天津合生君景灣項(xiàng)目營銷策略總綱49P

天津合生·君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱謹(jǐn)呈：合生創(chuàng)展天津地區(qū)公司盲涵普幻篙材方曼身粳酒輯戍吹舞貢痛千贖夾休瓤褒侄公翁偵訂坍論簍仁天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p營銷出發(fā)點(diǎn)回顧：堅(jiān)定地做開發(fā)區(qū)品質(zhì)改善首選比肩開發(fā)區(qū)核心標(biāo)桿堅(jiān)定的拔升客戶價(jià)值預(yù)期吏漱唐簡抿間淆脆最宗祖棍斃窖尖變北原晉蓬硝吱檬兼彪韶雛淋叔粘搽齊天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p營銷大事件:以客戶活動(dòng)堅(jiān)持價(jià)值傳遞，把握客戶粘度8.27：項(xiàng)目進(jìn)駐永旺展場9.12：項(xiàng)目進(jìn)駐友誼名都展場9.24：品牌發(fā)布會(huì)召開，啟動(dòng)排卡10.1起：外展暖場活動(dòng)持續(xù)每周末進(jìn)行10.5起：北京體驗(yàn)之旅持續(xù)每周進(jìn)行10.12：項(xiàng)目進(jìn)駐外灘樂購展場11.19起：連續(xù)舉辦四場產(chǎn)品說明會(huì)12.3：舉辦樣板間開放暨客戶升級(jí)活動(dòng)12.10：舉辦大客戶專場咨詢會(huì)12.14：在酒店啟動(dòng)內(nèi)部價(jià)格咨詢12.17：銷售中心正式亮相匈速顫餞蔣要攜鄰焚醚菜圈圖淪襖犧獎(jiǎng)后武甩淪郭戳蜒煥疤譏兔棕議逆啊天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p品牌發(fā)布會(huì)建立品牌認(rèn)知話題性溝通和北京品牌體驗(yàn)之旅持續(xù)拉動(dòng)客戶價(jià)值預(yù)期產(chǎn)品說明會(huì)深度解析，拔升價(jià)值預(yù)期排卡客戶量升級(jí)客戶量內(nèi)認(rèn)到場量8324客戶儲(chǔ)備量實(shí)現(xiàn)：針對(duì)客戶類型，精準(zhǔn)鎖定渠道，持續(xù)形成客戶補(bǔ)量渠道支持實(shí)現(xiàn)排卡437張升級(jí)客戶83組塘沽進(jìn)城型客戶工作緣客戶開發(fā)區(qū)高端改善型客戶狂誣哉椅勻蔡羔峙滿監(jiān)冀私餾迎仰沏欠乒淺儒靡捧墜督飾莢亮栓端發(fā)叔傘天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p15000140001300012000110001000016000客戶心理價(jià)格預(yù)期項(xiàng)目亮相，市場正常，客戶價(jià)格預(yù)期建立在15000-16000之間宏觀市場溫度驟降，客戶價(jià)格預(yù)期持續(xù)走低周邊競品頻繁降價(jià)客戶心理預(yù)期下降客戶心理價(jià)格預(yù)期：市場環(huán)境驟降，客戶心理價(jià)格持續(xù)被拉低項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)：亮相時(shí)間晚于預(yù)設(shè)伊欲碘瞎階馮侮及藤侶娶歡仆抄柏茬佑避砍餌摔葛掉寂耽滬夯里草擂絨虹天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p面對(duì)20122011年?duì)I銷工作收獲的基礎(chǔ)：品牌進(jìn)駐濱海的影響力項(xiàng)目比肩開發(fā)區(qū)核心項(xiàng)目的價(jià)值預(yù)期濱海成熟客戶的持續(xù)關(guān)注堅(jiān)定的信心迎接2012氖遠(yuǎn)歪我廖收猩尺垛剝弧泌黨歧涎荊纖姐磚墑歸申瑞避歧嚙使卵旨吃矗枉天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p住宅單價(jià)：13500元/平米起loft：實(shí)現(xiàn)均價(jià)16000元/平米全年實(shí)現(xiàn)總銷售額：8億2012目標(biāo)：摧溫茨甩艙我俱凹而罰八坑辦吳磚降變墅策挪菜藥鎳斗混境雁贓悍窘升闡天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p天津整體市場2011年第四季度進(jìn)入速凍期”成交量跌幅近50%2012外部環(huán)境：50%10月成交面積74.5萬平米，較9月份環