偉業(yè)顧問北京麗江新城營銷策劃整合提案

B.A.Consulting麗江新城項目營銷策劃整合案2006.10偉業(yè)認知——大盤“大”意味著豐富與包容；“大盤”需要實力與氣派。偉業(yè)認知——大盤優(yōu)勢豐富與包容規(guī)模效應強居住環(huán)境好配套設施全品牌效應佳物業(yè)管理優(yōu)升值能力高偉業(yè)認知——大盤劣勢實力與考驗開發(fā)周期長規(guī)劃設計難度大開發(fā)風險多政策風險市場風險財務風險管理風險配套風險偉業(yè)良策——復合鏈式營銷市場分析需求分析客戶定位產品定位價格定位產品建議推廣策略銷售執(zhí)行銷售渠道客戶對象偉業(yè)支點

復合鏈式營銷市場研究中心投資顧問中心建筑顧問中心營銷策劃中心“我愛我家”網(wǎng)絡市場數(shù)據(jù)庫客戶資料庫資深銷售團隊偉業(yè)顧問偉業(yè)經(jīng)驗——大盤實操基于市場分析和本項目特質，

偉業(yè)顧問量身打造——

商住復合營銷鏈式結構鏈式結構產品鏈市場分析產品定位產品建議客戶鏈市場分析需求分析客戶定位營銷鏈策略工具渠道商住復合推廣鏈一期商業(yè)二期住宅一期住宅二期商業(yè)市場篇篇市場篇產品篇營銷篇偉業(yè)認知知——市場偉業(yè)顧問問就宏觀觀市場、、區(qū)域市市場、商商業(yè)市場場和住宅宅市場等等方面分分別作了了詳盡的的調查和和分析得得出以下下認知點點。（詳細分分析內容容見附件市場場分析.ppt）偉業(yè)認知知：宏觀觀市場提示：為了避免免今后國國家金融融政策的的變化對對本項目目產生不不利的影影響，加加快銷售售速度，，快速回回籠資金金，是開開發(fā)商和和偉業(yè)最最應考慮慮的問題題。從宏觀的的角度看看，我國國經(jīng)濟總總體過熱熱現(xiàn)象較較突出，，政府將將會力爭爭在2－3年內實現(xiàn)現(xiàn)經(jīng)濟“軟著陸”；從微觀觀的層面面看，這這也是國國家為保保護土地地資源、、加速地地產業(yè)整整合所進進行的必必要的調調整。銀行對房房地產行行業(yè)貸款款收緊，，整個房房地產行行業(yè)的資資金鏈可可能會出出現(xiàn)問題題，對整整個行業(yè)業(yè)帶來較較大的影影響。偉業(yè)認知知：商業(yè)業(yè)市場商業(yè)市場場現(xiàn)狀供供應從現(xiàn)狀供供應來看看，區(qū)域域內商業(yè)業(yè)以自發(fā)發(fā)型、生生活配套套型商業(yè)業(yè)為主，，升級商商業(yè)類的的休閑娛娛樂、商商務配套套量小，，檔次較較低，有有較大的的市場空空間。偉業(yè)認知知：商業(yè)業(yè)市場商業(yè)市場場潛在供供應由于區(qū)域域內有大大量的住住宅項目目的開發(fā)發(fā)，而每每個住宅宅項目都都或多或或少有一一定量的的商業(yè)配配套，所所以區(qū)域域商業(yè)市市場的潛潛在供應應量很大大。對潛在競競爭商業(yè)業(yè)的預測測分析可可看出，，潛在的的商業(yè)多多為住宅宅項目的的商業(yè)配配套，所所以多以以出售為為主，持持有經(jīng)營營的較少少。從商商業(yè)類型型上來看看，社區(qū)區(qū)、生活活配套型型與升級級型商業(yè)業(yè)比例都都有，而而且比例例相對會會比較持持平。偉業(yè)認知知：商業(yè)業(yè)市場項目數(shù)據(jù)依據(jù)區(qū)域戶籍人口278985

