第二講 中國(guó)特色社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)

中國(guó)特色社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)周均江蘇大學(xué)馬克思主義學(xué)院主要內(nèi)容一、中國(guó)特色社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)概述二、中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展三、中國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制改革四、經(jīng)濟(jì)全球化條件下的中國(guó)對(duì)外開(kāi)放2012:如何看中國(guó)經(jīng)濟(jì)？統(tǒng)計(jì)局：上半年GDP增長(zhǎng)7.8%

二季度增長(zhǎng)7.6%初步測(cè)算，上半年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值227098億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)7.8%。其中，一季度增長(zhǎng)8.1%，二季度增長(zhǎng)7.6%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值17471億元，同比增長(zhǎng)4.3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值110950億元，增長(zhǎng)8.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值98677億元，增長(zhǎng)7.7%。從環(huán)比看，二季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)1.8%。

經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的尺度GDP（grossdomesticproduct）一定時(shí)期內(nèi)（一個(gè)季度或一年），一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中所生產(chǎn)出的全部最終產(chǎn)品和提供勞務(wù)的市場(chǎng)價(jià)值的總值。NEW（neteconomicwelfare）是度量經(jīng)濟(jì)福利的指標(biāo)。是指人們的各種欲望或需要所獲得的滿足和由此感受到的生理幸福或快樂(lè)。由個(gè)人福利和公共福利兩個(gè)部分組成國(guó)民可支配收入

(NationalDisposableIncome)

是指本國(guó)在一定時(shí)期內(nèi)獲得的原始收入的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)與國(guó)外的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)移收支之后可最終用于消費(fèi)和投資的收入。居民可支配收入在家庭總收入中，除去一切必要花費(fèi)之外，居民可隨意支配的部分。居民可支配收入=城鎮(zhèn)居民家庭總收入-交納所得稅-個(gè)人交納的社會(huì)保障支出。家庭總收入包括工薪收入、經(jīng)營(yíng)凈收入、財(cái)產(chǎn)性收入（如利息紅利房租收入等）、轉(zhuǎn)移性收入（如養(yǎng)老金、離退休金、社會(huì)救濟(jì)收入等）。經(jīng)濟(jì)學(xué)參考書目保羅·薩繆爾森（PaulA.Samuelson），（1915-2009）?！督?jīng)濟(jì)學(xué)》唐正東：《斯密到馬克思：經(jīng)濟(jì)哲學(xué)方法的歷史性詮釋》，江蘇人民出版社2009年版。高房?jī)r(jià)問(wèn)題探討裸婚，蝸居——我們的房子在哪兒？高房?jī)r(jià)形成原因高房?jī)r(jià)的危害如何抑制高房?jī)r(jià)裸婚，蝸居——我們的房子在哪兒？30年前，中國(guó)人結(jié)婚一般都不會(huì)涉及到房子問(wèn)題，但是近幾年來(lái)，無(wú)房不婚成了社會(huì)新趨勢(shì)。房地產(chǎn)界是個(gè)繽紛的世界，不懂一點(diǎn)經(jīng)濟(jì)、不懂一點(diǎn)房地產(chǎn)，將來(lái)生活必定是要吃虧的。房地產(chǎn)界里的門道很多，唱漲唱衰的都大有人在。裸婚“裸婚”是指不買房、不買車、不辦婚禮甚至沒(méi)有婚戒而直接領(lǐng)證結(jié)婚的一種簡(jiǎn)樸的結(jié)婚方式，成為“80后”最新潮的結(jié)婚方式。蟻?zhàn)濉跋佔(zhàn)濉保菏菍?duì)“大學(xué)畢業(yè)生低收入聚居群體”的典型概括。他們是有如螞蟻般的“弱小強(qiáng)者”，他們是鮮為人知的龐大群體。是繼三大弱勢(shì)群體（農(nóng)民、農(nóng)民工、下崗職工）之后的第四大弱勢(shì)群體：受過(guò)高等教育，主要從事保險(xiǎn)推銷、電子器材銷售、廣告營(yíng)銷、餐飲服務(wù)等臨時(shí)性工作，有的甚至處于失業(yè)半失業(yè)狀態(tài)；平均月收入低于兩千元，絕大多數(shù)沒(méi)有“三險(xiǎn)”和勞動(dòng)合同；平均年齡集中在22—29歲之間，他們中有九成人是童年時(shí)曾被稱為家中“小太陽(yáng)”“小皇帝”的“80后”。該群體具有三個(gè)典型特征：大學(xué)畢業(yè)，低收入，聚居。“蟻?zhàn)濉睂W(xué)者廉思將這個(gè)群體定名為“蟻?zhàn)濉?，并根?jù)該群體所處地域的不同，分別冠之以京蟻（北京）、滬蟻（上海）、江蟻（武漢）、秦蟻（西安）、穗蟻（廣州）等稱呼?！跋?zhàn)濉迸c“青年農(nóng)民工”、“流動(dòng)人口”、“校漂族”成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)?！渡詈！罚簩懡o蟻?zhàn)宓母柙诤谝估飰?mèng)想春光，心中覆蓋悲傷。在悲傷里忍受孤獨(dú)，空窮一絲溫暖。我的淚水是無(wú)底深海，對(duì)你的愛(ài)已無(wú)言。相信無(wú)盡的力量，那是真愛(ài)永在我的信仰是無(wú)底深海。澎湃著心中火焰，燃燒無(wú)盡地力量，那是忠誠(chéng)永在。溫暖若仍在你心里愿用一生祝愿，生命只為一個(gè)信仰，無(wú)論誰(shuí)能聽(tīng)見(jiàn)。80后的戲謔：我們是兔子家兔擁有當(dāng)?shù)貞艏辽灵L(zhǎng)的一群人野兔生活在異地?zé)o房無(wú)車無(wú)戶口一群人流氓兔靠出嫁或者入贅擁有當(dāng)?shù)貞艨谝蝗喝送冒烁缬址Q啃老族雖然有房但無(wú)經(jīng)濟(jì)能力發(fā)條兔子有房有車有戶口被各種債務(wù)奴役著達(dá)利斯兔子內(nèi)心無(wú)比強(qiáng)大不在乎外在一群人首批30歲80后近5成人無(wú)房無(wú)車收入在3000-5000元的人數(shù)占比為31.2%，月收入在1500-3000元的人數(shù)占比也接近三成，為28.6%。該類人群的薪酬和職位普遍偏低，在物質(zhì)方面無(wú)法支撐家庭和貢獻(xiàn)社會(huì)。mortgageslave“房奴”是指城鎮(zhèn)居民抵押貸款購(gòu)房，在生命黃金時(shí)期中的20到30年，每年用占可支配收入的40%至50%甚至更高的比例償還貸款本息，從而造成居民家庭生活的長(zhǎng)期壓力，影響正常消費(fèi)。購(gòu)房影響到自己教育支出、醫(yī)藥費(fèi)支出和撫養(yǎng)老人等，使得家庭生活質(zhì)量下降，甚至讓人感到奴役般的壓抑。

2006年最流行負(fù)翁這個(gè)詞來(lái)自香港。1997年亞洲金融危機(jī)發(fā)生，給香港的經(jīng)濟(jì)帶來(lái)巨大的災(zāi)難性后果，經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期不景氣，失業(yè)率高居不下，房產(chǎn)跳樓，股票套牢，直到2007年才會(huì)恢復(fù)到1997年危機(jī)前的水平。很多人因?yàn)橘J款購(gòu)樓和炒股一夜之間從百萬(wàn)富翁成為負(fù)債百萬(wàn)，戲稱“負(fù)翁”。

中國(guó)的房?jī)r(jià)有多高？以蘋果教主喬布斯的房子為例。他在美國(guó)的房子是獨(dú)立別墅，面積大約是500平方米左右，外面是一個(gè)面積為2500平方米左右的草坪，還附帶水池、車庫(kù)等。這些加起來(lái)價(jià)值280萬(wàn)美元，每年還要繳納18萬(wàn)美元的物業(yè)稅，不過(guò)人家的房子沒(méi)有70年使用權(quán)的限制，是可以代代相的。

這樣一套別墅，在中國(guó)值多少錢呢？房子本身差不多就要5000萬(wàn)人民幣，草坪就更值錢了，大約價(jià)值1億，而且你就是有錢也未必能買得到。再加上70年使用權(quán)的限制，折合起來(lái)，這套房產(chǎn)的價(jià)格差不多是美國(guó)的50倍。

中國(guó)最高房?jī)r(jià)湯臣一品最高參考價(jià)格是213800元/平方米。成為上海房?jī)r(jià)第一高的新鴻基地產(chǎn)上海濱江凱旋門項(xiàng)目（現(xiàn)名凱旋濱江園）近日終于“亮劍”。最高價(jià)格達(dá)到了26.4萬(wàn)元一平方米，刷新了上海公寓類物業(yè)最高價(jià)。湯臣一品是由湯臣集團(tuán)有限公司開(kāi)發(fā)的樓盤，位于上海市陸家嘴濱江大道旁。占地2萬(wàn)多平方米，總建筑面積達(dá)11.5萬(wàn)多平方米，由4幢超豪華濱江住宅和1幢高級(jí)會(huì)所組成，其中最高樓層為44層，高度達(dá)153米。2006年8月3日，湯臣一品以單價(jià)13萬(wàn)/平方米的成交后，一夜間創(chuàng)造了中國(guó)豪宅的最高天價(jià)。大廈外墻：一至三層采用進(jìn)口石灰?guī)r石，三層以上采用湯臣一品米金色、日本三菱（Mitsubishi）鋁復(fù)合板。

浴室：臥室衛(wèi)生間采用地坪加熱系統(tǒng)，墻地面水泥砂漿找平，主臥室衛(wèi)生間潔具提供德國(guó)Villeroy&Boch潔具，意大利TEUCO超音波按摩浴缸、德國(guó)漢斯格雅（Hansgrohe）淋浴房及Dornbracht龍頭，其他臥室衛(wèi)生間潔具提供德國(guó)Villeroy&Boch潔具、西班牙Bellavista潔具、西班牙Roca品牌浴缸及德國(guó)Dornbracht龍頭。房?jī)r(jià)前十城市（2012年1月）1

