(qū)”，打造養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈的資源條件。依托郊野原生態(tài)山水自然環(huán)境，面向“銀發(fā)階層”，構(gòu)建系統(tǒng)化的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈，為老年人提供特殊、貼心的住、食、行、用、醫(yī)、娛、學(xué)等物質(zhì)和精神文化功能服務(wù)，并配套親人探望、家庭娛樂設(shè)施……綠色養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈老年休閑活動老年生活用品老年房地產(chǎn)業(yè)老年文化學(xué)習(xí)老年醫(yī)療保健老年家政服務(wù)服務(wù)功能特殊居住功能：房間大小和設(shè)施針對養(yǎng)老居住的公寓或別墅醫(yī)療陪護(hù)功能：共享陪護(hù)護(hù)理或者一對一陪護(hù)服務(wù)膳食定制功能：針對老人身體狀況和喜好，提供定制服務(wù)休閑娛樂功能：學(xué)習(xí)休閑、棋牌娛樂、茶藝聊天DIY作業(yè)功能、垂釣、漫步和球類運(yùn)動等商業(yè)零售功能：生活必需品商業(yè)及老年用品、保健用品有機(jī)食品商業(yè)親友團(tuán)聚功能：酒店餐飲、休閑設(shè)施、家庭周末聚餐項目設(shè)置養(yǎng)老公寓/別墅、鄉(xiāng)村俱樂部——休閑、酒店和餐飲、綜合服務(wù)中心——商店（含老年用品店)、智能化家政服務(wù)中心、文教室、文體活動中心、應(yīng)急醫(yī)療中心、DIY作坊等。溫泉療養(yǎng)健康管理等（3）生態(tài)養(yǎng)老功能養(yǎng)老養(yǎng)生密不可分，本案具有非常好的開發(fā)“養(yǎng)（4）醫(yī)療美容功能溫泉本有美容功效，可擴(kuò)展至醫(yī)療美容。威海毗鄰日韓，受韓國整形美容風(fēng)氣影響，山東整形美容機(jī)構(gòu)遙遙領(lǐng)先全國。本案可利用鄰近韓國商業(yè)和技術(shù)資源的優(yōu)勢，發(fā)展“整形美容、美容護(hù)理以及衍生服務(wù)”，滿足巨大的美容市場需求，為區(qū)域?qū)敫叨四康牡乜腿?，打造特色服?wù)產(chǎn)業(yè)集群……服務(wù)功能美容外科/牙科、美容護(hù)膚/養(yǎng)生(汗蒸/熱療)、美容醫(yī)療/保健、韓式/中醫(yī)/生活美容、美容培訓(xùn)、美容用品、韓國化妝品和服飾專賣、美體瘦身、中醫(yī)美容等醫(yī)療美容產(chǎn)業(yè)鏈醫(yī)療整形美容美體瘦身美容培訓(xùn)/俱樂部韓國化妝品專賣韓國服飾專賣中醫(yī)美容溫泉美容家用美容用品商品項目設(shè)置整形美容醫(yī)院（可以有幾家，下同）、美體瘦身品牌連鎖店、美容培訓(xùn)中心（區(qū)域性管理總部）、美麗俱樂部、韓國化妝品店、韓國時尚服飾街、美容用品商店、溫泉美容服務(wù)機(jī)構(gòu)、中醫(yī)美容品牌機(jī)構(gòu)（4）醫(yī)療美容功能溫泉本有美容功效，可擴(kuò)展至醫(yī)療美容。威海毗（5）健康管理功能健康是人最根本的基礎(chǔ)，人對健康的追求無疑是第一位的，但往往不得法。本案將打造以“健康體檢中心”為核心平臺的健康管理產(chǎn)業(yè)鏈，依托自然環(huán)境、區(qū)位條件和溫泉資源，集“體檢診療、康復(fù)療養(yǎng)、運(yùn)動健身、溫泉養(yǎng)生、健康顧問、健康培訓(xùn)課程（營養(yǎng)師）、保健用品和養(yǎng)生食品零售”等功能于一區(qū)服務(wù)功能體檢診療、健康療養(yǎng)(推拿/刮痧/足療)、康復(fù)療養(yǎng)(慢性病/老年)、運(yùn)動療養(yǎng)(力量/有氧健身)、會員制醫(yī)療保健、體檢鑒定、健康檔案、健康監(jiān)測評估、預(yù)測健康走向、跟蹤管理健康、健康講座和培訓(xùn)、健康類產(chǎn)品零售、項目設(shè)置健康體檢中心（體檢、培訓(xùn)、咨詢、顧問）、運(yùn)動健身中心、康復(fù)療養(yǎng)中心、養(yǎng)生SPA會所、養(yǎng)生餐廳、保健用品商品、有機(jī)食品商品……健康管理產(chǎn)業(yè)鏈保健用品和養(yǎng)生食品用品健康培訓(xùn)健康顧問運(yùn)動健身康復(fù)療養(yǎng)體檢診療服務(wù)健康療養(yǎng)溫泉養(yǎng)生養(yǎng)生餐廳（5）健康管理功能健康是人最根本的基礎(chǔ)，人對健康的追求無疑是（6）修心開智功能人才是企業(yè)第一寶貴的財富，客戶是企業(yè)的衣食父母，都需要好好呵護(hù)。學(xué)無止境，唯有不斷充電學(xué)習(xí)、廣泛交流，企業(yè)的發(fā)展才有淵源不斷的動力。圍繞上述兩個目的，在本案擬打造融“商務(wù)接待、學(xué)習(xí)培訓(xùn)、論壇會議、獎勵度假”于一體的休閑商務(wù)功能服務(wù)功能商務(wù)接待功能：重要客戶宴請、企業(yè)考察簽約學(xué)習(xí)培訓(xùn)功能：企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)和參加公共培訓(xùn)論壇會議功能：組織公共大型論壇會議，或企業(yè)內(nèi)部會議獎勵度假功能：作為優(yōu)秀員工獎勵的度假目的地項目設(shè)置五星級國際商務(wù)酒店度假別墅區(qū)（青山藝閣）企業(yè)會所集聚區(qū)許愿樹、許愿廣場、許愿池山體運(yùn)動俱樂部商務(wù)接待論壇會議培訓(xùn)學(xué)習(xí)修心開智產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)酒店住宿休閑消費(fèi)餐飲宴請旅游購物溫泉消費(fèi)健康醫(yī)療主要客群企業(yè)員工、商務(wù)人士、與會人員、差旅游客獎勵度假（6）修心開智功能人才是企業(yè)第一寶貴的財富，客戶是企業(yè)的衣食（7）修身養(yǎng)德功能服務(wù)功能素食吃齋、佛教禪聽課程、禪院生活體驗、靜修冥想修心、心象分析(減壓/內(nèi)醒/解惑)、心智測試/咨詢、拓展訓(xùn)練課程(新人/高管/企業(yè))、慈善捐助項目設(shè)置禪修別苑（獨(dú)棟）：素齋坊、清茶莊、靜修室、誦經(jīng)房、訓(xùn)練場、簡居室等公共設(shè)施：禪院、觀景臺、服務(wù)中心……聽法悟道慈善捐助修身養(yǎng)德產(chǎn)業(yè)鏈素食禪院修養(yǎng)身心高人點化自己頓悟慈善救濟(jì)力行德善禮佛修禪主要客群企業(yè)名家、商界人士、專家學(xué)者、信仰之人一個人的境界多大，成就就多大。越來越多的成功人士，開始反觀自身，通過返璞歸真來修身養(yǎng)德，無論道、佛。