別墅市場(chǎng)調(diào)研

目

錄

I.

常州別墅市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

II.常州別墅板塊市場(chǎng)調(diào)研

IV.常州別墅市場(chǎng)客戶研究

V.

常州別墅市場(chǎng)總結(jié)及發(fā)展趨勢(shì) a.

常州別墅市場(chǎng)分布 b.

常州別墅分級(jí) c.

常州別墅供求走勢(shì) d.

常州別墅市場(chǎng)總結(jié)第一部分||常州別墅市場(chǎng)現(xiàn)狀分析已入市別墅未入市別墅

1、常州別墅市場(chǎng)以城北，城中，城南為主要分布方向。

2、隨著太湖板塊，西太湖板塊別墅的建造，常州別墅進(jìn)入第二居所時(shí)代。常州別墅市場(chǎng)現(xiàn)狀分析||市場(chǎng)分布

東渡海派青城

綠洲天逸城

香樹灣花園

九龍倉(cāng)時(shí)代上院

龍湖原山

世茂香檳湖

陽(yáng)光龍庭

萬(wàn)水美蘭城

龍湖龍譽(yù)城

景瑞英郡

青楓壹號(hào)

御翠園

常發(fā)豪郡

銀河灣明苑

水晶城

長(zhǎng)宇棕櫚灣

綠地外灘一號(hào)

常發(fā)香緹半島聚湖半島中天名園御城湖濱1號(hào)溪湖小鎮(zhèn)

星河國(guó)際九洲豪廷苑香江壹品湖畔春秋常發(fā)御龍山

新城公館

天安別墅

湖畔春秋星河丹堤

萊蒙城新濠瀾境威尼斯莊園世家別院中國(guó)玫瑰海長(zhǎng)興秀江南美林湖聚盛花園太湖灣度假村萬(wàn)澤太湖莊園面積：400㎡以上價(jià)格：750萬(wàn)以上代表樓盤：星河國(guó)際九仰、和記黃埔御翠園類型：聯(lián)排，類獨(dú)棟面積：300-400㎡價(jià)格：470萬(wàn)以上代表樓盤：龍湖香醍漫步類型：聯(lián)排面積：116-300平方米價(jià)格：170萬(wàn)-300萬(wàn)代表樓盤：香樹灣，綠地香奈類型：聯(lián)排，獨(dú)棟

頂級(jí)別墅

高端別墅

中低端別墅常州別墅市場(chǎng)現(xiàn)狀分析||別墅分級(jí)常州別墅市場(chǎng)分3個(gè)等級(jí)，頂級(jí)別墅占據(jù)核心地段與稀缺資源。近幾年來(lái)，常州整體別墅市場(chǎng)供大于求。常州別墅市場(chǎng)現(xiàn)狀分析||供求走勢(shì)常州別墅市場(chǎng)現(xiàn)狀分析||供求走勢(shì)

2013年，常州別墅整體成交走勢(shì)較為平穩(wěn)，供大于求的現(xiàn)狀主要由于4月、9月兩個(gè)月份的別墅類產(chǎn)品集中放量導(dǎo)致。1、從市場(chǎng)分布來(lái)看，目前常州別墅主要集中在新北（恐龍園板塊）及武進(jìn)（西太湖板塊），近兩年西太湖板塊的別墅受關(guān)注程度逐漸走高。2、從別墅分級(jí)來(lái)看，常州的頂級(jí)別墅占有稀缺型資源地段，不可再生，周邊交通配套也相對(duì)比較完善，中低端別墅主要占據(jù)某項(xiàng)資源，注重未來(lái)發(fā)展前景。3、從供求走勢(shì)來(lái)看，近幾年常州整體市場(chǎng)別墅供大于求，2013年盡管仍然呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢(shì)，但從逐月走勢(shì)來(lái)看，整體成交走勢(shì)較為平穩(wěn)，供大于求的現(xiàn)狀主要由于4月、9月兩個(gè)月份的別墅類產(chǎn)品集中放量導(dǎo)致。常州別墅市場(chǎng)總結(jié)a.

常州別墅板塊分界b.

