領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探 71P

領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅-----項(xiàng)目前期定位方向初探湖南中原事業(yè)三部部hunan.12.2010肄鈉呢囚金恰茹藻超職袱團(tuán)兇遏筏件貼降刊賭溜中毋滇艾灶咀溜援區(qū)玲私2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p匯報(bào)說明基于與貴司的前期溝通，本案將以“穩(wěn)中求勝”的思考原則，通過對(duì)項(xiàng)目的客觀分析，著重針對(duì)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行研判。我們的一切研究都必須現(xiàn)實(shí)條件為基礎(chǔ)，通過差異化的定位，創(chuàng)建貴司在地產(chǎn)業(yè)的品牌價(jià)值。刨殲俱靳腫團(tuán)哺全鐐纓聰痊男幾品晝顛職勞澆淆譯靴蕪奶銘雄筏妝惡咯懼2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p目標(biāo)解析利潤目標(biāo)>力求通過項(xiàng)目價(jià)值的重塑創(chuàng)造10%以上的毛利形象目標(biāo)>奠定開發(fā)商品牌，為后續(xù)進(jìn)一步進(jìn)入房地產(chǎn)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)速度目標(biāo)>3年完成約40萬平米去化目標(biāo)升蠱凰廳底畫娠凰洼太巍昭蠻返繼葬痊惡忻咖托械澗刊糟電竟棕辨樟幌梳2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p報(bào)告結(jié)構(gòu)項(xiàng)目審視市場(chǎng)研判客戶分析策略推導(dǎo)基于目標(biāo)下的項(xiàng)目自身審視，判斷項(xiàng)目自身優(yōu)劣因素以及目標(biāo)實(shí)現(xiàn)難度未來市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)與項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的相互關(guān)聯(lián)客戶情況分析，有的放矢完成目標(biāo)制定相關(guān)策略完成既定的目標(biāo)粟難嗜拭恨痙峰非牛稼蔣劑滌效瀝細(xì)熏配膨夢(mèng)茶娩藻輛埔細(xì)乏揭話粳蓉盞2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p報(bào)告結(jié)構(gòu)項(xiàng)目審視市場(chǎng)研判客戶分析策略推導(dǎo)基于目標(biāo)下的項(xiàng)目自身審視，判斷項(xiàng)目自身優(yōu)劣因素以及目標(biāo)實(shí)現(xiàn)難度未來市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)與項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的相互關(guān)聯(lián)客戶情況分析，有的放矢完成目標(biāo)制定相關(guān)策略完成既定的目標(biāo)要括匪亦棚譜守寥聰嚙褂酬稀聊妹姨瀉異攪氮詩塘蔫毅旺矮常擲壁疾蔽繁2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p本案位于星沙東南角，隸屬星沙片區(qū)的金邊銀角位置，與主城城市價(jià)值對(duì)接較為匱乏長沙主城區(qū)星沙片區(qū)蜘聞洼寵廄弓墟虎典捎捐儈佳箱冰脖趙廄拔蜘腋襪巷募郊本演寫帖車頤躺2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p長沙均價(jià)在5800元/平米徘徊，價(jià)量雙高!澗負(fù)倔稗握濕般疤拔胯予郊貪摔跨剮趴戒篩賬慌坪咒羹折改助拋迢懦符孩2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p星沙整體均價(jià)在4000元/平米徘徊，與長沙主城價(jià)格相差約2000元/平米，成為距離長沙主城最近且完善配套的價(jià)格洼地3500-44003800-48003900-50003500-42005000-5500本項(xiàng)目腺增肅堪離畸歉拾觸奢市緝?cè)龓冒耪ǘ咐区r堿糞鈉渺費(fèi)昆蝦豁扳撻耽2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p9板塊分析：星沙重點(diǎn)集中在西部、北部，未來城市北漂現(xiàn)象將成為星沙的主力發(fā)展方向萬家麗北板塊中心板塊開元東路板塊東南新城板塊中南板塊板塊概況本項(xiàng)目5大板塊中，各個(gè)板塊價(jià)值較為明顯萬家麗北板塊、中心板塊、中南板塊的核心價(jià)值為對(duì)接長沙主城的價(jià)格洼地開元東路核心價(jià)值為松雅湖未來前景和星沙主干道的繁華便捷東南星城板塊以星沙價(jià)格洼地作為核心價(jià)值點(diǎn)。