借古寺重建契機(jī)，在古寺下方，規(guī)劃禪院修學(xué)區(qū)，面向成功企業(yè)家，打造“禪修別苑區(qū)”，規(guī)劃“挑水、劈柴、做飯、吃素、悟道、聽法、行善”一體的修身養(yǎng)德產(chǎn)業(yè)鏈（7）修身養(yǎng)德功能服務(wù)功能項目設(shè)置聽法悟道慈善捐助修身養(yǎng)德產(chǎn)4、市場定位初步對消費(fèi)者、投資者和經(jīng)營者三個層次的潛在市場進(jìn)行簡單分析，給予定位建議居住業(yè)態(tài)：居家小區(qū)、養(yǎng)老社區(qū)、單身公寓；旅游業(yè)態(tài):溫泉洗浴、山地運(yùn)動、林場狩獵商業(yè)業(yè)態(tài)：星級酒店、配套商業(yè)、特色餐飲；休閑業(yè)態(tài)：開心農(nóng)場、水上高爾夫、汽車營地、溫泉休閑；健康管理：體檢中心等醫(yī)療美容：化妝品及服飾、美容、整形醫(yī)院度假公寓：酒店公寓、度假別墅、養(yǎng)老公寓商務(wù)業(yè)態(tài)：企業(yè)會所、酒店客房養(yǎng)老公寓、溫泉洗浴、酒店公寓等可以作為交叉性業(yè)態(tài)三位一體的業(yè)態(tài)組合三個層次的市場探討4、市場定位初步對消費(fèi)者、投資者和經(jīng)營者三個層次的潛在市場進(jìn)消費(fèi)者市場是區(qū)域開發(fā)成功的基石，建議本項目定位為：機(jī)構(gòu)與家庭并重，外地與本地市場協(xié)同旅游度假市場方面：以本省客源為主，占70%左右，外地以北京、上海、日本、韓國、俄羅斯為主；住宅房產(chǎn)市場：威海本地與其他區(qū)域消費(fèi)者各占50%。房地產(chǎn)市場定位建議：本地/外地對半；機(jī)構(gòu)/個人對半功能度假市場定位建議：本地1/3；外地2/3。機(jī)構(gòu)/家庭對半商務(wù)休閑市場定位建議：本地2/3；外地1/3；機(jī)構(gòu)3/5;散客2/5休閑旅游市場定位建議：本地2/3，外地1/3；機(jī)構(gòu)1/5，家庭4/5威海的房產(chǎn)市場，投資比重較高，剛性需求不足，威海的旅游度假市場，本身客源居多……威海地處經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域，自身經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng)，商業(yè)商務(wù)消費(fèi)，尤其是山東之地機(jī)構(gòu)性消費(fèi)市場可以指望2010年威海房產(chǎn)交易調(diào)查消費(fèi)者市場定位消費(fèi)者市場是區(qū)域開發(fā)成功的基石，建議本項目定位為：機(jī)構(gòu)與家庭限購政策和供應(yīng)放量壓力下，本項目只能靠產(chǎn)品創(chuàng)新、愿景藍(lán)圖和誠信實力為輔逐鹿投資者市場整個威海市的房地產(chǎn)市場，幾乎都不是為本地人開發(fā)，都在以簡單粗放模式，“賣全國”，“標(biāo)簽式”的養(yǎng)生地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、溫泉概念，大行其道，市場漸露疲態(tài)——企業(yè)會所——禪修別苑——溫泉公園——溫泉養(yǎng)生園——三星級公寓式酒店——醫(yī)療美容——健康管理——汽車營地——山珍海味——養(yǎng)老社區(qū)——射箭狩獵場……產(chǎn)品創(chuàng)新一體開發(fā)企業(yè)誠信資源實力產(chǎn)品創(chuàng)新企業(yè)會所市場建議：本地企業(yè)4/5，外地企業(yè)1/5禪修別苑市場建議：本地企業(yè)家2/3，外地企業(yè)家1/3度假房產(chǎn)市場建議：外地4/5，本地1/5公寓式酒店市場建議：本地2/3，/外地1/3養(yǎng)老社區(qū)市場建議：本地/外地對半其他商業(yè)地產(chǎn)市場建議：本地2/3，外地1/3；機(jī)構(gòu)2/3，家庭1/3限購政策和供應(yīng)放量壓力下，本項目只能靠產(chǎn)品創(chuàng)新、愿景藍(lán)圖和誠經(jīng)營者是區(qū)域開發(fā)持續(xù)成功的關(guān)鍵所在，項目必須客觀定位經(jīng)營者市場，專業(yè)化和本地化并舉旅游度假區(qū)開發(fā)普遍的經(jīng)營做法是“一主多輔”，在主導(dǎo)開發(fā)商從事統(tǒng)一經(jīng)營下，引入多方戰(zhàn)略合作者從事具體項目經(jīng)營休閑娛樂類、商業(yè)購物類項目市場定位建議：本地化招租為主特色型、功能性項目市場定位建議：專業(yè)化招租或合作為主引擎型、核心類項目市場定位建議：持有、專業(yè)委托經(jīng)營為主經(jīng)營者市場定位經(jīng)營者是區(qū)域開發(fā)持續(xù)成功的關(guān)鍵所在，項目必須客觀定位經(jīng)營者市5、功能區(qū)劃遵循地理地貌和交通規(guī)劃，以功能集聚和主導(dǎo)為區(qū)隔，建議佛爺頂度假區(qū)的功能區(qū)劃本案根據(jù)“映水年輪·七彩人生”的文化主題，以“映水年輪”意境打造一個水波淋漓的“水城”，以“七彩人生”主題打造一個旅游度假綜合體。在功能分區(qū)上，按照周邊資源特點和區(qū)域功能定位，將其分成五大片區(qū)：功能分區(qū)溫泉休閑養(yǎng)生區(qū)高端商務(wù)度假區(qū)濱水生態(tài)觀光區(qū)企業(yè)會所區(qū)度假別墅區(qū)禪院修學(xué)區(qū)生態(tài)養(yǎng)老度假區(qū)郊外運(yùn)動游憩區(qū)5、功能區(qū)劃遵循地理地貌和交通規(guī)劃，以功能集聚和主導(dǎo)為區(qū)隔，郊外運(yùn)動游憩區(qū)高端商務(wù)度假區(qū)溫泉休閑養(yǎng)生區(qū)綠色生態(tài)養(yǎng)老區(qū)濱水生態(tài)觀光區(qū)功能區(qū)劃空間布局示意度假酒店/別墅區(qū)企業(yè)會所區(qū)禪院別苑修學(xué)區(qū)郊外運(yùn)動游憩區(qū)高端商務(wù)度假區(qū)溫泉休閑養(yǎng)生區(qū)綠色生態(tài)養(yǎng)老區(qū)濱水報告目錄項目分析和關(guān)鍵結(jié)論策劃思路和總體方案分區(qū)策劃和開發(fā)模式運(yùn)營策略和支持要求報告目錄項目分析和關(guān)鍵結(jié)論接前述，本案共分5個功能區(qū)，分別詳細(xì)策劃1溫泉休閑養(yǎng)生區(qū)2高端商務(wù)度假區(qū)3郊外運(yùn)動游憩區(qū)4綠色生態(tài)養(yǎng)老區(qū)5濱水生態(tài)觀光區(qū)接前述，本案共分5個功能區(qū)，分別詳細(xì)策劃1溫泉休閑養(yǎng)生區(qū)2高1、溫泉休閑養(yǎng)生區(qū)策劃說明——山體、河流、建筑圍合，打造溫泉主題公園，以文化互動參與演繹精彩，露天泡池再現(xiàn)天浴景象——考慮淡旺季，考慮家庭消費(fèi)和兒童游樂天性，在公園里規(guī)劃大型室內(nèi)外水上樂園項目，與溫泉呼應(yīng)——依山勢修建四星級溫泉度假酒店，專門設(shè)立溫泉宮（溫泉休閑城），提供中高端溫泉養(yǎng)生及休閑服務(wù)——將健康管理、醫(yī)療美容產(chǎn)業(yè)項目功能布局在溫泉休閑養(yǎng)生區(qū)，與旅游商業(