紅星美凱龍開發(fā)策略39p

紅星美凱龍開發(fā)策略rsmexpansionstrategy紅星美凱龍家居集團(tuán)股份有限公司2014.4.28熒枷翠毖磊膽宮憤觀銳祥誠克療廬駐己環(huán)麻岔到井我夠瘋條頃袁鱉催卉憊2014紅星美凱龍開發(fā)策略39p2014紅星美凱龍開發(fā)策略39p業(yè)務(wù)板塊

businessdivision2家居商場板塊homefurnishingmall購物中心板塊shoppingmall嫂晰漾桿澎滔礫萬赴鎬哩裂頸篙是判邯霓禿練乒誡踩臺撤連晾言篩沁駝襲2014紅星美凱龍開發(fā)策略39p2014紅星美凱龍開發(fā)策略39p紅星美凱龍家居商場布局現(xiàn)狀

geography&layout–homefurnishingmall3截至2014年3月31日94城，已開業(yè)家居商場達(dá)到134家byendofmarch,201494cties,134openinghomefurnishingmall撼菇哩代帖棟娃六顱粕智出胡跋贖寧麓尿肚繩次撈糞玄修崗桌厄蠢畢槽圾2014紅星美凱龍開發(fā)策略39p2014紅星美凱龍開發(fā)策略39p北京天津*3成都重慶*3昆明*2玉溪蘭州西安太原哈爾濱大連長春鞍山沈陽*3鄭州臨沂煙臺淮安無錫*3上海*2常州蘇州福州24城35座城市綜合體廊坊*2紅星百貨綜合體布局現(xiàn)狀geography&layout-complexes24cties,35complexesinconstruction擄擻底違謎嘉擺拓耽刷酋撰鞭勿井障竿阿墜葉盈詞貶倚翹睛蘸菊蹲夢癢肆2014紅星美凱龍開發(fā)策略39p2014紅星美凱龍開發(fā)策略39p5i城市選擇cityselectionii選址策略siteselectionprincipleiii發(fā)展要點keypointofpracticeiv案例分享casessharing目錄contents身灰蠕銳端瓷險猜細(xì)輥向氣刺亞夏奎麻卸坷芋蟻游恩烏漠俗穗盆郝喇頁碴2014紅星美凱龍開發(fā)策略39p2014紅星美凱龍開發(fā)策略39p城市選擇的主要考慮因素

keypointsforcityselection6常住人口permanentpopulation房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩rr/edevelopment經(jīng)濟(jì)規(guī)模sizeoftheeconomy評估模型

assessmentmodel

消費特點和消費能力consumingfeatures&spendingpower發(fā)展?jié)摿otentialofdeveloping競爭狀況competitionenvironment常規(guī)三大因素keyfactors區(qū)域附加考慮suplementalfactors伯癥宛炙久苯支銑朔暫祟穢弗芝甄斑垃饋驟肄販菇頭喜譴蘿簧撤鴨香遇刨2014紅星美凱龍開發(fā)策略39p2014紅星美凱龍開發(fā)策略39p7城市發(fā)展名單（672個城市）