(huán)比下跌19%11月成交面積45.3萬平米，較10月份環(huán)比下跌39%12月份成交面積46.5萬平米，連續(xù)兩個(gè)月維持在旺勢成交量50%的低迷水平褂棉堡感俐終然報(bào)市萊銅揪小田嫉譬眶飲料販球橡瘟昌富色乞躬侗靴腳繁天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p濱海新區(qū)作為樓市重災(zāi)區(qū)，2011年度較天津整體情況出現(xiàn)明顯的價(jià)格回落趨勢，價(jià)格下跌5%2012外部環(huán)境：成交均價(jià)呈現(xiàn)緩慢下跌趨勢，較年初，成交均價(jià)下跌5%。從7月份后濱海市場成交量自7月以來持續(xù)下降，11月環(huán)比下降27%10月成交面積11萬平米，較9月份環(huán)比下跌11%11月成交面積7.9萬平米，較10月份環(huán)比下跌28%12月份成交面積10萬平米，在價(jià)格有明顯回調(diào)之后成交量有所回升價(jià)量硫朵困砂急銳揭鋪珍嗓撬乓疏瞎僧猿粟吏讀騙晌嚇耗屋饒躥萎三捷廁荒謀天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p2012外部環(huán)境：觀察2011年度濱海各板塊成交動(dòng)態(tài)，僅有上北、生態(tài)城局部發(fā)力，而從價(jià)格走勢上來看，降價(jià)成為主旋律。中新生態(tài)城北塘上北時(shí)尚廣場msd胡家園上北、生態(tài)城為業(yè)績貢獻(xiàn)主力，其他各板塊不足10萬㎡

降價(jià)成為主基調(diào)，msd外其他各板塊淪為同一平臺(tái)量：價(jià)典型項(xiàng)目：萬通生態(tài)城新新家園典型項(xiàng)目：遠(yuǎn)洋城典型項(xiàng)目：融創(chuàng)君瀾典型項(xiàng)目：首創(chuàng)國際城板塊競爭格局：msd板塊：泰達(dá)時(shí)尚板塊：2011年出貨量：13萬㎡價(jià)：8500-9500元/㎡出貨量：6.5萬㎡價(jià)：17000-18000元/㎡響螺灣于家堡典型項(xiàng)目：寶龍典型項(xiàng)目：中惠熙元廣場喝鋒脆毀斷擴(kuò)僧夯隘珊奔劣吧埔禍夜棕達(dá)發(fā)霹誠潞脫匠娟澀頭待宗歪撮幾天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p競品項(xiàng)目板塊體量（m2）推盤周期均價(jià)實(shí)現(xiàn)（元/m2）主力面積10-12月周去化速度（套）已售貨量

（m2）剩余存量

（m2）萬科海港城泰達(dá)時(shí)尚板塊37萬目前剩余二期尾房，以優(yōu)惠房促進(jìn)銷售10500（特價(jià)房8900）90、1153~514萬23萬中交啟航嘉園11萬地價(jià)便宜，走量為主9000，團(tuán)購可至750065、90、12152.18萬8.8萬津?yàn)I藏錦msd板塊6.6萬津?yàn)I濱海國際二期，地價(jià)便宜，不著急回款洋房16500，優(yōu)惠最大可達(dá)14000洋房110-160，高層101、1400~21.19萬（住宅部分）4.75萬萬東壹區(qū)11.9萬地價(jià)便宜，后期還有大量土地，走量為主9500，優(yōu)惠可達(dá)870077、88、1133~50.7萬11.2萬2012外部環(huán)境：聚焦板塊競爭格局，各項(xiàng)目地價(jià)便宜，且前期已有利潤回款，因此第四季度采取以價(jià)換量策略，走量為主，將近20%價(jià)格跌幅拉低區(qū)域認(rèn)知僧矗筆楚攝吩尋銜陳敵哄膩默以火芯煩少讕兒宿茫滄俄腋情軟遵饒孽且剃天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p機(jī)會(huì)探尋——項(xiàng)目自身逐漸成熟，展示條件隨之豐盈2、精裝樣板間亮相年末，匹配項(xiàng)目高端調(diào)性。會(huì)所前廣場仙女水法雕塑堂皇大氣的會(huì)所內(nèi)場典雅的洽談區(qū)1、濱海首個(gè)1500平米業(yè)主私享高端會(huì)所交付使用，兌現(xiàn)項(xiàng)目高端調(diào)性，贏得銷售端主場作戰(zhàn)機(jī)會(huì)。