第六章房地產經紀延伸服務

第六章房地產經紀延伸服務

考試要求1．熟悉房地產登記信息查詢；2．掌握房地產登記手續(xù)代辦業(yè)務；3．掌握房地產抵押貸款手續(xù)代辦業(yè)務；4．熟悉房地產投資咨詢業(yè)務；5．熟悉房地產價格咨詢業(yè)務；6．掌握房地產法律咨詢業(yè)務；7．熟悉房屋質量保證業(yè)務；8．了解履約保證業(yè)務。第一節(jié)房地產交易相關手續(xù)代辦服務

一、房地產登記信息查詢房地產登記信息包括房地產原始登記憑證和房屋權屬登記機關對房屋權利的記載信息。

房屋原始登記憑證包括房屋權利登記申請表，房屋權利設立、變更、轉移多、消滅或限制的具體依據，以及房屋權屬登記申請人提交的其他資料。

房屋權屬登記機關對房屋權利的記載信息，是指房屋權屬登記簿（登記冊）所記載的信息，包括房屋自然狀況（坐落、面積、用途等），房屋權利狀況（所有權情況、他項權情況和房屋權利的其他限制等），以及登記機關記載的其他必要信息。

查詢房屋權屬登記信息，應填寫房屋權屬登記信息查詢申請表，明確房屋坐落（室號、位置），以及需要查詢的事項，并出具查詢人的身份證明或單位法人資格證明。

查詢房地產登記信息，需支要付相關費用，收房地產經紀人員在為客戶提供這項服務時，應向客戶說明這一情況，并明確告知登記機構的收費標準。

二、房地產登記手續(xù)代辦按照民法規(guī)定，

具有完全民事行為能力的權利人（18周歲以上的成年人或16周歲以上不滿18周歲以自己的勞動收入為主要生活來源的未成年人）可以自行辦理房地產權屬登記。

限制行為能力的人（10周歲以上的未成年人和不能完全辨認自己行為的的精神病人）和無民事行為能力的人（不滿10周神病人），可由他們的法定代理人（即監(jiān)護人）代理登記。

許多權利人并不了解房地產登記過程中所需要的各種前提條件和需準備的資料以及應遵循的程序，因此人們常常委托房地產經紀人代為辦理。多筆代辦業(yè)務集中辦理，從而可以降低單筆房地產登記業(yè)務所耗費的時間和精力，具有單個權利人不具備的成本優(yōu)勢。由于各地房地產登記管理制度不完全一致，具體的登記類型因各地情況有差異。（一）存量房買賣中的房地產登記（二）新建商品房銷售中的房地產登記（三）個人住房抵押貸款所涉及的房地產登記（四）房屋租賃所涉及的房地產登記

（五）有關預告登記的重要事項

《物權法》關于預告登記的規(guī)定當事人約定買賣期房或者轉讓其他不動產物權的，債權人為限制債務人處分該不動產，保障將來取得物權，可以向登記機構申請預告登記。債權人已經支付一半以上價款或者債務人書面同意預告登記的，登記機構應當進行預告登記。三、房地產抵押貸款手續(xù)代辦（一）房地產抵押貸款的種類房地產抵押貸款一般涉及兩類：房地產開發(fā)貸款和個人住房貸款。購房抵押貸款的貸款金額上限一般為所購房價的70%,一般采取分期償還的方式，貸款期限一般為5～30年。

目前，個人住房貸款主要有公積金貸款和商業(yè)貸款兩種基本形式，以及由此兩種派生出來的個人住房組合貸款，即公積金貸款與商業(yè)貸款的組合，共計三種形式。（二）制定合理的貸款方案1．貸款成數貸款金額最高不得超過房地產價值的60%、70%等2.貸款金額3．貸款期限如個人住房貸款期限最長為30年。4.償還比率目前大多數銀行都對個人住房抵押貸款規(guī)定了最高償還比率，一般是50%,根據國際經驗，月還款額一般不應超過家庭總收入的30%.5．貸款償還方式目前我國個人住房貸款的償還方式主要有等額本息還款法或等額本金還款法兩種歸還貸款本息的方式

如對于年輕的借款人而言，往往購房時支出項目較多，而未來的收入則通常會隨著齡的增大和職位的提升而逐漸增加，因此選用等額本息還款法可減輕當前的壓力，將來一旦收入增長較多，還可提前還款以減少利息支付。

