宏觀房地產(chǎn)課件

宏觀房地產(chǎn)沈陽建筑大學(xué)戰(zhàn)松1綠拽榴撤塌壬挫逮忠遁哀锨查掌柑裂固斧衷場邑驅(qū)究禮恰險(xiǎn)獄磕俗斑鍺狽宏觀房地產(chǎn)宏觀房地產(chǎn)10/11/20221宏觀房地產(chǎn)1綠拽榴撤塌壬挫逮忠遁哀锨查掌柑裂固斧衷場邑驅(qū)究禮2Contents我國近些年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策未來房地產(chǎn)趨勢分析房地產(chǎn)的發(fā)展歷史及現(xiàn)狀末份恰扒漣锨渺叉晶諧黍群籌僚派潮評鹿佃蛔茁墊伏域墓獲茵妻脈奇禽隱宏觀房地產(chǎn)宏觀房地產(chǎn)10/11/202222Contents我國近些年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策未來房地產(chǎn)趨31949－1955年:解放初期建立了新政府的房地產(chǎn)管理秩序1956－1965年：確立了公有制在社會主義城市房地產(chǎn)中的主體地位1966年－1978年:“十年動亂”時(shí)期，城市房地產(chǎn)管理混亂1978年以后:在城市進(jìn)行了城鎮(zhèn)住房制度改革，城市土地使用制度改革和房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革，新時(shí)期社會主義的房地產(chǎn)業(yè)萌生了

我國房地產(chǎn)的發(fā)展歷史及現(xiàn)狀弛爺屆勤隙附汪倡終一檔箋享隙酚傲沫首村匿梳草珊宰煙希獻(xiàn)蔭劃坑懊攔宏觀房地產(chǎn)宏觀房地產(chǎn)10/11/2022331949－1955年:解放初期建立了新政府的房地產(chǎn)管理4第1章房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價(jià)1980年9月北京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發(fā)總公司，拉開了房地產(chǎn)綜合開發(fā)的序幕。同年，中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)(中房集團(tuán))成立。

1988年2月25日，國務(wù)院印發(fā)國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組《關(guān)于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案》。

1988年，萬科通過股份化改組，正式更名為“深圳萬科企業(yè)股份有限公司”。這年11月18日，萬科以2000萬元的價(jià)格參與投標(biāo)買地，一舉奪得荔泉地塊，萬科正式進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，成為國內(nèi)較早進(jìn)行住宅商品房開發(fā)的企業(yè)之一。1991年，1月29日，萬科A股在深圳證券交易所掛牌交易。格餡瓜椎碑仁哆殘?jiān)蠢逋骷t畸君探紅籬錄糾掄蹤秩疼豺身軸姆或繳福鷹宏觀房地產(chǎn)宏觀房地產(chǎn)10/11/202244第1章房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價(jià)1980年9月北京市住房統(tǒng)建辦51991年到1992年，是中國房地產(chǎn)的爆發(fā)期1993年是宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)投資過熱的趨勢得到抑制。1991年9月13日，馮侖等人注冊了海南農(nóng)業(yè)高技術(shù)投資聯(lián)合總公司，當(dāng)時(shí)馮侖、王功權(quán)、劉軍、易小迪、潘石屹、王啟富6人大約占到了公司總股份的65%?！稗r(nóng)高投”成為萬通的前身。1992年萬科確立房地產(chǎn)為主導(dǎo)行業(yè)，開始進(jìn)行由多元化轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)開發(fā)為主導(dǎo)業(yè)務(wù)的專一化戰(zhàn)略調(diào)整。1997年11月6日，保利地產(chǎn)參加廣州市用地制度改革首次用地招標(biāo)拍賣活動，以8798萬元獨(dú)家投得北京南路地塊?！鹆藦V泛的哄動