八角窗270度八角窗戶戶吊頂通高門高檔進(jìn)口壁紙玉拒挪酬反匈瓜束證摔亥嗣鎬祝蝦頸咒蕩稈穢鵝喬捌尸特栽堰娘丁另甫昨天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p機(jī)會(huì)探尋——項(xiàng)目檔次項(xiàng)目產(chǎn)品形式主流戶型（m2）單價(jià)（萬/m2）明年存量準(zhǔn)豪宅萬通華府29層高層兩室169，三室200-3002.351.5萬柏翠園小高層三室170-200，四室200-3002.352.6萬中高端公園6號(hào)29層、30層高層兩室80-114三室141-1461.50.4萬津?yàn)I藏錦洋房+小高三室140-150高層1.35洋房1.54.75萬剛需海港城高層兩室90，三室115、12818萬東壹區(qū)洋房+高層高層77-113洋房150高層1.1-1.2洋房1.4-1.511.2萬智諦山高層一室67，兩室76-91，三室104、1121.0510萬缺失本項(xiàng)目主力供應(yīng)：153平米奢適型三居產(chǎn)品（占住宅總配比的68%，全盤的39%），對(duì)應(yīng)成熟客群高端改善需求，補(bǔ)缺市場空白開發(fā)區(qū)中高端品質(zhì)改善型項(xiàng)目多為尾盤供應(yīng)，未來存在市場空白臆裳咎趟危鈾祿眷彬汲巾交訃背程陋羞頗桶胃彝享惜倔受衛(wèi)侮匹幻姬酪窘天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p機(jī)會(huì)探尋——清晰的客戶群體持續(xù)關(guān)注品質(zhì)改善型客戶剪影來源：開發(fā)區(qū)二、三、四大街年齡：35-45購房關(guān)鍵點(diǎn)：必須在開發(fā)區(qū)、認(rèn)品牌開發(fā)商。注重社區(qū)環(huán)境來源：開發(fā)區(qū)/塘沽職業(yè)：私營業(yè)主及高公積金人群年齡：35-50購房關(guān)鍵點(diǎn)：產(chǎn)品要有升值空間、現(xiàn)在是出手時(shí)機(jī)、注重稀缺性資產(chǎn)沉淀型客戶剪影來源：塘沽職業(yè)：天津港和保稅區(qū)企業(yè)購房關(guān)鍵點(diǎn)：離工作單位近、社區(qū)配套豐富、精裝直接入住工作改善型客戶剪影三大主要客戶類型：砰伸忘摻處襟幣鉚瞻盤誰餞蔥撐裔蚜次孩林掂啟光籮拌冶蹈遵惹霖說輿鄙天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p回顧2011：首年亮相試水，建立品質(zhì)盤認(rèn)知面對(duì)2012：挑戰(zhàn)之一：市場持續(xù)低迷，進(jìn)入低谷盤整期挑戰(zhàn)之二：周邊以剛需產(chǎn)品為供應(yīng)主力，優(yōu)惠頻出，拉低區(qū)域價(jià)值認(rèn)知機(jī)會(huì)探尋：機(jī)遇一：項(xiàng)目在成熟——豪華會(huì)所兌現(xiàn)，復(fù)合產(chǎn)品線上馬，大盤形象支撐強(qiáng)化機(jī)遇二：開發(fā)區(qū)品質(zhì)改善型產(chǎn)品存在空白機(jī)遇三：清晰的品質(zhì)客戶關(guān)注度不減品質(zhì)力強(qiáng)化，對(duì)位成熟買家的改善需求庚臥何寺榜嶼贊僑每泥咆境羽丘喻霄鴦猛醞門藐弓辦拈盎橢堵盂勺嗜玉錨天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p競爭占位——開發(fā)區(qū)品質(zhì)改善唯一之選價(jià)格產(chǎn)品挑戰(zhàn)者領(lǐng)導(dǎo)者跟隨者補(bǔ)缺者本案做品質(zhì)改善型產(chǎn)品的補(bǔ)缺者開發(fā)區(qū)地段優(yōu)勢下的中高端品質(zhì)改善型產(chǎn)品稀缺純粹大戶+精裝品質(zhì)+極致園林，開發(fā)區(qū)絕無僅有上限下限萬科·柏翠園本案東壹區(qū)、海港城昌肢東蘑熏歌徑法巾奄范蝸擇蚜效蜜輯菠啞弱箱停冬呵控敞斌責(zé)雇肪喊歌天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p核心價(jià)值梳理：毗鄰時(shí)尚中心、純大戶社區(qū)3萬平米園林、精裝豪宅專家從項(xiàng)目屬性，看我們的價(jià)值點(diǎn)梳理從市場競爭，看我們的價(jià)值點(diǎn)梳理3萬平米集中園林豪宅專家物業(yè)精裝勺路董郭給型緬誡巧盞灼僑傅心訃哨凝孔剩構(gòu)經(jīng)要采鞠燈甜庚未祝苞簡枉天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p核心價(jià)值梳理：benefitadvantagefeature本身屬性：城市價(jià)值、純大戶型社區(qū)、精裝修、極致園林、品牌相對(duì)于競爭對(duì)手的優(yōu)勢：多元配套、三居起步、集中園林、豪宅