常州別墅板塊特征對(duì)比常州板塊在售別墅特征常州別墅市場(chǎng)區(qū)域分析與總結(jié)第二部分||常州別墅市場(chǎng)板塊調(diào)研別墅市場(chǎng)板塊調(diào)研||板塊劃分界定美林湖香樹灣花園九龍倉(cāng)時(shí)代上院世貿(mào)香檳湖紅星威尼斯莊園綠地香奈星河丹堤龍城福地長(zhǎng)興·秀江南保利公園九里湖濱1號(hào)（武進(jìn)）西太湖別墅區(qū)中心城區(qū)別墅區(qū)（新北）恐龍園別墅區(qū)資源型別墅區(qū)純別墅社區(qū)為主西太湖為重點(diǎn)高端居住區(qū)規(guī)劃本區(qū)域成為武進(jìn)高端居住區(qū)城市別墅個(gè)案中配備少量別墅物業(yè)規(guī)模性欠缺，供應(yīng)稀少新市政府恐龍園自然環(huán)境高新產(chǎn)業(yè)區(qū)新體育中心龍湖香醍漫步龍湖原山景瑞英郡1、常州別墅北部依托恐龍園、西部依托青楓公園，南邊依托西太湖成為三大別墅聚集區(qū)；2、整體以歐式別墅為主，產(chǎn)品以聯(lián)排別墅為主力，總價(jià)范圍在250~1000萬(wàn)左右；置業(yè)特征大致可歸納為北休閑、南度假、西宜居，高中低檔各取所需。世家別院綠地香奈常州別墅板塊分界新北板塊中心城區(qū)板塊武進(jìn)板塊別墅市場(chǎng)板塊調(diào)研||板塊產(chǎn)品特征對(duì)比板塊新北區(qū)（恐龍園）武進(jìn)區(qū)（西太湖）中心城區(qū)主力產(chǎn)品聯(lián)排、雙拼獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼聯(lián)排、雙拼主力總價(jià)100-1100萬(wàn)120-1200萬(wàn)300萬(wàn)-1000萬(wàn)客群特征區(qū)域：新北及外市年齡段：40-60歲置業(yè)目的：自住、投資職業(yè)：私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)高管區(qū)域：城南區(qū)域及外市；年齡段：40-50歲置業(yè)目的：自住、投資職業(yè)：私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)高管區(qū)域：常州市及外市年齡段：40-60歲置業(yè)目的：自?。ǖ诙?、第三居所）職業(yè)：企業(yè)高管、私營(yíng)業(yè)主、事業(yè)單位發(fā)展周期低密度產(chǎn)品發(fā)展成熟，大盤云集，聚集度高，且高端產(chǎn)品層出不窮別墅發(fā)展較早區(qū)域，利用自身各項(xiàng)資源，主打經(jīng)濟(jì)型與旅游型別墅，后期發(fā)展?jié)摿Υ蟮兔芏犬a(chǎn)品稀缺，生活配套完善九龍倉(cāng)時(shí)代上上院世茂香檳湖龍湖原山龍湖香醍漫步步香樹灣花園長(zhǎng)興秀江南紫陽(yáng)美地山莊莊龍城福第新北（恐龍園）別墅板塊新北商圈板塊代表項(xiàng)目新北板塊美林湖香樹灣花園長(zhǎng)興秀江南九龍倉(cāng)時(shí)代上院世茂香檳湖龍湖原山九龍倉(cāng)鳳凰湖墅龍湖香醍漫步新北板塊現(xiàn)狀狀||別墅分布區(qū)域項(xiàng)目名稱開發(fā)商別墅類型容積率占地面積（㎡）總建面積（㎡）在售戶型面積（㎡）在售戶型（如幾房等）在售單價(jià)（萬(wàn)元/㎡）在售總價(jià)（萬(wàn)元）建筑風(fēng)格近期銷售動(dòng)態(tài)新北美林湖美林江南置業(yè)聯(lián)排、雙拼0.6539.2萬(wàn)98萬(wàn)330-540四房、五房、六房1.2-2.2390-1400北美風(fēng)情美林湖別墅熱火認(rèn)籌中，現(xiàn)推出10套特價(jià)別墅，面積為330㎡左右，320萬(wàn)/套。美林湖落基山小鎮(zhèn)330-540㎡北美家族別墅正售香樹灣別墅美院江陰高成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)排、獨(dú)棟0.645萬(wàn)291590240左右二房、三房、四房、五房0.95230聯(lián)排（東方四合院）獨(dú)棟（英式、美式、地中海式香樹灣花園別墅“觀棠”在售，面積240平米左右，均價(jià)9500元/平米。水韻江南常州奕淳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)排、獨(dú)棟1.6219.6萬(wàn)265800280-330四房、五房1285中式水韻江南目前在售聯(lián)排別墅（現(xiàn)房），面積在280-330㎡，約285萬(wàn)/套起龍湖原山常州嘉騰置業(yè)有限公司獨(dú)棟0.8311579502703386-450三房、五房1.3-1.5600起臺(tái)地式合院建筑二期院落式城市別墅，即將實(shí)景呈現(xiàn)。九龍倉(cāng)鳳凰湖墅常州湖畔置業(yè)有限公司聯(lián)排1.28238000400000310-390二房、三房、五房、六房0.9-1.1350法式風(fēng)格九龍倉(cāng)鳳凰湖墅在售，戶型面積為310-390平方米，約350萬(wàn)/套百興瀾庭江蘇百興房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)江陰有限公司聯(lián)排1.5867000120000165-260三房0.84138起新亞洲風(fēng)格百興瀾庭別墅在售，總價(jià)138萬(wàn)/套起，具體一房一價(jià)，面積為165-260㎡，共計(jì)63套在售，預(yù)計(jì)2015年4月30日交付。每套優(yōu)惠三萬(wàn)。大名城東福名城（常州）置業(yè)發(fā)展有限公司聯(lián)排、雙拼1.75401947927950280三房、四房0.8888起250起西班牙風(fēng)情東區(qū)別墅全城發(fā)售，8888元/平米起，買三層，送兩層。推出戶型面積為280平方米交2萬(wàn)抵6萬(wàn)，戶型面積為350、500、792、804平方米的交2萬(wàn)抵10萬(wàn)！另外新推出12棟別墅，戶型面積為350-400平方米，共70套！綠洲天逸城常州綠洲置業(yè)有限公司聯(lián)排1.92124000231000204三房、四房0.8起143起現(xiàn)代簡(jiǎn)約現(xiàn)房別墅銷售143萬(wàn)起，買150㎡得200㎡！紫陽(yáng)美地山莊偉舟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)排、雙拼、疊拼0.5100000150000311-372五房、六房聯(lián)排別墅0.86-1.2；疊加別墅0.68210—450法式風(fēng)格紫陽(yáng)美地山莊聯(lián)排別墅在售，擁有獨(dú)立入戶門，贈(zèng)送120平花園露臺(tái)，僅限8套新北板塊現(xiàn)狀狀||項(xiàng)目表項(xiàng)目概況案名世茂香檳湖開發(fā)商常州世茂房地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目位置新北巫山路東側(cè)，太湖東路軟件園附近別墅總建4.93萬(wàn)方別墅類別聯(lián)排別墅、雙拼別墅、獨(dú)棟別墅開盤日期2009.6裝修狀況毛坯均價(jià)聯(lián)排13000元/平米雙拼18000元/平米獨(dú)棟25000元/平米產(chǎn)品聯(lián)排別墅190-232平方米雙拼別墅365-395平方米獨(dú)棟別墅515-523平米交房日期2012.10新北板塊現(xiàn)狀狀||個(gè)案分析綜合型社區(qū)，，打造自己的的私屬花園，，環(huán)境與學(xué)區(qū)區(qū)等資源好。。項(xiàng)目概況案名龍湖·香堤漫步開發(fā)商常州龍湖基業(yè)發(fā)展有限公司項(xiàng)目位置北塘河南側(cè)，三新路西側(cè)別墅總建28萬(wàn)方別墅類別類獨(dú)立別墅開盤日期2010.10裝修狀況毛坯均價(jià)14000元/平米產(chǎn)品聯(lián)排別墅320-380平米交房日期2011年新北板塊現(xiàn)狀狀||個(gè)案分析龍湖的品牌、、環(huán)境、服務(wù)務(wù)皆讓人記憶憶深刻。-1F1F2F3F龍湖香醍漫步步瀾香A戶型327㎡龍湖香醍漫步步-1F1F3F2F龍湖香醍漫步步朗香A戶型381㎡新北板塊別墅墅現(xiàn)狀||戶型展示世茂香檳湖世茂香檳湖聯(lián)聯(lián)排別墅234平方米世茂香檳湖獨(dú)獨(dú)棟別墅514.7平方米新北板塊別墅墅現(xiàn)狀||戶型展示中心城區(qū)板塊塊現(xiàn)狀||別墅分布御翠園保利公園九里里中心城區(qū)別墅板塊板塊代表項(xiàng)目中心城區(qū)板塊御翠園保利公園九里常發(fā)豪郡長(zhǎng)宇棕櫚灣龍湖龍譽(yù)城常發(fā)御龍山景瑞英郡區(qū)域項(xiàng)目名稱開發(fā)商別墅類型容積率占地面積（㎡）總建面積（㎡）在售戶型面積（㎡）在售戶型（如幾房等）在售單價(jià)（萬(wàn)元/㎡）在售總價(jià)（萬(wàn)元）建筑風(fēng)格近期銷售動(dòng)態(tài)市心保利公園九里保利常州房地產(chǎn)有限公司國(guó)墅（具體類型未知）2.2104780291065330-420三房、四房、六房待定待定公園住宅項(xiàng)目預(yù)計(jì)12月上旬開盤，330-420人文國(guó)墅也將隨后推出常發(fā)豪郡江蘇常發(fā)地產(chǎn)股份有限公司聯(lián)排、雙拼0.75145630360000370、440四房、五房、六房0.88-1.1325-485新古典主義3月5日常發(fā)豪郡藍(lán)湖溪谷目前1.3期聯(lián)排別墅在售，還剩10余套御翠園和記黃埔地產(chǎn)（常州）有限公司聯(lián)排2.880600227196250、530四房2.6-2.7650-1430裝飾藝術(shù)御翠園聯(lián)排別墅已開盤，價(jià)格為26000-27000元/㎡,面積有250㎡、530㎡龍湖龍譽(yù)城龍湖地產(chǎn)類獨(dú)棟2.853000001000000320-380五房

