某市六區(qū)年度報(bào)告

寧波·恒略房地產(chǎn)投資有限公司2015年寧波市六區(qū)年度報(bào)告因統(tǒng)計(jì)方法及統(tǒng)計(jì)口徑不同，本年報(bào)所引用數(shù)據(jù)可能與政府官方數(shù)據(jù)及其他類似報(bào)告存在差異，請(qǐng)讀者謹(jǐn)慎參考。同時(shí)，本報(bào)告所有分析、判斷及結(jié)論也可能與其他機(jī)構(gòu)不同，謹(jǐn)由恒略機(jī)構(gòu)研展部依據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境而得出，并不一定代表對(duì)2016全年市場(chǎng)的看法，亦請(qǐng)謹(jǐn)慎參考。如有誤漏，敬請(qǐng)指正。目錄第一部分

宏觀篇二．2015年宏觀政策盤點(diǎn)第二部分

土地篇一．2015年寧波市六區(qū)土地出讓二．2015年寧波市六區(qū)土地成交三．2015年寧波區(qū)域土地市場(chǎng)分析第三部分

商品房篇一．2015年整體商品房情況二．住宅篇三．別墅篇第四部分總結(jié)分析開篇序言2014年的寧波樓市在巨大庫(kù)存壓力下，“降”字當(dāng)先，以價(jià)換量成為主旋律，樓市整體趨勢(shì)呈“量升價(jià)跌”走向。15年年初，寧波樓市延續(xù)著略顯疲軟的勢(shì)頭，不過從2月份開始多次降息降準(zhǔn)、330新政、公積金新政等利好政策頻繁出臺(tái)，給寧波樓市環(huán)境氛圍帶來了多重的利好，樓市開始逐漸回暖，并在6月份迎來成交高潮。15年下半年樓市也是持續(xù)發(fā)力，在改善市場(chǎng)的利好政策支持下，多個(gè)改善豪宅樓盤銷況普遍都較好，年末的一波開盤潮更是將樓市熱度推到頂峰。第一部分

宏觀篇時(shí)間重點(diǎn)情況政策內(nèi)容解析2015年3月二套房首付比例下調(diào)二套房貸款最低首付比例降至四成；二手房免征營(yíng)業(yè)稅要求5年降至2年。2015年6月第一次降準(zhǔn)降息金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至4.85%;一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2%。2015年7月為期一年契稅減半2015.7.1-2016.6.30為期一年的時(shí)間在甬購(gòu)買住宅和非住宅的用戶，享受契稅額50%的購(gòu)房補(bǔ)貼。2015年8月第二次降準(zhǔn)降息中國(guó)人民銀行決定，自8月26日起，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至4.6%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至1.75%。自9月6日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。2015年9月首套房首付比例調(diào)整中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，對(duì)居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。2015年10月再次降準(zhǔn)降息自2015年10月24日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率，以進(jìn)一步降低社會(huì)融資成本。其中，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至4.35%;一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至1.5%2015年10月二孩政策放開全面放開二胎。2015年11月公積金二套房首付比例下調(diào)12月1日起，購(gòu)買二套房公積金貸款首付比例降至20%，二手房則降至30%。2015年整年，降息、降準(zhǔn)、下調(diào)購(gòu)房首付比例等政策頻出，短期內(nèi)很大情況推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體成交；同時(shí)隨著二孩政策放開，未來的學(xué)區(qū)房更為關(guān)注。重點(diǎn)政策解析第二部分

