南昌市巨成壹號(hào)街區(qū)商業(yè)街產(chǎn)品策略提報(bào)-53-2007年

【巨成·壹號(hào)街區(qū)產(chǎn)品提報(bào)】邁出通向成功的第一步寫在前面一個(gè)項(xiàng)目的成功必須在前期作出正確的產(chǎn)品定位,明確項(xiàng)目將打造成什么類型,什么檔次的產(chǎn)品形態(tài),才有利于后續(xù)的項(xiàng)目規(guī)劃,及營銷推廣.因此產(chǎn)品定位的正確,就確立了項(xiàng)目走向圣壇的第一步.風(fēng)云2007經(jīng)典是對(duì)經(jīng)典的繼承，經(jīng)典是對(duì)經(jīng)典的反叛國貿(mào)廣場(chǎng)之后壹號(hào)街區(qū)再續(xù)輝煌BELONGTOTHEWORLD城市大勢(shì)板塊崛起南昌史記:2002年南昌提出城市東充、南擴(kuò)、西進(jìn)、北上發(fā)展目標(biāo)2004城南板塊、象湖新城拉開了城市南擴(kuò)步伐2005年提出企業(yè)“退城進(jìn)郊”，舊城城市復(fù)興青云譜地處城市南擴(kuò)，與舊城改造的核心段城市多塊板化發(fā)展，城市多中心發(fā)展。東進(jìn)西進(jìn)北上南擴(kuò)青云譜商圈何坊路、新溪橋迎賓大道紅谷灘新建、灣里昌北洪都大橋（揚(yáng)子洲片區(qū)）京東高新、昌東、瑤湖昌南（城南、象湖）近4年的發(fā)展，南昌基本上已經(jīng)實(shí)現(xiàn)“一核四區(qū)”一核：以中山路、勝利路、八一廣場(chǎng)為軸，形成的核心城區(qū)；四區(qū)：A、城北商圈（青山路為主的副中心城區(qū)，主力商業(yè)有藍(lán)天碧水、紫金城等）；B、城東商圈（北京東路、上海路為主的副中心城區(qū)，主力商業(yè)有城東百貨、恒茂國際都會(huì)等）；C、龍王廟商圈（解放西路、洪都中大道為主的副中心城區(qū)，主力商業(yè)有江信國際嘉園、隆鑫廣場(chǎng)等）；D、正在形成的青云譜商圈（迎賓大道、何方西路、新溪橋?yàn)橹鞯母敝行某菂^(qū)，這里是青云譜以及包家花園、江鈴、蓮塘、象湖新城的聚集中心）。青云譜商圈迎賓大道、何坊西路新溪橋崛起2008青云譜板塊年區(qū)域板塊承上啟下A、承載核心城區(qū)與副城區(qū)的重要作用B、同時(shí)也是城市南進(jìn)的重要岔道口C、泛區(qū)域板塊內(nèi)人流量大，企業(yè)資源眾多華聯(lián)超市旺中旺連鎖超市麥德龍好鄰居超市好又多宏發(fā)連鎖超市百貨大樓迎賓南大道項(xiàng)目瑞祥·藍(lán)堡國際公寓啤酒廠公寓樓水謝花園藍(lán)天郡上林春天區(qū)位商業(yè)單一，缺乏主題復(fù)合式商業(yè)百貨購物類型５家，街鋪項(xiàng)目有５家購物中心/百貨：主要有新溪橋路（華聯(lián)超市），建設(shè)路的（旺中旺連鎖超市），三店路（），洪都中大道商圈（麥德龍），何方西路的（好鄰居超市），江鈴（宏發(fā)超市）等——經(jīng)營500平方米以上！規(guī)劃中有：迎賓大道的百貨大樓（青云譜店），井岡山大道的（物爾瑪）街鋪（項(xiàng)目）：井岡山大道（藍(lán)天郡）、沿江路（上林春天）、迎賓大道（瑞祥·藍(lán)堡國際公寓）、沿江路（水謝花園、象湖威尼斯等）、三店路（啤酒廠公寓樓）。規(guī)劃中的有：何方西路與迎大道交匯處（百貨大樓）、迎賓南大道（江鈴對(duì)面）開發(fā)項(xiàng)目等商業(yè)超市等開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目商圈已經(jīng)形成，缺主題商業(yè)主場(chǎng)且本區(qū)域商業(yè)也僅僅都是社區(qū)性商業(yè)配套生活/社區(qū)商圈：１、建設(shè)路/京山路為代表的北面生活圈（深圳特產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng)等）２、新溪橋?yàn)榇淼臇|面生活圈（華聯(lián)超市、洪都集團(tuán)等）３、江鈴為代表的南面生活圈（梨園小區(qū)等）

