市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告范例

幻燈片1（招商）市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告一九一二集團(tuán)商務(wù)資源部2012年8月幻燈片2目錄第一部分—城市商業(yè)分析第二部分-商業(yè)項(xiàng)目分析第三部分—項(xiàng)目輻射范圍消費(fèi)者分析第四部分—商業(yè)經(jīng)營(yíng)客戶分析幻燈片3前言—市場(chǎng)調(diào)研分析目的通過(guò)對(duì)項(xiàng)目所在城市的商圈,商業(yè)項(xiàng)目，項(xiàng)目輻射范圍消費(fèi)者分析、商業(yè)經(jīng)營(yíng)客戶分析，為項(xiàng)目定位、業(yè)態(tài)定位、客群定位、輻射區(qū)域、功能分區(qū)、業(yè)態(tài)規(guī)劃、以及銷售提供參考依據(jù)。幻燈片4第一部分城市商圈分析通過(guò)對(duì)城市商圈調(diào)研分析，了解商圈目前落位的企業(yè)和經(jīng)營(yíng)現(xiàn)況、判斷未來(lái)商圈的發(fā)展方向、發(fā)展中心、發(fā)展趨勢(shì)，同時(shí)通過(guò)政府對(duì)商業(yè)企業(yè)落位布局獲悉政府商業(yè)規(guī)劃（政府規(guī)劃的導(dǎo)向性非常重要)，結(jié)合1912項(xiàng)目所處商圈分析利弊,便于我們?cè)陧?xiàng)目運(yùn)作的過(guò)程怎樣揚(yáng)長(zhǎng)避短,以及如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益、品牌效益、社會(huì)效益?；脽羝?城市功能規(guī)劃SSSS幻燈片6SHAPE依托京滬高鐵發(fā)展，尚未成型HAPE2008年以后大力發(fā)展的區(qū)域HAPE\＊MERGEFORMAT國(guó)家級(jí)AAAA級(jí)風(fēng)景旅游區(qū)HAPE\＊MERGEFORMAT2008年以前的滁州主要市域HAPE\＊MERGEFORMAT承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要陣地依托京滬高鐵發(fā)展，尚未成型2008年以后大力發(fā)展的區(qū)域國(guó)家級(jí)AAAA級(jí)風(fēng)景旅游區(qū)2008年以前的滁州主要市域承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要陣地城市商圈規(guī)劃S幻燈片7SHAPE\＊MERGEFORMAT滁州1912HAPE滁州1912老城核心商圈的范圍界定天長(zhǎng)路與南譙北路交叉口為老城市中心，商業(yè)分布于四周，以水石廣場(chǎng)為龍頭形成了老城核心商圈；1912在老城商圈最北側(cè)屬于老城核心商圈輻射范圍滁州1912SS幻燈片8SHAPEHAPEHAPE\＊MERGEFORMAT老城核心商圈內(nèi)商業(yè)構(gòu)成-已經(jīng)開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)的正在經(jīng)營(yíng)中的中大型商業(yè)項(xiàng)目基本是以超市為主力店而延生的百貨業(yè)態(tài)為主,經(jīng)營(yíng)面積約為30萬(wàn)平米。主要商家規(guī)模經(jīng)營(yíng)內(nèi)容水石購(gòu)物廣場(chǎng)4。3萬(wàn)㎡樂(lè)天瑪特綜合購(gòu)物超市、中都百貨、國(guó)美電器、數(shù)碼廣場(chǎng)、影院、健身、KFC金光大道廣場(chǎng)3.5萬(wàn)㎡蘇果綜合購(gòu)物超市、時(shí)尚服飾街區(qū)、連鎖餐飲、KTV白云商廈(已遷入中環(huán)）2.1萬(wàn)㎡中高端百貨商之都2.5萬(wàn)㎡中端百貨五星電器2萬(wàn)㎡家電、數(shù)碼、麥當(dāng)勞國(guó)美電器2萬(wàn)㎡家電、數(shù)碼蘇寧電器2萬(wàn)㎡家電、數(shù)碼、KTV、會(huì)所天長(zhǎng)路服飾街——以服飾為主的綜合商業(yè)街宋城美食街-—餐飲與娛樂(lè)為主（酒吧、西餐以及特色中餐）同樂(lè)坊1萬(wàn)㎡高端餐飲、休閑、娛樂(lè)街區(qū)幻燈片9老城核心商圈已開(kāi)業(yè)主要商業(yè)明細(xì)項(xiàng)目名稱建筑面積項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)租金或扣點(diǎn)開(kāi)業(yè)日期水石廣場(chǎng)4.3萬(wàn)㎡中端購(gòu)物廣場(chǎng)超市、百貨、數(shù)碼電器、餐飲、娛樂(lè)租金：4.5元/平/天-5.5元/平/天（超市外租區(qū)）已開(kāi)業(yè)金光大道3.5萬(wàn)㎡中高端百貨超市、零售、餐飲、娛樂(lè)租金：5-8元/平/天（內(nèi)鋪小鋪位），12元/平/天(臨街小鋪）已開(kāi)業(yè)白云商廈2。1萬(wàn)㎡中高端百貨服裝、鞋帽、珠寶、名表、化妝品扣點(diǎn):17%-25％2011年10月1日新開(kāi)業(yè)商之都2.5萬(wàn)㎡中端百貨服裝、鞋帽、珠寶、名表、化妝品扣點(diǎn)：17％-22％已開(kāi)業(yè)宋城美食街2.4萬(wàn)㎡中低端餐飲、酒吧租金:1-1.5元/平/天已開(kāi)業(yè)同樂(lè)坊1萬(wàn)㎡中高端餐飲、水療、夜總會(huì)租金：0.8-1。3元/平/天2011年11月25日新開(kāi)業(yè)北大荒1200㎡中低端百貨男裝扣點(diǎn)：17％—22%已開(kāi)業(yè)合計(jì)15.92萬(wàn)㎡幻燈片10老城核心商圈內(nèi)商業(yè)構(gòu)成-正在建設(shè)的在建項(xiàng)目多為購(gòu)物中心、商業(yè)綜合體等新型商業(yè).面積約為30萬(wàn)平方米，規(guī)模較大，引進(jìn)的品牌及業(yè)態(tài)組合更加豐富合理，同時(shí)餐飲與休閑娛樂(lè)比重明顯加大，開(kāi)業(yè)后將改變老城商圈內(nèi)傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài).