市場(chǎng)調(diào)研部分

MarketingResearch采用5W1H方式闡述市場(chǎng)研究什么是市場(chǎng)研究？為決策提供決依據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃企業(yè)行為準(zhǔn)則企業(yè)形象定位新產(chǎn)品定位媒體投放策略……市場(chǎng)研究報(bào)告戰(zhàn)略定位報(bào)告可行性分析報(bào)告數(shù)據(jù)分析報(bào)告財(cái)務(wù)分析報(bào)告……誰(shuí)需要市場(chǎng)研究？消費(fèi)者研究非盈利組織市場(chǎng)研究民意調(diào)查公共策略服務(wù)模式互動(dòng)渠道研究買(mǎi)家企業(yè)政府什么時(shí)候需要市場(chǎng)研究？注：按照調(diào)查連續(xù)實(shí)行與否，分為專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查和連續(xù)性調(diào)查某一時(shí)點(diǎn)，一次性完成的調(diào)查長(zhǎng)期性，為了把握時(shí)序的變化如：收視（聽(tīng)）率研究、消費(fèi)者行為習(xí)慣研究、零售店P(guān)OS數(shù)據(jù)觀察固定樣本組等如：市場(chǎng)細(xì)分、新產(chǎn)品包裝測(cè)試、滿(mǎn)意度研究等市場(chǎng)研究貫穿于企業(yè)的整個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程、產(chǎn)品的整個(gè)生命周期怎樣做市場(chǎng)研究？定量研究街頭攔截CLT產(chǎn)品留置CPT電話(huà)訪問(wèn)CATI入戶(hù)訪問(wèn)DoortoDoor鋪面考察StoreCheck大堂測(cè)試HallTest數(shù)據(jù)后處理DataProcess……定性研究座談會(huì)FocusGroup深訪In-depth會(huì)議室出租監(jiān)控設(shè)備出租會(huì)議同步翻譯服務(wù)……其他產(chǎn)品派發(fā)神秘顧客人流量測(cè)試商圈考察……為什么做市場(chǎng)研究？【案例1】若干年前，一組摩托羅拉手機(jī)調(diào)查數(shù)據(jù)表明：摩托羅拉的很多用戶(hù)都預(yù)計(jì)來(lái)年更換三星或諾基亞。當(dāng)時(shí)摩托羅拉的市場(chǎng)雖然還未下滑，但是已經(jīng)可以看到其來(lái)年的市場(chǎng)形勢(shì)不容樂(lè)觀。這說(shuō)明消費(fèi)者滿(mǎn)意度與當(dāng)時(shí)的利潤(rùn)指標(biāo)不一定是成正比的?！景咐?】某電信公司的廣告從不經(jīng)過(guò)測(cè)試就播放，每一個(gè)廣告都耗資千萬(wàn)元，而一個(gè)調(diào)查就只有幾萬(wàn)元。廣告如果收效不好，則數(shù)以千萬(wàn)元計(jì)的資金都白白浪費(fèi)掉了。這其實(shí)是意識(shí)上的問(wèn)題。比如十幾年前手機(jī)是時(shí)尚的代表符號(hào)之一，是身份的象征；而現(xiàn)在手機(jī)只是通訊工具。每一種市場(chǎng)的發(fā)展階段都可以通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查來(lái)把握。是一種常規(guī)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)診斷工具，可以測(cè)量程度，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，找出原因，提供解決問(wèn)題的思路，幫助決策。在哪做市場(chǎng)研究？普查抽樣調(diào)查常見(jiàn)的為全國(guó)人口普查，在全國(guó)每個(gè)角落，每戶(hù)人家進(jìn)行普查登記根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)，抽取部分的城市、少量的家庭、不同的人群進(jìn)行訪問(wèn)，若是概率抽樣，可以依據(jù)樣本統(tǒng)計(jì)量推斷總體參數(shù)我們常用的抽樣方法：PPS抽樣、簡(jiǎn)單隨機(jī)抽樣、分層抽樣、整群抽樣、等距抽樣成本高相對(duì)成本低項(xiàng)目的調(diào)查范圍由項(xiàng)目的具體情況而定我們常用的部分研究模型示例品牌認(rèn)知模型品牌牌生生命命力力模模型型品牌牌定定位位模模型型滿(mǎn)意意度度研研究究建建模?；A(chǔ)礎(chǔ)模模型型（（SEM）滿(mǎn)意意度度研研究究－－KANO理論論模模型型提高高某某個(gè)個(gè)具具體體改改進(jìn)進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)目目的的滿(mǎn)滿(mǎn)意意度度可可能能會(huì)會(huì)對(duì)對(duì)總總體體滿(mǎn)滿(mǎn)意意度度有有不不同同的的貢貢獻(xiàn)獻(xiàn)，，正正確確確確定定改改進(jìn)進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)目目(指標(biāo)標(biāo))能夠夠幫幫助助企企業(yè)業(yè)有有效效地地實(shí)實(shí)施施適適當(dāng)當(dāng)?shù)牡臐M(mǎn)滿(mǎn)意意度度提提升升行行動(dòng)動(dòng)計(jì)計(jì)劃劃。。