區(qū)域外來人口424302.7北京市2003年統(tǒng)計年鑒推算研究區(qū)域人口（萬人）70.33戶籍人口和外來人口總和北京市2006年人均商業(yè)需求面積0.9北京商委資料預測本區(qū)域2006年商業(yè)需求面積（萬平方米）63.3070.33*0.9本區(qū)域人均非配套商業(yè)面積需求比例30.00%北京市2003年統(tǒng)計年鑒推算本區(qū)域2006年非配套商業(yè)面積需求（萬平方米）18.9963.3*0.3區(qū)域商業(yè)業(yè)需求預預測商業(yè)市場場結論受利益驅驅使，區(qū)區(qū)域內大大量現(xiàn)有有的和潛潛在的項項目開發(fā)發(fā)商都會會盡量挖挖掘商業(yè)業(yè)的價值值。從目目前所了了解到的的非配套套型商業(yè)業(yè)潛在供供應的量量己經(jīng)與與未來需需求量比比較接近近甚至飽飽和，將將來的商商業(yè)市場場競爭是是非常激激烈的。。本項目目需充分分挖掘市市場空間間，塑造造項目自自身特色色，才能能在未來來激烈的的競爭中中立于不不敗之地地。偉業(yè)認知知：商業(yè)業(yè)市場偉業(yè)認知知：住宅宅市場宏觀住宅宅市場市場供需需兩旺、、壓力仍仍存在連續(xù)5年保持高高速增長長的發(fā)展展態(tài)勢之之下，2004年上半年年北京房房地產市市場在經(jīng)經(jīng)歷了包包括土地地政策、、金融政政策宏觀觀調整的的影響，，仍然保保持了良良好的增增長勢頭頭，供應應和需求求持續(xù)穩(wěn)穩(wěn)定增長長，整體體市場呈呈現(xiàn)出較較為樂觀觀的發(fā)展展態(tài)勢。。區(qū)域住宅宅市場CBD區(qū)域輻射射泛CBD純居住市市場交通百子灣地地區(qū)眾多的國國際企業(yè)業(yè)會集，，已經(jīng)為為CBD的國際化奠奠定了堅堅實的基基礎。世界上大大城市的的CBD，因為城城市經(jīng)濟濟的快速速發(fā)展，都面面臨著區(qū)區(qū)內土地地資源日日漸減少少的局面面，CBD向周邊地地區(qū)輻射射擴展成成為必然然。從北京樓樓市的熱熱銷趨勢勢，看出出CBD東部的房房產項目持續(xù)續(xù)升溫，，開發(fā)市市場與銷銷售市場場都保持持良好勢頭。。CBD的居住性性需求向向外轉移移，成為為必然。。一個正在東移移的CBD，正是純純居住社社區(qū)的生生活背景景。本區(qū)域將將成為未未來與華華貿、國國貿等地地區(qū)相毗毗鄰的商住樞樞紐地帶帶，廣渠渠路、地地鐵7號線也將將為百子灣地區(qū)區(qū)居民出出行帶來來更多的的便利。。隨著百子子灣地區(qū)區(qū)作為CBD新興居住住版塊，，其住宅市場會會有更大大的發(fā)展展?jié)摿?，，這里將將成為北北京城區(qū)未來來最為集集中的居居住區(qū)。。偉業(yè)認知知：住宅宅市場區(qū)域住宅宅市場本項目所所在區(qū)域域呈現(xiàn)供供需兩旺旺的局面面。現(xiàn)狀狀供應和和潛在供供應都較較大，市市場銷售售表現(xiàn)良良好。受受CBD輻射明顯顯，區(qū)域域市場整整體需求求旺盛。。由于潛在在供應巨巨大，所所以未來來的競爭爭會比較較激烈，，因此有有必要細細分客戶戶群，在在戶型大大小、主主力戶型型的設計計、總價價的制定定，特別別是形象象定位上上塑造差差異性，，使項目目具有強強大的競競爭優(yōu)勢勢。偉業(yè)認知知：住宅宅市場偉業(yè)認知知：市場場需求1、在北京的的CBD，有許多多服務型型公司、、配套商商業(yè)機構構，紛紛紛向外延延伸尋求求發(fā)展；；最終，，直接形形成一個個或多個個依附于于CBD的“擴張張區(qū)”。。