房地產(chǎn)設計管理工作經(jīng)驗匯報

設計管理工作經(jīng)驗匯報1編輯pptCONCEPTDESIGN

匯報提綱一、設計管理工作的意義二、工作實施的關鍵方面三、限額設計的初步探索四、管理中部分經(jīng)驗教訓2編輯ppt一、設計管理工作的意義

當今房地產(chǎn)業(yè)的競爭日益加劇，產(chǎn)品精益求精，力求完美提升總體回報。隨著社會總體生活水平的提高，成熟房產(chǎn)公司項目開發(fā)開始著眼于體現(xiàn)生活的高質(zhì)量、高品味、高效率。開發(fā)商只有充分了解擬開發(fā)項目的規(guī)劃設計特點，才能有效地協(xié)調(diào)設計師的工作、調(diào)動各方面積極性，進行高效管理，使開發(fā)項目的成果達到預期的目的。有效的成本控制、精益求精的產(chǎn)品設計與創(chuàng)新已經(jīng)成為提升企業(yè)競爭的核心工作。企業(yè)的設計管理部門從中承擔著主要的職能。規(guī)劃設計管理工作涉及的方面和細節(jié)繁多，要求綜合考慮技術、經(jīng)濟、管理等各方面因素。必須具備優(yōu)秀的規(guī)劃設計、良好的環(huán)境景觀、適宜的技術指標、功能齊備合理的平面布局、優(yōu)良的材料設備、富有特色的建筑外觀、精雕細鑿的建筑裝修，以及舒適詳和的文化氛圍等等，重視追求細節(jié)設計，創(chuàng)新理念。3編輯ppt用地選擇50%規(guī)劃設計30%銷售執(zhí)行20%房地產(chǎn)產(chǎn)品要素構成4編輯ppt設計管理的宏觀意識規(guī)劃設計成果決定了70%-85%的項目成本，是決定房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的極其重要因素設計管理工作應具有全過程成本控制的意識設計管理工作應具有項目整體目標的總體意識設計管理工作應具備考慮營銷、施工、配套等開發(fā)建設各環(huán)節(jié)綜合因素的綜合意識5編輯ppt1、全員成本意識（1）部門間密切協(xié)作（2）各專業(yè)工程師盡職盡責

2、市場與客戶意識

（1）加強對市場的了解，把握房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向。（2）了解與分析客戶需求，把握產(chǎn)品發(fā)展趨勢。

3、對設計公司的管理與協(xié)調(diào)（1）做好設計招標（2）做好合同管理（3）實行中期溝通、監(jiān)督（4）落實獎懲措施

4、管理程序與制度

（1）完善甲方設計標準（2）堅持全程優(yōu)化設計（3）專家會議評審制度（4）內(nèi)部審核制度化

設計管理的宏觀意識6編輯ppt設計管理工作的根本目標：提升產(chǎn)品品質(zhì)縮短開發(fā)周期降低開發(fā)成本7編輯ppt提高項目銷售收入減少項目資金時間成本（提高資金周轉率）提升企業(yè)品牌和競爭力設計管理工作成果體現(xiàn)高效的設計管理工作是導致高效項目運營的基礎。8編輯ppt規(guī)劃設計造就產(chǎn)品的品質(zhì)、成本和品牌名牌產(chǎn)品造就品牌企業(yè)企業(yè)的競爭實質(zhì)上是產(chǎn)品的競爭9編輯ppt房地產(chǎn)開發(fā)商規(guī)劃設計管理工作的意義

-----------決定了項目的品質(zhì)、成本和品牌產(chǎn)品要素構成設計管理宏觀意識設計管理根本目標設計管理成果體現(xiàn)10編輯ppt二、設計管理工作實施的關鍵方面首先應樹立管理的宏觀意識，理解其意義，明確目的，把握關鍵，將管理工作落實到規(guī)劃設計各階段工作的重要環(huán)節(jié)中。11編輯ppt設計管理實施的關鍵方面合理掌控設計管理工作的成本、時間、效率全員明確項目總體目標，做為具體工作綱領構建完善良好的管理團隊建立并實施全過程的技術管理制度及流程12編輯ppt構建完善良好的管理團隊構筑完善的規(guī)劃設計管理架構建立科學有效的管控流程培養(yǎng)良好的專業(yè)以及綜合素質(zhì)保證管理工作的高效準確合理的企業(yè)營運機制基于良好的設計管理團隊，在明確的管理目標指導下運作，最終又可以最大程度的達成項目的設計工作目標，乃至項目的總目標。13編輯ppt掌控設計工作成本管理的首要工作在于明確成本目標成本目標制定的關鍵環(huán)節(jié)在于重視設計預算的編制項目定位設計方案工程成本總目標法規(guī)、規(guī)范、規(guī)費設計預算管控表設計管理工作合理掌控設計管理工作的成本、時間、效率14編輯ppt