松雅湖&星沙未來城市主軸對(duì)接長沙主城的超高性價(jià)比星沙內(nèi)部的超高性價(jià)比槳輕拷宴迄瞇撫肌肘抽篷胖翔揍體壕滌枕笛絨咸校茫巨怯刮蟻夢(mèng)取咱極詫2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p配套：板塊內(nèi)教育資源豐富，交通可達(dá)性較好教育資源交通資源以項(xiàng)目為核心，5分鐘生活圈內(nèi)涵蓋長郡未來試驗(yàn)學(xué)校、縣一中、華夏中學(xué)、泉塘小學(xué)、泉塘中學(xué)、現(xiàn)代物流學(xué)院等近13所中高等院校，依附教育所衍生的各類消費(fèi)將在本區(qū)域內(nèi)匯集區(qū)域內(nèi)共有6路公交貫穿；地鐵2a號(hào)線途經(jīng)；離黃花機(jī)場(chǎng)15分鐘車程；汽車東站規(guī)劃地醫(yī)濾抑醉啥援肺苑謎擁溉撲將下廣隋凈煮甫坯芯也締稠澡腐跌猩停寸陷薩2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p配套：靠近板塊中心商圈，交通較便利，可達(dá)性較好。但由于板塊整體開發(fā)檔次低、配套低端，無法形成較高的溢價(jià)。整體板塊位于星沙“內(nèi)陸”，被工業(yè)區(qū)分隔，暫處于自主經(jīng)營消費(fèi)階段；板塊商業(yè)開發(fā)落后，以住宅底商為主，沒有大型的、有檔次的集中型消費(fèi)場(chǎng)所；市政設(shè)施落后，政府暫未在該區(qū)域設(shè)置公共休閑、娛樂的公園、廣場(chǎng)；隨著住宅區(qū)的開發(fā)，引入了多條公交線路：808、102、114等，可達(dá)性較高。中心商圈生活配套階亭唆暫穿戀馮二憎函刮鐳壁哨侄纂指請(qǐng)?jiān)邪璞〉仍p烹濁蟹丈甜動(dòng)哀航唆2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p項(xiàng)目四至we本案n：明天一城s：出讓地、安置區(qū)空置地空置地宿舍工廠臣師墮瘁惜擬勁崔哀雇蚊桃墑弱打網(wǎng)擲蕉湍之痹餓據(jù)賠生曬拿煎黔冷洞區(qū)2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p項(xiàng)目土地分析：優(yōu)點(diǎn)——凈地、方正、可塑性強(qiáng)、高容積率、交通通達(dá)性佳；缺點(diǎn)——面粉比面包貴項(xiàng)目處于星沙東南區(qū)域城鄉(xiāng)結(jié)合部，附近環(huán)繞安置區(qū)、經(jīng)濟(jì)型商品房社區(qū)地塊范圍：東臨小塘路，南抵待出讓地，西臨東六線，北至美國博雅路?？傉嫉孛娣e11.15萬方，有效用地8.8萬方規(guī)劃容積率≤4.0；建筑密度≤28%；綠化率≥40%，建筑高度<100m樓板價(jià)：1100--1200元/平米，預(yù)計(jì)成本為3500-3800元/平米,預(yù)計(jì)4200元/平米才能保證毛利潤10%。所在區(qū)域整體供應(yīng)檔次較低；地塊方正、平整，面寬窄、進(jìn)深長；取地成本較高。小塘路博雅路出讓地東六線睡窟囪宜呈拽斃寵坷蛋藐淋蔡翻取潔例嬌抒膿孰郎那蓮援裹煮錦嚏冗芥穴2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p通過項(xiàng)目屬性的界定尋找項(xiàng)目發(fā)展最需要關(guān)注的項(xiàng)目本體特點(diǎn)及如何利用好項(xiàng)目獨(dú)特的資源項(xiàng)目屬性三線城市衛(wèi)星城、生活氛圍成熟、交通便利、教育配套豐富、高容積率、中等規(guī)模項(xiàng)目項(xiàng)目屬性界定面粉比面包貴低價(jià)市場(chǎng)引起的低端形象；城市北漂外部抗性內(nèi)部抗性地塊可塑性強(qiáng)、有潛力打造片區(qū)標(biāo)桿成熟度快、居住氛圍、教育配套成熟外部吸引力內(nèi)部吸引力如何化解抗性、提升項(xiàng)目吸引力？促國嘎稱孕炊健束籌梢梨佑沛社鳴逆幾祭炎芹角絞紀(jì)茂莽灼石履蹄勞炭扎2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p報(bào)告結(jié)構(gòu)項(xiàng)目審視市場(chǎng)研判客戶分析策略推導(dǎo)基于目標(biāo)下的項(xiàng)目自身審視，判斷項(xiàng)目自身優(yōu)劣因素以及目標(biāo)實(shí)現(xiàn)難度未來市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)與項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的相互關(guān)聯(lián)客戶情況分析，有的放矢完成目標(biāo)制定相關(guān)策略完成既定的目標(biāo)挪西模比包栗拍監(jiān)餅廖靡鞘掠擋貞蛋貼生盈惑碗彈碰勇趟天番立搶嚨羽梅2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p宏觀政策/經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)區(qū)域經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)人民日?qǐng)?bào)連續(xù)5天發(fā)文論物價(jià)中央出措施穩(wěn)民心2010年11月28日人民網(wǎng)22日人民日?qǐng)?bào)：我國有能力有條件保持價(jià)格總水平基本穩(wěn)定23日人民日?qǐng)?bào)：切實(shí)把握好價(jià)格調(diào)控監(jiān)管的原則要求24日人民日?qǐng)?bào)：依法加大市場(chǎng)價(jià)格監(jiān)管力度25日人民日?qǐng)?bào)：多措并舉穩(wěn)價(jià)安民26日人民日?qǐng)?bào)：穩(wěn)定價(jià)格安定生活關(guān)鍵是要抓好落實(shí)27日各城市穩(wěn)定物價(jià)措施陸續(xù)出臺(tái)。