西班牙風(fēng)情

中心城區(qū)板塊塊現(xiàn)狀||項(xiàng)目表保利公園九里里項(xiàng)目動(dòng)態(tài)：項(xiàng)目預(yù)計(jì)12月下旬開盤，，330-420㎡人文國(guó)墅也也將隨后推出出，目前住宅宅、別墅樣板板房均已開放放。物業(yè)地址鐘樓區(qū)月季路以東，銀杏路以北（鐘樓區(qū)政府東北側(cè)）開發(fā)商保利常州房地產(chǎn)有限公司物業(yè)類型國(guó)墅（具體類型未知）占地面積104780㎡總建筑面積291065㎡中心城區(qū)板塊塊現(xiàn)狀||個(gè)案分析依托青楓公園園而建，涵蓋蓋各種產(chǎn)品類類型，別墅區(qū)區(qū)獨(dú)立。新北商圈武進(jìn)板塊現(xiàn)狀狀||別墅分布湖濱壹號(hào)紅星威尼斯世家別院綠地香奈星河丹堤中國(guó)玫瑰海武進(jìn)（西太湖湖）別墅板塊板塊代表項(xiàng)目武進(jìn)板塊紅星威尼斯綠地香奈星河丹堤中國(guó)玫瑰海世家別院區(qū)域項(xiàng)目名稱開發(fā)商別墅類型容積率占地面積（㎡）總建面積（㎡）在售戶型面積（㎡）在售戶型（如幾房等）在售單價(jià)（萬(wàn)元/㎡）在售總價(jià)（萬(wàn)元）建筑風(fēng)格近期銷售動(dòng)態(tài)武進(jìn)常發(fā)御龍山江蘇常發(fā)地產(chǎn)股份有限公司聯(lián)排、雙拼0.857545289362277-485四房、五房1.1300-535新亞洲主義常發(fā)御龍山1.1、1.2期別墅房源在售，均價(jià)11000元/㎡，面積277-485㎡，具體一房一價(jià)，預(yù)計(jì)將于2014年6月30日交付。長(zhǎng)宇棕櫚灣常州長(zhǎng)宇置業(yè)有限公司雙拼、聯(lián)排1.4100000160000210-280四房、五房0.84250-420地中海棕櫚灣央墅，288萬(wàn)/套起，清潭首席城市別墅，27m超大樓間，7.2m超大面寬，四重超值贈(zèng)送，最高贈(zèng)321平使用面積。萬(wàn)澤太湖莊園常州萬(wàn)澤天海置業(yè)有限公司獨(dú)棟、聯(lián)排0.362561280640000482三房、四房1.2-1.3578-627新亞洲主義萬(wàn)澤太湖莊園B島已開盤，均價(jià)為12000元-13000元/㎡，一次性付全款可享97折優(yōu)惠，商業(yè)貸款可享受98折優(yōu)惠，戶型主要以482㎡為主聚盛花園悅瀾湖常州隆盛置業(yè)有限公司聯(lián)排1.53140000220000243-314四房0.8-0.85194-267歐式5套別墅在售，價(jià)格在8000-8500元/㎡左右，面積243㎡—314㎡星河國(guó)際九仰常州星河協(xié)通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)排、雙拼0.782875022485