我們們結(jié)結(jié)合合仿仿造造收收益益法法及及需需求求彈彈性性系系數(shù)數(shù)對(duì)對(duì)此此模模型型進(jìn)進(jìn)行行了了優(yōu)優(yōu)化化處處理理，，并并對(duì)對(duì)不不同同細(xì)細(xì)分分方方法法得得到到的的價(jià)價(jià)格格進(jìn)進(jìn)行行加加權(quán)權(quán)處處理理，，使使之之最最終終價(jià)價(jià)格格真真正正具具有有指指導(dǎo)導(dǎo)意意義義。。PSM定價(jià)價(jià)模模型型廣告告研研究究模模型型結(jié)合合分分析析（（聯(lián)聯(lián)合合分分析析））ConjointAnalysis技術(shù)術(shù)離散散選選擇擇模模型型（（Choicebaseanalysis）結(jié)構(gòu)構(gòu)方方程程式式模模型型（（SEM）多維維偏偏好好分分析析（（MultidimensionalPreferenceAnalysis)決策策樹(shù)樹(shù)技技術(shù)術(shù)常用用的的市市場(chǎng)場(chǎng)研研究究分分析析技技術(shù)術(shù)動(dòng)態(tài)態(tài)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)展展示示———水晶晶易易表表動(dòng)態(tài)態(tài)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)展展示示———時(shí)序序展展示示動(dòng)態(tài)態(tài)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)展展示示———財(cái)務(wù)務(wù)預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)及及敏敏感感性性分分析析行業(yè)業(yè)案案例例城市市進(jìn)進(jìn)入入取取地地策策略略城市市進(jìn)進(jìn)入入標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)大市發(fā)展商目標(biāo)回現(xiàn)速度VS利潤(rùn)率區(qū)位市場(chǎng)的未來(lái)容量判斷結(jié)合容積率，項(xiàng)目本身的成本－售價(jià)－利潤(rùn)空間關(guān)系競(jìng)爭(zhēng)及操作難度不同條件下的拿地策略，支持談判項(xiàng)目目選選擇擇策策略略取地地要要點(diǎn)點(diǎn)一一———是否否進(jìn)進(jìn)入入城城市市：：經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)基基礎(chǔ)礎(chǔ)、、政政策策環(huán)環(huán)境境、、所所處處房房地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展階階段段是是否否給給開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)留留有有足足夠夠的的發(fā)發(fā)展展空空間間成本本導(dǎo)導(dǎo)向向市市場(chǎng)場(chǎng)溢價(jià)價(jià)市市場(chǎng)場(chǎng)城市市平平均均單單價(jià)價(jià)〈4000典型型城城市市：：淮淮南南、、貴貴港港等等三三四四線線城城市市高速速增增長(zhǎng)長(zhǎng)型型市市場(chǎng)場(chǎng)高飽飽和和期期市市場(chǎng)場(chǎng)純資資源源性性市市場(chǎng)場(chǎng)城市市市市場(chǎng)場(chǎng)類(lèi)類(lèi)型型其它它類(lèi)類(lèi)型型市市場(chǎng)場(chǎng)12000〈〈城市市平平均均單單價(jià)價(jià)〈15000典型型城城市市：：溫溫州州、、青青島島、、杭杭州州4000〈〈城市市平平均均單單價(jià)價(jià)〈10000典型型城城市市：：合合肥肥、、長(zhǎng)長(zhǎng)沙沙、、武武漢漢城市市平平均均單單價(jià)價(jià)〉15000典型型城城市市：：上上海海、、北北京京、、深深圳圳等等一一線線城城市市典型型城城市市：：三三亞亞、、博博鰲鰲取地地要要點(diǎn)點(diǎn)二二———選擇擇哪哪個(gè)個(gè)區(qū)區(qū)域域：：對(duì)對(duì)于于潛潛在在項(xiàng)項(xiàng)目目所所處處地地域域在在城城市市競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)格格局局中中的的地地位位及及發(fā)發(fā)展展趨趨勢(shì)勢(shì)判判斷斷不不清清消費(fèi)費(fèi)者者置置業(yè)業(yè)偏偏好好帶帶來(lái)來(lái)的的強(qiáng)強(qiáng)大大慣慣性性政府府主主導(dǎo)導(dǎo)已已經(jīng)經(jīng)形形成成的的城城市市區(qū)區(qū)域域印印記記政府府規(guī)規(guī)劃劃及及投投入入推推動(dòng)動(dòng)政府府CBD規(guī)劃劃城市市CLD規(guī)劃劃自然然資資源源或或城城市市價(jià)價(jià)值值拉動(dòng)動(dòng),城市市化化人人口口導(dǎo)導(dǎo)向向城市市化化外外擴(kuò)擴(kuò)區(qū)區(qū)域域自然然資資源源拉拉動(dòng)動(dòng)品牌牌開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商拉拉動(dòng)動(dòng