設計管理工作成本管理

設計費用時間成本人力成本規(guī)劃、建筑、景觀、室內(nèi)等設計內(nèi)容全過程發(fā)生的設計、咨詢、研究、審圖、模型、效果圖等費用的總和由規(guī)劃設計工作占用的開發(fā)關鍵時間節(jié)點耗用的項目成本設計部門管理人員的人力資源成本合理掌控設計管理工作的成本、時間、效率設計工作直接成本15編輯ppt應避免兩種現(xiàn)象：為節(jié)省成本而壓低設計費為追求效果設計費失控設計費用本身就是規(guī)劃設計成本的直接構成部分；

合理的設計費取定是保證質(zhì)量與進度的基本條件之一。合理的設計費用有利于設計單位選擇的合理性；合理的設計費用有利于設計單位資源配備的優(yōu)先性和設計師積極性的發(fā)揮；直接對具體設計人給予的適當費用，對積極性的發(fā)揮會有更積極的作用；設計階段設計費用應基于“設計成本預算”文件為依據(jù)而確定的。

設計管理工作成本管理

合理掌控設計管理工作的成本、時間、效率16編輯ppt合理設計費標準：根據(jù)具體的項目性質(zhì)、設計要求、選擇設計單位的不同設立設計費支付標準，如國內(nèi)一線品牌設計公司--元/M2國內(nèi)二線品牌設計公司--元/M2國外一線品牌設計公司--元/M2國外二線品牌設計公司--元/M2萬科：北京、上海、深圳：55元/㎡廣州公司：50元/㎡其他地區(qū)公司：

45元/㎡

分類公司規(guī)劃概念方案方案+建筑擴初結構、設備擴初+施工圖景觀方案+擴初+施工圖樣板房+室內(nèi)設計其他總計深圳公司--國內(nèi)單位252315武漢公司項目0.750.5939.10上海公司項目3.457.7715.989.262.984.3643.8某集團地產(chǎn)公司設計費統(tǒng)計（元/㎡）例17編輯ppt項目立項主體結構開工開盤銷售入住

論證階段策劃定位階段設計階段

工程施工階段竣工銷售階段入住階段概念規(guī)劃設計管理設計方案設計管理擴初設計管理施工圖設計管理工程施工配合、銷售配合及入住配合成本項目成本估算成本測算及目標成本拆分預算、標底、合同價進度款、工程變更、招標采購結算工程營銷設計成本管理與成本部門的進程關系

多方案比較概念規(guī)劃草案（設計成本預算管控表）合理掌控設計管理工作的成本、時間、效率18編輯ppt

成本部門制定項目目標成本。

設計管理控制目標成本偏差率。

目標成本首先須合理，建立在長期數(shù)據(jù)庫積累的基礎上。設計階段成本管理控制方式結構含鋼量偏差率；景觀造價偏差率；示范區(qū)成本偏差率；材料設備選用偏差率；設計費偏差率。。。。。合理掌控設計管理工作的成本、時間、效率19編輯ppt

對設計人員而言是本質(zhì)性任務。

應避免兩種現(xiàn)象：不計成本地追求設計效果成本不合理導致品質(zhì)喪失成本控制含鋼量等土建造價景觀造價示范區(qū)造價設計變更簽證率合理的設計費材料部品造價設計階段成本管理控制方式合理掌控設計管理工作的成本、時間、效率20編輯ppt注重制定合理的設計各階段工作周期，影響到設計質(zhì)量以及項目成本。論證階段設計管理階段75天概念規(guī)劃施工圖拿地節(jié)點策劃階段95天55天(多層)70天(高層)不做限定概念規(guī)劃方案方案設計擴初設計實施方案設計周期225/240天概念規(guī)劃草案設計周期環(huán)節(jié)管理合理掌控設計管理工作的成本、時間、效率21編輯ppt項目周期統(tǒng)計表區(qū)項目名稱占地面積(平方米)規(guī)劃建面(平方米)土地獲取時間A開工時間B開盤時間CB－A天C－A天上海順馳藍灣87,92580,7872003.09.232004.02.012004.06.19131270南京濱江奧城181,942約300,0002003.11.042004.02.222004.07.10110249蘇州湖畔天城164,200約300,0002003.10.222004.06.12234無錫天鵝湖733,8891,027,4442004.03.252004.11.18238北京順馳領海308,700413,6002003.12.082004.02.102004.06.1264187藍調(diào)國際公寓79,717219,0002004.04.132004.09.18158重慶奧林匹克2004.62004.82004.1060120晉中城市藝墅160,300200,9002003.11.142004.03.062004.05.15113183鄭州鄭東第一大街753,700600,0002004.04.222004.04.012004.10.16177洛陽洛南第一大街205,754估205,7542004.04.252004.07.012004.09.0167129平均97202例22編輯ppt管理工作的高效準確保證設計管理工作的準確性對項目的質(zhì)量以及工程成本有著直接的影響設計管理工作的高效率運作是控制設計質(zhì)量的重要保證設計管理效率指標控制人均設計管理利潤效益指標-----（元/人）人均設計管理面積指標-----（平方米/人）合理掌控設計管理工作的成本、時間、效率23編輯ppt