四房、五房

聯(lián)排600-900，雙拼1500中式聯(lián)排別墅600-900萬(wàn)/套，雙拼1500萬(wàn)/套得園常州凱利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)排、雙拼1.095481761101370-460五房0.8296-368江南蘇式園林風(fēng)格

湖濱壹號(hào)西太湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)排、獨(dú)棟0.89373520300000獨(dú)棟500-580，聯(lián)排240-300三房、五房、六房獨(dú)棟1.4聯(lián)排1.2獨(dú)棟700-812，聯(lián)排288-360英倫湖濱壹號(hào)最新升級(jí)力作2.2期——英倫印象，由50套獨(dú)棟、聯(lián)排組成，獨(dú)棟面積為500-580㎡，均價(jià)14000元/㎡，聯(lián)排面積為240-300㎡，均價(jià)12000元/㎡。帝湖十七墅常州市昊盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)排0.68120007331360十房、七房0.6288240

目前15套房源在售，均價(jià)240萬(wàn)/一套，360㎡，具體一房一價(jià)聚龍灣江蘇正大置業(yè)集團(tuán)有限公司聯(lián)排1.021312613784200-250四房0.56-0.7140起西班牙底層花園洋房聚龍灣現(xiàn)有200-250㎡別墅在售，140萬(wàn)/套起紅星威尼斯常州紅星美凱龍置業(yè)有限公司類獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼、疊拼1.594.8萬(wàn)3.6萬(wàn)185-368疊拼

獨(dú)棟約5000，雙拼約2000，聯(lián)排約550-800，疊拼約250-450意大利風(fēng)情紅星威尼斯莊園185-368㎡帶電梯的稀缺疊拼火熱銷售中。世家別院常州世盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)排、類獨(dú)1.525122.748852.12待定

待定待定賴特風(fēng)格外立面，搭配兩進(jìn)三院的戶型

星河丹堤常州星河協(xié)通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司雙拼、類獨(dú)2.4253.4萬(wàn)（高層107533.8）1495140（高層187099.21）470、500、530

1.3610-900新太平洋

綠地香奈綠地集團(tuán)（常州綠地盛仕置業(yè)有限公司）微墅、悠養(yǎng)別墅2162331324663

118起法式現(xiàn)代

玫瑰海九龍?jiān)铺?集團(tuán))置業(yè)有限公司聯(lián)排、合院1.59366666.7189586.7200-500

2.5500-1250法式、英式

長(zhǎng)興諾廷山常州長(zhǎng)興集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司雙拼、類獨(dú)棟1.1488710143600388-435

1.15-1.3450-600北歐時(shí)尚長(zhǎng)興諾廷山別墅在售，戶型面積為388-435㎡，類獨(dú)棟、雙拼別墅最低12000元/㎡起，購(gòu)房可享一次性付款97折優(yōu)惠，預(yù)計(jì)將于2015年7月交付。具體詳情詳詢售樓處。紫廷名苑常州濱湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)排2.0860837.1167434.5240-350待定待定待定外觀以賴特草原式別墅風(fēng)格為主，同時(shí)融入美式、歐式別墅風(fēng)情元素紫廷名苑240-350㎡景觀聯(lián)排即將華彩綻放，超大贈(zèng)送面積，前黃名校正對(duì)面！現(xiàn)VIP卡全城預(yù)約中，11月23日辦卡可享雙重優(yōu)惠，更有精美禮品相送。武進(jìn)板塊現(xiàn)狀狀||項(xiàng)目表項(xiàng)目名稱湖濱壹號(hào)開發(fā)商西太湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置武進(jìn)延政西路與綠楊路交匯處電墅主力戶型地下一層地上三層占地373520平方米總建300000平方米物業(yè)類型由213套聯(lián)排別墅及豪華多功能商務(wù)會(huì)所組成，別墅三層加地下室別墅類型聯(lián)排（240-300㎡）獨(dú)棟（500-580㎡）別墅風(fēng)格英倫風(fēng)格配套中小學(xué)，綜合商場(chǎng)，動(dòng)漫城。停車位213容積率0.89綠化率40%竣工時(shí)間2012.5.1銷售動(dòng)態(tài)：湖濱壹號(hào)別墅墅2012年5月27日至今銷售備備案17套，目前2.2期別墅在售，，由50套獨(dú)棟、聯(lián)排排組成，獨(dú)棟棟面積為500-580㎡，均價(jià)14000元/㎡，聯(lián)排面積積為240-300㎡，均價(jià)12000元/㎡。武進(jìn)板塊現(xiàn)狀狀||個(gè)案分析常州僅有的幾幾個(gè)純別墅樓樓盤之一，去去化速度比較較慢。項(xiàng)目名稱星河丹堤開發(fā)商常州星河協(xié)達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置武進(jìn)區(qū)延政西路與西太湖大道交界處南電墅主力戶型地下一層地上三層占地53.4萬(wàn)（高層107533.8）㎡總建1495140（高層187099.21）㎡物業(yè)類型純低密度、集別墅、公寓、酒店、游艇會(huì)為一體別墅類型聯(lián)排類獨(dú)棟