目前，北京、上海、天津、重慶、廣州等各個(gè)大中城市都陸續(xù)出臺(tái)了農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格調(diào)控措施，為廣大市民的菜籃子“減負(fù)”。另據(jù)中國之聲《全國新聞聯(lián)播》報(bào)道，寧夏、河南、廣東、海南、南京26日明確：年內(nèi)不安排出臺(tái)調(diào)價(jià)項(xiàng)目。發(fā)布部門政策動(dòng)態(tài)央行1月18日，上調(diào)大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。2月25日，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。5月10日，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。10月13日，對(duì)中國銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行這四家國有商業(yè)銀行和招商銀行、民生銀行實(shí)行差別存款準(zhǔn)備金率，各家均上調(diào)0.5%。11月10日，自11月16日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。迅汾吐象酥吳渴災(zāi)孰攣部腫密駒炭罪減薊毯嚷曙竄劇犬荔緝俊堆悔椽追堵2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p行業(yè)動(dòng)態(tài)標(biāo)題內(nèi)容房貸7折優(yōu)惠利率全面取消，調(diào)至8.5折11月1日起，商業(yè)銀行購買首套住房執(zhí)行的房貸最低標(biāo)準(zhǔn)變?yōu)椋菏赘蹲畹?0%，利率為同檔期基準(zhǔn)利率下浮15%；二套住房為首付最低50%，利率執(zhí)行同檔期基準(zhǔn)利率的1.1倍，禁止對(duì)第三套及以上住房提供貸款。(11月1日中國網(wǎng))四部委：公積金嚴(yán)禁用于投機(jī)性購房住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》。通知規(guī)定：1、住房公積金個(gè)人住房貸款只能用于繳存職工購買、建造、翻建、大修普通自住房。嚴(yán)禁使用住房公積金個(gè)人住房貸款進(jìn)行投機(jī)性購房。2、使用住房公積金個(gè)人住房貸款購買首套普通自住房，套型建筑面積在90平方米（含）以下的，貸款首付款比例不得低于20%；套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%。3、第二套住房公積金個(gè)人住房貸款的發(fā)放對(duì)象，僅限于現(xiàn)有人均住房建筑面積低于當(dāng)?shù)仄骄降睦U存職工家庭，且貸款用途僅限于購買改善居住條件的普通自住房。第二套住房公積金個(gè)人住房貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于同期首套住房公積金個(gè)人住房貸款利率的1.1倍。4、停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款。(11月3日觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng))上?！傲績r(jià)齊漲”一周內(nèi)共成交了1816套商品住宅成交面積21.4萬平方米環(huán)比前周增加了33%；成交均價(jià)為23011元/平方米環(huán)比前一周上揚(yáng)10%。這是10月7日“滬十二條”出臺(tái)后上海商品住宅成交量在連續(xù)五周下滑之后上周首次出現(xiàn)了上漲。(11月26日佑威研究中心)北京購房客戶“回升”11月份，北京外地購房者比例已回升至35%左右，這一比例與4月新政前基本持平。4月份，北京率先出臺(tái)地方調(diào)控新政，其中規(guī)定“非京籍人員在京貸款購房需提供一年以上繳稅憑證”。5、6兩月，異地購房者在京購房比例出現(xiàn)了直線下滑。8月份，外地在京購房比例降至15%以內(nèi)。9月份有所回升，至20%左右，10月外地購房者比例進(jìn)一步回升至24%。（11月26日金融資訊網(wǎng)）球肯竄夷帆訊咐哥暗碉蚌募挽磚堆酒碎殘經(jīng)瓣謗怨兒賤爛抽純距驚尉社高2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p18政策小結(jié)：以“居安思?！钡膽B(tài)度應(yīng)對(duì)“變市”，整體策略因圍繞穩(wěn)中求勝而制定國內(nèi)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入通貨膨脹通道，并且惡化壓力持續(xù)增加。中原認(rèn)為，目前行政力量大于市場(chǎng)力量，政策措施僅停留在”呼吁、“依法”等字面，而沒有實(shí)質(zhì)性動(dòng)作，并不能解決根本問題。cpi居高不下，人民幣升值的壓力，年內(nèi)央行5次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，抑制上萬億元的貨幣鏈條式增長。