主要商家規(guī)模開(kāi)業(yè)日期經(jīng)營(yíng)內(nèi)容泰鑫·中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)（白云商廈已運(yùn)營(yíng)）12.6萬(wàn)㎡2014年前整體開(kāi)業(yè)沃爾瑪、白云商廈、大地影院、美食廣場(chǎng)、大玩家電玩、KTV、兒童樂(lè)園、名店街、KFC泰鑫·現(xiàn)代城約4萬(wàn)㎡2014年開(kāi)業(yè)室外步行街,匯集美食、休閑、運(yùn)動(dòng)、時(shí)尚、文化、品牌等；新百百貨、星光珠寶泰鑫·城市星座（基本運(yùn)營(yíng))2。5萬(wàn)㎡已開(kāi)業(yè)蘇果社區(qū)超市、星座商城、蘇寧電器、KFC、大型連鎖餐飲第五大道（嘉宇萬(wàn)豪名苑）4萬(wàn)㎡2013年10月交房名人酒吧街、名人餐飲街,名店精品街,其中包括1.6萬(wàn)平米新概念特色室內(nèi)步行街及主力旗艦精品店合計(jì)23.1萬(wàn)幻燈片11老城核心商圈在建商業(yè)明細(xì)項(xiàng)目名稱建筑面積項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)商鋪售價(jià)租金或扣點(diǎn)開(kāi)業(yè)日期泰鑫·中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)(白云商廈已運(yùn)營(yíng)）12。6萬(wàn)㎡中高端購(gòu)物廣場(chǎng)超市、百貨、數(shù)碼電器、餐飲、娛樂(lè)一樓：3-4萬(wàn)/平二樓：2—3萬(wàn)/平三樓:1—2萬(wàn)/平租金均價(jià)：1。2元/平/天-3元/平/天主力百貨已開(kāi)業(yè)，其他預(yù)計(jì)2014年前全部開(kāi)業(yè)泰鑫·現(xiàn)代城約4萬(wàn)㎡中高端購(gòu)物廣場(chǎng)中高端百貨+室外步行街（餐飲、休閑、零售)2—5萬(wàn)/平租金未定預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)時(shí)間2014年泰鑫·城市星座2。5萬(wàn)㎡超市+高端百貨超市、餐飲、服裝、鞋帽、兒童游樂(lè)、母嬰用品等4。5萬(wàn)/平扣點(diǎn)：20％左右已試營(yíng)業(yè)第五大道（嘉宇萬(wàn)豪名苑)4萬(wàn)㎡中高端商業(yè)街區(qū)酒吧、餐飲、特色零售2-5萬(wàn)/平租金未定預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)時(shí)間2014年幻燈片12老城核心商圈主要商業(yè)在售商鋪價(jià)格小結(jié)目前老城核心商圈主要在建商業(yè)有四家：中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)、泰鑫·現(xiàn)代城、泰鑫·城市星座、第五大道，這四個(gè)在建項(xiàng)目相互之間直線距離在一公里之內(nèi),門面商鋪售價(jià)區(qū)間2。5萬(wàn)/平—5萬(wàn)/平，內(nèi)鋪因樓層的高低差異，售價(jià)區(qū)間1萬(wàn)/平—3萬(wàn)/平?；脽羝?3城南新區(qū)商圈的范圍界定以新市政府為中心、龍?bào)创蟮罏檩S，在建和規(guī)劃了多個(gè)大型商業(yè)綜合體，以及眾多住宅商業(yè)配套，未來(lái)將成為城南新區(qū)的商業(yè)、行政、商務(wù)核心區(qū)，輻射整個(gè)新區(qū)及全椒縣。城南新區(qū)幻燈片14SHAPE\＊MERGEFORMAT

城南新區(qū)商圈內(nèi)商業(yè)構(gòu)成-正在建設(shè)的滁州城南新區(qū)商業(yè)主要以城市綜合體+綜合商業(yè)街+社區(qū)配套商業(yè)的模式，形成區(qū)域性商圈,輻射整個(gè)城南新區(qū)。類別數(shù)量面積開(kāi)業(yè)日期主要商家綜合體3142萬(wàn)平方2014年-2016年世貿(mào)廣場(chǎng)、中普城市廣場(chǎng)、港匯中心城購(gòu)物廣場(chǎng)211萬(wàn)平方2014年-2016年金鵬99城市廣場(chǎng)、世貿(mào)中心專業(yè)市場(chǎng)17萬(wàn)平方已開(kāi)業(yè)長(zhǎng)江商貿(mào)城商業(yè)街1∕2014年-2016年龍?bào)创蟮谰C合商業(yè)街合計(jì)160萬(wàn)幻燈片15城南核心商圈在建商業(yè)明細(xì)項(xiàng)目名稱建筑面積項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)商鋪售價(jià)租金或扣點(diǎn)開(kāi)業(yè)日期世貿(mào)廣場(chǎng)55萬(wàn)㎡中端城市綜合體星級(jí)酒店、超市、影院、餐飲、娛樂(lè)、零售等未定租金：未定預(yù)計(jì)2014年-2016年港匯中心19萬(wàn)㎡中高端城市綜合體百貨店、折扣店、超市、餐飲、休閑、娛樂(lè)、溜冰場(chǎng)、大型賣場(chǎng)未定未定預(yù)計(jì)2015年01月01日中普城市廣場(chǎng)55萬(wàn)㎡中高端城市綜合體超市、影院、餐飲、娛樂(lè)、零售等未定租金：未定預(yù)計(jì)2014年—2016年世貿(mào)中心2.8萬(wàn)㎡中高端城市綜合體影院、家具博覽中心、步行街、餐飲、娛樂(lè)、零售等未定租金：未定預(yù)計(jì)2014年—2016年金鵬99城市廣場(chǎng)11萬(wàn)㎡中高端購(gòu)物中心超市、影院、餐飲、娛樂(lè)、零售等未定（預(yù)計(jì)均價(jià)3萬(wàn)/平）租金:未定預(yù)計(jì)2014年左右開(kāi)業(yè)長(zhǎng)江商貿(mào)城7萬(wàn)㎡專業(yè)市場(chǎng)家居、建材、五金等//已開(kāi)業(yè)合計(jì)149.8萬(wàn)幻燈片16城南核心商圈主要商業(yè)在售商鋪價(jià)格小結(jié)目前城南核心商圈主要在建商業(yè)有一家：金鵬99城市廣場(chǎng)；規(guī)劃中未動(dòng)工商業(yè)有四家:世貿(mào)廣場(chǎng)、中普城市廣場(chǎng)、世貿(mào)中心、港匯中心.其中進(jìn)度最快的金鵬99城市廣場(chǎng)目前售價(jià)還未完全確定，預(yù)計(jì)售價(jià)均價(jià)3萬(wàn)/平.

