開(kāi)封宋城雅居全程營(yíng)銷(xiāo)策劃方案-

宋城雅居

全程營(yíng)銷(xiāo)策劃方案上篇.市場(chǎng)分析一.開(kāi)封市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)查開(kāi)封，簡(jiǎn)稱(chēng)汴，是我國(guó)七大古都和國(guó)務(wù)院首批公布的24座歷史文化名城之一，地處中華民族歷史文化搖籃的黃河之濱，是一座歷史文化悠久的古城。在中國(guó)的歷史上，開(kāi)封曾被稱(chēng)為大梁、汴梁、東京、汴京等。自建城至今已有2700多年的歷史。戰(zhàn)國(guó)時(shí)期的魏國(guó)，五代時(shí)期的后梁、后晉、后漢、后周以及北宋和金七個(gè)王朝曾先后建國(guó)都于開(kāi)封，故稱(chēng)“七朝都會(huì)”。開(kāi)封與中國(guó)的西安、洛陽(yáng)、北京、南京、杭州、安陽(yáng)并稱(chēng)七大古都，在國(guó)內(nèi)外享有盛名。開(kāi)封地理位置優(yōu)越，氣候溫和，交通便利，文化教育發(fā)達(dá)，物產(chǎn)豐富，科技進(jìn)步，經(jīng)濟(jì)繁榮，是中原地區(qū)的重要旅游城市和對(duì)外開(kāi)放城市。城區(qū)概況開(kāi)封市下轄五縣五區(qū)，分別為開(kāi)封縣、通許縣、尉氏縣、蘭考縣、杞縣和鼓樓區(qū)、龍亭區(qū)、順河區(qū)、南關(guān)區(qū)、郊區(qū)，總面積6444平方公里，總?cè)丝?70萬(wàn)，其中市郊區(qū)面積359平方公里，人口78萬(wàn)（56萬(wàn)市區(qū)人口、22萬(wàn)郊區(qū)人口）。城區(qū)概況開(kāi)封轄區(qū)圖開(kāi)封市區(qū)圖開(kāi)封是個(gè)歷史文化底蘊(yùn)悠久的古城，但近些年在建設(shè)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過(guò)程中，開(kāi)封落伍了。過(guò)去支撐開(kāi)封經(jīng)濟(jì)的工業(yè)也相繼衰敗，而作為經(jīng)濟(jì)支柱的旅游產(chǎn)業(yè)，也因?yàn)橘Y金、服務(wù)理念等瓶頸，發(fā)展緩慢。據(jù)省統(tǒng)計(jì)局公布，2005年開(kāi)封市GDP增速在全省居倒數(shù)第三，開(kāi)封市民的購(gòu)買(mǎi)力在全省地市中也排在后面。就房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，開(kāi)封的房?jī)r(jià)在同等規(guī)模的地市中明顯偏低?！班嶃暌惑w化”提出后，省政府在政策、資金等方面將更多地向開(kāi)封傾斜，省會(huì)鄭州與開(kāi)封之間的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系也將更加緊密，

開(kāi)封將迎來(lái)發(fā)展的黃金時(shí)期。開(kāi)封市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況

開(kāi)封市建委明確表示，要通過(guò)對(duì)“鄭汴一體化”相關(guān)政策的專(zhuān)題研究，提出“鄭汴一體化”中城市規(guī)劃、建設(shè)的建議和措施。開(kāi)封市市長(zhǎng)劉長(zhǎng)春明確提出，將重點(diǎn)推進(jìn)鄭汴一體化發(fā)展，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程。其中包括建成鄭汴城市間連接通道，在沿線展開(kāi)產(chǎn)業(yè)、商住、文化、生態(tài)建設(shè)布局；落實(shí)《中原城市群總體發(fā)展綱要》，加強(qiáng)與省政府有關(guān)部門(mén)及鄭州市相關(guān)部門(mén)的對(duì)口交流與合作，推進(jìn)鄭汴兩市功能對(duì)接、城區(qū)對(duì)接、空間對(duì)接、產(chǎn)業(yè)對(duì)接、服務(wù)對(duì)接和生態(tài)對(duì)接，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、對(duì)接互動(dòng)、共同發(fā)展；制定更優(yōu)惠的政策，創(chuàng)造更寬松的環(huán)境，吸引

人流、物流、資金流、信息流向開(kāi)封聚集；市政聚焦“鄭汴一體化”

市政聚焦“鄭汴一體化”

“十一五”期期間，在鄭汴一體體化的大前提提下，鄭州市市GDP年均均增長(zhǎng)速度將將達(dá)到15％％，比全省平平均水平高出出3個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)，GDP總總量力爭(zhēng)翻一一番，達(dá)到3500億元元左右。開(kāi)封市GDP年均增長(zhǎng)速速度將達(dá)13％。到2010年，，若鄭州、開(kāi)開(kāi)封合并計(jì)算算，GDP總量將將超過(guò)4300億元，屆屆時(shí)鄭州、開(kāi)開(kāi)封合并的綜綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力力將進(jìn)入全國(guó)國(guó)前八，兩個(gè)個(gè)城市的總?cè)巳丝趯⑦_(dá)到1500萬(wàn)以以上，將成為國(guó)際性性大都市。經(jīng)濟(jì)實(shí)力與發(fā)發(fā)展水平開(kāi)封市政府明明確提出要推推進(jìn)鄭汴一體體化發(fā)展，加加快城鎮(zhèn)化進(jìn)進(jìn)程，其核心是提高城城市化率?，F(xiàn)在開(kāi)封市建建成區(qū)面積約約80平方公公里，人口72萬(wàn)，其中中市區(qū)52萬(wàn)萬(wàn)，郊區(qū)20萬(wàn)。按開(kāi)封市城市市發(fā)展規(guī)劃，，到2015年，開(kāi)封市市建成區(qū)面積積要達(dá)到150平方公里，人口120萬(wàn)。大量量農(nóng)民進(jìn)城，，就需要大量量建房。按人人均28平方方米建筑面積住房標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，除去原有有城市居民改改善住房條件件帶來(lái)的需求求增長(zhǎng)外，僅僅50萬(wàn)新增人人口就需要新新增住房1400萬(wàn)平方方米，由此可可見(jiàn)，開(kāi)封市市房產(chǎn)市場(chǎng)需求量大，，發(fā)展?jié)摿蘧薮?。發(fā)展定位與城城市規(guī)劃二.開(kāi)封封市房地產(chǎn)市市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r況調(diào)查開(kāi)封房地產(chǎn)市市場(chǎng)起步較晚晚，發(fā)展速度度較慢，自鄭鄭汴一體化提提出后，開(kāi)封封西區(qū)成為了了開(kāi)封房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域。受“鄭汴一體體化”的影響響，開(kāi)封西區(qū)的房房?jī)r(jià)上漲了近近300～～500元元/㎡，同時(shí)時(shí)開(kāi)封其他區(qū)區(qū)域房?jī)r(jià)也上上漲了100～300元元/㎡左右。。同時(shí)區(qū)域的發(fā)發(fā)展使土地價(jià)價(jià)格也有了較較大的漲幅，，以前開(kāi)封西西區(qū)地價(jià)30～40萬(wàn)元元/畝，現(xiàn)在在每畝土地已已漲到50～～60萬(wàn)元。。開(kāi)封市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)述2006年開(kāi)開(kāi)封市房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)共完成成投資10億億元，比前年年提高了16.3%；新新開(kāi)工面積50.8萬(wàn)平平方米，較前前年提高了13.1%；；竣工面積50萬(wàn)平方米米，同前年保保持持平；在在建面積147.6萬(wàn)平平方米，比前前年上升了11.3%；；銷(xiāo)售面積（（含預(yù)售）62.5萬(wàn)平平方米，比前前年提高了7.8%。2006年開(kāi)開(kāi)封市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)總體上上繼續(xù)保持快快速、健康發(fā)發(fā)展態(tài)勢(shì)，供供求基本平衡衡，購(gòu)銷(xiāo)呈現(xiàn)現(xiàn)兩旺，價(jià)格格穩(wěn)中略升，，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)趨趨于合理。近近年來(lái)，我市市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資持續(xù)快快速增長(zhǎng)，2002年全全年完成投資資6.3億元元，2006年房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)完成投資資近10億元元，以每年約約14.5%的速度增長(zhǎng)長(zhǎng)，比同期全全社會(huì)固定資資產(chǎn)投資增幅幅高出11個(gè)個(gè)百分點(diǎn)，尤尤其是近兩年年增幅較快，，今年更是達(dá)達(dá)到了16.3%。房地產(chǎn)市場(chǎng)逐逐步走向成熟熟，新建小區(qū)區(qū)的規(guī)模、檔檔次、品質(zhì)等等都較以前有有較大提高。。開(kāi)封市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀2006年一一系列針對(duì)房房地產(chǎn)市場(chǎng)的的調(diào)控政策相相繼出臺(tái)，致致使開(kāi)封樓市市較為冷淡購(gòu)購(gòu)房者持幣待待購(gòu)，觀望心心態(tài)較重。但但是由于經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展和居民民的收入水平平在增加，潛在的購(gòu)房需需求還是不斷斷增加?！班嶃暌惑w化化”不僅刺激激了開(kāi)封房地地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)發(fā)展、拉大了了城市的框架架。同時(shí)，新新區(qū)的高速發(fā)發(fā)展和建設(shè)，，使開(kāi)封西區(qū)成為了房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的的熱點(diǎn)區(qū)域。。很多房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了了滿足市場(chǎng)上上對(duì)于高品質(zhì)質(zhì)住宅的需求求，將項(xiàng)目的的開(kāi)發(fā)多放在在高速發(fā)展的的西區(qū)，同時(shí)時(shí)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的的類(lèi)型也多以以中高檔產(chǎn)品品為主?！班嶃暌惑w化化”不僅促進(jìn)進(jìn)了開(kāi)封房地地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)發(fā)展，同時(shí)也也使開(kāi)封的輻射能能力和匯聚能能力不斷增強(qiáng)強(qiáng)，很多開(kāi)發(fā)商也也將其客戶(hù)的的定位向開(kāi)封封周邊的區(qū)域域擴(kuò)大，如鄭鄭州等城市。。開(kāi)封市房地產(chǎn)產(chǎn)的現(xiàn)狀分析析開(kāi)封房地產(chǎn)市市場(chǎng)前景十分分看好，舊城城改造規(guī)模較較大。隨著城城市框架的不不斷拉大，老老城區(qū)拆遷改改造力度的加加大，城市人人口不斷增加加，市場(chǎng)需求求量不斷增大大，開(kāi)封房地地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入入了良好的發(fā)發(fā)展的軌道，，房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)穩(wěn)中有升。開(kāi)封房?jī)r(jià)走勢(shì)勢(shì)本市個(gè)人改善善性購(gòu)房和投投資購(gòu)房者不不斷增加，市市場(chǎng)需求量不不斷加大；由于政府推行行土地公開(kāi)招招標(biāo)、掛牌、、拍賣(mài)制度，，嚴(yán)格執(zhí)行土土地年度計(jì)劃劃，建立土地地儲(chǔ)備制度，，宏觀調(diào)控土土地市場(chǎng)的供供給，土地供供應(yīng)量減少、、競(jìng)爭(zhēng)激烈，，開(kāi)發(fā)商獲取取土地的成本本不斷提高；；隨著居民收入入水平的提高高，消費(fèi)者對(duì)對(duì)住宅質(zhì)量、、環(huán)境綠化、、配套設(shè)施、、科技含量、、物業(yè)管理等等也有了更高高的要求，房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜綜合開(kāi)發(fā)成本本有所提高；；大型有實(shí)力的的外地房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)投身開(kāi)開(kāi)封房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)中，產(chǎn)品競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力增強(qiáng)，，開(kāi)發(fā)成本不不斷增加。開(kāi)封房?jī)r(jià)走勢(shì)勢(shì)分析市場(chǎng)需求增長(zhǎng)長(zhǎng)——成本提提高——房?jī)r(jià)價(jià)抬升“景觀地產(chǎn)””的形成和發(fā)發(fā)展，能夠滿滿足人們對(duì)于于自然、對(duì)于于生態(tài)的渴望望，能夠給人人們帶來(lái)更健健康的生活，，隨著“景觀觀地產(chǎn)”的不不斷成熟和發(fā)發(fā)展，它將逐逐漸成為人們們生活中的一一道風(fēng)景。2007年開(kāi)開(kāi)封房地產(chǎn)市市場(chǎng)展望“景觀”決定定成敗市場(chǎng)需求決定定住宅的發(fā)展展方向。目前前消費(fèi)者對(duì)居居住品位的要要求越來(lái)越高高，要求開(kāi)發(fā)發(fā)商將“以人人為本”的規(guī)規(guī)劃思想與開(kāi)開(kāi)發(fā)理念上升升到提高人居居環(huán)境質(zhì)量的的高度。注重重外墻磚、墻墻體涂料、上上下水管等材材料的使用在在今年將更加加明顯。2007年開(kāi)開(kāi)封房地產(chǎn)市市場(chǎng)展望看形象，也看看質(zhì)量雖然樓市中人人們的多層情情結(jié)仍然沒(méi)有有改變，但人人口不斷增多多，土地資源源日漸稀缺，，高層以不能能拒絕的速度度來(lái)到人們面面前。高層和和小高層有利利于開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)，適應(yīng)了購(gòu)購(gòu)房者的實(shí)際際經(jīng)濟(jì)水平和和提升生活質(zhì)質(zhì)量的需求。。高層的“崛崛起”，將改改變多層一統(tǒng)統(tǒng)天下的格局局，預(yù)示了開(kāi)開(kāi)封樓市發(fā)展展的新趨勢(shì)。。2007年開(kāi)開(kāi)封房地產(chǎn)市市場(chǎng)展望高層“崛起””片區(qū)項(xiàng)目調(diào)查查區(qū)域印象區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目有有9個(gè)，現(xiàn)有市市場(chǎng)投放以多層層為主，預(yù)計(jì)在在2007年投投放市場(chǎng)將以高層為為主，正在建設(shè)設(shè)的榮勛花園二二期歐陸經(jīng)典及及的金明?；▓@園、碧麗國(guó)都都是是高層或小高層層。片區(qū)項(xiàng)目調(diào)查查序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)建筑形態(tài)建設(shè)規(guī)模銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）交房日期備注1榮勛花園二期小高層2.5萬(wàn)㎡280008年底