2、CBD東南的百百子灣地地區(qū)，形形成了一一個項目目密集的的區(qū)域，，一定數(shù)數(shù)量的居居住人口口與原有有的商業(yè)業(yè)氛圍奠奠定了發(fā)發(fā)展的基基礎。3、隨著區(qū)域域內一批批住宅小小區(qū)的建建設和入入住，區(qū)區(qū)域的居居住人口口將會激激增，預預計2007年以前住住宅增量量將達到到500萬平方米米左右，，區(qū)域新新增人口口數(shù)將在在10萬人以上上，屆時時總居住住人口將將達到48萬人左右右。4、從消費層層面上看看，隨著著人們生生活水平平的提高高，居民民在食品品、衣服服等基本本生活和和物質方方面的支支出逐漸漸減少。。相應地地，對精精神生活活的需求求增加，，開始越越來越注注重娛樂樂、休閑閑、保健健等方面面的需求求。5、問卷調查查顯示該該區(qū)域內內83%的消費者者首先認認為該區(qū)區(qū)域購物物不方便便，主要要是規(guī)模模比較小小，而且且品種也也比較少少，環(huán)境境比較差差，不能能滿足他他們的購購物需求求。第二二，該區(qū)區(qū)域消費費者常去去的地方方不是國國貿，更更多的是是崇文門門新世界界、王府府井和西西單。第第三，74%的人認為為該區(qū)域域缺乏有有檔次的的餐飲。。第四，，49%的消費者者認為這這個區(qū)域域里面缺缺乏一定定檔次的的娛樂設設施。6、從市場的的需求情情況看，，國內大大型超市市、連鎖鎖便利店店及專業(yè)業(yè)市場需需求日益益旺盛。。各類新新型業(yè)態(tài)態(tài)發(fā)展迅迅速，其其在零售售物業(yè)市市場所占占比例不不斷上升升。外資資零售商商進入市市場的速速度加快快，需求求上升。。如沃爾爾瑪、歐歐尚、百百安居、、迪亞等等都加快快了在北北京擴張張的步伐伐。這些些商家對對商業(yè)的的需求都都非常大大，而目目前很多多商業(yè)設設施都難難以滿足足他們的的面積要要求。產品篇篇市場篇產品篇營銷篇項目優(yōu)劣劣勢分析析Strengths優(yōu)勢分析Weaknesses劣勢分析（1）規(guī)劃優(yōu)勢：CLD為規(guī)劃中的城市居住中心區(qū)，高起點、高規(guī)劃的城市定位，發(fā)展?jié)摿薮螅?）地段優(yōu)勢：位于CBD輻射區(qū)內，完全有能力成為中央商業(yè)區(qū)的居住大后方（3）規(guī)模優(yōu)勢：86萬平方米大型社區(qū)，涵蓋商業(yè)、醫(yī)療、學校和餐飲娛樂等配套，容易形成板塊的規(guī)模效應（4）交通優(yōu)勢：隨著廣渠路、地鐵7號線的改造和完工，使得本項目交通配套更趨完善（5）啟動優(yōu)勢：該區(qū)域存在較多廠區(qū)和空地，整體性較強，啟動拆遷容易，開工速度快（1）人氣：目前該區(qū)域上不成熟，居住人氣不足，置業(yè)溫度較低（2）配套：周邊市政配套、居家配套都不完善，將在一定程度上增大項目營銷推廣難度（3）風險：項目規(guī)模較大，開發(fā)周期較長，商業(yè)面積較大，在市場變化莫測時，開發(fā)和銷售都會存在較大的風險變數(shù)（4）景觀：項目周邊無大型自然景觀可以利用，增加項目自身產生景觀難度，北面的鐵路也將會對項目造成一定的噪聲影響Opportunities機會分析Threats威脅分析（1）天時——宏觀經(jīng)濟運行良好，地產市場發(fā)展勢態(tài)平穩(wěn)，中、高檔居住類物業(yè)需求旺盛（2）地利——區(qū)域市場認可度較高，周邊項目市場反應良好，交通的改善將會緩解本項目的交通問題（3）人和——CBD人口密度的增加和中央電視臺的進駐必定帶來周邊置業(yè)和商業(yè)的發(fā)展（1）區(qū)域外威脅：八通線、東壩、東方世紀城、華僑城等區(qū)域的發(fā)展，必將使得本項目的目標客戶人群分流，區(qū)域外能夠形成導流的潛在項目較多（2）區(qū)域內威脅：周邊項目如金海國際、京泰、樂成等前期供應量和后期供應量較大，從品質和規(guī)模上與本項目均構成競爭本案市場場定位偉業(yè)語：：定位——實質上是是對房地地產市場場規(guī)則的的理解和和創(chuàng)造性的的掌控。。