但對于臨近退休年齡的借款人而言，購房時的收入水平可能已是一生收入平的高峰階段，今后會趨向減少，對他們而言，等額本金還款法更為適宜。（三）辦理抵押貸款手續(xù)1．貸款申請受理貸款時，必須由主貸人、共有人、配偶同時到場親筆在借款合同及相關貸款文件上簽字，未成年人可有監(jiān)護人代簽。2，貸款審批貸款銀行收到申請人的資料后，從以下幾個方面進行貸款審查：(1)個人的信用。(2)抵押物的價值。(3)貸款的條件。3．簽訂貸款合同4．房地產產權轉移登記和抵押登記5．貸款發(fā)放6．還貸首期還貸的時間一般為發(fā)放貸款后次月的20日前，數額按照實際發(fā)放貸款的時間確定

7．結清貸款最后一期貸款還貸，須到受理銀行辦理，結清貸款后，取回房地產其他權證明。然后憑銀行結算清單、產權證、房地產其他權利證明和銀行出具的注銷押文件，到物業(yè)所在地房地產管理部門辦理注銷抵押。第二節(jié)房地產咨詢服務

一、房地產投資咨詢（一）房地產投資咨詢業(yè)務的基本類型目前，房地產經紀人員從事的房地產投資咨詢業(yè)務主要有兩種：

1．房地產開發(fā)投資咨詢對于這一類型的投資，最常見的投資咨詢服務就是提供房地產開發(fā)項目的可行性研究報告。開發(fā)項目可行性研究可以分為五個步驟：(1)接受委托。(2)市場調查分析。(3)方案選擇和優(yōu)化。(4)財務評價。(5)編制可行性研究報告。可行性研究報告是可行性研究的成果性文件。一般來說，一份正式的可行性研究報告應包括封面、摘要、目錄、正文、附表和附圖六個部分。在開發(fā)項目可行性研究中，市場分析和預測部分非常重要。區(qū)位選擇也是關注的焦點。2．房地產置業(yè)投資咨詢對于這種投資，房地產經紀人關鍵要根據房地產租賃市場的特點把握供需關系的變化，要站在獲取長期收益和增值的角度對租賃市場進行分析，特別是對影響供給曲線和需求曲線移動的因素進行分析和預測。影響物業(yè)未來產租能力的因素主要有：(1)房產功效。(2)區(qū)位優(yōu)勢。（二）房地產細分市場供求分析房地產細分市場供求分析就是通過以因果關系分析為基礎的供給和需求的定量分析，對咨詢標的房地產所在的細分市場的供求狀況進行判斷。

第一步，投資標的房地產的產品分析。主要從產品的物質特征、權屬特征、區(qū)位和市場吸引力四個方面進行分析。第二步，確定細分市場。第一步包括界定標的房地產的市場區(qū)域和確定標的房地產最可能的使用者。界定標的房地產的市場區(qū)域就是界定能夠與標的房地產產生競爭關系的其他房地產所在的空間范圍。

房地產的細分市場首先是一個空間的概念。時間距離指標的房地產的使用者在當時當地的一般條件（收入水平、交通方式和生活、消費習慣等）下所能接受的標的房地產與另一重要地點之間的時間距離。時間距離的具體數據一般應通過市場調查取得。

第三步，預測需求量。預測需求是以因果分析為基礎的，也就是從分析影響需求的主導因素入手。對住宅而言，影響其需求的主導因素是人口。零售商業(yè)房地產的市場需求主要受其市場區(qū)域內最終消費者的收入水平所主導。辦公樓的需求則主要與當地就業(yè)水及其就業(yè)人口中使用辦公室的人數密切相關。

第四步，預測供給量。

供給量＝標的房地產所屬房地產類型的現有存量面積+潛在競爭房地產的面積。

潛在競爭房地產包括正在施工的同類房地產和在標的房地產人市時可能新增的房地產。，

第五步，分析需求與供給的相對關系。供給等于需求，即供求平衡。當供給大于需求，即供大于求，過剩供給＝供給量一需求量。當供給小于需求，即供不應求，剩余需求＝需求量一供給量。三）房地產細分市場需求預測1．住宅(l)根據政府統(tǒng)計部門公布的人口資料，查尋標的房地產的市場區(qū)域所對應的城市區(qū)域內未來某一時期人口總數的預測值和戶均人口數量，推算標的房地產市場區(qū)域內住宅需求總套數：住宅需求總套數＝某一時期人口總數／戶均人口數量(2)根據標的房地產所屬住宅類型目前市場售價（每套總價）的范圍（上限下限），按當時當地常規(guī)的抵押貸款方式，推算購買此類住宅的家庭每月需支付的還款額：還款額=總總價X貸款占總價比例