土地篇2015年全年1-12月寧波通過招拍掛方式合計(jì)住宅供應(yīng)用地47宗，供地面積534萬方，折合約8009.6畝；其中1-12月住宅土地成交35宗，成交土地面積396萬方，折合約5939.7畝，住宅地塊成交同比2014年上升50%。2015年整年住宅土地共掛牌534萬方，其中成交396萬方，同比2014年增長(zhǎng)了50%（2014年共成交264萬方住宅用地)，以上數(shù)據(jù)均為恒略研展部收集，僅供參考。土地情況分析以上數(shù)據(jù)均為恒略研展部收集，僅供參考。2015年整年住宅土地共掛牌534萬方，其中成交396萬方，同比2014年增長(zhǎng)了50%（2014年共成交264萬方住宅用地)，土地情況分析2015年寧波大市各縣區(qū)土地成交情況（萬方）區(qū)域成交總量住宅商業(yè)商服海曙區(qū)0.21000.21江東區(qū)53.3353.3300江北區(qū)47.0729.4017.67鄞州區(qū)223.47204.83018.64鎮(zhèn)海區(qū)86.3386.3300北侖區(qū)28.559.92018.63合計(jì)400.93343.79057.142015年土地成交（市六區(qū)）總量401萬方，其中住宅用地344萬方，商業(yè)用地0萬方，商服用地57萬方；2015年土地成交（市四區(qū)）總量324.08萬方，其中住宅用地287.56萬方，商業(yè)用地0萬方，商服用地39萬方；2015年市六區(qū)土地成交看，鄞州區(qū)成交最多（中心區(qū)和周邊板塊大量土地成交）；江東區(qū)土地成交也較多，大部分來源于東部星城的地塊，鎮(zhèn)海區(qū)也有大量的土地成交。土地情況分析地塊名稱占地面積（㎡）容積率總建面積（㎡）成交樓面價(jià)（元/㎡）成交總價(jià)（萬元）競(jìng)得單位鄞州區(qū)長(zhǎng)豐地段YZ13-02-cd地塊389071.0-2.597268642062445.74萬科（寧波萬港房地開發(fā)有限公司）鄞州區(qū)長(zhǎng)豐地段YZ13-02-ef地塊399771.0-2.599943663066261.88金地（深圳威新科技園）鄞州新城區(qū)首南街道陳婆渡片區(qū)CPD2-05-02B地塊293351.5-2.161604420025873.47寧波和協(xié)拓展置業(yè)有限公司鄞州區(qū)首南街道陳婆渡片區(qū)CPD3-01-07A地塊303301.5-2.884924405034394.22寧波和協(xié)拓展置業(yè)有限公司鄞州新城區(qū)原雅戈?duì)柤徔棾茿-2地塊1213611.0-1.5182042520094661.58雅戈?duì)栔脴I(yè)控股有限公司鄞州新城區(qū)原雅戈?duì)柤徔棾茿-1地塊1128431.0-1.5169265520088017.54雅戈?duì)栔脴I(yè)控股有限公司鄞州新城區(qū)首南地段YZ08-08-a地塊680921.0-1.81225668900109083.38寧波金翔房地產(chǎn)發(fā)展有限公司鄞州新城區(qū)首南地段YZ08-07-b地塊363551.0-1.865439904059156.86寧波江山萬里置業(yè)有限公司以上數(shù)據(jù)均為恒略研展部收集，僅供參考。重點(diǎn)土地成交地塊名稱占地面積（㎡）容積率總建面積（㎡）成交樓面價(jià)（元/㎡）成交總價(jià)（萬元）競(jìng)得單位鄞州新城區(qū)原向陽(yáng)集團(tuán)C地塊167431.0-1.321766520011318.00寧波投創(chuàng)榮安置業(yè)有限公司鄞州新城區(qū)中河地段YZ06-13-d4地塊308001.0-2.473920475035116.56萬科（寧波萬港房地開發(fā)有限公司）鄞州新城區(qū)首南地段YZ08-08-e8地塊521231.0-1.683397831069302.74深圳威新軟件科技有限公司鄞州新城區(qū)首南地段YZ08-08-(b2、b3)地塊614961.0-1.8110693895099070.06廣東美的置業(yè)有限公司鄞州區(qū)長(zhǎng)豐地段YZ13-02-K1地塊217872.2047931804038536.85寧波萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司鄞州新城區(qū)中河地段YZ06-08-e1地塊

208991.8037618488018357.58寧波東睦嘉恒投資管理有限公司

鄞州新城區(qū)鐘公廟地段YZ07-06（B-1、B-3）地塊

1901511.82346075241583577.07寧波華僑城投資發(fā)展有限公司鄞州新城區(qū)鐘公廟地段YZ07-06（C-2）地塊

675272.71182998347063500.31

寧波華僑城投資發(fā)展有限公司

以上數(shù)據(jù)均為恒略研展部收集，僅供參考。重點(diǎn)土地成交地塊名稱占地面積（㎡）容積率總建面積（㎡）成交樓面價(jià)（元/㎡）成交總價(jià)（萬元）競(jìng)得單位寧豐2-1#地塊936462.502341158860207425.89方興置業(yè)有限公司東部新城核心區(qū)E-23#/24#/28#/29#地塊870611.7014990012276184017.24雅戈?duì)栔脴I(yè)控股有限公司寧波國(guó)家高新區(qū)GX03-02-06地塊502642.00100528520052274.56上海招商置業(yè)有限公司慶豐地段徐戎路西側(cè)2#地塊336712.8094279810076365.83雅戈?duì)栃鲁侵脴I(yè)有限公司慶豐地段徐戎路西側(cè)3#地塊281511.9554993610033545.49北京建工地產(chǎn)有限責(zé)任公司重點(diǎn)土地成交以上數(shù)據(jù)均為恒略研展部收集，僅供參考。第三部分

