偉業(yè)顧問北京名都園公寓營(yíng)銷策略思考

名都園公寓

營(yíng)銷策略思考提案架構(gòu)策略回顧目前完成工作各階段戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行提案架構(gòu)策略回顧目前完成工作各階段戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目最終要解決的三個(gè)問題：賣什么？賣給誰？怎么賣？結(jié)論：理性認(rèn)識(shí)戶型適中精裝修老現(xiàn)房感性認(rèn)識(shí)感性認(rèn)識(shí)就是項(xiàng)目在人們心目中的理解與印象，他是什么，他的基礎(chǔ)就是項(xiàng)目的物理屬性。名都園是什么？結(jié)論舊項(xiàng)目舊戶型舊裝修感性認(rèn)識(shí)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目最終要解決的三個(gè)問題：賣什么？賣給誰？怎么賣？族群定位以具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的投資客為主！一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目最終要解決的三個(gè)問題：賣什么？賣給誰？怎么賣？營(yíng)銷戰(zhàn)略原則則穩(wěn)中求勝·精準(zhǔn)營(yíng)銷提案架構(gòu)策略回顧目前完成工作作各階段戰(zhàn)術(shù)執(zhí)執(zhí)行工作內(nèi)容推廣戶

外

廣

告路牌廣告位置建議銷售銷

售

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具戶型圖設(shè)計(jì)路牌廣告位置確定戶型圖方案確定路牌廣告發(fā)布公司確定戶型圖印刷路牌廣告設(shè)計(jì)方案確定折頁框架確定路牌廣告發(fā)布折頁方案確定網(wǎng)

絡(luò)

廣

告網(wǎng)絡(luò)發(fā)布計(jì)劃建議折頁設(shè)計(jì)印刷完成網(wǎng)絡(luò)廣告公司確定海報(bào)框架確定網(wǎng)絡(luò)廣告設(shè)計(jì)確定海報(bào)方案確定網(wǎng)絡(luò)廣告信息發(fā)布海報(bào)設(shè)計(jì)印刷完成直

投

廣

告直投發(fā)布計(jì)劃確認(rèn)銷

售

準(zhǔn)

備合同及補(bǔ)充協(xié)議研討直投廣告創(chuàng)意確認(rèn)最終合同確認(rèn)直投廣告制作完成按揭銀行聯(lián)系并確定直投廣告發(fā)布律師行聯(lián)系并確定導(dǎo)示

系統(tǒng)導(dǎo)示系統(tǒng)路線確定銷售軟件安裝導(dǎo)示系統(tǒng)發(fā)布電話系統(tǒng)安裝營(yíng)銷

現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)部包裝方案設(shè)計(jì)車庫房屋考察內(nèi)部包裝方案確定模型清理售樓處內(nèi)部包裝制作簽約圖準(zhǔn)備售樓處內(nèi)部包裝實(shí)施鑰匙盤準(zhǔn)備平

面

廣

告媒體確定上傳數(shù)據(jù)廣告設(shè)計(jì)人員

組建銷售人員招聘軟文撰寫銷售人員培訓(xùn)方案確定銷售人員進(jìn)場(chǎng)廣告發(fā)布銷

控銷控策略制定

銷控策略確定

銷控策略執(zhí)行

價(jià)

格銷售均價(jià)確定

價(jià)格表制作

價(jià)格表確認(rèn)