2東京銀座多層+電梯約1萬(wàn)㎡2100未定酒店公寓3碧麗國(guó)都小高層、高層4.3萬(wàn)㎡2700未定

4金池明郡多層、別墅13萬(wàn)㎡400007年5月別墅價(jià)格5金明?；▓@高層5萬(wàn)㎡2700

6龍城香榭麗多層、24萬(wàn)㎡2300榮勛花園二期期，歐陸經(jīng)典典項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目一期多層層住宅已經(jīng)入入住，品質(zhì)感感較強(qiáng)，項(xiàng)目目高檔產(chǎn)品項(xiàng)目相關(guān)數(shù)據(jù)據(jù)1、產(chǎn)品投放放時(shí)機(jī)比較恰恰當(dāng)；項(xiàng)目等等待了近2年年的時(shí)間，于于今年2月份份開(kāi)盤(pán)；2、由于一期期產(chǎn)品的運(yùn)作作，為項(xiàng)目奠奠定了高檔產(chǎn)產(chǎn)品印象，同同時(shí)企業(yè)品牌牌得到認(rèn)可；也是是品牌運(yùn)作的的成功的典范范；3、項(xiàng)目三房房?jī)蓮d（面積積158㎡））消化比較快快，同時(shí)項(xiàng)目目戶(hù)型均為舒舒適型戶(hù)型；面積較大大；我司建議議在本案的設(shè)設(shè)計(jì)中應(yīng)與其其產(chǎn)生差異；；可鑒之處碧麗國(guó)都項(xiàng)目相關(guān)數(shù)據(jù)據(jù)1.項(xiàng)目啟動(dòng)較較早，但工程程進(jìn)度幾乎沒(méi)沒(méi)有，在客戶(hù)戶(hù)中易形成開(kāi)開(kāi)發(fā)實(shí)力不強(qiáng)強(qiáng)的不不良印象；2.整個(gè)項(xiàng)目目以多層的規(guī)規(guī)劃方式來(lái)建建設(shè)高層、小小高層項(xiàng)目，，并不能充分分展示小高層層社區(qū)的優(yōu)勢(shì)勢(shì)；進(jìn)一分析析，此開(kāi)發(fā)商商的開(kāi)發(fā)實(shí)力力并不強(qiáng)，在在后期的操盤(pán)盤(pán)過(guò)程中，如如沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)豐豐富的代理商商參與的話，，整個(gè)項(xiàng)目競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力不大，，除非采取低低價(jià)傾銷(xiāo)策略略；3.目前推廣廣僅限于工地地圍墻，因?yàn)闉闆](méi)有開(kāi)盤(pán)，，其銷(xiāo)售人員員的專(zhuān)業(yè)程度度還看不到；；4.項(xiàng)目在規(guī)規(guī)劃上景觀設(shè)設(shè)置幾乎沒(méi)有有，還停留在在種草、植樹(shù)樹(shù)階段；5.從規(guī)劃上上看，項(xiàng)目細(xì)細(xì)節(jié)注重不夠夠；競(jìng)爭(zhēng)分析金明?；▓@項(xiàng)目相關(guān)數(shù)據(jù)據(jù)項(xiàng)目圍墻1.項(xiàng)目作為為中亨花園的的二期，雖然然一期的別墅墅產(chǎn)品對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目的品質(zhì)有有一定的提升升作用；但作作為高層項(xiàng)目目，以后的停停車(chē)將成為問(wèn)問(wèn)題；2.項(xiàng)目現(xiàn)在在還沒(méi)有開(kāi)盤(pán)盤(pán)，但銷(xiāo)售中中心的包裝并并不能與項(xiàng)目目的品質(zhì)相匹匹配；3.項(xiàng)目本身身體量不大，，同時(shí)面積范范圍比較廣，，在項(xiàng)目檔次次的打造上非非常不利；項(xiàng)目分析金池名郡項(xiàng)目相關(guān)數(shù)據(jù)據(jù)個(gè)案綜合分析析1、市場(chǎng)上產(chǎn)品形形態(tài)主要以多多層為主，目前只有浪浪漫之都有兩兩棟點(diǎn)式小高高層是現(xiàn)房，，其他項(xiàng)目均均為在建、或或前期階段，，預(yù)計(jì)07年年將是小高層層、高層投放放年；2、整體市場(chǎng)場(chǎng)上，多層價(jià)價(jià)位基本在1600元/平方米左右右，個(gè)別樓盤(pán)盤(pán)均價(jià)達(dá)到了了2200元元/平方米，，高層樓盤(pán)主要要為浪漫之都都，其三層起起價(jià)為2730元/平方方米，平均表表現(xiàn)價(jià)在3000元/平平方米左右，，另金明?；ɑ▓@、榮勛花花園等高層、、小高層投放均均價(jià)預(yù)計(jì)也將將在3000左右；3、開(kāi)封市場(chǎng)場(chǎng)上還沒(méi)有純純小高層、高高層項(xiàng)目，本本項(xiàng)目沒(méi)有可可參照案例，，但未來(lái)市場(chǎng)場(chǎng)的高層、小小高層投放量量是比較大的的，如榮勛花花園、金明裕裕花園等，將將在今年上半半年投放市場(chǎng)場(chǎng)，正在運(yùn)作作的碧麗國(guó)都都也是一個(gè)強(qiáng)強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目，在位位置、產(chǎn)品形形態(tài)上和本案案都很相似，，項(xiàng)目未來(lái)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)壓力較大大，但作為第第一個(gè)投放的的高層社區(qū)，，將搶得市場(chǎng)場(chǎng)先機(jī)，吸引引市場(chǎng)上的高高層客群；個(gè)案綜合分析析4、縱觀全城城樓市的營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)推廣策略，，基本還停留留在最初級(jí)的的買(mǎi)賣(mài)階段，，沒(méi)有深層次次的營(yíng)銷(xiāo)推廣廣手段，個(gè)案案中對(duì)項(xiàng)目自自身的賣(mài)點(diǎn)挖挖掘也比較膚膚淺，只是對(duì)對(duì)項(xiàng)目周邊的的配套、醫(yī)療療、學(xué)校、金金融等逐一列列舉，沒(méi)有形形成針對(duì)自身身的競(jìng)爭(zhēng)賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)，我們?cè)诤蠛笃诘臓I(yíng)銷(xiāo)推推廣中應(yīng)集中中精力，采取寬泛和有有質(zhì)量的營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)手段，成為樓市中最最閃亮的奇葩葩；5、2005年——2006年大量量外地的開(kāi)發(fā)發(fā)商進(jìn)入，帶帶來(lái)大量資金金的同時(shí)，又又帶來(lái)很多的的開(kāi)發(fā)理念，，景觀設(shè)計(jì)及戶(hù)戶(hù)型設(shè)計(jì)都有有很大進(jìn)步；個(gè)案綜合分析析6、高層、小高層層的投放將主主要集中在西西區(qū)，2007年年西區(qū)的住宅宅投放將以高高層為主，面面積130㎡㎡、150㎡㎡左右的為主主，同時(shí)也將將出現(xiàn)小戶(hù)型型及產(chǎn)權(quán)酒店店等投資產(chǎn)品品；7、景觀與配套的的建設(shè)已經(jīng)成成為各項(xiàng)目的的競(jìng)爭(zhēng)賣(mài)點(diǎn)，，因此，本項(xiàng)目目的開(kāi)發(fā)也應(yīng)應(yīng)注重景觀的的設(shè)計(jì)與建設(shè)設(shè)，景觀先行行的開(kāi)發(fā)手段段可以考慮；；8、別墅項(xiàng)目目主要集中在在中央城區(qū)的的龍亭以北，，商業(yè)項(xiàng)目，，主要以中心心城區(qū)為主，，住宅市場(chǎng)投投放以西區(qū)為為主，鄭汴汴一體化的逐逐步走近，西西區(qū)將成為高高檔住宅項(xiàng)目目的投放重點(diǎn)點(diǎn)。個(gè)案綜合分析析我們要解決的的問(wèn)題：客戶(hù)來(lái)源，成成功銷(xiāo)售策劃的本質(zhì)是是在完全剖析析并掌握產(chǎn)品品自身特征及及優(yōu)勢(shì)的前提提下分清項(xiàng)目目的目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)群，并加上上優(yōu)秀的推廣廣操作手法促促成客戶(hù)簽約約，最終實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目的成功功銷(xiāo)售。否則，一切等等于廢話！消費(fèi)者調(diào)查開(kāi)封市消費(fèi)者者調(diào)查在所調(diào)查的有有效問(wèn)卷中，，近期有購(gòu)房房打算的人數(shù)數(shù)占41%，，沒(méi)有購(gòu)房打打算的為人數(shù)數(shù)占59%。。從以上比例例我們認(rèn)為，，第一，有購(gòu)購(gòu)房打算人所所占的比例低低于沒(méi)有購(gòu)房房打算人，實(shí)實(shí)屬正常；第第二，結(jié)合當(dāng)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)狀狀況，雖然多多數(shù)為當(dāng)?shù)厝巳丝?，但迅速速上漲的房?jī)r(jià)價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了了正常的薪水水漲幅，所以以還是有一部部分被訪問(wèn)者者是買(mǎi)不起房房子的。開(kāi)封市消費(fèi)者者調(diào)查開(kāi)封市消費(fèi)者者調(diào)查從圖表2上可可以看出，被被訪問(wèn)者最容容易接受的仍仍然是多層住住宅，占比為為44.7%；；其次為高層層，占比為25.5%；；再次為別墅墅，占比為21.3%；；選擇其它的占8.5%。出現(xiàn)如如此結(jié)果是顯顯而易見(jiàn)的：：第一，多層層住宅是長(zhǎng)期期以來(lái)一貫的建筑形形態(tài)，隨處可可見(jiàn)，對(duì)此種種形態(tài)的建筑筑也是最為熟熟知的；第二，高層住宅宅相對(duì)多層住住宅就開(kāi)封市市民來(lái)說(shuō)，針針對(duì)當(dāng)?shù)氐淖宰匀坏乩項(xiàng)l件，較難形成成，即便有高高層住宅面市市，價(jià)格也是是相對(duì)高的，，這是選擇高高層較多層比例例低的又一原原因；第三，，有8.5%的被調(diào)查者者選擇其它，，說(shuō)明還有一部分25——35歲之間的精精英人群對(duì)不不同種類(lèi)的建建筑形態(tài)及各各自的特征還不甚了了解。初步判斷：開(kāi)開(kāi)封市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)遠(yuǎn)沒(méi)有有形成，以致致于還有很多多人對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)沒(méi)有形成一個(gè)個(gè)清晰的概念念。開(kāi)封市消費(fèi)者者調(diào)查開(kāi)封市消費(fèi)者者調(diào)查從圖表3可以以看出，最受受消費(fèi)者歡迎迎的房型依次次為三房?jī)蓮d廳、四房?jī)蓮d廳、三房一廳廳、兩房?jī)蓮d廳；一房一廳廳和五房以上上房型所選比比例相同，為為2.3%；；幾乎沒(méi)有一一組被訪問(wèn)對(duì)對(duì)象對(duì)兩房一一廳感興趣。。同時(shí)我們不能能忽略的是市市場(chǎng)上選擇中中小戶(hù)型的比比例相對(duì)是比比較低的。