2022年中國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀轉(zhuǎn)型及發(fā)展趨勢(shì)分析

年中國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀轉(zhuǎn)型及發(fā)展趨勢(shì)分析中國在經(jīng)過三十多年的持續(xù)高速增長后，2022年-2022年中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)展進(jìn)入到增長新階段，正在發(fā)生如下九個(gè)方面的經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)變局。中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)展變局蘊(yùn)含著很豐富的內(nèi)容，需要中國在認(rèn)清當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)現(xiàn)狀的前提下，適應(yīng)新常態(tài)，引領(lǐng)新常態(tài)，力爭抓住其中新機(jī)遇，迎接新挑戰(zhàn)開創(chuàng)更美妙將來增長。

2022年無疑是不平凡的一年。中國股市波瀾起伏，投資者悲喜交加，值得反思的不少。中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)在中國經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的大背景下，轉(zhuǎn)方式，調(diào)結(jié)構(gòu)，創(chuàng)新轉(zhuǎn)型的故事同樣令人蕩氣回腸。

2022年，中國經(jīng)濟(jì)遭受外部需求疲軟、人口紅利削減、落后產(chǎn)能淘汰等諸方面的下行壓力，但中國經(jīng)濟(jì)存在韌性不小、潛力巨大的鮮亮特征，內(nèi)生增長正漸漸爆發(fā)出強(qiáng)大的力氣。下文是對(duì)2022年中國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及進(jìn)展趨勢(shì)分析。

2022年，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，可謂是轉(zhuǎn)折的一年。持續(xù)多年高速增長的房地產(chǎn)銷售和投資在這一年均放緩了腳步，無論是政府還是房企，都在學(xué)著適應(yīng)這種變化。

實(shí)際上，面對(duì)去庫存的巨大壓力，政策已放寬房地產(chǎn)調(diào)控，并祭出了“330新政”這樣的大招，力圖刺激市場(chǎng)重新走上正軌。而對(duì)于不少房地產(chǎn)企業(yè)來說，轉(zhuǎn)折就意味著轉(zhuǎn)變，因此在2022年，轉(zhuǎn)型便成為房企的一個(gè)主旋律。更多最新居地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析信息請(qǐng)查閱發(fā)布的《2022-2022中國房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)進(jìn)展現(xiàn)狀及投資前景猜測(cè)報(bào)告》。

當(dāng)然，有人退出就會(huì)有人進(jìn)來，當(dāng)一批批房企先行者們間續(xù)退出行業(yè)的時(shí)候，作為金融大鱷的險(xiǎn)資，卻悄然間成為這個(gè)行業(yè)的主角之一。

而對(duì)于京滬廣深的廣闊購房者來說，2022年一線城市的新居市場(chǎng)已成為絕大多數(shù)人眼中的“故事”，動(dòng)輒“10萬元+”的房價(jià)讓買房離其越來越遠(yuǎn)，整個(gè)市場(chǎng)的分化則是在所難免。

房地產(chǎn)公司忙轉(zhuǎn)型龍頭多元化趨勢(shì)明顯

告辭黃金時(shí)代，步入白銀時(shí)代的房地產(chǎn)行業(yè)，轉(zhuǎn)型成為開發(fā)商們談?wù)撟疃嗟脑掝}之一。

相比于此前大多數(shù)房企的轉(zhuǎn)型還處于規(guī)劃階段，2022年對(duì)于不少房企來說，轉(zhuǎn)型卻已開頭“落地”。這其中，既有萬科、萬達(dá)、恒大這樣的業(yè)內(nèi)龍頭，也有蘇寧環(huán)球、陽光城這種體量不小、業(yè)績表現(xiàn)不錯(cuò)的房企，而像浙江廣夏、萊茵置業(yè)、海德股份等規(guī)模更小一些的區(qū)域房企，更是宣布全面轉(zhuǎn)型，完全退出房地產(chǎn)行業(yè)。

實(shí)際上，上述企業(yè)還都是滬深市場(chǎng)或者港交所的上市房企，相比于全國其余數(shù)萬家房地產(chǎn)企業(yè)，已是金字塔塔尖的部分。這些企業(yè)尚且加速轉(zhuǎn)型的步伐，剩余的絕大多數(shù)房企則都將會(huì)在將來的數(shù)年內(nèi)被市場(chǎng)所淘汰。

有房企老總直言：“現(xiàn)在做房地產(chǎn)的企業(yè)還有5萬家—6萬家，10年后可能就只有50家、60家了。”

房地產(chǎn)行業(yè)陷入困局

為何在2022年，如此多的房企開頭真正的邁出轉(zhuǎn)型的腳步？從數(shù)據(jù)上或許可以看出一些端倪。其中，作為GDP重要支柱的房地產(chǎn)投資指標(biāo)正在下滑，今年1月份—11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資為87702億元，同比名義增長1.3%，增速比前10個(gè)月回落0.7個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)呈回落走勢(shì)。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士也達(dá)成普遍共識(shí)，即從GDP角度看，房地產(chǎn)投資已處于負(fù)拉動(dòng)狀態(tài)。

同時(shí)，10月末全國商品房待售面積及住宅待售面積均再度攀升，達(dá)到歷史峰值。雖然在政策刺激下，11月份商品房銷售額增速創(chuàng)下年內(nèi)新高，但房地產(chǎn)市場(chǎng)連續(xù)分化，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯回暖，交易量上升較快，庫存下降較快，價(jià)格環(huán)比上升；三、四線城市的銷售增速則連續(xù)下滑，去庫存壓力絲毫未減。