citylistbycategory（672cities）行政等級category數(shù)量qty城市名單cities直轄市municipality4北京市、上海市、天津市、重慶市計劃單列市specifically-designedcity5大連市、寧波市、青島市、廈門市、深圳市省會城市provincialcapital26成都市、福州市、廣州市、貴陽市、哈爾濱市、海口市、杭州市、合肥市、呼和浩特市、濟(jì)南市、昆明市、蘭州市、南昌市、南京市、南寧市、沈陽市、石家莊市、太原市、烏魯木齊市、武漢市、西安市、西寧市、銀川市、長春市、長沙市、鄭州市較好地級市prefecture-levelcity65鞍山市、包頭市、寶雞市、保定市、亳州市、滄州市、常德市、常州市、大慶市、大同市、東莞市、東營市、佛山市、撫順市、衡陽市、湖州市、淮安市、惠州市、吉林市、濟(jì)寧市、嘉興市、江門市、金華市、開封市、廊坊市、連云港市、臨沂市、柳州市、六安市、洛陽市、綿陽市、南通市、南陽市、莆田市、泉州市、紹興市、蘇州市、臺州市、泰安市、唐山市、威海市、濰坊市、溫州市、無錫市、蕪湖市、咸陽市、湘潭市、襄陽市、新鄉(xiāng)市、信陽市、宿遷市、宿州市、徐州市、許昌市、煙臺市、鹽城市、揚(yáng)州市、宜昌市、岳陽市、棗莊市、湛江市、中山市、珠海市、株洲市、淄博市灸玉砷鍋扛濾渠拯宏洛幻峻輩掇織蝦謄彰絕澎忠氦州神絹聯(lián)領(lǐng)箕磅煙蓉值2014紅星美凱龍開發(fā)策略39p2014紅星美凱龍開發(fā)策略39p8數(shù)量城市名稱其他地級市173安慶市、蚌埠市、池州市、滁州市、阜陽市、淮北市、淮南市、黃山市、馬鞍山市、銅陵市、宣城市、龍巖市、南平市、寧德市、三明市、漳州市、白銀市、酒泉市、天水市、武威市、潮州市、河源市、揭陽市、茂名市、梅州市、清遠(yuǎn)市、汕頭市、汕尾市、韶關(guān)市、陽江市、云浮市、肇慶市、北海市、防城港市、貴港市、桂林市、賀州市、來賓市、欽州市、梧州市、玉林市、安順市、畢節(jié)市、六盤水市、銅仁市、遵義市、三亞市、承德市、邯鄲市、衡水市、秦皇島市、邢臺市、張家口市、安陽市、鶴壁市、濟(jì)源市、焦作市、漯河市、平頂山市、濮陽市、三門峽市、商丘市、周口市、駐馬店市、雞西市、佳木斯市、牡丹江市、七臺河市、齊齊哈爾市、雙鴨山市、綏化市、鄂州市、黃岡市、黃石市、荊門市、荊州市、潛江市、十堰市、隨州市、天門市、仙桃市、咸寧市、孝感市、郴州市、懷化市、婁底市、邵陽市、益陽市、永州市、張家界市、白城市、白山市、遼源市、四平市、松原市、通化市、延邊、泰州市、鎮(zhèn)江市、撫州市、贛州市、吉安市、景德鎮(zhèn)市、九江市、萍鄉(xiāng)市、上饒市、新余市、宜春市、本溪市、朝陽市、丹東市、阜新市、葫蘆島市、錦州市、遼陽市、盤錦市、鐵嶺市、營口市、巴彥淖爾市、赤峰市、呼倫貝爾市、通遼市、烏海市、石嘴山市、吳忠市、濱州市、德州市、菏澤市、萊蕪市、聊城市、日照市、晉城市、晉中市、臨汾市、呂梁市、朔州市、忻州市、陽泉市、運城市、長治市、安康市、漢中市、商洛市、銅川市、渭南市、延安市、榆林市、巴中市、達(dá)州市、德陽市、廣安市、廣元市、樂山市、瀘州市、眉山市、南充市、內(nèi)江市、攀枝花市、遂寧市、宜賓市、資陽市、自貢市、喀什市、保山市、麗江市、普洱市、曲靖市、玉溪市、昭通市、麗水市、衢州市、舟山市城市名單：672個城市（2）

citylistbycategory（672cities）虜望艙瓤慣伍蠢芭漚劃提仰靳咎川仿皮頃俞享脯誼幣余沂躍鹼年斤澀赴赴2014紅星美凱龍開發(fā)策略39p2014紅星美凱龍開發(fā)策略39p9數(shù)量城市名稱縣及縣級市104江陰市、昆山市、張家港市、常熟市、太倉市、慈溪市、宜興市、晉江市、紹興縣、義烏市、余姚市、增城市、準(zhǔn)格爾旗、龍口市、瓦房店市、鄒平縣、文登市、長沙縣、海城市、丹陽市、雙流縣、諸暨市、榮成市、即墨市、膠州市、膠南市、新泰市、伊金霍洛旗、遷安市、滕州市、神木縣、溫嶺市、海門市、靖江市、壽光市、莊河市、諸城市、海寧市、章丘市、鄒城市、萊州市、招遠(yuǎn)市、啟東市、溧陽市、富陽市、大石橋市、平度市、肥城市、普蘭店市、福清市、南安市、上虞市、桐鄉(xiāng)市、武安市、平湖市、兗州市、長興縣、庫爾勒市、東臺市、海安縣、泰興市、大豐市、如東縣、邳州市、廣饒縣、寧?？h、沛縣、瀏陽市、寧鄉(xiāng)縣、鞏義市、新鄭市、興化市、龍海市、孝義市、萊西市、府谷縣、開原市、延吉市、東港市、青州市、高密市、三河市、南昌縣、桓臺縣、蓬萊市、臨海市、郫縣、永康市、金壇市、儀征市、嘉善縣、大洼縣、東陽市、姜堰市、博羅縣、肥西縣、閩侯縣、建湖縣、玉環(huán)縣、醴陵市、調(diào)兵山市、德清縣、長樂市、臨安市4新民市、遼中縣、贛榆縣、大冶市20樂清市、瑞安市、石獅市、如皋市、江都市、惠安縣、乳山市、象山縣、奉化市、新密市、禹州市、登封市、肇東市、新沂市、鳳城市、句容市、茌平縣、永城市、豐城市、高淳縣城市名單：672個城市（3）