幻燈片17工業(yè)園區(qū)商圈的范圍界定瑯琊區(qū)工業(yè)園區(qū)分南北兩個(gè)區(qū)域，南區(qū)為揚(yáng)子路、南京南路和上海南路所包圍的中間區(qū)域;北區(qū)為揚(yáng)子路、上海北路和世紀(jì)大道所包圍的中間區(qū)域；工業(yè)園區(qū)商業(yè)主要集中在北區(qū)的上海北路的東側(cè)，主要以家居、建材專業(yè)批發(fā)零售市場(chǎng)為主，目前已經(jīng)在建的有滁州國(guó)際商城和儀邦廣場(chǎng),其他商業(yè)在規(guī)劃中。S工業(yè)園區(qū)南區(qū)工業(yè)園區(qū)北區(qū)幻燈片18SHAPE\＊MERGEFORMATHAPE工業(yè)園區(qū)商圈商業(yè)構(gòu)成—滁州國(guó)際商城瑯琊區(qū)工業(yè)園區(qū)商業(yè)主要集中在北區(qū)的上海北路的東側(cè)，主要以家居、建材專業(yè)批發(fā)零售市場(chǎng)為主,目前已經(jīng)在建的有滁州國(guó)際商城和儀邦廣場(chǎng)，其他商業(yè)在規(guī)劃中，如紅星美凱龍。項(xiàng)目位置:滁州市上海北路611號(hào)開(kāi)發(fā)商:滁州中州置業(yè)有限公司總建筑面積:約68萬(wàn)㎡項(xiàng)目簡(jiǎn)介：位于城東工業(yè)園區(qū)，位置較偏遠(yuǎn)，交通不便利.打造超大一站式建材、家居、五金、裝飾專業(yè)市場(chǎng)。項(xiàng)目由ABC三區(qū)構(gòu)成,A區(qū)已開(kāi)業(yè)、B區(qū)招商中，預(yù)計(jì)2014年開(kāi)業(yè)、C區(qū)規(guī)劃中。在售B區(qū)28—38棟兩層，26㎡/間商鋪，1F層高5。6米，2F層高5。4米。1F臨街約7000-9000元/㎡.2F3000-6000元/㎡。S5.2公里滁州國(guó)際商城SSHAPE滁州1912HAPE\＊MERGEFORMATHAPE\＊MERGEFORMAT滁州1912幻燈片19工業(yè)園區(qū)商圈商業(yè)構(gòu)成—儀邦廣場(chǎng)瑯琊區(qū)工業(yè)園區(qū)商業(yè)主要集中在北區(qū)的上海北路的東側(cè)，主要以家居、建材專業(yè)批發(fā)零售市場(chǎng)為主,目前已經(jīng)在建的有滁州國(guó)際商城和儀邦廣場(chǎng)，其他商業(yè)在規(guī)劃中，如紅星美凱龍。項(xiàng)目位置：上海北路585號(hào)開(kāi)發(fā)商：滁州儀邦置業(yè)有限公司占地面積：186畝總建筑面積:182000㎡商業(yè)建筑面積:74000㎡項(xiàng)目信息：項(xiàng)目包含住宅7萬(wàn)平米（均價(jià)3000—4000元），酒店式公寓3。6萬(wàn)平米，公建配套0。2萬(wàn)平米，商業(yè)7.4萬(wàn)平米，打造集休閑、娛樂(lè)、辦公、購(gòu)物、于一體的品牌廣場(chǎng)。商業(yè)為2層底商,打造大滁城奧萊城.銷售和商業(yè)招商狀況不理想，目前已是二次招商，預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)時(shí)間2014年左右.S4。9公里儀邦廣場(chǎng)SSHAPE滁州1912HAPE\＊MERGEFORMATHAPE滁州1912幻燈片20城東工業(yè)園區(qū)商業(yè)明細(xì)項(xiàng)目名稱建筑面積項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)商鋪售價(jià)租金或扣點(diǎn)開(kāi)業(yè)日期滁州國(guó)際商城68萬(wàn)㎡專業(yè)市場(chǎng)家居、建材、五金等批發(fā)零售市場(chǎng)一樓：7000元-9000元/平;二樓3000元—6000元/平租金：未定一期已開(kāi)業(yè)，二期在建中，預(yù)計(jì)2014年左右開(kāi)業(yè)儀邦廣場(chǎng)7。4萬(wàn)㎡購(gòu)物廣場(chǎng)休閑、娛樂(lè)、辦公、購(gòu)物未定租金:未定預(yù)計(jì)2014年-2016年合計(jì)75.4萬(wàn)幻燈片21城東工業(yè)園區(qū)主要商業(yè)在售商鋪價(jià)格小結(jié)目前城東工業(yè)園區(qū)主要在建商業(yè)只有兩家：滁州國(guó)際商城、儀邦廣場(chǎng)；規(guī)劃中未動(dòng)工一家:紅星美凱龍.目前只有滁州國(guó)際廣場(chǎng)一期在售,售價(jià)為一樓：7000元/平—9000元/平；二樓3000元/平—6000元/平。

幻燈片22高鐵站前商圈的范圍界定高鐵站前區(qū)位于六個(gè)組團(tuán)之一的高速鐵路站前組團(tuán)內(nèi)，用地范圍是以滁州高鐵站為核心，北至恒豐路和昌輝路延伸段、西至豐樂(lè)大道、南到高速鐵路、東臨規(guī)劃中的永樂(lè)路和儒林路，用地規(guī)模為821。5公頃，規(guī)劃人口容量約為14萬(wàn)人。商業(yè)金融業(yè)用地位于鐵路客運(yùn)站北側(cè),沿中都大道和南譙路兩側(cè)、洪武路北側(cè)布置,總用地面積29。02公頃?；脽羝?3高鐵站前商圈內(nèi)商業(yè)構(gòu)成-正在規(guī)劃中的滁州市高鐵站前區(qū)總規(guī)劃,集交通、商貿(mào)、文化娛樂(lè)、居住功能為一體的城市新區(qū).其中核心區(qū)為依托高鐵站形成以交通、商業(yè)、商務(wù)、賓館酒店等為主的交通樞紐中心，規(guī)劃中的商業(yè)金融業(yè)用地位于鐵路客運(yùn)站北側(cè)，沿中都大道和南譙路兩側(cè)、洪武路北側(cè)布置，總用地面積29。02公頃，預(yù)計(jì)2016年左右完成商業(yè)落定開(kāi)業(yè)時(shí)間可能要到2018年.

