探索國有企業(yè)的物業(yè)管理

探索國有企業(yè)的物業(yè)管理摘要：現(xiàn)代化的物業(yè)管理對促進企業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營具有重要的現(xiàn)實意義。國有企業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的重要組成部分，其物業(yè)管理質(zhì)量對于促進國民經(jīng)濟發(fā)展亦是非常重要的。然而，在諸多因素的影響下，我國的國有企業(yè)的物業(yè)管理水平一直都處于偏低狀態(tài)。為了更好地推動國有企業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展，筆者結(jié)合國有企業(yè)的物業(yè)管理現(xiàn)狀，探索相應(yīng)的促進措施。關(guān)鍵詞：國有企業(yè)；物業(yè)管理；促進措施與計劃經(jīng)濟時代的政府房屋管理不同，當前的物業(yè)管理無論是從廣度上，還是深度上，都明顯上升到一個層次。國有企業(yè)作為國民經(jīng)濟的重要組成部分，其物業(yè)管理質(zhì)量顯得非常重要。一、物業(yè)管理國有企業(yè)的物業(yè)管理是一種經(jīng)營型管理模式。日常管理服務(wù)是其重點工作。主要包括：為業(yè)主提供一般性的日常需求服務(wù)，同時，還包括一些相應(yīng)的配套性特約服務(wù)。其作為與房地產(chǎn)綜合開發(fā)有機結(jié)合的綜合性管理是滿足現(xiàn)代商品經(jīng)濟規(guī)律的企業(yè)經(jīng)營活動。二、國有企業(yè)物業(yè)管理現(xiàn)狀近年來，國內(nèi)的眾多國有企業(yè)都在不斷推行職工住房貨幣化，但是，大多數(shù)住房仍屬于“小產(chǎn)權(quán)房”，并且，僅限于企業(yè)內(nèi)部流通。這一規(guī)定嚴重地阻礙了企業(yè)職工的私人財富增長。物業(yè)管理部門以及企業(yè)職工對涉及到的物業(yè)項目并沒有選擇的權(quán)力，所以，國有企業(yè)的物業(yè)管理整體表現(xiàn)出福利型、無償性以及封閉式特點。相對來講，國有企業(yè)的物業(yè)管理體制陳舊，缺乏服務(wù)意識，經(jīng)濟效益產(chǎn)出不多，管理人員的工資偏低。這些問題嚴重地制約著國有企業(yè)的健康發(fā)展。三、資產(chǎn)重組，推動國有企業(yè)物業(yè)管理改革目前，為了更好地推動國有企業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整，我國政府不斷推動企業(yè)主輔分離政策。作為國有企業(yè)的重要組成部分，物業(yè)管理亦是應(yīng)該積極推進資產(chǎn)重組進程。在基本滿足各服務(wù)主體需求的前提下，做到資產(chǎn)進一步明晰，主業(yè)合理分割，并將原本分割經(jīng)營的各種輔業(yè)進行統(tǒng)一規(guī)劃管理，實現(xiàn)經(jīng)營優(yōu)化統(tǒng)籌，提高服務(wù)質(zhì)量，降低經(jīng)營成本。（一）準備工作。第一，結(jié)合社會發(fā)展以及企業(yè)職工的實際生活水平，組織相關(guān)的專業(yè)管理人員對物業(yè)管理正常運行的最低保障規(guī)模進行科學(xué)測算。第二，制定詳細、科學(xué)的經(jīng)營管理計劃，有計劃、有步驟地對零星輔業(yè)進行兼并，實現(xiàn)資產(chǎn)重組，做到規(guī)模經(jīng)營。第三，對企業(yè)的物業(yè)管理收費制度進一步完善，避免出現(xiàn)不必要的亂收費問題。第四，將社會化管理模式引入到企業(yè)自管房以及房改房的管理過程中，從而為企業(yè)的規(guī)?；飿I(yè)管理創(chuàng)造經(jīng)營條件。