偉業(yè)顧問(wèn)北京麗江新城營(yíng)銷(xiāo)策劃整合提案

B.A.Consulting麗江新城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃整合案2006.10偉業(yè)認(rèn)知——大盤(pán)“大”意味著豐富與包容；“大盤(pán)”需要實(shí)力與氣派。偉業(yè)認(rèn)知——大盤(pán)優(yōu)勢(shì)豐富與包容規(guī)模效應(yīng)強(qiáng)居住環(huán)境好配套設(shè)施全品牌效應(yīng)佳物業(yè)管理優(yōu)升值能力高偉業(yè)認(rèn)知——大盤(pán)劣勢(shì)實(shí)力與考驗(yàn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)難度大開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)多政策風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)配套風(fēng)險(xiǎn)偉業(yè)良策——復(fù)合鏈?zhǔn)綘I(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)分析需求分析客戶(hù)定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位產(chǎn)品建議推廣策略銷(xiāo)售執(zhí)行銷(xiāo)售渠道客戶(hù)對(duì)象偉業(yè)支點(diǎn)

復(fù)合鏈?zhǔn)綘I(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)研究中心投資顧問(wèn)中心建筑顧問(wèn)中心營(yíng)銷(xiāo)策劃中心“我愛(ài)我家”網(wǎng)絡(luò)市場(chǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)客戶(hù)資料庫(kù)資深銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)偉業(yè)顧問(wèn)偉業(yè)經(jīng)驗(yàn)——大盤(pán)實(shí)操基于市場(chǎng)分析和本項(xiàng)目特質(zhì)，

偉業(yè)顧問(wèn)量身打造——

商住復(fù)合營(yíng)銷(xiāo)鏈?zhǔn)浇Y(jié)構(gòu)鏈?zhǔn)浇Y(jié)構(gòu)產(chǎn)品鏈?zhǔn)袌?chǎng)分析產(chǎn)品定位產(chǎn)品建議客戶(hù)鏈?zhǔn)袌?chǎng)分析需求分析客戶(hù)定位營(yíng)銷(xiāo)鏈策略工具渠道商住復(fù)合推廣鏈一期商業(yè)二期住宅一期住宅二期商業(yè)市場(chǎng)篇篇市場(chǎng)篇產(chǎn)品篇營(yíng)銷(xiāo)篇偉業(yè)認(rèn)知知——市場(chǎng)偉業(yè)顧問(wèn)問(wèn)就宏觀觀市場(chǎng)、、區(qū)域市市場(chǎng)、商商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)和住宅宅市場(chǎng)等等方面分分別作了了詳盡的的調(diào)查和和分析得得出以下下認(rèn)知點(diǎn)點(diǎn)。（詳細(xì)分分析內(nèi)容容見(jiàn)附件市場(chǎng)場(chǎng)分析.ppt）偉業(yè)認(rèn)知知：宏觀觀市場(chǎng)提示：為了避免免今后國(guó)國(guó)家金融融政策的的變化對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目產(chǎn)生不不利的影影響，加加快銷(xiāo)售售速度，，快速回回籠資金金，是開(kāi)開(kāi)發(fā)商和和偉業(yè)最最應(yīng)考慮慮的問(wèn)題題。從宏觀的的角度看看，我國(guó)國(guó)經(jīng)濟(jì)總總體過(guò)熱熱現(xiàn)象較較突出，，政府將將會(huì)力爭(zhēng)爭(zhēng)在2－3年內(nèi)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)“軟著陸”；從微觀觀的層面面看，這這也是國(guó)國(guó)家為保保護(hù)土地地資源、、加速地地產(chǎn)業(yè)整整合所進(jìn)進(jìn)行的必必要的調(diào)調(diào)整。銀行對(duì)房房地產(chǎn)行行業(yè)貸款款收緊，，整個(gè)房房地產(chǎn)行行業(yè)的資資金鏈可可能會(huì)出出現(xiàn)問(wèn)題題，對(duì)整整個(gè)行業(yè)業(yè)帶來(lái)較較大的影影響。偉業(yè)認(rèn)知知：商業(yè)業(yè)市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)狀供供應(yīng)從現(xiàn)狀供供應(yīng)來(lái)看看，區(qū)域域內(nèi)商業(yè)業(yè)以自發(fā)發(fā)型、生生活配套套型商業(yè)業(yè)為主，，升級(jí)商商業(yè)類(lèi)的的休閑娛娛樂(lè)、商商務(wù)配套套量小，，檔次較較低，有有較大的的市場(chǎng)空空間。偉業(yè)認(rèn)知知：商業(yè)業(yè)市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)潛在供供應(yīng)由于區(qū)域域內(nèi)有大大量的住住宅項(xiàng)目目的開(kāi)發(fā)發(fā)，而每每個(gè)住宅宅項(xiàng)目都都或多或或少有一一定量的的商業(yè)配配套，所所以區(qū)域域商業(yè)市市場(chǎng)的潛潛在供應(yīng)應(yīng)量很大大。對(duì)潛在競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)業(yè)的預(yù)測(cè)測(cè)分析可可看出，，潛在的的商業(yè)多多為住宅宅項(xiàng)目的的商業(yè)配配套，所所以多以以出售為為主，持持有經(jīng)營(yíng)營(yíng)的較少少。從商商業(yè)類(lèi)型型上來(lái)看看，社區(qū)區(qū)、生活活配套型型與升級(jí)級(jí)型商業(yè)業(yè)比例都都有，而而且比例例相對(duì)會(huì)會(huì)比較持持平。偉業(yè)認(rèn)知知：商業(yè)業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目數(shù)據(jù)依據(jù)區(qū)域戶(hù)籍人口278985