４、三店西路代表的西面商圈生活圈（象湖源等，好又多等）５、包家花園代表的東南生活圈（包家花園、昌南工業(yè)園等）６、八大山人代表的南面生活圈（八大山人、警官干部學(xué)院等）建設(shè)路商圈新溪橋商圈江鈴住宅區(qū)商圈包家花園商圈三店西路商圈>>>商圈布置八大山人商圈青云譜區(qū)域商業(yè)分析區(qū)內(nèi)市場(chǎng)：全市10個(gè)專業(yè)市場(chǎng)，該區(qū)就有5個(gè)：南昌建材市場(chǎng)、深圳農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)、南昌摩托車市場(chǎng)、南昌肉制品市場(chǎng)、南昌水果批發(fā)市場(chǎng)，按照“城郊大市場(chǎng)”的規(guī)劃要求，昌南大市場(chǎng)、江南建材大市場(chǎng)等一批新的專業(yè)市場(chǎng)也開始了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，專業(yè)市場(chǎng)的建設(shè)為該區(qū)三產(chǎn)業(yè)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；區(qū)內(nèi)商場(chǎng)：錦城商貿(mào)廣場(chǎng)、何坊西路商貿(mào)城、時(shí)代商貿(mào)廣場(chǎng)、三店商貿(mào)大廈、百貨大樓京山分店、百城大賣場(chǎng)都獲得了市政府正式批準(zhǔn)，即將進(jìn)入實(shí)質(zhì)性運(yùn)作階段；洪都大道、朱橋東路兩條商貿(mào)特色街開建在即；南昌夢(mèng)幻世界娛樂休閑度假中心、深圳農(nóng)產(chǎn)品昌南物流中心等區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目也即將開工。青云譜區(qū)域產(chǎn)業(yè)分析大中型企業(yè)：青云譜區(qū)是一個(gè)工業(yè)城區(qū)，境內(nèi)有20多家大中型中央、省、市屬企業(yè)，其中洪都航空工業(yè)集團(tuán)公司。江鈴汽車集團(tuán)公司為全國500強(qiáng)工業(yè)企業(yè)。已形成以汽車和摩托車配件、紡織服裝、飼料加工、機(jī)械制造、新型建材、精細(xì)化工、裝璜印刷為主的工業(yè)體系。中小型企業(yè)：區(qū)共有個(gè)私民營企業(yè)4015家，其中私營企業(yè)458家，個(gè)體工商戶3557戶；個(gè)私民營經(jīng)濟(jì)已初步形成以摩托車汽車配件制造、化工原料、機(jī)械加工、醫(yī)療器材、針織服裝、飼料加工、禽蛋加工為主體，“多路并進(jìn)、多業(yè)并舉、多點(diǎn)延伸”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，城市多中心格局發(fā)展勢(shì)不可當(dāng)，青云譜區(qū)域地段優(yōu)越，經(jīng)濟(jì)環(huán)境優(yōu)越，在眾多利好背景下，需要有項(xiàng)目迅速崛起，彌補(bǔ)現(xiàn)在的市場(chǎng)空缺，真正承擔(dān)城市副中心的歷史責(zé)任。BELONGTOTHEWORLD逐鹿中原異軍突起本案上林春天藍(lán)堡國際青云明珠中益SOHO城市溪地青云佳苑水榭花都藍(lán)天郡上林春天藍(lán)天郡藍(lán)堡國際水榭花都青云明珠項(xiàng)目歸結(jié)位置交通景觀綠化規(guī)模配套品牌形象發(fā)展商實(shí)力樓盤定位中式園林人文社區(qū)高檔品質(zhì)社區(qū)現(xiàn)代高檔公寓社區(qū)純水岸景觀豪宅高檔人文社區(qū)？價(jià)格5100元/㎡5000元/㎡4800元/㎡5500元/㎡4500元/㎡>5000元項(xiàng)目名稱一房面積/面積比率二房面積/面積比率三房面積/面積比率四房面積/面積比率銷售均價(jià)藍(lán)天郡38-41㎡10%85-87㎡30%109-134㎡50%135㎡5%5000-5100元/㎡上林春天無95-97㎡20%115-136㎡78%140㎡2%只有11套5100-5300元/㎡藍(lán)堡國際公寓40㎡左右10%88㎡左右65%102-128㎡25%無4800元/㎡青去明珠無75-94㎡40%97-143㎡60%無4500-4600元/㎡水榭花都無無130-150㎡50%160-170㎡50%別墅5%5500-6000元/㎡項(xiàng)目名稱商業(yè)體量銷售模式經(jīng)營模式主力店銷售均價(jià)/租金藍(lán)天郡3萬㎡租賃引進(jìn)主力店歐亞達(dá)家居獨(dú)立經(jīng)營招商歐亞達(dá)家居一層60元/㎡二層45元/㎡三層30元/㎡上林春天約6000㎡先售住宅暫未推商鋪?zhàn)≌涮咨虡I(yè)暫未推商鋪暫未推商鋪藍(lán)堡國際公寓約2000㎡先售住宅暫未推商鋪二層捆綁銷售二層面積為200㎡左右住宅配套商業(yè)無暫未推商鋪青去明珠約3000㎡先售住宅暫未推商鋪二棟一層、一棟二層臨街店鋪無暫未推商鋪水榭花都商業(yè)5674㎡酒店75470㎡先售住宅暫未推商鋪商業(yè)廣場(chǎng)無暫未推商鋪現(xiàn)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目大多沒有可以承載城市副中心的基礎(chǔ)條件，對(duì)項(xiàng)目內(nèi)的商業(yè)也都以社區(qū)商業(yè)的操作模式操作，基本所有的項(xiàng)目都在等項(xiàng)目住宅消化，帶動(dòng)社區(qū)人氣后在推出商業(yè)部分。本項(xiàng)目將承擔(dān)起城市副中心的歷史使命，本項(xiàng)目三大使命支撐點(diǎn)：一、開發(fā)商的強(qiáng)大實(shí)力，及社會(huì)責(zé)任感。二、項(xiàng)目得天獨(dú)厚的地段價(jià)值，交通環(huán)境。三、項(xiàng)目商業(yè)體量的支撐。一、項(xiàng)目解讀：