yè)和生活商業(yè)混合一處——以“溫泉公園就在家門口”的概念，打造“溫泉度假小鎮(zhèn)”，一定要有整體性——利用臨河概念，打造“海味”休閑美食街溫泉休閑養(yǎng)生區(qū)居住餐飲娛樂商業(yè)水上樂園溫泉休閑養(yǎng)生健康管理醫(yī)療美容旅游商業(yè)生活商業(yè)溫泉度假小鎮(zhèn)酒店式公寓溫泉主題公園海味特色餐飲街山頂養(yǎng)生餐廳度假酒店溫泉宮露天劇場功能主要項目1、溫泉休閑養(yǎng)生區(qū)策劃說明——山體、河流、建筑圍合，打造溫泉結(jié)合初步規(guī)劃，溫泉休閑養(yǎng)生區(qū)項目布局如下三星級酒店式公寓溫泉養(yǎng)生園山頂養(yǎng)生餐廳入口廣場“海味”休閑餐飲街商業(yè)街溫泉宮（休閑城）四星溫泉酒店水上樂園溫泉廣場三星酒店結(jié)合初步規(guī)劃，溫泉休閑養(yǎng)生區(qū)項目布局如下三星級酒店式公寓溫泉（1）“海味”特色休閑餐飲街策劃思路：現(xiàn)狀道路對面是五渚河，景觀規(guī)劃和濕地公園建設(shè)將極大提升其觀賞性，作為度假區(qū)入口通道，借助自然環(huán)境為云集而來的游客和居民打造一條集休閑、特色餐飲為一體的全天候步行街，將為片區(qū)聚集人氣。項目設(shè)置：路口設(shè)置海鮮餐飲中心，臨街主要設(shè)置茶樓咖啡吧、空中酒吧、風(fēng)味食肆等。運(yùn)營建議：由于是度假區(qū)入口位置，可由明辰統(tǒng)一運(yùn)營，實施“統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一業(yè)態(tài)，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一推廣”管理模式，既有利于餐飲街統(tǒng)一形象和管理，又為進(jìn)駐商家降低成本創(chuàng)造不斷增長的財富創(chuàng)造了條件。（1）“海味”特色休閑餐飲街策劃思路：現(xiàn)狀道路對面是五渚河，（2）溫泉主題商業(yè)街（1/2）溫泉主題商業(yè)街1234特色旅游品小店針對來景區(qū)游玩的游客，可售賣旅游紀(jì)念品，以及在景區(qū)游玩適用的泡泉用品、釣魚用品等健康用品商店有機(jī)食品商店戶外用品店養(yǎng)生餐廳、養(yǎng)生俱樂部美體瘦身美容中心美容俱樂部、健身俱樂部……韓國商品店利用威海毗鄰韓國這一區(qū)位優(yōu)勢可售賣鄰國韓國的各種特色商品，比如很受女士喜愛的化妝品、護(hù)膚品、服飾，或者熱播韓劇中特色的家庭用品。韓國化妝品店、韓國服飾用品店韓國家用美容用品店鄰里中心依托本案及周邊的小區(qū)，為常住居民和游客打造鄰里中心，形成集購物、休閑、社區(qū)活動為一體的大型生活配套場所。（日用品超市、社區(qū)診所、老年之家、法律咨詢所、大眾健身廳、農(nóng)貿(mào)市場、銀行、郵局、音像店、洗衣房等）旅游超市統(tǒng)一經(jīng)銷具有地方特色的旅游紀(jì)念品和旅游商品。以老刺參、鮑魚、對蝦等為代表的海產(chǎn)品；以四海調(diào)味品、漁具等為代表的輕工產(chǎn)品；以海參口服液、魚油軟膠囊等為代表的保健品；以剪紙為代表的民間藝術(shù)品（2）溫泉主題商業(yè)街（1/2）溫泉主題商業(yè)街1234特色旅游（2）溫泉主題商業(yè)街（2/2）醫(yī)療美容中心：近年來我國赴韓國整形之風(fēng)盛行，可以依托景區(qū)優(yōu)美風(fēng)景，建設(shè)醫(yī)療美容中心，使國人足不出國，得到國際化享受。運(yùn)營方面可以引入行業(yè)投資者或與韓國等著名醫(yī)療美容機(jī)構(gòu)合作設(shè)置分支機(jī)構(gòu)，為本案開辟一條醫(yī)療美容度假之旅?？梢允琼n國各專業(yè)醫(yī)療美容機(jī)構(gòu)的集群大型健康體檢中心：打造一家集保健、醫(yī)療于一體的全新會所式專業(yè)體檢中心，與景區(qū)企業(yè)會所形成一體化產(chǎn)業(yè)鏈。針對個人和企業(yè)群體，設(shè)置全面的健康體檢、亞健康檢測中心、體質(zhì)體能檢測中心、著名醫(yī)學(xué)專家會診中心、中醫(yī)特色門診、國際部等服務(wù)項目。（2）溫泉主題商業(yè)街（2/2）醫(yī)療美容中心：大型健康體檢中心（3）溫泉主題公園溫泉+“X”溫泉特色：利用千年未開發(fā)天然地表溫泉，結(jié)合歷史沉淀，打造“天浴溫泉”特色；X特色：以溫泉度假為核心，打造大型溫泉休閑城和水上游樂園“雙核”，平衡溫泉的季節(jié)性劣勢，形成景區(qū)特色。（3）溫泉主題公園溫泉+“X”溫泉特色：溫泉主題公園項目設(shè)置溫泉主題公園音樂噴泉廣場四星溫泉酒店溫泉宮休閑城大型水上樂園天浴特色泡池特色小湯屋圍繞兩大特色打造要求，天浴溫泉方面結(jié)合傳統(tǒng)與當(dāng)?shù)亓?xí)俗將優(yōu)質(zhì)地表溫泉引入度假區(qū)，打造特色露天泡池，配以特色湯屋；考慮到北方節(jié)氣問題，注重室內(nèi)溫泉項目開發(fā)，打造集休閑、商務(wù)、餐飲、接待于一體的溫泉休閑城，配套四星級溫泉酒店；溫泉淡季主打水上游樂園引擎項目，公園中央可以構(gòu)建大型音樂噴泉廣場（露天劇場）營造整體環(huán)境。溫泉主題公園項目設(shè)置溫泉主題公園音樂噴泉廣場四星溫泉酒店溫泉——音樂噴泉廣場（兼具露天劇場功能）策劃思路：廣場是主題公園必備的開敞空間，本案配套溫泉泡池、水上樂園等項目可以音樂噴泉廣場營造整體氛圍，樹立溫泉生態(tài)旅游形象、提供公共交往空間，還可提供特色演出場地需要。項目設(shè)置：廣場中心設(shè)置音樂噴泉。廣場以硬質(zhì)鋪裝為主，部分以堿蓬、鹽蒿等地被植物和草坪草做軟質(zhì)覆蓋，以蘆葦?shù)茸鰣D案點綴，輔以木棧道。廣場四周圍植以杉樹、側(cè)柏、樟樹以及冬青等喬灌木。樹下設(shè)置茶座，供游客休閑。運(yùn)營建議：由明辰置業(yè)作為環(huán)境配套項目自主運(yùn)營，結(jié)合溫泉泡池、水上樂園等進(jìn)行整體構(gòu)建?！魳穱娙獜V場（兼具露天劇場功能）策劃思路：項目設(shè)置：——天浴特色泡池規(guī)劃思路泡池是溫泉度假村的核心項目，室外區(qū)可以營造20個大小不一、各有特色的露天溫泉池，利用高差可建設(shè)錯落有致的景觀，利用綠樹、灌木進(jìn)行私密分區(qū)。項目設(shè)置：瀑布溫泉、冷熱溫差浴池、情侶池、五疊福泉、趣味沙浴等。運(yùn)營建議：自主經(jīng)營為主，公共泡池可以與音樂噴泉廣場結(jié)合，私密泡池注重浪漫、清靜氛圍營造?！煸√厣莩匾?guī)劃思路——特色小湯屋策劃思路：圍繞形態(tài)各異的“天浴特色泡池”，以眾星捧月的格局搭建時尚、簡約、自然風(fēng)格的“小湯屋”，屋內(nèi)泡溫泉、休息、療養(yǎng)等物品一應(yīng)俱全，供游客按時間長短租用。項目設(shè)置：分兩種檔次類型，高端湯屋配有溫泉泡池、休閑設(shè)施、影音服務(wù)；普通湯屋以簡約的休閑服務(wù)設(shè)施為主。運(yùn)營建議：自主經(jīng)營，分時出租?！