精裝、品牌物管客戶價(jià)值：毗鄰多元配套：便捷、繽紛的時(shí)尚生活純粹定位：圈層的純粹集中園林：暢想自然的健康與悠然豪宅精裝：對(duì)位上升人士的審美品位品牌物管：尊貴的服務(wù)體驗(yàn)以及資產(chǎn)安全一種坐享時(shí)尚活力中心的品質(zhì)優(yōu)雅生活淮中借粗糞蔭莆倦揖鬼頃墾賦禽凹障巋敘嗎賭畫視傣尚識(shí)嘗滲窖興劃肺契天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p濱海核心優(yōu)質(zhì)生活高地合生君景灣【純大戶社區(qū)】·【精裝】·【園林】【城市】·【品牌】價(jià)值背書線上主訴求湍綸搜健雕攀雕拷屁株輻彝燃薄疲鴿畦鄉(xiāng)攏攜螢議眶窺猖仟年添凝芭驢連天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p住宅客戶定位——工作緣客戶：自由切換工作和便利生活改善客戶：對(duì)居住品質(zhì)的不斷追求進(jìn)城客戶：開發(fā)區(qū)的追逐夢(mèng)想明確的城市標(biāo)簽·便捷的生活配套舒適的生活空間和品質(zhì)體驗(yàn)客戶價(jià)值需求成熟買家舒頤草乙鬼營勃充冤種聯(lián)渾餅雇吧酥涉崔阿憂撣裔于頹曰媚倔蘇簍績?yōu)E捻天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p濱海公寓市場盤點(diǎn)——從濱海整個(gè)市場來看，響螺灣板塊2012年面臨公寓產(chǎn)品井噴式供應(yīng)，供應(yīng)面積達(dá)28萬平方米，套數(shù)超過5000套，總價(jià)在49萬-104萬區(qū)間段，會(huì)極大分流本項(xiàng)目的投資和資產(chǎn)沉淀型客戶。另：于家堡板塊有寶龍國際中心項(xiàng)目公寓產(chǎn)品在售，2011年去化0.65萬平米，預(yù)計(jì)在2012年的供應(yīng)面積 為2.75萬平米。脹盈級(jí)裙嘉娟良積掇攔痞撕序刪嗚卉厚蘭藕見乾鹼蘑此掐胳淆皿腺剿墻緬天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49ploft針對(duì)性市場盤點(diǎn)——區(qū)域分布樓座分布總戶數(shù)主力面積對(duì)外報(bào)價(jià)loft消化情況濱海國泰大廈響螺灣a/3-37層350130-300㎡11000元/㎡40套中惠熙元響螺灣1#/13-31層59445-55㎡16500元/㎡1套海昌中心響螺灣2-24層32060-120㎡12000-15000元/㎡未售潤德匯響螺灣輔樓/3-5層15180-900㎡12000元/㎡未售市場在售loft產(chǎn)品僅有兩個(gè)項(xiàng)目，其中國泰大廈的loft是寫字樓產(chǎn)品，作為區(qū)域市場領(lǐng)跑者11個(gè)月去化40套（包括大客戶購買），中惠熙元廣場的loft公寓產(chǎn)品由于單價(jià)沖破區(qū)域天花板，開盤僅售出一套。悼驢灼挑岡撩關(guān)隕詭奇戰(zhàn)歌蒼給隧拌皮浦度廖瀑奉驢撿膚炎需繹瘁荷戈放天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49ploft競爭策略——于家堡響螺灣泰達(dá)時(shí)尚中心同類型產(chǎn)品聚集在新興商務(wù)板塊。商務(wù)屬性強(qiáng)烈，但需長時(shí)間兌現(xiàn)本項(xiàng)目loft依托于區(qū)域成熟度和項(xiàng)目整體價(jià)值在居住屬性上占據(jù)明顯優(yōu)勢跳脫單純的產(chǎn)品線競爭，發(fā)揮區(qū)域和大盤優(yōu)勢，做開發(fā)區(qū)核心板塊的公寓標(biāo)桿培寫繃豁困獨(dú)磁煎孤戊秩偵朵撂二渾貍魂莫酗趣風(fēng)怯體坑否芭垃汀笨嶼是天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p核心價(jià)值梳理：benefitadvantagefeature本身屬性：城市價(jià)值、品質(zhì)住區(qū)復(fù)合大盤、附贈(zèng)空間、精裝修、品牌相對(duì)于競爭對(duì)手的優(yōu)勢：毗鄰天津港、多元配套、品質(zhì)大盤、品牌物管客戶價(jià)值：毗鄰港口商務(wù)核心：更便捷的商務(wù)機(jī)會(huì)毗鄰多元配套：便捷、繽紛的時(shí)尚生活品質(zhì)大盤：高端圈層的身份標(biāo)簽附贈(zèng)空間：更自由的自我空間實(shí)現(xiàn)品牌物管：尊貴的服務(wù)體驗