項(xiàng)目座標(biāo)：南昌市何方西路以北，迎賓大道以東項(xiàng)目占地：61.481畝規(guī)劃要求：容積率≤2.0建筑密度≤28%綠地率≥40%其中商業(yè)、辦公、公建（統(tǒng)稱“商業(yè)用地”）總建筑面積不少于30%。即：項(xiàng)目總建筑面積約：81892.69平方米商業(yè)建筑面積約：24567.80平方米住宅建筑面積約：57324.89平方米綜觀青云譜房地產(chǎn)現(xiàn)狀青云譜項(xiàng)目擁有商業(yè)規(guī)劃指標(biāo)，但現(xiàn)階段各項(xiàng)目都在銷售住宅、商業(yè)放后，即通過住宅來帶動(dòng)人氣，促動(dòng)商業(yè)發(fā)展，這是青云譜現(xiàn)階段所有在開發(fā)項(xiàng)目所采用的方式。對(duì)此本案的壓力就在于商業(yè)。商業(yè)的去化是本案的難點(diǎn)，如果本案也采取先推住宅，再通過住宅為商業(yè)帶動(dòng)人氣，勢(shì)必導(dǎo)致本案的住宅去化，而商業(yè)的大量積壓。因?yàn)楸景缸≌w量不大，想通過57324.89平方米的住宅帶動(dòng)24567.80平方米的商業(yè)人氣，壓力可想而知。做為南昌知名企業(yè)巨成實(shí)力（國貿(mào)）所不能容忍的，對(duì)此我們需要突破和創(chuàng)新，提出全新的開發(fā)運(yùn)營模式，為確保項(xiàng)目成功，必須以商業(yè)為突破口，成就項(xiàng)目價(jià)值，打造城市副中心。二、商業(yè)的出路：寫字樓綜合商城/商場(chǎng)街區(qū)商業(yè)？2.458萬平方米商業(yè)，可以直接催生三大業(yè)態(tài)：寫字樓（即集中性商業(yè)）、其二則是綜合商城/商場(chǎng)，形成一個(gè)專業(yè)化的主題商城；第三則是借助本案的臨街面，打造街區(qū)商業(yè)。南昌寫字樓現(xiàn)狀：