幻燈片24城市商圈分析小結(jié)商圈已運(yùn)行商業(yè)面積在建商業(yè)面積合計(jì)在建預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)時(shí)間預(yù)計(jì)售價(jià)(萬(wàn)元/平米）老城核心商圈15.92萬(wàn)23.1萬(wàn)39.02萬(wàn)2014年街鋪：2.5-5萬(wàn)內(nèi)鋪：1-3萬(wàn)城南商圈160萬(wàn)149.8萬(wàn)309.8萬(wàn)2014-2016年均價(jià)：3萬(wàn)元工業(yè)園商圈少量75.4萬(wàn)76萬(wàn)2014年均價(jià)：9000元高鐵站前商圈規(guī)劃中,總用地面積：29.02公頃2018年規(guī)劃中合計(jì)175。92萬(wàn)248.3萬(wàn)424.82萬(wàn)2014年居多不含高鐵商圈說(shuō)明：未來(lái),尤其在2014年，尤其在城南商圈，將會(huì)有大量商業(yè)用房上市，在商戶和消費(fèi)者方面對(duì)我項(xiàng)目產(chǎn)生的競(jìng)爭(zhēng)影響不容小覷?；脽羝?5城市商圈分析小結(jié)隨著建設(shè)大滁城的步伐進(jìn)一步加快未來(lái)滁州將實(shí)現(xiàn)南接全椒、北連來(lái)安和天長(zhǎng)，整個(gè)滁州市的商業(yè)格局也將發(fā)生變化，城南商圈對(duì)老城商圈的影響不可小視。一、老城核心商圈以天長(zhǎng)路和南橋北路交匯處的成熟商圈為中心，周邊三公里范圍為半徑的輻射范圍,構(gòu)成了目前滁州最為繁華的核心商業(yè)中心，經(jīng)營(yíng)中成熟商業(yè)體量預(yù)計(jì)達(dá)30萬(wàn)方，在建新型商業(yè)體量達(dá)23.萬(wàn)方。二、城南新區(qū)商圈隨著新市政府的南遷,城南新區(qū)吸引了一批較為有實(shí)力的商業(yè)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)者，集中在以新市政府為中心，龍?bào)创蟮罏橹鬏S的周圍區(qū)域，如世貿(mào)中心、喜來(lái)登中心城、中普城市廣場(chǎng)、金鵬99城市廣場(chǎng)等,未來(lái)將成為城南新區(qū)的商業(yè)、行政、商務(wù)中心，逐步形成城南核心商圈,輻射整個(gè)城南新區(qū)及全椒。三、工業(yè)園商圈城東工業(yè)園區(qū)的打造也是大滁城建設(shè)的一個(gè)重要組成部分，其中配套的工業(yè)園商業(yè)中心,主要是以專業(yè)批發(fā)零售市場(chǎng)為主，如五金建材批發(fā)市場(chǎng)、紅星美凱龍家居等。四、高鐵站前商圈：目前處于規(guī)劃階段幻燈片26第二部分滁州市商業(yè)項(xiàng)目分析通過(guò)對(duì)城市商業(yè)項(xiàng)目的調(diào)研分析，了解目前商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)面積、經(jīng)營(yíng)定位、業(yè)態(tài)定位、客群定位、招商情況、銷售情況、連鎖品牌入駐情況、經(jīng)營(yíng)情況。根據(jù)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研分析的結(jié)論，結(jié)合項(xiàng)目所處區(qū)位、目前及未來(lái)的消費(fèi)客群數(shù)量和結(jié)構(gòu)、有針對(duì)性規(guī)劃具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的商業(yè)業(yè)態(tài)，以準(zhǔn)確的商業(yè)定位實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成功招商、以成功的招商和良性的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)帶動(dòng)項(xiàng)目的銷售、最終實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商、投資客戶、經(jīng)營(yíng)客戶共贏的目的。幻燈片27傳統(tǒng)百貨零售商業(yè)分析安徽商之都滁州商廈，位于天長(zhǎng)東路;主要經(jīng)營(yíng)范圍：服裝鞋帽，日用百貨，針紡織品,皮革制品,煙酒，副食,鐘表，照相器材,文體用品，玩具等；商之都立足當(dāng)?shù)厥袌?chǎng),提供高、中、低各檔商品。經(jīng)營(yíng)模式為合作抽成,無(wú)保底或反保底,扣點(diǎn)數(shù)17%—25％SSHAPE\＊MERGEFORMATHAPE商之都商廈商之都商廈S幻燈片28SHAPE\＊MERGEFORMATHAPE滁州1912滁州1912傳統(tǒng)百貨零售商業(yè)分析金光大道購(gòu)物廣場(chǎng)：位于天長(zhǎng)東路。