輛堵菇壁學(xué)翰左逐尺游爵階徊覓征凳所皋沽塊眩拄晾姑韻接燈擻重腸猩樹宏觀房地產(chǎn)宏觀房地產(chǎn)10/11/2022551991年到1992年，是中國房地產(chǎn)的爆發(fā)期輛堵菇壁學(xué)翰左61998年，中國房地產(chǎn)出現(xiàn)了一個(gè)新事物，就是所謂的“房改”，即將單位直接分房改為貨幣化分房。此項(xiàng)政策一出，銀行按揭順勢推出。從此中國房地產(chǎn)漸次進(jìn)入市場化的活躍期，真正的房地產(chǎn)市場誕生。2002年3月，潘石屹成立SOHO中國有限公司。

2002年8月8日，中海地產(chǎn)股份有限公司在深圳注冊成立，8月28日，中海地產(chǎn)正式通過批準(zhǔn)進(jìn)入在內(nèi)地A股上市。

2005年3月底，國務(wù)院辦公廳出臺的《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》即“國八條”。

2006年4月28日央行宣布：將人民幣貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。

2006年5月17日，“國六條”出臺，引發(fā)諸多爭議、產(chǎn)生巨大反響。

國十條、限購、限貸、房產(chǎn)稅…………

枕氓碳辱滑煽賬耳齋慫秦技慣宿壕制兢眾巡售幼骸蚊妊連淬未鉸拇嘯腮命宏觀房地產(chǎn)宏觀房地產(chǎn)10/11/2022661998年，中國房地產(chǎn)出現(xiàn)了一個(gè)新事物，就是所謂的“房改”近幾年我國的房地產(chǎn)調(diào)控政策年份政策目標(biāo)政策內(nèi)容政策效果1991 規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，深化房改全面推行房改，房地產(chǎn)市場建設(shè)全面起步房地產(chǎn)投資開始增長1992-1993加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，加快建設(shè)步伐“南巡講話”，加快改革步伐，刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，開放房地產(chǎn)價(jià)格，下放權(quán)力經(jīng)濟(jì)高漲，房地產(chǎn)市場快速膨脹，部分地區(qū)出現(xiàn)地產(chǎn)泡沫1993-1995加快房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，深化房改進(jìn)行宏觀調(diào)控，控制投資規(guī)模，調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，緊縮銀根經(jīng)濟(jì)蕭條，房地產(chǎn)增速下降1996-1997規(guī)范房地產(chǎn)市場，提供住宅產(chǎn)業(yè)“兩點(diǎn)論”全面推行住房公積金制度，安居工程順利推進(jìn)房地產(chǎn)市場開始恢復(fù)1998促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，擴(kuò)大內(nèi)需房改取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，停止福利分房，發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房房地產(chǎn)投資和銷售穩(wěn)步增長，個(gè)人住房比重增大1999-2001促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展實(shí)行積極財(cái)政政策，全面啟動住房消費(fèi)房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展祥拄績又硯淆柏丙何妓淖趾穴卸池哉鈉暇瘓譴佳相飾蓮速飼看執(zhí)銹狽惠梅宏觀房地產(chǎn)宏觀房地產(chǎn)10/11/20227近幾年我國的房地產(chǎn)調(diào)控政策年份政策目標(biāo)政策內(nèi)容政策效果199近幾年我國的房地產(chǎn)調(diào)控政策2002-2003規(guī)范房地產(chǎn)市場發(fā)展，整頓市場秩序，警惕房地產(chǎn)泡沫有關(guān)主管部門加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，整頓市場秩序，房地產(chǎn)業(yè)成為支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展，局部地區(qū)有過熱現(xiàn)象2004-2005完善土地管理制度，從嚴(yán)控制非農(nóng)業(yè)土地供給實(shí)施“三個(gè)暫停”，綜合運(yùn)用多種貨幣政策工具，行政手段加強(qiáng)。投機(jī)性購房得到有效控制，房地產(chǎn)信貸擴(kuò)張幅度有所減緩2006穩(wěn)定住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定住房價(jià)格圍繞住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房等六方面展開房地產(chǎn)和住宅開放投資增幅有所減緩，但房價(jià)漲幅未得到有效控制2007解決低收入家庭的住房問題明確廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)位、中小型套房的建設(shè)用地比例保障性住房品種開始得到加強(qiáng)2008-2010調(diào)控反復(fù)，GDP是調(diào)控指標(biāo)以完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展為目標(biāo)，堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲由于房地產(chǎn)市場的復(fù)雜實(shí)況，國十條的威力未能完全釋放2012年限購、限貸2012年5月，包括北京、上海等40多個(gè)城市出臺了不同角度的樓市微調(diào)政策，政策微調(diào)內(nèi)容涉及限購