本案住宅宅客群定定位CBD區(qū)域的中中高級階階層客群素描描目標客戶戶的主力力人群年年齡在30———40歲左右，，正處于于事業(yè)的的高峰期期，他們們普遍受受過高等等教育，，知識層層次很高高，其中中不乏有有過海外外留學、、工作、、生活經(jīng)經(jīng)歷的人人。這部部分人群群對居住住和生活活的品質質要求較較高，注注重家庭庭生活，，具有投投資意識識。他們們主要是是為了就就近工作作，提升升生活品品質，給給家人創(chuàng)創(chuàng)造一個個溫馨、、親情的的環(huán)境。。本案商業(yè)業(yè)客群定定位以主力店店經(jīng)營為為主，帶帶動百貨貨、餐飲飲、娛樂樂等配套套中高檔檔經(jīng)營商商，吸引引商業(yè)投投資者。。價格定位位住宅：最終均價價實現(xiàn)7500元/建筑平米米（精裝裝）商業(yè)：最終均價價實現(xiàn)17000元建筑平平米（毛毛坯）本案產品品定位CBD品質生活活，高尚尚人文社社區(qū)定位描述述規(guī)模居住住區(qū)——滿足CBD區(qū)域人員員需求，，同時吸吸引外區(qū)區(qū)域人群群居住，，興建學學校、醫(yī)醫(yī)院、商商場、銀銀行等配配套，形形成小型型城市居居住環(huán)境境。人文生活活圈——運動會所所、商務務會所、、藝術會會所、風風情會所所、人文文廣場、、藝術小小品等提提供多重重人文情情調，領領略親密密和諧的的人文氣氣息。高標準環(huán)環(huán)境——前瞻性的的規(guī)劃、、完善的的配套、、綠色生生態(tài)陽光光的生活活旋律、、人性化化的建筑筑設計裝裝點高尚尚生活的的細節(jié)。。強勢性品品牌——開發(fā)、設設計、施施工、銷銷售、物物業(yè)、商商業(yè)全過過程品牌牌介入，，營造出出更適合合人居的的現(xiàn)代生生活品質質。產品素描描總體：橫橫向視覺覺景觀帶帶＋縱向向生活帶帶結合。。南區(qū)，1A地塊——商業(yè)價值值最大化化；1B地塊——景觀價值值最大化化。北區(qū)，2A、2B地塊——居住舒適適度、便便利度最最大化產品素描描住宅：圍圍合式、、南北向向（部分分東西向向）、中中高層、、高層板板樓商業(yè)：底底商步行行街、純純商業(yè)（（主力店店、醫(yī)院院、學校校）總平產品建議議住宅部分分格局配比比總體原原則＞＞＞舒適性性為前提提的，二二人或三三口之家家中高板：：高舒適適度，梯梯戶比高高、私密密性好高板：容容積率較較高，但但視野較較好，以以中、小小面積為為主東西向戶戶型：銷銷售抗性性較大，，可規(guī)劃劃為小面面積LOFT、小復式式等，以以趣致性性來做抵抵抗格局配比比主力戶型一居室比例二居室比例三居室比例LOFT及復式、四居1A大一居及常規(guī)一居、常規(guī)二居50%40%5%左右5%左右1B大一居、常規(guī)二居及大二居、常規(guī)三居、LOFT20%50%10%20%2A大一居、大二居、小復式、LOFT30%25%常規(guī)三居15%30%2B一居、小復式、LOFT30%20%20%30%商業(yè)部分分＞商情情因子交通：現(xiàn)現(xiàn)狀一般般，前景景較好。。