461㎡-527㎡別墅風(fēng)格新太平洋風(fēng)格配套幼兒園：內(nèi)部規(guī)劃幼兒園；醫(yī)院：康健養(yǎng)生中心；其他：女子曲棍球場(chǎng)地、僑裕國(guó)賓館、諾丁婚慶小鎮(zhèn)、商務(wù)廣場(chǎng)、滆湖之星觀光塔、漁人碼頭、牛津國(guó)際工學(xué)、游艇俱樂(lè)部等停車位6890個(gè)（高層機(jī)動(dòng)車957輛，非機(jī)動(dòng)車1531輛）容積率2.42綠化率32%竣工時(shí)間2014年8月銷售動(dòng)態(tài)：星河丹堤別墅墅2012年5月27日至今銷售備備案37套，現(xiàn)剩余別別墅大概8-9套，由于老板板不愁賣，所所以暫無(wú)相關(guān)關(guān)優(yōu)惠，均價(jià)價(jià)1萬(wàn)3左右。類獨(dú)棟棟,聯(lián)排面積470㎡，500㎡，530㎡。武進(jìn)板塊現(xiàn)狀狀||個(gè)案分析綜合型社區(qū)，，別墅涵蓋各各種產(chǎn)品類型型，2013年71套別墅備案39套。項(xiàng)目動(dòng)態(tài)：在售產(chǎn)品：600-1600米一線河景別別墅，185-368平米帶電梯的的稀缺疊拼火火熱銷售中，，具體一房一一價(jià)。在售價(jià)格：獨(dú)棟約5000萬(wàn)，雙拼約1500-1800萬(wàn)，聯(lián)排約550-800萬(wàn)，疊拼約220-400萬(wàn)。時(shí)間總價(jià)（萬(wàn)元/套）別墅面積