主力店為嘉美時(shí)尚街區(qū)、蘇果超市經(jīng)營(yíng)檔次較低,為分割式商鋪，售后返租，主營(yíng)服飾，租金內(nèi)鋪5-8元/㎡/天（小面積鋪位），臨街商鋪12元/㎡/天（小面積鋪位），生意一般，商家更換率較高。金光大道購(gòu)物廣場(chǎng)的嘉美時(shí)尚街區(qū)面向的顧客是滁州16-24歲的年輕人。SHAPE金光大道購(gòu)物廣場(chǎng)金光大道購(gòu)物廣場(chǎng)S幻燈片29傳統(tǒng)百貨零售商業(yè)分析SHAPEHAPE\＊MERGEFORMAT滁州1912滁州1912白云商廈是目前滁州裝修最新、檔次最高的百貨商場(chǎng)，位于滁州市南譙北路,是中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)主力店為自持物業(yè)。經(jīng)營(yíng)范圍：服裝、鞋帽、化妝品、珠寶首飾、兒童百貨等傳統(tǒng)百貨零售。經(jīng)營(yíng)模式：自營(yíng)加合作聯(lián)營(yíng)，扣點(diǎn)數(shù)17%-25%主要的消費(fèi)群體：面向的主要是具有一定購(gòu)買力、追求品位和個(gè)性的消費(fèi)群體.SSHAPE\＊MERGEFORMATHAPE滁州白云商廈滁州白云商廈SHAPE\＊MERGEFORMAT滁州1912滁州1912幻燈片30傳統(tǒng)百貨零售商業(yè)分析北大荒商都目前是滁州核心商圈中檔次比較低的一家百貨商店，經(jīng)營(yíng)面積1200平左右,主要面對(duì)28—45歲之間的成年男女消費(fèi)者。經(jīng)營(yíng)范圍:男女正裝、男女商務(wù)休閑服飾。經(jīng)營(yíng)模式：自營(yíng)加合作聯(lián)營(yíng)，扣點(diǎn)數(shù)17%—22%北大荒商都現(xiàn)有四家分店：北大荒商都(位于南譙北路）——小型服裝商場(chǎng)，女人世界（位于滁州市南譙北路)——專業(yè)女裝商場(chǎng)，北大荒新天地（位于滁州市瑯琊東路）——中高檔專業(yè)服飾商場(chǎng)，來(lái)安北大荒服飾廣場(chǎng)-—專業(yè)服飾商場(chǎng).SSHAPE\＊MERGEFORMAT滁州1912HAPE\＊MERGEFORMAT北大荒商都滁州1912北大荒商都幻燈片31SHAPE1912同類型商業(yè)分析幻燈片321912同類型商業(yè)分析商業(yè)街名稱：第五大道項(xiàng)目位置：豐樂(lè)大道與天長(zhǎng)西路交匯處開(kāi)發(fā)商：滁州市嘉宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總占地面積:118.83畝總建筑面積：270000㎡商業(yè)建筑面積:40000㎡項(xiàng)目簡(jiǎn)介：4萬(wàn)平米商業(yè)(名人酒吧街、名人餐飲街,名店精品街），機(jī)動(dòng)車位1208輛。外商業(yè)街長(zhǎng)約600M,為10棟獨(dú)立2或3層,平均2000㎡/棟建筑。目前尚未開(kāi)盤，2013年10月交付。SHAPE第五大道第五大道S第五大道幻燈片331912同類商業(yè)分析SHAPEHAPE滁州1912滁州1912區(qū)位:瑯琊山風(fēng)景區(qū)入口，瑯琊古道旁體量：共三期，一期1萬(wàn)㎡，二期、三期將近7萬(wàn)㎡建筑風(fēng)格：徽派復(fù)古項(xiàng)目簡(jiǎn)介：以歐陽(yáng)修《醉翁亭記》“與民同樂(lè)”理念，打造一個(gè)古典與現(xiàn)代相結(jié)合的高檔餐飲休閑街區(qū)項(xiàng)目定位：類1912餐飲休閑娛樂(lè)街區(qū).一期以高檔餐飲、 休閑為主，二期以時(shí)尚娛樂(lè)為主招商情況：目前一期已開(kāi)業(yè)商家有粵鴻禾、喜福會(huì)、玄水SPA、鼎閣夜總會(huì)、港匯豆撈,目前仍屬于培育期租金為0。8-1.3元/㎡/天開(kāi)街日期：2011年10月開(kāi)街SHAPE同樂(lè)坊同樂(lè)坊SSHAPEHAPE\＊MERGEFORMAT滁州1912滁州1912同樂(lè)坊幻燈片341912同類商業(yè)分析SHAPE優(yōu)勢(shì)地處瑯琊古道，緊鄰瑯琊山，環(huán)境幽靜，山清水秀，具有絕佳的風(fēng)景和文化氛圍遠(yuǎn)離城區(qū)，營(yíng)造私密空間,對(duì)高檔消費(fèi)起到促進(jìn)作用項(xiàng)目目前一期已開(kāi)業(yè)4家，在滁州已造成一定的上午客群集聚效應(yīng)劣勢(shì)項(xiàng)目定位過(guò)于高端,還需要較長(zhǎng)一段時(shí)期的培育期滁州當(dāng)?shù)厝狈ψ銐虻南M(fèi)支撐,可能會(huì)導(dǎo)致商家“養(yǎng)不活”項(xiàng)目位置過(guò)于偏遠(yuǎn)，屬于明顯的目的性消費(fèi),但因體量較小，開(kāi)業(yè)商家較少，聚客效應(yīng)不明顯項(xiàng)目所屬銅礦企業(yè)在周邊的商鋪并不成功，租金在0.5-1元/㎡/天，且經(jīng)營(yíng)情況較差,項(xiàng)目獲利空間比較有限SHAPE\＊MERGEFORMAT同樂(lè)坊同樂(lè)坊幻燈片35商業(yè)項(xiàng)目分析小結(jié)從目前的商業(yè)項(xiàng)目來(lái)看，正在經(jīng)營(yíng)的零售項(xiàng)目還停留傳統(tǒng)的百貨商場(chǎng)和以超市為主力店而延生的傳統(tǒng)購(gòu)物商場(chǎng)為主,正在建設(shè)的商業(yè)項(xiàng)目正在向購(gòu)物中心和商業(yè)綜合體過(guò)度且有向南延伸的勢(shì)頭，未來(lái)對(duì)1912項(xiàng)目零售業(yè)態(tài)的銷售、招商、運(yùn)營(yíng)的影響不可小視。