通達性性較好商圈輻射射：1、一級商商圈：本本案、本本案周邊邊項目2、二級商商圈：CBD、通州、、兩廣路路路況：臨臨主路。。但中間間有隔離離帶可視性：：兩廣路路可視性性較好。。四環(huán)主主路一般般商業(yè)部分分＞商情情因子客流量：：2006年左右預預計可達達日均4－6萬人1、常駐人人口：4萬人2、流動人人口：2萬人購買力：：中高檔檔次為主主消費習慣慣及傾向向：品牌牌忠誠度度較好商業(yè)部分分＞檔次次及規(guī)模模檔次：中中檔為主主，少量量高檔配配合業(yè)態(tài)規(guī)劃劃：1、生活配配套型：：醫(yī)院、、學校、、超市、、餐飲街街、銀行行、主力力賣場等等。占到到80%2、舒適升升級型：：一線精精品廊、、咖啡館館、酒吧吧、網(wǎng)吧吧、陶藝藝館。占占到20%商業(yè)部分分產品建建議夜間可視視引導獨立店招招位步行街獨獨立店面面、獨立立出入口口店面通透透性（展展示性））進深面寬寬比不超超過3展示層層層高不低低于4米園林部分分客流導導入、駐駐留設計計主力店、、醫(yī)院內內部垂直直交通系系統(tǒng)品質提升升＞＞小小區(qū)總體體園林：日日韓式東東方園林林1、稀缺性性（周邊邊項目未未見）2、便于物物業(yè)日后后維護。。日式枯枯山水，，少量水水體點綴綴，冬夏夏均為一一景品質提升＞＞＞小區(qū)總總體外立面風格格：1、汲取老四四合院建筑筑立面元素素、材質及及色調，同同時采用國國際化的表表現(xiàn)手法去去操作2、考慮到商商業(yè)的可視視性，要做做樓體夜間間燈光效果果，同時也也可更加渲渲染國際都都會的氛圍圍品質提升＞＞＞小區(qū)總總體會所：泛會會所設置營銷篇篇市場篇產品篇營銷篇整合營銷偉業(yè)語：營銷——營銷的魅力力不僅在于于“銷”，，而且在于于“營”，這這是一個資資源整合與與協(xié)同作戰(zhàn)戰(zhàn)的過程。偉業(yè)顧問內內部資源結結構與作用用資源構成作用市場銷售專家制定價格策略制定競爭策略制定銷售方案社會觀察分析專家估測非商業(yè)風險制定規(guī)避非商業(yè)風險策略進行買方行為分析制定公關策略商業(yè)經(jīng)營策劃專家明確項目身份提出商業(yè)環(huán)境要求制定商業(yè)推廣計劃消費心理分析專家提供科學的風水意見進行買方行為分析建筑與環(huán)境設計顧問建筑與環(huán)境設計建議建筑語言選擇建議整合傳播專家制定媒體傳播策略我愛我家網(wǎng)絡提供一、二級市場聯(lián)動模式整合營銷戰(zhàn)戰(zhàn)略品牌戰(zhàn)略——有利于前期期促進后期期銷售，后后期帶動前前期升值，，提高客戶戶忠誠度，，創(chuàng)造并加加強第二銷銷售渠道。。差異化戰(zhàn)略略——形成項目與與文化的對對接，避免免產品同質質化，建立立核心競爭爭優(yōu)勢。領先戰(zhàn)略——通過新材料料、新產品品和新技術術提高產品品科技含量量，避免長長周期開發(fā)發(fā)的技術落落后，擴大大產品競爭爭優(yōu)勢。合作戰(zhàn)略——利用偉業(yè)顧顧問良好的的業(yè)內關系系和對周邊邊項目（京京泰）的參參與，獲得得較佳的開開發(fā)軟環(huán)境境、貼切的的買方產品品、合理的的商業(yè)配套套規(guī)劃和暢暢通的銷售售渠道。信息化戰(zhàn)略略——建立信息收收集、加工工、整理、、分析平臺臺，增強對對項目的再再定位、再再設計、再再建設、再再銷售能力力?？