區(qū)域外來(lái)人口424302.7北京市2003年統(tǒng)計(jì)年鑒推算研究區(qū)域人口（萬(wàn)人）70.33戶(hù)籍人口和外來(lái)人口總和北京市2006年人均商業(yè)需求面積0.9北京商委資料預(yù)測(cè)本區(qū)域2006年商業(yè)需求面積（萬(wàn)平方米）63.3070.33*0.9本區(qū)域人均非配套商業(yè)面積需求比例30.00%北京市2003年統(tǒng)計(jì)年鑒推算本區(qū)域2006年非配套商業(yè)面積需求（萬(wàn)平方米）18.9963.3*0.3區(qū)域商業(yè)業(yè)需求預(yù)預(yù)測(cè)商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)結(jié)論受利益驅(qū)驅(qū)使，區(qū)區(qū)域內(nèi)大大量現(xiàn)有有的和潛潛在的項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)商都會(huì)會(huì)盡量挖挖掘商業(yè)業(yè)的價(jià)值值。從目目前所了了解到的的非配套套型商業(yè)業(yè)潛在供供應(yīng)的量量己經(jīng)與與未來(lái)需需求量比比較接近近甚至飽飽和，將將來(lái)的商商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是是非常激激烈的。。本項(xiàng)目目需充分分挖掘市市場(chǎng)空間間，塑造造項(xiàng)目自自身特色色，才能能在未來(lái)來(lái)激烈的的競(jìng)爭(zhēng)中中立于不不敗之地地。偉業(yè)認(rèn)知知：商業(yè)業(yè)市場(chǎng)偉業(yè)認(rèn)知知：住宅宅市場(chǎng)宏觀住宅宅市場(chǎng)市場(chǎng)供需需兩旺、、壓力仍仍存在連續(xù)5年保持高高速增長(zhǎng)長(zhǎng)的發(fā)展展態(tài)勢(shì)之之下，2004年上半年年北京房房地產(chǎn)市市場(chǎng)在經(jīng)經(jīng)歷了包包括土地地政策、、金融政政策宏觀觀調(diào)整的的影響，，仍然保保持了良良好的增增長(zhǎng)勢(shì)頭頭，供應(yīng)應(yīng)和需求求持續(xù)穩(wěn)穩(wěn)定增長(zhǎng)長(zhǎng)，整體體市場(chǎng)呈呈現(xiàn)出較較為樂(lè)觀觀的發(fā)展展態(tài)勢(shì)。。區(qū)域住宅宅市場(chǎng)CBD區(qū)域輻射射泛CBD純居住市市場(chǎng)交通百子灣地地區(qū)眾多的國(guó)國(guó)際企業(yè)業(yè)會(huì)集，，已經(jīng)為為CBD的國(guó)際化奠奠定了堅(jiān)堅(jiān)實(shí)的基基礎(chǔ)。世界上大大城市的的CBD，因?yàn)槌浅鞘薪?jīng)濟(jì)濟(jì)的快速速發(fā)展，都面面臨著區(qū)區(qū)內(nèi)土地地資源日日漸減少少的局面面，CBD向周邊地地區(qū)輻射射擴(kuò)展成成為必然然。從北京樓樓市的熱熱銷(xiāo)趨勢(shì)勢(shì)，看出出CBD東部的房房產(chǎn)項(xiàng)目持續(xù)續(xù)升溫，，開(kāi)發(fā)市市場(chǎng)與銷(xiāo)銷(xiāo)售市場(chǎng)場(chǎng)都保持持良好勢(shì)頭。。CBD的居住性性需求向向外轉(zhuǎn)移移，成為為必然。。一個(gè)正在東移移的CBD，正是純純居住社社區(qū)的生生活背景景。本區(qū)域?qū)⒊蔀槲次磥?lái)與華華貿(mào)、國(guó)國(guó)貿(mào)等地地區(qū)相毗毗鄰的商住樞樞紐地帶帶，廣渠渠路、地地鐵7號(hào)線也將將為百子灣地區(qū)區(qū)居民出出行帶來(lái)來(lái)更多的的便利。。隨著百子子灣地區(qū)區(qū)作為CBD新興居住住版塊，，其住宅市場(chǎng)會(huì)會(huì)有更大大的發(fā)展展?jié)摿?，，這里將將成為北北京城區(qū)未來(lái)來(lái)最為集集中的居居住區(qū)。。偉業(yè)認(rèn)知知：住宅宅市場(chǎng)區(qū)域住宅宅市場(chǎng)本項(xiàng)目所所在區(qū)域域呈現(xiàn)供供需兩旺旺的局面面?，F(xiàn)狀狀供應(yīng)和和潛在供供應(yīng)都較較大，市市場(chǎng)銷(xiāo)售售表現(xiàn)良良好。受受CBD輻射明顯顯，區(qū)域域市場(chǎng)整整體需求求旺盛。。由于潛在在供應(yīng)巨巨大，所所以未來(lái)來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)會(huì)比較較激烈，，因此有有必要細(xì)細(xì)分客戶(hù)戶(hù)群，在在戶(hù)型大大小、主主力戶(hù)型型的設(shè)計(jì)計(jì)、總價(jià)價(jià)的制定定，特別別是形象象定位上上塑造差差異性，，使項(xiàng)目目具有強(qiáng)強(qiáng)大的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)。