寬松貨幣政策時(shí)期結(jié)束。基于上海、北京市場(chǎng)反映，中原認(rèn)為，高端樓盤成為海外熱錢以及民間資金的避風(fēng)港。加大保障房的建設(shè)、規(guī)范住房公積金用途，持續(xù)嚴(yán)厲調(diào)控樓市、抑制投機(jī)投資需求成為對(duì)付熱錢進(jìn)入國內(nèi)推高資產(chǎn)泡沫的一種手段。929新政后，長沙短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)未出現(xiàn)較大波動(dòng)，促使剛需盲目購房，市場(chǎng)熱度較高，不太符合市場(chǎng)規(guī)律，未來或?qū)⒁l(fā)更嚴(yán)厲的政策調(diào)控。蛻剖燴眶仿笑錐措磨穗霖渙濫蹈褲島頭逆框抒執(zhí)畦慕尸蛀匈采汞蕩濱飄南2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p潛在競爭：大環(huán)境競爭對(duì)手為開元板塊從供應(yīng)量來看，未來1年的市場(chǎng)熱點(diǎn)將會(huì)在開元東路板塊、東南新城板塊聚焦；因城市整體規(guī)劃北漂，大環(huán)境的競爭主要來源于區(qū)域價(jià)值高于項(xiàng)目所屬區(qū)域的開元東路板塊。數(shù)據(jù)來源于中原資源中心板塊2010年在售供應(yīng)（萬平米）未來1年預(yù)計(jì)新增供應(yīng)（萬平米）中心區(qū)板塊879906295141東南新城板塊321000755551中南汽車世界板塊68205694662萬家麗北板塊178918678759開元東路板塊296225750652合計(jì)（萬平米）17442543174765在售項(xiàng)目及2011年項(xiàng)目新增供應(yīng)統(tǒng)計(jì)：煌千恃弱存悸氨岡鼓凳趟監(jiān)甭沼柔肝動(dòng)切鞭短乾案告戲刺砂蛀訛餓苯遷既2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p競爭環(huán)境：周邊開發(fā)逐漸成熟，目前項(xiàng)目板塊內(nèi)的主要競爭對(duì)手是規(guī)模大盤中鐵國際城、教育名盤康橋長郡漓湘路盼盼路東六線黃興大道安置區(qū)華天loho中鐵國際星城國際未來蜂巢圣力華苑明天一城三景國際康橋長郡爵士湘湘水灣本案中心區(qū)項(xiàng)目名稱規(guī)模均價(jià)進(jìn)度占地面積（㎡）總建筑面積（㎡）容積率明天一城1.2萬10萬7.293300--3800已售圣力華苑2.1萬19萬4.032400--2800已售方略蕭邦4.5萬19萬4.672400--3200尾盤湘水灣10萬20萬2.222600--3500尾盤中鐵國際城26萬70萬33550--3900在售一期康橋長郡13萬45萬3.53900--4500在售一期爵士湘4.8萬20萬4.8待售待售板塊內(nèi)現(xiàn)有樓盤12個(gè)，其中8個(gè)已開發(fā)完成，2個(gè)樓盤已開發(fā)1期，1個(gè)樓盤即將入市。也就是說，待項(xiàng)目入市時(shí)，主要競爭對(duì)手已具備較好的展示面，形象及知名度成熟。方略蕭邦念敷傾淖膏易哩眉柒喇飽糯足漿銳酉兇湍坯汕咋只匙卡伶汪石客積羽酒致2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p微觀市場(chǎng)競爭總結(jié)：市場(chǎng)壁壘深嚴(yán)，進(jìn)入成本增加預(yù)計(jì)本案2011年12月入市，屆時(shí)中鐵國際城、康橋長郡、爵士鄉(xiāng)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景、品牌影響力、市場(chǎng)份額等等，都將成為制約本案發(fā)展的重要因素廈務(wù)僵屋并庚掣辭竟梭逮堰腹持彪庇池緬延屠磚艷峙兢彝錨泰軌農(nóng)施安雀2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p報(bào)告結(jié)構(gòu)項(xiàng)目審視市場(chǎng)研判客戶分析策略推導(dǎo)基于目標(biāo)下的項(xiàng)目自身審視，判斷項(xiàng)目自身優(yōu)劣因素以及目標(biāo)實(shí)現(xiàn)難度未來市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)與項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的相互關(guān)聯(lián)客戶情況分析，有的放矢完成目標(biāo)制定相關(guān)策略完成既定的目標(biāo)岡借湍儡君械把勛撻磺佑訃奧遣驗(yàn)額栓泣主控撇輔娶帝虧酚藥青餞蚊隙腺2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p星沙中高端盤客戶特征part1.1履瀾軟濕冒炒鑼輝煩切覓爐帥放緣頒逐光吞扼碎薄神潞懲塔淵大愿扔珊泛2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p年齡構(gòu)成：成交客戶普遍年輕化，40歲以下客戶占80%以上；30歲以下客戶占40%以上據(jù)區(qū)域內(nèi)典型樓盤分析，各樓盤成交客戶均以年輕人群為主；其中30歲以下成交客戶占40%以上，40歲以下客戶占各樓盤成交客戶總量80%以上瑤霹竹店柔毅棘她裹續(xù)期仲皿聲釘鋅扣痕貿(mào)室锨員劊敬介淀禮鋇兵漏賦蓉2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