資產(chǎn)評(píng)估概念總結(jié)(二)

資產(chǎn)評(píng)估概?念總結(jié)(二?)第一～?三章資產(chǎn)?評(píng)估。是市?場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)?物，其業(yè)務(wù)?涉及企業(yè)間?的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓?、資產(chǎn)重組?、破產(chǎn)清算?、資產(chǎn)抵押?以及財(cái)產(chǎn)保?險(xiǎn)。是專業(yè)?機(jī)構(gòu)和人員?按照國(guó)家法?律、法規(guī)以?及資產(chǎn)評(píng)估?準(zhǔn)則，根據(jù)?特定目的，?遵循評(píng)估原?則，依照相?關(guān)程序，選?擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)?值類型，運(yùn)?用科學(xué)方法?，對(duì)資產(chǎn)價(jià)?值進(jìn)行分析?、估算并發(fā)?表專業(yè)意見?的行為和過(guò)?程。評(píng)估?要素：評(píng)估?主體、客體?、依據(jù)、目?的、原則、?程序、價(jià)值?類型、方法?、假設(shè)、基?準(zhǔn)日。資產(chǎn)?評(píng)估的目標(biāo)?：判斷評(píng)估?對(duì)象的價(jià)值?，而不是實(shí)?際成交價(jià)格?。資產(chǎn)評(píng)?估種類。評(píng)?估、評(píng)估復(fù)?核、評(píng)估咨?詢。又可分?為完全資產(chǎn)?評(píng)估和限制?性資產(chǎn)評(píng)估?二者對(duì)評(píng)估?結(jié)果的披露?程度和要求?是不同的，?限制性資產(chǎn)?評(píng)估需要做?更為詳盡的?說(shuō)明和披露?，并限制評(píng)?估報(bào)告的使?用者只能是?委托方。?資產(chǎn)特征。?經(jīng)濟(jì)主體擁?有或控制，?能夠給經(jīng)濟(jì)?主體帶來(lái)經(jīng)?濟(jì)利益，能?以貨幣計(jì)量?。資產(chǎn)評(píng)?估特點(diǎn)。市?場(chǎng)性（通過(guò)?模擬市場(chǎng)對(duì)?資產(chǎn)價(jià)值做?出經(jīng)得起市?場(chǎng)檢驗(yàn)的評(píng)?定估算和報(bào)?告）、公正?性（公允的?行為業(yè)務(wù)規(guī)?范是技術(shù)基?礎(chǔ)，評(píng)估人?員是與資產(chǎn)?業(yè)務(wù)沒(méi)有利?害關(guān)系的第?三方，是_?__基礎(chǔ)）?、專業(yè)性（?評(píng)估結(jié)果應(yīng)?該是一種專?家意見）、?咨詢性（結(jié)?論為資產(chǎn)業(yè)?務(wù)提供專業(yè)?化估價(jià)意見?，本身并無(wú)?強(qiáng)制執(zhí)行效?力，不對(duì)定?價(jià)決策負(fù)責(zé)?）。對(duì)國(guó)?有資產(chǎn)評(píng)估?項(xiàng)目的立項(xiàng)?確認(rèn)實(shí)行核?準(zhǔn)制和備案?制。鑒證?。由鑒別和?舉證組成，?前者是專家?依據(jù)專業(yè)原?則對(duì)經(jīng)濟(jì)活?動(dòng)及其結(jié)果?作出的獨(dú)立?判斷，后者?是為該判斷?提供理論和?事實(shí)支撐。?資產(chǎn)評(píng)估從?事價(jià)值鑒證?而不是從屬?鑒證。注?會(huì)與注冊(cè)資?產(chǎn)評(píng)估師。?前者對(duì)財(cái)務(wù)?報(bào)告進(jìn)行事?實(shí)判斷，后?者對(duì)標(biāo)的資?產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值?判斷。前者?以會(huì)計(jì)理論?和核算技術(shù)?為基礎(chǔ)，后?者以經(jīng)濟(jì)分?析理論和專?項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值?識(shí)別技術(shù)為?基礎(chǔ)。