偉業(yè)認(rèn)知知：住宅宅市場(chǎng)偉業(yè)認(rèn)知知：市場(chǎng)場(chǎng)需求1、在北京的的CBD，有許多多服務(wù)型型公司、、配套商商業(yè)機(jī)構(gòu)構(gòu)，紛紛紛向外延延伸尋求求發(fā)展；；最終，，直接形形成一個(gè)個(gè)或多個(gè)個(gè)依附于于CBD的“擴(kuò)張張區(qū)”。。2、CBD東南的百百子灣地地區(qū)，形形成了一一個(gè)項(xiàng)目目密集的的區(qū)域，，一定數(shù)數(shù)量的居居住人口口與原有有的商業(yè)業(yè)氛圍奠奠定了發(fā)發(fā)展的基基礎(chǔ)。3、隨著區(qū)域域內(nèi)一批批住宅小小區(qū)的建建設(shè)和入入住，區(qū)區(qū)域的居居住人口口將會(huì)激激增，預(yù)預(yù)計(jì)2007年以前住住宅增量量將達(dá)到到500萬(wàn)平方米米左右，，區(qū)域新新增人口口數(shù)將在在10萬(wàn)人以上上，屆時(shí)時(shí)總居住住人口將將達(dá)到48萬(wàn)人左右右。4、從消費(fèi)層層面上看看，隨著著人們生生活水平平的提高高，居民民在食品品、衣服服等基本本生活和和物質(zhì)方方面的支支出逐漸漸減少。。相應(yīng)地地，對(duì)精精神生活活的需求求增加，，開(kāi)始越越來(lái)越注注重娛樂(lè)樂(lè)、休閑閑、保健健等方面面的需求求。5、問(wèn)卷調(diào)查查顯示該該區(qū)域內(nèi)內(nèi)83%的消費(fèi)者者首先認(rèn)認(rèn)為該區(qū)區(qū)域購(gòu)物物不方便便，主要要是規(guī)模模比較小小，而且且品種也也比較少少，環(huán)境境比較差差，不能能滿(mǎn)足他他們的購(gòu)購(gòu)物需求求。第二二，該區(qū)區(qū)域消費(fèi)費(fèi)者常去去的地方方不是國(guó)國(guó)貿(mào)，更更多的是是崇文門(mén)門(mén)新世界界、王府府井和西西單。第第三，74%的人認(rèn)為為該區(qū)域域缺乏有有檔次的的餐飲。。第四，，49%的消費(fèi)者者認(rèn)為這這個(gè)區(qū)域域里面缺缺乏一定定檔次的的娛樂(lè)設(shè)設(shè)施。6、從市場(chǎng)的的需求情情況看，，國(guó)內(nèi)大大型超市市、連鎖鎖便利店店及專(zhuān)業(yè)業(yè)市場(chǎng)需需求日益益旺盛。。各類(lèi)新新型業(yè)態(tài)態(tài)發(fā)展迅迅速，其其在零售售物業(yè)市市場(chǎng)所占占比例不不斷上升升。外資資零售商商進(jìn)入市市場(chǎng)的速速度加快快，需求求上升。。如沃爾爾瑪、歐歐尚、百百安居、、迪亞等等都加快快了在北北京擴(kuò)張張的步伐伐。這些些商家對(duì)對(duì)商業(yè)的的需求都都非常大大，而目目前很多多商業(yè)設(shè)設(shè)施都難難以滿(mǎn)足足他們的的面積要要求。產(chǎn)品篇篇市場(chǎng)篇產(chǎn)品篇營(yíng)銷(xiāo)篇項(xiàng)目?jī)?yōu)劣劣勢(shì)分析析Strengths優(yōu)勢(shì)分析Weaknesses劣勢(shì)分析（1）規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：CLD為規(guī)劃中的城市居住中心區(qū)，高起點(diǎn)、高規(guī)劃的城市定位，發(fā)展?jié)摿薮螅?）地段優(yōu)勢(shì)：位于CBD輻射區(qū)內(nèi)，完全有能力成為中央商業(yè)區(qū)的居住大后方（3）規(guī)模優(yōu)勢(shì)：86萬(wàn)平方米大型社區(qū)，涵蓋商業(yè)、醫(yī)療、學(xué)校和餐飲娛樂(lè)等配套，容易形成板塊的規(guī)模效應(yīng)（4）交通優(yōu)勢(shì)：隨著廣渠路、地鐵7號(hào)線的改造和完工，使得本項(xiàng)目交通配套更趨完善（5）啟動(dòng)優(yōu)勢(shì)：該區(qū)域存在較多廠區(qū)和空地，整體性較強(qiáng)，啟動(dòng)拆遷容易，開(kāi)工速度快（1）人氣：目前該區(qū)域上不成熟，居住人氣不足，置業(yè)溫度較低（2）配套：周邊市政配套、居家配套都不完善，將在一定程度上增大項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣難度（3）風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目規(guī)模較大，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，商業(yè)面積較大，在市場(chǎng)變化莫測(cè)時(shí)，開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售都會(huì)存在較大的風(fēng)險(xiǎn)變數(shù)（4）景觀：項(xiàng)目周邊無(wú)大型自然景觀可以利用，增加項(xiàng)目自身產(chǎn)生景觀難度，北面的鐵路也將會(huì)對(duì)項(xiàng)目造成一定的噪聲影響Opportunities機(jī)會(huì)分析Threats威脅分析（1）天時(shí)——宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)態(tài)平穩(wěn)，中、高檔居住類(lèi)物業(yè)需求旺盛（2）地利——區(qū)域市場(chǎng)認(rèn)可度較高，周邊項(xiàng)目市場(chǎng)反應(yīng)良好，交通的改善將會(huì)緩解本項(xiàng)目的交通問(wèn)題（3）人和——CBD人口密度的增加和中央電視臺(tái)的進(jìn)駐必定帶來(lái)周邊置業(yè)和商業(yè)的發(fā)展（1）