深圳

25004

25536

2.13

2

上海

23478

23436

-0.18

3

北京

22650

22810

0.71

4

杭州

20762

20420

-1.65

5

三亞

19262

19074

-0.98

6

溫州

16081

16087

0.04

7

廣州

14944

15148

1.37

8

寧波

13873

13286

-4.23

9

福州

12329

12529

1.62

10

南京

12215

11926

-2.37鎮(zhèn)江房?jī)r(jià)排第幾？大市口這一片房?jī)r(jià)在8600-9500之間，聽(tīng)說(shuō)新建的小區(qū)（正在建）要賣到11000.鎮(zhèn)江一般的房?jī)r(jià)在6500.地段好的上8000.別墅基本1萬(wàn)/米.鎮(zhèn)江房?jī)r(jià)很低調(diào)。一、住房?jī)r(jià)格上漲的成因分析在房地產(chǎn)領(lǐng)域，支撐房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的因素很復(fù)雜，不僅僅是由房子的供需關(guān)系所影響，還有其他的因素。價(jià)格理論。專門研究?jī)r(jià)格理論的研究者包括赫舒拉發(fā)、弗里德曼、斯蒂格勒、汪林海等，這幾位研究者都有以“價(jià)格理論”為書名的學(xué)術(shù)專著。百花齊放百家爭(zhēng)鳴的價(jià)格理論勞動(dòng)價(jià)值論學(xué)派的學(xué)者有馬格努斯、配第、穆勒、馬克思也可以劃入這一學(xué)派。該學(xué)派認(rèn)為，商品價(jià)格（價(jià)值）決定于生產(chǎn)商品的代價(jià)（如生產(chǎn)成本、勞動(dòng)、社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)等）。邊際效用學(xué)派的主要學(xué)者有門格爾、杰文斯、瓦爾拉斯、維塞爾等。該學(xué)派認(rèn)為，商品價(jià)格決定于商品的效用（邊際效用）。百花齊放百家爭(zhēng)鳴的價(jià)格理論供求均衡價(jià)格學(xué)派的主要代表人物，是馬歇爾等學(xué)者。該學(xué)派認(rèn)為，商品價(jià)格是由商品的供給和需求雙方的均衡點(diǎn)決定的。斯拉法價(jià)格學(xué)派的代表人物是斯拉法。斯拉法認(rèn)為，商品價(jià)格是由生產(chǎn)投入-產(chǎn)出關(guān)系和勞資分配關(guān)系決定的。馬克思破解房地產(chǎn)馬克思的經(jīng)濟(jì)觀：經(jīng)濟(jì)是指社會(huì)生產(chǎn)關(guān)系的總和，是人們?cè)谖镔|(zhì)資料生產(chǎn)過(guò)程中結(jié)成的，與一定的社會(huì)生產(chǎn)力相適應(yīng)的生產(chǎn)關(guān)系的總和或社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度，是政治、法律、哲學(xué)、宗教、文學(xué)、藝術(shù)等上層建筑賴以建立起來(lái)的基礎(chǔ)。馬克思價(jià)格理論：勞動(dòng)價(jià)值論和社會(huì)生產(chǎn)理論。產(chǎn)業(yè)鏈理論比較符合馬克思價(jià)格理論。馬克思經(jīng)濟(jì)分析方法人們?cè)谧约荷畹纳鐣?huì)生產(chǎn)中發(fā)生一定的、必然的、不以他們的意志為轉(zhuǎn)移的關(guān)系，即同他們的物質(zhì)生產(chǎn)力的一定發(fā)展階段相適合的生產(chǎn)關(guān)系?！墩谓?jīng)濟(jì)學(xué)批判》序言要點(diǎn)1：以產(chǎn)品為對(duì)象，將產(chǎn)品的生產(chǎn)、交換、消費(fèi)看作一個(gè)完整過(guò)程。類似產(chǎn)業(yè)鏈理論。要點(diǎn)2：在產(chǎn)品生產(chǎn)和消費(fèi)過(guò)程中產(chǎn)生的必然社會(huì)關(guān)系中，對(duì)人自由的價(jià)值關(guān)懷。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程1、前期的準(zhǔn)備。主要包括由計(jì)委對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)審批，規(guī)委對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃審批，進(jìn)行設(shè)計(jì)施工，土地出讓或轉(zhuǎn)讓等。此階段的主要工作是取得項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)的一系列許可證和取得項(xiàng)目建設(shè)用地的國(guó)有土地使用權(quán)?！督ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》都是在這個(gè)階段取得的。而《國(guó)有土地使用權(quán)證》由于開(kāi)發(fā)商支付土地出讓金的時(shí)間不同，取得的時(shí)間也不盡相同。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，土地的取得是最重要的?，F(xiàn)階段，土地的取得有兩種方式：劃撥和出讓。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程2、建筑施工階段。建筑施工階段是開(kāi)發(fā)商委托建筑公司進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的階段。3、銷售階段。房?jī)r(jià)的構(gòu)成土地成本+稅費(fèi)+建設(shè)成本+財(cái)務(wù)成本+推廣銷售成本+管理成本+合理利潤(rùn)=最終保本銷售價(jià)格一、房?jī)r(jià)中成本構(gòu)成：1。土地取得成本、拆遷安置費(fèi)；2。規(guī)劃設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)用；3。設(shè)計(jì)圖紙審查、勘察費(fèi)用、前期三通一平或五通一平費(fèi)等；4。基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、人防費(fèi)、墻改基金、檢測(cè)費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)等；5。施工建設(shè)費(fèi)用；6。小區(qū)配套建設(shè)費(fèi)、環(huán)境（小品）綠化費(fèi)、公建費(fèi)等；7。房地產(chǎn)企業(yè)稅費(fèi)；1、營(yíng)業(yè)稅；2、城市維護(hù)建設(shè)稅；3、教育費(fèi)附加；4、土地增值稅；5、房產(chǎn)稅；6、城鎮(zhèn)土地使用稅；7、城市房地產(chǎn)稅、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)；8、印花稅；9、契稅8。房地產(chǎn)企業(yè)管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用；9。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。二、政府和相關(guān)部門必須繳納的費(fèi)用

1.土地契稅，為地價(jià)的4%；2.基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，一般：105元/平米、人防50元/平米；3.墻改基金、白蟻防治費(fèi)、防雷設(shè)計(jì)審查、施工圖設(shè)計(jì)審查費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)、規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)等20元/平方米；4.企業(yè)交納稅收有（合計(jì)在房?jī)r(jià)的10%以上）;5.建筑施工企業(yè)納稅,平均按6%計(jì)算;6.個(gè)人領(lǐng)取房產(chǎn)證契稅（1%-4%）和印花稅。另外,按規(guī)定向政府房地產(chǎn)行政管理部門繳納維修基金(30-45元/平米,多層為30元/平米,小高層45元/平米用于房屋的維修）。真實(shí)的房?jī)r(jià)南昌市紅谷灘新區(qū)其市場(chǎng)銷售均價(jià)是每平方米約4720元。清單顯示，每平方米建筑面積商品住宅成本是3946.61元。

在該成本價(jià)中，土地使用權(quán)取得費(fèi)用(樓面地價(jià))701.61元/平方米，前期工程費(fèi)是95.37元/平方米；房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)每平方米1828.23元；管理費(fèi)94.82元/平方米；財(cái)務(wù)費(fèi)170.48元/平方米；銷售費(fèi)用(90%為媒體費(fèi)用)160元/平方米；其他費(fèi)用201.1元/平方米；稅費(fèi)695元/平方米。其中，政府從中的收益就包括：一是土地權(quán)使用權(quán)取得費(fèi)用(樓面地價(jià))701.61元/平方米；二是前期工程費(fèi)中的“可行性研究費(fèi)”2元/平方米；三是房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)的8.33%即152元；四是管理費(fèi)中涉及政府的達(dá)50%即47.41元；五是稅費(fèi)695元/平方米，合計(jì)約1600元/平方米，超過(guò)了房?jī)r(jià)的1/3。

“產(chǎn)業(yè)鏈”（industrychain）產(chǎn)業(yè)鏈的理論和實(shí)證分析很多。產(chǎn)業(yè)鏈的本質(zhì)是用于描述一個(gè)具有某種內(nèi)在聯(lián)系的企業(yè)群結(jié)構(gòu)，它是一個(gè)相對(duì)宏觀的概念，存在兩維屬性：結(jié)構(gòu)屬性和價(jià)值屬性。產(chǎn)業(yè)鏈中大量存在著上下游關(guān)系和相互價(jià)值的交換，上游環(huán)節(jié)向下游環(huán)節(jié)輸送產(chǎn)品或服務(wù)?！?+1”思維模式“6”，即他所說(shuō)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸、原料采購(gòu)、訂單處理、批發(fā)經(jīng)營(yíng)、和終端零售；而“1”，即生產(chǎn)制造。汽車產(chǎn)業(yè)鏈分析汽車產(chǎn)業(yè)鏈包括四個(gè)方面：第一是產(chǎn)品的技術(shù)，主要是指產(chǎn)品的工程，開(kāi)發(fā)；第二是在零部件的采購(gòu)；第三是汽車制造廠商；第四個(gè)就是銷售和服務(wù)。汽車產(chǎn)業(yè)鏈分析汽車產(chǎn)業(yè)鏈的上游和下游汽車產(chǎn)業(yè)鏈上游涉及鋼鐵、機(jī)械、橡膠、石化、電子、紡織等行業(yè)。下游涉及保險(xiǎn)、金融、銷售、維修、加油站、餐飲、旅館等行業(yè)。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的形成和結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈基本形成，各環(huán)節(jié)依存度逐漸增強(qiáng)。中國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈已涉及到市場(chǎng)研究、產(chǎn)品定位、土地獲得、規(guī)劃及設(shè)計(jì)、金融、建筑施工、市場(chǎng)營(yíng)銷、銷售、物業(yè)管理、法律咨詢等等，具體可以分為以下幾大環(huán)節(jié)，即資金、土地、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、施工、銷售和最后的物業(yè)管理。在整個(gè)鏈條中，資金貫穿于整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程的始末，各大環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，缺一不可。而在這個(gè)過(guò)程中也涉及到了包括金融機(jī)構(gòu)、政府、開(kāi)發(fā)企業(yè)、規(guī)劃設(shè)計(jì)部門、建筑企業(yè)、中介代理企業(yè)、物業(yè)管理公司等眾多機(jī)構(gòu)，它們之間的依存度正逐步增強(qiáng)，其中任何一個(gè)單位或機(jī)構(gòu)的工作出現(xiàn)紕漏，都可能對(duì)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的良性發(fā)展帶來(lái)阻礙產(chǎn)業(yè)鏈專業(yè)化程度逐步加強(qiáng)在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，從買地、建造、賣房、管理幾乎都由一家開(kāi)發(fā)商獨(dú)立完成。隨著代理銷售、設(shè)計(jì)以及顧問(wèn)等專業(yè)中介機(jī)構(gòu)的快速發(fā)展，市場(chǎng)細(xì)分和專業(yè)分工逐步興起，產(chǎn)業(yè)鏈上的各個(gè)企業(yè)角色定位越來(lái)越清晰，而開(kāi)發(fā)企業(yè)則由全能型開(kāi)發(fā)逐步過(guò)渡到專業(yè)開(kāi)發(fā)。產(chǎn)業(yè)鏈開(kāi)始向?qū)I(yè)化靠攏，集約化程度也開(kāi)始加強(qiáng)和提升，鏈上各個(gè)實(shí)體各司其職，分工開(kāi)始明確：建筑交由專業(yè)的建筑公司去做，銷售交由專業(yè)的代理公司去做，物業(yè)管理交由專業(yè)的物業(yè)公司去做，開(kāi)發(fā)企業(yè)則專注于開(kāi)發(fā)。產(chǎn)業(yè)鏈的積累效應(yīng)自1999年以來(lái)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)了建材、金融、中介、家電等50多個(gè)行業(yè)大發(fā)展，促成了一次巨大的重化工業(yè)產(chǎn)能擴(kuò)張，成為多重產(chǎn)業(yè)圍之而轉(zhuǎn)的“太陽(yáng)”。房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中屬于先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展可以帶動(dòng)建材、冶金、機(jī)械、化工、機(jī)電等50多個(gè)物質(zhì)生產(chǎn)部門以及金融、旅游、商業(yè)、服務(wù)業(yè)的發(fā)展。土地財(cái)政與高房?jī)r(jià)關(guān)系土地出讓金和一般的稅費(fèi)不一樣，它首先是一種租金，以中國(guó)城市的土地使用權(quán)出讓為例，住宅用地出讓年限是70年，工業(yè)用地是50年，商業(yè)用地是40年。土地出讓金可以理解為是幾十年租金的總貼現(xiàn)值。利用市場(chǎng)的原則，用招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議等方式來(lái)得到的。土地出讓金之所以數(shù)額龐大，除了由于壟斷造成的增加值以外，它自己本身的成本即土地出讓成本也是一個(gè)較大的數(shù)字。地王是社會(huì)輿論對(duì)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地招標(biāo)活動(dòng)中以碩大的資金數(shù)字拍得自己屬意地塊的中標(biāo)單位的諧稱。政府采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓住宅用地，往往競(jìng)出天價(jià)，而這一天價(jià)又必然作為成本帶進(jìn)了房?jī)r(jià)，也把房?jī)r(jià)推向天價(jià)。這也是由于政府部門高度壟斷的土地單寡頭供應(yīng)市場(chǎng)與土地需求者的競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)存在著不對(duì)稱和不平衡所造成。央企再度亢奮一日拿三“地王”15日，經(jīng)過(guò)64輪競(jìng)價(jià)，中信地產(chǎn)以52.4億元的總價(jià)競(jìng)得大興區(qū)亦莊住宅及商業(yè)項(xiàng)目(XI-1B)，總金額超越2009年“地王”順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)天竺開(kāi)發(fā)區(qū)22號(hào)地的50.5億元，創(chuàng)下北京拍地最高總價(jià)。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下子公司遠(yuǎn)豪置業(yè)以40.8億元競(jìng)得北京大望京1號(hào)住宅混合用地，地塊樓面地價(jià)達(dá)每平方米2.75萬(wàn)元，被認(rèn)為是北京市場(chǎng)上新任的“單價(jià)地王”。中國(guó)兵器裝備集團(tuán)公司旗下北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，以17.6億元的總價(jià)競(jìng)得海淀區(qū)東升鄉(xiāng)地塊，樓面價(jià)2.90萬(wàn)元/平方米。國(guó)企再拿北京地王