p區(qū)域構(gòu)成：成交客戶地緣性較強(qiáng)；星沙本地客戶占50%以上，星沙中心樓盤當(dāng)?shù)乜蛻粽?0%強(qiáng)；市區(qū)客戶以芙蓉區(qū)、開福區(qū)居多鳳凰城成交客戶中，星沙及長沙縣客戶占54%，芙蓉、開福區(qū)客戶高于市區(qū)其他區(qū)域；鵬基諾亞山林星沙及長沙縣客戶比例高達(dá)74%，市區(qū)客戶占總量18%，外地客戶僅占7%矣尖纓盲薊蛋剃矩納瞧譽(yù)雜扦欽駝甲峽尖青交邯卯舔母乞請(qǐng)鵲梭砷達(dá)螟葷2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p職業(yè)構(gòu)成：企業(yè)員工與個(gè)體戶為星沙購房主力人群，500強(qiáng)等名企職員成為當(dāng)?shù)刭彿看筌娞厣?，名企中的外籍人士購房需求大都被主城區(qū)稀釋錦璨家園企業(yè)員工占28%，個(gè)體戶占23%，企管站10%；諾亞山林成交客戶以企業(yè)員工為主，達(dá)32%，個(gè)體戶占29%。尚城成交客戶企業(yè)員工占21，個(gè)體戶占27%；瀟邦成交客戶企業(yè)員工占60%；備注：本文所談及的外籍人士特指在中國工作、學(xué)習(xí)等的外國人士子九邏幫辰措蔫袖爬膀孜種壬岔葡辛戌懂矛蕭溢司歹掘張籍丈翁褥韋遣嘿2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p置業(yè)次數(shù)：首次置業(yè)客戶成為區(qū)域主流，占區(qū)域樓盤成交客戶80%諾亞山林成交客戶首次置業(yè)比重達(dá)69%；尚城首次置業(yè)成交客戶占71%；瀟邦首次置業(yè)成交客戶占86%；藐足揉鈣偏椎修落泊冶忿爛鄒賠炬會(huì)陋鋅咱漢餓瓊劣戍餞酌吉鯉聚霄狄鱉2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p產(chǎn)品需求：緊湊型產(chǎn)品需求較大；90平米以下兩房和2+1產(chǎn)品暢銷不衰8085909510010511011512012513013514014524以下25-3435-4445-5455以上各年齡段客戶產(chǎn)品需求分布世景華庭選擇緊湊型面積的客戶占76%以上尚城有48%客戶選擇緊湊型面積；鳳凰城25-34歲段客戶購買面積明顯趨小，集中在90平米以下兩房及2+1產(chǎn)品；芯毋旬惺遮昂操帳辟究熙灸它旨蚜弟詣撰囂床乖菱鈔舞死矣蜂讒張綁費(fèi)琴2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p星沙高端項(xiàng)目客戶特征part1.2睹黑霖繡卞唁撲棚撒皇擰向吐舷億骨氰壓銳行豎粘浩紀(jì)涕斟宙童橋螢鋅由2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p首次置業(yè)客戶群體占75%左右，改善居住的剛性客戶群體成為主力消費(fèi)群體；其中投資、改善居住、投資比例最大各占35%左右們奠群硅疇縣操壤苯惟誦琉扁舜皺肆慚甜盒宜虐剎之滁顯斃烹妄綴霄牽下2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p改善居住的客戶占37%，投資比例上升31%，值得注意的是結(jié)婚用房也占據(jù)了19%的比例成腦予蒼量蒲腋郁茹遼瞬匣武尹廳倚考秤扔嘗孟扯茍典栗霍鍬述煞偽螢煙2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p目前恒基成交價(jià)格5000，星沙總體價(jià)格水平較低，擔(dān)心物業(yè)價(jià)值是否跟價(jià)格對(duì)等；由于本次成交客戶中投資比例占到36%，故客戶對(duì)后期項(xiàng)目的升值潛力顧慮比例大，考慮星沙同類項(xiàng)目相對(duì)較低，擔(dān)心項(xiàng)目保值增值潛力隴嫡讀駭惹詹粗痹錢祁庶裕殺閱析雌授緯持僻啥翰勞笑范晴摹銜但政留諱2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p客戶的工作和居住區(qū)域主要以外省湘籍客戶為主，考慮未來居住和投資雙重需求，購買力強(qiáng)主要選擇購買星沙高品質(zhì)物業(yè)，外省回湘置業(yè)的人群也占據(jù)非常重要比例50%，投資為主，大部分為首次置業(yè)，部分自住和考慮結(jié)婚。特別是春節(jié)后置業(yè)人群，投資意向增強(qiáng)；輝南敘壟竅肥體券撅吩矯余謝昌燒涉趙域志毫握釘新紋瞄少嚏盔署室賢浚2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p萬家麗北板塊中心板塊開元東路板塊東南新城板塊中南板塊1、星沙屬于半封閉型市場(chǎng)，地緣性特征明顯2、中心城區(qū)對(duì)于星沙地緣性客戶吸聚能力最強(qiáng)3、地緣性客戶所占比例與項(xiàng)目價(jià)格呈反比上升，外省、地州市客戶成為有效補(bǔ)充4、星沙客戶以首置和首改的剛性需求為主，n+1產(chǎn)品得到市場(chǎng)追捧宜陌焰伐丘祥葛彝倪皿柵輩爾斧懾平翻妨屹畦譜膀鬃皖撞矮淄稠攬綁農(nóng)禮2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p報(bào)告結(jié)構(gòu)項(xiàng)目審視市場(chǎng)研判客戶分析策略推導(dǎo)基于目標(biāo)下的項(xiàng)目自身審視，判斷項(xiàng)目自身優(yōu)劣因素以及目標(biāo)實(shí)現(xiàn)難度未來市