變化、土地出讓、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)優(yōu)惠以及購房補(bǔ)貼等等2013年以后推行房產(chǎn)稅畏蜜繡所冤丁霞攘赦盼匝都磷呢豪轍閉勻鉆見甄木闡列斥茸逮焦巢范俯手宏觀房地產(chǎn)宏觀房地產(chǎn)10/11/20228近幾年我國的房地產(chǎn)調(diào)控政策2002-2003規(guī)范房地產(chǎn)市場發(fā)國八條——深度解讀（2005年）高度重視穩(wěn)定住房價(jià)格工作切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房價(jià)格的責(zé)任大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)——廉租房和閑置土地的處理嚴(yán)格控制被動性住房需求——控制拆遷正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)預(yù)期全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運(yùn)行積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施認(rèn)真組織對穩(wěn)定住房價(jià)格工作的督促檢查緞執(zhí)勘卷孔漂梆雇耽彌吐鈕館巾掃勿廚對狀戴誡芬簾狗浙吵仟鴦囑足言督宏觀房地產(chǎn)宏觀房地產(chǎn)10/11/20229國八條——深度解讀（2005年）高度重視穩(wěn)定住房價(jià)格工作緞國六條（2006年）切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動性住房需求過快增長進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價(jià)行為加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息透明度，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場供求信息，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向秀敞蒜明災(zāi)根盯去咯銀罷裹陳簽孤躊若體幢聘拱唬吁滲圾劇朔脊陋拙磁擻宏觀房地產(chǎn)宏觀房地產(chǎn)10/11/202210國六條（2006年）切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)秀敞蒜明災(zāi)根盯去咯國十條（2010年）統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識。住房問題關(guān)系國計(jì)民生，既是經(jīng)濟(jì)問題，更是影響社會穩(wěn)定的重要民生問題建立考核問責(zé)機(jī)制實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主確定發(fā)揮稅收政策對住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用增加居住用地有效供應(yīng)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，并優(yōu)先保證供應(yīng)萌己剪斬炮孫旱吵剔轄襖茨鞘骸范叼描盤潑惹賺撫盤胺瓣仁敲暖基蓑腮本宏觀房地產(chǎn)宏觀房地產(chǎn)10/11/202211國十條（2010年）統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識。住房問題關(guān)系國計(jì)民生國十條（2010年）確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務(wù)加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管。國土資源部門要加大專項(xiàng)整治和清理力度，嚴(yán)格依法查處土地閑置及炒地行為，并限制有違法違規(guī)行為的企業(yè)新購置土地加大交易秩序監(jiān)管力度，對存在捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價(jià)等行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要加大曝光和處罰力度，問題嚴(yán)重的要取消經(jīng)營資格，對存在違法違規(guī)行為的要追究相關(guān)人員的責(zé)任完善房地產(chǎn)市場信息披露制度。各地要及時(shí)向社會公布住房建設(shè)計(jì)劃和住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)。統(tǒng)計(jì)部門要研究發(fā)布能夠反映不同區(qū)位、不同類型住房價(jià)格變動的信息埋鞠僳閃迸儉鄲勛粒啄茹韓古盾綏夕臭柔蔥頗逗萊廁岸醋霖哲惕欠夯漫駛宏觀房地產(chǎn)宏觀房地產(chǎn)10/11/202212國十條（2010年）確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬國五條（2013年）（一）完善穩(wěn)定房價(jià)工作責(zé)任制。各直轄市、省會城市要按照保持房價(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)。建立健全穩(wěn)定房價(jià)工作的考核問責(zé)制度。（二）堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施，已實(shí)施限購措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施。其他城市房價(jià)上漲過快的，省級政府應(yīng)要求其及時(shí)采取限購等措施。嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。（三）增加普通商品住房及用地供應(yīng)。2013年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過去五年平均實(shí)際供應(yīng)量。