任志強(qiáng)潘石屹口水戰(zhàn)互相挖苦潘石屹微博：此前，我勸任志強(qiáng)不要去參加大望京一號(hào)地的拍賣，爭(zhēng)不過(guò)人家(中國(guó)字頭的公司)，任總一意孤行，繳了幾億元的保證金去參加。據(jù)說(shuō)，舉牌舉到每平方米一萬(wàn)多元就再不敢舉了。真是“花錢買丟人，不是花錢買地”。任志強(qiáng)微博：小潘嘲笑我不是在花錢買地，而是花錢買恥辱。確實(shí)每次都損失了大量利息，給政府送了無(wú)數(shù)額外利潤(rùn)，但至少華遠(yuǎn)還在參與，而小潘已怕得連參與都不敢了，“招拍掛”已讓小潘失去了參與的信心與勇氣。任志強(qiáng)雷人語(yǔ)錄1.“粉絲賣到魚翅的價(jià)格才叫泡沫?！?/p>

2.“人人都買得起房有其所者不應(yīng)再買房”

3.“房地產(chǎn)商需要囤地地里有糧心中才不慌”

4.“工資在漲GDP在漲房?jī)r(jià)不漲就不對(duì)”

5.“中國(guó)人太有錢，房子太便宜”。在歐美、日本、韓國(guó)，30歲以下的年輕人是買不起房子的。中國(guó)的年輕人也應(yīng)該是這樣。任志強(qiáng)雷人語(yǔ)錄6.“我們只是當(dāng)丫環(huán)的?！薄皣?guó)有企業(yè)家、國(guó)有資本，政府讓干什么就干什么，不讓我們干房地產(chǎn)我就不干房地產(chǎn)。我們只是當(dāng)丫環(huán)的，都是政府說(shuō)了算?！?.“宏觀調(diào)控不為了讓房?jī)r(jià)下跌，是為了穩(wěn)漲”

8.“房?jī)r(jià)降了，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有權(quán)不蓋房。”

9.“房地產(chǎn)就該是暴利行業(yè)”

10.“我是商人，不考慮窮人”

任志強(qiáng)雷人語(yǔ)錄“高檔房本來(lái)就是窮人買不起的”

“公布開(kāi)發(fā)商成本等于讓男人公布老婆的三圍數(shù)據(jù)”買不起房為什么不回農(nóng)村“貧窮不是一種權(quán)力，利用貧窮向政府伸手的社會(huì)風(fēng)氣應(yīng)堅(jiān)決的打擊，以保證社會(huì)的和諧與進(jìn)步”。土地稅費(fèi)收入相關(guān)部門收取的費(fèi)用。由一般的財(cái)政部門收取的是契稅及耕地占用稅；由地稅局收取的是土地增值稅、土地使用稅。與土地間接相關(guān)的稅收。與土地直接相關(guān)的稅收。與土地有關(guān)間接稅收由于土地在征用、出讓、開(kāi)發(fā)過(guò)程中，給其他產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了很大的推動(dòng)，這些產(chǎn)業(yè)如房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)形成的稅收就是土地的間接稅收，包含如：所得稅、營(yíng)業(yè)稅、房地產(chǎn)稅等。包括城市房地產(chǎn)稅，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的所得稅、營(yíng)業(yè)稅，一些土地開(kāi)發(fā)公司本身的營(yíng)業(yè)稅等，這些稅收加起來(lái)，其實(shí)是一個(gè)很大的數(shù)字，完全超過(guò)了土地直接稅收。當(dāng)然，與土地相關(guān)的間接稅收還包括其他方面。(1)房地產(chǎn)直接成本中主要為土地成本在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，土地成本占直接成本的比例最高，達(dá)到58.2%（見(jiàn)表1），是最主要的組成部分。土地成本呈現(xiàn)從沿海城市到中部和西部地區(qū)、從一線城市到二線和三線城市逐次遞減的趨勢(shì)。2、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總費(fèi)用支出中大約一半流向政府

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總費(fèi)用支出為總成本與總稅收之和。調(diào)查統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，在所調(diào)查的81個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的總費(fèi)用支出中，流向政府的部分（土地成本+總稅收）所占比例為49.42%。也就是說(shuō)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總費(fèi)用支出中，有接近一半是支付給政府的。從三個(gè)一線城市來(lái)看，流向政府的份額上海的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目最高，為64.50%，其次是北京，為48.28%，最低的廣州也達(dá)到了46.94%。3、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總銷售收入中，流向政府的份額占37.36%。調(diào)查統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中流向政府的份額占總銷售收入的37.36%，除土地成本外的總成本補(bǔ)償（工程費(fèi)用、配套費(fèi)用等）占總銷售收入的36.49%，企業(yè)的剩余所占份額只有26.14%。如果將各種非稅收費(fèi)以及總成本中的市政建設(shè)和公共配套設(shè)施投入也加入到政府收入份額中，那么政府的收入份額就要超過(guò)40%。相比而言，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的總銷售收入中，政府所占比例（37.37%）超過(guò)企業(yè)所占比例（26.14%）大約11個(gè)百分點(diǎn)。而企業(yè)所得部分還要負(fù)擔(dān)企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，所以由企業(yè)單方面調(diào)低房?jī)r(jià)的空間很小。土地財(cái)政2009年，全國(guó)土地出讓金高達(dá)1.6萬(wàn)億元，占當(dāng)年地方財(cái)政收入的48.8%。最近，有學(xué)者研究發(fā)現(xiàn)，如果計(jì)入土地出讓金收入，2009年中國(guó)全口徑政府收入實(shí)際已突破10萬(wàn)億元，約占GDP的32%。10年來(lái)，各地土地出讓金收入增長(zhǎng)迅速。2001年，全國(guó)土地出讓收入占地方財(cái)政收入的比重只有16.6%。到2009年，該比例已上升為48.8%。期間有幾年，該比例甚至一度超過(guò)50%。地方政府嚴(yán)重依賴土地出讓金等相關(guān)收入，是為“土地財(cái)政”。房產(chǎn)稅與地方財(cái)政收入關(guān)聯(lián)度分析

－以杭州（2005-2009年

)為個(gè)案（一）2005-2009年房地產(chǎn)行業(yè)簡(jiǎn)況一是房地產(chǎn)行業(yè)增加值實(shí)現(xiàn)年均增幅23.3%，高于同期GDP增速8.6個(gè)百分點(diǎn)，增速在全市六大行業(yè)中僅次于金融業(yè)。二是房地產(chǎn)行業(yè)投資額年均增長(zhǎng)14.46%，高于全市固定資產(chǎn)投資額增幅1.08個(gè)百分點(diǎn)。杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)體系初步建立，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)、地方財(cái)源增收的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)的直接推力。房地產(chǎn)稅收與地方財(cái)政收入

關(guān)聯(lián)度分析

1．從總量上看，房地產(chǎn)稅收的規(guī)模快速擴(kuò)大。2005-2009年五年間，房地產(chǎn)稅收（地方部分）由67.59億元增加到160.73億元,年均增幅為24.2%，高于全市地方財(cái)政收入年均增幅4.2個(gè)百分點(diǎn)；占全市地方財(cái)政收入的比重由27%提升到30.9%，期間受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控、金融危機(jī)等因素影響占比盡管有所波動(dòng)但總體呈向上趨勢(shì)。若考慮2009年全年收入調(diào)控和部分延期至2010年繳納的房地產(chǎn)稅收因素，2009年的實(shí)際占比將更高，對(duì)地方財(cái)政貢獻(xiàn)的比例可謂“三分天下有其一”，在行業(yè)結(jié)構(gòu)上占絕對(duì)主力。房地產(chǎn)稅收與地方財(cái)政收入

關(guān)聯(lián)度分析2．從增量上看，房地產(chǎn)稅收成為增收主力軍。2005-2009年五年間房地產(chǎn)稅收增量除2008年由于金融危機(jī)影響，在全市地方財(cái)政收入增量中的占比不及20%以外，其余年份對(duì)地方財(cái)政收入增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率均在25%以上。尤其是2009年迅速上升到50%以上，成為地方財(cái)政收入增收的主要來(lái)源。房地產(chǎn)稅收與地方財(cái)政收入

關(guān)聯(lián)度分析3．從增幅上看，與地方財(cái)政收入增幅正相關(guān)。從2005-2009年五年間的房地產(chǎn)稅收增幅與地方財(cái)政收入增幅走勢(shì)上可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)稅收增幅與地方財(cái)政收入增幅正相關(guān)。如2007年房地產(chǎn)稅收增幅高達(dá)47.7%，直接拉高地方財(cái)政收入增幅至29.9%，但2008年房地產(chǎn)稅收增幅跌至谷底7.85%，亦直接導(dǎo)致地方財(cái)政收入增幅快速下滑至16.3%。這說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)在成為支柱行業(yè)的同時(shí)，其行業(yè)波動(dòng)對(duì)全市收入沖擊也最為明顯。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)增幅變化趨勢(shì)與房地產(chǎn)行業(yè)增幅變化趨勢(shì)基本一致。房地產(chǎn)稅收與地方財(cái)政收入

關(guān)聯(lián)度分析4．從行業(yè)上看，房地產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)地位表現(xiàn)明顯。一是從貢獻(xiàn)度看，2009年房地產(chǎn)行業(yè)以30.9%的地方財(cái)政收入貢獻(xiàn)度位居第一，隨后的制造業(yè)、批發(fā)零售業(yè)和建筑業(yè)分別只占24.7%、11.4%和7.9%，分別低于房地產(chǎn)行業(yè)6.2個(gè)百分點(diǎn)、19.5個(gè)百分點(diǎn)和23個(gè)百分點(diǎn)。二是從增幅上看，盡管房地產(chǎn)行業(yè)以24.2%的年均增幅位居第三，信息軟件業(yè)和金融業(yè)分別以37.96%和30.64%的年均增幅名列第一和第二，但它們對(duì)全市地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)度還較低，分別只有1.89％和2.24％。房地產(chǎn)稅收與地方財(cái)政收入

