土地財(cái)產(chǎn)法概述201110課件

第三章土地財(cái)產(chǎn)法概述第一節(jié)土地產(chǎn)權(quán)概述第二節(jié)土地所有權(quán)第三節(jié)土地使用權(quán)第四節(jié)土地他項(xiàng)權(quán)利第一節(jié)土地產(chǎn)權(quán)概述產(chǎn)權(quán)：即財(cái)產(chǎn)權(quán)利或財(cái)產(chǎn)權(quán)財(cái)產(chǎn)：《民法通則》第89條規(guī)定，財(cái)產(chǎn)包括不動產(chǎn)和動產(chǎn);不動產(chǎn)是指土地以及房屋林木等地上定著物（《擔(dān)保法》第92條）;動產(chǎn)是指不動產(chǎn)以外的物。一、產(chǎn)權(quán)二、物權(quán)物權(quán)：是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)等。全國人民代表大會第五次會議于2007年3月16日通過，現(xiàn)予公布，自2007年10月1日起施行。

物權(quán)———為私有財(cái)產(chǎn)撐起“保護(hù)傘”三、土地產(chǎn)權(quán)體系以土地所有權(quán)為核心，派生出的權(quán)利束土地產(chǎn)權(quán)權(quán)利束自物權(quán)他物權(quán)國有土地所有權(quán)集體土地所有權(quán)用益物權(quán)擔(dān)保物權(quán)相鄰關(guān)系權(quán)一、土地所有權(quán)1、涵義：土地所有權(quán)：土地所有者依法對土地實(shí)行占有、使用、收益和依照國家法律規(guī)定作出處分，并排除他人干涉的權(quán)利。屬財(cái)產(chǎn)權(quán)的范疇。法律上，土地所有權(quán)包括兩個(gè)層次：土地所有權(quán)法律制度土地所有權(quán)權(quán)利。（1）土地所有權(quán)法律制度這種意義上的土地所有權(quán)是指不同類型的國家根據(jù)統(tǒng)治階級的意志或者依照全體人民的意志規(guī)定的一定土地所有制關(guān)系的法律關(guān)系土地所有權(quán)是土地所有制在法律上的反映。（2）土地所有權(quán)權(quán)利土地所有權(quán)人依法對土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。2.權(quán)能結(jié)構(gòu)—不同權(quán)利可以分離占有權(quán)：土地所有權(quán)主體對其土地的掌握和控制權(quán)利。使用權(quán)：按照土地的性能和用途進(jìn)行事實(shí)上的利用的權(quán)利。收益權(quán)：基于行使土地所有權(quán)而取得的經(jīng)濟(jì)收入、利息的權(quán)利。處分權(quán)：決定土地在法律上和事實(shí)上的命運(yùn)的權(quán)利，尤其是決定所有權(quán)的命運(yùn)。二、國家土地所有權(quán)1、取得—建國后的繼承、沒收、征收、征用、立法直接取得等2、國家土地所有權(quán)的特征：主體單一性權(quán)能完全性和絕對性權(quán)能可分離性權(quán)利單向流入性3、國家土地所有權(quán)的范圍《土地管理法》第8條：“城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有?！?、國有土地所有權(quán)的行使與保護(hù)行使：由國務(wù)院主管部門主管全國土地的統(tǒng)一管理工作，縣級以上地方人民政府土地管理部門統(tǒng)一管理本行政區(qū)域內(nèi)的土地，保護(hù)：任何組織或個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。3、集體土地所有權(quán)的范圍農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。4、集體土地所有權(quán)的行使與保護(hù)由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府代表全鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）成員行使；由村民委員會代表行使；由村內(nèi)集體內(nèi)的全體成員通過成員大會行使。案例分析1：1987年西亭村第一村民小組將一塊近４０畝的土地發(fā)包給本組村民陳某和李某，二人將這塊地開發(fā)為魚塘，后又轉(zhuǎn)包給非本組村民葉某經(jīng)營，并收取了轉(zhuǎn)讓費(fèi)。1994年11月17日，葉某與西亭村村委會簽訂《土地承包合同》，由村委會將第一小組這塊地發(fā)包給葉某，每年承包金1200元，承包期限30年。