商品房部分2015年1-12月，寧波市六區(qū)住宅累計(jì)成交40197套，同比2014年上漲33.00%，超越了2009年32202套的高度，為近6年新高，成交均價(jià)13346元/平，同比2014年上漲0.9%，樓市整體呈量?jī)r(jià)齊升趨勢(shì)；15年全年住宅銷售面積487萬方，銷售金額達(dá)到650億元，較之2014年376.54萬方、498.17億元的數(shù)據(jù)均有了大幅大幅提升。住宅情況據(jù)各恒略研展數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年，寧波市六區(qū)共有103盤入市，其中鄞州占了47個(gè)，占總比的46%，繼續(xù)領(lǐng)跑各區(qū)，其中江北區(qū)占13個(gè)，占總比的13%。預(yù)計(jì)2016年入市項(xiàng)目仍然較多。以上數(shù)據(jù)均為恒略研展部收集，僅供參考。全年開盤總概重點(diǎn)成交板塊全年成交集中板塊：鄞州中心區(qū)板塊，潘火下應(yīng)板塊，東部星城板塊，北侖城區(qū)板塊，以及鎮(zhèn)海城區(qū)板塊；以上數(shù)據(jù)均為恒略研展部收集，僅供參考。2015年整年寧波市六區(qū)住宅總供應(yīng)37076套，共448萬方；市六區(qū)全年成交40197套，共487萬方同比2014年上漲34.00%，2015年全年成交為近6年新高；成交均價(jià)13346元/㎡，同比2014年上升0.9%。全年供銷情況以上數(shù)據(jù)均為恒略研展部收集，僅供參考。2015年整年寧波市六區(qū)住宅總成交40197套，其中鄞州區(qū)成交量成為主力成交區(qū)域，共成交19019套，占比47%，其次北侖區(qū)成交5950套，占比15%；成交均價(jià)方面，北侖區(qū)和鎮(zhèn)海區(qū)相對(duì)較低，高價(jià)項(xiàng)目多位于海曙和江東區(qū)；其中鄞州剛需盤扎堆根，江東.海曙高端項(xiàng)目層出，整個(gè)市場(chǎng)去化良好。各區(qū)域成交情況以上數(shù)據(jù)均為恒略研展部收集，僅供參考。2015年市六區(qū)成交面積段來看，90-120㎡的產(chǎn)品成交最多，共占比44%，剛需客戶仍然是目前市場(chǎng)主力；120-140㎡的產(chǎn)品成交其次，共占比26%，改善型客戶層出，改善產(chǎn)品大量去化；整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度飚升，開發(fā)商和客戶都信心滿滿。各面積段成交情況2015年寧波市六區(qū)1-12月開發(fā)商住宅成交金額TOP10排名開發(fā)商套數(shù)面積（㎡）金額（億元）金額市場(chǎng)占有率1萬科300938224362.239.2%2中海282934126739.015.8%3榮安173320561235.595.2%4雅戈?duì)?23218159433.474.9%5維科132017211730.374.5%6保利133217690526.173.9%7銀億155618713826.013.8%8華潤(rùn)75710396221.253.1%9中建137414571816.652.5%10鴻城4507492015.842.3%開發(fā)商成交排名2015年寧波市六區(qū)1-12月商品房住宅成交套數(shù)TOP10排名項(xiàng)目名稱套數(shù)（套）均價(jià)（元/㎡）1中海國(guó)際社區(qū)1584108712中海陽(yáng)光玫瑰園925104143環(huán)球東方港城841118654萬科城839120745花樣年花郡80693516恒威國(guó)際城77484327龍湖滟瀾海岸72269188維科馨院721120989奧克斯締壹城7101177610恒大山水城7096435全年成交套數(shù)TOP102015年寧波市六區(qū)1-12月商品房住宅成交面積TOP10排名區(qū)域項(xiàng)目名稱面積（萬㎡）1鄞州區(qū)中海國(guó)際社區(qū)18.122鄞州區(qū)中海陽(yáng)光玫瑰園11.713北侖區(qū)環(huán)球東方港城11.454北侖區(qū)龍湖滟瀾海岸10.805鎮(zhèn)海區(qū)萬科城9.946鎮(zhèn)海區(qū)合生國(guó)際城9.397鎮(zhèn)海區(qū)保利城9.398江東區(qū)保利印江南8.349江北區(qū)萬象府8.2910北侖區(qū)花樣年花郡7.96全年成交面積TOP102015年寧波市六區(qū)1-12月商品房住宅成交面積TOP10排名區(qū)域項(xiàng)目名稱成交金額（億萬）1鄞州區(qū)中海國(guó)際社區(qū)19.702江東區(qū)雅戈?duì)柮髦?7.713江東區(qū)保利印江南17.644江北區(qū)萬象府16.975江東區(qū)維科東院16.216鄞州區(qū)江山萬里15.827鄞州區(qū)榮安中央公園15.818海曙區(qū)南塘金茂府15.339北侖區(qū)環(huán)球東方港城13.5810江東區(qū)銀億東岸12.86全年成交金額TOP10核心價(jià)值：百萬方剛需大盤，中海央企品牌，學(xué)區(qū)，戶型贈(zèng)送空間產(chǎn)品線：高層+別墅，毛坯，89㎡3房1衛(wèi)、90-107㎡3房1衛(wèi)，125㎡3房2衛(wèi)、139㎡4房2衛(wèi)去化情況：2013-2015年連續(xù)三年成交套數(shù)銷冠評(píng)估分析：準(zhǔn)確鎖定寧波大市首置、首改客戶，拓客渠道廣泛且深入；類型面積段總套數(shù)備案套數(shù)存量套數(shù)備案率高層80-1001609139221787%100-1201813149431982%120-1401266103822882別墅300-380122744861%合計(jì)4906407183583%重點(diǎn)項(xiàng)目—中海國(guó)際社區(qū)3#4#5#10#11#1#2#6#7#8#9#12#13#14#產(chǎn)品面積總戶數(shù)成交套數(shù)2015年成交整盤存量整盤去化率106㎡148148580100%117㎡282279100399%125㎡144141143398%139㎡238237841100%總計(jì)812805385799%核心價(jià)值：水鄉(xiāng)鄰里板塊，水系環(huán)境，華東師范附小，高贈(zèng)送、大開間戶型；產(chǎn)品線：高層+小高層，毛坯，106㎡、117㎡3房2衛(wèi)，125㎡、139㎡4房2衛(wèi)；去化情況：1年去化99%，其中2015年去化385套，備案均價(jià)19560元/㎡；評(píng)估分析：綜合資質(zhì)最強(qiáng)的高端首置首改項(xiàng)目，定位準(zhǔn)確，營(yíng)銷成功，溢價(jià)一般；重點(diǎn)項(xiàng)目—雅戈?duì)柮髦拊谑?6#在售17#14#13#9#10#5#6#1#2#18#15#11#8#7#12#19#3#4#面積段戶型總戶數(shù)成交套數(shù)存量去化率1083室2衛(wèi)188183597%1273+1室2衛(wèi)1541411390%1374室2衛(wèi)3242537178%1685室3衛(wèi)6462297%合計(jì)/