同類項(xiàng)目勉強(qiáng)來(lái)說(shuō)目前只有“同樂(lè)坊"、“宋城美食街”兩個(gè)項(xiàng)目?！巴瑯?lè)坊"因開(kāi)業(yè)項(xiàng)目地理位置較偏,且商業(yè)體量較小業(yè)態(tài)單一聚客能力弱，目前整體經(jīng)營(yíng)情況不好對(duì)1912項(xiàng)目不構(gòu)成威脅。商務(wù)餐飲生意較好但客單價(jià)不高基本在100-250元之間?！八纬敲朗辰帧表?xiàng)目在1912項(xiàng)目西側(cè)，因部分物業(yè)已經(jīng)售后自營(yíng)，無(wú)法實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃、宣傳推廣和運(yùn)營(yíng)管理造成項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)品質(zhì)較差未能吸引城市高端消費(fèi)客群,經(jīng)營(yíng)客戶經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)有限，對(duì)1912項(xiàng)目也不會(huì)形成威脅?；脽羝?6第三部分項(xiàng)目輻射范圍消費(fèi)者分析通過(guò)對(duì)目標(biāo)消費(fèi)客群的調(diào)研，了解項(xiàng)目所處區(qū)域的消費(fèi)客戶的結(jié)構(gòu)和層次，便于尋找市場(chǎng)供需關(guān)系，便于項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位，同于也利于項(xiàng)目進(jìn)入運(yùn)營(yíng)階段的吸引消費(fèi)者的推廣途徑?；脽羝?7項(xiàng)目輻射范圍消費(fèi)者分析SHAPE\＊MERGEFORMAT政府機(jī)關(guān)客群政府機(jī)關(guān)客群A.滁州市公證處B。滁州市農(nóng)業(yè)委員會(huì)C。滁州市產(chǎn)權(quán)交易所D.滁州市審計(jì)局E。滁州市水利局F.江淮船舶檢驗(yàn)局滁州辦事處G。滁州市農(nóng)學(xué)會(huì)H。滁州市民委I.滁州市殘聯(lián)

SSHAPEHAPE\＊MERGEFORMAT滁州1912滁州1912幻燈片38項(xiàng)目輻射范圍消費(fèi)者分析A.滁州市勞動(dòng)和社會(huì)保障局B.滁州市南譙區(qū)勞動(dòng)和社會(huì)保障局C。滁州市司法局D。滁州市畜牧獸醫(yī)局E.滁州市審計(jì)局F。滁州老市政府G.滁州市總工會(huì)H.滁州市農(nóng)機(jī)局I.滁州市瑯琊區(qū)文化教育局J。滁州市公路運(yùn)輸管理處SHAPE政府機(jī)關(guān)客群政府機(jī)關(guān)客群

S幻燈片39項(xiàng)目輻射范圍消費(fèi)者分析SHAPE\＊MERGEFORMATHAPE滁州1912滁州1912SHAPE企事業(yè)單位客群企事業(yè)單位客群A。滁州市瑯琊區(qū)中小企業(yè)服務(wù)中心B。滁州市防汛抗旱指揮部C。滁州市瑯琊區(qū)城管四大隊(duì)D。中共恒泰公司E.滁州市南譙區(qū)防汛抗旱指揮部F.建設(shè)工程管理處

SSHAPE\＊MERGEFORMATHAPE滁州1912滁州1912幻燈片40項(xiàng)目輻射范圍消費(fèi)者分析SHAPE周邊住宅客群周邊住宅客群A.豐樂(lè)花園B.新興花園C。龍興花園D。荷花居E.南湖花園F.南湖山莊G。北湖小區(qū)H.綠源新村I。家園小區(qū)J.汽運(yùn)小區(qū)

SSHAPEHAPE\＊MERGEFORMAT滁州1912滁州1912幻燈片41項(xiàng)目輻射范圍消費(fèi)者分析SHAPE\＊MERGEFORMAT周邊住宅客群周邊住宅客群A。南湖新村B.興隆小區(qū)C。興隆花園D.清水灣E。城中花園F。怡景源小區(qū)G。肉廠小區(qū)H.維也納春天I。天龍花園小區(qū)J.水泥廠小區(qū)

SSHAPE\＊MERGEFORMATHAPE\＊MERGEFORMAT滁州1912滁州1912幻燈片42項(xiàng)目輻射范圍消費(fèi)者分析SHAPE周邊住宅客群周邊住宅客群A。古勝小區(qū)B.機(jī)關(guān)南苑小區(qū)C.亞龍名城D。水石嘉園E.鼓樓花園F。水石嘉園東區(qū)G.金光大道小區(qū)H。交通花苑I.市直機(jī)關(guān)花苑小區(qū)J.機(jī)關(guān)北苑小區(qū)

SSHAPEHAPE滁州1912滁州1912幻燈片43項(xiàng)目輻射范圍消費(fèi)者分析SHAPE周邊住宅客群周邊住宅客群A.安邦花園小區(qū)B。靜心花園C。豐樂(lè)園小區(qū)D。家園公寓E。滁州市公安住宅區(qū)F。東苑小區(qū)G.瑞景熙園H。寶塔花園I.振興小區(qū)J.順風(fēng)小區(qū)