開(kāi)封市消費(fèi)者者調(diào)查開(kāi)封市消費(fèi)者者調(diào)查從圖表4上，，我們可以很很明顯的看出出，90———160㎡的的房型是市場(chǎng)場(chǎng)需要的主力力房型，其中中尤以90———120㎡㎡的中等面積積房型為最多多，其次為120——140㎡、140——160㎡的房房型。當(dāng)然市市場(chǎng)是多元化化的，消費(fèi)者者并不排除對(duì)對(duì)35——90㎡中小戶(hù)戶(hù)型的接納，，只不過(guò)中小小戶(hù)型不能構(gòu)構(gòu)成市場(chǎng)上消消費(fèi)戶(hù)型的主主力。開(kāi)封市消費(fèi)者者調(diào)查開(kāi)封市消費(fèi)者者調(diào)查對(duì)比上圖表，，消費(fèi)者選擇擇1800元元/㎡以下的的人占71.1%，也就就是說(shuō)有七成成以上的人在在目前市場(chǎng)上上高層的心里里價(jià)位是1800元/㎡㎡左右上限，，這對(duì)價(jià)格制制定在1800元/㎡以以上的樓盤(pán)來(lái)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是是要需求產(chǎn)品品和策略營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)全面綜合的的突破。雖然人均可支支配收入每年年都在增長(zhǎng)，，但是整體的的經(jīng)濟(jì)水平仍仍然表現(xiàn)不佳佳，在這種情情況下，依然然有24.4%和4.5%的人選擇擇了1800元/㎡以上上的房屋價(jià)格格?？偟膩?lái)說(shuō)雖然然高層市場(chǎng)中中的高價(jià)位相相對(duì)整體房地地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r況是相脫節(jié)的的。但是，如如果我們把產(chǎn)產(chǎn)品能夠細(xì)分分市場(chǎng)、多元元表現(xiàn)、差異異突顯，市場(chǎng)場(chǎng)和客戶(hù)會(huì)對(duì)對(duì)我們的產(chǎn)品品欣然若同的的，同樣會(huì)開(kāi)開(kāi)辟出一條光光明道路。開(kāi)封市消費(fèi)者者調(diào)查開(kāi)封市消費(fèi)者者調(diào)查從上圖可以看看出，消費(fèi)者者能夠接受的的總房?jī)r(jià)款還還是比較低的的，雖然只是是小部分群體體相對(duì)保守的的行為，但可可以判斷是代代表市場(chǎng)的主主流。市場(chǎng)的的主流就是既既能滿足居住住功能和舒適適度的情況下下，又要保證證房款的適度度，看起來(lái)是是很矛盾的問(wèn)問(wèn)題，也是開(kāi)開(kāi)發(fā)商在定位位前頭疼的問(wèn)問(wèn)題。其實(shí)結(jié)結(jié)果很簡(jiǎn)單，，就是要求我我們所開(kāi)發(fā)的的產(chǎn)品應(yīng)該是是經(jīng)濟(jì)型瘦身身產(chǎn)品或附加加價(jià)值很高的的立體空間魔魔變的產(chǎn)品，，才能相吻合合市場(chǎng)真實(shí)的的購(gòu)買(mǎi)需求。。開(kāi)封市消費(fèi)者者調(diào)查開(kāi)封市消費(fèi)者者調(diào)查從圖表7我們們看出，能夠夠負(fù)擔(dān)的起3——5萬(wàn)元元首期款的被被訪問(wèn)者占了了總調(diào)查對(duì)象象的44.2%。按照普普通按揭七成成貸款計(jì)算，，其所購(gòu)房屋屋的總價(jià)應(yīng)該該在15萬(wàn)元元左右；按照照按揭八成貸貸款計(jì)算，其其所購(gòu)房屋的的總價(jià)應(yīng)該在在24萬(wàn)元左左右。這一點(diǎn)點(diǎn)同圖表6中中反映出來(lái)的的結(jié)論是相一一致的，只不不過(guò)將客戶(hù)進(jìn)進(jìn)行了重新細(xì)細(xì)分。相應(yīng)的的，如果將房房屋單價(jià)控制制在2200—2500元/㎡左右右，那么能夠夠負(fù)擔(dān)得起3——5萬(wàn)元元首期款的被被訪問(wèn)對(duì)象，，他們所能夠夠購(gòu)買(mǎi)到的房房屋面積將在在60——68㎡；96——110㎡之間。開(kāi)封市消費(fèi)者者調(diào)查開(kāi)封市消費(fèi)者者調(diào)查從上圖我們可可以看出，在在高層住宅底底商部分，做做為消費(fèi)者，，他們更樂(lè)意意接受的是大大中型超市的的配備來(lái)滿足足他們的便捷捷。不難理解解這種行為的的客戶(hù)需求，，作為我們項(xiàng)項(xiàng)目而言外延延商業(yè)發(fā)揮的的空間不是太太大，主要集集中在沿宋城城路北端的位位置，除去大大門(mén)商業(yè)面積積更是稀少。。所以，處理理大型的商場(chǎng)場(chǎng)可能性不大大。開(kāi)封市消費(fèi)者者調(diào)查開(kāi)封市的經(jīng)濟(jì)濟(jì)購(gòu)買(mǎi)能力是是相對(duì)薄弱的的，其主要表表現(xiàn)在功能與與舒適度要求求較高的情況況下，總價(jià)又又想控制在期期望的比例。。在建筑形態(tài)調(diào)調(diào)查的選擇上上，25———40歲之間間經(jīng)濟(jì)能力尚尚好的精英人人群有相當(dāng)一一定的比例傾傾向于高層，，說(shuō)明客戶(hù)對(duì)對(duì)高層的認(rèn)知知在提高。在戶(hù)型的選擇擇上，他們往往往會(huì)優(yōu)先考考慮90———120㎡的的三房?jī)蓮d來(lái)來(lái)作為自己的的居所。如果在高層住住宅中設(shè)置中中小戶(hù)型，經(jīng)經(jīng)過(guò)產(chǎn)品的創(chuàng)創(chuàng)新、理性的的引導(dǎo)，市場(chǎng)場(chǎng)還是存有相相當(dāng)高的接受受度。從首付款的能能力反映出了了大眾在單價(jià)價(jià)受限的基礎(chǔ)礎(chǔ)上所能夠買(mǎi)買(mǎi)的套型及面面積，其真實(shí)實(shí)的需求可為為項(xiàng)目理性的的定位作出判判斷，為客戶(hù)戶(hù)真實(shí)的需求求尋求出路。。市場(chǎng)分析總結(jié)結(jié)開(kāi)封市自身經(jīng)經(jīng)濟(jì)狀況尚且且不足以支撐撐房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)高價(jià)位、高高品質(zhì)、高檔檔次的樓盤(pán)。。開(kāi)封市民自身身受悠久的皇皇城歷史文化化氛圍的熏陶陶，無(wú)形之中中有一種高貴貴且稍有清高高的性格，對(duì)對(duì)于新事物的的接受需要一一定的時(shí)間和和過(guò)程。但在在住宅方面同同時(shí)表現(xiàn)出愛(ài)愛(ài)面子、要身身份、顯品位位的特點(diǎn)，所所以分析得知知，對(duì)于高層層住宅的接受受情況仍屬較較為樂(lè)觀的層層面。項(xiàng)目雖在開(kāi)封封市，但項(xiàng)目目所處區(qū)位為為“汴西新區(qū)區(qū)”，距離鄭鄭州市較近，，受鄭汴一體體化的影響，，鄭州市區(qū)的的消費(fèi)者仍然然不能忽視。。市場(chǎng)分析總結(jié)結(jié)如何解決好項(xiàng)項(xiàng)目的客戶(hù)來(lái)來(lái)源問(wèn)題將是是本案的關(guān)鍵鍵問(wèn)題所在。。建議：在做好好開(kāi)封市消費(fèi)費(fèi)者發(fā)掘的同同時(shí)，一定要要兼顧?quán)嵵菔惺袌?chǎng)的開(kāi)發(fā)。。市場(chǎng)分析總結(jié)結(jié)鄭州開(kāi)封鄭州向東，開(kāi)開(kāi)封向西針對(duì)開(kāi)封的經(jīng)經(jīng)濟(jì)水平以及及開(kāi)封市居民民的收入水平平較低的狀況況，就本項(xiàng)目目而言，可引引入鄭汴一體體化相關(guān)實(shí)例例來(lái)說(shuō)明開(kāi)封封未來(lái)強(qiáng)大的的發(fā)展前景和和高層住宅的的優(yōu)勢(shì)，建議議引導(dǎo)消費(fèi)者者用長(zhǎng)期發(fā)展展、投資收益益的眼光來(lái)看看待本項(xiàng)目，，灌輸給開(kāi)封封客戶(hù)本項(xiàng)目目是其財(cái)富增增長(zhǎng)的良好平平臺(tái)這一理念念。針對(duì)部分鄭州州客戶(hù)，建議議用鄭汴一體體化大的發(fā)展展趨勢(shì)來(lái)闡述述本項(xiàng)目在鄭鄭州、開(kāi)封兩兩地的連接紐紐帶作用，說(shuō)說(shuō)明其升值潛潛力，打動(dòng)鄭鄭州客戶(hù)前來(lái)來(lái)投資。市場(chǎng)分析總結(jié)結(jié)投資，一種悠悠然而遠(yuǎn)見(jiàn)的的致富手段!市場(chǎng)分析總結(jié)結(jié)針對(duì)開(kāi)封人的的“庭院情節(jié)節(jié)”，在推廣廣和營(yíng)銷(xiāo)的過(guò)過(guò)程中，可適適當(dāng)?shù)膹?qiáng)調(diào)項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?yōu)越的配配置，如電梯梯、入戶(hù)花園園等等，從生生活的細(xì)節(jié)來(lái)來(lái)觸動(dòng)消費(fèi)者者的神經(jīng)。幫幫助消費(fèi)者提提高對(duì)住宅項(xiàng)項(xiàng)目的鑒賞力力，刺激購(gòu)房房沖動(dòng)。針對(duì)部分鄭州州目標(biāo)客戶(hù)，，同樣可用本本項(xiàng)目所處地地理位置、開(kāi)開(kāi)封市良好的的歷史、景觀觀等上佳的人人居環(huán)境來(lái)打打動(dòng)消費(fèi)者逃逃離鄭州房?jī)r(jià)價(jià)高、城市居居住環(huán)境差的的羈絆，引導(dǎo)導(dǎo)客戶(hù)選擇本本案。我家的庭院在在空中，高處處的花園更優(yōu)優(yōu)雅！中篇.產(chǎn)品品建議議銷(xiāo)售預(yù)判高層：產(chǎn)品力：舒適適便捷，景觀觀好形象力：新銳銳，精英型住住宅競(jìng)爭(zhēng)力：地塊塊未來(lái)前景較較好，具有一一定的競(jìng)爭(zhēng)力力；去化速度：區(qū)區(qū)域后市供應(yīng)應(yīng)量較大，難難以有上佳表表現(xiàn)售價(jià)趨勢(shì)：有有部分先期樓樓盤(pán)的鋪墊，，價(jià)格表現(xiàn)尚尚可銷(xiāo)售預(yù)判1、產(chǎn)品力：：舒適度高，，功能分區(qū)明明確，景觀好好，品質(zhì)突出出2、形象力：：高檔，超前前3、競(jìng)爭(zhēng)力：：較強(qiáng)；4、去化速度度：可有較理理想的預(yù)期5、售價(jià)趨勢(shì)勢(shì)：差異化產(chǎn)產(chǎn)品，上行空空間大.結(jié)論1、開(kāi)發(fā)別墅墅類(lèi)產(chǎn)品的設(shè)設(shè)想無(wú)論是市市場(chǎng)狀況還是是自身?xiàng)l件都都是無(wú)法得以以支撐的；2、雖然多層層是現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)場(chǎng)的主力供應(yīng)應(yīng)及主要需求求，但從地價(jià)價(jià)及其導(dǎo)致的的綜合成本來(lái)來(lái)看，是無(wú)法法在現(xiàn)時(shí)的市市場(chǎng)上取得合合理的利潤(rùn)的的，只有放棄棄這一設(shè)想；；3、高層產(chǎn)品品的利潤(rùn)率較較為理想，應(yīng)應(yīng)當(dāng)作為開(kāi)發(fā)發(fā)方向。產(chǎn)品類(lèi)型定位位建議高層住宅，緊緊湊型大眾戶(hù)戶(hù)型戶(hù)型示例戶(hù)型示例戶(hù)型示例戶(hù)型示例入戶(hù)花園入戶(hù)花園實(shí)景景圖項(xiàng)目整體戶(hù)型型配比建議