（㎡）優(yōu)惠供應(yīng)套數(shù)（套）現(xiàn)已去化量（套）7.06獨(dú)棟5000萬(wàn)/套雙拼1500-1800萬(wàn)/套聯(lián)排550-850萬(wàn)/套疊加280-450萬(wàn)/套獨(dú)棟1400-1600雙拼500-700聯(lián)排390-470疊加190-360獨(dú)棟、雙拼20萬(wàn)抵100萬(wàn)，聯(lián)排20萬(wàn)抵50萬(wàn)，疊加20萬(wàn)抵30萬(wàn)，一次性付款97折，商貸98折，分期99折1305物業(yè)地址武進(jìn)區(qū)淹城野生動(dòng)物園西側(cè)開發(fā)商常州紅星美凱龍置業(yè)有限公司物業(yè)類型3棟獨(dú)棟、14套雙拼、57套聯(lián)排、56套疊拼占地面積4.8萬(wàn)m2總建筑面積3.6萬(wàn)m2綜合型社區(qū)，，別墅涵蓋各各種產(chǎn)品類型型，僅社區(qū)內(nèi)內(nèi)人造水景。。目前去化速速度較慢。武進(jìn)板塊現(xiàn)狀狀||個(gè)案分析項(xiàng)目動(dòng)態(tài)：在售產(chǎn)品：經(jīng)典微墅1-3#，5-11#，9月28日開盤，面積積190-215㎡，共計(jì)88套。在售價(jià)格：6258元/㎡起，總價(jià)最最低118萬(wàn)，疊加別墅一期物業(yè)地址西太湖生態(tài)休閑園稻香路和綠楊路開發(fā)商綠地集團(tuán)物業(yè)類型別墅，高層占地面積16.2萬(wàn)m2總建筑面積39.3萬(wàn)m2開盤時(shí)間價(jià)格面積（㎡）優(yōu)惠供應(yīng)套數(shù)（套）現(xiàn)已去化量（套）9.288500-9000190-215㎡5千抵5萬(wàn)8831主推疊拼，產(chǎn)產(chǎn)品面積較小小，總價(jià)范圍圍控制的比較較合理，目前前去化速度良良好。武進(jìn)板塊現(xiàn)狀狀||個(gè)案分析項(xiàng)目動(dòng)態(tài)：11月首次開盤推出聯(lián)聯(lián)排、合院別別墅產(chǎn)品，面面積在127㎡—364㎡。2013年9月27日已領(lǐng)取14套別墅的預(yù)售售許可證，面面積區(qū)間為200-540㎡，花博期間間成交可享5000元購(gòu)房?jī)?yōu)惠。目前，中國(guó)玫玫瑰海200-500㎡聯(lián)排歐式、法法式別墅在售售，均價(jià)為25000元/㎡，交付時(shí)間為為2014年9月?，F(xiàn)推廣語(yǔ)為5萬(wàn)元坐擁西太太湖別墅，舉舉例：300㎡的別墅分成成145份，每份2㎡左右，按照照25000元/㎡的均價(jià)，每每份大概5萬(wàn)元左右，然然后由玫瑰海海代為管理獲獲取收益，前前5年的回報(bào)率在在8%左右，第六年年開始在15%左右。物業(yè)地址花海大道與茶澤街交匯處開發(fā)商九龍?jiān)铺煳飿I(yè)類型聯(lián)排，合院別墅占地面積12.5萬(wàn)m2總建筑面積18.9萬(wàn)m2歐式、法式別別墅產(chǎn)品，建建筑類型比較較豐富，無(wú)自自然資源，僅僅內(nèi)部人造景景觀，從銷售售手法看偏向向投資類導(dǎo)向向。武進(jìn)板塊現(xiàn)狀狀||個(gè)案分析項(xiàng)目動(dòng)態(tài):該項(xiàng)目已開工工，目前部分分樓棟已經(jīng)封封頂。10月13日世家別院市市區(qū)展示中心心開放（原京京城豪苑售樓樓處）。近期將推出頭頭排臨湖別墅墅，共53套，面積在270-390㎡，目前正在在蓄客。物業(yè)地址環(huán)湖北路和興湖路交匯處開發(fā)商世盈物業(yè)類型別墅，小高層占地面積2.5萬(wàn)m2總建筑面積4.9萬(wàn)m2小高層和別墅墅產(chǎn)品，別墅墅為聯(lián)排和類類獨(dú)棟，無(wú)明明顯自然資源源景觀。武進(jìn)板塊現(xiàn)狀狀||個(gè)案分析常州別墅市場(chǎng)場(chǎng)區(qū)域分析1、從區(qū)域來(lái)看看，作為常州州樓市主力供供應(yīng)的新北區(qū)區(qū)，其別墅類產(chǎn)品供供應(yīng)量同樣領(lǐng)領(lǐng)跑全市，但從成交表表現(xiàn)來(lái)看，供供銷比約為2.3：1，呈現(xiàn)供大于求的現(xiàn)現(xiàn)狀。2、中心城區(qū)由于區(qū)位位條件較好，，整體別墅供供銷保持了較較為均衡的態(tài)態(tài)勢(shì)，其單價(jià)價(jià)也為全市最最高，但由于于開發(fā)較為成成熟，無(wú)論是是供應(yīng)量還是是成交量均較較低，可以說(shuō)說(shuō)中心區(qū)別墅較較為稀缺。3、武進(jìn)區(qū)作為全市別別墅類產(chǎn)品的的價(jià)格洼地，，其較強(qiáng)的價(jià)格競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力是的區(qū)區(qū)域別墅類產(chǎn)產(chǎn)品成交量冠冠絕全市，1.6：1的供銷比數(shù)據(jù)據(jù)也說(shuō)明了區(qū)域整體發(fā)展展較為平穩(wěn)，，前景較好。常州市區(qū)，中中心區(qū)別墅較較稀缺，武進(jìn)進(jìn)區(qū)具備較強(qiáng)強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，，整體發(fā)展前前景較好。常州別墅區(qū)域域市場(chǎng)總結(jié)1.常州沒(méi)有傳統(tǒng)統(tǒng)意義上的別別墅區(qū)，別墅墅價(jià)值未得以以體現(xiàn)。常州市場(chǎng)現(xiàn)有有別墅產(chǎn)品，，大部分與高高層混合，沒(méi)沒(méi)有傳統(tǒng)意義義上得純別墅墅住區(qū)，由于于資源的限制制，別墅居住住氛圍并不突突出。2.自然資源匱匱乏，在別別墅的打造造上缺乏獨(dú)獨(dú)特價(jià)值。。常州本身自自然資源匱匱乏，這對(duì)對(duì)于別墅營(yíng)營(yíng)造，缺乏乏資源價(jià)值值支撐?？v縱觀常州別別墅市場(chǎng)，，資源型別別墅較少，，而當(dāng)市場(chǎng)場(chǎng)出現(xiàn)真正正資源純墅墅項(xiàng)目，必必然會(huì)細(xì)分分別墅市場(chǎng)場(chǎng)，引發(fā)關(guān)關(guān)注。