前者?分別接受國(guó)?際和國(guó)內(nèi)會(huì)?計(jì)準(zhǔn)則的約?束，后者則?是評(píng)估準(zhǔn)則?。資產(chǎn)評(píng)?估假設(shè)。對(duì)?于所研究的?事物做出合?乎邏輯的假?定說(shuō)明就叫?假設(shè)。交?易假設(shè)。最?基本的前提?假設(shè)，假定?所有待評(píng)估?資產(chǎn)已經(jīng)處?在交易過(guò)程?中，評(píng)估師?根據(jù)評(píng)估條?件等模擬市?場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)?。公開市?場(chǎng)假設(shè)：對(duì)?資產(chǎn)擬進(jìn)入?的市場(chǎng)的條?件以及接受?何種影響的?一種假定說(shuō)?明或限定。?持續(xù)使用假?設(shè)：在用續(xù)?用、轉(zhuǎn)用續(xù)?用、移地續(xù)?用。清算?假設(shè)。對(duì)資?產(chǎn)在非公開?市場(chǎng)條件下?被迫出售或?快速變現(xiàn)條?件的假定說(shuō)?明。市場(chǎng)?法。利用市?場(chǎng)上同樣或?類似資產(chǎn)的?近期交易價(jià)?格，經(jīng)過(guò)直?接比較或類?比分析以估?測(cè)資產(chǎn)價(jià)值?的各種評(píng)估?技術(shù)方法的?總稱。前?提條件。需?要一個(gè)活躍?的公開市場(chǎng)?，有可比的?資產(chǎn)及其交?易活動(dòng)。參?照物與評(píng)估?對(duì)象在功能?上具有可比?性，面臨的?市場(chǎng)條件具?有可比性，?成交時(shí)間與?基準(zhǔn)時(shí)間間?隔不能過(guò)長(zhǎng)?。收益法?：通過(guò)估測(cè)?被評(píng)估資產(chǎn)?未來(lái)預(yù)期收?益的限值，?來(lái)判斷資產(chǎn)?價(jià)值的各種?評(píng)估方法的?總稱?；?要素：被評(píng)?估資產(chǎn)的預(yù)?期收益、折?現(xiàn)率或資本?化率、取得?預(yù)期收益的?持續(xù)時(shí)間。?前提條件：?未來(lái)預(yù)期收?益可以可以?預(yù)測(cè)并且可?以用貨幣衡?量，獲得預(yù)?期收益所承?擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也?可以預(yù)測(cè)并?用貨幣衡量?，預(yù)期活力?年限可以預(yù)?測(cè)。收益?額的特點(diǎn)：?是未來(lái)預(yù)期?而不是歷史?或現(xiàn)實(shí)收益?額，是資產(chǎn)?的客觀收益?而不是實(shí)際?收益。折現(xiàn)?率：一種期?望投資報(bào)酬?率，使投資?者在風(fēng)險(xiǎn)一?定的情況下?，對(duì)投資所?期望的回報(bào)?率。風(fēng)險(xiǎn)報(bào)?酬率是對(duì)風(fēng)?險(xiǎn)投資的一?種補(bǔ)償，數(shù)?量上指超過(guò)?無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬?率之上的那?部分投資回?報(bào)率。成本?法：首先估?測(cè)被評(píng)估資?產(chǎn)的重置成?本。然后估?測(cè)業(yè)已存在?的各種貶值?因素，并從?重置成本中?予以扣除而?得到被評(píng)估?資產(chǎn)價(jià)值的?各種評(píng)估方?法的總稱。?前提條件?：資產(chǎn)處于?或被假定處?于繼續(xù)使用?狀態(tài)，預(yù)期?收益能夠支?持其重置及?其投入價(jià)值?。復(fù)原重置?成本：采用?與評(píng)估對(duì)象?相同的材料?、建筑或制?造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)?計(jì)、規(guī)格和?技術(shù)等，以?現(xiàn)實(shí)價(jià)格水?平重新購(gòu)建?與評(píng)估對(duì)象?相同的全新?資產(chǎn)所發(fā)生?的費(fèi)用。?更新重置成?本。。并不?完全相同。?購(gòu)建與評(píng)估?對(duì)象具有同?等功能的。?。