【房地產(chǎn)】衡陽(yáng)濡湖大學(xué)城商業(yè)綜合體項(xiàng)目招商策略

衡陽(yáng)濡湖大學(xué)城商業(yè)綜合體項(xiàng)目招商策略天下熙攘，皆為利來(lái)利往慧眼獨(dú)具，方能創(chuàng)富盈利投資為商三境界其下者：不越雷池、亦步亦趨。惟求跟隨市場(chǎng)，分一杯羹！其中者：殫精竭慮，孤詣創(chuàng)新。力爭(zhēng)領(lǐng)跑市場(chǎng)，多切蛋糕！其上者：高瞻遠(yuǎn)矚、超前布局。從容掌控市場(chǎng)，獨(dú)啖厚利！目錄一、區(qū)位介紹二、區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析三、項(xiàng)目定位分析四、經(jīng)營(yíng)思路介紹高起點(diǎn)·高標(biāo)準(zhǔn)·一流規(guī)劃·一流建設(shè)·前景廣闊濡湖大學(xué)城概況濡湖大學(xué)城主城區(qū)濡湖大學(xué)城概況濡湖大學(xué)城已入駐12所高校，師生規(guī)模達(dá)20萬(wàn)人濡湖大學(xué)城概況醫(yī)科大學(xué)江蘇經(jīng)貿(mào)學(xué)院衡陽(yáng)工程學(xué)院金陵協(xié)和神學(xué)院江蘇海事學(xué)院金陵科技學(xué)院衡陽(yáng)交通職業(yè)技術(shù)學(xué)校中國(guó)藥科大學(xué)衡陽(yáng)曉莊學(xué)院傳媒大學(xué)南廣學(xué)院職教中心中高檔住宅鱗次櫛比，匯聚10萬(wàn)常住居民濡湖大學(xué)城概況100萬(wàn)㎡高品質(zhì)配套加速地段成熟，人氣節(jié)節(jié)上揚(yáng)濡湖大學(xué)城概況體育中心高爾夫練習(xí)場(chǎng)大學(xué)城公園三級(jí)甲等醫(yī)院BACK區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析區(qū)域內(nèi)商業(yè)環(huán)境：現(xiàn)有供給為零，后續(xù)供給乏力現(xiàn)狀一：目前濡湖大學(xué)城區(qū)域內(nèi)投入運(yùn)營(yíng)的集中商業(yè)配套供給為零。30萬(wàn)人口基數(shù)的現(xiàn)實(shí)消費(fèi)力“嗷嗷待哺”。（在建的商業(yè)項(xiàng)目有樂(lè)活時(shí)尚街區(qū)、大學(xué)生商貿(mào)中心、文鼎廣場(chǎng)。前兩個(gè)項(xiàng)目工程開(kāi)工較早，已可進(jìn)入內(nèi)部裝修階段，但目前尚在招商階段，具體開(kāi)街時(shí)間未定）?，F(xiàn)狀二：06年以來(lái)，大學(xué)城區(qū)域包括本案70畝用地在內(nèi)，共計(jì)出讓了畝純商業(yè)辦公用地，后續(xù)供給乏力。區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析濡湖商業(yè)環(huán)境分析遍地開(kāi)花量高質(zhì)低商業(yè)項(xiàng)目不少，商業(yè)配套仍缺的“怪圈”區(qū)塊分割無(wú)以整合商業(yè)開(kāi)發(fā)出售為主檔次不高不成規(guī)模各區(qū)塊商業(yè)定位缺乏特色，簡(jiǎn)單雷同缺乏運(yùn)營(yíng)，商業(yè)中心的形成依賴“自發(fā)”檔次普遍不高，沒(méi)有形成較大規(guī)模大學(xué)城30萬(wàn)人口，濡湖180萬(wàn)人口缺乏較高檔次的“引擎型”商業(yè)綜合體［現(xiàn)實(shí)缺憾市場(chǎng)機(jī)會(huì)］區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析結(jié)論濡湖必然也必須要發(fā)展區(qū)域商業(yè)中心體BACK定位發(fā)展思考順應(yīng)市場(chǎng)需求，我項(xiàng)目有條件作為濡湖首個(gè)以休閑、娛樂(lè)、餐飲、年輕態(tài)為主題的商業(yè)綜合體出現(xiàn)濡湖缺乏商業(yè)綜合體濡湖必然要發(fā)展商業(yè)綜合體大學(xué)城年輕人聚集基礎(chǔ)客群渴望生活方式的提升項(xiàng)目綜合定位大學(xué)城核心一站式休閑購(gòu)物公園擁有永遠(yuǎn)年輕心態(tài)的“活性客群”，年齡18-35歲，充滿朝氣積極向上，思想新銳客群定位主商圈----大學(xué)城區(qū)域內(nèi)，十二所高校以及周邊30歲以內(nèi)的居民群體次商圈----東山城區(qū)的年輕消費(fèi)群體第三商圈----濡湖全區(qū)的年輕消費(fèi)群體商圈分析本案占地70畝，總建筑面積65000㎡，分為三個(gè)區(qū)域。①文鼎廣場(chǎng)1—7號(hào)樓—文鼎99街區(qū)：共計(jì)7個(gè)形態(tài)各異，方正又別致的現(xiàn)代風(fēng)格單體樓。共計(jì)約25000㎡②文鼎金座8號(hào)樓：一座大型商業(yè)裙樓及80米高商務(wù)休閑酒店。共計(jì)約37000㎡③文鼎智庫(kù)9號(hào)樓：一座小型的景觀生態(tài)型商業(yè)辦公中心，約3400㎡99街區(qū)8號(hào)樓9號(hào)樓項(xiàng)目介紹項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)一：天時(shí)——一個(gè)仍屬空白的新興亞商圈，市場(chǎng)真空造就商業(yè)藍(lán)海商機(jī)小貼士：

