2015年上半年福建房地產(chǎn)估價師制度與政策：現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用制度考試題

2015年上半年福建省房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使

用制度考試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個事最符合題意）1、房地產(chǎn)投資決策分析主要包括—和項(xiàng)目財務(wù)評價兩個部分。A.價格分析B.市場分析C.產(chǎn)品分析D.成本分析2、下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價的是。A：某標(biāo)準(zhǔn)廠房B：某酒廠廠房C：某待出讓土地D：某寫字樓E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格3、被征收工地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由規(guī)定。A：國務(wù)院B：國工資源部C：省、自治區(qū)、直轄市D：縣E：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章4、按照《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)—的業(yè)主同意。A.專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上B.專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)C.專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上D.專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)5、一購房者購買房產(chǎn)用于零售商業(yè)，購買的價格為150萬元，其中購房者自有現(xiàn)金100萬元，其余部分申請銀行貸款。如果該項(xiàng)投資的經(jīng)營收入扣除運(yùn)營費(fèi)用和抵押貸款還本付息后的年凈現(xiàn)金流量為15萬元，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報率是一。14%10%33%15%6、在建工程抵押貸款，是以開發(fā)商與施工單位簽訂的依法生效的—設(shè)定抵押權(quán)，按其在建工程已完工部分分次發(fā)放貸款。A.房屋建筑物B.土地使用權(quán)C.在建工程D.房屋期權(quán)7、財務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個—內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。A.計算期B.動態(tài)投資回收期C.項(xiàng)目壽命期D.開發(fā)期8、某塊臨街深度為50ft、臨街寬度為30ft的矩形土地甲，總價為40萬元。其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150ft，臨街寬度為15ft,則運(yùn)用四三二一法則計算土地乙的總地價為一萬元。23.428.633.446.89、在寫字樓出租中，室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)化裝修的費(fèi)用通常由—支付。A.業(yè)主B.承租人C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.業(yè)主、承租人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同10、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價時，無須做的是。A：估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期B：估算后續(xù)開發(fā)的各項(xiàng)支出、收入C：估算后續(xù)開發(fā)各項(xiàng)支出、收入在何時發(fā)生D：估算開發(fā)期中的利息和利潤E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格11、影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境因素不包括。A：大氣環(huán)境B：聲覺環(huán)境C：衛(wèi)生環(huán)境D：治安環(huán)境E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格12、所有權(quán)屬于_。A.從物權(quán)B.動產(chǎn)物權(quán)C.他物權(quán)D.主物權(quán)13、廉租住房租金由構(gòu)成。（2009年試題）A：維修費(fèi)和管理費(fèi)B：維修費(fèi)和利潤C(jī)：維修費(fèi)、管理費(fèi)和利潤D：維修費(fèi)、利潤和稅金E：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章14、規(guī)劃設(shè)計條件通知書及其附圖或?qū)彾ㄔO(shè)計方案通知書及其附圖，是城市國有土地使用權(quán)出讓合同的重要附件，不得隨意變更。確需變更的，必須經(jīng)—批準(zhǔn)。A.政府B.城市規(guī)劃行政主管部門C.城市建設(shè)行政主管部門D.城市土地主管部門15、為了規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓行為，優(yōu)化土地資源配置，建立公開、公平、公正的土地使用制度，國土資源部從2002年7月1日開始實(shí)施—，明確規(guī)定了土地的有償出讓對象。A.《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)的規(guī)定》B.《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》C.