SSHAPEHAPE滁州1912滁州1912幻燈片44城市目標(biāo)消費(fèi)客群調(diào)研—瑯琊區(qū)表一：政府、機(jī)關(guān)序號(hào)名稱行政級(jí)別1滁州市公證處市級(jí)2滁州市農(nóng)業(yè)委員會(huì)市級(jí)3滁州市產(chǎn)權(quán)交易所市級(jí)4滁州市審計(jì)局市級(jí)5滁州市水利局市級(jí)6江淮船舶檢驗(yàn)局滁州辦事處市級(jí)7滁州市農(nóng)學(xué)會(huì)市級(jí)8滁州市民委市級(jí)9滁州市殘聯(lián)市級(jí)10滁州市勞動(dòng)和社會(huì)保障局市級(jí)幻燈片45城市目標(biāo)消費(fèi)客群調(diào)研—瑯琊區(qū)表一：政府、機(jī)關(guān)序號(hào)名稱行政級(jí)別1滁州市南譙區(qū)勞動(dòng)和社會(huì)保障局區(qū)級(jí)2滁州市司法局市級(jí)3滁州市畜牧獸醫(yī)局市級(jí)4滁州市總工會(huì)市級(jí)5滁州市農(nóng)機(jī)局市級(jí)6滁州市瑯琊區(qū)文化教育局市級(jí)7滁州市公路運(yùn)輸管理處市級(jí)幻燈片46城市目標(biāo)消費(fèi)客群調(diào)研—瑯琊區(qū)表一:政府、機(jī)關(guān)序號(hào)名稱行政級(jí)別1滁州市瑯琊區(qū)中小企業(yè)服務(wù)中心區(qū)級(jí)2滁州市防汛抗旱指揮部市級(jí)3滁州市瑯琊區(qū)城管四大隊(duì)區(qū)級(jí)4中共恒泰公司區(qū)級(jí)5滁州市南譙區(qū)防汛抗旱指揮部區(qū)級(jí)6建設(shè)工程管理處區(qū)級(jí)幻燈片47城市目標(biāo)消費(fèi)客群調(diào)研-工業(yè)園區(qū)序號(hào)名稱企業(yè)性質(zhì)1銀鷺食品有限公司民企2杰事杰新材料有限公司民企3西門子電子外企4康佳電子民企5揚(yáng)子集團(tuán)有限公司民企6奧博新材料有限公司民企7長(zhǎng)電科技民企8格蘭仕電子民企9長(zhǎng)豐汽車民企10天威集團(tuán)民企幻燈片48項(xiàng)目周邊消費(fèi)者小結(jié)政府機(jī)關(guān)客群:項(xiàng)目三公里內(nèi)有政府、機(jī)關(guān)單位23個(gè);工業(yè)企業(yè)客群：城東工業(yè)園區(qū)知名企業(yè)單位18個(gè)；居民客群：項(xiàng)目周邊三公里內(nèi)有40個(gè)小區(qū)，總?cè)丝?5萬(wàn)左右；通過(guò)調(diào)研可以看出，目前項(xiàng)目周邊消費(fèi)客群已政府機(jī)關(guān)單位和居民為主，開(kāi)業(yè)后的1—2年內(nèi)項(xiàng)目主要的消費(fèi)客群為，項(xiàng)目周邊的居民的家庭消費(fèi)和政府政務(wù)消費(fèi)為主企業(yè)的商務(wù)宴請(qǐng)為輔。幻燈片49第四部分商業(yè)經(jīng)營(yíng)客戶分析通過(guò)對(duì)城市商業(yè)經(jīng)營(yíng)客戶調(diào)研分析，了目前經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)模式、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)面積、經(jīng)營(yíng)菜系、消費(fèi)客群的結(jié)構(gòu)、消費(fèi)客群的來(lái)源、經(jīng)營(yíng)狀況以及拓展需求。根據(jù)商業(yè)經(jīng)營(yíng)企業(yè)調(diào)研分析的結(jié)論,為項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃、業(yè)態(tài)組合、物業(yè)面積切割、招商周期、外地品牌和本地品牌的引入比例提供依據(jù)。幻燈片50商業(yè)經(jīng)營(yíng)企業(yè)調(diào)研表一：餐飲名稱所處商圈面積（平方米）客單價(jià)(元）開(kāi)店區(qū)域和數(shù)量菜系主要消費(fèi)客群及來(lái)源金座酒店經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)8000100—120滁州一家粵菜、徽菜為主政府、企業(yè)君家酒店經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)1。5萬(wàn)100—150滁州一家粵菜、徽菜為主政府、企業(yè)喜福會(huì)、漁人莊瑯琊區(qū)3000100—150滁州兩家粵菜、徽菜為主政府、企業(yè)粵鴻禾瑯琊區(qū)3500300—400滁州一家粵菜、徽菜為主政府、企業(yè)金滿樓森源國(guó)際大酒店瑯琊區(qū)5000100滁州一家粵菜、海鮮、徽菜為主政府、居民、企業(yè)一品海鮮瑯琊區(qū)60080滁州一家海鮮政府、企業(yè)、居民金穗大酒店經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)3500100滁州一家海鮮、徽菜為主政府、周邊企業(yè)、居民悠仙美地瑯琊區(qū)30050-80滁州一家簡(jiǎn)餐牛排白領(lǐng)、企業(yè)、居民澳門豆撈瑯琊區(qū)700—80050滁州三家火鍋周邊居民幻燈片51商業(yè)經(jīng)營(yíng)企業(yè)調(diào)研表二：酒吧名稱所處商圈面積(平方米）散臺(tái)、卡座包間最低消費(fèi)消費(fèi)者主要消費(fèi)的酒水品類月經(jīng)營(yíng)收入金額(