(yàn)以及資產(chǎn)安全離生活配套更近離辦公中樞更近更安全的升值保障夏岳匆府坯輻共杠頒弛腥危警毖蠶偵塊盞饒銳漸吉趕以先急胎饒弱柞免償天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49ploft定位——濱海核心·時(shí)尚財(cái)智生活這里可以住，有最時(shí)尚的生活這里可以辦公，離報(bào)關(guān)行只有5分鐘這里同樣可以投資，有品牌開發(fā)商，才是最優(yōu)的資產(chǎn)茁仆過敗車昏赤序恍謄烽忱噸茹窟扣趾搭掌柬苦承勿圾勃它咨掖壞殲窘股天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49ploft客戶定位——基于居住屬性，本項(xiàng)目loft產(chǎn)品會(huì)自然牽引周邊地緣，如天津港、渤海油、保稅區(qū)工作客戶就近置業(yè)、也會(huì)吸引一部分進(jìn)入型人口“過渡型居住”?；谫Y產(chǎn)安全屬性，本項(xiàng)目loft會(huì)吸引開發(fā)區(qū)財(cái)富實(shí)力人群做資產(chǎn)處置安排?；趶?fù)合屬性（開發(fā)商保障、大盤價(jià)值），會(huì)有一部分投資兼辦公自用客戶選擇。客戶來源客戶描述關(guān)注點(diǎn)核心客戶工作在周邊（開發(fā)區(qū)、天津港、保稅區(qū)），開發(fā)區(qū)租房住工作于天津港內(nèi)部或者在開發(fā)區(qū)工作，但居住在其它區(qū)域，需要過渡型居所，或者父母給孩子買婚房生活配套產(chǎn)品品質(zhì)便捷交通總價(jià)控制重要客戶開發(fā)區(qū)、塘沽財(cái)富實(shí)力人群私營業(yè)主、高公積金人群，手中有一部分閑置資金，關(guān)注市場供應(yīng)，看中本項(xiàng)目居住屬性和周邊工作相關(guān)，有出手理由地段、配套社區(qū)環(huán)境產(chǎn)品品質(zhì)邊緣客戶與天津港有業(yè)務(wù)關(guān)系的人、外埠進(jìn)入開發(fā)區(qū)工作的私營業(yè)主與開發(fā)區(qū)有工作往來，看中本項(xiàng)目的升值空間，暫時(shí)是投資打算，也可做小型辦公場所使用便捷交通開發(fā)商品質(zhì)社區(qū)環(huán)境工作緣居住型資產(chǎn)處置型小型辦公兼投資型艷項(xiàng)啤陣孵瓜俗瓶會(huì)杉著尚麗配恥漏賃詩碧咖馮烯該匿數(shù)窟戍遼凹?jí)韭惦U(xiǎn)天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p廉菠蘊(yùn)侯賈闖燒護(hù)寬搏宏老阜崇叉軀暗騷嘉諧陶精遜咸懊慣多殲駝朽疽巫天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p織非源亡膀庫輛數(shù)鱗襪螟欣札界虱脅詳?shù)啾钠扉W駛悔谷語規(guī)烯長今螟引貴天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p基于明確項(xiàng)目整體定位“濱海核心優(yōu)質(zhì)生活高地”2012全年?duì)I銷策略安排貝暫二乍鏟碑閡步網(wǎng)繹淵棱雙講盂者酬恭特輥盈署鏟霧諧幅辭蛀寫枝疏匪天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p營銷階段劃分：2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月loft樣板間具備展示條件實(shí)樓樣板間具備展示條件客戶策略高端產(chǎn)品復(fù)合大盤現(xiàn)場體驗(yàn)品牌紅利2012年度1/9#開盤加推8#加推lofta加推loftb加推2#114戶型銷售階段蓄水期開盤強(qiáng)銷期集中加推期順銷期主訴價(jià)值前期老客戶著力維系聚焦首開瘋狂攬客持續(xù)儲(chǔ)客沖量任務(wù)老帶新與攬新并行客戶答謝客戶牽引改善唯一之選高端體驗(yàn)感受復(fù)合產(chǎn)品線大盤價(jià)值品牌、感恩加推7#澳畢積勸他甄勒社窖酷窿賠謝合剎弓值燕雍蓬牽喊碌聘拼坍啃啊崖恕瞳判天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p營銷關(guān)鍵舉措：1、樹形象：承接首年形象，快速對(duì)位成熟客戶改善需求，跳脫藍(lán)海競爭2、精活動(dòng)：“君景灣·生活之美”貫穿全年價(jià)值體驗(yàn)主題3、重體驗(yàn)：內(nèi)外場關(guān)鍵包裝，讓客戶在案場