7306399187%核心價(jià)值：水鄉(xiāng)鄰里板塊，水系環(huán)境，華東師范附小，高贈(zèng)送、大開間戶型；產(chǎn)品線：高層+洋房，毛坯，108㎡3房2衛(wèi)，127㎡4房2衛(wèi)，137㎡4房2衛(wèi)，168㎡5房3衛(wèi)；去化情況：5個(gè)月去化87%，639套，21109元/㎡，其中高層330套，19142元/㎡，洋房309套，23321元/㎡；評(píng)估分析：綜合資質(zhì)最強(qiáng)的高端首置改善項(xiàng)目，定位準(zhǔn)確，營(yíng)銷成功，溢價(jià)一般；重點(diǎn)項(xiàng)目—保利印江南面積段總戶數(shù)成交套數(shù)存量去化率1173072773090%13747634912773合計(jì)85265120176%核心價(jià)值：灣頭萬象城，水系、湖景環(huán)境，江北實(shí)驗(yàn)/上海世外，高贈(zèng)送、大開間戶型；產(chǎn)品線：高層+洋房，精裝修，117㎡3房2衛(wèi)，137㎡4房2衛(wèi)，158㎡4房2衛(wèi)；去化情況：2個(gè)月去化76%，651套，19437元/㎡，其中高層620套，19406元/㎡，洋房25套，24114元/㎡；評(píng)估分析：綜合資質(zhì)最強(qiáng)的高端改善項(xiàng)目，定位準(zhǔn)確，營(yíng)銷成功，溢價(jià)一般；重點(diǎn)項(xiàng)目—華潤(rùn)萬象府2015年寧波市六區(qū)住宅成交分布最大的亮點(diǎn)在鄞州的中海國(guó)際社區(qū)，成為全年成交榜首，開盤也是全年場(chǎng)面最大，參與人數(shù)最多。老牌成交大戶鄞州區(qū)仍占據(jù)榜首位置，依托其廣闊的腹地，在鄞州東南、中心區(qū)以及城西多點(diǎn)開花，囊括從首置到高端改善的全部產(chǎn)品線，目前鄞州區(qū)高供高求；存銷平衡；東部星城片區(qū)崛起，大批豪宅入市，將整個(gè)豪宅市場(chǎng)拉向高潮，未來東部星城的市場(chǎng)機(jī)會(huì)仍然較大，目前東部星城低供高求，低存量；北侖歷來是自成體系，與主城區(qū)關(guān)聯(lián)度并不大。北侖大盤云集，供應(yīng)巨大，但仍取得如此顯著的銷售業(yè)績(jī)，北侖的消費(fèi)潛力不容小覷；鎮(zhèn)海區(qū)由于價(jià)格上有所下調(diào)