價(jià)格表執(zhí)行目前工作進(jìn)度度策劃方面：銷控策略已制制定價(jià)格表初稿已已制作完成開盤時(shí)間、計(jì)計(jì)劃、活動(dòng)等等已確定方案案廣告公司已經(jīng)經(jīng)確定，前期期準(zhǔn)備的VI展示系統(tǒng)已經(jīng)經(jīng)開始設(shè)計(jì)和制作作戶外廣告、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)媒體、DM單直投、高端端場(chǎng)所資料擺擺放、高端數(shù)數(shù)據(jù)庫直投等等都在同步進(jìn)進(jìn)行銷售方面：已組建銷售團(tuán)團(tuán)隊(duì)，為開盤盤銷售做準(zhǔn)備備銷售人員進(jìn)行行項(xiàng)目培訓(xùn)銷售人員進(jìn)行行銀行培訓(xùn)感謝發(fā)展商配配合：協(xié)助培訓(xùn)律師準(zhǔn)備按揭銀行明確確數(shù)據(jù)上傳網(wǎng)簽準(zhǔn)備提案架構(gòu)策略回顧目前完成工作作接下來各階段段戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行直效行銷區(qū)域攔截（長(zhǎng)長(zhǎng)效）現(xiàn)場(chǎng)包裝活動(dòng)營(yíng)銷定點(diǎn)轟炸第一一波定點(diǎn)轟炸第四四波圍點(diǎn)打援第三三波08.407.1208.208.308.1蓄勢(shì)籌備期強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷期07.11持續(xù)銷售期戰(zhàn)略綜述出貨線二期套數(shù)：120套均價(jià)：9400元/平米推廣線定點(diǎn)轟炸第二二、三波圍點(diǎn)打援第一一、二波主動(dòng)出擊開始始（網(wǎng)絡(luò)+巡展）一期、三期套數(shù)：144套均價(jià)：9600-10000元/平米直效行銷區(qū)域攔截（長(zhǎng)長(zhǎng)效）現(xiàn)場(chǎng)包裝活動(dòng)營(yíng)銷定點(diǎn)轟炸第一一波定點(diǎn)轟炸第二二、三波圍點(diǎn)打援第一一、二波主動(dòng)出擊開始始（網(wǎng)絡(luò)+巡展）定點(diǎn)轟炸第四四波圍點(diǎn)打援第三三波08.407.1208.208.308.1蓄勢(shì)籌備期強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷期07.11持續(xù)銷售期第一階段出貨線二期套數(shù)：120套均價(jià)：9400元/平米一期、三期套數(shù)：144套均價(jià)：9600-10000元/平米推廣線8400萬元84套70%預(yù)熱業(yè)內(nèi)傳播、先先知先覺具體戰(zhàn)術(shù)放盤與價(jià)格直效行銷區(qū)域攔截現(xiàn)場(chǎng)包裝活動(dòng)營(yíng)銷具體戰(zhàn)術(shù)放盤與價(jià)格直效行銷區(qū)域攔截現(xiàn)場(chǎng)包裝活動(dòng)營(yíng)銷放盤策略根據(jù)比較，偉偉業(yè)的觀點(diǎn)是是：二期產(chǎn)品在整整個(gè)園區(qū)內(nèi)，，綜合品質(zhì)適適中。因此可考慮先放二二期，再放一一期，最后放放三期的放盤盤策略。放盤策略放盤策略首推二期先放二期解決決了兩個(gè)問題題，第一避免免了入市價(jià)格格引起市場(chǎng)抗抗性；第二也也兼顧了項(xiàng)目目市場(chǎng)形象。。入市價(jià)格9400元/平方米放盤策略整體價(jià)格制定定原則根據(jù)北京市場(chǎng)場(chǎng)中影響消費(fèi)費(fèi)者成交因素素的重要程度度將采光、景景觀、干擾、、戶型、面積積等作為制定定單價(jià)的主要要因素。以受眾的消費(fèi)費(fèi)習(xí)慣為基礎(chǔ)礎(chǔ)，根據(jù)各因因素在成交過過程中作用的的大小依次排排序，合理分分配權(quán)重比例例。根據(jù)不同戶型型組合樓層選選取低層為標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層，將所所有戶型進(jìn)行行共同的權(quán)重重比較，根據(jù)據(jù)不同戶型的的各項(xiàng)因素分分別打分，通通過加權(quán)計(jì)算算不同戶型的的分值。針對(duì)個(gè)別戶型型，通過手工工調(diào)整系數(shù)的的方式進(jìn)行微微調(diào)，以達(dá)到到最合理的價(jià)價(jià)格。