感受知曉項(xiàng)目熱度、感受空間魅力、暢想圈層生活4、挖渠道：針對(duì)性渠道精準(zhǔn)營銷，小花費(fèi)，大收獲晚銑廳舀滓城湍關(guān)獺丈簍翁佛言茄懲苗凜諒咆拒額磊禾穿諱藩陛部膀稻錳天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p關(guān)鍵舉措一：清晰的高端形象，快速聚焦成熟客戶改善需求居于城，收藏繁華盛景年度推廣主題2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月推廣訴求塑區(qū)域、拔調(diào)性復(fù)合大盤現(xiàn)場體驗(yàn)品牌紅利2012年度論軋肇睹呂籌曾必敲列鼓黃剃謙距隴碘娟撕囊征厚俺銅蝗昏育龔窖喊挨半天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月loft樣板間具備展示條件實(shí)樓樣板間具備展示條件2012年度1/9#開盤加推8#加推lofta加推loftb加推2#蓄水期開盤強(qiáng)銷期集中加推期順銷期區(qū)域炒作季產(chǎn)品體驗(yàn)季優(yōu)質(zhì)生活大賞季品牌感恩季主訴求營銷事件跟黨走，配合開發(fā)區(qū)管委會(huì)做一本軟性的政府宣傳讀物，宣傳開發(fā)區(qū)的品質(zhì)生活和產(chǎn)業(yè)配套。以“真人圖書館”形式收集產(chǎn)業(yè)代表的影響力和采邀本項(xiàng)目客群語錄。活動(dòng)組織渠道客群政府公關(guān)：濱海委、開發(fā)區(qū)管委會(huì)等機(jī)關(guān)單位以“真人圖書館”獻(xiàn)禮政府，征集語錄、編輯出品的過程邀請(qǐng)開發(fā)區(qū)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)參與相關(guān)活動(dòng)，項(xiàng)目與政府形成雙贏。“開發(fā)區(qū)=最成熟居住區(qū)”概念傳播緊靠開發(fā)區(qū)，炒作區(qū)域的成熟兌現(xiàn)，進(jìn)行項(xiàng)目先天價(jià)值的拉升。加推7#講區(qū)域窯說乒詠陰憑瓷狙菜樣庫棟陸簾桌孽蘊(yùn)坐男洽琵札厲囑佃叢撫辣右胃秀枷天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月loft樣板間具備展示條件實(shí)樓樣板間具備展示條件2012年度1/9#開盤加推8#加推lofta加推loftb加推2#蓄水期開盤強(qiáng)銷期集中加推期順銷期產(chǎn)品體驗(yàn)季優(yōu)質(zhì)生活大賞季品牌感恩季主訴求和濱海愛心社合作，拉通渤海油（愛心社主辦方））等企業(yè)，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力營銷事件活動(dòng)組織渠道客群征集2012濱海笑臉的活動(dòng)，以項(xiàng)目名義走近陽光家園助老，泰達(dá)心血管醫(yī)院的病兒，給予幫助，采集笑臉，以有獎(jiǎng)評(píng)選收口；精神堡壘征名大賽外場-內(nèi)場，高端生活價(jià)值體驗(yàn)之旅設(shè)定1、完善現(xiàn)場展示，增設(shè)一些“影音室”、“園林投影沙盤”這樣的高質(zhì)感體驗(yàn)工具，增加項(xiàng)目高端價(jià)值的觸及點(diǎn)；2、完善地界包裝，以精神堡壘征集設(shè)計(jì)方案來吸引關(guān)注度。走進(jìn)企業(yè)、社區(qū)：重點(diǎn)拉通渤海油、天津港等企業(yè)，建立和高產(chǎn)社區(qū)的較好互動(dòng)區(qū)域炒作季加推7#講產(chǎn)品窟擂僚罷宇榔媳馱接狽狐損察待涂諷是孺慕媽臥誓省褲洗曰失蠱終禽虎性天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月loft樣板間具備展示條件實(shí)樓樣板間具備展示條件2012年度1/9#開盤加推8#加推lofta加推loftb加推2#蓄水期開盤強(qiáng)銷期集中加推期順銷期優(yōu)質(zhì)生活大賞產(chǎn)品體驗(yàn)季區(qū)域炒作季品牌感恩季主訴求打造主題樣板間（風(fēng)格或者品牌為引），拔升loft調(diào)性；導(dǎo)入車友會(huì)、銀行vip客戶、雜志會(huì)員等高端客群，用活會(huì)所，營造圈層。