工程項目投融資課程設(shè)計報告

一，項目概況地使用年限自建設(shè)用地使用權(quán)出讓之日起計算分別為70年和40年的土地使用權(quán)。項目容積率為3.6，建筑密度為20％，綠化率高達30%，由相同的16棟樓房組成，總建筑面積為360000㎡，連同地下部分總共20層，其中-2-2層為商業(yè)及配套設(shè)施用房，3-18層為居環(huán)城大水系，北側(cè)是二環(huán)路，警盾家園和北城楓景都在本小區(qū)正南側(cè)，小區(qū)對面路北是軍區(qū)招待所、軒宇物流和7萬平米的鑫豐市兒童醫(yī)院，南側(cè)是新規(guī)劃醫(yī)院。小區(qū)南側(cè)為環(huán)城大水系，兩側(cè)為近百米的綠化，緊鄰祥和公園，西側(cè)為恒祥北大街，小區(qū)至恒祥北大街之間規(guī)劃為一片公園，景色優(yōu)美，綠化非常好，空氣也會特別清新，業(yè)主散步也特別方便，小區(qū)南側(cè)建有一個近8萬平米的商業(yè)中心，地下是1萬平米的大型超市，地上是一個4層的商場，將來購物、逛街會特別方便，本小區(qū)是由北京中建集團規(guī)劃設(shè)計的，南低北高，南邊是水，北邊這幾棟高層像一座大山倚靠在小區(qū)后邊，背山前水，老總特意請風水大師看過的，絕對的風水寶宅，小區(qū)內(nèi)部設(shè)有會所、中心廣場、幼兒園以及老年活動中心和休閑設(shè)施，小區(qū)形象門朝東開，意味著紫氣東來，是一個比較好的寓意，本小區(qū)建成后將是北部高品質(zhì)社區(qū)，首屈一指的樓盤。二，市場分析及預(yù)測部，與北京、天津構(gòu)成金三角地帶，北距北京130公里，東距天津240公里，南距石家莊124公里，具有得天獨厚的經(jīng)濟地理優(yōu)勢。全市總面積2.21萬平方公里，總?cè)丝?012萬，轄3區(qū)、4市（縣級）18個縣，是全省人口最多的市。保定市位于石家莊、北京和天津的三角中心處，城市之間的交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，大大縮短了城際間的時空距離感，因此，保定的經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿κ呛艽蟮摹Ｄ壳?，當?shù)卣谂⒈６ù蛟斐蔀橐粋€宜居城市。我相信，隨著北京到市區(qū)面積相對較小，建設(shè)用地的稀缺，城市人口的增加，就造成了城市購房需求量很大，而這也恰恰是保定現(xiàn)階段房地產(chǎn)的一個實情。2012年保定二手房房價走勢圖上顯示，從2012年1月15日開始，保定二手房均價從5579元開始直線小幅下跌，到2012年2月5日，隨著全國樓市的回暖，跌至5200元/平米谷底后開始小幅上揚。2012年2月至7月，保定二手房每平方米均價在5200元至5500元之間小幅波動。從7月開始，房價出現(xiàn)快速上揚的趨勢，到本地區(qū)去年12月份共有21個樓盤在銷售，如今市場上處于開發(fā)代銷狀態(tài)總量為9個樓盤，約有200萬平方米處于開發(fā)狀態(tài)。從近幾年看保定市房地產(chǎn)業(yè)的需求量比較大，供求關(guān)系在一定時間內(nèi)保持根據(jù)項目所在地段的市場需求，本項目主要面向中高等收入消費群劃總戶數(shù)大約為3000戶，配套設(shè)施用房約為14000平方米。本項目東側(cè)為永華北大街，西側(cè)為恒祥北大街，南側(cè)為環(huán)城大水系，北側(cè)是二環(huán)路，警盾家園和北城楓景都在本小區(qū)正南側(cè)，小區(qū)對面路北是軍區(qū)招待所、軒宇物流和7萬平米的鑫豐市場；小區(qū)西行一公里是植物園，東南側(cè)為九年一貫制教育用地，也就是保師附南側(cè)是新規(guī)劃醫(yī)院。小區(qū)南側(cè)為環(huán)城大水系，兩側(cè)為近百米的綠化，緊鄰祥和公園，西側(cè)為恒祥北大街，小區(qū)至恒祥北大街之間規(guī)劃為一片公園，景色優(yōu)美，綠化非常好，空氣也會特別清新，業(yè)主散步也特別方便，小區(qū)南側(cè)建有一個近8萬平米的商業(yè)中心，地下是1萬平米的大型超市，地上是一個4層的商場，將來購物、逛街會特別方便，本小區(qū)是由北京中建集團規(guī)劃設(shè)計的，南低北高，南邊是水，北邊這幾棟高層像一座大山倚靠在小區(qū)后邊，背山前水。，設(shè)。四，規(guī)劃設(shè)計方案4.0，建筑密度不高于25％，綠地率不低于30％，居住土地使用年，動應(yīng)充分符合國家相關(guān)規(guī)定及市規(guī)劃要求。通過對市場的嚴格調(diào)查，結(jié)合本項目的具體情況，經(jīng)過設(shè)計對該土宅開發(fā)為主，并配有商業(yè)用房，配套設(shè)施用房；（2）設(shè)計容積率為3.6，總建筑面積360000㎡，（3）設(shè)計建造密度為20％；（4）設(shè)計綠化率為30％；（5）建筑物由16棟相同高層樓房組成，每棟分別為地下2層，地上20層，其中-2-2層建筑面積相同，3-20層用于住宅建設(shè)，住宅建筑面積280000㎡，商業(yè)建筑面積66000㎡，配套設(shè)施用房面積是14000㎡，綠化面積30000㎡，道路占地面積25000㎡，公共設(shè)施占地面積6000㎡。五市政建設(shè)條件項目位于麗景藍灣的斜對面；小區(qū)東側(cè)為永華北大街，小區(qū)西側(cè)為恒祥北大街，南側(cè)為環(huán)城大水系，北側(cè)是二環(huán)路，警盾家園和北城楓景都在本小區(qū)正南側(cè)，小區(qū)對面路北是軍區(qū)招待所、軒宇物流和7萬平米的鑫豐市場；小區(qū)西行一公里是植物園，東南側(cè)為九年一貫制教育用地，也就是保師附小和17中，將來孩子上學(xué)比較方便；小區(qū)北行500米是兒童醫(yī)院——，南側(cè)是新規(guī)劃醫(yī)院，本小區(qū)位于北部行政新區(qū)，是一塊上風上水的風水寶地。7路、31路、310路至北二環(huán)路口站下車，59路麗景藍灣站下車本項目地處保定市新開發(fā)的地帶，各種城市供電，供水，供氣，排水設(shè)施以及通訊設(shè)施建設(shè)齊全。齊全交通條件便利地塊結(jié)構(gòu)良好已充分具備開發(fā)建設(shè)條件六．進度安排該項目建設(shè)期為3年，進度安排如下：（單位：2