濡湖大學(xué)城每天平均有500多學(xué)生過(guò)生日；

每年新生置辦“入學(xué)裝備”，花費(fèi)從1000－20000元不等；

在校大學(xué)生戀愛(ài)比例達(dá)到60％，戀愛(ài)消費(fèi)成為高校一道風(fēng)景；

大學(xué)生聚會(huì)、交友、人情社交消費(fèi)居高不下；

大學(xué)生時(shí)尚消費(fèi)（化妝品、服飾、消費(fèi)電子、運(yùn)動(dòng)休閑）已蔚然成風(fēng)；

各大金融機(jī)構(gòu)紛紛搶灘大學(xué)校園開(kāi)拓信用卡業(yè)務(wù)；

學(xué)生商流的“客單價(jià)”不高，但消費(fèi)頻率高、消費(fèi)時(shí)間寬裕，總量不低；項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)二：地利——濡湖大學(xué)城的新街口，五大中心重合文鼎廣場(chǎng)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)三：人和——人流動(dòng)線中心導(dǎo)向，商流財(cái)流滾滾而至項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)四：鋪優(yōu)——9大創(chuàng)新規(guī)劃特色鑄就99街區(qū)金鋪特色一：黃金比例、方正實(shí)用特色二：分割組合、合縱連橫特色三：挑高七米、租一得二特色四：9x得房率、性價(jià)超標(biāo)特色五：七竅攬財(cái)、聚集人氣特色七：適度規(guī)模、確保租戶利益特色六：空中MALL構(gòu)筑有機(jī)整體特色八：力竭而興盡，興盡則街止特色九：五環(huán)無(wú)死角、間間是旺鋪?lái)?xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)五：財(cái)聚——在可預(yù)測(cè)、可計(jì)量的滾滾財(cái)源中喝到頭啖湯