合同還約定，承包期間如遇國家建設(shè)需要征用此地，葉某有權(quán)享有自己投資的開發(fā)基建費(fèi)及農(nóng)漁牧副業(yè)的賠償費(fèi)。合同經(jīng)過了公證機(jī)關(guān)公證。1995年至2005年，葉某每年向村委會繳納承包金，并在這塊地上經(jīng)營水產(chǎn)養(yǎng)殖。2006年初葉某所承包的近40畝地因國家建設(shè)需要被征用，這塊承包地獲得地上物補(bǔ)償金和獎勵金合計(jì)人民幣69.64萬元，款項(xiàng)劃撥至西亭村村委會賬戶上。葉某經(jīng)過多次交涉都未能領(lǐng)到這一款項(xiàng)，于是將村委會和村民小組起訴到法院。被告西亭村第一村民小組表示，40畝低產(chǎn)田屬第一村民小組集體所有，村委會無權(quán)將這塊土地發(fā)包給非本小組村民。因此葉某與村委會簽訂的《土地承包合同》無效，這塊土地的補(bǔ)償金應(yīng)歸第一村民小組集體所有。西亭村村委會則表示，因葉某與第一村民小組就該補(bǔ)償款存在爭議，故暫緩支付。你認(rèn)為法院將如何判決？理由？討論：農(nóng)村在校大學(xué)生(戶口遷出)能否享受與村民同等的待遇（如，分享征地補(bǔ)償費(fèi)）？徐倩與成都市成華區(qū)圣燈鄉(xiāng)圣燈村第九村民組侵權(quán)糾紛案

案情介紹徐倩系圣燈村九組村民，2001年9月被武漢大學(xué)錄取，其戶口2002年3月22日從圣燈村九組遷往武漢大學(xué)。徐倩就讀武漢大學(xué)之前，每年都參加圣燈村九組的年終收益分配（該村全部土地出租產(chǎn)生的收益）。在校就讀期間，2002、2003年圣燈村九組向村民進(jìn)行了年終收益分配，每年人均發(fā)放金額為1700元。兩年合計(jì)人均發(fā)放金額為3400元。圣燈村九組召開村民大會2/3村民同意以徐倩戶口遷出已不屬于圣燈村九組村民為由停止向徐倩分配2002、2003年年終收益款。徐倩以合法權(quán)益受到侵害為由向本院提起訴訟，請求法院判令圣燈村九組向其支付3400元。你認(rèn)為法院是否支持徐倩的訴訟請求？為什么？判決依據(jù)四川省農(nóng)業(yè)廳（2004）82號回復(fù)：委培生（包括各類在校大學(xué)生）仍保留承包地的，享有承包地收益的分配權(quán)。成都市成華區(qū)人民政府（1998）95號、（2003）45號文件規(guī)定，大中專在校學(xué)生學(xué)習(xí)期間不退還承包土地，其住房面積及宅基地予以保留。原籍是農(nóng)村戶口的在校大學(xué)生，由于其戶口遷出并不表明其己完全脫離該集體經(jīng)濟(jì)組織，只是基于一種學(xué)籍管理規(guī)定的行為。學(xué)生在校讀書不是就業(yè)，并沒有獨(dú)立的生活來源，其學(xué)業(yè)的完成主要依靠家庭成員的供給，而其他家庭成員的收入大多來源于承包地的各種收益。案例2003年，吉安市吉州區(qū)白塘街道五里村委會一組的部分田地因國家修路獲得一批征地補(bǔ)償款。五里村一組制定的分配方案是：以人口、田畝數(shù)額按4:6分配，在校學(xué)生、參軍服役的因戶口不在本組可參加人口分配，但不參加責(zé)任田分配。大部分村民簽字表示同意后，開始分款。1979年出生于五里村一組的姚某，1999年考入南昌某大學(xué)，2003年繼續(xù)深造就讀碩士研究生。當(dāng)他得知村小組以自己沒有田為由拒絕分配給他其他征地款后，找到村小組要求參加分配。村小組負(fù)責(zé)人認(rèn)為，姚某已按照人口比例分得了征地款，他考上大學(xué)后戶籍就不在本村小組，在村里也沒有其責(zé)任田，沒有理由按責(zé)任田分配比例分得其他征地款。姚某于2005年12月16日一紙?jiān)V狀將村小組告上吉州區(qū)人民法院。2006年3月，吉州區(qū)法院對這起民事糾紛進(jìn)行開庭審理后認(rèn)為，村小組制定的征地款方案明確規(guī)定在校學(xué)生等不參加按責(zé)任田標(biāo)準(zhǔn)的分配，村民也簽名同意。姚某母親也簽了名，然后又代領(lǐng)了其應(yīng)分得的人口部分征地款，這充分說明了原告家人對該分配方案的確認(rèn)和認(rèn)可，駁回原告姚某的訴訟請求。討論：農(nóng)村大學(xué)生因就學(xué)原因?qū)艨谶w出，畢業(yè)后，沒有就業(yè)，能否將戶口遷回農(nóng)村？如果能，應(yīng)如何辦理？農(nóng)村大學(xué)生畢業(yè)未能就業(yè)，將戶口遷回農(nóng)村能否享受與村民同等的待遇（如，分享征地補(bǔ)償費(fèi)）？