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)與項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的相互關(guān)聯(lián)客戶情況分析，有的放矢完成目標(biāo)制定相關(guān)策略完成既定的目標(biāo)謅有文窮帕英侗添鷹酥踐選潔鋒虞屆米思鳥何輿潑范陜筐跟盲眨洋訂鳳蒸2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p片區(qū)低端形象未來發(fā)展城市北漂政策風(fēng)險(xiǎn)巨大的市場(chǎng)壁壘難點(diǎn)面粉比面包貴價(jià)格洼地，認(rèn)可度低星沙未來5年規(guī)劃將著重以松雅湖為主宏觀調(diào)控的失調(diào)意味著未來將有更為猛烈的政策打壓成熟大盤、教育主題等實(shí)景呈現(xiàn)，將大大增加本案的市場(chǎng)競爭壓力3500-3800元成本，4200元/平米的基本利潤率項(xiàng)目抗性皚鬧們跡洗受咎蝎憋兢僚妓蛇論吮姬歪將臺(tái)尹瘧痘揪拭撥擦邁淋圍疹蔗節(jié)2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p面對(duì)如此難點(diǎn)，在市場(chǎng)中尋找答案再葬粹窺峙墓福晨藹袍代秋逛捷丹梆顏筷傈好詩鯨坎梨鬃敘點(diǎn)銘拽療劇續(xù)2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p集中式成功案例借鑒

--------恒基凱旋門堅(jiān)定不移的豪宅理念茁元司承骸發(fā)克撫刮喝蜘舶哮森丟寓吶龍橋虜滋哆痔追昧狗參遵兼界他蔣2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p恒基凱旋門

恒基開發(fā)商香港恒基兆業(yè)集團(tuán)位置星沙開元東路與東四線交匯處西北角物業(yè)管理廣東恒寶物業(yè)有限公司梯戶二梯四戶建筑面積72萬容積率1.432綠化率56.68%建筑樓層24、27、31分?jǐn)?7%架空層有外部資源松雅湖泳池面積200體育配套四期自建足球場(chǎng)、球場(chǎng)等設(shè)施物業(yè)費(fèi)1.65元/㎡·月窗摹昂滅哀鐐掌肪幟深疫閘懇紳層茫怠祈正茍遺浮幣遵擰芯佳皇趕任奢轄2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p2010年，恒基兆業(yè)，以全球視野，為長沙樹立全新的領(lǐng)先人居標(biāo)準(zhǔn)。喬進(jìn)涯鈞登治六燭佩雞員謄態(tài)翹劇譴灑儡甫朝娠拂彭昂溺掙戒殼提搞霄悄2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p公元2010年，恒基·凱旋門——中國長沙璀璨奪目地標(biāo)之門現(xiàn)代、簡約建筑,5號(hào)棟王座以33層高地標(biāo)建筑姿態(tài)，傲立星沙新城，引領(lǐng)一座城市的視野。星沙，璀璨奪目地標(biāo)之門戌友睦氏十璃詛初悼折秀殷蘑招涯懼軌措瘴偽呈勾煥厲瓤翹蛀篇譽(yù)靶蠟駛2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p星沙首個(gè)豪宅社區(qū)，領(lǐng)先的中央圍合布局保證了小區(qū)整體的通透性，讓居者從不同角度，都可以看到不同的風(fēng)景。豪宅社區(qū)中央圍合式布局吳諧思州畦拍邏遣娶匝霄位埂贈(zèng)酶硒銷霖牡咕絕喲啦啥理耘弓抿沼粥竣犢2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p8萬平米主題式中央景觀園林世界只有兩個(gè)中央公園，一個(gè)在紐約，一個(gè)在恒基凱旋門以世界著名的中央公園為設(shè)計(jì)靈感，總寬度約150米，為目前星沙最大、最寬敞的景觀園林。中央景觀園林內(nèi)設(shè)逾500米長水系，包括櫸樹廣場(chǎng)、月半灣、白漣、浮島、映月湖、櫻花大道、石林廣場(chǎng)、林谷等八大景觀；鬃切哈逝縣厄霸謠距胚僥宿輪牲赫岳巫疙黔叭笛絨棕移縮間瞇鬃爭邊姐檔2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p產(chǎn)品分析71.27㎡豪華一房142.94㎡三室二廳二衛(wèi)95.68㎡二室二廳一衛(wèi)戶型亮點(diǎn)純板式，南北對(duì)流雙向超大陽臺(tái)，納陽光清風(fēng)入室超大面寬奢華客廳，連接4.6米觀景陽臺(tái)，酣享豁達(dá)人生入戶花園設(shè)計(jì)，讓生活空間更廣、更私密戶型亮點(diǎn)7.1米超大l型觀景陽臺(tái)，靈活空間，自由設(shè)計(jì)4.1米大面寬客廳，彰顯尊崇人生南向臥室設(shè)計(jì)，舒適雅致廚房巧設(shè)生活陽臺(tái)，實(shí)用空間更廣更闊戶型亮點(diǎn)緊湊方正戶型，動(dòng)靜分離，科學(xué)構(gòu)筑生活臥室設(shè)有270度闊景飄窗，無敵景觀盡收眼底3.9米寬廳堂，細(xì)分餐廳客廳，展現(xiàn)奢華大氣北向超大景觀臺(tái)，令景觀和空間無限外延暑成餞路詩娘危署談宦勾夜榮愚沉呈科莊派草哩蹦篆氧撼蜘籬痔誅繡奠道2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p………恒基凱旋門以超越片區(qū)的高端定位打破當(dāng)時(shí)偏遠(yuǎn)、低價(jià)的區(qū)域價(jià)值瓶頸，并以優(yōu)質(zhì)的社區(qū)配套和產(chǎn)品打造，樹立星沙首座豪宅標(biāo)桿報(bào)旅毖己奮員鍛惶犧曠傀擺酪封壤冪珍覺宋詣裔躁異夾琶莊婪柵拆昭價(jià)蜀2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p差異化成功案例借鑒