區(qū)域外威脅：八通線、東壩、東方世紀(jì)城、華僑城等區(qū)域的發(fā)展，必將使得本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)人群分流，區(qū)域外能夠形成導(dǎo)流的潛在項(xiàng)目較多（2）區(qū)域內(nèi)威脅：周邊項(xiàng)目如金海國(guó)際、京泰、樂(lè)成等前期供應(yīng)量和后期供應(yīng)量較大，從品質(zhì)和規(guī)模上與本項(xiàng)目均構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)本案市場(chǎng)場(chǎng)定位偉業(yè)語(yǔ)：：定位——實(shí)質(zhì)上是是對(duì)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)規(guī)則的的理解和和創(chuàng)造性的的掌控。。本案住宅宅客群定定位CBD區(qū)域的中中高級(jí)階階層客群素描描目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)的主力力人群年年齡在30———40歲左右，，正處于于事業(yè)的的高峰期期，他們們普遍受受過(guò)高等等教育，，知識(shí)層層次很高高，其中中不乏有有過(guò)海外外留學(xué)、、工作、、生活經(jīng)經(jīng)歷的人人。這部部分人群群對(duì)居住住和生活活的品質(zhì)質(zhì)要求較較高，注注重家庭庭生活，，具有投投資意識(shí)識(shí)。他們們主要是是為了就就近工作作，提升升生活品品質(zhì)，給給家人創(chuàng)創(chuàng)造一個(gè)個(gè)溫馨、、親情的的環(huán)境。。本案商業(yè)業(yè)客群定定位以主力店店經(jīng)營(yíng)為為主，帶帶動(dòng)百貨貨、餐飲飲、娛樂(lè)樂(lè)等配套套中高檔檔經(jīng)營(yíng)商商，吸引引商業(yè)投投資者。。價(jià)格定位位住宅：最終均價(jià)價(jià)實(shí)現(xiàn)7500元/建筑平米米（精裝裝）商業(yè)：最終均價(jià)價(jià)實(shí)現(xiàn)17000元建筑平平米（毛毛坯）本案產(chǎn)品品定位CBD品質(zhì)生活活，高尚尚人文社社區(qū)定位描述述規(guī)模居住住區(qū)——滿(mǎn)足CBD區(qū)域人員員需求，，同時(shí)吸吸引外區(qū)區(qū)域人群群居住，，興建學(xué)學(xué)校、醫(yī)醫(yī)院、商商場(chǎng)、銀銀行等配配套，形形成小型型城市居居住環(huán)境境。人文生活活圈——運(yùn)動(dòng)會(huì)所所、商務(wù)務(wù)會(huì)所、、藝術(shù)會(huì)會(huì)所、風(fēng)風(fēng)情會(huì)所所、人文文廣場(chǎng)、、藝術(shù)小小品等提提供多重重人文情情調(diào)，領(lǐng)領(lǐng)略親密密和諧的的人文氣氣息。高標(biāo)準(zhǔn)環(huán)環(huán)境——前瞻性的的規(guī)劃、、完善的的配套、、綠色生生態(tài)陽(yáng)光光的生活活旋律、、人性化化的建筑筑設(shè)計(jì)裝裝點(diǎn)高尚尚生活的的細(xì)節(jié)。。強(qiáng)勢(shì)性品品牌——開(kāi)發(fā)、設(shè)設(shè)計(jì)、施施工、銷(xiāo)銷(xiāo)售、物物業(yè)、商商業(yè)全過(guò)過(guò)程品牌牌介入，，營(yíng)造出出更適合合人居的的現(xiàn)代生生活品質(zhì)質(zhì)。產(chǎn)品素描描總體：橫橫向視覺(jué)覺(jué)景觀帶帶＋縱向向生活帶帶結(jié)合。。南區(qū)，1A地塊——商業(yè)價(jià)值值最大化化；1B地塊——景觀價(jià)值值最大化化。北區(qū)，2A、2B地塊——居住舒適適度、便便利度最最大化產(chǎn)品素描描住宅：圍圍合式、、南北向向（部分分東西向向）、中中高層、、高層板板樓商業(yè)：底底商步行行街、純純商業(yè)（（主力店店、醫(yī)院院、學(xué)校校）總平產(chǎn)品建議議住宅部分分格局配比比總體原原則＞＞＞舒適性性為前提提的，二二人或三三口之家家中高板：：高舒適適度，梯梯戶(hù)比高高、私密密性好高板：容容積率較較高，但但視野較較好，以以中、小小面積為為主東西向戶(hù)戶(hù)型：銷(xiāo)銷(xiāo)售抗性性較大，，可規(guī)劃劃為小面面積LOFT、小復(fù)式式等，以以趣致性性來(lái)做抵抵抗格局配比比主力戶(hù)型一居室比例二居室比例三居室比例LOFT及復(fù)式、四居1A大一居及常規(guī)一居、常規(guī)二居50%40%5%左右5%左右1B大一居、常規(guī)二居及大二居、常規(guī)三居、LOFT20%50%10%20%2A大一居、大二居、小復(fù)式、LOFT30%25%常規(guī)三居15%30%2B一居、小復(fù)式、LOFT30%20%20%30%商業(yè)部分分＞商情情因子交通：現(xiàn)現(xiàn)狀一般般，前景景較好。。通達(dá)性性較好商圈輻射射：1、一級(jí)商商圈：本本案、本本案周邊邊項(xiàng)目2、二級(jí)商商圈：CBD、通州、、兩廣路路路況：臨臨主路。。但中間間有隔離離帶可視性：：兩廣路路可視性性較好。。四環(huán)主主路一般般商業(yè)部分分＞商情情因子客流量：：2006年左右預(yù)預(yù)計(jì)可達(dá)達(dá)日均4－6萬(wàn)人1、常駐人人口：4萬(wàn)人2、流動(dòng)人人口：2萬(wàn)人購(gòu)買(mǎi)力：：中高檔檔次為主主消費(fèi)習(xí)慣慣及傾向向：品牌牌忠誠(chéng)度度較好商業(yè)部分分＞檔次次及規(guī)模模檔次：中中檔為主主，少量量高檔配配合業(yè)態(tài)規(guī)劃劃：1、生活配配套型：：醫(yī)院、、學(xué)校、、超市、、餐飲街街、銀行行、主力力賣(mài)場(chǎng)等等。