厣莶邉澦悸罚骸獪厝獙m（休閑城）策劃思路：將室內(nèi)溫泉項目做足，避免威海氣候因素對度假區(qū)影響較大，除接待、泡湯等基本功能外，按客群層次提供不同休閑、娛樂、養(yǎng)生等特色服務(wù)。項目設(shè)置：貴賓區(qū)——針對vip客人，設(shè)置休閑餐飲、太陽浴場、養(yǎng)生泡池、按摩理療、棋牌、浮力減壓池、觀景環(huán)廊等項目。大眾區(qū)——針對大眾客人，可設(shè)置自助餐飲、公用按摩房、瑜伽室、茶室、棋牌室、足浴、KTV、汗蒸桑拿等項目。接待大廳——接待臺、男女更衣淋浴間、茶室（間）、休息室（間）、輔助房。——溫泉宮（休閑城）策劃思路：——水上樂園（室內(nèi)區(qū)）策劃思路:利用景區(qū)豐富的水資源，為平衡溫泉旅游明顯的季節(jié)性差異，打造景區(qū)除溫泉外的又一“引擎”，規(guī)劃建設(shè)水上游樂園，分為室內(nèi)室外兩大區(qū)域，并針對不同的市場分為兩個版塊：兒童戲水池和成人戲水池。項目設(shè)置：兒童戲水池：有兒童戲水城堡、浮萍橋、水上木馬、青蛙滑梯、蹺蹺板、攀爬架等游樂設(shè)施。成人戲水池：游泳池、室內(nèi)水滑梯、冒險漂流、4D沖浪、旋渦池、石橋流水、人工造浪、浪擺滑梯。運(yùn)營建議：對外招商，引進(jìn)專業(yè)的水上樂園經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一運(yùn)作。——水上樂園（室內(nèi)區(qū)）策劃思路:項目設(shè)置：——水上樂園（室外區(qū)）項目設(shè)置：開展各種室外水上娛樂活動，如水上排球、籃球、劃艇、漂流、游泳池、水上滑梯等。還可從室內(nèi)區(qū)延伸出水道，做水上漂流用。運(yùn)營建議：除一般水上娛樂項目外，可以與威海市或別的電視臺合作，打造水上沖關(guān)節(jié)目，既能帶動公園人氣，又能形成品牌宣傳效應(yīng)?！蠘穲@（室外區(qū)）項目設(shè)置：（4）溫泉養(yǎng)生園策劃思路：在省道北側(cè)打造底商形式的居住小區(qū)，一來可以起到隔離作用，將景區(qū)與外界嘈雜的環(huán)境分隔開來；二來可以起到生活服務(wù)作用，底商的形式可以為周邊居民提供生活服務(wù)，達(dá)到商業(yè)集聚的效果；三來可以提供居住服務(wù)，可以向輻射范圍的人群和前來體驗休閑度假的游客提供除居住和住宿配套。項目設(shè)置：一是酒店式公寓（溫泉入戶，主要以投資為主），按三星級酒店標(biāo)準(zhǔn)建造。二是溫泉主題社區(qū)（溫泉入戶，投資/自住各自大概一半）。運(yùn)營建議：溫泉社區(qū)的居住物業(yè)全部出售酒店式公寓的物業(yè)出售后，返租委托專業(yè)公司統(tǒng)一經(jīng)營（4）溫泉養(yǎng)生園策劃思路：項目設(shè)置：（5）山頂旋轉(zhuǎn)養(yǎng)生餐廳項目設(shè)置：模擬自然生態(tài)和田園環(huán)境，栽花種草植樹，引水入園，辟建小溪流泉、親水駁岸、園林小品，營造生態(tài)型綠色餐飲大空間，實現(xiàn)餐飲區(qū)生態(tài)性、功能性、藝術(shù)性三位一體的有機(jī)組合。運(yùn)營建議：旋轉(zhuǎn)養(yǎng)生餐廳是溫泉主題公園高端物業(yè)，且是非建設(shè)用地開發(fā)項目，建議由明辰置業(yè)委托經(jīng)營。策劃思路：溫泉主題公園向山上延伸低端環(huán)境優(yōu)美，雖然不在用地紅線范圍，但可以借助山坡高度優(yōu)勢，建設(shè)生態(tài)旋轉(zhuǎn)餐廳，供客人一邊欣賞優(yōu)美景色，一邊品嘗美食。（5）山頂旋轉(zhuǎn)養(yǎng)生餐廳項目設(shè)置：策劃思路：威海溫泉風(fēng)情小鎮(zhèn)開發(fā)策劃方案（6）溫泉度假酒店項目設(shè)置：三星級溫泉度假酒店：省道邊廣場入口處打造一個三星級溫泉酒店，主要服務(wù)旅游度假普通客群。四星級溫泉度假酒店：溫泉主題公園內(nèi)打造高端度假酒店，與溫泉宮和山上溫泉湯屋形成一體，滿足多種服務(wù)功能。入口廣場：片區(qū)入口設(shè)置廣場，迎接四方度假賓客，設(shè)置“水文化”主題雕塑、LED電子屏（度假區(qū)宣傳、水文化展示、企業(yè)宣傳）。運(yùn)營建議：開發(fā)后可以招商形式引入專業(yè)酒店管理企業(yè)運(yùn)作。策劃思路：利用片區(qū)溫泉特色優(yōu)勢，打造溫泉入戶的休閑度假酒店，服務(wù)不同客群。（6）溫泉度假酒店項目設(shè)置：策劃思路：2、高端商務(wù)度假區(qū)企業(yè)及員工企業(yè)家及中高層商務(wù)接待會議論壇培訓(xùn)學(xué)習(xí)獎勵度假度假旅游禮佛修禪休閑娛樂拓展訓(xùn)練企業(yè)會所5星級酒店度假別墅酒店山地運(yùn)動狩獵場靜修別院策劃說明——打造以企業(yè)為購買對象的“企業(yè)會所”，滿足企業(yè)培訓(xùn)會議、文化展示、商務(wù)接待和獎勵度假的需要——打造以企業(yè)家或成功人士為購買對象的“禪修別苑”，滿足精英人士修身養(yǎng)德之追求——為進(jìn)一步導(dǎo)入人口，打造5星級國際酒店（主樓+別墅），支持論壇、會議，度假和商旅需求——挖掘千年古樹的商業(yè)價值，組合利用山泉流勢和山體風(fēng)貌，策劃許愿樹、許愿廣場、許愿池等項目——利用開礦后遺留之山體，開發(fā)“青山藝閣”；策劃山體運(yùn)動俱樂部，利用山坡空間開展拓展訓(xùn)練——利用楊樹林，策劃“射箭狩獵場”項目；圍繞許愿廣場，策劃“山珍”特色餐飲區(qū)2、高端商務(wù)度假區(qū)企業(yè)及員工企業(yè)家商務(wù)接待會議論壇培訓(xùn)結(jié)合初步規(guī)劃，高端商務(wù)度假區(qū)布局如下山地游樂區(qū)佛爺頂禪院五星酒店企業(yè)會所企業(yè)會所許愿廣場度假別墅青山藝閣“快活林”狩獵場結(jié)合初步規(guī)劃，高端商務(wù)度假區(qū)布局如下山地游樂區(qū)佛爺頂五星企業(yè)（1）明辰國際酒店（五星級）項目設(shè)置：客房區(qū)：300間左右“水”文化主題客房，分標(biāo)準(zhǔn)客房、高級客房、豪華套房等；餐飲區(qū)：金碧輝煌的宴會大廳、別具特色的風(fēng)味食肆（多國、多地福菜）；會議區(qū)：報告廳、多功能會議室、商務(wù)中心；策劃思路：與溫泉湯村地塊相比，該地塊更具私密性，且靠山面水是難得的風(fēng)水寶地，應(yīng)打造集會議、論壇、餐飲、娛樂、商務(wù)、客房于一體的五星級高端商務(wù)酒店。休閑區(qū)：美容SPA、健身房、陽光浴室、放映廳、藝術(shù)長廊、室外游泳池、竹林通幽；親水廣場：觀景臺、百花長廊、文化墻、主題雕塑、露天舞臺和水上教堂；別墅式酒店客房：由酒店代管的提供獨(dú)立高端服務(wù)。（1）明辰國際酒店（五星級）項目設(shè)置：策劃思路：休閑區(qū)：美容（2）企業(yè)會所區(qū)策劃思路：增加度假區(qū)可售型物業(yè)形態(tài)，借助景區(qū)優(yōu)越環(huán)境，打造服務(wù)于大中型企業(yè)集團(tuán)商務(wù)接待、會議論壇、員工獎勵度假、拓展訓(xùn)練等需要的會所。