《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》D.《城市房地產(chǎn)管理法》16、某出租的房地產(chǎn)的年租金收入為10萬元，年出租總費(fèi)用為1萬元。建筑物重置價格為100萬元，成新率為80%。已知土地資本化率為6%,建筑物資本化率8%。假設(shè)該房地產(chǎn)的土地使用年限為無限年，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值為（）萬元。43112.5123.3D.15017、已知某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本為2000元/m2,開發(fā)商的目標(biāo)利潤率為15%,當(dāng)前的銷售稅率為6%,按成本加成定價法可定價為一元/m2。A.2420B.2438C.2447D.250318、當(dāng)房地產(chǎn)的供給減少大于需求減少時，房地產(chǎn)的均衡價格將_,均衡交易量。A.不變，增加B.下降，增加C.上升，減少D.下降，減少19、有效毛收入乘數(shù)法沒有考慮估價對象與類似房地產(chǎn)在方面的差異。A：房地產(chǎn)租金以外的收入B：運(yùn)營費(fèi)用率^空置率D：可出租面積的比率E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格20、普通股股東權(quán)利中，自益權(quán)包括。A：股東享有的出席股東大會的權(quán)利B：表決權(quán)C：查詢公司經(jīng)營狀況的請求權(quán)D：股票過戶的權(quán)利E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)21、與報酬率性質(zhì)不同的名詞有_。A.利息率B.折現(xiàn)率C.內(nèi)部收益率D.資本化率22、關(guān)于建筑物重新購建價格求取方法的說法，錯誤的是。A：單位比較法需要將估價對象的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)修正為可比實(shí)例建筑物的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)B：分部分項(xiàng)法結(jié)合各個構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的特點(diǎn)使用計量單位C：工料測量法主要用于求取具有歷史價值的建筑物的重新購建價格D：指數(shù)調(diào)整法主要用于檢驗(yàn)其他方法的測算結(jié)果E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格23、按照規(guī)定，建設(shè)單位建設(shè)工程開工前，應(yīng)當(dāng)向工程所在地的部門申請領(lǐng)取施工許可證。A：縣級以上人民政府土地行政主管部門B：縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門C：縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門D：縣級以上人民政府發(fā)展和改革部門E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)24、開發(fā)商在申請領(lǐng)取施工許可證時，若建設(shè)期超過一年，則其到位資金原則上不得少于工程合同價的_。20%30%C.40%D.50%25、影響某套住房的實(shí)物因素不包括。A：裝修B：戶型C：層高D：樓層E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項(xiàng)。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項(xiàng)得0?5分）1、按照風(fēng)險大小和收益水平高低，通常將房地產(chǎn)投資劃分為幾種類型。A：收益型B：收益貶值型C：收益加增值型D：機(jī)會型E：保本型2、拆遷人拆除，不予補(bǔ)償。A：必須拆除的違章建筑B：代管房屋C：產(chǎn)權(quán)有爭議房屋D：抵押房屋E：超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑3、最小二乘法又稱。A：最大平方法B：最小平方法C：擴(kuò)大時距法D：移動平均法E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)4、某居住區(qū)住宅用地面積17.8公頃，建有42棟住宅，分別為：6棟24層的住宅，每棟基底面積和建筑面積分別為900m2、21600m2；16棟13層的住宅，每棟基底面積和建筑面積分別為1080m2、14040m2；20棟8層的住宅，每棟基底面積和建筑面積分別為1080m2、8640m2，則該居住區(qū)住宅平均層數(shù)為（）層。7.911.912.119.05、按定額的編制程序和用途不同，可以把工程建設(shè)定額劃分為、投資估算指標(biāo)五種。A：勞動消耗定額B：施工定額C：預(yù)算定額D：概算定額E：概算指標(biāo)6、我國現(xiàn)行法律制度體系包括。人：法律B：行政法規(guī)C：地方性法規(guī)D：部門規(guī)章E：技術(shù)規(guī)范7、業(yè)主大會成立后，維修資金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計劃，經(jīng)—討論通過后實(shí)施。A.當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門B.房地產(chǎn)開發(fā)商C.業(yè)主大會D.物業(yè)公司8、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算的費(fèi)用構(gòu)成中屬于（）。A.土地費(fèi)用B.前期工程費(fèi)C.房屋開發(fā)費(fèi)D.管理費(fèi)用9、下列有關(guān)房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)的規(guī)定中，不正確的表述是_。