戶(hù)型面積區(qū)間所占比例高層2房2廳1衛(wèi)（贈(zèng)1房）（80-90）+（10-15）（贈(zèng)入戶(hù)花園）㎡30%3房2廳1衛(wèi)（贈(zèng)1房1衛(wèi)）（95-105）+（15-25）（贈(zèng)入戶(hù)花園）㎡30%3房2廳2衛(wèi)（贈(zèng)1房1衛(wèi)）（115-125）+（20-30）（贈(zèng)入戶(hù)花園）㎡20%3房2廳2衛(wèi)（贈(zèng)1房1衛(wèi)）（125-135）+（25-35）（贈(zèng)入戶(hù)花園）㎡20%新古典主義建建筑艷麗而豐富的的色彩。粗與細(xì)，雅與與俗的對(duì)比。。把古典元素抽抽象化為符號(hào)號(hào)，在建筑中中，既作為裝裝飾，又起到到隱喻的效果果。圖片示例總體規(guī)劃社區(qū)規(guī)劃在空空間形態(tài)上既既能提供完善善的生活機(jī)能能，又能營(yíng)造造舒適宜人的的居住環(huán)境空空間，體現(xiàn)主主題景觀特色色，是本項(xiàng)目目規(guī)劃的主要要理念。以主題景觀住住宅的總體規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)為宗宗旨，遵照最最適合于人居居的生態(tài)原則則，以穿行社社區(qū)的小型水水系、社區(qū)道道路交通為軸軸界，將綠化化景觀、及步步行街、會(huì)所所等多種要素素綜合考慮，，規(guī)劃出豐富富的社區(qū)環(huán)境境體系，形成成項(xiàng)目綠意蔥蔥蘢的立體景景觀社區(qū)格局局。規(guī)劃理念綱要要1.以社區(qū)組組團(tuán)為基本單單元,排列形形成小圍合，，大社區(qū)。2.道路和交交通組織系統(tǒng)統(tǒng)人車(chē)分流，人人行通道無(wú)障障礙設(shè)計(jì)采用集中式地地下或半地下下車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)非機(jī)動(dòng)車(chē)集中中停放3.社區(qū)功能能規(guī)劃商業(yè)街規(guī)劃多元功能分布布完善的生活活配套多元化分散性性的社區(qū)運(yùn)動(dòng)動(dòng)設(shè)施配套高質(zhì)量的背景景音樂(lè)系統(tǒng)圖片示例景觀設(shè)計(jì)1、“鄰里公公園”設(shè)計(jì)“鄰里公園””，強(qiáng)調(diào)參參與，強(qiáng)調(diào)鄰鄰里之間的交交流。通過(guò)環(huán)環(huán)藝小品和原原生植被的有有機(jī)穿插，為為交往營(yíng)造張張馳有度的多多樣化空間和和功能設(shè)施。。2、以坡地為為依托的水景景設(shè)計(jì)社區(qū)以人造坡坡地為依托，，將水道衍生生出一個(gè)自然然跌落的以鵝鵝卵石鋪底清清澈水系，遍遍布園區(qū)，形形成一個(gè)坡景景、水景相融融合的高品質(zhì)質(zhì)景觀社區(qū)。。景觀設(shè)計(jì)3.景觀表現(xiàn)現(xiàn)意象每棟建筑前后后草木扶疏、、花香襲人。。4、軟質(zhì)景觀觀設(shè)計(jì)綠化的配置應(yīng)應(yīng)該與建筑相相融合，以自自然生態(tài)為營(yíng)營(yíng)造取向，盡盡可能地多利利用現(xiàn)狀的植植被。在平面面布局上，不不宜大面積種種植草坪，應(yīng)應(yīng)高喬木及低低灌木相結(jié)合合，形成錯(cuò)落落有致的多層層次綠化效果果，適當(dāng)控制制硬地的面積積。景觀設(shè)計(jì)5.硬質(zhì)景觀觀設(shè)計(jì)地形處理充分結(jié)合基地地原有的地形形地貌，通過(guò)過(guò)地形的豎向向變化創(chuàng)造多多樣化、特征征化和自然化化的空間活動(dòng)動(dòng)環(huán)境。通過(guò)過(guò)堆土、小丘丘等地坪上升升的處理和洼洼地、凹坑等等地坪的下沉沉處理，形成成自然變化的的下沉花園、、活動(dòng)場(chǎng)地、、安靜的休息息停留場(chǎng)所等等。地面鋪裝要注意多選用用自然化的材材料，與整個(gè)個(gè)社區(qū)的自然然意象相協(xié)調(diào)調(diào)。對(duì)方向的的引導(dǎo)和場(chǎng)地地界限的限定定要求，并與與周?chē)ㄖ涡纬闪己玫慕Y(jié)結(jié)合關(guān)系。路面對(duì)車(chē)行路面，，材質(zhì)以瀝青青路面為主，，在特殊地段段可以進(jìn)行材材質(zhì)變化。對(duì)對(duì)路面的邊緣緣，可利用高高差變化、材材料的區(qū)分等等進(jìn)行車(chē)行路路面的界定。。景觀設(shè)計(jì)圍墻圍墻采用通透透式，材料使使用鑄鐵欄桿桿，兩側(cè)以土土方起坡并配配合種植綠籬籬。環(huán)境小品在小品的設(shè)計(jì)計(jì)上，應(yīng)與整整個(gè)社區(qū)的景景觀風(fēng)格相協(xié)協(xié)調(diào)，注重體體現(xiàn)自然意象象。標(biāo)識(shí)系統(tǒng)組團(tuán)名、樓名名、指示牌、、信報(bào)箱等均均采用統(tǒng)一的的風(fēng)格，設(shè)計(jì)計(jì)上要注重易易于識(shí)別，材材料應(yīng)與其它它景觀元素形形成一致的風(fēng)風(fēng)格。圖片示例圖片示例圖片示例圖片示例圖片示例圖片示例建筑裝飾標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)本項(xiàng)目設(shè)想全全部為毛坯房房銷(xiāo)售，建筑筑裝飾標(biāo)準(zhǔn)如如下：廚房、衛(wèi)生間間：墻面用水水泥砂漿底、、水泥砂漿面面（拉毛），，地面用細(xì)石石混凝土，頂頂棚用水泥砂砂漿或石膏批批平。臥室室、、客客廳廳、、書(shū)書(shū)房房等等：：墻墻面面用用混混合合砂砂漿漿底底，，膩膩?zhàn)幼訅簤汗夤?，，頂頂棚棚以以膩膩?zhàn)幼踊蚧蚪ńㄖ喔嗯狡剑?，地地面面用用?xì)細(xì)石石混混凝凝土土。。陽(yáng)臺(tái)臺(tái)：：地地面面用用細(xì)細(xì)石石混混凝凝土土，，頂頂面面用用外外墻墻涂涂料料。。露臺(tái)臺(tái)：：地地面面用用細(xì)細(xì)石石混混凝凝土土。。車(chē)庫(kù)庫(kù)：：1.5米米高高水水泥泥砂砂漿漿墻墻裙裙，，其其余余同同室室內(nèi)內(nèi)粉粉刷刷，，外外刷刷防防霉霉涂涂料料。。1.電話話系系統(tǒng)統(tǒng)：小區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)電電話話進(jìn)進(jìn)線線線線的的城城市市電電信信網(wǎng)網(wǎng)，，住住宅宅部部分分每每戶(hù)戶(hù)按按2線線設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，考考慮慮會(huì)會(huì)所所、、幼幼兒兒園園等等電電話話需需求求。。電電話話配配線線機(jī)機(jī)房房設(shè)設(shè)在在地地下下室室，，面面積積60m2。。2.網(wǎng)絡(luò)絡(luò)系系統(tǒng)統(tǒng)：在小小區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)設(shè)設(shè)一一區(qū)區(qū)域域布布線線系系統(tǒng)統(tǒng)。。網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)終終端端按按每每戶(hù)戶(hù)一一個(gè)個(gè)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，考考慮慮會(huì)會(huì)所所、、管管理理用用戶(hù)戶(hù)等等網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)需需求求。。網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)設(shè)設(shè)備備間間設(shè)設(shè)在在小小區(qū)區(qū)地地下下室室。。小小區(qū)區(qū)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)同同城城域域網(wǎng)網(wǎng)相相連連。。3.有線線電電視視系系統(tǒng)統(tǒng)：小區(qū)區(qū)有有線線電電視視接接入入城城市市有有線線電電視視網(wǎng)網(wǎng)，，每每戶(hù)戶(hù)住住宅宅按按二二個(gè)個(gè)終終端端設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)。。4.可視視對(duì)對(duì)講講及及網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)智智能能抄抄表表系系統(tǒng)統(tǒng)：：整個(gè)個(gè)小小區(qū)區(qū)設(shè)設(shè)一一套套可可視視對(duì)對(duì)講講系系統(tǒng)統(tǒng)，，對(duì)對(duì)講講管管理理主主機(jī)機(jī)設(shè)設(shè)在在保保安安監(jiān)監(jiān)控控中中心心，，小小區(qū)區(qū)出出入入口口、、每每棟棟住住宅宅（（或或公公寓寓））均均設(shè)設(shè)門(mén)門(mén)口口機(jī)機(jī)，，各各用用戶(hù)戶(hù)設(shè)設(shè)分分機(jī)機(jī)，，來(lái)來(lái)方方者者通通過(guò)過(guò)對(duì)對(duì)講講聯(lián)聯(lián)系系，，許許可可后后方方可可入入內(nèi)內(nèi)。。