此外，從房企今年公布的財(cái)報(bào)上看，開發(fā)商的盈利水平持續(xù)下降，A股房企的平均凈利率水平創(chuàng)下歷史新低，成本掌握力量也面臨考驗(yàn)。

明顯，在這種狀況下，轉(zhuǎn)型就成為了房企唯一可行的出路。這其中，龍頭房企大多選擇走多元化道路，小型房企則全面退出轉(zhuǎn)行經(jīng)營。

龍頭企業(yè)多元化進(jìn)展

宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，人口結(jié)構(gòu)變遷以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推動(dòng)都會(huì)帶來大量城市住宅及綜合服務(wù)需求，因此諸多房企在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的同時(shí)也樂觀探究多元化經(jīng)營模式。尤其是大中型房企，他們?cè)谛袠I(yè)中處于肯定的優(yōu)勢(shì)地位，連續(xù)經(jīng)營房地產(chǎn)所面臨的困難也相對(duì)較小。

今年5月份，郁亮提到萬科要做到萬億元市值的目標(biāo)，并明確指出“萬科將來的萬億元市值里面，我們盼望傳統(tǒng)住宅銷售業(yè)務(wù)占比一半左右，一半來自新業(yè)務(wù)”。

據(jù)悉，萬科物業(yè)服務(wù)從今年開頭會(huì)全面進(jìn)入市場(chǎng)化進(jìn)展的軌道。此前萬科物業(yè)主要是為萬科自己開發(fā)的項(xiàng)目供應(yīng)服務(wù)，從今年開頭轉(zhuǎn)向承接外部項(xiàng)目為主。此外，物流地產(chǎn)成為萬科第一個(gè)確認(rèn)的主干業(yè)務(wù)。目前其已在貴陽、武漢、上海等地正式獵取6個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目；萬科出租公寓業(yè)務(wù)今年也進(jìn)入擴(kuò)張階段，目前已開業(yè)或預(yù)備開業(yè)的的項(xiàng)目有9個(gè)，可供應(yīng)近萬間公寓；此外，萬科還盼望成為中國首席的素養(yǎng)教育產(chǎn)業(yè)服務(wù)商?！澳陜?nèi)成立五個(gè)新的事業(yè)部，把萬科從單一上市公司，轉(zhuǎn)向多業(yè)態(tài)、多上市平臺(tái)的控股集團(tuán)?！庇袅帘硎?。

相比于萬科，萬達(dá)集團(tuán)的創(chuàng)始人王健林在今年更是直言，“將來萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司可能去掉地產(chǎn)二字，變成萬達(dá)商業(yè)投資公司或商業(yè)投資管理公司，去房地產(chǎn)化，也實(shí)現(xiàn)萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的全面轉(zhuǎn)型”。

據(jù)悉，萬達(dá)目前的這次轉(zhuǎn)型在內(nèi)部被稱為“第四次轉(zhuǎn)型”，于去年年底提出，2022年則是落地之年，其核心在于“輕資產(chǎn)”，相比于前三次轉(zhuǎn)型始終以房地產(chǎn)為主，這次轉(zhuǎn)型也有了質(zhì)的變化，即轉(zhuǎn)向以服務(wù)業(yè)為主。萬達(dá)方面還表示，在下半年將完成銀行、證券、保險(xiǎn)公司并購，加上已有的快錢公司和萬達(dá)投資公司，正式成立萬達(dá)金融集團(tuán)。

此外，恒大作為國內(nèi)房企多元化的代表，也在2022年正式進(jìn)軍醫(yī)療健康和金融保險(xiǎn)行業(yè)。而本身便多領(lǐng)域進(jìn)展的綠地，在2022年也確立了“以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，大基建、大金融、大消費(fèi)等新興產(chǎn)業(yè)并舉進(jìn)展”的多元格局。

中小房企轉(zhuǎn)型堅(jiān)決

“房地產(chǎn)是個(gè)資金密集型的行業(yè)，但目前對(duì)于中小房企來說，資金獵取的成本比較高，不像萬科、恒大這種龍頭開發(fā)商，可以拿到比較廉價(jià)的錢?！庇蟹治鋈耸糠Q，“同時(shí)，中小房企的項(xiàng)目絕大部分在二、三線城市，甚至是四線城市，而目前二、三線城市的銷售狀況也不好，庫存壓力很大，許多資金都?jí)涸陧?xiàng)目上出不來，房企最終就變成替銀行和信托打工了”。

自2022年以來，僅在A股市場(chǎng)上，便有多達(dá)十幾家房企宣布轉(zhuǎn)型。其中一些體量不小，業(yè)績不錯(cuò)的企業(yè)，在夯實(shí)主業(yè)的同時(shí)，則樂觀拓展健康、金融等新業(yè)務(wù)。但更多的房企則選擇了全面退出。

以2022年銷售額超200億元的陽光城為例，其在2022年加速開拓醫(yī)療健康領(lǐng)域。

就連2022年前三季度業(yè)績大增逾20倍的蘇寧環(huán)球，也在樂觀謀求轉(zhuǎn)型。公司自2022年確立大文體、大健康、大金融“三大板塊”戰(zhàn)略方向以來，便始終樂觀尋求與相關(guān)領(lǐng)域優(yōu)勢(shì)企業(yè)合作機(jī)會(huì)，目前已宣布了多起并購事項(xiàng)。

而規(guī)模更小的浙江廣夏、萊茵置業(yè)、海德股份，中茵股份等多家則是徹底的退出了房地產(chǎn)行業(yè)。其中，浙江廣廈轉(zhuǎn)型影視文化產(chǎn)業(yè)，萊茵置業(yè)轉(zhuǎn)型體育產(chǎn)業(yè)、中茵股份