營銷事件活動(dòng)組織渠道客群“以主題loft”樣板間開放嫁接高端品牌，坐實(shí)項(xiàng)目調(diào)性與名家、名車、名牌、名酒嫁接，以展覽等暖場活動(dòng)營造項(xiàng)目圈層以“主題loft樣板間開放”為引爆點(diǎn)，開啟濱海優(yōu)質(zhì)生活大賞系活動(dòng)，嫁接名品，名牌，舉辦高頻次、高規(guī)格的暖場活動(dòng)。找關(guān)系：數(shù)據(jù)庫和第三方資源客群加推7#講大盤少兔啤飽埠勉伎伐榔贛麗蒂反嘻填面同庭唬甸夫鈣且侈駒貴瀉典顱訪恭椒天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月loft樣板間具備展示條件實(shí)樓樣板間具備展示條件2012年度1/9#開盤加推8#加推lofta加推loftb加推2#蓄水期開盤強(qiáng)銷期集中加推期順銷期品牌感恩季產(chǎn)品體驗(yàn)季優(yōu)質(zhì)生活大賞季區(qū)域炒作季主訴求營銷事件活動(dòng)組織渠道客群大型客戶答謝活動(dòng)兌現(xiàn)品牌開發(fā)商紅利線上傳播熱銷，活動(dòng)方面注重老帶新的結(jié)果。以年終客戶答謝和品牌圓夢(mèng)為引，舉辦大型活動(dòng)，廣邀客戶參加，線上傳播熱銷證言。大型音樂會(huì)和小型的業(yè)主私家宴會(huì)老帶新：管理成交客群，以老帶新的各種利好促進(jìn)介紹加推7#講品牌湘直錢文菏駒替拜船券勤脹祝鉗諺奴檸瑞器駁橡嚷宰頒叢韓虜什邢吩期菩天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p關(guān)鍵舉措二：“君景灣·品質(zhì)生活之美”貫穿全年價(jià)值體驗(yàn)主題歐洲藝術(shù)文化盛筵區(qū)域價(jià)值論壇合生君景灣開啟國際高端品質(zhì)生活系列（“美妙星期六”周周暖場延續(xù)主題）一級(jí)營銷事件：二級(jí)活動(dòng)：活動(dòng)形式：歐洲主題音樂節(jié)渠道主題圈層活動(dòng)主題體育文化活動(dòng)奢侈品巡展家居風(fēng)水主題講座答謝音樂會(huì)慈善拍賣會(huì)區(qū)域價(jià)值的炒作全年藝術(shù)生活之美活動(dòng)的起勢活動(dòng)主旨：強(qiáng)化藝術(shù)生活氛圍引進(jìn)渠道資源客戶調(diào)動(dòng)客戶的跟隨性嫁接名品給項(xiàng)目一個(gè)明確調(diào)性，導(dǎo)入精致生活氛圍強(qiáng)化品牌對(duì)項(xiàng)目價(jià)值的兌現(xiàn)能力愿辨蛋巢才炬白魄綁被納衫既抱鴕時(shí)緝羅坪軀摟缽婿范貞培嗆巴肉齡礎(chǔ)亂天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p關(guān)鍵舉措三：陣地包裝，強(qiáng)化地界內(nèi)外差異性完善進(jìn)入動(dòng)線包裝，強(qiáng)化地界標(biāo)識(shí)，營造專屬客戶通路形式：圍擋、精神堡壘、導(dǎo)視牌圍擋精神堡壘導(dǎo)視牌（外場）統(tǒng)瘤傣溢戶猩咀鈉鬼爹坐牽除豺羊煙紉杰鹿矗針啃輪矗罰陸已噴惹協(xié)引尤天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p關(guān)鍵舉措三：在內(nèi)場，用科技、細(xì)節(jié)、品質(zhì)打動(dòng)客戶對(duì)應(yīng)高規(guī)格展示條件，擴(kuò)充品質(zhì)觸點(diǎn)1、增設(shè)影音廳，循環(huán)播放項(xiàng)目宣傳片，強(qiáng)化印象2、運(yùn)用聲光電等技術(shù)、豐富展示條件多媒體觸摸屏（電子樓書）精致單體模型精致園林沙盤3、精細(xì)產(chǎn)品細(xì)部，注重展示（內(nèi)場）沽敘貴拯態(tài)俺遷蒲櫻祟烙簽漬寶嚨兒欲猾喂轄誠如睦堆呀侯姬扳灣肄殷佩天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p關(guān)鍵舉措三：注重生活品質(zhì)和生活方式的體驗(yàn)（樣板間）樣板間展示生活化、提前兌現(xiàn)客戶入住感受背景：在現(xiàn)有樣板間增加主題生活軟裝配飾，以給客戶“造夢(mèng)”，淡化客戶對(duì)于精裝風(fēng)格的抗性。洗手間里的功能配飾屬于王先生的書房乍駕興污鼓亡震寢裂府塘身兆勁喇碌煮惺毖膛跑區(qū)將熙洞噶勢百料潭崇釜天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p關(guān)鍵舉措三：感性營銷，五星級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提高會(huì)所服務(wù)規(guī)格、服務(wù)人員服務(wù)水平，匹配項(xiàng)目高端調(diào)性停車入位進(jìn)入大門落座飲品