小區(qū)區(qū)設(shè)設(shè)一一套套網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)智智能能抄抄表表系系統(tǒng)統(tǒng)，，抄抄表表主主機(jī)機(jī)設(shè)設(shè)在在管管理理處處或或消消防防控控制制室室，，負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)對(duì)對(duì)每每戶(hù)戶(hù)住住宅宅、、水水表表、、電電表表、、氣氣表表的的遠(yuǎn)遠(yuǎn)程程自自動(dòng)動(dòng)抄抄表表。。安防防通通信信系系統(tǒng)統(tǒng)建建議議5.火災(zāi)災(zāi)自自動(dòng)動(dòng)報(bào)報(bào)警警及及消消防防聯(lián)聯(lián)動(dòng)動(dòng)控控制制系系統(tǒng)統(tǒng)小區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)設(shè)設(shè)一一套套火火災(zāi)災(zāi)自自動(dòng)動(dòng)報(bào)報(bào)警警系系統(tǒng)統(tǒng)，，負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)對(duì)對(duì)整整個(gè)個(gè)小小區(qū)區(qū)火火災(zāi)災(zāi)情情況況進(jìn)進(jìn)行行實(shí)實(shí)時(shí)時(shí)監(jiān)監(jiān)測(cè)測(cè)，，并并對(duì)對(duì)其其滅滅火火設(shè)設(shè)備備進(jìn)進(jìn)行行聯(lián)聯(lián)動(dòng)動(dòng)控控制制。。在小小區(qū)區(qū)地地下下停停車(chē)車(chē)場(chǎng)場(chǎng)，，各各主主要要出出入入口口、、門(mén)門(mén)廳廳、、電電視視轎轎廂廂等等處處設(shè)設(shè)置置攝攝像像機(jī)機(jī)，，監(jiān)監(jiān)控控設(shè)設(shè)備備設(shè)設(shè)在在消消防防控控制制室室。。6.小區(qū)區(qū)巡巡更更及及周周邊邊防防范范系系統(tǒng)統(tǒng)小區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)設(shè)設(shè)一一套套巡巡更更管管理理系系統(tǒng)統(tǒng)，，巡巡更更主主機(jī)機(jī)設(shè)設(shè)在在保保安安消消防防控控制制室室，，巡巡更更設(shè)設(shè)備備采采用用離離線線巡巡更更，，巡巡更更點(diǎn)點(diǎn)由由用用戶(hù)戶(hù)根根據(jù)據(jù)需需要要確確定定。。小區(qū)區(qū)周周邊邊設(shè)設(shè)一一套套安安全全防防范范系系統(tǒng)統(tǒng)，，采采用用紅紅外外對(duì)對(duì)射射探探測(cè)測(cè)器器。。監(jiān)監(jiān)視視非非法法入入侵侵，，報(bào)報(bào)警警至至消消防防控控制制室室。。安防防通通信信系系統(tǒng)統(tǒng)建建議議7.家居居智智能能報(bào)報(bào)警警系系統(tǒng)統(tǒng)每戶(hù)戶(hù)住住宅宅設(shè)設(shè)一一套套家家居居智智能能控控制制系系統(tǒng)統(tǒng)，，在在客客廳廳及及主主臥臥設(shè)設(shè)紅紅外外探探測(cè)測(cè)器器，，廚廚房房設(shè)設(shè)煤煤氣氣報(bào)報(bào)警警器器，，主主臥臥和和父父母母房房設(shè)設(shè)緊緊急急救救助助按按鈕鈕，，進(jìn)進(jìn)戶(hù)戶(hù)門(mén)門(mén)設(shè)設(shè)門(mén)門(mén)磁磁，，報(bào)報(bào)警警主主機(jī)機(jī)設(shè)設(shè)在在消消防防控控制制室室，，本本報(bào)報(bào)警警系系統(tǒng)統(tǒng)可可與與可可視視對(duì)對(duì)講講系系統(tǒng)統(tǒng)合合設(shè)設(shè)。。8.停車(chē)車(chē)場(chǎng)場(chǎng)管管理理系系統(tǒng)統(tǒng)在地地下下室室停停車(chē)車(chē)場(chǎng)場(chǎng)出出入入口口，，小小區(qū)區(qū)車(chē)車(chē)輛輛出出入入口口設(shè)設(shè)停停車(chē)車(chē)場(chǎng)場(chǎng)管管理理系系統(tǒng)統(tǒng)，，負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)對(duì)對(duì)車(chē)車(chē)輛輛的的出出入入進(jìn)進(jìn)行行檢檢測(cè)測(cè)，，控控制制出出入入口口的的開(kāi)開(kāi)啟啟與與關(guān)關(guān)閉閉。。安防防通通信信系系統(tǒng)統(tǒng)建建議議下篇篇.項(xiàng)項(xiàng)目目整整體體營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)方方案案規(guī)劃情情況建筑用用地面面積33,246.9M2總建筑筑面積積93,246.0M2，其其中地地上建建筑面面積85,786.0M2住宅建建筑面面積82,216.9M2容積率率2.58綠化面面積10,240M2綠化率率30.8%總居住住戶(hù)數(shù)數(shù)863戶(hù)戶(hù)停車(chē)位位280個(gè)個(gè)項(xiàng)目概概況建筑分分期：：地塊塊分兩兩期建建設(shè)。。第一期期5棟棟，預(yù)預(yù)計(jì)2007年年5月月動(dòng)工工；第二期期6棟棟，預(yù)預(yù)計(jì)2008年年春節(jié)節(jié)后動(dòng)動(dòng)工。。項(xiàng)目概概況項(xiàng)目分分析奢適格格調(diào)的的締造造者鄭州一一建每每一次次新的的住宅宅項(xiàng)目目總在在引領(lǐng)領(lǐng)一種種新的的生活活格調(diào)調(diào)！由于開(kāi)開(kāi)封市市近年年來(lái)的的發(fā)展展建設(shè)設(shè)，加加之““鄭汴汴一體體化””的強(qiáng)強(qiáng)大拉拉動(dòng)作作用，，較為為完整整的社社會(huì)體體系與與社會(huì)會(huì)階層層已經(jīng)經(jīng)基本本形成成，并并在住住宅的的消費(fèi)費(fèi)需求求上體體現(xiàn)出出來(lái)高檔次次住宅宅需求求的市場(chǎng)日日漸成成熟，，并成為一一個(gè)相相對(duì)獨(dú)獨(dú)立的細(xì)分分市場(chǎng)場(chǎng)。項(xiàng)目分分析區(qū)域市市場(chǎng)分分析富足群群體已已出現(xiàn)現(xiàn)分化化，早早期富富者與與今日日富者者在致致富方方法、、文化化修養(yǎng)養(yǎng)、價(jià)價(jià)值觀觀等方方面開(kāi)開(kāi)始裂裂變。。項(xiàng)目分分析區(qū)域市市場(chǎng)分分析項(xiàng)目分分析結(jié)論鄭汴一一體化化給開(kāi)開(kāi)封市市房地地產(chǎn)市市場(chǎng)帶帶來(lái)了了大量量的鄭鄭州客客戶(hù)開(kāi)封市市房地地產(chǎn)市市場(chǎng)中中的富富人市市場(chǎng)已已經(jīng)形形成并并具規(guī)規(guī)模新經(jīng)濟(jì)濟(jì)下的的富人人群體體有更更現(xiàn)代代的心心理特特征市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)度度的加加劇形形成市市場(chǎng)熱熱點(diǎn)優(yōu)勢(shì)：：開(kāi)發(fā)公公司實(shí)實(shí)力雄雄厚，，并且且具有有相當(dāng)當(dāng)?shù)拈_(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)。。項(xiàng)目的的整體體規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)具有有現(xiàn)代代化、、國(guó)際際化的的品位位，屬屬于開(kāi)開(kāi)封市市區(qū)高高檔次次樓盤(pán)盤(pán)，具具有其其他競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手不不可復(fù)復(fù)制的的高度度和品品位。。地理位位置優(yōu)優(yōu)越，，對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目自自身形形象的的提升升以及及對(duì)消消費(fèi)者者心理理的打打動(dòng)都都有非非常大大的促促進(jìn)作作用。。項(xiàng)目SWOT分分析劣勢(shì)純高層層住宅宅對(duì)于于開(kāi)封封市的的消費(fèi)費(fèi)者來(lái)來(lái)講存存在一一定的的接受受過(guò)程程，加加大了了項(xiàng)目目的銷(xiāo)銷(xiāo)售壓壓力。。對(duì)于鄭鄭州市市的目目標(biāo)客客戶(hù)來(lái)來(lái)講，，距離離、地地域仍仍然是是項(xiàng)目目銷(xiāo)售售的阻阻礙。。