贏(yíng)商網(wǎng)-華夏柏欣鐵像寺水街經(jīng)營(yíng)規(guī)劃報(bào)告

FromVisiontoValue投資升值新方向2010年04月23日鐵像寺水街經(jīng)營(yíng)規(guī)劃報(bào)告致：成都天府國(guó)際社區(qū)開(kāi)發(fā)有限公司本報(bào)告屬保密信息，受法律及著作權(quán)保護(hù)，僅授權(quán)指定收件人查閱。如果您不是指定的收件人，請(qǐng)不要使用、泄露、保留或復(fù)制其中的部分或全部?jī)?nèi)容。1.0項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)布局規(guī)劃2.0招商策略及租金價(jià)格體系1.0項(xiàng)目定位1.1項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位1.2業(yè)態(tài)規(guī)劃與示意品牌落位成都天府新城第一街望禪鐵像寺，樂(lè)水新天府鐵像水街鐵像水街特色商業(yè)街應(yīng)成為天府新城的新地標(biāo)

本項(xiàng)目在商戶(hù)品牌上以特色品牌為主，注重商業(yè)品牌的精品化、品質(zhì)化；追求品牌檔次的有機(jī)結(jié)合，并盡可能的促成項(xiàng)目的業(yè)態(tài)具備完整的功能性、互補(bǔ)性、復(fù)合性。本項(xiàng)目（初期）品質(zhì)高低中中高硬件寬窄巷子錦里文殊坊項(xiàng)目定位1.1項(xiàng)目定位消費(fèi)群定位核心消費(fèi)群次級(jí)消費(fèi)群體區(qū)域居住消費(fèi)群CBD高端商務(wù)政務(wù)活動(dòng)&&整個(gè)高新南區(qū)消費(fèi)群體

成都市消費(fèi)群體旅游消費(fèi)群體1.1項(xiàng)目定位消費(fèi)群定位商務(wù)宴請(qǐng)商務(wù)接待商務(wù)差旅核心消費(fèi)群：區(qū)域商務(wù)人士商務(wù)會(huì)展企事業(yè)主公務(wù)員業(yè)務(wù)人士企事業(yè)主公務(wù)員企業(yè)業(yè)務(wù)外地出差人士入境外籍人群參展人士辦展人士1.1項(xiàng)目定位高消費(fèi)的追逐目標(biāo)品味和格調(diào)的堅(jiān)守者文化藝術(shù)的奉養(yǎng)者時(shí)尚潮流的推動(dòng)者優(yōu)雅生活的代言者城市消費(fèi)的中堅(jiān)力量四大類(lèi)型代表語(yǔ)言白領(lǐng)精英企業(yè)精英（企業(yè)家）政治精英（高素質(zhì)的政府工作人員）智力精英（高科技人士）消費(fèi)群定位核心消費(fèi)群：區(qū)域居住消費(fèi)者1.1項(xiàng)目定位規(guī)劃業(yè)態(tài)大型餐飲輕便餐飲特色餐飲健康餐飲音樂(lè)吧商務(wù)會(huì)所茶坊酒窖雪茄吧商務(wù)零售美容美發(fā)SPA纖體西餐咖啡主題餐飲輕便餐飲清吧酒吧書(shū)吧親子娛樂(lè)酒店文化零售特色零售居家用品商務(wù)業(yè)態(tài)居家業(yè)態(tài)1.2業(yè)態(tài)規(guī)劃2-1#會(huì)所4-5#會(huì)所4-4#會(huì)所4-3#會(huì)所2-2#主題餐飲1-5#休閑娛樂(lè)1-4#休閑娛樂(lè)1-3#主題餐飲1-2#主題餐飲1-1#主題餐飲1-1#健康餐飲1-9#特色餐飲1-2#特色餐飲1-10#特色餐飲2-5#休閑娛樂(lè)2-3#主題餐飲4-2#會(huì)所3區(qū)建筑群2-4#主題餐飲1-6#休閑娛樂(lè)4-1#會(huì)所服務(wù)配套服務(wù)配套配套服務(wù)主題餐飲1.2業(yè)態(tài)落位2-1#會(huì)所4-5#會(huì)所4-4#會(huì)所4-3#會(huì)所2-2#成都印象1-5#天福名茶文化館1-4#高文安新唐1-2#大蓉和1-1#銀杏1-1#菩提樹(shù)1-9#早安巴黎1-2#亞米天閣1-10#沁糖熙2-5#萍2-3#首膳4-2#會(huì)所3區(qū)建筑群2-4#金翠河1810慕尼黑4-1#會(huì)所1-3#廊橋Tonytomas西西弗1.2品牌落位示意序號(hào)客戶(hù)名單序號(hào)客戶(hù)名單序號(hào)客戶(hù)名單序號(hào)客戶(hù)名單序號(hào)客戶(hù)名單序號(hào)客戶(hù)名單1品廚15里外院29富豪43巴國(guó)布衣57雅時(shí)美鑒餐飲集團(tuán)有限公司71澳門(mén)豆撈2DQ16和幸30酒家44翡翠酒家58百世威泰國(guó)餐廳(百世威咖啡廳)72后翠3McDonalds17藏餐31VentureLink45P森.名菜（日本料理）59慕尼黑1810美食酒吧73紅照壁(川菜酒樓)4LeigardenRestaurant