3.西太湖別墅墅區(qū)域，靠靠湖卻不親親湖，并未未占有不可可復(fù)制的自自然資源。。西太湖別墅墅區(qū)主打湖湖景資源，，實(shí)則離湖湖較遠(yuǎn)，不不能稱得上上真正的資資源占有。。由銷售數(shù)數(shù)據(jù)顯示，，別墅銷售售成績(jī)尚可可，可見市市場(chǎng)客戶對(duì)對(duì)資源型別別墅有較大大的需求度度。a.數(shù)據(jù)來(lái)源b.居住情況建筑形態(tài)渠道來(lái)源客戶類型客戶參數(shù)置業(yè)目的關(guān)注重點(diǎn)年齡分析職業(yè)分析別墅客戶特特征總結(jié)第三部分||常州別墅市市場(chǎng)客戶研究客群數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)源：選取常州各各個(gè)板塊具具有代表性性的若干別別墅案例整合分析本報(bào)告別墅墅市場(chǎng)數(shù)據(jù)據(jù)1、打算購(gòu)買別別墅居住的的客戶2、原本打算在在市區(qū)內(nèi)購(gòu)購(gòu)買高檔公公寓和平層層大宅的客客戶3、武進(jìn)區(qū)、天天寧區(qū)、新新北區(qū)的客客群為主力力，其他區(qū)區(qū)域?yàn)檩o4、少量由于調(diào)調(diào)控力度不不斷加大，，常州尚未未限購(gòu)，多多次置業(yè)的高端客客戶客戶研究||數(shù)據(jù)來(lái)源20%80%20%15%10%0%30%20%90%80%70%60%50%40%已擁有別墅墅市中心擁有有高檔物業(yè)業(yè)政府機(jī)關(guān)家家屬區(qū)其他80%的客客戶已經(jīng)在在市中心擁?yè)碛辛烁邫n檔物業(yè)，甚甚至有20%的人已已經(jīng)擁有別別墅類物業(yè)業(yè)，而且在市中中心擁有高高檔物業(yè)的的大多數(shù)面面積在130-200㎡。客源居住情情況客戶研究||客源居住情情況45%40%8%7%10%5%0%40%35%30%25%20%15%獨(dú)棟別墅聯(lián)排別墅雙拼別墅疊加別墅常州別墅客客群對(duì)別墅墅的物業(yè)形形態(tài)仍以獨(dú)獨(dú)棟和聯(lián)排排為主，但但常州市場(chǎng)場(chǎng)獨(dú)棟別墅墅由于稀缺，價(jià)格偏偏高等因素素，客戶一一般轉(zhuǎn)購(gòu)其其他物業(yè)的的別墅；疊疊加別墅受受花園洋房房的沖擊，，且花園洋房房的價(jià)格存存在一定的的優(yōu)勢(shì)，因因此客戶對(duì)對(duì)疊加別墅墅傾向性不不是很高。?？腿簩?duì)別墅墅建筑形態(tài)態(tài)傾向狀況況圖50%45%客戶研究||建筑形態(tài)16%15%10%19%10%11%19%8%6%4%2%0%12%10%18%16%14%20%口碑電媒報(bào)紙戶外廣告售樓處廣告告網(wǎng)媒短信常州別墅客客群獲知項(xiàng)項(xiàng)目信息主主要通過(guò)項(xiàng)項(xiàng)目的口碑碑、電媒、、報(bào)紙、戶戶外大牌、、售樓處廣告、網(wǎng)媒媒和短信這這幾種渠道道，相對(duì)而而言戶外廣廣告和短信信這兩種渠渠道最為有有效，其次次是項(xiàng)目的口口碑，主要要靠老業(yè)主主的宣傳和和開發(fā)商的的知名度。。樓盤獲知渠渠道分析客戶研究||渠道來(lái)源別墅板塊新北板塊武進(jìn)板塊城東板塊城西板塊市區(qū)板塊主要客戶私企老板、、公務(wù)員、、政府官員員為主富二代、私私企老板以公務(wù)員、、私營(yíng)業(yè)主主為主政府官員、、公務(wù)員、、企業(yè)高層層、私營(yíng)業(yè)業(yè)主私企老板、、高端收入入客戶客戶研究||客戶類型相關(guān)參數(shù)年齡區(qū)域職業(yè)家庭結(jié)構(gòu)購(gòu)房動(dòng)機(jī)購(gòu)買最關(guān)心心因素付款方式備注主力購(gòu)買客客戶年齡40-50之間主要以本地地客戶為主主，部分外外地置業(yè)人群（西西太湖區(qū)域域）主要以私營(yíng)營(yíng)老板為主主，部分公公務(wù)員主要以三口口、五口及及三代同堂堂為主以自住和改改善為主，，全部為二二次或多次次置業(yè)區(qū)域、環(huán)境境、小區(qū)規(guī)規(guī)劃、戶型型、舒適度度一次性付款款達(dá)30%客戶研究||客戶參數(shù)7%66%7%8%10%2%休閑度假自住投資為父母購(gòu)置養(yǎng)老為子女購(gòu)置常州別墅市市場(chǎng)客戶購(gòu)購(gòu)買的主要要目的以自自主為主，，占66%，其次是是看重小區(qū)區(qū)的環(huán)境為為了改善居住住以備養(yǎng)老老。客戶研究||置業(yè)目的3%5%30%8%10%23%21%5%0%10%25%20%15%30%外觀風(fēng)格戶型區(qū)位交通區(qū)域發(fā)展?jié)摑摿r(jià)格小區(qū)環(huán)境常州別墅客客群購(gòu)買別別墅產(chǎn)品的的時(shí)候主要要是看重產(chǎn)產(chǎn)品的區(qū)域域位置，其次是價(jià)價(jià)格和小區(qū)區(qū)的環(huán)境。客群購(gòu)買因因素35%客戶研究||關(guān)注重點(diǎn)967%45%29%17%2%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%30歲以下下30-35歲36-46歲47-50歲50歲以上上常州別墅客客群年齡的的分布主要要是以30-50歲歲的客戶為為主，主要要是這年齡齡段的人一一部分是成功人人士，另一一部分是事事業(yè)初有成成效的人士士，他們都都具備了一一定的財(cái)力力；30歲歲以下的一般是集集中在富二二代的群體體中。客群年齡分分析客戶研究||年齡分析1%3%4%10%9%50%13%10%20%10%50%40%30%0%常州別墅客客群主要以以私企老板板為主，占占50%，，其次是政政府官員以以及企事業(yè)業(yè)單位和企企業(yè)高層?？