項(xiàng)目SWOT分分析機(jī)會(huì)：：鑒于開(kāi)開(kāi)封市市近年年來(lái)強(qiáng)強(qiáng)筋的的發(fā)展展勢(shì)頭頭，開(kāi)開(kāi)封人人具有有消費(fèi)費(fèi)房地地產(chǎn)強(qiáng)強(qiáng)大的的潛力力，為為項(xiàng)目目的推推廣和和銷(xiāo)售售帶來(lái)來(lái)了巨巨大的的空間間。城市的的總體體規(guī)劃劃為向向西發(fā)發(fā)展，，給項(xiàng)項(xiàng)目帶帶來(lái)了了大量量的消消費(fèi)客客群。。富足人人群數(shù)數(shù)量的的較快快增長(zhǎng)長(zhǎng)以及及人們們?cè)絹?lái)來(lái)越對(duì)對(duì)傳統(tǒng)統(tǒng)住宅宅的否否定，，這些些趨勢(shì)勢(shì)都對(duì)對(duì)項(xiàng)目目的推推廣形形成機(jī)機(jī)會(huì)。。鄭汴一一體化化，將將給項(xiàng)項(xiàng)目帶帶來(lái)了了大量量的鄭鄭州客客戶(hù)。。項(xiàng)目SWOT分分析威脅：：項(xiàng)目周周邊數(shù)數(shù)家在在檔次次和品品質(zhì)上上參差差不齊齊的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤(pán)存存在，，在消消費(fèi)者者的攔攔截和和引導(dǎo)導(dǎo)上會(huì)會(huì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目造造成一一定的的威脅脅及分分流。。項(xiàng)目SWOT分分析機(jī)會(huì)劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)威脅宋城雅雅居市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)位位置項(xiàng)目SWOT分分析——競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)策策略：強(qiáng)化優(yōu)優(yōu)勢(shì)通過(guò)強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)包包裝，，使樓樓盤(pán)的的客觀觀質(zhì)素素轉(zhuǎn)化化為消消費(fèi)者者主觀觀印象象的偏偏好如市場(chǎng)場(chǎng)注重重地段段，可可訴求求交通通的便便利度度適時(shí)整整合提提升項(xiàng)項(xiàng)目所所在片片區(qū)的的整體體形象象密切留留意競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤(pán)的的行動(dòng)動(dòng)，及及時(shí)出出臺(tái)對(duì)對(duì)策略化劣劣勢(shì)監(jiān)測(cè)威威脅把握機(jī)機(jī)會(huì)宋城雅雅居怎怎么做做？說(shuō)在前前面的的話人們購(gòu)購(gòu)買(mǎi)一一件商商品并并不是是因?yàn)闉樯唐菲繁旧砩?，而而是因因?yàn)樾栊枰@這一商商品提提供的的“功功能””。買(mǎi)買(mǎi)房子子同樣樣如此此。我們賣(mài)賣(mài)什么么？我我們究究竟提提供給給客戶(hù)戶(hù)什么么利益益？必須認(rèn)認(rèn)識(shí)到到，我我們賣(mài)賣(mài)的絕絕不是是一個(gè)個(gè)單純純的建建筑物物，而而是七七十年年的時(shí)時(shí)間和和空間間，是是一個(gè)個(gè)“家家”。。擁有有和美美的家家庭，，才是是人們們買(mǎi)房房子的的初衷衷。于是，，這里里詮釋釋的是是一種種生活活方式式，是是一種種高尚尚的格格調(diào)。。市場(chǎng)定定位于是：：如何幫幫助客客戶(hù)擁?yè)碛泻秃兔?、、幸福福的家家庭？？我們要要為客客?hù)營(yíng)營(yíng)造什什么樣樣的生生活方方式？？如何在在期房房階段段就讓讓目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群感感受到到這種種生活活方式式？如何將將這種種生活活方式式體現(xiàn)現(xiàn)在推推廣中中？如何用用一切切手段段來(lái)闡闡釋這這種生生活方方式？？如何引引導(dǎo)目目標(biāo)消消費(fèi)群群理解解這種種生活活方式式對(duì)其其的重重要性性？這，就就是我我們的的市場(chǎng)場(chǎng)定位位要解解決的的問(wèn)題題。市場(chǎng)定定位差別化化目標(biāo)市場(chǎng)市場(chǎng)定位定位溝通市場(chǎng)定定位市場(chǎng)定定位追追求的的首要要目標(biāo)標(biāo)——在在某個(gè)個(gè)或某某些方方面成成為潛潛在顧顧客心心目中中的第第一一個(gè)樓樓盤(pán)的的銷(xiāo)售售成功功與否否，并并不在在于其其品質(zhì)質(zhì)的高高低，，而在在于其其品質(zhì)質(zhì)檔次次能否適適合市市場(chǎng)的的實(shí)際際需求求。市場(chǎng)定定位——高高端純純高層層住宅宅社區(qū)區(qū)，奉奉獻(xiàn)給給那些些懂得得生活活的人人！脈絡(luò)：：房子子—家家—格格調(diào)生生活——深度度打動(dòng)動(dòng)消費(fèi)費(fèi)者核心——““格調(diào)調(diào)”。。拋棄棄了市市場(chǎng)上上現(xiàn)已已爛俗俗的巔巔峰、、顛覆覆等次次，用用清新新雅致致的““格調(diào)調(diào)”一一次表表明項(xiàng)項(xiàng)目形形象，，獨(dú)樹(shù)樹(shù)一幟幟，塑塑造項(xiàng)項(xiàng)目的的唯一一性。?！般晡魑餍聟^(qū)區(qū)”，，與鄭鄭東新新區(qū)無(wú)無(wú)形中中產(chǎn)生生共鳴鳴，可可借““鄭東東新區(qū)區(qū)”的的市場(chǎng)場(chǎng)知名名度來(lái)來(lái)提升升項(xiàng)目目的形形象。。“汴汴西新新區(qū)””的概概念比比鄭東東CBD更更有文文化品品位和和人性性味，，有利利于項(xiàng)項(xiàng)目展展開(kāi)更更加人人文化化的宣宣傳和和表述述。。國(guó)際化化是品品質(zhì)的的象征征，這這一定定位是是為了了更直直接的的表述述項(xiàng)目目品質(zhì)質(zhì)，建建立與與中檔檔項(xiàng)目目的形形象差差異，，抬高高客戶(hù)戶(hù)心理理價(jià)位位。形象定定位汴西新新區(qū)，，國(guó)際際化高高層格格調(diào)生生活社社區(qū)目標(biāo)客客群分分析把玩奢奢華的的現(xiàn)代代主義義生存存理念念的同同時(shí)，，追求求自然然的回回歸，，自由由自在在的享享受受生生活與與優(yōu)雅雅高尚尚的環(huán)環(huán)境，，向往往一種種能令令他激激動(dòng)的的獨(dú)特特鮮明明的、、與眾眾不同同的符符合內(nèi)內(nèi)心需需求的的生活活方式式。生活觀觀———愛(ài)上上奢華華，體體驗(yàn)自自由??！消費(fèi)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)的的累積積與受受教育育程度度相對(duì)對(duì)較高高決定定了這這些階階層已已將消消費(fèi)帶帶入了了理智智消費(fèi)費(fèi)階段段，表表現(xiàn)在在對(duì)自自己需需要、、個(gè)人人享受受的內(nèi)內(nèi)容和和層次次有比比較實(shí)實(shí)際的的認(rèn)識(shí)識(shí)，并并且消消費(fèi)的的品味味越來(lái)來(lái)越具具有個(gè)個(gè)人色色彩并并切合合時(shí)代代潮流流。目標(biāo)客客群分分析消費(fèi)觀觀———信仰仰，可可以領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)一一個(gè)時(shí)時(shí)代??！廣告和和軟文文宣傳傳文章章對(duì)他他們消消費(fèi)行行為的的影響響是不不可低低估的的，廣廣告和和軟文文傳遞遞的信信息如如果能能與他他們對(duì)對(duì)生活活的理理解產(chǎn)產(chǎn)生共共鳴或或其中中有尚尚不為為人知知的獨(dú)獨(dú)到價(jià)價(jià)值，，他們們會(huì)欣欣然接接受。。廣告告設(shè)計(jì)計(jì)和軟軟文更更應(yīng)突突顯高高尚的的、上上層奢奢華的的文化化風(fēng)格格，打打動(dòng)他他們的的心。。目標(biāo)客群分分析廣告觀———欣賞心靈靈的共鳴?。「挥械某晒﹄A層對(duì)優(yōu)優(yōu)越的生活活是以超時(shí)時(shí)間工作帶帶來(lái)對(duì)成功功的滿足為為前提的。。他們的工工作時(shí)間較較自由，崇崇尚高效率率工作，其其它時(shí)間可可以用來(lái)享享受和渡假假。他們事事業(yè)已相對(duì)對(duì)穩(wěn)定，不不需要為了了生意放棄棄休息和鍛鍛煉身體的的時(shí)間。目標(biāo)客群分分析事業(yè)觀———俯瞰天下下，淡定人人生！目標(biāo)消費(fèi)群群在事業(yè)基基礎(chǔ)、物質(zhì)質(zhì)基礎(chǔ)等方方面都有很很大的實(shí)力力和優(yōu)勢(shì),希望擁有有與眾不同同的生活方方式，高品品位的娛樂(lè)樂(lè)內(nèi)容更易易和他們產(chǎn)產(chǎn)生共鳴。。