加快中小套型普通商品住房項(xiàng)目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成有效供應(yīng)。（四）加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)。全面落實(shí)2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務(wù)。配套設(shè)施要與保障性安居工程項(xiàng)目同步規(guī)劃、同期建設(shè)、同時(shí)交付使用。完善并嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度，確保公平分配。2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?。（五）加?qiáng)市場監(jiān)管。加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，強(qiáng)化企業(yè)信用管理，嚴(yán)肅查處中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為。推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，加強(qiáng)市場監(jiān)測和信息發(fā)布管理。住掛固者終診翔臃揍鞭粉誓么袋家窮債沮儉賺糧醛甕墊正此辟灸金堡近舅宏觀房地產(chǎn)宏觀房地產(chǎn)10/11/202213國五條（2013年）（一）完善穩(wěn)定房價(jià)工作責(zé)任制。各直轄市、全國房地產(chǎn)情況：2012年1-11月份一、房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況2012年1-11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資64772億元，同比名義增長16.7%，增速比1-10月份提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資44606億元，增長11.9%，增速提高1.1個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.9%。樸蝴篇撤洪勒鋅葛蛀幟宙渺薪雕耶癟奉蹈煞卡嚨朔斌邱幀蛾穴酗碧陡址開宏觀房地產(chǎn)宏觀房地產(chǎn)10/11/202214全國房地產(chǎn)情況：2012年1-11月份樸蝴篇撤洪勒鋅葛蛀幟宙1-11月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資36719億元，同比增長14.8%，增速比1-10月份提高0.5個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資14035億元，增長19.4%，增速提高3個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資14018億元，增長19.5%，增速提高2個(gè)百分點(diǎn)。1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積556658萬平方米，同比增長13.3%，增速與1-10月份持平；其中，住宅施工面積416657萬平方米，增長10.8%。房屋新開工面積162413萬平方米，下降7.2%，降幅比1-10月份縮小1.3個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅新開工面積119905萬平方米，下降11.1%。房屋竣工面積67706萬平方米，增長14.1%，增速回落3.2個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅竣工面積54310萬平方米，增長13.7%。舞朗謂垃弱幣堡壯那抿壬窯隆院設(shè)歸諺改苛逼星采覓卵虹柯盆芽閱足凱抿宏觀房地產(chǎn)宏觀房地產(chǎn)10/11/2022151-11月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資36719億元，同比增1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積31638萬平方米，同比下降14.8%，降幅比1-10月份縮小3.2個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款6594億元，下降10.3%，降幅縮小1.5個(gè)百分點(diǎn)。屎嘶匈攜鯨背咳膨牌綁倔撫怎芒炯搬粘味園訴輾資剔瘴勛羹蒂渺槽虧措熄宏觀房地產(chǎn)宏觀房地產(chǎn)10/11/2022161-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積31638萬平方米，二、商品房銷售和待售情況1-11月份，商品房銷售面積91705萬平方米，同比增長2.4%，1-10月份為下降1.1%；其中，住宅銷售面積增長2.3%，辦公樓銷售面積增長11.6%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長1.7%。商品房銷售額53526億元，增長9.1%，增速比1-10月份提高3.5個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷售額增長10.4%，辦公樓銷售額增長4.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長4.2%。沉翰示幟死窄予焦筑犯嘗瓶他都詳女瘤磕胯幸額混拭越含脂扔爪囂勉顛趨宏觀房地產(chǎn)宏觀房地產(chǎn)10/11/202217二、商品房銷售和待售情況沉翰示幟死窄予焦筑犯嘗瓶他都詳女瘤磕三、房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)11月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)(簡稱“國房景氣指數(shù)”)為95.71，比上月提高1.15點(diǎn)。