四、土地所有權(quán)關(guān)系的變化土地所有權(quán)征用土地所有權(quán)整理國家為公共利益需要，依法將農(nóng)民集體所有的土地轉(zhuǎn)為國家所有本著協(xié)商一致、平等互利的原則對不同的土地所有權(quán)關(guān)系進(jìn)行調(diào)整或改變（一般發(fā)生在農(nóng)民集體內(nèi)部）案例分析原告：江西省余干縣梅港鄉(xiāng)梅港村委會鎮(zhèn)山第三村民小組。被告：江西省余干縣梅港鄉(xiāng)梅港村民委員會。1974年至1992年間，梅港村委會曾利用下屬的第三村民小組的土地1666平方米興辦園藝場栽種桔樹，由村委會負(fù)責(zé)經(jīng)營，利潤按比例與村民小組分成。1992年11月，余干縣梅港糧管所經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)，征用該土地建糧食倉庫。梅港村委會代表該村民小組與梅港糧管所簽訂了《土地征用協(xié)議》。協(xié)議規(guī)定，征用土地的補(bǔ)償費(fèi)為4.7478萬元（含土地附著物補(bǔ)償費(fèi)，土地補(bǔ)償費(fèi)，安置補(bǔ)助費(fèi)）。隨即付款。梅港村委會以曾經(jīng)營被征土地多年和在征地過程中做了許多工作為由，要求扣除附著物補(bǔ)償費(fèi)用及其他開支后，將剩余3.75萬元土地補(bǔ)償費(fèi)，按“四六”分成。第三村民小組則不服，上訴法院要求全部占有扣除附著物補(bǔ)償費(fèi)用及其他開支后的土地補(bǔ)償費(fèi)3.75萬元。你認(rèn)為梅港村委會、第三村民小組主張的分配方案合理嗎？為什么？第三節(jié)土地使用權(quán)一、土地使用權(quán)的概念二、土地使用權(quán)的特征三、土地使用權(quán)的種類四、土地使用權(quán)制度的構(gòu)成一、土地使用權(quán)的概念土地使用權(quán)：是指民事主體（組織或個(gè)人）在法律規(guī)定的范圍內(nèi)依法或依約定對國有或集體所有土地占有、使用、收益的權(quán)利。主體：國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會團(tuán)體、各種經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人（自然人）客體：土地，既可以是國有土地也可以是集體土地。二、土地使用權(quán)的特征土地使用權(quán)是財(cái)產(chǎn)權(quán)土地使用權(quán)是與所有權(quán)分離出來的獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)，包含有土地的占有、使用、收益權(quán)能及部分處分權(quán)利。限定性土地使用權(quán)的發(fā)生要以所有權(quán)為前提，其行使、存續(xù)受到所有權(quán)的制約。直接性它是指權(quán)利人以占有為前提對土地享有的直接支配權(quán)，這種權(quán)利具有排除他人干預(yù)的性質(zhì)。可轉(zhuǎn)讓性土地使用權(quán)人可以依照法律的規(guī)定處分使用權(quán)，以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等方式行使其權(quán)利。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是否具有期限性？三、土地使用權(quán)的種類國有土地使用權(quán)集體土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)承租土地使用權(quán)承包經(jīng)營權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)農(nóng)用地使用權(quán)按照土地所有制的性質(zhì)不同分為：根據(jù)土地使用權(quán)的取得方式不同分為：根據(jù)土地用途不同分為：一、土地他項(xiàng)權(quán)利概念二、土地他項(xiàng)權(quán)利特點(diǎn)三、土地他項(xiàng)權(quán)利分類四、主要的土地他項(xiàng)權(quán)利第四節(jié)土地他項(xiàng)權(quán)利一、土地他項(xiàng)權(quán)利概念土地他項(xiàng)權(quán)利：是在土地所有權(quán)和使用權(quán)以外依法律、合同或其他合法行為設(shè)定的土地權(quán)利。二、土地他項(xiàng)權(quán)利特點(diǎn)是在他人土地上享有的權(quán)利；可以滿足他人對土地利用的需求；權(quán)利的主體是土地所有權(quán)、使用權(quán)人以外人；對所有權(quán)和使用權(quán)人有一定限制，如通行權(quán)；是一種生產(chǎn)生活中客觀存在的權(quán)利；三、土地他項(xiàng)權(quán)利分類1、按權(quán)利的位置劃分：（1）地面權(quán)是指在他人的土地上建筑、種植的權(quán)利。