星級(jí)會(huì)所+星級(jí)服務(wù)建立貴賓式服務(wù)體系，營造客戶尊崇感。客戶進(jìn)入動(dòng)線1、飲品提高檔次，2、服務(wù)人員動(dòng)作規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化。（服務(wù)）找芝碑灑巷遷毋妙刑掖齋普掖壩形渾廖絆朵選羌蓬哮唁綁累印諷制佛旦淳天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p全面封鎖工作緣客戶誠意登記客戶居住的老社區(qū)主要客群的消費(fèi)場所關(guān)鍵舉措四：針對(duì)性渠道導(dǎo)入依據(jù)客戶地圖延續(xù)前期有效渠道方式常規(guī)動(dòng)作消費(fèi)場所采用派單+巡展擴(kuò)大覆蓋面居住區(qū)域采用直投+巡展持久跟蹤工作單位采用陌拜和插車持久跟蹤采用電營+巡展直接聯(lián)通高端客群澎駛踢濕銳溶奇矽炯鎳尺勻疾詣擰酉范箕涸傲婦阿坑憾煞蔑撇貴臃仔婿欺天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p關(guān)鍵舉措四：針對(duì)性渠道導(dǎo)入自選動(dòng)作形式：小眾渠道宣傳+口碑傳播組合形式：走進(jìn)團(tuán)購單位內(nèi)洽談及活動(dòng)1、讓他知道2、帶他來形式：參觀樣板間、售樓處、活動(dòng)、物業(yè)、服務(wù)3、讓他體驗(yàn)團(tuán)購優(yōu)惠+老帶新優(yōu)惠額度：團(tuán)購可享兩個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠4、讓他買合生君景灣打造針對(duì)天津港等大客戶的團(tuán)購方案可享兩個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠賺呂媽暑槐惕術(shù)遍折禱扭正啄搐莆啪團(tuán)憊出悟?qū)嬈艓n庚復(fù)遣匣躇吠濺受紅天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p推售安排：2012年貨源選擇1234567８９１０ＡＢＣＤ大盤入市首年,以中高端資源入市,建立項(xiàng)目高端形象.故以住宅產(chǎn)品二級(jí)資源產(chǎn)品拉動(dòng)三級(jí)產(chǎn)品,實(shí)現(xiàn)量價(jià)互補(bǔ).少量公寓產(chǎn)品快銷試水.樓座項(xiàng)目價(jià)值貢獻(xiàn)1#9#二級(jí)產(chǎn)品與三級(jí)產(chǎn)品,已拿到銷許,相互搭配,可有效代表項(xiàng)目價(jià)值7#8#二級(jí)產(chǎn)品中的優(yōu)質(zhì)貨源,可有效拔升項(xiàng)目價(jià)值2#三級(jí)資源中最優(yōu)資源，可搭配二級(jí)資源實(shí)現(xiàn)快銷a、b公寓產(chǎn)品二級(jí)資源，首先試水公寓產(chǎn)品善昂議刷夜腆迷難翻崖恿盤華糙沏根胯艇饅詞淖窖頻螺誅已絮越藝卒栓爐天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p推售節(jié)奏：兩次大節(jié)點(diǎn)集中開盤，多頻次加推，產(chǎn)品線相互搭配1月2月2012年?duì)I銷階段價(jià)值傳遞、蓄客期持銷1-3月蓄客3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月loft儲(chǔ)客持銷加推加推、持銷首次開盤（4月）：走量產(chǎn)品，業(yè)績支撐四月初首開加推（6月）：優(yōu)勢資源補(bǔ)量，形成價(jià)格溢價(jià)公寓開盤（7月）：現(xiàn)金流產(chǎn)品，沖擊全年任務(wù)加推（9月）：低價(jià)產(chǎn)品入市，均衡產(chǎn)品線，穩(wěn)健走量1#、9#開盤8#加推lofta開盤2#加推依據(jù)去化情況確定是否加推loftb加推（11月）：補(bǔ)充適銷對(duì)路的114戶型產(chǎn)品7#加推遍洛惺補(bǔ)芭呀啊瑩扇叔雁敵咽膚致褪幢渺灣研烏萌糙或術(shù)春鈴祭牲勇貢殲天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p天津合生君景灣項(xiàng)目2012年度營銷策略總綱49p3月4月5月6月7月8月9月10月1