占到到80%2、舒適升升級(jí)型：：一線精精品廊、、咖啡館館、酒吧吧、網(wǎng)吧吧、陶藝藝館。占占到20%商業(yè)部分分產(chǎn)品建建議夜間可視視引導(dǎo)獨(dú)立店招招位步行街獨(dú)獨(dú)立店面面、獨(dú)立立出入口口店面通透透性（展展示性））進(jìn)深面寬寬比不超超過(guò)3展示層層層高不低低于4米園林部分分客流導(dǎo)導(dǎo)入、駐駐留設(shè)計(jì)計(jì)主力店、、醫(yī)院內(nèi)內(nèi)部垂直直交通系系統(tǒng)品質(zhì)提升升＞＞小小區(qū)總體體園林：日日韓式東東方園林林1、稀缺性性（周邊邊項(xiàng)目未未見(jiàn)）2、便于物物業(yè)日后后維護(hù)。。日式枯枯山水，，少量水水體點(diǎn)綴綴，冬夏夏均為一一景品質(zhì)提升＞＞＞小區(qū)總總體外立面風(fēng)格格：1、汲取老四四合院建筑筑立面元素素、材質(zhì)及及色調(diào)，同同時(shí)采用國(guó)國(guó)際化的表表現(xiàn)手法去去操作2、考慮到商商業(yè)的可視視性，要做做樓體夜間間燈光效果果，同時(shí)也也可更加渲渲染國(guó)際都都會(huì)的氛圍圍品質(zhì)提升＞＞＞小區(qū)總總體會(huì)所：泛會(huì)會(huì)所設(shè)置營(yíng)銷(xiāo)篇篇市場(chǎng)篇產(chǎn)品篇營(yíng)銷(xiāo)篇整合營(yíng)銷(xiāo)偉業(yè)語(yǔ)：營(yíng)銷(xiāo)——營(yíng)銷(xiāo)的魅力力不僅在于于“銷(xiāo)”，，而且在于于“營(yíng)”，這這是一個(gè)資資源整合與與協(xié)同作戰(zhàn)戰(zhàn)的過(guò)程。偉業(yè)顧問(wèn)內(nèi)內(nèi)部資源結(jié)結(jié)構(gòu)與作用用資源構(gòu)成作用市場(chǎng)銷(xiāo)售專(zhuān)家制定價(jià)格策略制定競(jìng)爭(zhēng)策略制定銷(xiāo)售方案社會(huì)觀察分析專(zhuān)家估測(cè)非商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)制定規(guī)避非商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)策略進(jìn)行買(mǎi)方行為分析制定公關(guān)策略商業(yè)經(jīng)營(yíng)策劃專(zhuān)家明確項(xiàng)目身份提出商業(yè)環(huán)境要求制定商業(yè)推廣計(jì)劃消費(fèi)心理分析專(zhuān)家提供科學(xué)的風(fēng)水意見(jiàn)進(jìn)行買(mǎi)方行為分析建筑與環(huán)境設(shè)計(jì)顧問(wèn)建筑與環(huán)境設(shè)計(jì)建議建筑語(yǔ)言選擇建議整合傳播專(zhuān)家制定媒體傳播策略我愛(ài)我家網(wǎng)絡(luò)提供一、二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)模式整合營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)戰(zhàn)略品牌戰(zhàn)略——有利于前期期促進(jìn)后期期銷(xiāo)售，后后期帶動(dòng)前前期升值，，提高客戶(hù)戶(hù)忠誠(chéng)度，，創(chuàng)造并加加強(qiáng)第二銷(xiāo)銷(xiāo)售渠道。。差異化戰(zhàn)略略——形成項(xiàng)目與與文化的對(duì)對(duì)接，避免免產(chǎn)品同質(zhì)質(zhì)化，建立立核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。領(lǐng)先戰(zhàn)略——通過(guò)新材料料、新產(chǎn)品品和新技術(shù)術(shù)提高產(chǎn)品品科技含量量，避免長(zhǎng)長(zhǎng)周期開(kāi)發(fā)發(fā)的技術(shù)落落后，擴(kuò)大大產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。合作戰(zhàn)略——利用偉業(yè)顧顧問(wèn)良好的的業(yè)內(nèi)關(guān)系系和對(duì)周邊邊項(xiàng)目（京京泰）的參參與，獲得得較佳的開(kāi)開(kāi)發(fā)軟環(huán)境境、貼切的的買(mǎi)方產(chǎn)品品、合理的的商業(yè)配套套規(guī)劃和暢暢通的銷(xiāo)售售渠道。信息化戰(zhàn)略略——建立信息收收集、加工工、整理、、分析平臺(tái)臺(tái)，增強(qiáng)對(duì)對(duì)項(xiàng)目的再再定位、再再設(shè)計(jì)、再再建設(shè)、再再銷(xiāo)售能力力。總體策略以住宅帶動(dòng)動(dòng)商業(yè)以商業(yè)提升升項(xiàng)目整體體價(jià)值營(yíng)銷(xiāo)策略定制營(yíng)銷(xiāo)策策略利用我愛(ài)我我家網(wǎng)絡(luò)優(yōu)優(yōu)勢(shì)和偉業(yè)業(yè)顧問(wèn)的客客戶(hù)資源，，在銷(xiāo)售期期前做好市市場(chǎng)預(yù)熱工工作，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)一對(duì)一銷(xiāo)銷(xiāo)售。營(yíng)銷(xiāo)策略機(jī)動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)策策略銷(xiāo)售模式：：我愛(ài)我家家網(wǎng)絡(luò)和網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)租租售結(jié)合、、以租代售售、網(wǎng)絡(luò)銷(xiāo)銷(xiāo)售等方式式通路：一二二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)聯(lián)動(dòng)、外賣(mài)賣(mài)場(chǎng)與售樓樓書(shū)結(jié)合付款：一次次性付款、、按揭、分分期、建筑筑期付款、、延期付款款等方式。。