資產(chǎn)實(shí)?體性貶值的?估算方法。?觀察法、使?用年限法、?修復(fù)費(fèi)用法?。評(píng)估方?法之間的區(qū)?別。都是從?不同的角度?去表現(xiàn)資產(chǎn)?的價(jià)值，都?是對(duì)評(píng)估對(duì)?象在一定條?件下價(jià)值的?描述，有內(nèi)?在聯(lián)系，可?相互替代，?但由于其自?身的特點(diǎn)在?評(píng)估不同類?型的資產(chǎn)時(shí)?就有了效率?和直接程度?上的差別。?評(píng)估方法?的選擇。要?與評(píng)估目的?、市場(chǎng)條件?、被評(píng)對(duì)象?的狀態(tài)以及?價(jià)值類型相?適應(yīng)。受評(píng)?估對(duì)象的類?型、理化狀?態(tài)等因素制?約。受能否?收集到所需?的數(shù)據(jù)資料?及經(jīng)濟(jì)參數(shù)?制約?？紤]?三種基本評(píng)?估方法在具?體項(xiàng)目的適?用性。演?繹推理。借?助一個(gè)共同?的概念把兩?個(gè)直言判斷?聯(lián)系起來(lái)，?推出一個(gè)新?結(jié)論的推理?。由一般到?個(gè)別歸納?推理。由關(guān)?于特殊對(duì)象?的知識(shí)得出?一般性的知?識(shí)，由個(gè)別?到一般。?第四章機(jī)器?設(shè)備評(píng)估?重置成本計(jì)?算：直接法?（市場(chǎng)詢價(jià)?、使用價(jià)格?資料）、物?價(jià)指數(shù)法（?定基、環(huán)比?）、重置核?算法、綜合?估價(jià)法、重?量估價(jià)法、?類比估價(jià)法?設(shè)備基礎(chǔ)?。是為__?_設(shè)備而建?造的特殊構(gòu)?筑物。進(jìn)?口設(shè)備從屬?費(fèi)用。國(guó)外?運(yùn)費(fèi)、國(guó)外?運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)?、灌水、消?費(fèi)稅、增值?稅、銀行財(cái)?務(wù)費(fèi)、外貿(mào)?手續(xù)費(fèi)、車?輛購(gòu)置附加?費(fèi)。第_?__種有形?磨損。使用?過(guò)程中由于?零部件受到?摩擦沖擊震?動(dòng)或交變載?荷的作用而?產(chǎn)生疲勞磨?損等破壞，?幾何尺寸發(fā)?生變化、精?度降低、疲?勞壽命縮短?。第__?_種有形磨?損。使用過(guò)?程中受自然?界有害氣體?、射線、雨?水、高溫、?低溫的侵蝕?，出現(xiàn)腐蝕?老化生銹變?質(zhì)等現(xiàn)象。?實(shí)體性貶?值確定方法?：觀察法（?德爾菲法、?模糊綜合判?斷法）、使?用年限法、?修復(fù)費(fèi)用法?。功能性貶?值：由于無(wú)?形磨損而引?起資產(chǎn)價(jià)值?的損失。?第___種?。由于技術(shù)?進(jìn)步，新技?術(shù)新材料新?工藝不斷出?現(xiàn)使得相同?功能的新設(shè)?備制造成本?比過(guò)去降低?，復(fù)原重置?成本與更新?重置成本之?差。第_?__種。超?額運(yùn)營(yíng)成本?引起的功能?性貶值即設(shè)?備未來(lái)超額?運(yùn)營(yíng)成本的?折現(xiàn)值。?經(jīng)濟(jì)性貶值?。使用壽命?縮短、運(yùn)營(yíng)?費(fèi)用的提高?、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)?的加劇。?市場(chǎng)法的應(yīng)?用。直接匹?配法、因素?調(diào)整法、成?本比率調(diào)整?法。第五?章房地產(chǎn)評(píng)?估不動(dòng)產(chǎn)?。土地及其?著定物。包?括地產(chǎn)和房?產(chǎn)等。土?地使用權(quán)：?宅基地自留?地自留山屬?農(nóng)民___?所有，我國(guó)?實(shí)行土地有?償使用制度?，國(guó)有土地?使用權(quán)與所?有權(quán)相分離?，出讓的最?高年限由_?__確定（?居住用地_?__年，工?業(yè)用地__?_年，商業(yè)?旅游娛樂(lè)用?地___年?）。出讓方?式：協(xié)議、?招標(biāo)、拍賣?、掛牌。?房地產(chǎn)。土?地房屋及其?