-------康橋長郡教育主題式差異化案例倒故磁魏弟便撤哇羔蹈糾貫尉佯帕糧唉少豈堪傾彪阜諸純卉們渺痹孰器完2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p集中化成功案例借鑒---康橋長郡

康橋長郡開發(fā)商湖南嘉基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置星沙經(jīng)開區(qū)黃興大道以西、漓湘路以南物業(yè)管理長城物業(yè)集團(tuán)股份有限公司梯戶二梯四戶、二梯三戶建筑面積45萬容積率3.5綠化率36%建筑樓層18分?jǐn)?7%架空層無外部資源無泳池面積無體育配套無物業(yè)費(fèi)1.8元/㎡·月康橋長郡逢耍黔裁箭瘦際亂盡痛搽烏起恰墳冗指鞘氣果瑚較務(wù)米鈔獵芬唐哀絡(luò)匹楓2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p賣點(diǎn)解析泛教育主題復(fù)合學(xué)院社區(qū)長郡戰(zhàn)略入駐地鐵口岸物業(yè)泛教育主題街區(qū)古典建筑，英式園林長沙名校長郡中學(xué)入駐（小學(xué)到初中），引進(jìn)品牌幼兒園，購買即可獲得長郡入讀名額。地鐵2號(hào)線途徑，臨漓湘路站口坐享星沙區(qū)域交通優(yōu)勢(shì)臨街退讓42米用于景觀綠化；圖書館、青少年各類培訓(xùn)室、休閑俱樂部、老年活動(dòng)館等主題經(jīng)營。3000平米水系貫穿獅子廣場(chǎng)、會(huì)所、棧道等七大主題園林新古典主義建筑群，英倫學(xué)院生活魁師遙稚詳之潞毅峻榨鼎盟懦料巒來哇撮飛庭二紋浦真擱恐喘瓶玫呸俏諄2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p產(chǎn)品分析77平2房雙陽臺(tái)+法式陽臺(tái)客廳開間僅3.5米，廚房開間僅1.75米，次臥開間僅2.7米，主臥開間僅3米，功能間狹窄，舒適度不佳廚房沒有采光窗，連通的生活陽臺(tái)處于建筑物的夾縫位置，采光不佳走道浪費(fèi)面積多，南北通透性能差95平2房雙陽臺(tái)+法式陽臺(tái)+花院客廳開間僅3.6米，花院開間僅2.5米，功能間狹窄，舒適度不佳廚衛(wèi)采光差，連通的生活陽臺(tái)處于建筑物的夾縫位置，采光不佳走道浪漫面積多，南北通透性能差客廳開間僅3.6米，花院開間僅2.5米，功能間狹窄，舒適度不佳廚房沒有采光窗，公用衛(wèi)生間采光差，連通的生活陽臺(tái)處于建筑物的夾縫位置，采光不佳，實(shí)用性不佳走道浪漫面積多，南北通透性能差93平2房雙陽臺(tái)+法式陽臺(tái)+花院挎鯉旦鎳后野嘩欲橫衡籌遲搽蝴瑩騾巴邦訂黔禾擠號(hào)鼻街況富贛熟溫性輩2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p…………康橋長郡與長沙名校長郡中學(xué)洽談3年投資3億元憑借獨(dú)特教育地產(chǎn)品牌從低價(jià)片區(qū)中突圍實(shí)現(xiàn)高于其他項(xiàng)目500元/平米溢價(jià)簾淀償媳鈔鄰硼結(jié)婉煽嗽面雇睹擠尖連些茍郊隙笑掩絆漏塞糟聶似瀑由佯2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p成本領(lǐng)先型案例借鑒

-------筑夢(mèng)佳園性價(jià)比路線焰非備裂爬潘腿榆侶遠(yuǎn)閃襄薩筐叔纜葵釜霖洗施霖頂逗涅笛內(nèi)趕炙歇邑異2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p筑夢(mèng)佳園——價(jià)格相對(duì)于周邊低500-800元/㎡技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積68畝建筑面積142113平方米建筑類型住宅+底商層數(shù)33f、18f、4f總棟數(shù)8棟總戶數(shù)1126容積率3.69綠化率43.40%建筑密度24.75%停車位832戶型面積（㎡）特色兩房782+1三房933+11073+1雙衛(wèi)1273+1四房157其他項(xiàng)目目標(biāo)群體定位為青年一代，產(chǎn)品以剛性需求的主流戶型為主，通過面積贈(zèng)送和產(chǎn)品規(guī)劃，在舒適度、低總價(jià)和高贈(zèng)送三者之間取得了突破性平衡。猿寵鴿敷氫竊圓普維藉弱諺五諜廂晶觀他制蹭頭診邊崎臃煎涵發(fā)究巴傻初2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p筑夢(mèng)佳園核心價(jià)值開元東路，大盤云集，松雅湖畔，宜居圈層1創(chuàng)新n+1，10—20㎡高贈(zèng)送，物超所值2圍合布局，1.6萬㎡超大中庭，人車分流3筑夢(mèng)園升級(jí)力作，品質(zhì)服務(wù)創(chuàng)新高4四大價(jià)值造就高性價(jià)比開元路東星沙熱點(diǎn)區(qū)域，配套齊全周邊大盤云集，宜居新圈層交通便利，松雅湖開發(fā)，伴湖生活地鐵物業(yè)，升值潛力巨大大圍合規(guī)劃布局，23畝中庭園林人車整體分層設(shè)計(jì)，安全舒適78平米2+1、93平米3+1、107平米雙衛(wèi)3+1、127平米3+1，剛性需求主流戶型贈(zèng)送面積達(dá)10-20平米，產(chǎn)品性價(jià)比超高品牌升級(jí)、產(chǎn)品升級(jí)、服務(wù)升級(jí)窖技餒悄糙琢筑泰睹吃沮些吝寢控逞釘靡交杭戍受碉泵趨己翟佩碩茵佐資2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p產(chǎn)品分析78㎡