類別單個面積（㎡）A型企業(yè)會館1100B型企業(yè)會館700C型企業(yè)會館400功能業(yè)態(tài)商務(wù)功能會議室多功能廳中型會議室小型會議室多功能大廳(企業(yè)展廳等)商務(wù)辦公休閑娛樂功能健身房桑拿房游泳池收藏室棋牌室餐飲住宿功能客房標(biāo)準(zhǔn)間大床房套房宴客廳大型宴客廳包間（中）包間（?。┻\(yùn)營建議：開發(fā)后主要面對威海市周邊大中型企業(yè)市場，利用明辰置業(yè)（魏橋創(chuàng)業(yè)）業(yè)務(wù)合作關(guān)系和政府關(guān)系進(jìn)行營銷。（2）企業(yè)會所區(qū)策劃思路：類別單個面積（㎡）A型企業(yè)會館11（3）度假別墅區(qū)（含青山藝閣）類別單個面積（㎡）高端度假別墅800山間別墅酒店500度假木屋80—150策劃思路：依托林家院子附近青山綠水的優(yōu)美環(huán)境，打造滿足不同層次（以企業(yè)家、中高級別精英人士為主）旅游度假客群居住需求的別墅區(qū)，提供休閑居住、第二居所功能。其中采石場區(qū)利用裸露山體打造“青山藝閣”度假木屋群，吸引城市青年藝術(shù)家到此交流、山體涂鴉等。運(yùn)營建議：由于度假別墅區(qū)體量較大，可以采用租售結(jié)合的形式進(jìn)行運(yùn)營，引入多方參與的形式和分時度假經(jīng)營模式。（3）度假別墅區(qū)（含青山藝閣）類別單個面積（㎡）高端度假別墅（4）許愿廣場區(qū)策劃思路：林家院子現(xiàn)有千年銀杏許愿樹，圍繞古樹、山泉打造許愿主題廣場，能為本案旅游項目增添異彩。項目設(shè)置：許愿廣場：水文化石雕及刻字，鐫刻歷代文人墨客關(guān)于水的詩詞歌賦、演藝舞臺等；許愿池：借助匯聚于此的兩條山泉，打造“雙龍戲珠”的主題雕塑，寓意福送吉祥，四周以噴泉灌注龍身、明珠之上，池中設(shè)置“福、壽、財、名、情……”等雕刻文字；主題雕塑許愿樹：打造“天佑一方”主題，圍繞古樹構(gòu)造樹神“牽線搭橋”系列故事雕塑，并提供紅絲帶、筆墨等許愿用品；許愿泉：利用現(xiàn)存之“二龍戲珠”井泉，設(shè)計命名為“許愿泉”許愿樹許愿泉（4）許愿廣場區(qū)策劃思路：主題雕塑許愿樹：打造“天佑一方”主許愿廣場區(qū)——“山珍”特色餐飲區(qū)項目設(shè)置：山珍館：招引扶持一批專做“山珍”特色餐飲的店鋪，以清新山泉，烹飪山珍野味，打造特色；精品齋菜館：聯(lián)合佛爺頂禪院，推出具有養(yǎng)生功能的齋菜系列，讓到訪的“城里人”能夠嘗試一次“超凡之旅”；休閑茶社：在許愿樹下或附近設(shè)置一片休閑茶社，以供旅客一邊談天論地一邊休憩品茗。運(yùn)營建議：與“海味”特色餐飲街采用相同運(yùn)營模式，由明辰置業(yè)統(tǒng)一開發(fā)、招商招租許愿廣場區(qū)——“山珍”特色餐飲區(qū)項目設(shè)置：運(yùn)營建議：（5）山地游樂區(qū)策劃思路：地塊較為偏遠(yuǎn)，可以打造成為一個“引擎性”項目，從而帶動林家院子片區(qū)開發(fā)，利用山地環(huán)境，打造戶外拓展為主的游樂區(qū)，滿足片區(qū)企業(yè)會所功能服務(wù)和外部游客旅游需求。項目設(shè)置：戶外活動項目（含拓展訓(xùn)練）：真人CS、野外拓展訓(xùn)練、滑草、攀巖、探險、露營、定向越野、狩獵戶內(nèi)山地運(yùn)動俱樂部：室內(nèi)高爾夫模擬器、森林氧吧（SPA、瑜伽、吸氧休憩）、配套服務(wù)運(yùn)營建議：與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作運(yùn)營，初期通過上山游步道、山頂景亭、綠地廣場、架空步道等基礎(chǔ)配套建設(shè)導(dǎo)入客群，逐步增加高端游樂項目。（5）山地游樂區(qū)策劃思路：運(yùn)營建議：（6）佛爺頂禪院區(qū)（含禪修別苑）策劃思路：主要結(jié)合搬遷的古寺打造片區(qū)又一引擎性項目，帶動其他地產(chǎn)項目開發(fā)。重點打造供高層次人士進(jìn)行修心養(yǎng)德、參禪悟道的靜修功能項目。項目設(shè)置：考察古籍、傳記、傳說等資料，對林家院子原有古寺進(jìn)行復(fù)古再造。在位于禪院下面合適的地方修建獨(dú)棟的禪修別苑，出售給居士、企業(yè)家或成功人士，供參禪禮佛、聽法悟道時到此小住。運(yùn)營建議：佛爺頂禪院主要交由相關(guān)宗教協(xié)會進(jìn)行管理運(yùn)營，明辰置業(yè)出資修建禪院，支持禪院開發(fā)禪修課程，同時規(guī)劃修建禪修別苑項目，用于出售出租。（6）佛爺頂禪院區(qū)（含禪修別苑）策劃思路：運(yùn)營建議：（7）“快活林”射箭狩獵場策劃思路：借助300畝楊樹林構(gòu)成的原生態(tài)自然條件（向紅線外適當(dāng)拓展），打造旅游引擎性項目。放養(yǎng)山雞、野兔等動物，供企業(yè)會所和度假別墅的高端商務(wù)人士和企業(yè)精英狩獵娛樂或拓展訓(xùn)練。項目設(shè)置：管理房&培訓(xùn)場：提供弓箭等原始打獵武器，集中培訓(xùn)后進(jìn)行野外實戰(zhàn)；比賽區(qū)&積分榜：定距射箭比賽，供企業(yè)拓展訓(xùn)練時使用；鳥語林：建設(shè)溝谷式鳥語林，用巨網(wǎng)集中珍禽異鳥，谷中綠樹遮陰，曲徑通幽，鳥語花香，一派世外仙境。運(yùn)營建議：建議對外招商引入合作者負(fù)責(zé)開發(fā)運(yùn)營。（7）“快活林”射箭狩獵場策劃思路：項目設(shè)置：3、郊外運(yùn)動游憩區(qū)水上高爾夫漁歌唱晚休閑垂釣汽車營地郊外之居郊外之樂郊外之餐郊外之行燒烤、全魚宴、漁家飯、露天茶吧……帳篷、小木屋、房車、漁家……汽車、房車、游船……水上高爾夫、篝火、垂釣、泛舟……小營地，大景區(qū)戶外生活項目及設(shè)施策劃說明——“汽車營地”屬于正在興起，即將快速潮流之項目，非常吻合本項目，所以規(guī)劃之——利用水流方向，打造“水上高爾夫”特色項目，對商務(wù)人士吸引力較大——打造“全魚宴”特色餐飲，策劃汽車影院——盡可能與水親密接觸3、郊外運(yùn)動游憩區(qū)水上漁歌唱晚休閑垂釣汽車營地郊外之居郊外之結(jié)合初步規(guī)劃，郊外運(yùn)動游憩區(qū)布局如下汽車營地漁家唱晚休閑垂釣水上高爾夫結(jié)合初步規(guī)劃，郊外運(yùn)動游憩區(qū)布局如下汽車營地漁家唱晚休閑垂釣郊外運(yùn)動游憩區(qū)郊外運(yùn)動游憩區(qū)主要采用“小營地，大景區(qū)”的開發(fā)理念，以汽車營地為核心，其可承擔(dān)旅游集散功能，為游客提供服務(wù)，而通過開發(fā)水上高爾夫、垂釣、劃船等水上游樂項目吸引游客，為汽車營地創(chuàng)造市場。在開發(fā)上可采用整體打包的開發(fā)模式，將汽車營地、水上高爾夫、休閑垂釣等項目整體打包，通過招商開發(fā)建設(shè)。在運(yùn)營上可采用統(tǒng)一運(yùn)營，聘請專業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)統(tǒng)一運(yùn)營汽車營地、水上高爾夫、休閑垂釣等項目。