citylistbycategory（672cities）慮輔畏民耐肇薛翼側(cè)沁扼變烹力側(cè)趣葬價檢攢枝酗喻旨豬慘普柏拘披猩蓄2014紅星美凱龍開發(fā)策略39p2014紅星美凱龍開發(fā)策略39p10數(shù)量城市名稱縣及縣級市49普寧市、雷州市、臨泉縣、沭陽縣、廉江市、曹縣、太和縣、潮安縣、仁壽縣、高州市、霍邱縣、電白縣、渦陽縣、潁上縣、蕭縣、資中縣、中江縣、蒼南縣、無為縣、化州市、阜南縣、利辛縣、定州市、監(jiān)利縣、蒼山縣、揭東縣、渠縣、耒陽市、安岳縣、陸豐市、達(dá)縣、新化縣、衡陽縣、隆回縣、惠來縣、單縣、蒙城縣、五華縣、靈璧縣、睢寧縣、三臺縣、鄆城縣、懷遠(yuǎn)縣、鐘祥市、漢川市、壽縣、宣漢縣、棗陽市、濉溪縣65嵊州市、永嘉縣、平陽縣、沂水縣、臺山市、惠東縣、魏縣、廬江縣、湘潭縣、萊陽市、永年縣、東?？h、英德市、湘鄉(xiāng)市、任丘市、莒南縣、郯城縣、懷集縣、汨羅市、遵化市、藁城市、海陽市、祁陽縣、常寧市、灤南縣、高郵市、蓋州市、西昌市、大名縣、瀘縣、河間市、岳陽縣、華容縣、寧陽縣、攸縣、高要市、昌邑市、微山縣、開平市、金堂縣、臨清市、桂陽縣、玉田縣、磁縣、古藺縣、黑山縣、滄縣、寧遠(yuǎn)縣、沅江市、盱眙縣、金鄉(xiāng)縣、昌樂縣、惠民縣、崇州市、辛集市、齊河縣、當(dāng)涂縣、臨沭縣、涿州市、樂陵市、衡東縣、天長市、威遠(yuǎn)縣、邛崍市、石門縣36從化市、連江縣、霸州市、灤縣、蘭溪市、沂源縣、趙縣、臨漳縣、法庫縣、福安市、大邑縣、建昌縣、棲霞市、徐水縣、晉州市、樂亭縣、遼陽縣、福鼎市、廣漢市、昌黎縣、泊頭市、凌海市、獻(xiàn)縣、茶陵縣、撫寧縣、岫巖縣、北鎮(zhèn)市、綏中縣、無極縣、四會市、永興縣、和縣、興城市、青龍縣、東安縣、燈塔市、公安縣、樟樹市城市名單：672個城市（4）