目標(biāo)客群分分析娛樂(lè)觀———超越流行行浮華，品品位深邃經(jīng)經(jīng)典總結(jié)：處于人生與與事業(yè)頂層層的目標(biāo)消消費(fèi)者在強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)消費(fèi)實(shí)實(shí)力的基礎(chǔ)礎(chǔ)上對(duì)生活活、事業(yè)、、消費(fèi)的追追求已經(jīng)相相當(dāng)明確，，變得日益益單純；尤其在生活活與消費(fèi)上上因?yàn)闆](méi)有有任何物質(zhì)質(zhì)上的障礙礙，因此行行為的動(dòng)機(jī)機(jī)簡(jiǎn)單而果果斷，并帶帶有相對(duì)的的隨意性。。目標(biāo)客群分分析——從馬斯斯洛需求層層次模式看看目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)的需求生存需求安全需求歸屬需求自尊需求自我實(shí)現(xiàn)是好房子！物業(yè)管理和和隱秘性好好！有家的感覺(jué)覺(jué)！是有身份感感的經(jīng)典樓樓盤(pán)！找到新貴生生活的格調(diào)調(diào)！目標(biāo)人群有有什么需求求動(dòng)機(jī)？高度，詮釋釋出一種品品味，更是是一種境界界。富足，彰顯顯的不僅是是物質(zhì)，更更是一種信信仰。與世界同步步，與時(shí)代代同步，奢華的世界界觀之上，，顯現(xiàn)的是是上層人群群的高享人人生觀！目標(biāo)客群定定位“高享”人人生觀開(kāi)封：思想想進(jìn)步、生生活富足的的商界、政政界人士。。鄭州：商界界人士（包包括私營(yíng)企企業(yè)家/國(guó)國(guó)營(yíng)集團(tuán)總總裁、總經(jīng)理理、CEO等），政政界人士。。鄭州、開(kāi)封封兩地的投投資買(mǎi)家目標(biāo)客群定定位其他案名建建議推廣案名建建議京典杰杰座座汴西西國(guó)國(guó)際際宋城城嘉嘉園園“京典杰座座”“京”：開(kāi)開(kāi)封古有汴汴梁、汴京京之說(shuō)；“京典”，，音同經(jīng)典典?！敖堋保汉篮澜?，杰出出之意?！白保盒涡稳蓓?xiàng)目高高大挺拔且且穩(wěn)如泰山山?！敖茏?，，音同杰作作,亦可理理解為項(xiàng)目目乃是開(kāi)封封樓市中的的典型代表表、杰出之之作。案名釋意項(xiàng)目形象定定位的一個(gè)個(gè)出發(fā)點(diǎn)是是要將市場(chǎng)場(chǎng)形象提高高。案名是傳達(dá)達(dá)項(xiàng)目定位位最直接的的途徑，“京典杰座座”這一一名稱(chēng)無(wú)疑疑能夠起到到突出項(xiàng)目目品質(zhì)、提提升市場(chǎng)形形象的作用用。推廣將依照照西區(qū)、國(guó)國(guó)際（品質(zhì)質(zhì)）、家、、格調(diào)、路路線，有層層次地闡述述項(xiàng)目的形形象定位。。格調(diào)的概概念是核心心，地段和和品質(zhì)是陪陪襯。項(xiàng)目打造的的格調(diào)概念念應(yīng)該是開(kāi)開(kāi)封高尚的的住宅社區(qū)區(qū)，崇尚生生活品位，，注重生活活情調(diào)的高高檔次國(guó)際際人文社區(qū)區(qū)。推廣主線汴西新區(qū)———國(guó)際化化——格調(diào)調(diào)生活社區(qū)區(qū)主題推廣語(yǔ)語(yǔ)高享品品位，格格調(diào)生生活營(yíng)銷(xiāo)推廣階階段劃分京典杰作推廣計(jì)劃表（2007/5/1-2008/6/1）{天造一半，人造一半}京典杰作{高享品位，格調(diào)生活}汴西新區(qū)，國(guó)際化高層格調(diào)生活社區(qū)階段第一階段（引導(dǎo)蓄水期）第二階（公開(kāi)亮相）第三階段（開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期）第四階段（促銷(xiāo)延展期）第五階段（二次強(qiáng)銷(xiāo)期）攔截計(jì)劃正式蓄水時(shí)間5/1-6/16/1-9/19/1-11/111/1-2008/1/312008/2/1-3/312008/4/1-6/1主題印象等待之美名流經(jīng)典之約驚羨天造一半，人造一半創(chuàng)新自然造景，名座筑城把握高享品位格調(diào)榮耀一生媒體選擇1.鄭開(kāi)達(dá)道戶(hù)外大牌2.現(xiàn)場(chǎng)圍墻3.市中心戶(hù)外大牌/墻體1.市域戶(hù)外定點(diǎn)2.報(bào)紙低頻度軟文1．報(bào)紙2．媒體樓書(shū)3.海報(bào)1．報(bào)紙2．雜志3．簡(jiǎn)裝/精裝樓書(shū)1．報(bào)紙2．DM單頁(yè)3．簡(jiǎn)裝/精裝樓書(shū)1．報(bào)紙2．DM單頁(yè)內(nèi)容提要定點(diǎn)攔截現(xiàn)場(chǎng)攔截外展布置品牌傳播項(xiàng)目揭幕客戶(hù)收集形象公開(kāi)概念傳播公關(guān)活動(dòng)產(chǎn)品強(qiáng)推開(kāi)盤(pán)促動(dòng)/爆發(fā)形象深化系列賣(mài)點(diǎn)宣傳產(chǎn)品促銷(xiāo)細(xì)化賣(mài)點(diǎn)宣傳客戶(hù)證言二次強(qiáng)銷(xiāo)產(chǎn)品促銷(xiāo)公關(guān)活動(dòng)細(xì)化賣(mài)點(diǎn)宣傳配合條件圍墻、導(dǎo)視項(xiàng)目已動(dòng)工入口完成售樓中心售樓中心會(huì)所售樓中心樣板間樣板景觀項(xiàng)目交房促銷(xiāo)優(yōu)惠策略名流卡優(yōu)惠名流會(huì)征集優(yōu)惠策略活動(dòng)、鼓樓廣場(chǎng)推介會(huì)移動(dòng)客戶(hù)推介會(huì)開(kāi)盤(pán)公關(guān)促銷(xiāo)活動(dòng)二次強(qiáng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)推廣階階段劃分戰(zhàn)略目標(biāo)：：1、通過(guò)看看房路線的的戶(hù)外攔截截措施，截截留部分目目標(biāo)客戶(hù)；；2、繼續(xù)各各項(xiàng)營(yíng)效推推廣的籌備備工作并迅迅速落實(shí)；；主題：京典杰作，，讓等待變變美麗！主要內(nèi)容：：1、圍墻包包裝，戶(hù)外外看板制作作，市內(nèi)戶(hù)戶(hù)外定點(diǎn)廣廣告選址/設(shè)計(jì)/制制作2、模型/效果圖發(fā)發(fā)包制作，，簡(jiǎn)裝樓書(shū)書(shū)、海報(bào)、、單頁(yè)設(shè)計(jì)計(jì)，3、銷(xiāo)售軟軟件/硬件件到位4、銷(xiāo)售人人員招聘培培訓(xùn)/制度度建立5、媒體軟軟文撰寫(xiě)/VIP名名流卡設(shè)計(jì)計(jì)制作各階段營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)計(jì)劃第一階段：：引導(dǎo)蓄水水期客戶(hù)積累、、概念傳播播、銷(xiāo)售準(zhǔn)準(zhǔn)備攔截計(jì)劃——充分準(zhǔn)備，，初步啟動(dòng)動(dòng)主要手段：：本階段主要要以戶(hù)外攔攔截為主，，保持相對(duì)對(duì)的神秘感感。銷(xiāo)售配合：：1、銷(xiāo)售隊(duì)隊(duì)伍的建立立/銷(xiāo)售制制度的建立立2、相關(guān)銷(xiāo)銷(xiāo)售道具的的準(zhǔn)備（模模型、效果果圖、樓書(shū)書(shū)等）3、接受客客戶(hù)來(lái)電話話咨詢(xún)登記記各階段營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)計(jì)劃攔截計(jì)劃——充分準(zhǔn)備，，初步啟動(dòng)動(dòng)第一階段：：引導(dǎo)蓄水水期客戶(hù)積累、、概念傳播播、銷(xiāo)售準(zhǔn)準(zhǔn)備戰(zhàn)略目標(biāo)：：1、客戶(hù)接接待開(kāi)始2、“VIP名流流卡”全面面推出，鎖鎖定最初一一批有效客客戶(hù)3、主動(dòng)出出擊，蓄勢(shì)勢(shì)蓄水主題：〝名流———經(jīng)典之約約〞主要內(nèi)容：：1、報(bào)紙媒媒體系列軟軟文宣傳，，重在企業(yè)業(yè)形象推廣廣與產(chǎn)品實(shí)實(shí)體概念宣宣傳；2、7月底底8月初整整版形象廣廣告：“一一卡值千金金”，征集集名流會(huì)會(huì)會(huì)員，表達(dá)達(dá)“送錢(qián)送送身份”核核心概念3、直效行行銷(xiāo)DM設(shè)設(shè)計(jì)制作4、銷(xiāo)售人人員熟練了了解樓盤(pán)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)細(xì)節(jié)/提供多方方面咨詢(xún)5、工程進(jìn)進(jìn)度的配合合與保證各階段營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)計(jì)劃正式蓄水———正式啟啟動(dòng)，嘗試試攻擊第一階段：：引導(dǎo)蓄水水期客戶(hù)積累、、概念傳播播、銷(xiāo)售準(zhǔn)準(zhǔn)備主要手段：媒體廣告為為鋪墊，VIP名流流卡銷(xiāo)售為為契機(jī)，直直效行銷(xiāo)為為方式。