寫字樓未來2年內(nèi)供應(yīng)量巨增，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益白日化，勢(shì)必導(dǎo)致供過以求，有價(jià)無市；

現(xiàn)有寫字樓入駐率平均不足60%，且租金低廉（20元—30元為市場(chǎng)主力租金，突破40元的少之），勢(shì)必打擊寫字樓的投資熱以及經(jīng)營者的興趣，制約置業(yè)者的欲望；

南昌寫字樓重心轉(zhuǎn)移——紅谷灘，市區(qū)寫字樓受到交通、環(huán)境的制約，紅谷灘在政府、以及新區(qū)良好的環(huán)境促動(dòng)下，紅谷灘寫字樓受寵情里之中；

南昌寫字樓銷售價(jià)格并不理想，能高出住宅的5%-15%已經(jīng)是相當(dāng)不錯(cuò)的利潤空間，且銷售速度緩慢；

南昌現(xiàn)有幾個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，都有意識(shí)的把寫字樓變想成為住宅進(jìn)行銷售，如海航白金匯—私人酒店，西雅圖國際公館—商務(wù)公寓等等，……本案雖有地段優(yōu)勢(shì)，但本案所處區(qū)域?qū)儆趥鹘y(tǒng)老城區(qū)，對(duì)于寫字樓物業(yè)支持力度不大，這不是商務(wù)區(qū)，而是居住區(qū)；從開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和利潤最追求角度分析，由于整個(gè)市場(chǎng)寫字樓都想對(duì)不樂觀，出現(xiàn)寫字樓不如住宅價(jià)格局面，且銷售速度緩慢，不利開發(fā)價(jià)值最大化，風(fēng)險(xiǎn)較大；間接把寫字樓轉(zhuǎn)化為酒店、或商務(wù)公寓銷售，面臨著未來經(jīng)營以及水、電、物業(yè)管理等眾多問題。對(duì)此寫字樓的規(guī)劃并非本案最佳選擇！綜合商城/商場(chǎng)現(xiàn)狀：

大量的商業(yè)供應(yīng)，導(dǎo)致眾多綜合商城/商場(chǎng)，空置率加大，如恒茂華城、國貿(mào)廣場(chǎng)、勝利路廣場(chǎng)、時(shí)代廣場(chǎng)等城市中心項(xiàng)目綜合商城空置；

綜合商城的大量空置，帶來的是招商壓力加大，規(guī)劃大型綜合商城，其實(shí)就是把命運(yùn)送給了經(jīng)營商家，對(duì)此在南昌出現(xiàn)10年免租請(qǐng)商家入駐經(jīng)營的局面；

綜合商城在南昌主要分兩類經(jīng)營業(yè)態(tài)，一是專業(yè)綜合市場(chǎng)，如金童女人城，風(fēng)尚之城，IO時(shí)尚廣場(chǎng)等專業(yè)市場(chǎng)，二是如太平洋、洪客隆之類的百貨商場(chǎng)超市；

綜合商城招商成功之后，產(chǎn)權(quán)發(fā)售也是壓力，返租經(jīng)營受政策打壓，產(chǎn)權(quán)分割銷售，業(yè)主自主經(jīng)營在南昌至今沒有成功過，勢(shì)必造成開商風(fēng)險(xiǎn)加大；