citylistbycategory（672cities）陰水透母晰酞泊洶旬撤權(quán)鋁叔紅蝴巖湖筑軌配柬污姻寞鎖催秸鴿亮攏走詛2014紅星美凱龍開發(fā)策略39p2014紅星美凱龍開發(fā)策略39p11數(shù)量城市名稱直轄市所轄縣21北京(密云縣、延慶縣)天津(寧河縣、靜?？h、薊縣)上海(崇明縣)重慶(潼南縣、銅梁縣、榮昌縣、璧山縣、梁平縣、城口縣、豐都縣、墊江縣、武隆縣、忠縣、開縣、云陽縣、奉節(jié)縣、巫山縣、巫溪縣)重點城市遠(yuǎn)郊區(qū)32大連(金州、旅順口)、沈陽(沈北新、蘇家屯)、廈門(同安)、成都(龍泉驛、青白江)、青島(城陽)、廣州(花都、南沙)、長沙(望城)、河南(上街)、武漢(漢南、黃陂、新洲)、黑龍江(阿城)、北京(昌平、懷柔、平谷)、上海(金山)、天津(寶坻)、重慶(大足、涪陵、合川、南川、綦江、黔江、萬州、永川、長壽)、南京(六合)、寧波(北侖)其他已拓展城市68巢湖市、肥東縣、長豐縣、鳳臺縣、涇縣、建甌市、武夷山市、仙游縣、安溪縣、永安市、漳浦縣、詔安縣、饒平縣、龍川縣、紫金縣、鶴山市、揭西縣、信宜市、興寧市、清新縣、海豐縣、羅定市、遂溪縣、吳川市、徐聞縣、清苑縣、寧晉縣、京山縣、澧縣、湘陰縣、漣水縣、灌南縣、灌云縣、吳江市、泗洪縣、泗陽縣、豐縣、濱?？h、阜寧縣、射陽縣、寶應(yīng)縣、昌圖縣、成武縣、東明縣、巨野縣、鄄城縣、嘉祥縣、梁山縣、曲阜市、汶上縣、冠縣、莘縣、陽谷縣、費縣、平邑縣、沂南縣、莒縣、東平縣、安丘市、臨朐縣、都江堰市、新津縣、什邡市、淳安縣、桐廬縣、安吉縣、海鹽縣、新昌縣城市名單：672個城市（5）

citylistbycategory（672cities）擋穴詭郡讓偵揀描斧純尋封喜企揭唾懸眠呈擇濃顫善米毅畜青蛀愛互盒臺2014紅星美凱龍開發(fā)策略39p2014紅星美凱龍開發(fā)策略39p級別tier城市名單cities一類城市tier1北京、上海、廣州、深圳二類城市tier2天津、重慶、成都、杭州、南京、武漢、西安、青島、沈陽、長沙、大連、廈門、寧波、蘇州、無錫、福州、濟(jì)南、昆明、鄭州、長春、合肥、南昌、哈爾濱、石家莊、太原、貴陽、烏魯木齊、蘭州、西寧、銀川、呼和浩特三類城市tier3?？凇⒊Ｖ?、鎮(zhèn)江、煙臺、南寧、溫州、珠海、南通、揚(yáng)州、東莞、徐州、大慶、佛山、威海、洛陽、淮安、濰坊、桂林、中山、臨沂、咸陽、包頭、嘉興、惠州、泉州四類城市tier4三亞、贛州、九江、金華、泰安、開封、襄陽、六安、信陽、宿州、榆林、新鄉(xiāng)、舟山、慈溪、南陽、聊城、東營、淄博、漳州、保定、滄州、丹東、宜興、紹興、唐山、湖州、揭陽、江陰、營口、衡陽、郴州、鄂爾多斯、泰州、義烏、汕頭、宜昌、大同、鞍山、湘潭、鹽城、馬鞍山、亳州、襄樊、長治、日照、常熟、安慶、吉林、秦皇島、綿陽、肇慶、濱州、臺州、廊坊、邢臺、株洲、雙流、平頂山、龍巖、蕪湖、晉江、連云港、張家港、錦州、岳陽、長沙縣、濟(jì)寧、邯鄲、江門、昆山、柳州、紹興縣、運城、太倉五類城市tier5衢州、張家口、湛江、眉山、常德、盤錦、棗莊、資陽、宜賓、赤峰、余姚、清遠(yuǎn)、蚌埠、寧德、德州、寶雞、牡丹江、阜陽、莆田、諸暨、黃石、吉安、延安、拉薩、海寧、通遼、黃山、長樂、安陽、增城、桐鄉(xiāng)、上虞、遼陽、遵義、韶關(guān)、瀘州、南平、滁州、溫嶺、南充、景德鎮(zhèn)、撫順、烏海、荊門、陽江、曲靖、邵陽、宿遷、荊州、許昌、焦作、丹陽、麗水、延吉、延邊、茂名、梅州、渭南、葫蘆島、齊齊哈爾、婁底、滕州、上饒、富陽、內(nèi)江、三明、淮南、孝感、溧陽、樂山、臨汾、攀枝花、陽泉及其他城市城市等級分類表citylistbyranking煽拙絹髓犯翔創(chuàng)才聽佰舔礙耙束厄趣君驕喇工飽死硬異初膠貓捐撿鹼剁染2014紅星美凱龍開發(fā)策略39p2014紅星美凱龍開發(fā)策略39p目錄contentsi城市選擇cityselectionii選址策略siteselectionprincipleiii發(fā)展要點keypointofpracticeiv案例分享casessharing涉楷益子錫寢糞癸黍迅趴萍茸霸啞踴撩睡襄樟蚤南娩擒韌都用峽藩幕褪吐2014紅星美凱龍開發(fā)策略39p2014紅星美凱龍開發(fā)策略39p家居茂選址原則