Group(利苑酒家)18零0柒32翡翠餐廳46thaigallery(ModernThaiCuisine)官也街60麗景集團(tuán)74湘鄂情5CurtureCake19富豪首座酒店33香港唐宮飲食集團(tuán)47面包新語(yǔ)南翔面包店61BitmapBitmap75映象6滿(mǎn)記甜品20泰國(guó)魚(yú)翅館34theCoffeeBean48福興集團(tuán)62鼎泰豐76銀杏.南亭7蜀粹典藏21大食代35Tealeaf49漢萊63粗菜館77彼德西餐8領(lǐng)地莊園22Q'Coffee36歐洲坊50采蝶軒64透明思考78獅子樓9Apex-Pal23稻香集團(tuán)37寶湖飲食集團(tuán)51張生記酒店65澤都澤79品德啤酒莊園10歐洲房子24紅高粱38仟之味52小泉居66子非80愛(ài)江山(韓國(guó)料理)11芭菲盛宴25北京大董烤鴨店39東海海鮮酒家53莊家咖啡67大蓉和81太興12高非比薩26Barbarrossa40王子國(guó)宴飯店54BaliLaguna(FineIndonesianCuisine)豫園68翡冷翠西餐咖啡廳82老成都公館菜明月樓13美朋酒窖27川國(guó)演義41陶然居55品川(中國(guó)川菜料理)69馥園83麗晶集團(tuán)14有來(lái)頭澳門(mén)豬骨煲28陶源酒家42重慶小天鵝568號(hào)公館70武侯首席84同仁堂御膳宮華夏柏欣鐵象水街項(xiàng)目提供客戶(hù)名單內(nèi)容2.0租金測(cè)算2.1租金評(píng)估2.2商務(wù)條件建議