)前期期品品牌牌開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商大大規(guī)規(guī)模模項(xiàng)項(xiàng)目目介介入入提提升升人人氣氣高端端項(xiàng)項(xiàng)目目提提升升區(qū)區(qū)域域認(rèn)認(rèn)知知及及價(jià)價(jià)格格平平臺(tái)臺(tái)奠定定區(qū)區(qū)域域的的基基調(diào)調(diào)取地地要要點(diǎn)點(diǎn)三三———區(qū)域域發(fā)發(fā)展展看看好好,拿地地的的介介入入時(shí)時(shí)機(jī)機(jī)是是否否合合適適(與物物業(yè)業(yè)形形態(tài)態(tài)有有關(guān)關(guān))城市市新新中中心心區(qū)區(qū)成成功功開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)次次序序不同同城城市市新新中中心心區(qū)區(qū)的的開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)歷歷程程基基本本一一致致不同同城城市市，，開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)力力度度不不同同，，則則開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)周周期期不不同同功能能的的實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)前前提提條條件件是是：：順順應(yīng)應(yīng)市市場(chǎng)場(chǎng)，，政政策策干干預(yù)預(yù)太太多多，，即即使使物物業(yè)業(yè)建建設(shè)設(shè)完完畢畢，，區(qū)區(qū)域域功功能能也也不不能能完完善善規(guī)劃劃期期建設(shè)設(shè)期期快速速發(fā)發(fā)展展期期穩(wěn)定定繁繁榮榮期期商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目辦公公項(xiàng)項(xiàng)目目市政政配配套套土地地開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)路網(wǎng)網(wǎng)設(shè)設(shè)施施居住住項(xiàng)項(xiàng)目目中高高檔檔住住宅宅市政政設(shè)設(shè)施施政府相相關(guān)部部門(mén)辦辦公物物業(yè)中高檔檔辦公公政府公公務(wù)類(lèi)類(lèi)設(shè)施施高檔住住宅社區(qū)級(jí)級(jí)商業(yè)業(yè)區(qū)域級(jí)級(jí)商業(yè)業(yè)區(qū)域級(jí)商業(yè)城市級(jí)商業(yè)高檔辦公開(kāi)發(fā)次序0-2年3-4年5-10年12年左右右時(shí)間開(kāi)發(fā)類(lèi)類(lèi)型穩(wěn)定繁繁榮期期快速成成長(zhǎng)期期建設(shè)期期規(guī)劃期期6-8年價(jià)格增增幅住宅集集中開(kāi)開(kāi)發(fā)期期城市新新中心心區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)歷住住宅－－商務(wù)務(wù)－商商業(yè)發(fā)發(fā)展階階段，，總開(kāi)開(kāi)發(fā)周周期一一般在在10年以上上，在在投入入實(shí)質(zhì)質(zhì)性建建設(shè)后后將迎迎來(lái)5年左右右的發(fā)發(fā)展期期而從建建設(shè)期期開(kāi)始始的前前6-8年的開(kāi)開(kāi)發(fā)期期屬于于高速速發(fā)展展期，，住宅宅一般般集中中在此此段時(shí)時(shí)間開(kāi)開(kāi)發(fā)，，博得得較高高的開(kāi)開(kāi)發(fā)收收益取地要要點(diǎn)四四——區(qū)域內(nèi)內(nèi)的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)格格局，，如何何看待待市場(chǎng)場(chǎng)參與與者與與需求求市場(chǎng)場(chǎng)根據(jù)客客戶(hù)及及產(chǎn)品品細(xì)分分程度度：搶搶蛋糕糕還是是分蛋蛋糕？大規(guī)模模項(xiàng)目目看趨趨勢(shì)小規(guī)模模項(xiàng)目目看競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)品牌開(kāi)開(kāi)發(fā)商商進(jìn)入入的雙雙刃劍劍客戶(hù)與與產(chǎn)品品層次次是否否拉開(kāi)開(kāi)?競(jìng)合:幫助提提升區(qū)區(qū)域價(jià)價(jià)值?競(jìng)爭(zhēng):價(jià)格封封頂線線,搶奪客客戶(hù)?