營(yíng)銷(xiāo)策略文化營(yíng)銷(xiāo)策策略將廣告宣傳傳與活動(dòng)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)有機(jī)結(jié)結(jié)合，通過(guò)過(guò)推廣手段段的多樣化化，提升項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)及及市場(chǎng)知名名度，從而而使客戶(hù)從從物質(zhì)認(rèn)知知到文化認(rèn)認(rèn)可，以達(dá)達(dá)到銷(xiāo)售的的目的。營(yíng)銷(xiāo)策略借力借勢(shì)策策略外力：包括括同行業(yè)、、媒介、專(zhuān)專(zhuān)家和消費(fèi)費(fèi)者外勢(shì)：節(jié)假假日、重大大活動(dòng)與本本區(qū)域有關(guān)關(guān)的影響因因素整合外力外外勢(shì)資源，，開(kāi)展事件件行銷(xiāo)，促促進(jìn)產(chǎn)品知知名度和關(guān)關(guān)注度。營(yíng)銷(xiāo)策略?xún)r(jià)格策略低開(kāi)高走，，滾動(dòng)蓄勢(shì)勢(shì)再發(fā)同一戶(hù)型每每銷(xiāo)售20%，單價(jià)即漲漲1－1.5%營(yíng)銷(xiāo)策略——商業(yè)銷(xiāo)售及運(yùn)營(yíng)營(yíng)管理模式式銷(xiāo)售模式產(chǎn)權(quán)經(jīng)營(yíng)權(quán)管理權(quán)主力店賣(mài)場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校整租零售小面積分割產(chǎn)權(quán)的小業(yè)主主力店賣(mài)場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司步行內(nèi)街單鋪銷(xiāo)售業(yè)主業(yè)主（自用）或租戶(hù)（出租）商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司步行外街長(zhǎng)期持有開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司營(yíng)銷(xiāo)策略——商業(yè)銷(xiāo)售模式：：1、臨廣渠路路的街面商商鋪價(jià)值最最高，同時(shí)時(shí)也便于在在后期對(duì)商商業(yè)街總體體形象及業(yè)業(yè)態(tài)做一個(gè)個(gè)定位控制制及調(diào)整，，建議開(kāi)發(fā)發(fā)商長(zhǎng)期持持有2、主力店、、醫(yī)院、學(xué)學(xué)校及其步步行內(nèi)街商商鋪出售。。形式為＞＞＞包租加加回購(gòu)、單單包租（三三年、五年年、十年））、增值回回購(gòu)、長(zhǎng)線線包租（不不回購(gòu)）等等3、低價(jià)招租租（整租））、高價(jià)銷(xiāo)銷(xiāo)售（分散散零售）主主力店實(shí)現(xiàn)現(xiàn)吸引終端端消費(fèi)者，，提升項(xiàng)目目整體品質(zhì)質(zhì)感一期營(yíng)銷(xiāo)策策略的整合合與應(yīng)用1、直效行銷(xiāo)銷(xiāo)（DS）——采用偉業(yè)的的客戶(hù)網(wǎng)（（散客）進(jìn)進(jìn)行直銷(xiāo)偉業(yè)最新最最具時(shí)效性性的客戶(hù)資資源我愛(ài)我家的的強(qiáng)大網(wǎng)絡(luò)絡(luò)優(yōu)勢(shì)2、將預(yù)熱期期提前，充充分培養(yǎng)市市場(chǎng)資源，，滿(mǎn)足前期期資金快速速回籠的要要求3、把握推盤(pán)盤(pán)節(jié)奏，持持續(xù)熱銷(xiāo)4、價(jià)格策略略——低開(kāi)高走，，穩(wěn)步攀升升5、客戶(hù)帶客客戶(hù)政策銷(xiāo)售道具售樓處：A14、A15＃樓臨街，，展示效果果較好，可可設(shè)置為售售樓處及樣樣板樓樣板區(qū)：A14、A15＃樓前及西西側(cè)做為園園林樣板區(qū)區(qū)及停車(chē)場(chǎng)場(chǎng)所樣板間：1、住宅：可可做LOFT（全精裝））及大二居居（標(biāo)配））兩種戶(hù)型型各做一款款2、商業(yè)：A14、A15＃樓即可成成為商業(yè)樣樣板樓銷(xiāo)售道具售樓處內(nèi)包包裝：吊旗旗、強(qiáng)勢(shì)賣(mài)賣(mài)點(diǎn)展板（（8－10塊）、背板板（2塊）、沙盤(pán)盤(pán)（4－6個(gè)）等戶(hù)外指引系系統(tǒng)：道旗旗、燈箱、、擎天柱、、售樓處頂頂路牌、樓樓體廣告銷(xiāo)售平面工工具：1、風(fēng)格、材材質(zhì)：國(guó)際際化風(fēng)格文文字元素，，懷舊感覺(jué)覺(jué)的視覺(jué)平平面表現(xiàn)2、項(xiàng)目：文文化樓書(shū)、、產(chǎn)品說(shuō)明明書(shū)、海報(bào)報(bào)、DM單、戶(hù)型圖圖、客戶(hù)通通訊、業(yè)務(wù)務(wù)員銷(xiāo)售圖圖冊(cè)等推廣策略原則：合理控制營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)推廣節(jié)節(jié)奏及費(fèi)用用，減少硬硬性報(bào)紙廣廣告，充分分利用媒體體、現(xiàn)場(chǎng)包包裝、促銷(xiāo)銷(xiāo)（配合公公關(guān)活動(dòng)和和工程節(jié)點(diǎn)點(diǎn)）等手段段，有效地地將賣(mài)點(diǎn)貫貫通其中，，制造市場(chǎng)場(chǎng)焦點(diǎn)，提提高銷(xiāo)售率率。