定價(jià)流程第一步：區(qū)域定價(jià)第二步：樓座定價(jià)第三步：分戶定價(jià)區(qū)域系數(shù)樓座系數(shù)戶型系數(shù)樓層系數(shù)價(jià)格策略無折扣策略——強(qiáng)調(diào)稀缺品，，一反開盤期期打折常態(tài)，，形成市場(chǎng)新聞點(diǎn)，并并樹立信心。?！_盤價(jià)9400元/平米價(jià)格策略獎(jiǎng)勵(lì)折扣策略略——在一定期限內(nèi)內(nèi)簽約，則獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)一定的折折扣點(diǎn)；如三天內(nèi)簽約約99折；三天后簽簽約無折扣。?？蛻粜纬蓧簤毫?，造成市市場(chǎng)緊迫感。。具體戰(zhàn)術(shù)放盤與價(jià)格直效行銷區(qū)域攔截現(xiàn)場(chǎng)包裝活動(dòng)營(yíng)銷定點(diǎn)轟炸名都園老業(yè)主主DM直投定點(diǎn)轟炸偉業(yè)顧問老客客戶DM直投825317469西北部地區(qū)1中成大廈2倚霞園3清楓華景園4錦秋知春5學(xué)風(fēng)19116企圖ATT7立方庭8領(lǐng)秀硅谷9誠(chéng)品建筑6531047129811北部地區(qū)1歐陸經(jīng)典2陽光新干線3北辰綠色家園園4康斯丹郡5上元6萬科星園7歐陸經(jīng)典-萬興苑8慧忠北里臥龍花園融域西奧中心東北部地區(qū)1望京新城A4區(qū)2季景．沁園3華鼎世家4綠蔭芳鄰5世安望京6風(fēng)格雅園7融科橄欖16354271東部區(qū)域1、天安豪園2、通用國(guó)際公公寓3、星河灣I期4、沿海賽落城城5、華僑城2354北部別墅1、棕櫚灘2、龍灣3、長(zhǎng)河玉墅4、北京灣5、無雙12345龍灣別墅水木蘭庭棕櫚灘格拉斯小鎮(zhèn)偉業(yè)近期在本本區(qū)域代理和和服務(wù)的項(xiàng)目目在銷項(xiàng)目在銷項(xiàng)目在銷項(xiàng)目結(jié)案項(xiàng)目一、二級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)聯(lián)動(dòng)高端客戶資源源租賃服務(wù)定點(diǎn)轟炸形式：——一封感謝信，，夾帶銷售資資料及帶有項(xiàng)項(xiàng)目標(biāo)示的小小禮物，突出出與客戶分享享一個(gè)生財(cái)?shù)牡暮脵C(jī)會(huì)的語語氣，體現(xiàn)一一種分享與感感恩的心態(tài)。。定點(diǎn)轟炸高端數(shù)據(jù)庫DM直投形式：——夾帶銷售資料料及帶有項(xiàng)目目標(biāo)示的小禮禮物，向閱讀讀者透露一個(gè)個(gè)生財(cái)?shù)暮脵C(jī)機(jī)會(huì)，體現(xiàn)一一種機(jī)不可失失時(shí)不再來的的緊迫感。具體戰(zhàn)術(shù)價(jià)格與放盤直效行銷區(qū)域攔截現(xiàn)場(chǎng)包裝活動(dòng)營(yíng)銷區(qū)域攔截——得區(qū)域者，得得天下，抓住住客戶必經(jīng)之之路的咽喉要要道所在地：京承承高速路出口口上泗橋廣告尺寸：5m×10m媒體特征：1、各公司CEO、企業(yè)成功人人士，絕大部部分都首選此地居住。2、京承高速路路——上泗橋路段為為中央別墅區(qū)區(qū)業(yè)主、看房顧客客的必經(jīng)之路路。戶外廣告效果果具體戰(zhàn)術(shù)價(jià)格與放盤直效行銷區(qū)域攔截現(xiàn)場(chǎng)包裝活動(dòng)營(yíng)銷精品資料網(wǎng)（））專業(yè)提供供企管培訓(xùn)資資料引導(dǎo)系統(tǒng)道旗售樓處現(xiàn)場(chǎng)包包裝是銷售現(xiàn)場(chǎng)也是立體樓書書展示廳銷售道具折頁戶型單頁手提袋紙杯胸牌名片信封信紙具體戰(zhàn)術(shù)價(jià)格與放盤直效行銷區(qū)域攔截現(xiàn)場(chǎng)包裝活動(dòng)營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)銷——暫定11月10日舉行開盤活活動(dòng)活動(dòng)目的：開盤儀式啟動(dòng)動(dòng)與客戶加強(qiáng)聯(lián)聯(lián)系，促進(jìn)簽簽約業(yè)內(nèi)傳播，為為樓盤推廣造造勢(shì)直效行銷區(qū)域攔截（長(zhǎng)長(zhǎng)效）現(xiàn)場(chǎng)包裝活動(dòng)營(yíng)銷定點(diǎn)轟炸第一一波定點(diǎn)