取地要要點(diǎn)五五——地塊條條件，，內(nèi)外外因素素是否否支撐撐房地地產(chǎn)物物業(yè)開(kāi)開(kāi)發(fā)外圍因素城市交通與城市的交通聯(lián)系，道路的便捷性，軌道交通等利好，隧道、橋梁等帶來(lái)心理距離的負(fù)面因素景觀、資源江、河、湖、海；山；濕地；公園等周邊的有利環(huán)境公建、商業(yè)、運(yùn)動(dòng)等大型配套周邊的不利環(huán)境高壓線、變電站、垃圾焚燒廠、污水處理廠、破壞的山體等本體因素內(nèi)在資源原生成年樹(shù)木、水系、坡地資源地塊內(nèi)顯見(jiàn)的劣勢(shì)高壓線、內(nèi)在的高差技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地規(guī)模、建筑紅線內(nèi)面積、容積率指標(biāo)、限高、70/90限制、車(chē)位比、配套用房潛在風(fēng)險(xiǎn)政府出讓土地的附帶限制出讓所附帶的資金沉淀?xiàng)l款（酒店、大體量集中商業(yè)、學(xué)校等公建投入）、限價(jià)其他不可控因素拆遷、政府道路規(guī)劃更改、出土文物取地要要點(diǎn)六六——不存在在絕對(duì)對(duì)的優(yōu)優(yōu)劣地地塊，，關(guān)鍵鍵在于于以多多少成成本拿拿地？？?jī)r(jià)格研研判土地價(jià)價(jià)格評(píng)評(píng)估項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)測(cè)測(cè)算比準(zhǔn)土土地出出讓價(jià)價(jià)格確定各各地塊塊比較較因素素修正正系數(shù)數(shù)加權(quán)測(cè)測(cè)算土土地價(jià)價(jià)值開(kāi)發(fā)模模式及及開(kāi)發(fā)發(fā)周期期銷(xiāo)售收收入預(yù)預(yù)測(cè)資金運(yùn)運(yùn)用假假設(shè)為您提提供一站式式服務(wù)謝謝謝!9、靜靜夜夜四四無(wú)無(wú)鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中黃黃葉樹(shù)，，燈下白白頭人。。。09:13:4009:13:4009:1312/31/20229:13:40AM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見(jiàn)見(jiàn)頻。。12月-2209:13:4009:13Dec-2231-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。09:13:4009:13:4009:13Saturday,December31,202213、乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)夢(mèng)，相悲各問(wèn)問(wèn)年。。12月-2212月-2209:13:4009:13:40December31,202214、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國(guó)國(guó)見(jiàn)青山。。。31十二二月20229:13:40上上午09:13:4012月-2215、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。十二月229:13上午午12月-2209:13December31,202216、行動(dòng)出成果果，工作出財(cái)財(cái)富。。2022/12/319:13:4009:13:4031December202217、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時(shí)，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點(diǎn)的射線線向前。。9:13:40上午9:13上上午09:13:4012月-229、沒(méi)沒(méi)有有失失敗敗，，只只有有暫暫時(shí)時(shí)停停止止成成功功??！。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有結(jié)結(jié)果果，，但但是是不不努努力力卻卻什什么么改改變變也也沒(méi)沒(méi)有有。。。。09:13:4009:13:4009:1312/31/20229:13:40AM11、成功功就是是日復(fù)復(fù)一日日那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小努力力的積積累。。。12月月-2209:13:4009:13Dec-2231-Dec-2212、世間成成事，不不求其絕絕對(duì)圓滿(mǎn)滿(mǎn)，留一一份不足足，可得得無(wú)限完完美。。。09:13:4009:13:4009:13Saturday,December31,202213、不知香積寺寺，數(shù)里入云云峰。。12月-2212月-2209:13:4009:13:40December31,202214、意志堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的人能把把世界放在在手中像泥泥塊一樣任任意揉捏。。31十二二月20229:13:40上上午09:13:4012月-2215、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荊荊門(mén)門(mén)九九派派通通。。。。。十二二月月229:13上上午午12月月-2209:13December31,202216、少年十十五二十十時(shí)，步步行奪得得胡馬騎騎。。2022/12/319:13:4009:13:4031December202217、空山新新雨后，，天氣晚晚來(lái)秋。。。9:13:40上午午9:13上午午09:13:4012月-229、楊柳散和和風(fēng)，青山山澹吾慮。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、閱讀一切切好書(shū)如同同和過(guò)去最最杰出的人人談話(huà)。09:13:4009:13:4009:1312/31/20229:13:40AM11、越是沒(méi)有本本領(lǐng)的就