案名建議大·城CBD之外·集聚內(nèi)涵之之規(guī)模城市市城·邦CBD之外·主調(diào)街區(qū)花花園城邦案名備選璧閣城城城世紀(jì)年景城加州百年城邦東部洲東界推廣定位SLOGAN有容乃大·城中自有黃金金屋（住宅、商商業(yè)均可））CBD之外·集聚內(nèi)涵之之規(guī)模城市市推廣策略推廣手段：：事件營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)炒熱區(qū)域域及地塊價(jià)價(jià)值、轟炸炸式宣傳帶帶動(dòng)熱銷(xiāo)氣氣氛、提升升知名度后后再度提升升美譽(yù)度媒體：青報(bào)報(bào)、新浪網(wǎng)網(wǎng)、生活速速遞等主流流媒體，文文化類(lèi)媒體體、DM直投為輔SP活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)：：軟性手段：：軟文、金金質(zhì)生活專(zhuān)專(zhuān)欄一期銷(xiāo)售媒媒體計(jì)劃戶(hù)外路牌1220萬(wàn)東三環(huán)或四環(huán)路牌2100萬(wàn)京通高速道旗50萬(wàn)廣渠路平面雜志類(lèi)160萬(wàn)例：英才、新地產(chǎn)、目標(biāo)等報(bào)紙類(lèi)170萬(wàn)北青報(bào)、北晚、精品（含軟、軟廣）網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)站（維護(hù)）70萬(wàn)網(wǎng)站的設(shè)計(jì)和維護(hù)網(wǎng)絡(luò)廣告的投放宣傳（sina、sohu、搜房等）其他廣告公司月費(fèi)132萬(wàn)（12萬(wàn)/月*11月）一期各階段段推廣計(jì)劃劃銷(xiāo)售階段預(yù)熱和認(rèn)購(gòu)期時(shí)長(zhǎng)4——8個(gè)月價(jià)格策略啟動(dòng)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格，擴(kuò)展客戶(hù)層面推廣重點(diǎn)大城大內(nèi)涵內(nèi)部認(rèn)購(gòu)搶先升值宣傳策略媒體策略偉業(yè)客戶(hù)資源和我愛(ài)我家網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)針對(duì)性宣傳啟動(dòng)戶(hù)外媒體包裝策略完成售樓處建設(shè)工地現(xiàn)場(chǎng)整體包裝一期各階段段推廣計(jì)劃劃銷(xiāo)售階段開(kāi)盤(pán)期時(shí)長(zhǎng)2個(gè)月價(jià)格策略確定開(kāi)盤(pán)價(jià)格啟用一次性付款、分期付款優(yōu)惠推廣重點(diǎn)產(chǎn)品服務(wù)年CBD的直屬生活區(qū)宣傳策略媒體策略展開(kāi)報(bào)紙、雜志廣告針對(duì)CBD、燕莎、賽特等重點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行DM啟動(dòng)外展，將客戶(hù)請(qǐng)進(jìn)銷(xiāo)售中心軟文宣傳造勢(shì)，作為輔助宣傳方式包裝策略啟動(dòng)產(chǎn)品服務(wù)年舉辦開(kāi)盤(pán)新聞發(fā)布會(huì)舉辦CBD生活論壇一期各階段段推廣計(jì)劃劃銷(xiāo)售階段強(qiáng)銷(xiāo)期時(shí)長(zhǎng)4個(gè)月價(jià)格策略銷(xiāo)售均價(jià)月漲幅在1%左右啟動(dòng)各種靈活的銷(xiāo)售方式和付款方式推廣重點(diǎn)大城十大生活項(xiàng)目環(huán)境建設(shè)方案和實(shí)施我們的文化宣傳策略媒體策略全方位廣告宣傳，全面啟動(dòng)CBD區(qū)域市場(chǎng)宣傳推廣利用房展會(huì)等強(qiáng)勢(shì)媒體設(shè)立流動(dòng)展場(chǎng)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)舉辦公關(guān)活動(dòng)包裝策略環(huán)境景觀方案的實(shí)施包裝文化品位包裝公關(guān)促銷(xiāo)房展會(huì)業(yè)主、準(zhǔn)業(yè)主聯(lián)誼親情生活樂(lè)園一期各階段段推廣計(jì)劃劃銷(xiāo)售階段延續(xù)期和結(jié)案期時(shí)長(zhǎng)4個(gè)月價(jià)格策略均價(jià)持續(xù)小幅提升活動(dòng)優(yōu)惠促銷(xiāo)推廣重點(diǎn)促銷(xiāo)活動(dòng)大環(huán)境、生活設(shè)施宣傳策略媒體策略展開(kāi)促銷(xiāo)活動(dòng)針對(duì)輻射區(qū)域的DM推廣媒體軟文宣傳二期營(yíng)銷(xiāo)造勢(shì)公關(guān)促銷(xiāo)開(kāi)展客戶(hù)帶客戶(hù)的活動(dòng)二期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)?fù)庹逛N(xiāo)售公關(guān)銷(xiāo)售執(zhí)行偉業(yè)語(yǔ)：執(zhí)行——產(chǎn)生效益的的階段，除除了需要專(zhuān)專(zhuān)業(yè)化的知識(shí)和技能能外，更需需要專(zhuān)業(yè)化化的團(tuán)隊(duì)和市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)。