權(quán)屬的總稱?。房地產(chǎn)?價(jià)格。按實(shí)?物形態(tài)分為?土地價(jià)格（?基準(zhǔn)地價(jià)、?標(biāo)定地價(jià)、?土地交易價(jià)?格），建筑?物價(jià)格（純?建筑物價(jià)格?）。房地產(chǎn)?價(jià)格（建筑?物及土地價(jià)?格）。市?場(chǎng)法應(yīng)用。?通過(guò)與近期?交易的類似?房地產(chǎn)進(jìn)行?比較，并對(duì)?一系列因素?進(jìn)行修正，?而得到被評(píng)?估房地產(chǎn)在?評(píng)估基準(zhǔn)日?的市場(chǎng)狀況?下的價(jià)值水?平。因素?修正。交易?情況（將可?比交易實(shí)例?價(jià)格修正為?正常交易情?況下的價(jià)格?），交易日?期（修正為?評(píng)估基準(zhǔn)日?下的價(jià)格）?，房地產(chǎn)狀?況（修正為?被評(píng)估對(duì)象?房地產(chǎn)狀況?下的價(jià)格）?。成本法?應(yīng)用。適用?于房地產(chǎn)市?場(chǎng)發(fā)育不成?熟、成交實(shí)?例不多，無(wú)?法利用市場(chǎng)?法收益法等?方法進(jìn)行評(píng)?估的情況。?三通一平?：通水通路?通電，平整?地面。七通?一平：通上?、下水通電?通訊通氣通?熱通路，平?整地面。?土地開發(fā)成?本：勘察設(shè)?計(jì)和前期工?程費(fèi)、基礎(chǔ)?設(shè)施建設(shè)費(fèi)?、房屋建筑?___工程?費(fèi)、公共配?套設(shè)施建?設(shè)費(fèi)、稅費(fèi)?及其他間接?費(fèi)用。銷?售稅費(fèi)。銷?售費(fèi)用（廣?告宣傳費(fèi)、?委托銷售代?理費(fèi)），銷?售稅金及附?加（營(yíng)業(yè)稅?、城建教育?附加）。?第六章資源?資產(chǎn)評(píng)估?耗竭性資源?。礦產(chǎn)資源?，不可再生?。非竭性?資源。恒定?的（氣候和?海洋動(dòng)力資?源），可再?生的（生物?和森林資源?），不可再?生的（土地?資源）。?森里資源資?產(chǎn)評(píng)估。主?要指林木資?產(chǎn)、林地資?產(chǎn)、森林景?觀資產(chǎn)。?森林資源資?產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成?因素。營(yíng)林?生產(chǎn)成本、?資金時(shí)間價(jià)?值、利潤(rùn)、?稅金、林木?生產(chǎn)損失、?地租、地區(qū)?差價(jià)和樹種?差價(jià)。林?分。內(nèi)部特?征大體一致?而與鄰近地?段又有明顯?區(qū)別的一片?林子。市?場(chǎng)法應(yīng)用。?適用于各種?有交易的評(píng)?估。剩余?法應(yīng)用。適?用于成熟齡?林木資產(chǎn)評(píng)?估。收益?法。適用于?有經(jīng)常性收?益的林木資?產(chǎn)評(píng)估。?成本法。適?用于幼齡林?。第七章?無(wú)形資產(chǎn)評(píng)?估無(wú)形資?產(chǎn)。特定主?體所擁有或?控制不具有?實(shí)物形態(tài)能?持續(xù)發(fā)揮作?用能帶來(lái)經(jīng)?濟(jì)利益的資?源。（非實(shí)?體性、控制?性、效益性?）功能特?性。共益性?、積累性、?替代性。?分類。自創(chuàng)?和外購(gòu)，可?確指和不可?確指，單項(xiàng)?和組合，權(quán)?力型關(guān)系型?組合型。?影響因素。?無(wú)形資產(chǎn)的?成本，機(jī)會(huì)?成本（該項(xiàng)?無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)?讓投資出售?后失去的市?場(chǎng)以及損失?收益的大小?），預(yù)期收?益，使用期?限，技術(shù)成?熟程度，轉(zhuǎn)?讓內(nèi)容，發(fā)?展趨勢(shì)、更?新?lián)Q代情況?和速度，市?場(chǎng)供需狀況?，同行業(yè)同?類交易方式?。評(píng)估目?的：轉(zhuǎn)讓、?許可使用、?出資、拍賣?、質(zhì)押、訴?訟、損失賠?償、財(cái)務(wù)報(bào)?告和納稅。?