開發(fā)規(guī)模加大，并不意味著人數(shù)勢必呈同比例的增加，而是應該通過架構的優(yōu)化和資源整合，提高人均生產(chǎn)效率，保證設計部門高效率運作。人數(shù)效能多項目制下平衡點“人均設計管理面積”指標管理工作的高效準確保證合理掌控設計管理工作的成本、時間、效率24編輯ppt人均設計

管理面積＝∑規(guī)劃總面積xA%方案總面積xB%施工圖總面積xC%（)÷設計總人數(shù)（建議A為20％；B為50%;C為30％）管理工作的高效準確保證合理掌控設計管理工作的成本、時間、效率25編輯ppt某房產(chǎn)集團公司07年人均設計管理面積一覽深圳公司設計部規(guī)劃面積之和30萬㎡2.46萬㎡/人方案面積之和48萬㎡施工圖面積之和48萬㎡設計部人數(shù)18人北京公司設計部規(guī)劃面積之和62萬㎡1.69萬㎡/人方案面積之和33.6萬㎡施工圖面積之和15.1萬㎡設計部人數(shù)17人上海公司設計部規(guī)劃面積之和63.84萬㎡3.38萬㎡/人方案面積之和39萬㎡施工圖面積之和39萬㎡設計部人數(shù)13人例26編輯ppt建立并實施全過程的技術管理制度及流程工作方法（五原則）：一嚴謹二協(xié)調(diào)三執(zhí)行四跟進五總結1、建立以流程為基礎的設計管理規(guī)范化體系例1：設計管理業(yè)務總流程例2：項目規(guī)劃設計總流程

例3：設計文件檔案管理工作指導27編輯ppt設計概算是從最基本的單位工程概算編制開始逐級匯總而成的，分為單位工程概算、單項工程綜合概算、建設工程總概算三級。總概算從項目立項開始到項目竣工交付使用整個過程的全部建設費用。施工圖預算是設計階段最后的一道把關口，其編制深度細化到不僅是工程量準確、材料分析正確，還要在審核過程中由各個相關單位、部門進行綜合會審、優(yōu)選，反復調(diào)整后最終定稿，其中包括專業(yè)間的融合度審核、各個定價材料的品牌及價格、擬專業(yè)分包項的預算與審核等。為以后的各個環(huán)節(jié)的成本控制打下基礎。相對于一個十萬平方米左右規(guī)模的住宅項目而言，合理的施工圖預算時間一般不要少于兩個月的時間。2、制定嚴格編制、審核初步設計概算以及施工圖預算的流程建立并實施全過程的技術管理制度及流程28編輯ppt3.實行限額設計；建立完善的圖紙審核管控制度當前設計單位普遍存在著設計不精、深度不夠的情況。這是增加工程造價的不確定因素。由于設計頻繁變更，給工程造價控制帶來一定的難度。必須依據(jù)開發(fā)經(jīng)驗和投資估算的要求，有效地確定設計限額（造價、三材消耗指標等），并建立獎懲考核激勵機制。針對突破了造價指標的專業(yè)及具體部分，須分析原因，用設計修改的辦法加以解決。克服只顧畫圖、不顧算帳的傾向，變“畫了算”為“算了畫”。并利用同類建筑工程的技術指標進行科學分析、比較，優(yōu)化設計，控制工程造價。建立并實施全過程的技術管理制度及流程29編輯ppt加強出圖前的審核工作，以求得提高設計質(zhì)量，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。從設計階段所設計的成果來看，設計方案的不足或缺陷加以克服時，所花費的代價最小，可取得的效果最好。在施工圖出圖前加強審核管理工作，可最有效的減少不必要的成本浪費。

建立審核程序按階段分專業(yè)制定具體詳盡的審核要點編制審核意見表明確審核責任人限期審核建立并實施全過程的技術管理制度及流程3.實行限額設計；建立完善的圖紙審核管控制度30編輯ppt