增幅變化具有周期性綜觀年度數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)稅收與地方財(cái)政收入并非處于持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)狀態(tài)，其增幅變化基本上呈現(xiàn)“三年一周期”的特征。即每相隔兩年進(jìn)入一個(gè)調(diào)整期。如2003-2005年與2006-2008年，前兩年均保持較快增幅但后一年增幅卻明顯回落。房地產(chǎn)市場(chǎng)受宏觀政策調(diào)控影響明顯（如2005年與2009年），但同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)也受宏觀經(jīng)濟(jì)影響（如2006年和2008年）?；仡?005年以來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，經(jīng)歷了以營(yíng)業(yè)稅政策調(diào)整為主要調(diào)控手段的“三緊一松”四次宏觀調(diào)控政策變化?！叭暌恢芷凇碧卣鞯男纬稍蛞皇?005年國(guó)務(wù)院先后出臺(tái)“國(guó)八條”與新“國(guó)八條”，6月起將營(yíng)業(yè)稅年限劃定標(biāo)準(zhǔn)由1年改為2年，同時(shí)省政府《關(guān)于確定普通住房標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題的通知》（浙政辦發(fā)明電［2005］90號(hào)）文件明確對(duì)普通住房與非普通住房的房屋交易契稅適用稅率分別實(shí)行1.5%和3%的差別稅率。受其影響，2005年商品房與二手房成交量雙雙同比下降。“三年一周期”特征的形成原因二是2006年國(guó)務(wù)院出臺(tái)“國(guó)六條”，6月起把營(yíng)業(yè)稅年限劃定標(biāo)準(zhǔn)由2年改為5年，同時(shí)稅務(wù)總局規(guī)定從8月1日起在全國(guó)范圍內(nèi)統(tǒng)一強(qiáng)制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅。盡管2006年下半年起營(yíng)業(yè)稅政策進(jìn)一步收緊，但由于受宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快轉(zhuǎn)為過(guò)熱（2006、2007年全國(guó)GDP分別達(dá)到11.6%和13.0%）、通貨膨脹預(yù)期、央行多次調(diào)整利率等因素影響，住房剛性需求進(jìn)一步釋放，2006-2007年住房成交量反而大幅增長(zhǎng)?！叭暌恢芷凇碧卣鞯男纬稍蛉?008年受金融危機(jī)和宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的“三不足”因素（即開(kāi)發(fā)商資金不足、需求方購(gòu)買力不足和市場(chǎng)整體信心不足）影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)，市場(chǎng)觀望心態(tài)濃重，全年二手房成交量同比下降33%?！叭暌恢芷凇碧卣鞯男纬稍蛩氖?009年為擴(kuò)大內(nèi)需、刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，國(guó)家財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓的營(yíng)業(yè)稅政策的通知》（財(cái)稅[2008]174號(hào)）文件明確2009年?duì)I業(yè)稅年限劃定標(biāo)準(zhǔn)由5年改為2年，同時(shí)我市出臺(tái)“24條房產(chǎn)新政”，實(shí)行購(gòu)房入戶和購(gòu)買普通商品房稅收補(bǔ)貼政策。房屋交易成本大幅降低，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)再次活躍，商品房和二手房同比分別增長(zhǎng)40.34%和43.65%?！叭暌恢芷凇碧卣鞯男纬稍蛭迨?010年為推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，切實(shí)打擊投機(jī)性購(gòu)房和遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，國(guó)家再次將營(yíng)業(yè)稅規(guī)定年限標(biāo)準(zhǔn)由2年改為5年。受其影響，房地產(chǎn)交易量明顯下降。隨著國(guó)慶節(jié)前“國(guó)十條”升級(jí)版正式推出，杭州樓市或?qū)⒃诘谒募径戎匦逻M(jìn)入觀望期。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)度1.房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)不能低估。2005-2009年房地產(chǎn)業(yè)占GDP比重穩(wěn)中有升，2009年占比達(dá)到7.5%，比2005年高出1.9個(gè)百分點(diǎn)，其間除2008年受金融危機(jī)影響略有回落之外，總體表現(xiàn)為上升態(tài)勢(shì)。從對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率來(lái)看，五年中的前四年有一定回落，并在2008年出現(xiàn)谷值，但經(jīng)過(guò)2009年的恢復(fù)性增長(zhǎng)，行業(yè)支柱地位進(jìn)一步凸顯，并出現(xiàn)新的峰值。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)度2.房地產(chǎn)業(yè)對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的貢獻(xiàn)不能低估。2005-2009年五年間房地產(chǎn)業(yè)增加值占第三產(chǎn)業(yè)增加值的比重趨于上升，且一直維持在12%以上；房地產(chǎn)業(yè)對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)率也在波動(dòng)中上升，2009年更是達(dá)到36.1%的歷史高位。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)第三產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)的上升，也帶動(dòng)了第三產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，第三產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率也由2005年的59.5%達(dá)到2009年的82%，2009年我市三產(chǎn)增加值總量還首超二產(chǎn)，占GDP的48.5%。顯然，房地產(chǎn)業(yè)在不斷發(fā)展的過(guò)程中帶動(dòng)了第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而對(duì)優(yōu)化國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)作出了重要貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)度3.房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)的貢獻(xiàn)不能低估。房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中屬于先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展可以帶動(dòng)建材、冶金、機(jī)械、化工、機(jī)電等50多個(gè)物質(zhì)生產(chǎn)部門以及金融、旅游、商業(yè)、服務(wù)業(yè)的發(fā)展，是新一輪經(jīng)濟(jì)啟動(dòng)的先鋒，可以為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件。根據(jù)2007年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出表有關(guān)數(shù)據(jù)表明：房地產(chǎn)業(yè)增加值每增加1元，將拉動(dòng)其他行業(yè)增加值新增1.06元。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局綜合司課題組的研究結(jié)果表明，每100元的房地產(chǎn)投資為其他行業(yè)創(chuàng)造215元的需求。房地產(chǎn)企業(yè)在解決住房需求的同時(shí)，也為社會(huì)提供了就業(yè)機(jī)會(huì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局第二次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查主要數(shù)據(jù)公報(bào)顯示，2008年末房地產(chǎn)直接提供的就業(yè)機(jī)會(huì)為552.2萬(wàn)人，比2004年末增加39.6%。地方財(cái)政收入對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的高依存度當(dāng)前房地產(chǎn)行情與財(cái)政收入形勢(shì)密切相關(guān)，每一次房地產(chǎn)的政策調(diào)控，每一次房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的好壞都直接影響甚至已經(jīng)左右財(cái)政收入任務(wù)能否完成，其根本原因在于房地產(chǎn)行業(yè)在稅源結(jié)構(gòu)中占比過(guò)高。顯然，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為了組織收入的一把雙刃劍，在成為稅收增長(zhǎng)主源泉的同時(shí)，其行業(yè)波動(dòng)對(duì)收入沖擊也最為明顯。年份實(shí)證：以2009年為例第一階段（1-4月），其間地方財(cái)政收入持續(xù)減收且減收額逐月擴(kuò)大，主要原因是房地產(chǎn)行業(yè)地方財(cái)政收入減收額也逐月擴(kuò)大且每月均高于地方財(cái)政收入的總減收額。房地產(chǎn)稅收成為財(cái)政收入負(fù)增長(zhǎng)的主因素。第二階段（5-6月），其間全市地方財(cái)政收入在6月份實(shí)現(xiàn)止跌回升，不僅消化了全市4月地方財(cái)政收入的累計(jì)減收額8.6億元,還增收3.57億。房地產(chǎn)行業(yè)減收額從4月的10億元降為6月的4.67億元，5-6月消化了5.33億元，消化額占全市消化額和增收額的44%。房地產(chǎn)稅收成為財(cái)政收入止跌回升的主動(dòng)力。第三階段（7-12月），其間全市地方財(cái)政收入增收態(tài)勢(shì)持續(xù)向好，累計(jì)增收額由7月的9.9億元一路上升到全年的65.44億元。其中房地產(chǎn)稅收除因7月份繼續(xù)消化6月份4.67億元的減收因素而降低了對(duì)全市地方財(cái)政收入增收額的貢獻(xiàn)占比外，8-12月的貢獻(xiàn)占比均在50%以上，房地產(chǎn)稅收成為財(cái)政收入增收的主力軍。稅種實(shí)證：以契稅為例契稅收入由于房地產(chǎn)成交量的逐年增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)的上漲，增長(zhǎng)穩(wěn)定，年均增長(zhǎng)29.47%。但是契稅增幅受宏觀政策調(diào)整影響波動(dòng)明顯：如2008年契稅增幅為歷史低點(diǎn)僅為14.93%，其中二手房契稅征收由于比較容易受到交易環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅政策和契稅政策調(diào)整的影響，同比下跌33.49%。高房?jī)r(jià)與官員晉身關(guān)系地方政府官員為了獲得晉升,他們需要經(jīng)濟(jì)保持較快增長(zhǎng),投資又是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿?而目前各地固定資產(chǎn)投資中來(lái)源于房地產(chǎn)投資的資金占比為20%左右,成了固定資產(chǎn)投資的重要源泉。特別是東部發(fā)達(dá)地區(qū),房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重更高,2009年北京市房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資為50.6%。從這個(gè)層面看,為了保持并擴(kuò)大房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)直接拉動(dòng)作用,發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他行業(yè)的輻射帶動(dòng)作用,并借助房地產(chǎn)來(lái)提升城市建設(shè)水平,地方政府有更強(qiáng)的動(dòng)力維持房?jī)r(jià)穩(wěn)定或推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲,這可以稱為“晉升激勵(lì)效應(yīng)”,這種效應(yīng)主要是源于地方官員對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、政績(jī)的需求。投機(jī)性購(gòu)房推動(dòng)了房?jī)r(jià)的大幅上漲房市攀升，一些人借機(jī)囤積房源，轉(zhuǎn)手獲利，這一類的特殊團(tuán)體被稱為炒房團(tuán)。炒房行為的類型：團(tuán)購(gòu)；二是通過(guò)新聞炒作、散布、傳播消息等手段形成房?jī)r(jià)上漲的假象，造成虛假的供求不平衡，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，再通過(guò)房地產(chǎn)交易獲取利潤(rùn)。三是“沖洗買賣”。四是炒房團(tuán)（包括個(gè)別炒房者）以實(shí)際交易操縱的方式炒高房地產(chǎn)。王斌、