傮w策略以住宅帶動動商業(yè)以商業(yè)提升升項目整體體價值營銷策略定制營銷策策略利用我愛我我家網(wǎng)絡優(yōu)優(yōu)勢和偉業(yè)業(yè)顧問的客客戶資源，，在銷售期期前做好市市場預熱工工作，實現(xiàn)現(xiàn)一對一銷銷售。營銷策略機動營銷策策略銷售模式：：我愛我家家網(wǎng)絡和網(wǎng)網(wǎng)點實現(xiàn)租租售結合、、以租代售售、網(wǎng)絡銷銷售等方式式通路：一二二級市場聯(lián)聯(lián)動、外賣賣場與售樓樓書結合付款：一次次性付款、、按揭、分分期、建筑筑期付款、、延期付款款等方式。。營銷策略文化營銷策策略將廣告宣傳傳與活動營營銷有機結結合，通過過推廣手段段的多樣化化，提升項項目品質及及市場知名名度，從而而使客戶從從物質認知知到文化認認可，以達達到銷售的的目的。營銷策略借力借勢策策略外力：包括括同行業(yè)、、媒介、專專家和消費費者外勢：節(jié)假假日、重大大活動與本本區(qū)域有關關的影響因因素整合外力外外勢資源，，開展事件件行銷，促促進產品知知名度和關關注度。營銷策略價格策略低開高走，，滾動蓄勢勢再發(fā)同一戶型每每銷售20%，單價即漲漲1－1.5%營銷策略——商業(yè)銷售及運營營管理模式式銷售模式產權經(jīng)營權管理權主力店賣場、醫(yī)院、學校整租零售小面積分割產權的小業(yè)主主力店賣場、醫(yī)院、學校商業(yè)運營公司步行內街單鋪銷售業(yè)主業(yè)主（自用）或租戶（出租）商業(yè)運營公司步行外街長期持有開發(fā)商開發(fā)商商業(yè)運營公司營銷策略——商業(yè)銷售模式：：1、臨廣渠路路的街面商商鋪價值最最高，同時時也便于在在后期對商商業(yè)街總體體形象及業(yè)業(yè)態(tài)做一個個定位控制制及調整，，建議開發(fā)發(fā)商長期持持有2、主力店、、醫(yī)院、學學校及其步步行內街商商鋪出售。。形式為＞＞＞包租加加回購、單單包租（三三年、五年年、十年））、增值回回購、長線線包租（不不回購）等等3、低價招租租（整租））、高價銷銷售（分散散零售）主主力店實現(xiàn)現(xiàn)吸引終端端消費者，，提升項目目整體品質質感一期營銷策策略的整合合與應用1、直效行銷銷（DS）——采用偉業(yè)的的客戶網(wǎng)（（散客）進進行直銷偉業(yè)最新最最具時效性性的客戶資資源我愛我家的的強大網(wǎng)絡絡優(yōu)勢2、將預熱期期提前，充充分培養(yǎng)市市場資源，，滿足前期期資金快速速回籠的要要求3、把握推盤盤節(jié)奏，持持續(xù)熱銷4、價格策略略——低開高走，，穩(wěn)步攀升升5、客戶帶客客戶政策銷售道具售樓處：A14、A15＃樓臨街，，展示效果果較好，可可設置為售售樓處及樣樣板樓樣板區(qū)：A14、A15＃樓前及西西側做為園園林樣板區(qū)區(qū)及停車場場所樣板間：1、住宅：可可做LOFT（全精裝））及大二居居（標配））兩種戶型型各做一款款2、商業(yè)：A14、A15＃樓即可成成為商業(yè)樣樣板樓銷售道具售樓處內包包裝：吊旗旗、強勢賣賣點展板（（8－10塊）、背板板（2塊）、沙盤盤（4－6個）等戶外指引系系統(tǒng)：道旗旗、燈箱、、擎天柱、、售樓處頂頂路牌、樓樓體廣告銷售平面工工具：1、風格、材材質：國際際化風格文文字元素，，懷舊感覺覺的視覺平平面表現(xiàn)2、項目：文文化樓書、、產品說明明書、海報報、DM單、戶型圖圖、客戶通通訊、業(yè)務務員銷售圖圖冊等推廣策略原則：合理控制營營銷推廣節(jié)節(jié)奏及費用用，減少硬硬性報紙廣廣告，充分分利用媒體體、現(xiàn)場包包裝、促銷銷（配合公公關活動和和工程節(jié)點點）等手段段，有效地地將賣點貫貫通其中，，制造市場場焦點，提提高銷售率率。