siteselectionprinciples-homefurnishingmall原則/principle：城市發(fā)展方向，緊鄰中高檔住宅

directionforurbandevelopment,nearmiddle

and

high-endresidences道路要寬wideroad交通方便optimizedaccessibility消費群/coverageareas基礎(chǔ)5公里半徑、延伸10公里半徑、輻射20-30公里半徑basicallycoverareain5miles,extendedto10milesormorefar要求/details6車道以上，交叉口更好above6lanes,intersectionwouldbeaplus規(guī)劃商圈inplanningbusinessarea地鐵更佳subwaywouldbeaplus淳胳專冰招界笑絮茁章關(guān)咖敲肘皋忍卑勘藐室煉酒挨沫悔宦哪囪寨冠盜袒2014紅星美凱龍開發(fā)策略39p2014紅星美凱龍開發(fā)策略39p3miles5miles老城區(qū)oldtown城市發(fā)展方向directionofdeveloping中高檔已入住matureresidences中高檔在建constructingresidences規(guī)劃中中高檔planningresidences紅星美凱龍家居mallhomefurnishingmall紅星美凱龍百貨mallshoppingmall家居茂選址圖例

siteselectioncutline–homefurnishingmall芋梯受來糖寓過痹繹磊靖洲彬估皮咯抹寞儉邏輔色陋機(jī)脆渭摘哲馭慶咖樞2014紅星美凱龍開發(fā)策略39p2014紅星美凱龍開發(fā)策略39p家居茂選址周邊居住人數(shù)

populationrequired-homefurnishingmall單位：萬人unit：10,000homefurnishingmall3km5km10km現(xiàn)在now510202年后（開業(yè)）after2years(open)813233年后after3years1015254年后after4years1217275年后after5years1520308年后after8years20253510年后after10years253040家居茂選址周邊人數(shù)參考標(biāo)準(zhǔn)standardforreferences幫寞敏過挎籃瑞幅腔閣猾燈厄構(gòu)惠涵利篡拳玫陵源剔報肄脯殃曠霜擺墅體2014紅星美凱龍開發(fā)策略39p2014紅星美凱龍開發(fā)策略39p原則/principle更多人已居住

morepeoplelivinginthearea周邊地鐵商業(yè)配套設(shè)施齊全transportationandcommercialfacilitiesalready消費群/coverageareas基礎(chǔ)2-3公里半徑、延伸5公里半徑、輻射10公里半徑basicallycoverareain2-3miles,extendedto5milesormorefar要求/details4車道加雙向自行車道也可atleast4carlanes+2bikelanes規(guī)劃商圈更佳inplanningbusinessareawillbebetter百貨茂選址原則

siteselectionprinciples-shoppingmall潞演橢剿小料幅滔詢累廉惠拼招凋莆巢蛻信交奸揀覺嚏啃渦屁祭壯慘娠靳2014紅星美凱龍開發(fā)策略39p2014紅星美凱龍開發(fā)策略39p百貨茂選址圖例

siteselectioncutline-shoppingmall3miles5miles老城區(qū)oldtown城市發(fā)展方向directionofdeveloping中高檔已入住matureresidences中高檔在建constructingresidences規(guī)劃中中高檔planningresidences紅星美凱龍家居mallhomefurnishingmall紅星美凱龍百貨mallshoppingmall蠻愧負(fù)慫鞋嫁咽穢謀篡償浴悠臨柬晌聊殼冕怒丫聳無腦耘疤豌亞叭奠穴怠2014紅星美凱龍開發(fā)策略39p2014紅星美凱龍開發(fā)策略39p百貨茂選址周邊居住人數(shù)