腿郝殬I(yè)分分布60%客戶研究||職業(yè)分析有品位與身身份的、常常住型的、城城市頂級(jí)富富豪有品位、愛愛面子、注注重品質(zhì)、享受生生活的都市市金領(lǐng)階層注重身體、、追求自然然、享受生活的都市市金領(lǐng)和高高級(jí)白領(lǐng)階層別墅客戶群群特征客戶研究||別墅客戶特特征總結(jié)資源獨(dú)享、、尊貴感受受、關(guān)注““面子”關(guān)注生活品品質(zhì)、關(guān)注注價(jià)值的都都市富人客戶獲知渠渠道：項(xiàng)目信息主主要通過(guò)戶戶外廣告和和短信這兩兩種渠道；；客戶購(gòu)買目目的：以自主為主主，兼顧投投資；客戶購(gòu)買關(guān)關(guān)注：別墅產(chǎn)品的的時(shí)候主要要是看重產(chǎn)產(chǎn)品的區(qū)域域位置以及舒適度度；客戶年齡分分布：分布主要是是以30-50歲的的成功人士士為主；客戶職業(yè)分分布：主要以私企企老板和政政府官員等等高收入客客戶為主客戶研究||別墅客戶特特征總結(jié)a、常州別墅市場(chǎng)總結(jié)及及發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)b、本項(xiàng)目別別墅產(chǎn)品建建議第四部分||常州別墅市市場(chǎng)總結(jié)及發(fā)展展趨勢(shì)1、社區(qū)居住環(huán)環(huán)境、社區(qū)區(qū)私密性、、生活配套套及居住氛氛圍等方面面的因素成成為別墅客客戶尤其是是高端別墅墅客戶重要要的考量；；2、在產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)方面必須須從私享性性、大面積積贈(zèng)送和尊尊崇感等方方面出發(fā)，，刺激客戶戶購(gòu)買欲望望；3、常州客戶存存在較強(qiáng)的的地域性，，但是別墅墅客群的這這一特征較較弱，關(guān)鍵鍵是項(xiàng)目是是否具有獨(dú)獨(dú)特的賣點(diǎn)點(diǎn)感染客戶戶；4、目前別墅市市場(chǎng)現(xiàn)狀為為300~500萬(wàn)的聯(lián)排別別墅為主導(dǎo)導(dǎo)，1000萬(wàn)以下的雙雙拼及類獨(dú)獨(dú)為輔；5、常州別墅市市場(chǎng)目前不不缺乏城中中豪宅，但但頂級(jí)度假假型別墅市市場(chǎng)缺失，，具有較大大的市場(chǎng)潛潛力。第四部分||常州別墅市市場(chǎng)總結(jié)及發(fā)展展趨勢(shì)1、地下室的采采光以及通通風(fēng)性要好好，建議采采用半地下下室的設(shè)計(jì)計(jì)。2、附贈(zèng)面積大大，南向露露臺(tái)可采用用退臺(tái)的設(shè)設(shè)計(jì)，從外外觀上給人人有“步步步高”的尊尊貴感。3、建議設(shè)計(jì)私私家車庫(kù)，，從私密性性到尊崇感感，有無(wú)私私家車庫(kù)都都是一個(gè)較較為重要的的衡量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，車庫(kù)的的開間和進(jìn)進(jìn)深的尺寸寸要符合高高端車輛的的要求。4、雙首層設(shè)計(jì)計(jì)，這種設(shè)設(shè)計(jì)以較少少的土方費(fèi)費(fèi)用打造出出亮點(diǎn)明顯顯的“島地地庭院”，，同時(shí)避免免了大額的的降水費(fèi)用用和對(duì)自然然資源的破破壞。同時(shí)時(shí)，這一設(shè)設(shè)計(jì)使別墅墅組團(tuán)內(nèi)完完全實(shí)現(xiàn)了了真正意義義上的人車車分流，而而組團(tuán)整體體高度的提提升也給業(yè)業(yè)主帶來(lái)了了直接的尊尊貴感受。。5、首層客廳挑挑空。6、考慮到項(xiàng)目目臨湖的特特性，會(huì)有有一定的濕濕氣，建議議每戶附贈(zèng)贈(zèng)新風(fēng)系統(tǒng)統(tǒng)，使得客客戶感到人人性化設(shè)計(jì)計(jì)以及提高高產(chǎn)品溢價(jià)價(jià)。綜合合總總結(jié)結(jié)||對(duì)本本項(xiàng)項(xiàng)目目別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品的的建建議議謝謝謝12月月-2204:20:5104:2004:2012月月-2212月月-2204:2004:2004:20:5112月-2212月-2204:20:512022/12/314:20:519、靜夜四四無(wú)鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。04:20:5104:20:5104:2012/31/20224:20:51AM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見見頻。。。12月月-2204:20:5104:20Dec-2231-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。04:20:5104:20:5104:20Saturday,December31,202213、乍乍見見翻翻疑疑夢(mèng)夢(mèng)，，相相悲悲各各問(wèn)問(wèn)年年。。。。12月月-2212月月-2204:20:5104:20:51December31,202214、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國(guó)國(guó)見見青青山山。。。。31十十二二月月20224:20:51上上午午04:20:5112月月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。十二月月224:20上上午午12月月-2204:20December31,202216、行動(dòng)動(dòng)出成成果，，工作作出財(cái)財(cái)富。。。2022/12/314:20:5104:20:5131December202217、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時(shí)時(shí)，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點(diǎn)點(diǎn)的的射射線線向向前前。。。。4:20:51上上午