元）主要消費(fèi)客群及來(lái)源SOS潮人會(huì)瑯琊區(qū)800卡座20個(gè)消費(fèi)680元散臺(tái)3個(gè)消費(fèi)200元60％啤酒、10％紅酒、30%洋酒150萬(wàn)周邊市民、25-40歲之間醉愛(ài)瑯琊區(qū)500卡座10個(gè)消費(fèi)280元散臺(tái)3個(gè)消費(fèi)150元90%啤酒、10%洋酒90萬(wàn)周邊市民、18-30歲之間芭莎瑯琊區(qū)300卡座12個(gè)消費(fèi)280元散臺(tái)34個(gè)消費(fèi)150元90%啤酒、10％洋酒120萬(wàn)周邊市民、18-30歲之間幻燈片52商業(yè)經(jīng)營(yíng)企業(yè)調(diào)研表三：夜總會(huì)名稱所處商圈面積(平方米）包間最低消（元)消費(fèi)者主要消費(fèi)的酒水品類月經(jīng)營(yíng)收入金額(元）主要消費(fèi)客群及來(lái)源英皇皇家一號(hào)瑯琊區(qū)3000488—880啤酒70%、紅酒洋酒30％100萬(wàn)左右政府、外地投資商居多鼎閣會(huì)所瑯琊區(qū)3000680-1088啤酒60％、紅酒洋酒40％150萬(wàn)左右政府、外地投資商居多鼎鴻夜總會(huì)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)3500680—1088啤酒60％、紅酒洋酒40％150萬(wàn)左右政府、外地投資商居多至尊國(guó)際會(huì)所經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)3000

580—1088啤酒60％、紅酒洋酒40%150萬(wàn)政府、外地投資商居多幻燈片53商業(yè)經(jīng)營(yíng)企業(yè)調(diào)研表四：影院名稱所處商圈面積（平方米）票價(jià)影廳數(shù)量及座位數(shù)月經(jīng)營(yíng)收入金額（元）主要消費(fèi)客群及來(lái)源水石影院瑯琊區(qū)250040—60元/張5個(gè)廳600個(gè)座位800萬(wàn)周邊20—33歲之間居民、學(xué)生滁州大劇院瑯琊區(qū)350030元/張7個(gè)1600個(gè)座位700萬(wàn)周邊20—33歲之間居民、學(xué)生表五：超市名稱所處商圈面積（平方米)經(jīng)營(yíng)定位業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)比例日人流量月經(jīng)營(yíng)收入金額（元）樂(lè)天瑪特瑯琊區(qū)25000超市、百貨零售超市60％、零售40％4000-5000人約2500萬(wàn)華潤(rùn)蘇果瑯琊區(qū)25000超市、百貨零售超市60％、零售40％6000-7000人約3000萬(wàn)幻燈片54商業(yè)經(jīng)營(yíng)企業(yè)調(diào)研表六:商務(wù)酒店名稱所處商圈店址面積（平方米）客房的單價(jià)客房的數(shù)量月入住率主要消費(fèi)客群及來(lái)源999商務(wù)酒店瑯琊區(qū)南橋北路740號(hào)900023089間90%政府、旅游人群、本地其他一品居商務(wù)會(huì)所瑯琊區(qū)南橋北路白云商廈旁12000280裝修中90%政府、旅游人群、本地其他表七：快捷酒店名稱所處商圈開(kāi)店數(shù)量面積(平方米）客房的單價(jià)客房的數(shù)量月入住率月經(jīng)營(yíng)收入金額（元）漢庭快捷滁州火車站旁13000130-21910095%80萬(wàn)城市之家滁州市52000—300015080-10095%70萬(wàn)幻燈片55商業(yè)經(jīng)營(yíng)企業(yè)調(diào)研表八:零售（白云商廈)樓層業(yè)態(tài)主要品牌經(jīng)營(yíng)模式（扣點(diǎn)）扣點(diǎn)數(shù)（%)經(jīng)營(yíng)狀況負(fù)一層兒童百貨、箱包、家紡愛(ài)法貝、富羅迷、芝麻開(kāi)門、ABC17％-25％才開(kāi)業(yè)處于培育階段一層化妝品、鞋類、黃金珠寶佰草集、資生堂、泊萊雅、百麗、千百度17％-25%才開(kāi)業(yè)處于培育階段二層女裝玖姿、宣言17%-25%才開(kāi)業(yè)處于培育階段三層女裝MIDEBRIDGE、言語(yǔ)天堂17%—25%才開(kāi)業(yè)處于培育階段四層男裝九牧王、老人頭、步森、鱷魚(yú)17％-25％才開(kāi)業(yè)處于培育階段五層運(yùn)動(dòng)休閑戶外阿迪、耐克、匡威、卡帕、佐丹奴、駱駝戶外17％-25%才開(kāi)業(yè)處于培育階段幻燈片56商業(yè)經(jīng)營(yíng)企業(yè)調(diào)研表九：零售(商之都）樓層業(yè)態(tài)主要品牌經(jīng)營(yíng)模式（扣點(diǎn))扣點(diǎn)數(shù)（%）經(jīng)營(yíng)狀況一層化妝品、鞋類佰草集、資生堂、泊萊雅、百麗、千百度、BOSS17％-22％良好二層女裝維格拉斯、雅戈?duì)?7%—22％良好三層男裝皮爾卡丹、BOSS、老人頭17％-22％良好四層運(yùn)動(dòng)、廚房電器卡帕、耐克36017％-22%良好幻燈片57商業(yè)經(jīng)營(yíng)企業(yè)調(diào)研表十：零售（中都百貨)樓層業(yè)態(tài)主要品牌經(jīng)營(yíng)模式(扣點(diǎn)）扣點(diǎn)數(shù)（