郊外運(yùn)動游憩區(qū)郊外運(yùn)動游憩區(qū)主要采用“小營地，大景區(qū)”的開發(fā)（1）汽車營地策劃思路：目前我國自駕車旅游市場火爆，各地大力規(guī)劃及建設(shè)汽車營地項目，山東也出臺了相應(yīng)的規(guī)劃。本片區(qū)域平坦開闊、空間較大、交通便利、環(huán)境優(yōu)美，擁有大面積的水域資源，適合開展垂釣、劃船等水上游樂項目，非常適合建設(shè)汽車營地。汽車營地的建設(shè)將更好的服務(wù)周邊自駕游客，同時將快速帶動休閑垂釣、劃船等休閑旅游項目的開發(fā)，可整合整個區(qū)域旅游資源，帶動整個區(qū)域旅游發(fā)展。項目設(shè)置：周邊擁有溫泉等核心項目，汽車營地的建設(shè)以滿足自駕游客的吃住、汽車服務(wù)等需求為主，根據(jù)區(qū)位不同，分房車區(qū)和轎車區(qū)，主要功能及項目有：露營區(qū)：提供露營帳篷、房車移動式賓館等木屋區(qū)：以小木屋提供住宿服務(wù)野外餐飲服務(wù)區(qū)：滿足燒烤、自助餐飲等需求；廣場活動區(qū)：提供戶外休閑娛樂服務(wù)；電影休閑廣場：感受汽車影院的獨(dú)特氛圍（1）汽車營地策劃思路：項目設(shè)置：（2）水上高爾夫策劃思路：水上高爾夫時尚而不奢侈，以碧波蕩漾的水上球場替代草地球場，具有參與性強(qiáng)、費(fèi)用適當(dāng)?shù)奶攸c。由于只需占用閑置的水面，不占用土地，維護(hù)浮體的沙坑、草坪等費(fèi)用較少，節(jié)省了大量成本。水上高爾夫?qū)徟唵巍⑦\(yùn)營方便，是高爾夫行業(yè)里面投資最少、利潤空間最大、回報周期最短的項目，作為新型業(yè)態(tài)，其發(fā)展前景十分廣闊。該片區(qū)地處五渚河畔，河水清澈，環(huán)境優(yōu)美，適合建設(shè)水上高爾夫，同時周邊有企業(yè)會所等商務(wù)旅游項目，市場巨大。項目設(shè)置：打位區(qū)：練習(xí)棚設(shè)在面向?qū)掗熕娴陌哆叄梢栽O(shè)一層或兩層打位，每層可以設(shè)18—25個打位一字排開，并在水上設(shè)置水上限網(wǎng)，、“水上果嶺”等設(shè)施；配套區(qū)：普通簡裝建筑，內(nèi)部設(shè)置高爾夫用品專賣、食品飲料區(qū)、茶吧、休息區(qū)等設(shè)施。運(yùn)營建議：由于投資成本較低，可與汽車營地項目聯(lián)合開發(fā)和統(tǒng)一運(yùn)營。同時可與企業(yè)會所、養(yǎng)老公寓等捆綁起來，以家庭卡、年卡等形式拓展市場。（2）水上高爾夫策劃思路：項目設(shè)置：（3）休閑垂釣園策劃思路：近年來，作為漁業(yè)發(fā)展的新領(lǐng)域，垂釣旅游業(yè)顯示出迷人的“錢”景，其把休閑、娛樂、旅游、餐飲等行業(yè)與漁業(yè)結(jié)合在一起，提高了社會、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)效益，市場前景十分廣闊，該片區(qū)擁有優(yōu)質(zhì)的水域、環(huán)境優(yōu)美，可適合發(fā)展休閑垂釣旅游，并隨著溫泉等的開發(fā)，休閑垂釣旅游擁有巨大的潛在市場。項目設(shè)置：可利用五渚河河岸迂回圍成的水域，建設(shè)大型垂釣園，可建設(shè)隨意釣臺、臨水釣臺、釣魚亭等設(shè)施，可設(shè)置單釣池、混釣池、普釣池、高釣池、蝦池等多種釣魚池。另外根據(jù)需求，可適度發(fā)展室內(nèi)垂釣（冬季）、漁家樂、全魚宴等相關(guān)項目。運(yùn)營建議：目前休閑垂釣園位置所在遠(yuǎn)離城區(qū)，短期市場有限，在開發(fā)上可與汽車營地聯(lián)合開發(fā)。在運(yùn)營上與汽車營地統(tǒng)一運(yùn)營，其垂釣價格、魚宴餐飲等實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化管理，可承包給他人經(jīng)營管理?？膳e辦垂釣大賽等提高其影響力。（3）休閑垂釣園策劃思路：項目設(shè)置：（4）漁家唱晚策劃思路：片區(qū)所在位置為五渚河下游，其水流潺潺、微波蕩漾、水面開闊，周邊還有青山映照，自然環(huán)境優(yōu)美?？梢劳辛己玫沫h(huán)境，發(fā)展劃船、船釣等水上項目，使游客近距離體驗親水樂趣，觀光自然美景。項目設(shè)置：可發(fā)展木舟泛游、船上垂釣等項目，可修建木棧道到河心，發(fā)展濱水觀光，并可在河心發(fā)展垂釣、茶吧等項目。運(yùn)營建議：可與汽車營地聯(lián)合開發(fā)。由于核心項目是劃船，可與水上高爾夫統(tǒng)一運(yùn)營管理，統(tǒng)一建立游船碼頭。（4）漁家唱晚策劃思路：4、綠色生態(tài)養(yǎng)老區(qū)依托崮山水庫資源和周邊良好的生態(tài)環(huán)境，為老年人打造一個頤養(yǎng)天年的綠色生態(tài)養(yǎng)老之地，專業(yè)的養(yǎng)老社區(qū)。為老人安排了福壽的生活方式，滿足老人吃、住、康、樂等各方面的需求，使老人在此享受夕陽紅的魅力人生，布局有養(yǎng)老服務(wù)中心、商業(yè)服務(wù)中心、鄉(xiāng)村俱樂部等項目。自古以來人們有擇水而居的傳統(tǒng)，水是生命之源，水是福壽之地。生態(tài)養(yǎng)老度假區(qū)地處崮山水庫畔，環(huán)水而居，聽著水流潺潺，看著青山綠水，這是頤養(yǎng)天年的風(fēng)水寶地，這是老人福壽康樂的養(yǎng)老之地，這有恬樂寧靜的的夕陽生活。養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)服務(wù)養(yǎng)老服務(wù)休閑娛樂益處壽延年的生態(tài)養(yǎng)老居所舒適方便的居家生活環(huán)境專業(yè)便捷的養(yǎng)老服務(wù)系統(tǒng)悠然自得快樂晚年生活樂康福壽養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老莊園集商店、郵局等商業(yè)服務(wù)中心集家政、醫(yī)療、健身等養(yǎng)老服務(wù)中心集釣魚、餐飲、SPA、茶座等鄉(xiāng)村俱樂部4、綠色生態(tài)養(yǎng)老區(qū)依托崮山水庫資源和周邊良好的生態(tài)環(huán)境，為老結(jié)合初步規(guī)劃，綠色生態(tài)養(yǎng)老區(qū)布局如下鄉(xiāng)村俱樂部綜合服務(wù)中心高端養(yǎng)老莊園養(yǎng)老公寓養(yǎng)老公寓高端養(yǎng)老莊園結(jié)合初步規(guī)劃，綠色生態(tài)養(yǎng)老區(qū)布局如下鄉(xiāng)村俱樂部綜合服務(wù)中心高綠色生態(tài)養(yǎng)老區(qū)綠色生態(tài)養(yǎng)老區(qū)是以綠色生態(tài)為其品牌，其景觀環(huán)境上要通過綠化、水景等構(gòu)建一個良好的生態(tài)環(huán)境，為老人提供一個山青水綠的養(yǎng)老環(huán)境。