第五，實現(xiàn)員工持股，讓企業(yè)職工的個人利益與集體利益有機地結(jié)合起來，從而大幅度推動企業(yè)職工的積極性以及主人翁精神。（二）國企物業(yè)管理資產(chǎn)重組原則。資產(chǎn)重組的主要原則包括：1.范圍不變原則。在國企資產(chǎn)重組的過程中，涉及的范圍不變，將原本分散的輔業(yè)單位的物業(yè)管理工作全面交由新組建的物業(yè)管理公司進行統(tǒng)一管理，并根據(jù)政府以及企業(yè)自身的相關(guān)規(guī)定，將經(jīng)營與管理用房合理分劃。2.人員不變原則。在國有企業(yè)資產(chǎn)重組之后，原本的在崗職工仍是屬于該企業(yè)，杜絕分流以及裁員等行為發(fā)生，并且，在員工的收支上，實行“以收定支”原則。3.資產(chǎn)規(guī)模不變原則。國有企業(yè)重組后，新的物業(yè)管理公司的經(jīng)營總資產(chǎn)與原企業(yè)的資產(chǎn)總值持平，既不減少，也不會增加。四、國有企業(yè)物業(yè)管理市場化（一）加大政府的扶持力度。首先，我國政府應(yīng)該從各項政策上對國有企業(yè)的“小產(chǎn)權(quán)房”的解決加以支持，進而，有效地幫助企業(yè)職工能夠?qū)⑿‘a(chǎn)權(quán)房投放到商品房市場，進而為國有企業(yè)的物業(yè)管理市場化提供有力的外圍條件。其次，對企業(yè)物業(yè)管理同水電等供應(yīng)部門的關(guān)系進行理順使得住戶可以直接繳納水電費用?；蛘?，適當收取水電部門一定的代繳費用。從而將企業(yè)生活區(qū)的“小水電”問題徹底解決。再次，維修費用已經(jīng)成為了當前困擾國有企業(yè)物業(yè)管理人員的重要難題，為了有效解決這一問題，我國政府應(yīng)制定出符合市場發(fā)展規(guī)律，并能夠有效解決企業(yè)維護問題的管理辦法。最后，我國政府應(yīng)從涉及到國有企業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的工商、物價以及稅收等方面進行適當支持，進而有效緩解國有企業(yè)的人員安置問題以及經(jīng)營問題，從而更好地促進國民經(jīng)濟的健康、可持續(xù)發(fā)展。（二）企業(yè)大力支持。短期內(nèi)，把國有企業(yè)集團所有的物業(yè)項目全部交給下屬的物業(yè)公司，主要以補償性的優(yōu)惠價為集團公司及其職工服務(wù)，也可以盈利性的市場價為社會提供服務(wù)。在這一階段，集團可以從人、財物等方面予以支持，“扶上馬，送一程”。將屬于物業(yè)范圍的經(jīng)營性資產(chǎn)交給物業(yè)管理公司，從資產(chǎn)、資金等方面積極支持物業(yè)管理公司發(fā)展其他產(chǎn)業(yè)。對職工住宅進行全面維修改造，盡早完成企業(yè)職工住房土地變性，解決企業(yè)職工“小產(chǎn)權(quán)房”問題，使職工住房盡快與當?shù)厣唐贩渴袌鰧訛槠髽I(yè)內(nèi)部物業(yè)管理市場化改革創(chuàng)造內(nèi)需條件。隨著集團型企業(yè)物業(yè)公司實力的增強，集團公司可以將原來投入的固定資產(chǎn)和資金作為股份，同時吸收社會資金，形成資本多元化的股份制企業(yè)，在新的體制下以新的機制為企業(yè)和社會提供有關(guān)的服務(wù)。（三）開展綜合經(jīng)營服務(wù)。在社會進步和人民群眾生活消費水平日益提升、社會分工逐漸細化的情況下，物業(yè)管理企業(yè)要充分利用自己“管理著龐大的資產(chǎn)，服務(wù)于眾多的客戶”的優(yōu)勢，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)贏得業(yè)主的高滿意度和依賴度，在此基礎(chǔ)上通過服務(wù)功能換代和服務(wù)模式創(chuàng)新，實現(xiàn)高增值服務(wù)，收獲高附加值。要擇時開展智能化安防設(shè)計及施工、綠化工程、設(shè)備維保、房屋中介、會所經(jīng)營、社區(qū)食堂、家