同區(qū)域兩個(gè)或以上綜合商城/商場(chǎng)，存活的機(jī)率很少，如南昌中山路的太平洋，對(duì)面的綜合商城（從早期的百老匯，到后來的百意百貨，到今日的天虹商場(chǎng)），因?yàn)槟喜南M(fèi)力有限。本案雖然地處“一核多中心”的青云譜商圈，但本案西南角的百貨商場(chǎng)（2萬的裙樓商業(yè)規(guī)劃），將直接與本案構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)，本案難跳競(jìng)爭(zhēng)的宿命，對(duì)此本案難于招到理想的大型的經(jīng)營商家；如果本案放棄大型百貨商家，而選擇專業(yè)市場(chǎng)的話，本案又不處于核心城區(qū)，核心城區(qū)的金童、IO，以及時(shí)代廣場(chǎng)在專業(yè)市場(chǎng)上走的都不是非常成功，本案在沒有大量人流的支持下，成功機(jī)率可想而知；綜合商城的規(guī)劃，將導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)銷售的壓力，以及招商的壓力，讓開發(fā)利潤以及風(fēng)險(xiǎn)全都賭給了招商，賭給了經(jīng)營商家，這不是我們所希望看到的。街區(qū)商業(yè)：街區(qū)，一個(gè)城市繁華的表區(qū)。街區(qū)具有開放性，包容性，在南昌也是最為活躍的商業(yè)模式，南昌的勝利路、中山路……，承載著南昌城市的繁華；近年來在南昌政府對(duì)出一系列的特色街頭區(qū)打造，如餐飲一條街的孺子路，娛樂一條街的撫河路、福州路，素有南昌小香港之稱的女人街淵明路……。街區(qū)商業(yè)正在書寫一個(gè)又一個(gè)的商業(yè)傳奇，一個(gè)又有一個(gè)成功業(yè)態(tài)。在南昌房地產(chǎn)街區(qū)打造上，最為成功的可謂恒茂國際華城，時(shí)尚酒吧一條街的打造，首次定義街區(qū)物業(yè)，至今在南昌津津樂道?！巴顿Y商城，不如投資街鋪”這是所有投資者都知道的，因?yàn)榻謪^(qū)具有開放性和包容性，街區(qū)的定義，從他服務(wù)的面是一個(gè)區(qū)域、一個(gè)城市，不限環(huán)境和區(qū)域限制，大多街區(qū)都能做到臨街，這就是街區(qū)和商城最大的差別，同時(shí)街鋪在產(chǎn)權(quán)發(fā)售上屬于單獨(dú)體，易銷售，同時(shí)街鋪和商城、寫字樓的銷售價(jià)格在南昌至少是50%-150%以的差異；規(guī)劃街區(qū)有利的規(guī)避開發(fā)依賴別人，有利降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，本案臨街面近300米，街區(qū)已經(jīng)形成；加上本案又處于交通要塞，人氣已經(jīng)形成，有利的支持街區(qū)的形成；街區(qū)的打造有利開發(fā)利潤最大化追求。綜合上述所知：寫字樓市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)價(jià)值還不如住宅，區(qū)域不適合寫字樓的塑造！綜合商城/商場(chǎng)與百貨大樓構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)，招商、經(jīng)營壓力大，銷售不利！街區(qū)商業(yè)地段優(yōu)勢(shì)，街區(qū)投資熱情較高，易于本案價(jià)值最大化追求！××√包家花園本案朝陽洲昌南八大山人象湖新城洪都江鈴十字街、建設(shè)路片區(qū)井岡山、洪都大道項(xiàng)目的區(qū)域價(jià)值本案所處區(qū)域，是進(jìn)入城南（南昌縣）、八大山路、以及江鈴、包家花園、象湖新城的主岔口，交通、人流在此匯總和分流。同時(shí)隨著城市進(jìn)一步南充，本案的地段價(jià)值將進(jìn)一步彰顯出來。本案有望成為城南片區(qū)的商業(yè)中心，在南昌一核多區(qū)中心發(fā)展促動(dòng)下，本案將成為新的城市副商業(yè)中心。路段總長周邊環(huán)境店鋪數(shù)量店鋪面積店鋪?zhàn)饨鸾?jīng)營類型經(jīng)營狀況何坊西路男科醫(yī)院段200米男科醫(yī)院、京山藥店、交通便捷80左右5-10㎡為主、部分20㎡以上25-30元/㎡多為機(jī)械修理，電動(dòng)車修理配件為主一般，經(jīng)營環(huán)境雜亂何坊西路象湖段500米江西中山醫(yī)院、京山派出所、銀行、休閑小廣場(chǎng)、街道辦事處、大型餐飲、160左右10-20㎡為主、部分40㎡以上30-40元/㎡超市，餐飲，銀行等。