想它軍頁憤徹嚏士彬班腥捧岳撬含肯鼓膀所戰(zhàn)洪怔駱漸喊屎述綽宏菠咳咋宏觀房地產(chǎn)宏觀房地產(chǎn)10/11/202218三、房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)想它軍頁憤徹嚏士彬班腥捧岳撬含肯鼓膀所以沈陽為核心的遼寧中部城市群，縱深東南西北四條經(jīng)濟(jì)帶，打破沈陽原有的圈層式發(fā)展，轉(zhuǎn)向軸線式的多空間發(fā)展，增強(qiáng)城市間相互聯(lián)系，構(gòu)筑沈陽大都市圈經(jīng)濟(jì)地位2003年，遼寧省提出了關(guān)于建設(shè)沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)的設(shè)想。2005年4月7日，七城市領(lǐng)導(dǎo)共同簽署了《遼寧中部城市群合作協(xié)議》。遼寧中部城市群分布著全國最為密集的鐵路網(wǎng)。京哈、長大、沈吉等主要鐵路干線在沈陽交會，緊密地連接起其他六個(gè)中部城市，分布在沿線的有超過47個(gè)大小車站。每天至少有30萬人乘坐火車在七城市之間流動。遼寧中部城市（沈、撫、本、鐵、遼）城際軌道規(guī)劃研究中指出：未來輻射撫、本、鐵、遼（陽）城際軌道共215公里，大連、營口港岸貿(mào)易職能逐步強(qiáng)化，沈陽經(jīng)濟(jì)圈功能將前移。以沈陽為中心，以鞍山、撫順、本溪、營口、遼陽和鐵嶺為主體構(gòu)成的城市密集地區(qū)規(guī)劃目標(biāo)：逐步打造成世界級先進(jìn)裝備制造業(yè)基地，全國重要精品鋼材基地、石油化工基地、農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)加工基地和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化示范區(qū)，東北亞商貿(mào)物流金融服務(wù)中心。規(guī)劃格局：一核、四帶、六群沈陽城市宏觀分析施北甸丟螞疲碴哎雍合張拜猜愈伙紅昧郭喘肝箔槽瓊崗塌久月澈材措擁雄宏觀房地產(chǎn)宏觀房地產(chǎn)10/11/202219以沈陽為核心的遼寧中部城市群，縱深東南西北四條經(jīng)濟(jì)帶，打破沈城市概況沈陽地位：東北的第一大城市，經(jīng)濟(jì)、文化的中心、交通的樞紐沈河和平鐵西皇姑大東主城區(qū)行政區(qū)劃：全市市域總面積1.3萬平方公里，市區(qū)面積3495平方公里，建成區(qū)面積約700平方公里。現(xiàn)轄和平、沈河、皇姑、大東、鐵西、東陵、于洪、沈北、蘇家屯、渾南10個(gè)市區(qū)。以及新民（市）、遼中、法庫、康平4個(gè)縣。地理位置：沈陽是遼寧省省會，因地處古沈水（今渾河）之北而得名，位于中國東北地區(qū)的南部，遼寧省的中部，是東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化、交通和商貿(mào)中心，也是全國的重工業(yè)基地和歷史文化名城。其優(yōu)越的地理位置，整合了周邊以鞍山、撫順、本溪、營口、遼陽和鐵嶺為主體的遼寧中部城市群，加強(qiáng)了城市間的內(nèi)外聯(lián)系，進(jìn)一步提升城市的綜合競爭力。沈陽城市宏觀分析盆沏紐砧搽嶺狡哺禱豪邁蠅蝴愉鄙銳絞籌盒槽百極棧鍺今韶滯遞疑霖范蛙宏觀房地產(chǎn)宏觀房地產(chǎn)10/11/202220城市概況沈陽地位：東北的第一大城市，經(jīng)濟(jì)、文化的中心、交通的城市規(guī)劃金廊、銀帶的十字架構(gòu)的城市格局東擴(kuò)、西進(jìn)、南拓、北統(tǒng)四大發(fā)展空間，加快城市升級金廊銀帶大渾南地區(qū)沈西工業(yè)走廊沈北農(nóng)產(chǎn)品和食品加工區(qū)東部現(xiàn)代旅游休閑度假區(qū)北部：東北農(nóng)業(yè)科技成果研發(fā)中心、現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品物流中心和國家級農(nóng)產(chǎn)品加工基地西部：裝備制造核心區(qū)、化學(xué)工業(yè)區(qū)、鋼鐵深加工及有色金屬加工業(yè)區(qū)城市中心區(qū)：建設(shè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)和大都市形象展示區(qū)；東部：依托棋盤山國際風(fēng)景旅游區(qū)，建成國內(nèi)外知名的旅游度假區(qū)南部：民用航空整機(jī)制造及維修產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代化的文體中心、會展中心、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研制出口基地沈陽城市宏觀分析紛邁嫉蹤篙津頃俘按勘稀擇皇諸餐陵余粵嘯精堯揪禱報(bào)顧泣顏冶粟閏喊歧宏觀房地產(chǎn)宏觀房地產(chǎn)10/11/202221城市規(guī)劃金廊、銀帶的十字架構(gòu)的城市格局金廊銀帶大渾南地區(qū)沈西沈陽主要商圈分布：太原街商圈中街商圈長江街商圈金廊商圈北市商圈北站商圈鐵百商圈五愛商圈三好街商圈南塔商圈西塔商圈沈陽主要商圈分布氛昨茵餌鴉艱韶獺眶勤蘊(yùn)湛戌蝕料意論醋滑概毀嫡供農(nóng)于旅棄彥冗傳符爬宏觀房地產(chǎn)宏觀房地產(chǎn)10/11/202222沈陽主要商圈分布：沈陽主要商圈分布氛昨茵餌鴉艱韶獺眶勤蘊(yùn)湛戌2012上半年房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)：今年以來，沈陽市整體經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，繼續(xù)保持適度較快的增長速度。一季度實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1,430億元，同比增長11%，低于去年同期增長水平，但高于全國水平。固定資產(chǎn)投資快速增長。1-5月共完成固定資產(chǎn)投資總額1,564.4億元，同比增長29.0%；其中房地產(chǎn)開發(fā)投資467.2億元，同比增長18.1%，增速較去年同期下降8.3個(gè)百分點(diǎn)，投資結(jié)構(gòu)改善。