如通行權(quán)，引水權(quán)，排水權(quán)、建造廠房、住宅、種樹等。（2）空中權(quán)是指在他人土地上空建造設(shè)施的權(quán)利。如橋梁、渡漕、高架電線、采光權(quán)等。（3）地下權(quán)是指在他人土地之下埋設(shè)管線、電纜、建設(shè)地下設(shè)施的權(quán)利。如地鐵、隧道、人防工程等。2、按權(quán)利內(nèi)容的角度劃分：積極（通行權(quán)，引水權(quán)，排水權(quán)等）消極（采觀權(quán)，觀望權(quán)等）。3、按權(quán)利性質(zhì)劃分：用益性（用益物權(quán)，如地上權(quán)、地役權(quán)、耕作權(quán)等）擔(dān)保性（擔(dān)保物權(quán)，如抵押權(quán)）4、按設(shè)立方式劃分：法定（電力法、電信法設(shè)立的設(shè)施架設(shè)維護(hù)權(quán)）約定1、地役權(quán)四、主要的土地他項(xiàng)權(quán)利地役權(quán)是指為自己使用土地的需要，而使用他人土地的權(quán)利。我國現(xiàn)行法律沒有地役權(quán)的概念，但是《民法通則》規(guī)定的相鄰權(quán)中，實(shí)際存在著地役權(quán)，如通行權(quán)、排水權(quán)等。2、耕作權(quán)是指在他人土地上進(jìn)行種植并獲取收獲物的權(quán)利。如單位征而不用的土地，應(yīng)當(dāng)退給農(nóng)民繼續(xù)耕種。農(nóng)民耕種期間，不得在該土地上興建永久性建筑物或者種植多年生作物，在國家建設(shè)需要時(shí)無償退還。退還時(shí)土地上有青苗的，建設(shè)單位要付給青苗補(bǔ)償費(fèi)。3、空中權(quán)和地下權(quán)主要是針對地表土地使用權(quán)而言的?？罩袡?quán)如橋梁、渡槽、架空電線、空中樓閣（水中、地面以柱角支撐的亭臺、房屋）等。4、借用權(quán)通過借用而使用別人的土地，可以認(rèn)為借用人具有借用權(quán)。這是中國特殊歷史條件下產(chǎn)生的一種他項(xiàng)權(quán)利形式。

20世紀(jì)50年代-60年代，通過借用協(xié)議使用土地的相當(dāng)多，且一般協(xié)議內(nèi)容簡單，有的有期限，有的沒有期限，有的寫明不作某用途時(shí)即退還等等。這些問題，往往通過補(bǔ)簽協(xié)議，增加限制條件繼續(xù)借用，對借用方加以權(quán)利上的明確，有利于土地使用的穩(wěn)定。5、土地租賃權(quán)是指出租人將土地提供給承租人使用，土地承租人按合同規(guī)定支付租金并對土地占有、使用的權(quán)利。6、居住權(quán)居住權(quán)是指對他人所有的住房及其附屬設(shè)施占有、使用的權(quán)利。居住權(quán)具有時(shí)間性，期限一般具有為長期性、終身性。這點(diǎn)也是居住權(quán)的一項(xiàng)重要特征。居住權(quán)的期限可由當(dāng)事人在合同或遺囑中確定或約定，如果沒有對期限作出明確規(guī)定，則應(yīng)推定居住權(quán)的期限為居住權(quán)人的終身。居住權(quán)一般具有無償性，居住權(quán)人無需向房屋的所有人支付對價(jià)，即使居住權(quán)人在其居住期間可能需要支付給所有人一定的費(fèi)用，但它必然要低于租金，否則也就無設(shè)立之必要。居住權(quán)具有不可轉(zhuǎn)讓性。居住權(quán)居住權(quán)的取得方式第一、依合同而取得居住權(quán)。如承租人依租賃合同而取得對出租的房屋的居住權(quán)。第二、直接依法律的規(guī)定取得居住權(quán)。如未成年子女對其父母的居住權(quán)房屋享有居住權(quán)。第三、依遺囑等法律行為取得居住權(quán)。房屋所有權(quán)人可通過設(shè)立遺囑的方式為他人設(shè)定居住權(quán)。第四、因取得時(shí)效的經(jīng)過取得居住權(quán)。居住權(quán)居住權(quán)人的主要義務(wù)第一、居住權(quán)人在居住期間負(fù)有保管房屋的義務(wù)。第二、居住權(quán)人不得就其居住權(quán)設(shè)定抵押或其他任何權(quán)利負(fù)擔(dān)。第三、居住權(quán)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)房屋的日常的管理和維修費(fèi)用及其他使用過程中的合理費(fèi)用支出。第四、居住權(quán)人不得隨意改變房屋的結(jié)構(gòu)和用途。第五、居住權(quán)人在居住期屆滿時(shí)負(fù)有返還房屋的義務(wù)。7、抵押權(quán)抵押權(quán)指債務(wù)人或者第三人不