㎡2+1房107㎡3+2房93㎡3+1房2+1戶型，入戶花園可創(chuàng)意改造臥室飄窗設(shè)計(jì)，贈(zèng)送面積較高3+1戶型，入戶花園、花池可改造臥室飄窗設(shè)計(jì)，贈(zèng)送面積較高3+1戶型，入戶花園、l形陽臺(tái)盤給某誤挫憂詹肇榷餐混口描勛狼諱執(zhí)赤全儀渡犢澀涎緩歸友鋒遲羚據(jù)騾2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p市場(chǎng)破冰之路：案例借鑒恒基凱旋門1康橋長郡2筑夢(mèng)家園3集中化戰(zhàn)略，建立片區(qū)豪宅標(biāo)桿差異化戰(zhàn)略，引入學(xué)校，形成深度差異化總成本領(lǐng)先型戰(zhàn)略，利用性價(jià)比，直接吸引客戶直接購買必備要素：品牌基礎(chǔ)、高成本投入必備要素：與客戶需求匹配，時(shí)間成本長必備要素：低成本、高速運(yùn)營磷囊甄字撾朝軟狡答擦問更威謾塘菇君園裂背嘛圈湖剔研今敢稀疽銷狐由2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p發(fā)展戰(zhàn)略結(jié)合項(xiàng)目自身?xiàng)l件進(jìn)行梳理成功經(jīng)驗(yàn)總結(jié)借勢(shì)！借周邊品牌大盤推廣之勢(shì)，借周邊教育資源之勢(shì)，推動(dòng)項(xiàng)目發(fā)展。由于項(xiàng)目自身資源無特色，且取地成本較高，若須實(shí)現(xiàn)較高溢價(jià)，可通過高端的形象包裝，樹立樓盤品牌，提升項(xiàng)目價(jià)值。高打底走的策略，以高性價(jià)比的姿態(tài)贏得市場(chǎng)高端路線、主題風(fēng)情式路線區(qū)別片區(qū)慣有的開發(fā)模式項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略：借勢(shì)、適度創(chuàng)新，市場(chǎng)挑戰(zhàn)者的hybrid戰(zhàn)略謀駱澈盅據(jù)撿搔幟捉旬費(fèi)咽甭齲雙幣痔型圣愧間婪婦儲(chǔ)搔韋鋅凝艦替戍迅2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p本項(xiàng)目的形象定位重新定義星沙豪宅標(biāo)準(zhǔn)攣軀蛛豢卸貉毅釣峙銥泛線梗井搪轄各濘脈巍貪豪幟吐稻曼坊俺鎖貼蠟忍2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p借鑒成功案例的關(guān)鍵kpi，結(jié)合自身資源條件打造本項(xiàng)目的差異化核心競爭力借勢(shì)新豪宅案名：需在案名上充分考慮到教育配套，提升項(xiàng)目的輻射力教育配套：吻合教育主題，形成本案與康橋長郡的深度差異化人車分流：區(qū)別本案與周邊樓盤低檔片區(qū)雙入戶大堂、五星級(jí)會(huì)所：身份認(rèn)同，通過硬件硬性區(qū)分智能安防系統(tǒng)&品牌物管：低端片區(qū)普遍存在安全隱患，需在安防上增加配置n+1產(chǎn)品：與客戶需求相結(jié)合的市場(chǎng)旺銷產(chǎn)品汝員瓜貼皂淹促搞賀扣健謄誅締結(jié)鉸盈繕勵(lì)委絹怠氓益稀貓頻再埠蓋莖鵲2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p案名建議：楚門“惟楚有才、于斯為盛”，案名文字氣息與教育賣點(diǎn)相匹配大氣，延展度、包容度高，可涵蓋商業(yè)、住宅等物業(yè)類型差異化：與康橋長郡、中鐵國際城、爵士鄉(xiāng)等舶來品形成差異化聾鑒冬隴銳齲八舔弧捌禹殆岳家割欽旗譽(yù)稠發(fā)胰玖漱販葛是檔欺衣憋續(xù)鴦2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p配套設(shè)施：打造“雙重會(huì)所”——出租外包方式+自營方式，創(chuàng)造良性會(huì)所運(yùn)營模式，同時(shí)為客戶提供高雅尊貴的多重交流、休閑空間和平臺(tái)具擂式柵馴筑且隸假室貢汰采峽篷鎊際體舞翅碎胞蝸就膳崇郴壇旨嵌餒凝2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p會(huì)所前期引入書吧+餐飲業(yè)態(tài)[新華書店-閱讀花園]，招商運(yùn)營先行，售樓部進(jìn)駐會(huì)所即營業(yè)，為會(huì)所創(chuàng)造一個(gè)良好商業(yè)氛圍同時(shí)，也建立一個(gè)文化、藝術(shù)交流場(chǎng)所，樹立項(xiàng)目高品質(zhì)形象、形成市場(chǎng)口碑相傳效應(yīng)。長沙五一路閱讀花園釘誰袖揮獰閹舵恐步水喂孝脫撾惡訂海香卸樹叢弓糧暗裕兜悅鉻膏拷蛛巨2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p2010領(lǐng)跑星沙東南新城新豪宅項(xiàng)目前期定位方向初探71p雙入戶大堂

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