同時為使整個地塊項目協(xié)調(diào)，其建筑上應(yīng)盡量采用生態(tài)化的材質(zhì)及設(shè)計。作為一個養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)地塊，不同與一般住宅開發(fā)，要以優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老服務(wù)贏得市場，在其周邊配套完備的商業(yè)服務(wù)、公共服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)等設(shè)施。該片區(qū)的開發(fā)可采用“統(tǒng)一規(guī)劃，分期實施”的開發(fā)模式。一方面可避免重復(fù)建設(shè)和無序開發(fā)，另一方面由于養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施要求較高、回收資金較慢，其可安排分期開發(fā)，以緩解資金壓力，通過先易后難、穩(wěn)步推進(jìn)，實行滾動開發(fā)，最終形成一個特色突出、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老區(qū)。綠色生態(tài)養(yǎng)老區(qū)綠色生態(tài)養(yǎng)老區(qū)是以綠色生態(tài)為其品牌，其景觀環(huán)境（1）養(yǎng)老公寓策劃思路：我國社會逐步走向老齡化，催生了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。伴隨著社會進(jìn)步，養(yǎng)老觀念發(fā)生變化，養(yǎng)老呈現(xiàn)出向異地養(yǎng)老、集中養(yǎng)老、社會養(yǎng)老、山水養(yǎng)老等趨勢。該片區(qū)地處崮山水庫旁，風(fēng)景秀麗、空氣清新，是養(yǎng)老的風(fēng)水寶地，可開發(fā)養(yǎng)老公寓等養(yǎng)老住宅。項目設(shè)置：養(yǎng)老公寓以多層建筑為主，分多層護(hù)理型養(yǎng)老公寓與多層自理型養(yǎng)老公寓兩大系列（分50、80平米兩種房型）。其中護(hù)理型養(yǎng)老公寓可為老年人的生命中的特定階段或生活難以自理的老年人提供專業(yè)護(hù)理服務(wù)；自理養(yǎng)老公寓是可為老人提供社區(qū)化的社會服務(wù)。其周邊要有超市、菜場等生活配套設(shè)施，有醫(yī)療保健中心、餐飲、茶室等服務(wù)設(shè)施；有診所、醫(yī)療室等醫(yī)療保健設(shè)施，有閱覽室、棋牌室、老年大學(xué)等娛樂設(shè)施。運(yùn)營建議：養(yǎng)老公寓及周邊配套要整體開發(fā)，以便提供完備的服務(wù)，其在經(jīng)營上可采用出售、長期持有相結(jié)合的模式。（1）養(yǎng)老公寓策劃思路：項目設(shè)置：（2）高端養(yǎng)老莊園策劃思路：我國的老人喜歡攢錢，其積蓄豐厚，在養(yǎng)老人群中存在一部分銀發(fā)貴族。隨著養(yǎng)老觀念的轉(zhuǎn)變，銀發(fā)貴族也開始享受樂活的老年生活。目前我國市場上的高端養(yǎng)老產(chǎn)品稀少，難以滿足這部分銀發(fā)貴族的養(yǎng)老需求。該片區(qū)依托良好的自然環(huán)境，通過引進(jìn)美國、日本等先進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式，打造一座以“銀發(fā)貴族”階層為主要對象的養(yǎng)老莊園。項目設(shè)置：以村落組合式構(gòu)建一座兩層左右養(yǎng)老莊園，配備必要急救設(shè)和適合不同老人的護(hù)理床、洗頭洗澡設(shè)備、移動式移位機(jī)等生活設(shè)備，以及幫助生活不能自理及半自理老人的解決功能鍛煉和沐浴如廁等實際問題的人性設(shè)備等。運(yùn)營建議：養(yǎng)老莊園及周邊配套要整體開發(fā)，以便提供完備的服務(wù)，其在經(jīng)營上可采用出售模式，并實行會員制的管理模式。（2）高端養(yǎng)老莊園策劃思路：項目設(shè)置：（3）綜合服務(wù)中心策劃思路：養(yǎng)老社區(qū)的不因養(yǎng)老住宅的建設(shè)而具有養(yǎng)老特色，其最大的特色是要為老人提供一個完備的、優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老服務(wù)。為養(yǎng)老社區(qū)整個片區(qū)提供相應(yīng)集中式多功能養(yǎng)老等服務(wù)，需要建立一個綜合的服務(wù)中心。項目設(shè)置：體育健身中心，以適合老年人的運(yùn)動為主包括門球、保齡球、高爾夫等；應(yīng)急醫(yī)療中心：診所、社區(qū)護(hù)理中心等；鄰里中心：提供商業(yè)街、菜場、超市、家政服務(wù)、房屋中介等商業(yè)及公共服務(wù)；公共活動空間（露天廣場）、業(yè)余愛好中心：提供手工作坊、讀書對弈、品茗賞花及社區(qū)活動組織等。運(yùn)營建議：綜合服務(wù)中心由開發(fā)商配套建設(shè)，在運(yùn)營上與專業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)合作，采用會員制收費(fèi)或按次數(shù)收費(fèi)。（3）綜合服務(wù)中心策劃思路：項目設(shè)置：(4)鄉(xiāng)村俱樂部策劃思路：該片區(qū)是生態(tài)養(yǎng)老區(qū)，為老人提供養(yǎng)老住宅及相應(yīng)的養(yǎng)老服務(wù)等。養(yǎng)老服務(wù)不僅要滿足老年人日常生活料理及醫(yī)療服務(wù)，更應(yīng)該快樂的安度晚年，享受恬樂的生活，因此本案依托良好的生態(tài)環(huán)境，為老人設(shè)置了一個休閑游樂項目鄉(xiāng)村俱樂部，服務(wù)于高端養(yǎng)老人群及其探親子女、朋友，共享返璞歸真之旅。項目設(shè)置：鄉(xiāng)村俱樂部是一個鄉(xiāng)村氣息濃厚的休閑俱樂部，按照高端會所標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，主要配置有農(nóng)家餐飲、釣魚臺、露天茶座等休閑設(shè)施，以滿足老人休閑需求。同時為滿足老人與孩子享受天倫之樂及與朋友享受夕陽時光，還布局了兒童樂園、SPA中心、客房等設(shè)施。運(yùn)營建議：鄉(xiāng)村俱樂部在運(yùn)營上可與周邊養(yǎng)老社區(qū)聯(lián)系，通過會員制或年卡制度，為老人提供休閑服務(wù)。(4)鄉(xiāng)村俱樂部策劃思路：項目設(shè)置：5、濱水生態(tài)觀光區(qū)濱水生態(tài)觀光區(qū)地處五渚河畔，擁有良好的濱水景觀，并已有部分項目和規(guī)劃項目。