轟炸第二二、三波圍點(diǎn)打援第一一、二波主動(dòng)出擊開始始（網(wǎng)絡(luò)+巡展）定點(diǎn)轟炸第四四波圍點(diǎn)打援第三三波08.407.1208.208.308.1蓄勢(shì)籌備期強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷期07.11持續(xù)銷售期第二階段出貨線二期套數(shù)：120套均價(jià)：9400元/平米一期、三期套數(shù)：144套均價(jià)：9600-10000元/平米推廣線2.2億元185套70%引爆大力推廣，價(jià)價(jià)格提升具體戰(zhàn)術(shù)放盤與價(jià)格直效行銷主動(dòng)出擊具體戰(zhàn)術(shù)放盤與價(jià)格直效行銷主動(dòng)出擊放盤策略次推一期最后推三期在二期熱銷一一段時(shí)間后，，放出一期產(chǎn)產(chǎn)品，補(bǔ)充貨貨源同時(shí)對(duì)二二期剩余產(chǎn)品品提價(jià)，拉開開差價(jià)帶動(dòng)一一期樓盤均衡衡銷售。最后放出三期期，價(jià)格攀升升至10000元/平方米，同時(shí)時(shí)提升形象。。放盤策略價(jià)格策略小步快跑——放出貨源，快快速提價(jià)，刺刺激消費(fèi)?！衅趯?shí)現(xiàn)均價(jià)價(jià)9600元/平米，三期產(chǎn)產(chǎn)品推出實(shí)現(xiàn)均價(jià)10000元/平米——力爭(zhēng)2007年12月底銷售率達(dá)達(dá)到70%具體戰(zhàn)術(shù)放盤與價(jià)格直效行銷主動(dòng)出擊直效行銷定點(diǎn)轟炸第二二、三波圍點(diǎn)打援第一一、二波圍點(diǎn)打援特定高端消費(fèi)費(fèi)場(chǎng)所的資料料擺放圍點(diǎn)打援特定高端消費(fèi)費(fèi)場(chǎng)所的資料料擺放——高檔住宅區(qū)會(huì)會(huì)所——高爾夫球會(huì)——高端消費(fèi)場(chǎng)所所具體戰(zhàn)術(shù)放盤與價(jià)格直效行銷主動(dòng)出擊寫字樓巡展/高校巡展/醫(yī)生巡展——特定的圈層行行銷——垂直打擊，精精確制導(dǎo)，立立體呈現(xiàn)；——主動(dòng)對(duì)客戶出出擊。坐銷+行銷主動(dòng)出擊在短期之內(nèi)，，讓市場(chǎng)為之之震動(dòng)，最有有效的手段就就是：根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)實(shí)際情況和客客群，我們將將以“網(wǎng)絡(luò)廣廣告”作為主主要突破口。?！唧w形式采用用新浪文字鏈鏈形式。主動(dòng)出擊集中優(yōu)勢(shì)兵力力于網(wǎng)絡(luò)直效行銷區(qū)域攔截（長(zhǎng)長(zhǎng)效）現(xiàn)場(chǎng)包裝活動(dòng)營(yíng)銷定點(diǎn)轟炸第一一波定點(diǎn)轟炸第四四波圍點(diǎn)打援第三三波08.407.1208.208.308.1蓄勢(shì)籌備期強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷期07.11持續(xù)銷售期第三階段出貨線二期套數(shù)：120套均價(jià)：9400元/平米推廣線定點(diǎn)轟炸第二二、三波圍點(diǎn)打援第一一、二波主動(dòng)出擊開始始（網(wǎng)絡(luò)+巡展）一期、三期套數(shù)：144套均價(jià)：9600-10000元/平米3.05億264套持續(xù)消滅尾盤具體戰(zhàn)術(shù)直效行銷老帶新策略推推出直效行銷定點(diǎn)轟炸第四四波圍點(diǎn)打援第三三波“老帶新”活活動(dòng)促銷方案案的實(shí)施建議開展“已已購(gòu)業(yè)主推薦薦新客戶獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)”客戶答謝謝活動(dòng)。即凡凡已購(gòu)買本項(xiàng)項(xiàng)目的業(yè)主，，如推薦其他他客戶購(gòu)買本本項(xiàng)目之物業(yè)業(yè)，并成交者者，即可獲得得一定獎(jiǎng)勵(lì)。。