A.未經(jīng)注冊擅自以房地產(chǎn)估價師名義從事估價業(yè)務(wù)的，由縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其停止違法活動，并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款B.房地產(chǎn)估價師準(zhǔn)許他人以自己的名義執(zhí)行房地產(chǎn)估價師業(yè)務(wù)，沒有違法所得的，由縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其停止違法活動，并可處以1萬元以下的罰款C.中介服務(wù)人員索取他人財物或者非法收受他人財物，故意提供虛假評估報告，情節(jié)嚴(yán)重的，處5年以上10年以下的有期徒刑，并處罰金D.中介服務(wù)人員嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任，出具的評估報告有重大失實(shí)，造成嚴(yán)重后果的，處5年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金10、根據(jù)合同是否必須以其他合同的存在為前提而存在可將合同分為。A：典型合同B：實(shí)踐合同C：諾成合同D：主合同E：從合同11、下列關(guān)于現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用住房政策，表述錯誤的是。A：其銷售基準(zhǔn)價格及浮動幅度，由有定價權(quán)的價格主管部門會同經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門，依據(jù)經(jīng)濟(jì)適用住房價格管理的有關(guān)規(guī)定，在綜合考慮建設(shè)、管理成本和利潤的基礎(chǔ)上確定并向社會公布B：集資、合作建房是經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的組成部分C：市、縣人民政府直接組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目利潤率按不高于3%核定D：經(jīng)濟(jì)適用住房制度是解決城市低收入家庭住房困難政策體系的組成部分E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)12、采用安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法確定資本化率的基本公式為_。A.資本化率=安全利率+投資風(fēng)險補(bǔ)償-投資帶來的優(yōu)惠B.資本化率=安全利率+投資風(fēng)險補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償-投資帶來的優(yōu)惠C.資本化率=安全利率+投資風(fēng)險補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+通貨膨脹補(bǔ)償-投資帶來的優(yōu)惠D.資本化率=安全利率+投資風(fēng)險補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動性補(bǔ)償-投資帶來的優(yōu)惠13、投資利潤率的計算基數(shù)不包括_。A.土地取得成本B.開發(fā)成本C.管理費(fèi)用D.銷售費(fèi)用14、制訂物業(yè)策略計劃，持有或出售分析，檢討物業(yè)重新定位的機(jī)會、審批主要的費(fèi)用支出屬于的工作內(nèi)容。A：物業(yè)管理B：設(shè)施管理C：房地產(chǎn)資產(chǎn)管理D：房地產(chǎn)組合投資管理E：借款合同15、根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》的規(guī)定，下列項(xiàng)目中計算一半建筑面積的是_。A.無頂蓋的室外樓梯B.無柱的雨篷C.無頂蓋的陽臺D.房屋之間無上蓋的架空通廊16、確定路線價時，選取標(biāo)準(zhǔn)宗地應(yīng)符合等要求。A：一面臨街B：兩面臨街C：土地形狀為矩形D：土地形狀為正方形E：容積率為所在區(qū)段具有代表性的容積率17、編制房地產(chǎn)投資計劃與資金籌措表之前，應(yīng)先編制。A：現(xiàn)金流量表B：損益表C：資金使用計劃D：資金籌措計劃E：資金來源與運(yùn)用表18、新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持有關(guān)文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案，這些文件包括_。A.營業(yè)執(zhí)照B.企業(yè)章程和驗(yàn)資證明C.企業(yè)法定代表人的身份證明D.專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同E.企業(yè)納稅證明19、下列屬于房屋租賃合同自然終止情形的有。A：租賃合同到期，合同自行終止B：符合法律規(guī)定可以解除合同條款的C：符合合同約定可以解除合同條款的D：承租人利用承租的房屋從事非法活動的E：因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的20、租住房的租金實(shí)行政府定價，租金標(biāo)準(zhǔn)由—構(gòu)成。A.維修費(fèi)B.折舊費(fèi)C.稅金D.投資利息E.管理費(fèi)21、有了資金的時間價值觀念后，收益性房地產(chǎn)的價值就是其未來凈收益現(xiàn)值之和，該價值的高低主要取決于。A：未來凈收益的大小B：獲得凈收益的報酬率的大小C：獲得凈收益期限的長短D：市場年利率的大小E：獲得凈收益的可靠性22、關(guān)于房地產(chǎn)“購買一更新改造-出租-出售”模式現(xiàn)金流量圖的說法，正確的有。A：橫軸上刻度間距離相等，其上的數(shù)值代表不同時點(diǎn)B：房地產(chǎn)的購買成本用向下的垂直箭線標(biāo)在橫軸的“上”時點(diǎn)C：發(fā)生在計息周期之間的更新改造成本標(biāo)注在對應(yīng)期間內(nèi)D：各期運(yùn)