銷(xiāo)售執(zhí)行原原則分樓座銷(xiāo)售售順時(shí)針導(dǎo)向向把握節(jié)奏先住后商造勢(shì)增值銷(xiāo)售執(zhí)行策策略一期按照各各樓座位置置、景觀的的優(yōu)劣勢(shì)及及工程進(jìn)度度情況，由由外向內(nèi)、、由西向東東、由北到到南，順時(shí)時(shí)針依次推推出，達(dá)到到低價(jià)入市市逐步拉高高，在保證證市場(chǎng)人氣氣的同時(shí)，，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)潤(rùn)最大化的的目標(biāo)。同同時(shí)，為二二期的推出出提前預(yù)熱熱市場(chǎng)，確確保二期產(chǎn)產(chǎn)品推出時(shí)時(shí)能夠?qū)崿F(xiàn)現(xiàn)價(jià)格及品品質(zhì)的升級(jí)級(jí)。在一期銷(xiāo)售售前期，偉偉業(yè)顧問(wèn)富富有開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)的銷(xiāo)售售團(tuán)隊(duì)會(huì)總總結(jié)客戶(hù)和和市場(chǎng)的反反饋，對(duì)其其他公建和和二期產(chǎn)品品與開(kāi)發(fā)商商互動(dòng)，以以達(dá)到步步步為營(yíng)，穩(wěn)穩(wěn)步提升的的效果。項(xiàng)目分期開(kāi)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售售步驟圖項(xiàng)目一期的的銷(xiāo)售步驟驟及目標(biāo)一期正式銷(xiāo)銷(xiāo)售周期的的制定，同同常規(guī)銷(xiāo)售售周期略作作調(diào)整，即即延長(zhǎng)開(kāi)盤(pán)盤(pán)期，充分分余熱，根根據(jù)銷(xiāo)售情情況縮短強(qiáng)強(qiáng)銷(xiāo)期，具具體周期根根據(jù)拆遷、、建工進(jìn)度度和周邊項(xiàng)項(xiàng)目情況另另行制定。。銷(xiāo)售期銷(xiāo)售樓座銷(xiāo)售均價(jià)總銷(xiāo)售率預(yù)熱期：3—6個(gè)月A2\A3\A4\A820%（意向銷(xiāo)售）認(rèn)購(gòu)期：1—2個(gè)月開(kāi)盤(pán)期：2個(gè)月A2\A3\A4\A8700020%強(qiáng)銷(xiāo)期：4個(gè)月A7\A9\A11\A12\A13\A14\A15720060%延續(xù)期：3個(gè)月A6\A1\A5\A10\730080%結(jié)案期：1個(gè)月730090%主力商業(yè)銷(xiāo)銷(xiāo)售著力點(diǎn)點(diǎn)主力商業(yè)店醫(yī)院著力點(diǎn)一名牌店引入：物美、華堂、德國(guó)歐倍德、萬(wàn)客隆、國(guó)美電器——偉業(yè)經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｊ紺BD私家醫(yī)院著力點(diǎn)二大型主題市場(chǎng)：集中廣渠路兩側(cè)汽車(chē)銷(xiāo)售點(diǎn)形成CBD汽車(chē)中心——主題經(jīng)營(yíng)模式急救中心CBD分院著力點(diǎn)三老年生態(tài)療養(yǎng)院謝謝謝！9、靜夜夜四無(wú)無(wú)鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中黃黃葉樹(shù)，，燈下白白頭人。。。02:41:0602:41:0602:4112/31/20222:41:06AM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見(jiàn)見(jiàn)頻。。12月-2202:41:0602:41Dec-2231-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。02:41:0602:41:0602:41Saturday,December31,202213、乍乍見(jiàn)見(jiàn)翻翻疑疑夢(mèng)夢(mèng)，，相相悲悲各各問(wèn)問(wèn)年年。。。。12月-2212月-2202:41:0602:41:06December31,202214、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國(guó)國(guó)見(jiàn)青青山。。。31十十二二月20222:41:06上上午02:41:0612月月-2215、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。十二月222:41上午午12月-2202:41December31,202216、行動(dòng)出成果果，工作出財(cái)財(cái)富。。2022/12/312:41:0602:41:0631December202217、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時(shí)時(shí)，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點(diǎn)的的射線線向前前。。。2:41:06上上午2:41上上午午02:41:0612月月-229、沒(méi)沒(méi)有有失失敗敗，，只只有有暫暫時(shí)時(shí)停停止止成成功功??！。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、很多事事情努力力了未必必有結(jié)果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒(méi)有。。。02:41:0602:41:0602:4112/31/20222:41:06AM11、成功就是是日復(fù)一日日那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努力力的積累。。。12月-2202:41:0602:41Dec-2231-D