大學(xué)城目前已有153000大學(xué)生群體，根據(jù)08年32城市萬(wàn)名大學(xué)生消費(fèi)形態(tài)調(diào)查，人均年消費(fèi)額已經(jīng)突破1萬(wàn)元，由此便產(chǎn)生15億元的消費(fèi)市場(chǎng)。加之現(xiàn)有萬(wàn)以教師、科技專才、別墅業(yè)主為主體的中高端居住人群，總體消費(fèi)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將突破25億。按中心區(qū)20％的最保守市場(chǎng)份額測(cè)算，每年將產(chǎn)生5億元消費(fèi)額，文鼎廣場(chǎng)商鋪每㎡將由此產(chǎn)生近2萬(wàn)元的銷(xiāo)售份額。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)六：搶先——?jiǎng)?wù)實(shí)迅捷的招商策略搶占財(cái)富橋頭堡，營(yíng)建大學(xué)城核心區(qū)商業(yè)黃金口岸商業(yè)地產(chǎn)新銳行質(zhì)建設(shè)實(shí)業(yè)：組建專業(yè)招商團(tuán)隊(duì)，周密業(yè)態(tài)規(guī)劃，制定優(yōu)惠主力店政策，先予后取。開(kāi)街將解囊組織各種活動(dòng)，滿城盡傳黃金鋪，呼應(yīng)大學(xué)城“生態(tài)”規(guī)劃的主旨，使文鼎廣場(chǎng)成為大學(xué)生樂(lè)于光顧的中心區(qū)域，制造先入為主的口碑效應(yīng)。組建專業(yè)商管、物管團(tuán)隊(duì)，提升服務(wù)和環(huán)境維持品質(zhì)。以經(jīng)營(yíng)和打造整體商業(yè)街區(qū)品牌為主線，不亟于銷(xiāo)售套現(xiàn)。預(yù)計(jì)10年9月試營(yíng)業(yè)，定要一炮而紅，一開(kāi)即旺！項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)七：交通——地鐵、公交、環(huán)形巴士構(gòu)筑完善交通體系，商業(yè)輻射力無(wú)可限量地鐵一號(hào)南延線安德門(mén)站寧丹路站百家湖站花神廟站共青團(tuán)員路站小龍灣站竹山路站天印路站城東路站勝太路站宏運(yùn)大道站衡陽(yáng)南站站奧體中心站邁皋橋站地鐵一號(hào)線新街口站滬寧路站馬群站元通站油坊橋停車(chē)場(chǎng)站中和村站中靈街站孝陵衛(wèi)站小衛(wèi)街站大行宮站逸仙橋站明故宮站苜蓿園站仙鶴門(mén)站經(jīng)貿(mào)學(xué)院站海事學(xué)院站藥科大學(xué)站濡湖大學(xué)城項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)八：景觀——新一代體驗(yàn)休閑型公園商業(yè)街區(qū)，構(gòu)筑大學(xué)城城市客廳文鼎99街區(qū)規(guī)劃理念獨(dú)特：70畝黃金寶地，1/3土地筑鋪，2/3土地造景。大體量的室外廣場(chǎng)營(yíng)造出生態(tài)有趣、品位獨(dú)特的商業(yè)空間，實(shí)現(xiàn)“體驗(yàn)式”消費(fèi)場(chǎng)域，收納和滯留源源不斷的鼎沸人氣。文鼎廣場(chǎng)是一個(gè)購(gòu)物樂(lè)園，更是大學(xué)城的城市客廳、休閑公園！文鼎99街區(qū)有條件、有實(shí)力、有信心成為整體提升濡湖城市配套的“引擎型”商業(yè)中心體BACK項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)九：信心業(yè)態(tài)布局建筑面積共計(jì)24350.53㎡，一層挑高7米總面積12236.3㎡二層7125.01㎡三層4989.22㎡首層為外街形式，以追求消費(fèi)品質(zhì)、具備一定消費(fèi)能力，對(duì)品牌認(rèn)知度高的年輕人為消費(fèi)主體。二三樓為建筑內(nèi)街，購(gòu)物空間相對(duì)較小，考慮打造以個(gè)性化時(shí)尚小店，以青春、活潑、時(shí)尚潮流為主題，以追求個(gè)性、追求時(shí)尚的購(gòu)物街。一層劃分為4個(gè)區(qū)域：沿街公共服務(wù)區(qū)（銀行、郵局、電信等）兼具形象品牌店，面積2080㎡。內(nèi)街自成對(duì)街形式，為精品購(gòu)物區(qū)，設(shè)定為具一定影響力的品牌購(gòu)物一條街，面積4200㎡（挑高7米，實(shí)際使用面積7700㎡）；6、7圍合區(qū)及沿水岸一線為娛樂(lè)、休閑區(qū)域，面積5900㎡。業(yè)態(tài)布局運(yùn)營(yíng)思路結(jié)合項(xiàng)目定位思路及客群定位，99街區(qū)將努力打造為年輕時(shí)尚族的聚集地。休閑中購(gòu)物，娛樂(lè)中享受生活，以精品消費(fèi)、特色經(jīng)營(yíng)為主導(dǎo)，強(qiáng)調(diào)餐飲及娛樂(lè)，注重個(gè)性化追求。同時(shí)通過(guò)風(fēng)格各異、融入文化理念的景觀塑造，超越單一購(gòu)物的樂(lè)趣體驗(yàn)，營(yíng)造精致、品味、享受的生活模式。超越單一購(gòu)物樂(lè)趣體驗(yàn)，營(yíng)造精致、品味、享受的生活模式運(yùn)營(yíng)思路項(xiàng)目對(duì)外展示形象：以明快、青春、輕松、時(shí)尚、潮流為主格調(diào)，設(shè)計(jì)象征物，代表街區(qū)定位風(fēng)格，使得街區(qū)更易為人所記住識(shí)別和接受。該象征物，計(jì)劃大范圍、廣義的使用，無(wú)論在日常的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，還是街區(qū)的導(dǎo)引，軟裝方面，努力使之作為街區(qū)形象為所有消費(fèi)者所認(rèn)知。對(duì)外展示形象以明快、青春、時(shí)尚、潮流為主格調(diào)，同時(shí)以獨(dú)特象征物代表街區(qū)定位風(fēng)格運(yùn)營(yíng)思路結(jié)合街區(qū)定位，把街區(qū)打造成為休閑娛樂(lè)時(shí)尚購(gòu)物為主題，把購(gòu)