銷(xiāo)售配合：：1、銷(xiāo)售員員專(zhuān)業(yè)深化化培訓(xùn)2、VIP名流卡正正式開(kāi)始發(fā)發(fā)售3、銷(xiāo)售道道具完成到到位（模型型、效果圖圖、樓書(shū)等等）各階段營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)計(jì)劃正式蓄水———正式啟啟動(dòng)，嘗試試攻擊第一階段：：引導(dǎo)蓄水水期客戶(hù)積累、、概念傳播播、銷(xiāo)售準(zhǔn)準(zhǔn)備戰(zhàn)略目標(biāo)：：1、樓盤(pán)亮亮相，黃金金周促銷(xiāo)，，產(chǎn)生全市市性的影響響力；3、結(jié)合名名流卡推廣廣，激發(fā)已已定客戶(hù)的的口碑作用用。主題：宋城路首席席國(guó)際化高高層格調(diào)生生活社區(qū)氣氣質(zhì)亮相主要內(nèi)容：：1、9/1日開(kāi)始形形象公開(kāi)2、鼓樓廣廣場(chǎng)大型產(chǎn)產(chǎn)品推介活活動(dòng)，加表表演和抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)；3、媒體廣廣告闡述樓樓盤(pán)概念及及系列賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)；各階段營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)計(jì)劃第二階段：：公開(kāi)亮相相（預(yù)開(kāi)盤(pán)盤(pán))期第一輪全市市性攻擊，，擴(kuò)大客源源范圍主要手段：：1、全面媒媒體廣告鋪鋪開(kāi)；2、現(xiàn)場(chǎng)售售樓處啟用用，大型產(chǎn)產(chǎn)品推介會(huì)會(huì)銷(xiāo)售配合：：1、現(xiàn)場(chǎng)售售樓處正式式啟用2、一房一一價(jià)表對(duì)外外公開(kāi)3、VIP名流卡繼繼續(xù)發(fā)售各階段營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)計(jì)劃第二階段：：公開(kāi)亮相相（預(yù)開(kāi)盤(pán)盤(pán))期第一輪全市市性攻擊，，擴(kuò)大客源源范圍戰(zhàn)略目標(biāo)：：1、培養(yǎng)忠忠實(shí)消費(fèi)群群體，通過(guò)過(guò)口碑?dāng)U大大銷(xiāo)售源；；2、真正樹(shù)樹(shù)立產(chǎn)品首首席的精品品形象，為為新推房源源迅速去化化做好準(zhǔn)備備。主題：11月1日日驚爆開(kāi)開(kāi)盤(pán)宋城路首席席國(guó)際化高高層格調(diào)生生活社區(qū)完完美呈現(xiàn)主要內(nèi)容：：1、簡(jiǎn)短而而熱烈的現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)盤(pán)典典禮，“名名流會(huì)，匯匯名流”/贈(zèng)送禮品品2、憑卡排排隊(duì)選房購(gòu)購(gòu)房+現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)簽約儀式式2、各種廣廣告高低空空聯(lián)合作業(yè)業(yè)3、第一期期客戶(hù)專(zhuān)訊訊《名流會(huì)會(huì)》4、根據(jù)銷(xiāo)銷(xiāo)售情況制制定針對(duì)性性促銷(xiāo)策略略（包括公公關(guān)活動(dòng)））各階段營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)計(jì)劃第三階段：：正式開(kāi)盤(pán)盤(pán)期(強(qiáng)銷(xiāo)銷(xiāo)期)第二輪銷(xiāo)售售攻勢(shì)啟動(dòng)動(dòng)，達(dá)到高高潮開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)：：樣板間完完成，現(xiàn)樓樓售賣(mài)主要手段：：1、開(kāi)盤(pán)引引爆（開(kāi)盤(pán)盤(pán)典禮/簽簽約儀式/“名流會(huì)會(huì)”成立儀儀式）2、媒體宣宣傳（產(chǎn)品品分賣(mài)點(diǎn)））3、持續(xù)強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)銷(xiāo)售銷(xiāo)售配合：：1、銷(xiāo)售現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)看房電電瓶車(chē)/對(duì)對(duì)講設(shè)備2、精裝樓樓書(shū)3、銷(xiāo)售節(jié)節(jié)奏良好控控制/價(jià)格格靈活調(diào)整整各階段營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)計(jì)劃第三階段：：正式開(kāi)盤(pán)盤(pán)期(強(qiáng)銷(xiāo)銷(xiāo)期)第二輪銷(xiāo)售售攻勢(shì)啟動(dòng)動(dòng)，達(dá)到高高潮開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)：：樣板間完完成，現(xiàn)樓樓售賣(mài)戰(zhàn)略目標(biāo)：：樣板間現(xiàn)房房實(shí)景，銷(xiāo)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)打打動(dòng)利用春節(jié)長(zhǎng)長(zhǎng)假，再掀掀銷(xiāo)售高潮潮讓利誘惑促促銷(xiāo)，成功功打一場(chǎng)殲殲滅戰(zhàn)主題：收藏一生一一世的幸福福主要內(nèi)容：：1、二期客客戶(hù)專(zhuān)訊《《名流會(huì)》》設(shè)計(jì)/印印刷/寄贈(zèng)贈(zèng)2、促銷(xiāo)廣廣告：快樂(lè)樂(lè)無(wú)罪，生生活有禮3、元宵燈燈會(huì)活動(dòng)細(xì)細(xì)則/內(nèi)容容安排/活活動(dòng)組織/活動(dòng)告知知/新聞報(bào)報(bào)道各階段營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)計(jì)劃第四階段：：促銷(xiāo)延展展期持續(xù)銷(xiāo)售攻攻略，持續(xù)續(xù)的去化主要手段：：“名流會(huì)會(huì)”俱樂(lè)樂(lè)部活動(dòng)動(dòng)有效促銷(xiāo)銷(xiāo)手段的的運(yùn)用及及結(jié)合；；重要時(shí)時(shí)間節(jié)點(diǎn)點(diǎn)的充分分利用現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景景的呈現(xiàn)現(xiàn)銷(xiāo)售配合合：1、重要要節(jié)點(diǎn)的的促銷(xiāo)策策略2、抗性性房源的的去化優(yōu)優(yōu)惠策略略3、價(jià)格格調(diào)整策策略各階段營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃劃第四階段段：促銷(xiāo)銷(xiāo)延展期期持續(xù)銷(xiāo)售售攻略，，持續(xù)的的去化戰(zhàn)略目標(biāo)標(biāo)：1.樣板板間現(xiàn)房房實(shí)景，，銷(xiāo)售現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)打動(dòng)動(dòng)2.利用用交房時(shí)時(shí)機(jī)，再再掀銷(xiāo)售售高潮。。3．為項(xiàng)項(xiàng)目二期期產(chǎn)品的的入市打打下基礎(chǔ)礎(chǔ)。主題：天上人間間，共格格調(diào)?。≈饕獌?nèi)容容：交房時(shí)二二次強(qiáng)銷(xiāo)銷(xiāo)主要手段段：“快樂(lè)交交房，幸幸福安家家”促銷(xiāo)銷(xiāo)活動(dòng)。。銷(xiāo)售配合合：1、重要要節(jié)點(diǎn)的的促銷(xiāo)策策略2、抗性性房源的的去化優(yōu)優(yōu)惠策略略3、價(jià)格格調(diào)整策策略各階段營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃劃第五階段段：二次次強(qiáng)銷(xiāo)期期完美收?qǐng)鰣?chǎng)，再創(chuàng)創(chuàng)“經(jīng)典典”媒介選擇擇在項(xiàng)目的的推廣過(guò)過(guò)程中，，針對(duì)開(kāi)開(kāi)封市房房地產(chǎn)行行業(yè)的具具體情況況，建議議以促銷(xiāo)活活動(dòng)為主主線，以以渠道建建設(shè)為基基礎(chǔ)，以以小眾傳傳播為切切入點(diǎn)，，、以大眾傳傳播（如如報(bào)紙廣廣告）為為輔助。。推廣費(fèi)用用開(kāi)支總總預(yù)算產(chǎn)品分期總銷(xiāo)額一期權(quán)重二期權(quán)重

一期廣告總額二期廣告總額全部住宅2.2億60%40%

120萬(wàn)

80萬(wàn)全部商業(yè)1.1億

一期商業(yè)1628萬(wàn)100%0二期商業(yè)0.94億10%90%媒體細(xì)分發(fā)行量?jī)r(jià)格目標(biāo)受眾特點(diǎn)建議報(bào)紙廣告汴梁晚報(bào)7.5萬(wàn)份，市區(qū)6萬(wàn)，郊縣1.5萬(wàn)整版在2.2——3.2萬(wàn)不等市內(nèi)大眾、主要靠征訂獲取客戶(hù)，報(bào)刊點(diǎn)也有出售此廣告可在宣傳推廣中作為主流媒體開(kāi)封日?qǐng)?bào)7萬(wàn)份，市區(qū)4