根據月還款額和當地的收入還貸比，推算購買標的房地產所屬類型住宅的家庭年收入范圍：購買標的房地產所屬類型住宅的家庭年收入＝月還款額X12/收入還貸比查尋有關人口統(tǒng)計資料，確定在有以上所推算的年收入范圍內的家庭占標的房地產所在城市家庭總數的比例(HP)。(3)調查標的房地產所屬類型平均每套住宅的建筑面積，計算標的房地產市場區(qū)域內對標的房地產所屬類型住宅的需求總量(DH，面積)：

DH=住宅零求總套數XHPX標的房地產所屬類型平均每套住宅的建筑面積2．零售商業(yè)房地產3．辦公樓

二、房地產價格咨詢隨著我市場經濟的完善和房地產市場的快速展，房地產價格評估越來越廣泛和重要。但是在許多情況下，人們對評估價格并沒有經濟鑒證性的要求，而僅僅是投資人或交易當事人的一種價格參考，因此并不一定必須由房地產估價師來提供。房地產經紀人員長期從事某一特定區(qū)域、特定類型的房地產交易代理或居間，通常會對其市場供需及價格有非常深入的了解，房地產經紀人員完全可以提供較為準確的房地產價格咨詢，供委托方參考。

（一）房地產估價的基本原則

1．合法原則合法性原則要求房地產估價應以估價對象的合法權益為前提進行。房地產的權益不同，價格也不同。房地產的權益要通過法律、法規(guī)、契約來規(guī)范、確認保障。房地產經紀人只有在遵循合法原則下估算出來的價格才對委托人有真正的參考意義。2．最高、最佳使用原則房地產是一種稀缺資源，無論是社會還是權利人都希望能發(fā)揮其最大的效益，并根據這種期望確定土地利用方式。因此要以委估房地產，主要是土地的區(qū)位、特性、等級等客觀條件所決定的最高最佳使用方式或用途為前提進行估價。3．均衡原則房地產的各個組成部分，如土地與建筑物、建筑物的結構、設備與裝修等相互之間須達到一個均衡的比例關系，才能達到房地產整體的最高最佳使用狀態(tài)。4．適合原則每一宗房地產總是處于某個特定的環(huán)境之中，只有當一宗房地產與其所處環(huán)境適合才能達到最高最佳使用狀態(tài)。因此，估價人員在評估一宗房地產的價格時，須詳細分析該宗房地產與其周圍環(huán)境的關系，審慎確定最高最佳使用狀態(tài)。5．替代原則在同一市場中，由于競爭規(guī)律和消費者理性行為的作用，可替代商品的價格會趨向一致或形成一種均衡的比價關系。與此同時，一種商品的替代商品數量發(fā)生變化，會影響該商品的價格。6．供求原則在區(qū)域性的房地產市場中，供求關系是房地產價格形成和變化的非常重要的影響因素。估價人員在估價時一定要從動態(tài)的角度注意并考慮房地產市場的供求狀況及發(fā)展趨勢。7．時點原則影響房地產價格的因素總是處于不斷的變化中。同一物業(yè)，此時的價格和彼時的價格是不同的。（二）房地產價格咨詢業(yè)務的操作程序1．明確價格咨詢基本事項2．擬定作業(yè)計劃3．搜集、整理基本資料4．實地查看5．選定價格評估的技術方法、確定估價結果6．編寫價格咨詢報告書

房地產經紀人從事房地產價格咨詢應該注意幾點：①房地產價格咨詢不同于鑒證性的估價，不強調公正性，房地產經紀人員可站在委托人的立場上，在合法的原則下，以滿足委托人的要求、實現其最大的利益為目標。②與房地產估價人員不同，房地產經紀人員提供給委托方的估價結果可以更靈活，不一定是一個確切值，可以是一個價格的區(qū)間。③房地產經紀人也可以為委托方提供一些合理的參考意見，比如改善交易條件、把握交易時機等。

（三）房地產最高最佳使用分析最高最佳使用的分析過程實質上是一個不斷過濾的過程，它通過對法律允許、物質條件可能、經濟上可行和能產生最高價值這四個標準的逐項檢驗來確定標的房地產的最高最佳用途。其操作過程包括以下三個基本步驟：1．確定標的房地產的土地（假設其為空地）的最高最佳使用用途(1)確定法律所允許的用途類型(2)選出物質條件可能的用途(3)選出經濟上可行的用途(4)確定能產生最大價值的用途2．確定標的房地產的土地（假設其為空地）上理想的建筑物3.確定標的房地產現有建筑物的改良方案(1)保持現狀不變。(2)修繕。(3)改造(4)翻新(5)改變用途(6)拆除