高波的有關(guān)研究《土地財(cái)政、晉升激勵(lì)與房?jī)r(jià)棘輪效應(yīng)的實(shí)證分析》，《南京社會(huì)科學(xué)》2011年第5期綜述：高房?jī)r(jià)雙軌制高房?jī)r(jià)的形成主要是地方政府土地財(cái)政的產(chǎn)物，困綁銀行、開(kāi)發(fā)商等以產(chǎn)業(yè)化為目標(biāo)的產(chǎn)物。投機(jī)性購(gòu)房推動(dòng)了房?jī)r(jià)的大幅上漲。房?jī)r(jià)的局部競(jìng)爭(zhēng)和基本不競(jìng)爭(zhēng)，尤其對(duì)消費(fèi)者而言，基本是被動(dòng)消費(fèi)，無(wú)力博弈高房?jī)r(jià)。三、高房?jī)r(jià)的危害三、高房?jī)r(jià)的危害高房?jī)r(jià)的經(jīng)濟(jì)危害高房?jī)r(jià)的社會(huì)危害高房?jī)r(jià)的政治危害1．對(duì)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)健康運(yùn)行埋下隱患。浙江民企中江集團(tuán)因投資地產(chǎn)、酒店失利，資金鏈斷裂，目前正進(jìn)行破產(chǎn)重組。經(jīng)初步統(tǒng)計(jì)，中江債務(wù)規(guī)模80億元，其中建行一家就占了30億，中行和工行亦分別占10億及1.5億元。銀行業(yè)不良貸款與不良率雙升已成為趨勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)的貸款風(fēng)險(xiǎn)完全可能在短期內(nèi)集中暴露。賣地難，杭州痛杭州的土地收入在2009年以1200億元超過(guò)京滬，雄居中國(guó)榜首，如今遭遇了滑鐵盧。2011年，杭州賣地收入僅為755億，相比2009年下滑了四成；其中主城區(qū)（不包括余杭區(qū)、蕭山區(qū)）土地出讓金才316億元，只完成全年計(jì)劃的六成。在中國(guó)，賣地收入通常占到地方政府收入的40%－50％。在現(xiàn)有的財(cái)稅體制下，地方政府的大型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資金通常來(lái)源于土地出讓金（從去年開(kāi)始納入預(yù)算內(nèi)管理），而一旦出現(xiàn)賣地難，政府的基建項(xiàng)目將嗷嗷待哺，甚至停工。隱秘托市，買首套房政府補(bǔ)貼20萬(wàn)2011年年底，杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)悄悄啟動(dòng)了購(gòu)房補(bǔ)貼，安排了1億元資金——只要是在下沙落戶的居民，購(gòu)買首套房都可獲補(bǔ)貼20萬(wàn)元。政府：樓市白衣騎士2011年年底，浙江一家身陷絕境的大開(kāi)發(fā)商向杭州市政府求救。政府下屬的三家公司，將該開(kāi)發(fā)商2009年拍下的一塊杭州地王買了過(guò)去，實(shí)現(xiàn)曲線“退地”。2008年年底，浙江最大開(kāi)發(fā)商綠城集團(tuán)陷入資金鏈危機(jī)，六十多億待支付的土地出讓金幾乎將其董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平逼入絕境。“多虧政府出臺(tái)政策，土地出讓金可緩繳半年，才讓我有機(jī)會(huì)緩過(guò)來(lái)。”政府：樓市白衣騎士杭州市政府在當(dāng)時(shí)還出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見(jiàn)》，從供需兩方面，回調(diào)各項(xiàng)從緊的房地產(chǎn)政策，隨后杭州樓市在2009年大反轉(zhuǎn)。按照中國(guó)社會(huì)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，2009年杭州平均房?jī)r(jià)幾乎翻了一番，突破了2萬(wàn)元／平米大關(guān)，與北京和上海等一線城市站在一個(gè)水平線上——杭州政府也因此成為當(dāng)年救市最大受益者，2009年的杭州土地收入達(dá)1200億元，在全國(guó)排名第一。鄂爾多斯：當(dāng)房地產(chǎn)泡沫破滅后成為全國(guó)最富的城市2001年設(shè)立鄂爾多斯市之前，這片河套地區(qū)在內(nèi)蒙古都屬于貧困之地，GDP排名全國(guó)倒數(shù)。十年后鄂爾多斯GDP增速連續(xù)9年全國(guó)第一，人均GDP先后超過(guò)北京、上海和香港，成為全國(guó)最富的城市。依靠房地產(chǎn)和煤炭。瘋狂的鄂爾多斯樓市2006年，鄂爾多斯城市化建設(shè)步入黃金期，2007年出現(xiàn)第一輪房?jī)r(jià)增長(zhǎng)。煤炭?jī)r(jià)格上漲及大規(guī)模征地拆遷補(bǔ)償款帶來(lái)的豐厚民間資本，一手瘋狂購(gòu)房推高房?jī)r(jià)，另一手又通過(guò)民間放貸賺更豐厚的錢來(lái)滋養(yǎng)房地產(chǎn)業(yè)的泡沫。房地產(chǎn)倒閉據(jù)鄂爾多斯市政府的數(shù)據(jù)，截至2012年4月底，全市324個(gè)房地產(chǎn)續(xù)建項(xiàng)目，復(fù)工率不到四成。計(jì)劃新建的49個(gè)項(xiàng)目，只有7個(gè)開(kāi)工，開(kāi)工率14.3%。全市房地產(chǎn)市場(chǎng)完成投資10.4億元，同比下降83.4%。房地產(chǎn)倒閉根據(jù)市政府的數(shù)據(jù)，截至2012年4月底，全市商品房銷售面積約150萬(wàn)平方米，銷售額106億元，均價(jià)仍高達(dá)每平米7000元。但實(shí)則“有價(jià)無(wú)市”——成交商品房主要集中在兩種形式：一是過(guò)去已認(rèn)購(gòu)但因手續(xù)不全未簽訂商品房買賣合同，現(xiàn)在補(bǔ)簽合同，占銷售總量的62%；另一種則是開(kāi)發(fā)企業(yè)以房抵債，占銷售總量的29%。真正的市場(chǎng)成交量不足10%。深重的債務(wù)危機(jī)東勝城投公司審計(jì)報(bào)告顯示，這家注冊(cè)資本為12.4億元的區(qū)縣級(jí)融資平臺(tái)及其關(guān)聯(lián)公司，2011年末向國(guó)開(kāi)行內(nèi)蒙古分行、建設(shè)銀行及中國(guó)銀行貸款的余額為45億元，主要以質(zhì)押的方式。其中國(guó)開(kāi)行貸款占37.9億元。債務(wù)規(guī)模不斷擴(kuò)大，地方財(cái)政的還款能力卻無(wú)法同步增長(zhǎng)。根據(jù)東勝區(qū)政府提供的數(shù)據(jù)，2012年區(qū)財(cái)政可用財(cái)力僅增加4.26億元。樓市冰凍，最痛的是地方政府。財(cái)政減收隨之而來(lái)。2012年上半年，鄂爾多斯中心城區(qū)東勝區(qū)建筑業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)納稅分別減少14.8%和29.6%，而以土地出讓金為主要來(lái)源的政府性基金預(yù)算收入9.5億元，同比下降近八成。2．加重產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的畸形，延緩和阻礙科技進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)投資額的瘋狂增長(zhǎng)，帶動(dòng)了對(duì)建筑材料諸如普通鋼、水泥、裝飾材料等需求的迅速增加，刺激了煤炭、采掘業(yè)、建材制造等行業(yè)的發(fā)展，整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)重化工化程度不斷加深。它非常不利于轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式和科學(xué)技術(shù)創(chuàng)新。房地產(chǎn)以及與房地產(chǎn)相關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)一個(gè)明顯的特征就是對(duì)有限自然資源的依賴和能量消耗大，必然會(huì)選擇通過(guò)加大資源消耗的方式生產(chǎn)和發(fā)展，而缺乏走上技術(shù)革新發(fā)展道路的內(nèi)在沖動(dòng)。由高房?jī)r(jià)導(dǎo)致房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)過(guò)度發(fā)展導(dǎo)致整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的畸形，這種畸形的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)嚴(yán)重依賴自然資源和能量消耗，其負(fù)面影響非常深刻，不僅給整個(gè)生態(tài)造成沉重的壓力，而且延緩和阻礙了科技進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)富豪榜NO.1恒大地產(chǎn)集團(tuán)董事局主席許家印58億NO.2龍湖地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)吳亞軍55億NO.3碧桂園集團(tuán)執(zhí)行董事楊惠妍42億NO.4大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林37億NO.5SOHO中國(guó)首席執(zhí)行官?gòu)埿?1億萬(wàn)達(dá)總裁：王建林1954年10月24日，王健林出生于四川省都江堰一個(gè)典型的紅色家庭。王健林的父親是紅四方面軍的老紅軍，最高官至西藏自治區(qū)副主席。14歲的時(shí)候，王健林初中畢業(yè)。從電影《林海雪原》中獲得的激情，促使他奔赴軍營(yíng)，成為內(nèi)蒙古邊疆扎魯特旗邊防部隊(duì)的一名戰(zhàn)士。萬(wàn)達(dá)總裁：王建林1978年，王健林被部隊(duì)推薦到大連陸軍學(xué)院讀書。畢業(yè)后，王健林被軍校的領(lǐng)導(dǎo)看中，破格留校任用，并被提升至團(tuán)級(jí)干部；1986年，“百萬(wàn)大裁軍”的大背景下，王健林轉(zhuǎn)業(yè)任大連市西崗區(qū)人民政府辦公室主任。萬(wàn)達(dá)總裁：王建林1988年王健林成為了大連市西崗區(qū)住宅開(kāi)發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱“西崗開(kāi)發(fā)”）總經(jīng)理。工商資料顯示，成立于1987年的西崗開(kāi)發(fā)即大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的前身，當(dāng)時(shí)還是西崗區(qū)區(qū)屬國(guó)有企業(yè)，其1989年?duì)I業(yè)收入為1285.8萬(wàn)元，凈利潤(rùn)291.2萬(wàn)元。萬(wàn)達(dá)總裁：王建林創(chuàng)業(yè)之初，當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)首先要有計(jì)劃指標(biāo)，拿到指標(biāo)后才能申請(qǐng)用地，而大連能拿到計(jì)劃指標(biāo)的只有三家國(guó)有房地產(chǎn)公司，萬(wàn)達(dá)沒(méi)有計(jì)劃指標(biāo)，只能花錢向國(guó)企買指標(biāo)。王健林輾轉(zhuǎn)拿到大連南山住宅項(xiàng)目，并開(kāi)發(fā)成功。南山住宅所掙的200萬(wàn)元成為王健林的第一桶金。此后，他又迅速抓住大連舊城改造的機(jī)會(huì)，崛起為大連首屈一指的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。萬(wàn)達(dá)成立1991年，國(guó)家體改委和大連市體改委準(zhǔn)備在大連市選擇3家企業(yè)，作為東北地區(qū)首批股份制試點(diǎn)單位，西崗開(kāi)發(fā)成為首批試點(diǎn)單位。工商資料顯示，1992年8月，大連市股份制改革試點(diǎn)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室同意在西崗開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)上，成立大連萬(wàn)達(dá)股份有限公司，注冊(cè)資金為8000萬(wàn)，40%的股份為企業(yè)內(nèi)部職工認(rèn)購(gòu)，另外60%的股份分別是向中國(guó)工商銀行大連信托投資股份有限公司、大連渤海飯店集團(tuán)和大連萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)集團(tuán)募集而來(lái)。這其中，大連渤海飯店集團(tuán)的法定代表人為湯闖，大連萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)集團(tuán)公司的法定代表人為王健林，都屬于全民所有制企業(yè)。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)成立1997年6月，大連萬(wàn)達(dá)股份有限公司更名為大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份有限公司，注冊(cè)資金增至1.2億，其中大連萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)總公司以7000萬(wàn)出資占58.33%股份，中國(guó)工商銀行大連信托投資股份有限公司以1500萬(wàn)出資占有17.5%的股份，企業(yè)內(nèi)部職工認(rèn)購(gòu)股份減至20%，其他股東分別為大連渤海飯店集團(tuán)公司、大連煤氣公司、大連電業(yè)局供用電技術(shù)服務(wù)公司等國(guó)企。資料顯示，大連萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)總公司也成立于1997年6月，注冊(cè)資金為5000萬(wàn)元，其對(duì)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的7000萬(wàn)出資來(lái)自西崗計(jì)劃經(jīng)濟(jì)委員會(huì)。大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份有限公司此后的十年間，通過(guò)多次極為復(fù)雜繁瑣的轉(zhuǎn)讓，在2007年1月，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份有限公司股東結(jié)構(gòu)變?yōu)椋河赏踅×譃榉ǘù砣说纳虾Ｈf(wàn)尚置業(yè)有限公司占股49.25%，尹海（大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)副總裁）為法定代表人的北京萬(wàn)達(dá)投資股份有限公司控股30%，大連一方集團(tuán)占有6.5%股份，北京合興投資有限公司（法定代表人亦為大連一方董事長(zhǎng)孫合喜）占股14.25%。國(guó)有股和內(nèi)部員工認(rèn)購(gòu)股此時(shí)均已退出。萬(wàn)達(dá)擴(kuò)張2006年，寧波萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，王健林的第三代綜合體——“盒子+街區(qū)+高層”綜合體一下子開(kāi)啟了寶藏之門。隨后的幾年里，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)以每年十幾家的速度迅速在全國(guó)批量誕生。以萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的就業(yè)、稅收和形象效應(yīng)低價(jià)獲取核心地段的緊缺土地資源，以萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)周邊住宅銷售支持商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，是王健林實(shí)現(xiàn)“資金平衡”與“快速擴(kuò)張”的主要籌碼。“一座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，一個(gè)城市中心”的口號(hào)開(kāi)始在全國(guó)叫響。商業(yè)綜合體變成了品牌，地方政府引進(jìn)萬(wàn)達(dá)也構(gòu)成實(shí)在的政績(jī)體現(xiàn)——萬(wàn)達(dá)在隨后幾年里確立了議價(jià)權(quán)。美國(guó)富豪榜榜單前20名3．將嚴(yán)重削弱擴(kuò)大內(nèi)需的政策效果擴(kuò)大內(nèi)需是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的重要內(nèi)容，然而高昂的房?jī)r(jià)透支了居民兩三代人的積蓄，工薪階層一輩子的收入都不夠買一套房子，住房已經(jīng)成為老百姓新三座大山中最重的一座。絕大多數(shù)買了房的城市居民都背負(fù)著巨額的債務(wù)，變成了名副其實(shí)的房奴；還沒(méi)有買房的大部分人也在為買房存錢，再加上生病就醫(yī)和子女教育這兩塊支出，哪里還有錢去搞其他消費(fèi)？這樣下去，擴(kuò)大內(nèi)需豈不成了無(wú)本之木、無(wú)水之源。4．催生收入分配逆向機(jī)制，