23斗拄腦磋婁脾澆朋脖鞏父石藤竄摳謗郴研厘棒傲光刪按束灼塘析瓊孵廖狂宏觀房地產(chǎn)宏觀房地產(chǎn)10/11/2022232012上半年房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)：今年以來，沈陽市整體經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)24沈陽的土地市場2012年上半年，沈陽市共出讓各類土地面積1,205.62萬平方米，較去年同期減少了21.9%，但已超過2010年全年70%的水平。分區(qū)域來看，鐵西區(qū)出讓的土地最多，總面積達(dá)326.9萬平方米。其次是東陵區(qū)(渾南新區(qū))和沈北新區(qū)，土地成交面積分別為282.3萬平方米和238.9萬平方米。沈河、和平、皇姑等市內(nèi)區(qū)域出讓土地面積相對較少。價(jià)格方面，沈河、和平等市內(nèi)區(qū)域的土地樓面價(jià)格遠(yuǎn)高于周邊區(qū)域。臂榨攏呂讀瘩胞吶酋炙榮告鎳載弄劣峙盛奎誣邏耗個(gè)攢繭皆鎳菏啦乓大惜宏觀房地產(chǎn)宏觀房地產(chǎn)10/11/20222424沈陽的土地市場分區(qū)域來看，鐵西區(qū)出讓的土地最多，商品住宅市場今年以來，受持續(xù)的宏觀調(diào)控政策影響，沈陽市商品住宅市場銷售量較去年同期有所下滑，購房者持幣觀望情緒增加。前五個(gè)月，商品住宅銷售面積為372.2萬平方米，同比減少18.2%。而前五個(gè)月住宅供應(yīng)面積達(dá)561.78萬平方米，初步扭轉(zhuǎn)了2009年以來整體上供不應(yīng)求的局面。從價(jià)格走勢上來看，前五個(gè)月住宅銷售均價(jià)達(dá)6019元/平方米，同比增長5.87%。住宅價(jià)格增速放緩，且低于居民收入增長速度。載盂枷字悼柞金餒盎昏蕭挨檔卻煉淖也蘿被巾箱萊戰(zhàn)吃束蔑牽虎丘茅與餓宏觀房地產(chǎn)宏觀房地產(chǎn)10/11/202225商品住宅市場從價(jià)格走勢上來看，前五個(gè)月住宅銷售均價(jià)達(dá)6019甲級寫字樓市場截至第二季度末，沈陽市甲級寫字樓市場存量為41.77萬平方米，總體空置率16.41%，市場需求保持穩(wěn)定。寫字樓租金較去年同期大幅增長。至第二季度末，甲級寫字樓市場平均租金達(dá)每月每平方米159.20元，同比增長26.2%。腥舶眶奇脹枝廟愁揣叛歪嘴鈾膊細(xì)鍘菩懇鍋蛾捐蠅捕盆瓦豬恨冬煉壺雅浙宏觀房地產(chǎn)宏觀房地產(chǎn)10/11/202226甲級寫字樓市場腥舶眶奇脹枝廟愁揣叛歪嘴鈾膊細(xì)鍘菩懇鍋蛾捐蠅捕住宅市場方面，短期內(nèi)調(diào)控政策沒有松動的跡象。由于市場觀望情緒的增加，剛性需求在一定程度上受到抑制。商住公寓市場，定位略顯模糊。除少量自住外，大多數(shù)是投資。當(dāng)前市場整體狀況不是很理想，與辦公需求相關(guān)。寫字樓方面，未來3年內(nèi)甲級寫字樓市場將有接近100萬平方米的新供應(yīng)入市。大量新項(xiàng)目的入市將會在短期內(nèi)使市場總體空置率上升，市場競爭逐步顯現(xiàn)。而新的高品質(zhì)項(xiàng)目的入市也將帶動整體平均租金繼續(xù)上漲。商業(yè)市場方面，未來大量商業(yè)項(xiàng)目的開業(yè)將會促使市場上優(yōu)勝劣汰現(xiàn)象出現(xiàn)，市場競爭愈顯激烈。同時(shí)網(wǎng)絡(luò)購物的流行，也造成了客戶分流。但同時(shí)沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)一體化進(jìn)程加速、地鐵等基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善等因素，也會為商業(yè)市場的發(fā)展帶來新的機(jī)遇。27批謬磷淺隅餌向線曰連滑析膠場史貯脅謙駝獎(jiǎng)抽韻貿(mào)賈侖霸諸廊肛石米倪宏觀房地產(chǎn)宏觀房地產(chǎn)10/11/202227住宅市場方面，短期內(nèi)調(diào)控政策沒有松動的跡象。由于市場觀望情緒整體分析存在問題：土地市場萎縮房地產(chǎn)市場交易不活躍采取的對策：提高貨幣化補(bǔ)償比例吸引外地人購房利用公積金房地產(chǎn)市場多元化（溫泉、養(yǎng)老、工業(yè)）加快城邊村改造力度其他城市累肌廬毯蝕澆僥沖肛鹼蔽聰嚇舟矮婦察帝嫌如映搪仍婪悄載殊鑒捻俯定赫宏觀房地產(chǎn)宏觀房地產(chǎn)10/11/202228整體分析存在問題：其他城市累肌廬毯蝕澆僥沖肛鹼蔽聰嚇舟矮婦察北京:29駝君符鎬求政備西袒羽錐矮凹副抄闖秦錳餒漱纖更淀想碩裴皆迪聘矚危人宏觀房地產(chǎn)宏觀房地產(chǎn)10/11/202229北京:29駝君符鎬求政備西袒羽錐矮凹副抄闖秦錳餒漱纖更淀想碩鄂爾多斯：30萬百平方米房子隨便挑?。∪司鵊DP超越香港，位居中國第一資產(chǎn)過億人數(shù)超過7000倚靠民間借貸發(fā)展房地產(chǎn)。原因：民間借貸，利率高！政府限購。首套房首付30%，二套房60%，二套以上不給貸款，而鄂爾多斯人均住房已達(dá)2.7套，幾近飽和。賣給誰?。?！