2.1租金評(píng)估工作模型市場(chǎng)通行租金標(biāo)準(zhǔn)代表項(xiàng)目租金價(jià)格租金基準(zhǔn)加權(quán)評(píng)估一般情況下，諸如精品超市/大型餐飲等次主力店的租金水平均會(huì)根據(jù)各地區(qū)的不同而在一定范圍內(nèi)浮動(dòng)，因此參考市場(chǎng)通行的租金水平有利于進(jìn)一步評(píng)估項(xiàng)目次主力店業(yè)態(tài)的租金基準(zhǔn)。2.1租金評(píng)估市場(chǎng)通行租金標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目名稱(chēng)租金（元/㎡/月）寬窄巷子100-150蘭桂坊150-280戛納印象30-40錦里140-160GTC凱丹廣場(chǎng)80-150大源項(xiàng)目40-60（大餐飲）一般零售基準(zhǔn)租金評(píng)估加權(quán)依據(jù)“市場(chǎng)比較”原理，對(duì)可比案例的內(nèi)外部因素進(jìn)行修正，加權(quán)后得出可比案例與本項(xiàng)目的權(quán)重得分，評(píng)估得出本項(xiàng)目租金水平。影響價(jià)格因素權(quán)重本項(xiàng)目蘭桂坊大源租金水平（元／平方米/月）PxPa=100-280Pb=40-60商業(yè)外部條件公交通達(dá)性114115輻射圈人口104105周邊人流量104105周邊商業(yè)氛圍94104區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景109109商業(yè)內(nèi)部條件業(yè)態(tài)規(guī)劃1191010通透可視性9587購(gòu)物舒適度9698商業(yè)營(yíng)運(yùn)管理11677休閑配套設(shè)施10577合計(jì)100QX=56Qa=92Qab=67注：由于國(guó)際社區(qū)的成功招商和項(xiàng)目建筑已經(jīng)完工，同時(shí)由于周邊項(xiàng)目入駐率提高，和整體區(qū)域打造日益完善故在比案例中的內(nèi)外部因素進(jìn)行修正修正后各參考項(xiàng)目租金PJ’Pi’=(QX/QJ)×PJPA’=(QX/QA)×PA=(56/92)×100(280)≈60.86~170.43 PB’=(QX/QB)×PB=(56/67)×40(60)≈33.43-50.15各參考項(xiàng)目權(quán)重取值為WJWA=30%WB=70%PX=ΣPJWJ=PA'WA+PB'WB≈41.79—115.65元/平方米/月將上述結(jié)果進(jìn)行修正，評(píng)估項(xiàng)目基準(zhǔn)租金為63元/平方米/月理論說(shuō)明:基準(zhǔn)租金是項(xiàng)目第一年之平均租金值，作為項(xiàng)目的基準(zhǔn)?；鶞?zhǔn)租金評(píng)估2.1租金評(píng)估影響單體租金的因素業(yè)態(tài)系數(shù)建筑位置建筑形狀零售\餐飲\休閑娛樂(lè)\服務(wù)各業(yè)態(tài)權(quán)重開(kāi)間、面積、柱位、實(shí)用程度等動(dòng)線(xiàn)、人流等租金明細(xì)2.1租金評(píng)估區(qū)域單體建筑面積（㎡）業(yè)態(tài)租金(元/㎡/月）建議報(bào)價(jià)租金(元/㎡/月）1區(qū)1#2363F&B63802#1109F&B69.3903#920F&B72.451004#690F&B72.451005#405F&B75.61206#330Retail75.61207#522F&B75.61202#1000F&B631009#425F&B75.61202區(qū)1#1529.7F&B63802#703.06F&B72.451003#616.46Retail72.451004#722.4e72.451005#762.5F&B72.451003區(qū)1#4690Retail63802#3050F&B63803#4690F&B63804#3320e63804區(qū)1#2430F&B63802#2050F&B63803#1220F&B63804#2000F&B63805#1900F&B6380注：紅色代表北區(qū)區(qū)域，蘭色代表南區(qū)區(qū)域建筑面積根據(jù)4月15日單體設(shè)計(jì)方案提供；租金為建面租金。天府水街首期租金標(biāo)準(zhǔn)：2.2租賃政策建議（根據(jù)項(xiàng)目物業(yè)實(shí)際情況制定）租期

建議

建議裝修及免租期北區(qū)8年（800平方米以?xún)?nèi)）

6個(gè)月

10年（1500平方米內(nèi)）

12個(gè)月南區(qū)8年（800平方米以?xún)?nèi)）