限額設計并不是一味考慮節(jié)約投資，也決不是簡單地將投資砍一刀，而是包含了尊重事實，實事求是，精心設計和保證設計科學性的實際內(nèi)容。實行限額設計

-------按照批準的設計任務書和投資估算，在保證功能要求的前提下，控制初步設計;-------按照批準的初步設計總概算，控制施工圖設計;-------各專業(yè)在保證達到使用功能的前提下，按分配的投資額控制設計，嚴格控制設計中不合理的設計變更，保證工程竣工結算不突破總投資額。

-------投資分解和工程量控制是實行限額設計的有效途徑和主要方法。3.實行限額設計；建立完善的圖紙審核管控制度建立并實施全過程的技術管理制度及流程31編輯ppt設計變更原因1.設計類：A.超成本目標B.設計優(yōu)化C.設計錯誤D.設計缺漏E.補充設計F.二次設計G.現(xiàn)場條件2.現(xiàn)場施工類:

A.施工錯誤B.施工困難C.施工進度要求3.營銷類：

A.客戶需求

B.競爭需求

4.其它4.制定嚴格的設計變更、修改、簽證管理流程建立并實施全過程的技術管理制度及流程32編輯ppt設計變更簽證率由設計原因導致的簽證總金額工程合同金額對施工圖階段設計成果質(zhì)量的控制---減少由圖紙和材料的失誤和不完善而帶來的額外費用的發(fā)生。33編輯ppt設計變更簽證率控制很多項目由設計失誤所帶來設計變更占總建造成本的3-10％，其中重復性錯誤占相當比例。為降低設計變更簽證率，建議采取的策略如下：1）建立施工圖階段的長期合作伙伴；2）給予合理的設計周期；3）甲方完善標準化構造設計；34編輯ppt三、限額設計工作的初步探索限額設計的概念：限額設計是將上一設計階段審定的投資總指標和工程總量指標，預先合理地分解到本階段各專業(yè)設計、各單位工程和分部分項工程，根據(jù)各單位工程和分部分項工程的投資細分指標，進行限額設計。35編輯ppt限額設計的目標管理:可行性研究階段編制的投資估算，經(jīng)批準是初步設計的投資最高限額；初步設計階段編制的設計概算，經(jīng)批準是施工圖設計的投資最高限額；施工圖設計則按照概算投資細分指標進行限額設計，形成施工圖預算。估算、概算、預算等不同階段的投資指標有前后制約、相互補充之作用。只有防檢與監(jiān)控、預先措施與事后綜合平衡相結合，才能不會突破投資目標值，這就是限額設計的目標管理。只要這個目標管理到位，限額設計工作就會成功，項目的投資目標值就能實現(xiàn)。限額設計的流程管理：投資分解和工程量控制是實行限額設計的有效途徑和主要方法。首先將上階段設計審定的投資額和工程量分解到各個專業(yè)（單位工程），審核其合理性；然后再分解到各單位工程及其分部工程，審核其合理性。通過層層限額，實現(xiàn)對投資限額的控制與管理。限額設計的技術關鍵是要控制好設計標準和規(guī)模，確定好限額指標。在設計之前，對限額進行分解分析是切不可缺少的一步。36編輯ppt限額設計的管控體系：投資指標分解和工程量細分是限額設計的主要方式和關鍵工作。為了保證限額設計工作的順利進行并取得成效，應建立限額設計的縱向和橫向控制體系。限額設計注意點:1.為了體現(xiàn)限額設計控制投資的主動性，在設計前就要求合理的分配各工程項目、各單位工程及分布工程的投資，以控制設計。2.如果在設計完成后發(fā)現(xiàn)概預算超了再進行設計變更以滿足限額設計要求，則會使投資控制處于被動地位，也會降低設計的合理性。因此必須建立工程投資的計算機動態(tài)管理系統(tǒng)。將工程進展、投資情況輸入計算機，掌握投資額與目標值對比情況，以便采取相應的措施，將投資控制在目標值以內(nèi)。3.限額設計工作的實現(xiàn)需要設計單位的密切配合與實施落實。37編輯ppt四、設計管理過程中的部分經(jīng)驗教訓38編輯ppt規(guī)劃設計工作組織項目取得土地項目設計啟動施工圖設計施工圖施工配合專家建筑設計戶型研究戶型深化整理住宅立面，公建方案設計單體施工圖設計配合設計推薦，管理，配合總圖概念規(guī)劃方案競賽規(guī)劃設計規(guī)劃方案修建性詳規(guī)配合配合設計

計劃管理是時間成本的保障1專家39編輯ppt概念設計規(guī)劃設計單體設計施工圖部品設計初步設計施工圖流程優(yōu)化可降低時間成本和因失誤引發(fā)的成本增加初步設計施工開始概念設計部品設計創(chuàng)新設計規(guī)劃設計單體設計功能平