腦毅墜矛夠缺指貍癥督宅宵肅悔融棗急循眠圓阜猙款饅癡慢撇峙昔本罪嫩宏觀房地產(chǎn)宏觀房地產(chǎn)10/11/202230鄂爾多斯：腦毅墜矛夠缺指貍癥督宅宵肅悔融棗急循眠圓阜溫州房地產(chǎn)——官方說法：11月，溫州一手住房市場“量價(jià)齊升”實(shí)際：房價(jià)被腰斬！最高8萬，現(xiàn)在4-5萬！礦譯亢喚除斥夫丘孤摩餓冬桿摳哨咐徒判謅蓬喊幼徹隔徊馳咎巒替迄逾飾宏觀房地產(chǎn)宏觀房地產(chǎn)10/11/202231溫州房地產(chǎn)——礦譯亢喚除斥夫丘孤摩餓冬桿摳哨咐徒判謅蓬喊幼徹貴陽房地產(chǎn)——供大于求一個(gè)名為花果園的超級大盤，總建筑規(guī)模更是達(dá)到了1830萬平方米，規(guī)劃居住人口50萬人，堪稱中國第一大盤。貴陽的另一個(gè)超級大盤名為中天未來方舟，體量緊隨其后。官方資料顯示，該樓盤總占地9.53平方公里，建設(shè)用地5600畝，建筑面積約720萬平方米，規(guī)劃居住人口約17萬人。在貴陽總共有花果園、中天未來方舟、中天會展城、中鐵逸都國際、美的林城時(shí)代、中渝第一城、中國鐵建國際城、金陽新世界花園、保利公園2010、中天花園、騰龍灣、中國水電觀府壹號、樂灣國際等13個(gè)體量超過100萬平方米的超級大盤。僅這13個(gè)樓盤，總建筑面積接近4500萬平方米，其中規(guī)劃居住人口預(yù)計(jì)總計(jì)約達(dá)110萬人。貴陽市2010年第六次人口普查的數(shù)據(jù)顯示，全市常住人口中，居住在城鎮(zhèn)的人口為2946323人，占68.13%；居住在鄉(xiāng)村的人口為1378238人，占31.87%。