老帶新策略推推出08.407.1208.208.308.1蓄勢(shì)籌備期強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷期07.11持續(xù)銷售期戰(zhàn)略綜述出貨線8400萬84套2.2億185套3.05億264套均價(jià):9400元/㎡均價(jià):10000元/㎡均價(jià):9600元/㎡推廣線二期套數(shù)：120套均價(jià)：9400元/平米一期、三期套數(shù)：144套均價(jià)：9600-10000元/平米直效行銷區(qū)域攔截（長(zhǎng)效）現(xiàn)場(chǎng)包裝活動(dòng)營(yíng)銷定點(diǎn)轟炸第一波定點(diǎn)轟炸第四波圍點(diǎn)打援第三波定點(diǎn)轟炸第二、三波圍點(diǎn)打援第一、二波主動(dòng)出擊開始（網(wǎng)絡(luò)+巡展）打造品牌THANKS9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。02:41:0602:41:0602:4112/31/20222:41:06AM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見頻。。。12月-2202:41:0602:41Dec-2231-Dec-2212、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。02:41:0602:41:0602:41Saturday,December31,202213、乍見翻疑夢(mèng)夢(mèng)，相悲各問問年。。12月-2212月-2202:41:0602:41:06December31,202214、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國(guó)國(guó)見見青青山山。。。。31十十二二月月20222:41:06上上午午02:41:0612月月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。十二月月222:41上上午午12月月-2202:41December31,202216、行行動(dòng)動(dòng)出出成成果果，，工工作作出出財(cái)財(cái)富富。。。。2022/12/312:41:0602:41:0631December202217、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時(shí)時(shí)，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點(diǎn)點(diǎn)的射線線向前。。。2:41:06上午午2:41上午午02:41:0612月-229、沒沒有有失失敗敗，，只只有有暫暫時(shí)時(shí)停停止止成成功功??！。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、很多事事情努力力了未必必有結(jié)果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒有。。。02:41:0702:41:0702:4112/31/20222:41:07AM11、成功就是是日復(fù)一日日那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努力力的積累。。。12月-2202:41:0702:41Dec-2231-Dec-2212、世間成成事，不不求其絕絕對(duì)圓滿滿，留一一份不足足，可得得無限完完美。。。02:41:0702:41:0702:41Saturday,December31,202213、不知知香積積寺，，數(shù)里里入云云峰。。。12月月-2212月月-2202:41:0702:41:07December31,202214、意意志志堅(jiān)堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥塊塊一一樣樣任任意意揉揉捏捏。。31十十二二月月20222:41:07上上午午02:41:0712月月-2215、楚塞三湘湘接，荊門門九派通。。。。十二月222:41上上午12月-2202:41December31,202216、少年十五五二十時(shí)，，步行奪得得胡馬騎。。。2022/12/312:41:0702:41:0731December202217、空山新雨后后，天氣晚來來秋。。2:41:07上午2:41上上午02:41:0712月-229、楊柳散和和風(fēng)，青山山澹吾慮。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、閱讀一切切好書如同同和過去最最杰出的人人談話。02:41:0702:41:0702:4112/31/20222:41:07AM11、越是沒沒有本領(lǐng)領(lǐng)的就越越加自命命不凡。。12月-