案名建議大·城CBD之外·集聚內涵之之規(guī)模城市市城·邦CBD之外·主調街區(qū)花花園城邦案名備選璧閣城城城世紀年景城加州百年城邦東部洲東界推廣定位SLOGAN有容乃大·城中自有黃金金屋（住宅、商商業(yè)均可））CBD之外·集聚內涵之之規(guī)模城市市推廣策略推廣手段：：事件營銷銷炒熱區(qū)域域及地塊價價值、轟炸炸式宣傳帶帶動熱銷氣氣氛、提升升知名度后后再度提升升美譽度媒體：青報報、新浪網(wǎng)網(wǎng)、生活速速遞等主流流媒體，文文化類媒體體、DM直投為輔SP活動營銷：：軟性手段：：軟文、金金質生活專專欄一期銷售媒媒體計劃戶外路牌1220萬東三環(huán)或四環(huán)路牌2100萬京通高速道旗50萬廣渠路平面雜志類160萬例：英才、新地產、目標等報紙類170萬北青報、北晚、精品（含軟、軟廣）網(wǎng)絡網(wǎng)站（維護）70萬網(wǎng)站的設計和維護網(wǎng)絡廣告的投放宣傳（sina、sohu、搜房等）其他廣告公司月費132萬（12萬/月*11月）一期各階段段推廣計劃劃銷售階段預熱和認購期時長4——8個月價格策略啟動內部認購價格，擴展客戶層面推廣重點大城大內涵內部認購搶先升值宣傳策略媒體策略偉業(yè)客戶資源和我愛我家網(wǎng)絡網(wǎng)點實現(xiàn)針對性宣傳啟動戶外媒體包裝策略完成售樓處建設工地現(xiàn)場整體包裝一期各階段段推廣計劃劃銷售階段開盤期時長2個月價格策略確定開盤價格啟用一次性付款、分期付款優(yōu)惠推廣重點產品服務年CBD的直屬生活區(qū)宣傳策略媒體策略展開報紙、雜志廣告針對CBD、燕莎、賽特等重點區(qū)域進行DM啟動外展，將客戶請進銷售中心軟文宣傳造勢，作為輔助宣傳方式包裝策略啟動產品服務年舉辦開盤新聞發(fā)布會舉辦CBD生活論壇一期各階段段推廣計劃劃銷售階段強銷期時長4個月價格策略銷售均價月漲幅在1%左右啟動各種靈活的銷售方式和付款方式推廣重點大城十大生活項目環(huán)境建設方案和實施我們的文化宣傳策略媒體策略全方位廣告宣傳，全面啟動CBD區(qū)域市場宣傳推廣利用房展會等強勢媒體設立流動展場銷售現(xiàn)場舉辦公關活動包裝策略環(huán)境景觀方案的實施包裝文化品位包裝公關促銷房展會業(yè)主、準業(yè)主聯(lián)誼親情生活樂園一期各階段段推廣計劃劃銷售階段延續(xù)期和結案期時長4個月價格策略均價持續(xù)小幅提升活動優(yōu)惠促銷推廣重點促銷活動大環(huán)境、生活設施宣傳策略媒體策略展開促銷活動針對輻射區(qū)域的DM推廣媒體軟文宣傳二期營銷造勢公關促銷開展客戶帶客戶的活動二期內部認購外展銷售公關銷售執(zhí)行偉業(yè)語：執(zhí)行——產生效益的的階段，除除了需要專專業(yè)化的知識和技能能外，更需需要專業(yè)化化的團隊和市場經(jīng)驗驗。銷售執(zhí)行原原則分樓座銷售售順時針導向向把握節(jié)奏先住后商造勢增值銷售執(zhí)行策策略一期按照各各樓座位置置、景觀的的優(yōu)劣勢及及工程進度度情況，由由外向內、、由西向東東、由北到到南，順時時針依次推推出，達到到低價入市市逐步拉高高，在保證證市場人氣氣的同時，，實現(xiàn)利潤潤最大化的的目標。同同時，為二二期的推出出提前預熱熱市場，確確保二期產產品推出時時能夠實現(xiàn)現(xiàn)價格及品品質的升級級。在一期銷售售前期，偉偉業(yè)顧問富富有開發(fā)經(jīng)經(jīng)驗的銷售售團隊會總總結客戶和和市場的反反饋，對其其他公建和和二期產品品與開發(fā)商商互動，以以達到步步步為營，穩(wěn)穩(wěn)步提升的的效果。