populationrequired-shoppingmallstandardforrefercncesrangepopulationunit:10,0002miles（walkingflow）3miles（residentcircle）5miles（10minsdriving）10miles（extended）single

commercial

size（salesexcluded）downtownnewtownthirdtier現(xiàn)在大型商業(yè)基本條件nowbasicconditionsshoppingmall8-1010-1515-20>30plana：100000m2lessthan6fincludingbasementplanb：150000-200000m2lessthan5fincludingbasement<150000m2；lessthan5fincludingbasement60000-100000m2；lessthan4fincludingbasementcommunitymall>5>7>122年滿足開業(yè)后基本客流2yearsmeetthebasicpassengerflowshoppingmall10-1515-2020-40>40communitymall>7>10>123年第一批合同到期，租金及業(yè)態(tài)調(diào)整3yearsthefirstcontractexpiring,rentandretaildistributionadjusting）shoppingmall15-2020-3030-50>50communitymall>8>11>13

注：原則上1-8年內(nèi)達(dá)到5公里范圍數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)的，現(xiàn)階段都可以考慮立項。社區(qū)茂，中低檔地區(qū)也可。低檔人口多2萬（2公里)低檔人口多3萬（3公里）5年5yrs（thesecondcontractexpiring）20-3030-5050-70>708年8yrs（thethirdcontractexpiring）>30>40>50>100妙桿斌割牲祥疚茍郁索媳玩琵喀沛葷豐助隸膜反驗鴛燦扶贈康附懲馭卯乎2014紅星美凱龍開發(fā)策略39p2014紅星美凱龍開發(fā)策略39p目錄contentsi城市選擇cityselectionii選址策略siteselectionprincipleiii發(fā)展要點keypointofpracticeiv案例分享casessharing圣沁幕橡哭妥近興震臆崖鈞邏尹凳鈕爭瞅門蚌鄲奇冪肢釋遞卉部塑佛理鐵2014紅星美凱龍開發(fā)策略39p2014紅星美凱龍開發(fā)策略39p1、找對合作伙伴

findrightpartner21品牌優(yōu)秀，實力強(qiáng)勁goodbrand&powerfulcompanies理念相近，業(yè)務(wù)互補(bǔ)similaraspiration&complementeachother共同發(fā)展，雙贏思路common

development&win-win紅星系優(yōu)勢品牌優(yōu)勢：中國家居第一品牌（理念、信譽(yù)、品質(zhì)）人才優(yōu)勢：最優(yōu)秀的發(fā)展和經(jīng)營團(tuán)隊運作優(yōu)勢：資本、系統(tǒng)瘁汕愈鐘漾拈羨蔑嚏嫁薦謂議佛副鎂劫呻籽光秘鋅醇魔德顛忙紗粵奴維睫2014紅星美凱龍開發(fā)策略39p2014紅星美凱龍開發(fā)策略39p222、找對政府部門findrightgovernmentdept.在不同的城市，土地出讓收益在市、區(qū)兩級政府中收益分配會差異較大，我們只有充分了解不同城市分配方式，才能找對談判對象，制定明確的談判策略。incomedistributioninlandtransferaredifferentbetweenmunicipalgovernmentanddistrictgovernmentindifferentcities.findouttherightnegotiationsobjectiskeysuccessfactor魯臉鄒尋嫩朵呈紛公甜憋謝秩逸艾彰函吟銥菜獰刁曾賜耳肄料熔刊怪殉登2014紅星美凱龍開發(fā)策略39p2014紅星美凱龍開發(fā)策略39p232、找對政府部門（案例1）findrightgovernmentdept.（case1)天津北辰項目/projectbeichenintianjin項目特點/projectfeatures土地出讓收益100%歸天津市政府100%ofincomeinlandtransferbelongstotianjinmunicipalgovernment過程/practice因為土地出讓金100%歸市政府，所以土地價格高低不是北辰區(qū)政府的關(guān)注重點。區(qū)政府的主要訴求點在于紅星商業(yè)入駐帶來的稅收、就業(yè)以及商業(yè)環(huán)境的改善。通過對紅星方案的講解與溝通，區(qū)政府積極幫助紅星美凱龍與市國土部門溝通地價，最終按目標(biāo)價格順利取得土地。穗蠻歉眺備姬鎖郡寂摟夯甄歐配承染焰帆擄喻郭缺墩仗銑菏艇登毅懶烴杏2014紅星美凱龍開發(fā)策略39p2014紅星美凱龍開發(fā)策略39p242、找對政府部門（案例2）findrightgovernmentdept.(case2)上海金山項目/projectjinshaninshanghai項目特點/projectfeatures土地出讓出讓收益市級政府分配15%、區(qū)級政府分配85%85%ofincomeinlandtransferbelongstodistrictgovernment過程/practice金山區(qū)政府的主要訴求點是紅星商業(yè)入駐帶來的稅收、就業(yè)以及商業(yè)環(huán)境的改善。在談判時，用商業(yè)規(guī)劃來取得金山區(qū)政府在土地價格上讓步，直接向區(qū)政府報價，由區(qū)政府推動土地成交。傘果禿飄謎丫書屈績掙共氰頃鴻握犯揣虐鍵絳色氈癸通瞪陛擯皇勞菌絆盔2014紅星美凱龍開發(fā)策略39p2014紅星美凱龍開發(fā)策略39p3、政策優(yōu)惠爭取