該地塊主要是借助濱水的良好生態(tài)環(huán)境發(fā)展濱水生態(tài)觀光項目，主要包括五渚河廣場、濕地公園等項目，同時可進(jìn)一步完善其它已有或已規(guī)劃項目，如開心農(nóng)場（內(nèi)設(shè)生態(tài)餐廳）、體育公園等；可借助優(yōu)質(zhì)的生態(tài)環(huán)境，打造一個水岸社區(qū)（明辰水岸）。濱水生態(tài)觀光區(qū)是整個片區(qū)的生態(tài)綠心，為整個片區(qū)保留了一片天然的綠色資源，這對整個片區(qū)的整體發(fā)展起到“畫龍點睛”的效果。在整體環(huán)境的營造上，要盡量保留原生態(tài)。同時為與整個區(qū)域相得益彰，該片區(qū)在環(huán)境設(shè)計上也要大量應(yīng)用水景，并可適度用五渚河的傳說的雕塑、小品等點綴，從而形成一個生態(tài)、濱水、地方風(fēng)韻為特色的環(huán)境。5、濱水生態(tài)觀光區(qū)濱水生態(tài)觀光區(qū)地處五渚河畔，擁有良好的濱水結(jié)合初步規(guī)劃，濱水生態(tài)觀光區(qū)布局如下生態(tài)美食園體育公園開心農(nóng)場明辰水岸五渚河主題廣場結(jié)合初步規(guī)劃，濱水生態(tài)觀光區(qū)布局如下生態(tài)美食園體育公園開心農(nóng)（1）五渚河主題廣場策劃思路：該地塊濱臨五渚河，其附近擁有大面積的蘆葦濕地，生態(tài)環(huán)境良好，視野開闊。同時該地塊已有政府規(guī)劃，為對接五渚河景觀規(guī)劃，借助凸向水面的延伸地塊，打造五渚河主題廣場（鳳凰主題），從而形成明辰水岸小區(qū)——體育公園——濱水廣場的通廊。項目設(shè)置：五渚河主題廣場主要以鳳凰為主題設(shè)計，其可設(shè)置鳳凰雕塑，還可以設(shè)計世紀(jì)親水平臺、石材拼花地圖（威海市或本案度假區(qū)）、音樂噴泉、綠洲小筑等。運(yùn)營建議：五渚河主題廣場屬于市政項目，在開發(fā)上可采用政府主導(dǎo)的市場化開發(fā)模式，采用BT模式。其運(yùn)營可采用委托管理模式，聘請專業(yè)的物業(yè)公司負(fù)責(zé)其綠化、環(huán)境等工作，政府可給予補(bǔ)貼。（1）五渚河主題廣場策劃思路：項目設(shè)置：威海溫泉風(fēng)情小鎮(zhèn)開發(fā)策劃方案威海溫泉風(fēng)情小鎮(zhèn)開發(fā)策劃方案（2）體育公園策劃思路：由于該地塊已有政府規(guī)劃，3年內(nèi)無法變性，將來可能變性出售，因此還是以臨建為主，但目前策劃上不設(shè)置大型場館，主要采用以公園+公共健身相結(jié)合的方式。項目設(shè)置：體育公園是以體育為主題的公園，其可通過水體、綠化等打造一個良好的生態(tài)景觀。為服務(wù)居民健身需求，其按照兒童、成人、老人三類人群不同需要，設(shè)置兒童游樂園（滑梯、輪滑、沙坑）、球場（籃球、網(wǎng)球）、老年健身區(qū)（健身器材、漫步道）等。同時可適度引進(jìn)一些餐飲、文化、休閑等項目。運(yùn)營建議：體育公園屬于公共設(shè)施，其開發(fā)建設(shè)應(yīng)由政府主導(dǎo)，通過招商由企業(yè)建設(shè)。在運(yùn)營管理上可聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)統(tǒng)一運(yùn)營，其采用開放式經(jīng)營管理，收入包括各運(yùn)動項目、餐飲、停車、場地租用等收入，另外可適當(dāng)獲得政府補(bǔ)貼，另外可舉辦大型的節(jié)慶活動和體育賽事。（2）體育公園策劃思路：項目設(shè)置：（3）開心農(nóng)場策劃思路：“鄉(xiāng)下人進(jìn)城、城里人下鄉(xiāng)”，是近年來休閑度假的一種新潮流，健康、綠色、休閑的低碳生活讓大眾接受并提倡”，為迎合市場需求該片區(qū)已建有“開心農(nóng)場”?！伴_心農(nóng)場”為市民提供一個緩解、釋放壓力的“世外桃源”，感受回歸自然，享受到勞動與收獲的樂趣。為了進(jìn)一步推動休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展和滿足游客多種需求，在原基礎(chǔ)上進(jìn)行整合，擴(kuò)展開心農(nóng)場經(jīng)營范圍，引入租地、牧場等潮流模式，結(jié)合生態(tài)美食園進(jìn)行互動發(fā)展。項目設(shè)置：公共租地，顧客租用種植自己喜愛的蔬菜、花卉等，并可按家庭、戀人、朋友、團(tuán)隊等分組，以便在快樂耕種時增進(jìn)感情；綠色蔬菜生產(chǎn)，農(nóng)場自己經(jīng)營，采用綠色生態(tài)要求，可發(fā)展采摘項目，也可發(fā)展農(nóng)家樂等餐飲服務(wù)；歡樂牧場，主要按生態(tài)要求養(yǎng)殖豬、雞等動物，為游客提供有機(jī)餐飲，也可游客帶走。另外根據(jù)需求，可適度發(fā)展棋牌、KTV等休閑項目。運(yùn)營建議：盈利渠道主要包括租地收入、農(nóng)產(chǎn)品收入、采摘收入，還包括農(nóng)家樂、餐飲、休閑娛樂等收入。農(nóng)場在經(jīng)營上可采用會員制（個人及團(tuán)隊），另外可以定期舉辦各類活動如采摘節(jié)、廚藝大賽等活動。（3）開心農(nóng)場策劃思路：項目設(shè)置：4、生態(tài)美食餐廳策劃思路：現(xiàn)代人越來越注重健康，希望有健康的生活、健康的飲食。而各種農(nóng)產(chǎn)品污染時間層出不窮，使人們更期望品嘗綠色食品，因此農(nóng)家飯、漁家宴等生態(tài)餐飲受到大家的追捧。依托五渚河水岸風(fēng)景和原生態(tài)開心農(nóng)場，打造威海市規(guī)模最大的生態(tài)美食園，吸納周邊城市市民和外來旅客享受生態(tài)大餐。項目設(shè)置：生態(tài)美食園主要以開心農(nóng)場生產(chǎn)的綠色農(nóng)產(chǎn)品為原料，為游客提供綠色健康的餐飲服務(wù)。其整體以溫室大棚形式設(shè)計，內(nèi)部采用智能計算機(jī)進(jìn)行溫度、濕度的控制，以人造溪水、盆景等將棚內(nèi)進(jìn)行分區(qū)，設(shè)置集中和私密兩種類型餐飲區(qū)，實現(xiàn)人與自然的水乳交融。運(yùn)營建議：生態(tài)美食園可由開心農(nóng)場負(fù)責(zé)開發(fā)，并與其統(tǒng)一運(yùn)營。其從源頭到餐桌嚴(yán)格控制餐飲質(zhì)量，提供標(biāo)準(zhǔn)化的菜譜，也可為顧客加工采摘及自產(chǎn)的產(chǎn)品服務(wù)。4、生態(tài)美食餐廳策劃思路：項目設(shè)置：報告目錄項目分析和關(guān)鍵結(jié)論策劃思路和總體方案分區(qū)策劃和開發(fā)模式運(yùn)營策略和支持要求報告目錄項目分析和關(guān)鍵結(jié)論ThinkforyoumoreThanksforyourtimeThinkforyoumoreThanksfory溫泉風(fēng)情小鎮(zhèn)開發(fā)策劃方案溫泉風(fēng)情小鎮(zhèn)開發(fā)策劃方案報告目錄項目分析和關(guān)鍵結(jié)論策劃思路和總體方案分區(qū)策劃和開發(fā)模式