進(jìn)一步擴(kuò)大貧富差距我國(guó)收入分配的不平等狀況已經(jīng)相當(dāng)嚴(yán)重，而房?jī)r(jià)大幅增長(zhǎng)，特別是一些大中城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，意味著財(cái)富以貨幣和固定資產(chǎn)的形式向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、居住環(huán)境較好的地區(qū)在集聚，在向少數(shù)高收入者、特別是投機(jī)購(gòu)房者和房地產(chǎn)商手中集聚。相對(duì)而言，大部分居民和經(jīng)營(yíng)者的收入和財(cái)富則變相縮水，導(dǎo)致收入差距進(jìn)一步拉大。低收入階層居民收入的增長(zhǎng)趕不上房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，住房支付能力逐步下降，許多剛性需求被排斥在住房市場(chǎng)之外。5．降低城市的競(jìng)爭(zhēng)能力。房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲已經(jīng)帶動(dòng)全國(guó)大中小城市商務(wù)成本的全面提高。在蘭州市中心，一間20多平方米的臨街商鋪2003年的租金約1.2萬(wàn)元，2009年漲到4萬(wàn)多元，6年間漲了兩倍多；同期兩居室樓房的租金由400多元漲到了2000元左右,上漲了4倍。全國(guó)其他地區(qū)的情況大抵如此。高房?jī)r(jià)提高了置業(yè)門檻，通過(guò)租金將大部分成本轉(zhuǎn)嫁給實(shí)體經(jīng)濟(jì)，提高了各類經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的成本，從而降低城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，在一定程度上影響外資投入和出口的競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)，由于高昂的房?jī)r(jià)加大了居住成本，也阻礙了各類人才的流動(dòng)性，長(zhǎng)期來(lái)看，不利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步。逃離北上廣北京、上海、廣州。以三個(gè)城市第一個(gè)漢字組成“北上廣”。用來(lái)指生存成本極高的現(xiàn)代化大都市。曾是廣大年輕一代首選的北京、上海、廣州等一線城市，樓價(jià)高漲、交通堵塞、生活壓力加劇，愈來(lái)愈多的白領(lǐng)選擇離開(kāi)，去二三線城市打拼，卻失望地發(fā)現(xiàn)，那里樓價(jià)漲了，空氣污染了，塞車也成家常便飯了，“城市病”在這些中小城市正迅速?gòu)?fù)制。在城市化的大潮下，何處才可安放青春？6．為財(cái)富外流創(chuàng)造了條件。由于我國(guó)與發(fā)達(dá)國(guó)家在教育、環(huán)境等方面的差距客觀存在，近30年來(lái)出國(guó)移民人數(shù)呈逐年上升態(tài)勢(shì)，海外投資移民已經(jīng)成為當(dāng)今中國(guó)財(cái)富外流的重要通道之一。正是高房?jī)r(jià)使一部分城市居民具備了投資移民的基本條件。橫向?qū)Ρ?，?guó)內(nèi)一線大城市一套樓房總價(jià)遠(yuǎn)超美國(guó)、加拿大、澳大利亞等國(guó)的一棟別墅的價(jià)格，大多數(shù)在國(guó)內(nèi)一線城市擁有住房的人，可以通過(guò)拋售住房，變現(xiàn)后的資金足以滿足他們投資移民海外的資金條件。這種財(cái)富外流對(duì)當(dāng)今中國(guó)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等方面所產(chǎn)生的負(fù)面影響目前尚難估量。財(cái)富外流中國(guó)如何守財(cái)招商銀行發(fā)布的《2011中國(guó)私人財(cái)富報(bào)告》顯示，近60%接受調(diào)研的千萬(wàn)富翁已完成投資移民或有相關(guān)考慮，而27%的億萬(wàn)富翁已完成了投資移民。各種形式的財(cái)富外流，正在消耗中國(guó)多年發(fā)展、由全體公民創(chuàng)造的財(cái)富。（二）對(duì)公民價(jià)值觀和社會(huì)穩(wěn)定影響1．對(duì)年青一代價(jià)值觀和道德倫理體系的沖擊。高房?jī)r(jià)對(duì)社會(huì)倫理道德、公民價(jià)值觀影響的惡果目前正逐步表現(xiàn)出來(lái)。一二十年前，年輕人談情說(shuō)愛(ài)或相親時(shí)，首先會(huì)關(guān)心對(duì)方品格、能力、長(zhǎng)相怎么樣，但從現(xiàn)在的社會(huì)看來(lái)感情倒成其次的了，很多人首先關(guān)心的是對(duì)方有沒(méi)有房子？買房子有沒(méi)有貸款？貸款多少？貸款還了多少？如果沒(méi)有房子一切免談，一套房子幾乎壓過(guò)了一切。許多人看到別人炒一套房的收益超過(guò)自己辛勞一輩子的工資收入，不再相信勤勞致富等傳統(tǒng)美德，創(chuàng)業(yè)熱情蕩然無(wú)存。為了房子親人反目、對(duì)白公堂的案例時(shí)有所聞。歷史經(jīng)驗(yàn)表明，一代人價(jià)值觀的喪失對(duì)社會(huì)的危害遠(yuǎn)大于階段性的經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩，這是一個(gè)民族不可承受之重。2．危害社會(huì)和諧穩(wěn)定。近五年來(lái)，因拆遷引起的沖突事件頻繁發(fā)生，充滿了暴力和血腥。有的被拆遷人被毆打致死，有的被拆遷人以自焚抗?fàn)?，有的聚眾圍堵、打砸政府部門，有的棄家舍業(yè)多年上訪，表現(xiàn)形式五花八門。群眾與政府如此激烈的對(duì)立事件，是建國(guó)以來(lái)不曾有過(guò)的。2010年5月國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格征地拆遷管理工作切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益的緊急通知》。城市拆遷與群體性事件周正毅與靜安區(qū)拆遷。2003南京翁彪自焚。2003上海烏魯木齊路焚燒事件。179弄朱水康夫婦女。釘子戶周正毅周正毅，1961年出生于上海楊浦區(qū)，前上海地產(chǎn)控股有限公司主席，原農(nóng)凱集團(tuán)公司董事長(zhǎng)，曾被國(guó)際知名雜志福布斯封為上海首富。2003年9月因涉嫌虛報(bào)注冊(cè)資本罪和操縱證券交易價(jià)格被捕。2007年11月，上海市第二中級(jí)人民法院一審判處周正毅有期徒刑16年。周正毅與靜安區(qū)拆遷2002年5月底買下了上海靜安區(qū)石門二路以東的地塊，準(zhǔn)備投資50億元發(fā)展高檔住宅，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)規(guī)模將達(dá)63萬(wàn)平方米，加之周邊地區(qū)聯(lián)動(dòng)改造，5～7年后，該地區(qū)將崛起建筑總面積達(dá)82萬(wàn)平方米的大型居住區(qū)，預(yù)計(jì)銷售額將達(dá)80億元。該舊區(qū)改造地塊位于石門路以東、北京西路以北、成都北路以西、北至南蘇州河路，總占地面積17.64萬(wàn)平方米，需動(dòng)遷居民1萬(wàn)多戶。這也是上海市中心新一輪舊區(qū)改造項(xiàng)目中最大的一個(gè)項(xiàng)目。如果采用高價(jià)貨幣補(bǔ)償?shù)霓k法，可以想像其中阻力之大。由于該地塊需要?jiǎng)舆w的居民達(dá)1萬(wàn)戶以上，動(dòng)遷補(bǔ)償單價(jià)又高，每戶25萬(wàn)元補(bǔ)償?shù)脑?，總?shù)就達(dá)到了驚人的25億元以上，占開(kāi)發(fā)成本的一半以上。周正毅與靜安區(qū)拆遷周正毅與拆遷戶在搬遷費(fèi)用問(wèn)題上一直糾紛不斷，從而激起多方矛盾。有內(nèi)部文件披露，周正毅當(dāng)時(shí)付出的土地出讓金，竟然是不尋常的“零”元。周正毅以舊區(qū)改造的名義申報(bào)地產(chǎn)項(xiàng)目,不花一分錢，獲得了黃金地段東八塊之一。面積4萬(wàn)平方米，市場(chǎng)地價(jià)至少在3億以上。但是周正毅拒絕所有拆遷戶2159戶中原地回搬的要求，其實(shí)質(zhì)就是用舊區(qū)改造的名義無(wú)償占地建高檔商品房謀取暴利。

周正毅與靜安區(qū)拆遷居民全部被安置到邊遠(yuǎn)郊區(qū)。按拆遷戶們按原定方案由鄭恩寵幫助寫就一份通稿，附上致胡錦濤與溫家寶的公開(kāi)信，列舉法庭證據(jù)呼吁中央“現(xiàn)在已到了公開(kāi)揭發(fā)大大小小周正毅的時(shí)候了，我們上海市民等待你的批復(fù)?！鄙蜴门c鄭恩寵將法庭上取得的證據(jù)傳到香港,當(dāng)天香港十多家報(bào)紙與電視廣播媒體公開(kāi)發(fā)表.2：30。拆遷戶們又將相同材料與公開(kāi)信發(fā)往美國(guó)。晚上6：30已有居民聽(tīng)到法新社廣播來(lái)自美國(guó)之音關(guān)于此案的消息。