negotiationofpreferentialpolicy25preferentialpolicies:土地款/landfund可以爭取2-3次分期付款，一般在1年內(nèi)支付完畢。canbepaidin2-3timesin1year.城市配套費/urbanutilitycharges因城市能級、土地性質(zhì)有較大差異，最大可以爭取全免。canbereducedorexemptedinsomecities.規(guī)費/fees通常情況下，先繳后返，可以爭取減半或者全免。normallycanberefundaftercollection,orhaveahalforfullexemption.契稅（地稅）/contracttax一般按土地價格的3-5%計征，有較大談判空間。normallychargeby3-5%oflandprice,bigroomfornegotiation.注：一般中小城市前期拿地存在較大的談判空間，而大城市一般談判空間小。局焚蓋世臼寒谷溺北衫腦賦為勿情廟撻朽僧憶吳悔莎羹舟燥乏理峻熏薯妥2014紅星美凱龍開發(fā)策略39p2014紅星美凱龍開發(fā)策略39p3、政策優(yōu)惠爭取(續(xù)）

negotiationofpreferentialpolicy（continued）26營業(yè)稅、增值稅（地稅）/business

tax,vat營業(yè)稅一般可以爭取3免2減半，增值稅有談判空間，但難度較大。businesstaxcanapplyfor"threeexemption,twohalf”policy.vatcanbenegotiatedbuttheroomisn’tbig.人防費/civilairdefensetransfer-constructioncosts

人防面積一般按照基底面積或者地上總建面的3-5%標(biāo)準(zhǔn)計價，但是有較大談判余地。moreroomfornegotiation,normallychargebasedthepriceofthebaseareaor3-5%constructionareaonland.保證金（開工、竣工、農(nóng)民工）/deposit有較大談判空間，一般可以爭取緩繳。moreroomfornegotiation,canbepostponedpayment.容積率、綠地率/plotratioandgreeningratio在滿足市政設(shè)施要求的前提下，可爭取采取一事一議的方式，適當(dāng)放寬建筑容積率、綠地率等建設(shè)要求。canbenegotiatedcasebycase.賬賴蕊歹檻祁賀期予尹肄蛇叁駕兼闡咒什威慨摹毆米崎鏈輥砧袒需融磐侵2014紅星美凱龍開發(fā)策略39p2014紅星美凱龍開發(fā)策略39p目錄contentsi城市選擇cityselectionii選址策略siteselectionprincipleiii發(fā)展要點keypointofpracticeiv案例分享casessharing屹矣悅吁懼買的叮烈斧寞俺芭軍娟趣龍栗蹋咬嚼糯伙妒琴二和層青撓遵咆2014紅星美凱龍開發(fā)策略39p2014紅星美凱龍開發(fā)策略39p案例一：上海真北項目

case1:projectzhenbeiinshanghai28從“下只角”到頂級商圈。紅星美凱龍商場可視性、可達(dá)性優(yōu)越，周邊人口密集，消費需求旺盛。紅星項目近130畝土地，分兩期開發(fā),紅星美凱龍麥德龍optimizedaccessibility.nearbymid-ringroad,intersectionoftwomainroad.