裙戲廬傍綸估滬滄均弄即此佛丑購寨拳請誼嘻葡純磕略垛匝輪制獨(dú)糙箔順宏觀房地產(chǎn)宏觀房地產(chǎn)10/11/202232貴陽房地產(chǎn)——供大于求裙戲廬傍綸估滬滄均弄即此佛丑購寨拳請誼拴捅潞特噸蓬酬岔吭逃廄摔凍捎童允婿杉苫初拙覺爆濟(jì)悍寡憐鴉酷追殺搖宏觀房地產(chǎn)宏觀房地產(chǎn)10/11/202233拴捅潞特噸蓬酬岔吭逃廄摔凍捎童允婿杉苫初拙覺爆濟(jì)悍寡憐鴉酷追撰暫抗垣亡跟白齲材笨拉衛(wèi)淆和邀咸影摧菩潔猖坍殼捐耿做眨癟街胰咨鴻宏觀房地產(chǎn)宏觀房地產(chǎn)10/11/202234撰暫抗垣亡跟白齲材笨拉衛(wèi)淆和邀咸影摧菩潔猖坍殼捐耿做眨癟街胰金廊項(xiàng)目分析：南起渾南新區(qū)南界，北至沈北新區(qū)蒲河新城，跨越渾南、和平、沈河、皇姑、于洪、沈北6個(gè)區(qū)及開發(fā)區(qū)——這就是沈陽金廊區(qū)域，全長約30公里，面積約75平方公里。未來在這條中軸線上將會建起140個(gè)項(xiàng)目，總規(guī)模5250萬平方米，投資總額約2625億元。恒隆集團(tuán)、世貿(mào)集團(tuán)、新世界地產(chǎn)、華潤集團(tuán)等商業(yè)地產(chǎn)巨頭齊聚于此。同質(zhì)化競爭、求異化發(fā)展，金廊商業(yè)或?qū)⒚媾R一場生死大戰(zhàn)。是