良好，經(jīng)營環(huán)境雜亂迎賓北大道江鈴路段500米藥店、KTV、結(jié)石科醫(yī)院、好又多超市、新華電腦學(xué)校、交通便捷200左右20-30㎡為主，部分60㎡以上30-40元/㎡以大型汽車配件銷售店為主、日常生活配套店商業(yè)街比較繁華，經(jīng)營環(huán)境一般迎賓北大道項(xiàng)目路段300米羽西幼兒園、汽車修理廠、物流公司、交通便捷120左右20-30㎡為主、部分60㎡以上45-60元/㎡以房產(chǎn)中介為主、超市、餐飲、銀行汽配等良好，經(jīng)營環(huán)境尚可。項(xiàng)目地段目前商業(yè)指數(shù)本案定位“街區(qū)”有意識(shí)的提升了商業(yè)與住宅的價(jià)值，同時(shí)也有效的結(jié)合了商業(yè)與住宅的互補(bǔ)，無疑是從市場(chǎng)角度，還是從區(qū)域發(fā)展角度都是可行的。雖然本案定位青云譜區(qū)商業(yè)主場(chǎng)，但做為商業(yè)，同樣做為投資性物業(yè)，必須面向全市商業(yè)地產(chǎn)，南昌不缺少商業(yè)，同樣也有街區(qū)項(xiàng)目的供應(yīng)，至2007年7月，南昌在建開發(fā)商業(yè)用地達(dá)到680多畝，商業(yè)供應(yīng)量全市達(dá)到近100萬方（不計(jì)專業(yè)市場(chǎng)），這一統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還在隨著南昌地產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展面緊每年10%-15%推量增加，可想南昌未來商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的慘酷性！對(duì)此如何進(jìn)一步的在產(chǎn)品定位上找到更為鮮明的產(chǎn)品差異化，是我們思考的關(guān)鍵。鮮明的產(chǎn)品定位，是最有利的市場(chǎng)武器全市代表性商住項(xiàng)目：江信國際嘉園（臨街商業(yè)）金域名都（臨街商業(yè)，小部分內(nèi)街）隆鑫廣場(chǎng)（臨街商業(yè)、綜合商城、內(nèi)街）恒茂國際華城時(shí)尚酒吧街擁有內(nèi)街，“街區(qū)”概念紫金城，擁有內(nèi)街，與本案同屬“街區(qū)”概念！臨街商業(yè)代表商住項(xiàng)目，其商業(yè)供應(yīng)量都在萬于平方米，雖有臨街優(yōu)勢(shì)，但其商業(yè)規(guī)劃相對(duì)滯后，對(duì)此在本案臨街商業(yè)的打造上，盡可能的去塑造產(chǎn)品差異化，才能占領(lǐng)市場(chǎng)高度，與同類產(chǎn)品產(chǎn)生本質(zhì)區(qū)別。本項(xiàng)目沿城市干道，地處城市發(fā)源地承上啟下連接今日城市南區(qū)版塊，優(yōu)越的地段價(jià)值，充足的人流環(huán)境，城市多中心發(fā)展的戰(zhàn)略要地，本項(xiàng)目的出現(xiàn)承載著不可推卸的歷史責(zé)任，如何成為城市多中心發(fā)展的典范，如何成就本項(xiàng)目的價(jià)值及歷史使命？如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值成就歷史所托開創(chuàng)未來的先行者——住宅篇開創(chuàng)未來的先行者——商業(yè)篇開創(chuàng)未來的先行者——辦公篇上面的這些項(xiàng)目都是人們耳熟能詳?shù)募炎鳎麄兺黄瞥Ｒ?guī)的創(chuàng)意表現(xiàn)，顛覆傳統(tǒng)的操盤模式，成就了項(xiàng)目的最大價(jià)值，同時(shí)也為一座城市成就了世紀(jì)經(jīng)典。他們成為了城市的名片、都市的會(huì)客廳。在感慨他們成功的同時(shí)，我們也在思考本項(xiàng)目的具體表現(xiàn)，怎樣才能讓本項(xiàng)目踏入世紀(jì)經(jīng)典的之列，我們?cè)诮梃b的同時(shí)更要突破。