項目分期開開發(fā)和銷售售步驟圖項目一期的的銷售步驟驟及目標一期正式銷銷售周期的的制定，同同常規(guī)銷售售周期略作作調整，即即延長開盤盤期，充分分余熱，根根據(jù)銷售情情況縮短強強銷期，具具體周期根根據(jù)拆遷、、建工進度度和周邊項項目情況另另行制定。。銷售期銷售樓座銷售均價總銷售率預熱期：3—6個月A2\A3\A4\A820%（意向銷售）認購期：1—2個月開盤期：2個月A2\A3\A4\A8700020%強銷期：4個月A7\A9\A11\A12\A13\A14\A15720060%延續(xù)期：3個月A6\A1\A5\A10\730080%結案期：1個月730090%主力商業(yè)銷銷售著力點點主力商業(yè)店醫(yī)院著力點一名牌店引入：物美、華堂、德國歐倍德、萬客隆、國美電器——偉業(yè)經(jīng)驗模式CBD私家醫(yī)院著力點二大型主題市場：集中廣渠路兩側汽車銷售點形成CBD汽車中心——主題經(jīng)營模式急救中心CBD分院著力點三老年生態(tài)療養(yǎng)院謝謝謝！9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。02:41:0602:41:0602:4112/31/20222:41:06AM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。12月-2202:41:0602:41Dec-2231-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。02:41:0602:41:0602:41Saturday,December31,202213、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。12月-2212月-2202:41:0602:41:06December31,202214、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。31十十二二月20222:41:06上上午02:41:0612月月-2215、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。十二月222:41上午午12月-2202:41December31,202216、行動出成果果，工作出財財富。。2022/12/312:41:0602:41:0631December202217、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時時，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點的的射線線向前前。。。2:41:06上上午2:41上上午午02:41:0612月月-229、沒沒有有失失敗敗，，只只有有暫暫時時停停止止成成功功！！。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、很多事事情努力力了未必必有結果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒有。。。02:41:0602:41:0602:4112/31/20222:41:06AM11、成功就是是日復一日日那一點點點小小努力力的積累。。。12月-2202:41:0602:41Dec-2231-D