周正毅與靜安區(qū)拆遷6月3日上海政府首次證實(shí),周正毅正被調(diào)查,事件嚴(yán)重,中央的調(diào)查仍是剛剛開(kāi)始.2006年10月，上海市人民檢察院獲取了周正毅行賄和虛開(kāi)增值稅專用發(fā)票犯罪的相關(guān)證據(jù)，決定對(duì)周正毅予以逮捕。2006年12月周正毅被上海檢察機(jī)關(guān)采取“強(qiáng)制措施”。2007年1月21日，周正毅被依法逮捕。2007年11月30日，上海二中院認(rèn)定，周正毅犯單位行賄罪、對(duì)企業(yè)人員行賄罪、行賄罪、虛開(kāi)增值稅專用發(fā)票罪和挪用資金罪，數(shù)罪并罰判處有期徒刑16年。釘子戶《現(xiàn)代漢語(yǔ)詞典》：在城市建設(shè)征用土地時(shí)，討價(jià)還價(jià)，不肯遷走的住戶。（三）催生貪污腐敗問(wèn)題，深埋執(zhí)政隱患

無(wú)官員襄助，商人無(wú)處拿地；無(wú)商人接盤，官員無(wú)從獲利。理論上說(shuō)，土地是國(guó)有的，國(guó)家是人民的，但代表國(guó)家有權(quán)出讓土地的是誰(shuí)——各級(jí)政府。地方政府的第一把手，或是國(guó)土部門的部分官員，很容易成為腐敗重災(zāi)區(qū)。

土地貪官群芳譜周良洛：

從清華學(xué)子到土地巨貪周良洛：

從清華學(xué)子到土地巨貪祖籍江西鉛山，1978年進(jìn)清華大學(xué)電機(jī)系，成為“文革”后第二批大學(xué)生。此前，他在河南省中牟縣插隊(duì)。1983年清華畢業(yè)后，周良洛留校工作，1989年9月任清華團(tuán)委書記。1993年他擔(dān)任北京市朝陽(yáng)區(qū)委常委；1994年任區(qū)委宣傳部部長(zhǎng)；2000年1月任朝陽(yáng)區(qū)委常委、常務(wù)副區(qū)長(zhǎng)。2002年3月，他調(diào)任北京市海淀區(qū)區(qū)委副書記，同年11月成為海淀區(qū)區(qū)長(zhǎng)，同時(shí)兼任中關(guān)村科技園區(qū)管委會(huì)主任，區(qū)北部地區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)委員會(huì)主任。周良洛：從清華學(xué)子到土地巨貪從1998到2006的8年，他利用職務(wù)之便收受賄賂共計(jì)1672萬(wàn)余元，其中有1500多萬(wàn)元涉及土地審批和房地產(chǎn)項(xiàng)目，占賄款的90%。其妻魯小丹參與受賄889萬(wàn)余元。法院以受賄罪判處周良洛死刑，緩期兩年執(zhí)行；魯小丹被以相同罪名判處無(wú)期徒刑。上海房地局前副局長(zhǎng)殷國(guó)元一審被判死緩周久耕事件周久耕語(yǔ)錄“房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是慈善家嗎？當(dāng)然不是！”查處不是為了處罰開(kāi)發(fā)商降價(jià)虧本賣房子，而是擔(dān)心其造成的后果，我要對(duì)老百姓負(fù)責(zé)。”“不準(zhǔn)拖欠農(nóng)民工工資?！闭鎸?shí)的周久耕事件南京市江寧區(qū)物價(jià)局對(duì)恒大綠洲花園的核準(zhǔn)價(jià)為7480元/平方米，恒大對(duì)其毛坯房的真實(shí)售價(jià)已調(diào)至4600元/平方米左右，降幅約35%。周久耕接受南京《周末》采訪?！安樘幗祪r(jià)的房產(chǎn)商”。”“查處不是為了處罰開(kāi)發(fā)商降價(jià)虧本賣房子，而是擔(dān)心其造成的后果，我要對(duì)老百姓負(fù)責(zé)?！敝芫酶劮康禺a(chǎn)與江寧財(cái)政關(guān)系。恒大綠洲恒大地產(chǎn)集團(tuán)是中國(guó)十強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)恒大地產(chǎn)集團(tuán)董事局主席許家印。2011胡潤(rùn)中國(guó)富豪榜許家印以460億元的個(gè)人資產(chǎn)排名全國(guó)第五，截至2012年恒大地產(chǎn)集團(tuán)總資產(chǎn)1790億元，2012中國(guó)大陸在港上市房地產(chǎn)公司綜合實(shí)力第一名，并囊括財(cái)富創(chuàng)造能力TOP10、投資價(jià)值TOP10兩項(xiàng)分榜單第一。國(guó)土資源部副部長(zhǎng):

10個(gè)貪官8個(gè)跟土地有關(guān)土地貪官何其多！上海，卷入土地腐敗的官員，就有普陀區(qū)原區(qū)長(zhǎng)蔡志強(qiáng)、浦東新區(qū)原副區(qū)長(zhǎng)康慧軍、官商兩吃的上海房地局副局長(zhǎng)陶校興和他擁有30套房產(chǎn)的前任殷國(guó)元；比如江西，因土地腐敗，國(guó)土資源廳4名副廳長(zhǎng)曾有3名去職；比如重慶，“規(guī)劃系統(tǒng)腐敗窩案”主角、重慶市規(guī)劃局原局長(zhǎng)蔣勇因受賄1796萬(wàn)余元被判死緩，直接牽連副廳級(jí)以上官員近10人。

如何抑制高房?jī)r(jià)中央遏制高房?jī)r(jià)措施一是增加普通商品住房和保障性住房有效供給。加快中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)，增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開(kāi)發(fā)利用效率。二是加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，繼續(xù)實(shí)施差別化的住房稅收政策，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求。

中央遏制高房?jī)r(jià)的措施三是加強(qiáng)防范風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)監(jiān)管。加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理，繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)管理和商品房銷售管理，加強(qiáng)和改進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)、分析和監(jiān)測(cè)。四是加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，力爭(zhēng)到2012年末，基本解決1540萬(wàn)戶低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題。五是落實(shí)地方各級(jí)人民政府責(zé)任。要進(jìn)一步健全和落實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、加快解決低收入家庭住房困難的工作責(zé)任土地手段。提高拿地門檻,首付50%;打擊囤地,空置土地和小產(chǎn)權(quán)房及禁止新建別墅項(xiàng)目。市場(chǎng)手段。保障性住房十二五期間建設(shè)3600萬(wàn)套總量和價(jià)格控制目標(biāo)宣布城市達(dá)到657個(gè)，一房一價(jià)，打擊捂盤惜售。金融手段。三次加息,六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率（自2011年11月底到2012年上半年，二次降息和三次降準(zhǔn)）,土地抵押和融資限制。房貸手段。首套首付由20%上調(diào)30%再上調(diào)到40%,七折利率取消,二套由30%上調(diào)50%再上調(diào)到60%,三套停貸,開(kāi)發(fā)與地產(chǎn)及個(gè)人貸全面收緊。稅收手段。600多個(gè)城市二手營(yíng)業(yè)稅和2個(gè)城市開(kāi)征房產(chǎn)稅,嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)增值稅。行政手段。45個(gè)限購(gòu)城市,600多個(gè)限貸城市,30個(gè)城市限價(jià)各國(guó)房?jī)r(jià)調(diào)控經(jīng)驗(yàn)房?jī)r(jià)調(diào)控的標(biāo)桿國(guó)家——德國(guó)第一，不將住宅建設(shè)作為德國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“支柱產(chǎn)業(yè)”，而是作為社會(huì)福利機(jī)制的重要一環(huán)。第二，特有的“合同儲(chǔ)蓄”住房金融模式，以及房貸的固定利率機(jī)制，為穩(wěn)定房?jī)r(jià)提供了金融制度保障。第三，稅收調(diào)節(jié)遏制房產(chǎn)商、炒房者獲取超額收益，將高房?jī)r(jià)納入刑事責(zé)任。美國(guó)：利率和稅收作為主要調(diào)控工具政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段，主要是利率和稅收，出臺(tái)有利于普通消費(fèi)者購(gòu)房的規(guī)定。比如，在有70套以上的住宅項(xiàng)目中，開(kāi)發(fā)商必須將至少10%的住房出售給為當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)服務(wù)的人，像教師、消防隊(duì)員、警察和圖書館工作人員等。這些住房面積可以比較小，但售價(jià)必須比整個(gè)項(xiàng)目住房平均市價(jià)低25%。在稅收方面，對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)和投資影響比較明顯的是房地產(chǎn)稅。美國(guó)50個(gè)州都已開(kāi)征房地產(chǎn)稅，稅率一般為1%至3%。俄羅斯司法部門和反壟斷局專項(xiàng)調(diào)查房?jī)r(jià)，推動(dòng)保障房建設(shè)。啟示首先，按照市場(chǎng)規(guī)律辦事，遵循價(jià)格波動(dòng)的供求關(guān)系原理，在充分發(fā)揮好市場(chǎng)這只“無(wú)形之手”的作用前提下，合理適度地運(yùn)用直接行政干預(yù)手段，由抑制社會(huì)住房交易向引導(dǎo)合理投資及住房資源分配轉(zhuǎn)變，在“限購(gòu)”的同時(shí)，更要“限售”，這樣才能從根本上抑制投機(jī)性購(gòu)房需求，進(jìn)而控制房?jī)r(jià)。啟示第二、各國(guó)經(jīng)驗(yàn)證明，政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效工具有利率、稅收、立法。其中房產(chǎn)稅的征收對(duì)房?jī)r(jià)起到間接的控制作用，但調(diào)控效果取決于房產(chǎn)稅政策的實(shí)際執(zhí)行情況，房產(chǎn)稅作為一種不動(dòng)產(chǎn)稅，本質(zhì)上是為調(diào)節(jié)社會(huì)收入分配而設(shè)立的稅種。啟示第三、加大保障性住房的建設(shè)力度是各國(guó)在調(diào)控房?jī)r(jià)問(wèn)題上達(dá)成的共識(shí)。通過(guò)保障性住房分配稀釋商品房市場(chǎng)上的居住剛性需求比例，對(duì)住宅市場(chǎng)供求關(guān)系進(jìn)行調(diào)節(jié)，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)格的理性回歸。高房?jī)r(jià)問(wèn)題研究基礎(chǔ)知識(shí)：裸婚、蟻?zhàn)濉⒎颗?、天價(jià)房、地王、任志強(qiáng)、潘石屹、周良洛、王建林基本理論：價(jià)格理論、產(chǎn)業(yè)鏈理論（要點(diǎn)和分析模式、實(shí)證分析）、馬克思經(jīng)濟(jì)分析方法個(gè)案：2005－2009年杭州房產(chǎn)稅與地方財(cái)政收入關(guān)聯(lián)度分析；2012年杭州賣地難；鄂爾多斯崩潰；美國(guó)房地產(chǎn)；討論題高房?jī)r(jià)作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，有什么具體表現(xiàn)？高房?jī)r(jià)產(chǎn)生的原因有那些？高房?jī)r(jià)有那些危害？高房?jī)r(jià)這種經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式有那些弊端？結(jié)合個(gè)案，談?wù)劶涌旖?jīng)濟(jì)發(fā)展方式的必要性，探討從根本上改變這一狀況的出路是什么？作業(yè)1：中國(guó)特色社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)在深刻理解馬克思經(jīng)濟(jì)學(xué)方法的基礎(chǔ)上，結(jié)合產(chǎn)業(yè)鏈和價(jià)值鏈的有關(guān)理論，結(jié)合你的專業(yè)和研究方向，談?wù)勀銓?duì)當(dāng)代中國(guó)某一具體產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)如汽車產(chǎn)業(yè)、化工產(chǎn)業(yè)等的認(rèn)識(shí)。認(rèn)識(shí)可以包括：1、該實(shí)體產(chǎn)業(yè)的完整產(chǎn)業(yè)鏈和價(jià)值鏈的分析；2、江蘇大學(xué)在產(chǎn)業(yè)鏈和價(jià)值鏈的地位和作用分析；3、對(duì)自己研究方向和將來(lái)就業(yè)的影響分析；4、從以上分析，微觀看當(dāng)代中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)和未來(lái)改革向度。三、中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展（一）加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式（二）中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略和發(fā)展道路（一）加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式1.經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展●經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，是指一個(gè)國(guó)家或地區(qū)在一定時(shí)期內(nèi)經(jīng)濟(jì)規(guī)模在數(shù)量上的擴(kuò)大?！窠?jīng)濟(jì)發(fā)展，不僅包括一個(gè)國(guó)家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)規(guī)模在數(shù)量上的擴(kuò)大，而且包括經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、經(jīng)濟(jì)效益提高、生態(tài)環(huán)境良好、人民生活水平提升等內(nèi)容?！窠?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系：既有聯(lián)系又有區(qū)別——經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)。——經(jīng)濟(jì)發(fā)展是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要保證和最終目標(biāo)。2.調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的戰(zhàn)略重點(diǎn)：●經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式是指一國(guó)或地區(qū)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)總量增長(zhǎng)和質(zhì)量提高的途徑和辦法?！裾{(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的戰(zhàn)略重點(diǎn)，是提升國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體素質(zhì)、贏得國(guó)際經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)主動(dòng)權(quán)的戰(zhàn)略重點(diǎn)和根本途徑?！裾{(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，關(guān)鍵在于實(shí)現(xiàn)“三個(gè)轉(zhuǎn)變”：一是實(shí)現(xiàn)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由主要依靠投資、出口拉動(dòng)向依靠消費(fèi)、投資、出口協(xié)調(diào)拉動(dòng)轉(zhuǎn)變。二是實(shí)現(xiàn)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由主要依靠第二產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)向依靠第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)協(xié)同帶動(dòng)轉(zhuǎn)變。三是實(shí)現(xiàn)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由主要依靠增加物質(zhì)資源消耗向主要依靠科技進(jìn)步、勞動(dòng)者素質(zhì)提高、管理創(chuàng)新轉(zhuǎn)變。