（四）可行性租金分析為客戶提供可行性租金咨詢是房地產人員幫助客戶進行投資決策的重要手段。房地產可行性租金的估算步驟如下：1．求取房地產價值2．確定房地產投資收益率3．計算房地產投資應獲得的凈收益4．估算租賃經營需投入的日常經營費用5．估算房地產租賃經營的有效毛收入有效毛收入=凈收益+日常經營費用6．估算房地產租賃經營的潛在毛收益潛在毛收入=有效毛收入／（1-正常的空置、租金損失率）7．求取可行性租金

（五）房地產價格走勢分析房地產價格走勢的定性分析即是要預測判斷房地產價格變動的方向。房地產價格走勢的定量分析即是要預測房地產價格變動的模式，按這一模式能預測未來某個時點的房地產價格。

房地產價格走勢的定量分析通常采用回歸分析方法來進行。

三、房地產法律咨詢（一）房地產法律咨詢的類型和服務方式法律咨詢服務可分為土地交易法律咨詢、商品房交易法律咨詢和存量房地產交易法律咨詢。根據房地產經紀所促成的房地產交易的不同方式，法律咨詢服務可分為房地產融資法律咨詢、房地產買賣法律咨詢、房地產租賃法律咨詢、房地產抵押法律咨詢等。房地產法律咨詢服務的方式主要有三種：(1)個案解答(2)商業(yè)文書審查(3)房地產全程法律服務

房地產經紀機構所開展的房地產法律咨詢中常見的主要問題有三類：房地產法律關系、房地產權利和房地產交易。第三節(jié)房地產交易保障服務一、房屋質量保證

2008年，廣州市政府有關部門公布了《廣州市房地產中介服務管理規(guī)定（征求意見稿）》。該文件首次提出了“房地產說明書”的概念。

房地產說明書內容包括：房屋坐落、面積、產權權屬文件、用途、抵押情況、出租情況、建筑年限、土地出讓金繳交情況及需要特別說明的情況等。

該文件要求房地產中介服務機構提供房地產中介服務時，應對房屋狀況制作房地產說明書。房地產中介服務房地產說明書制作完成后應由客戶和房地產中介服務人員聯合簽章。房地產中介服務機構與業(yè)主或出租方共同承擔保證房地產信息真實的義務。

當事人拒絕制作房地產說明書的，房地產中介服務機構不應為其提供中介服務。

我國臺灣地區(qū)的著名房地產經紀機構——信義房屋，多年前就在臺灣率先創(chuàng)立了“不動產說明書”制度，并在實際業(yè)務進行中加以實施。此外，信義房屋還先后推出了“漏水保固制度”“高氯離子瑕疵保障制度”、“高放射瑕疵保障制度”等房屋質量保障服務。高氯離子瑕疵補償約定內容約略如下：一、保障對象：信義房屋成交買方，未於簽立不動產買賣合約時選擇自費檢測者.二、保障范圍：主建物，不包括附屬建物、共同使用部分、公共設施、停車位及增改建物。三、保障項目：標的物內的梁、柱、樓板、剪力墻等結構設計上須承載重量之鋼筋混凝土構造之氯離子含量必須符合約定標準。四、保障期間：完成簽署「成屋履約保證結案單」結案日期之次日起算一年。如未承作成屋履約保證者，或買賣雙方任一方因故未簽署結案單時，則依不動產買賣契約實際點交日之次日起算。五、保障規(guī)范：目前房仲業(yè)者都會提供高氯離子瑕疵保障制度嗎否，“高氯離子瑕疵保障制度”為ReHouser房屋首創(chuàng)之服務，目前僅有ReHouser房屋提供此一服務。為滿足消費者在房屋買賣交易上之安全無虞，同時將交易過程中的風險降至最低，ReHouser房屋整合現行與新制度，推出“購屋四大保障服務-高氯離子瑕疵保障制度/高放射瑕疵保障制度/成屋履約保證制度/漏水保固制度”，更期望借此提升房仲產業(yè)服務水準，讓消費者都能買的安心、住的安心。ReHouser房屋所委讬的檢測公司具有公信力