無(wú)形資產(chǎn)的?確認(rèn)：一是?確認(rèn)無(wú)形資?產(chǎn)的存在來(lái)?源的合法性?，財(cái)產(chǎn)的明?確性，經(jīng)濟(jì)?行為的合法?有效性），?二是區(qū)別種?類（具體名?稱和存在形?式），三是?確定有效期?限。評(píng)估?程序。明確?評(píng)估目的、?確認(rèn)無(wú)形資?產(chǎn)、收集相?關(guān)資料、確?定評(píng)估方法?、作出評(píng)估?結(jié)論、整理?并撰寫報(bào)告?。無(wú)形資?產(chǎn)成本特性?。不完整性?、弱對(duì)應(yīng)性?、虛擬性。?專利資產(chǎn)?：指權(quán)利人?所擁有的，?能持續(xù)發(fā)揮?作用且能帶?來(lái)經(jīng)濟(jì)利益?的專利權(quán)益?。專利權(quán)轉(zhuǎn)?讓形式：全?權(quán)轉(zhuǎn)讓、許?可使用權(quán)轉(zhuǎn)?讓。專利?申請(qǐng)日：_?__專利行?政部門收到?專利申請(qǐng)的?請(qǐng)求書、說(shuō)?明書和權(quán)利?要求書的日?期。影響專?有技術(shù)價(jià)值?的因素：使?用期限、預(yù)?期獲利能力?、市場(chǎng)情況?、開發(fā)成本?、保密措施?。商標(biāo)權(quán)：?我國(guó)實(shí)行“?不注冊(cè)使用?與注冊(cè)使用?并行，僅注?冊(cè)才能產(chǎn)生?專用權(quán)”的?商標(biāo)專用權(quán)?制度。注冊(cè)?商標(biāo)的有效?期是十年，?合法續(xù)展的?情況下可成?為永久性收?益的無(wú)形資?產(chǎn)?！耙粋€(gè)?商品，一個(gè)?商標(biāo)，一份?申請(qǐng)”。?商譽(yù)。通常?是指企業(yè)在?一定條件下?能獲取高于?正常投資報(bào)?酬率的收益?所形成的價(jià)?值。商譽(yù)?的特性。不?能離開企業(yè)?而單獨(dú)存在?，多項(xiàng)因素?作用形成，?本身不是無(wú)?形資產(chǎn)，是?企業(yè)長(zhǎng)期積?累起來(lái)的一?項(xiàng)價(jià)值。?第九章流動(dòng)?資產(chǎn)評(píng)估?特點(diǎn)。主要?是單項(xiàng)資產(chǎn)?評(píng)估，評(píng)估?基準(zhǔn)日盡可?能選在會(huì)計(jì)?期末。第?十章企業(yè)價(jià)?值評(píng)估企?業(yè)價(jià)值評(píng)估?。指注冊(cè)資?產(chǎn)評(píng)估師對(duì)?評(píng)估基準(zhǔn)日?特定目的下?企業(yè)整體價(jià)?值、股東全?部權(quán)益價(jià)值?或部分權(quán)益?價(jià)值進(jìn)行分?析、估算并?發(fā)表專業(yè)意?見的行為和?過(guò)程。評(píng)?估對(duì)象。包?含了企業(yè)整?體價(jià)值、企?業(yè)投資資本?價(jià)值、企業(yè)?股東全部權(quán)?益價(jià)值和企?業(yè)股東部分?權(quán)益價(jià)值等?。持續(xù)經(jīng)?營(yíng)價(jià)值。指?被評(píng)估企業(yè)?按照評(píng)估基?準(zhǔn)日時(shí)的用?途、經(jīng)營(yíng)方?式、管理模?式等繼續(xù)經(jīng)?營(yíng)下去所能?實(shí)現(xiàn)的預(yù)期?收益的折現(xiàn)?值。清算?價(jià)值：企業(yè)?處于清算、?迫售、快速?變現(xiàn)等非正?常市場(chǎng)條件?下所具有的?價(jià)值。企業(yè)?收益的表現(xiàn)?形式：企業(yè)?凈利潤(rùn)和企?業(yè)凈現(xiàn)金流?量。第十?一章資產(chǎn)評(píng)?估報(bào)告資?產(chǎn)評(píng)估報(bào)告?：指注冊(cè)資?產(chǎn)評(píng)估師根?據(jù)資產(chǎn)評(píng)估?準(zhǔn)則的要求?，在履行了?必要的評(píng)估?程序后，對(duì)?評(píng)估對(duì)象在?評(píng)估基準(zhǔn)日?特定目的下?的價(jià)值發(fā)表?的由其所在?評(píng)估機(jī)構(gòu)