（1）消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用較弱

受到依靠出口投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的傳統(tǒng)模式影響,造成我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)度依賴于投資和出口,消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用正在逐步減弱。按支出法計(jì)算,我國(guó)居民最終消費(fèi)支出額對(duì)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率由2000年62.3%下降到2007年的48.8%,相應(yīng)地,資本形成總額和貨物與服務(wù)凈出口總額占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的貢獻(xiàn)率分別為37.9%和51.1%。●我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變面臨的問(wèn)題（2）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式過(guò)程中的突出矛盾隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,雖然第三產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重不斷增加,但其仍滯后于工業(yè)的發(fā)展。 目前，我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，突出表現(xiàn)為第一產(chǎn)業(yè)不穩(wěn)、第二產(chǎn)業(yè)不強(qiáng)、第三產(chǎn)業(yè)不足。按不變價(jià)格計(jì)算,第三產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值對(duì)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)的拉動(dòng)雖由2000年2.9%上升到2007年5.1%,但相應(yīng)年份,第二產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值對(duì)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的拉動(dòng)卻由5.1%上升到6.5%。（3）降低資源消耗和污染排放任務(wù)艱巨人口眾多，資源相對(duì)不足，生態(tài)環(huán)境脆弱，是我國(guó)的基本國(guó)情。當(dāng)前，在經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)過(guò)程中，水、土地、能源、礦產(chǎn)資源不足的矛盾越來(lái)越突出，生態(tài)建設(shè)和環(huán)境保護(hù)形勢(shì)日益嚴(yán)峻。2009年，我國(guó)單位國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值能耗是美國(guó)的2.9倍、日本的4.9倍、歐盟的4.3倍、世界平均水平的2.3倍；消費(fèi)的鐵礦石、粗鋼、氧化鋁和水泥分別達(dá)到8.7億噸、5.67億噸、2600萬(wàn)噸和16億噸，約占世界消費(fèi)總量的54%、43%、34%和52%。為了滿足國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，能源資源進(jìn)口越來(lái)越多，2009年石油、鐵礦石等資源的進(jìn)口依存度都超過(guò)了50%。（4）自主創(chuàng)新能力不強(qiáng)限制了經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變。當(dāng)前我國(guó)已具備了自主創(chuàng)新的基本條件。2009年我國(guó)科技人力資源總量達(dá)到5100萬(wàn)人，居世界第一位；全社會(huì)研發(fā)投入達(dá)到5433億元，居世界第四位；國(guó)際科學(xué)論文數(shù)從2005年世界第五位躍升至世界第二位；發(fā)明專利授權(quán)量排名世界第四位，技術(shù)交易市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到3039億元，同比增長(zhǎng)14%。但我國(guó)的自主創(chuàng)新的能力不強(qiáng)，特別是企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新能力比較薄弱、缺乏核心技術(shù)，高層次創(chuàng)新人才缺乏，有利于自主創(chuàng)新的體制機(jī)制尚未健全和完善。這種狀況的存在嚴(yán)重制約了我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變。（4）自主創(chuàng)新能力不強(qiáng)限制了經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變。當(dāng)前我國(guó)已具備了自主創(chuàng)新的基本條件。2009年我國(guó)科技人力資源總量達(dá)到5100萬(wàn)人，居世界第一位；全社會(huì)研發(fā)投入達(dá)到5433億元，居世界第四位；國(guó)際科學(xué)論文數(shù)從2005年世界第五位躍升至世界第二位；發(fā)明專利授權(quán)量排名世界第四位，技術(shù)交易市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到3039億元，同比增長(zhǎng)14%。但我國(guó)的自主創(chuàng)新的能力不強(qiáng)，特別是企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新能力比較薄弱、缺乏核心技術(shù)，高層次創(chuàng)新人才缺乏，有利于自主創(chuàng)新的體制機(jī)制尚未健全和完善。這種狀況的存在嚴(yán)重制約了我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變?！窦涌旖?jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的措施（1）合理調(diào)整國(guó)民收入分配格局,增強(qiáng)居民消費(fèi)能力（2）采取差異性的產(chǎn)業(yè)投資政策，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)（3）深化價(jià)格機(jī)制改革,健全資源和環(huán)境價(jià)格制度（4）注重對(duì)自主創(chuàng)新激勵(lì)制度的創(chuàng)新，提高自主創(chuàng)新能力（1）完善國(guó)民收入分配制度,提高居民的收入水平。

應(yīng)繼續(xù)加快國(guó)民收入分配制度改革,擴(kuò)大居民在國(guó)民收入分配之中的比重。一方面,完善按勞分配為主體、多種分配方式并存的分配制度,因地制宜,因時(shí)制宜地探索生產(chǎn)要素參與分配的模式。另一方面,應(yīng)推動(dòng)建立企業(yè)職工工資正常增長(zhǎng)、扶持低收入群體和提高農(nóng)村民收入,保障居民財(cái)產(chǎn)性收入穩(wěn)步增加的長(zhǎng)效機(jī)制,同時(shí),依據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和物價(jià)變化,建立動(dòng)態(tài)的最低工資標(biāo)準(zhǔn)制度和企業(yè)退休人員基本養(yǎng)老金正常調(diào)整機(jī)制。（2）依據(jù)產(chǎn)業(yè)的特性,采取差異的產(chǎn)業(yè)投資政策。

投資政策一直是作為世界各國(guó)引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)資本流向的重要手段。為此,政府應(yīng)依據(jù)產(chǎn)業(yè)特性制定細(xì)化的投資政策,——對(duì)于低能耗、低污染、高效益的產(chǎn)業(yè),可適當(dāng)放寬投資政策約束,——對(duì)于高能耗、高污染、低效益的產(chǎn)業(yè)可設(shè)立限制投資的政策和法律,增強(qiáng)制度對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的約束?！獙?duì)于需要鼓勵(lì)發(fā)展的第三產(chǎn)業(yè),應(yīng)設(shè)立行業(yè)之間更為相對(duì)有效的投資優(yōu)惠刺激政策。

同時(shí),但凡法律未明確規(guī)定禁入的行業(yè)領(lǐng)域,都應(yīng)向社會(huì)資本公開(kāi)、透明開(kāi)放,且依據(jù)內(nèi)外資同等國(guó)民待遇的原則,第三產(chǎn)業(yè)向外資開(kāi)放的行業(yè)領(lǐng)域,都要同等向內(nèi)資開(kāi)放,以引導(dǎo)資金、人才等生產(chǎn)要素流向第三產(chǎn)業(yè),提高第三產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的貢獻(xiàn)度。

（3）深化價(jià)格機(jī)制改革,健全資源和環(huán)境價(jià)格制度。

資源和環(huán)境價(jià)格制度是價(jià)格機(jī)制的重要組成部分,可通過(guò)設(shè)計(jì)長(zhǎng)效的資源和環(huán)境價(jià)格機(jī)制推進(jìn)社會(huì)的節(jié)能減排。一方面,要建立資源和環(huán)境價(jià)格的形成機(jī)制,資源和環(huán)境定價(jià)應(yīng)綜合考慮資源開(kāi)發(fā)和使用以及環(huán)境代價(jià);

另一方面,要制定環(huán)境污染的價(jià)格補(bǔ)償機(jī)制,對(duì)向環(huán)境排放污染的要提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),提高行業(yè)或企業(yè)投資的環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)入門檻,合理利用和保護(hù)環(huán)境。

（4）注重對(duì)自主創(chuàng)新激勵(lì)制度的創(chuàng)新。

知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度是自主創(chuàng)新激勵(lì)制度的核心構(gòu)成,對(duì)于知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度的創(chuàng)新,一方面,應(yīng)進(jìn)一步完善中國(guó)的知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)法律,依據(jù)行業(yè)或生產(chǎn)環(huán)節(jié)對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的敏感程度不同,適時(shí)地制定相關(guān)的知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)法規(guī)；另一方面,應(yīng)增強(qiáng)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的執(zhí)法力度,加大對(duì)侵犯知識(shí)產(chǎn)權(quán)的懲罰水平,提高知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵權(quán)的成本。

此外,對(duì)于自主創(chuàng)新的必要環(huán)節(jié),還應(yīng)建立自主創(chuàng)新的資金投入、劃分與使用保障,創(chuàng)新人員的激勵(lì)和管理以及自主創(chuàng)新產(chǎn)品的投融資和采購(gòu)等制度。3.正確處理轉(zhuǎn)變與發(fā)展的關(guān)系：●在發(fā)展中促轉(zhuǎn)變，在轉(zhuǎn)變中謀發(fā)展。●促轉(zhuǎn)變是謀發(fā)展的必然要求，謀發(fā)展是促轉(zhuǎn)變的重要目的。（二）中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略和發(fā)展道路