本項(xiàng)目雖然不具備原生的優(yōu)勢(shì)，但無疑創(chuàng)意表現(xiàn)是項(xiàng)目唯一的出路！項(xiàng)目定位：創(chuàng)意街區(qū)創(chuàng)意：項(xiàng)目的硬件建設(shè)，成就產(chǎn)品的市場(chǎng)區(qū)別，造就世紀(jì)經(jīng)典，與推廣傳播互動(dòng)創(chuàng)造最大市場(chǎng)價(jià)值。街區(qū)：項(xiàng)目的軟件建設(shè)，成就項(xiàng)目城市多中心價(jià)值，突破項(xiàng)目自身價(jià)值，商業(yè)與住宅的完美互動(dòng)。1、創(chuàng)意街區(qū)，成就產(chǎn)品差異化無任是臨街商業(yè)的金域名都，隆鑫廣場(chǎng)，還是同屬街區(qū)概念的恒茂國際華城、紫金城，在商業(yè)規(guī)劃上都屬于傳統(tǒng)的“平板式商業(yè)”。平板式商業(yè)，在人氣的匯集上，就過于依賴于招商，以及對(duì)住宅的依賴性，依賴主題店以及住宅人氣，只有找到好的主題店，然后借助主題店的市場(chǎng)號(hào)召力，集人氣，進(jìn)而帶動(dòng)整個(gè)商業(yè)的去化?！皠?chuàng)意街區(qū)”。通過產(chǎn)品規(guī)劃的創(chuàng)新，即商業(yè)載體的創(chuàng)新，讓產(chǎn)品本身就是磁場(chǎng)，就能匯集人氣，號(hào)召人氣。只有如此才能讓本案的產(chǎn)品定位更為鮮明，更為突出，真正實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品以生俱來的差異化競(jìng)爭(zhēng)。2、“商業(yè)載體”創(chuàng)新，成就本案差異競(jìng)爭(zhēng)雖然房地產(chǎn)的不斷發(fā)展，好的商家已經(jīng)是千金難求，招商的苛刻條件已經(jīng)讓越來越多的商家無法接受，近年來在上海，在一些發(fā)展城市一個(gè)全新的商業(yè)名字開始在眾多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中誕生，這就是“商業(yè)載體創(chuàng)新”（商業(yè)載體說白了就是商業(yè)建筑本身的創(chuàng)新），傳統(tǒng)的商業(yè)都是通過招商業(yè)態(tài)來帶動(dòng)項(xiàng)目人氣，如“業(yè)態(tài)=人氣+銷售+經(jīng)營”。人氣，足夠多的市場(chǎng)吸引力是商業(yè)成功的關(guān)鍵。“商業(yè)載體”的創(chuàng)新其實(shí)就是商業(yè)建筑創(chuàng)新，商業(yè)建筑的外同具有吸引力、號(hào)召力，自身就有人氣。在商業(yè)建筑滿足商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營的同時(shí)商業(yè)載體的創(chuàng)新，所帶來的人氣，無任是對(duì)招商業(yè)態(tài)（商家），還是對(duì)消費(fèi)者而言都具有無窮大的人氣號(hào)召力。即商業(yè)載體創(chuàng)新=招商業(yè)態(tài)人氣（人氣+銷售+經(jīng)營）+建筑吸引力（人氣+招商業(yè)態(tài)+銷售）。3、創(chuàng)意街區(qū)，為城市加冕南昌世界動(dòng)感都會(huì)繼南昌騰王閣、八大山人、八一起義之后，一批新的呈上世界紀(jì)錄舞臺(tái)的亞州第一噴泉秋水廣場(chǎng)，摩天輪，新火車站的世界地圖球……，正在書寫南昌新的城市傳奇。今天在南昌最具文化的地方——青云譜，在南昌人居文化上我們同樣在繼寫傳奇，因?yàn)槲覀兊某鞘袑?duì)新鮮事物的接受程度正在擴(kuò)充、正在成熟，本案“創(chuàng)意街區(qū)”的打造，將被城市傳承，展現(xiàn)動(dòng)感都會(huì)的魅力，為城市加冕。街區(qū)，做為一種生活模式，不同行臨街商業(yè)，和臨街商業(yè)有著本質(zhì)區(qū)別。臨街只是一種商業(yè)名稱，一種街鋪而已，人不會(huì)因?yàn)榕R街面而修改一種生活方式，而街區(qū)本身就是一種便捷的生活方式，因?yàn)榻謪^(qū)所提供的不供是消費(fèi)，還有休閑、娛樂，是一種休情的現(xiàn)代化都市格調(diào)生活?！白≡诮稚稀睔W洲發(fā)達(dá)國家，已經(jīng)成為富人生活