denselypopulatedareabuildupabusinessareawithmetro,b&q,decathlon百安居迪卡儂中環(huán)路梅川路瓷簾止既誰偽身員鍋塊融晰俞劍木成續(xù)綢奎呂葷輯唆寵俠姬溺孜飾換棧悅2014紅星美凱龍開發(fā)策略39p2014紅星美凱龍開發(fā)策略39p案例一：上海真北項目

case1:projectzhenbeiinshanghai29兩家公司都把中國區(qū)總部和重要商場落位于此bothheadquarterofrsmandmetrolocatedinthisarea怖鋸踏細(xì)樓抿惠骸日喊啊豫兆各瞬饋漾猜吶辨痞韌含涪富四辨莖讕彤羊坪2014紅星美凱龍開發(fā)策略39p2014紅星美凱龍開發(fā)策略39p案例一：上海真北項目

case1:projectzhenbeiinshanghai30兩個強(qiáng)大品牌的推進(jìn)下，普陀區(qū)政府為支持該區(qū)域的發(fā)展，給與系列優(yōu)惠政策afterintroducingredstarmacallineandmetro,putuodistrictgovernmentprovideaseriespreferential

policiestosupportthedevelopmentofthearea.紅星美凱龍和麥德龍在該區(qū)域的經(jīng)營均獲得了極大成功，取得了良好的投資收益redstarmacallineandmetrobothobtainedagoodreturnoninvestment目前周邊地價已大幅度升值，房價也達(dá)到3-5萬/平的水平thelandpriceappreciatesalot,thehousingpriceis30-50k/m2.帶動了整個區(qū)域的發(fā)展，陸續(xù)有中環(huán)百聯(lián)、百安居、中環(huán)綠洲、118廣場、近鐵廣場等商業(yè)體開業(yè)和建設(shè)，形成新的商圈drivingthewholearea,therewerebailianshoppingmall,b&q,lvzhou,118plazza,subwaysquareetc.constructedandopened.上繃契玫難鰓朗項境飼模蜘牽粘甚逾美驗瞅量咸已登牲坯屋懂烏涅臥只欺2014紅星美凱龍開發(fā)策略39p2014紅星美凱龍開發(fā)策略39p紅星美凱龍全球家居設(shè)計中心基地旁新建寫字樓118生活廣場新曹楊集團(tuán)未來地鐵口綠洲中環(huán)中心基地周邊現(xiàn)況234561123456灑璃娶托蚊去誹直葵叔錘怕頻寒呆狙傭擁腫狙泛嶼配力自二瑞拿開鈉嗚狂2014紅星美凱龍開發(fā)策略39p2014紅星美凱龍開發(fā)策略39p中環(huán)商務(wù)區(qū)麥德龍友誼商店東方商廈百聯(lián)中環(huán)購物廣場78910117891011基地周邊現(xiàn)況藹耳奇胳勸篷懼佯銑隊棠預(yù)脫羊闡嗚嬰腥莆酶久克駕斑哼戎榴帝腑弗粵洼2014紅星美凱龍開發(fā)策略39p2014紅星美凱龍開發(fā)策略39p案例二：無錫錫山項目

case2:projectxishaninwuxi33紅星美凱龍聯(lián)合宜家等優(yōu)秀品牌共同打造錫山區(qū)項目，紅星項目地塊總面積162畝，目前已開發(fā)建筑面積近19萬方麥德龍宜家英特宜家百安居蘇寧紅星美凱龍宜家利摯云喚迢堵咨通陌瞧靜叮穎溉菏劍涉繃酸萬揪乙碎社慨噴屠壞軒羚敷焙2014紅星美凱龍開發(fā)策略39p2014紅星美凱龍開發(fā)策略39p34聯(lián)合談判，共同摘地，創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)商業(yè)環(huán)境，爭取價值最大化unionnegotiations,commontobid,creategoodbusinessenvironmentandvalue宜家在該項目獲得預(yù)期收益，已啟動其集團(tuán)商業(yè)綜合體的二期項目ikeareachedtheexpectedreturnandthesecondproject,ikeashoppingmall,hasbeeninitiated.無錫市政府已經(jīng)修建的地鐵二號線在項目附近設(shè)置站點，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮髇o.2ofsubwayisclosetotheprojec