46

8

10

12

14

16

18

20

22

24

26

28

30

32

34

36七．融資方案設(shè)計隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的建立和融資渠道的不斷拓展，呈現(xiàn)出國家財政投資，銀行貸款，企業(yè)自籌投資和利用外資多種融資渠道并存的格局。在投資來源結(jié)構(gòu)中，中國家財政投資的比重趨于下降，與此同時銀行貸款投資，企業(yè)自籌投資和利用外資的比重趨于上升。源創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)模適中，現(xiàn)企業(yè)有25名技術(shù)人員，約3億自有資產(chǎn)，應(yīng)選用合資的投資結(jié)構(gòu)，企業(yè)承擔的風險小。選用ABS模式，選用ABS模式，ABS模式是以項目所擁有的資產(chǎn)為產(chǎn)可以帶來的預(yù)期收益為保證，ABS模式最大的優(yōu)勢是通過國際市場上發(fā)行債券籌集資金，償債利率一般較低，從而降低了籌資成本。且具有吸引力的收益和較高的信用評級。權(quán)益融資：項目資本金占項目總投資額的48.5%，7億。①項目合同保證②借款人或股東承諾③與銀行的保證形式為物的擔保，以房地產(chǎn)項目作抵押。八．投資估算（1）土地成本土建設(shè)用地由招標所得，中標價格3億，土地總成本為3億（2）工程費用1，前期工程費單位：萬元12345設(shè)計費可行性研究費平整費.68.12650.124005134.92依據(jù)建安工程費的3%總投資的1%設(shè)計概算的0.5%建安工程費的2%40/平方米2）建筑安裝工程費： 項目 建筑面土建工程費裝飾工程費設(shè)備購置費金額2800001400066000360000

單價1200100015003360014009900449001309015036401269904756220100300616056019808700

43400208612870583563）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費：

12345

金額62402912187321167.1210538.121507014020建安工程費的2%4）公共配套設(shè)施建設(shè)費300元/㎡*6000㎡=180萬元=5134.92.92+58356+10538.12+180=74209.04萬元。取土地費用和工程費用之和的

2％，則開發(fā)間接費為（30000+74209.04）×2％=2084.18萬元。包括建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費，分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費及其他稅費，綜合取建安工程費的15％，則開發(fā)期稅費為：58356*15％=8753.4萬元主要包括臨時用地費，臨時建設(shè)資金等，按土地費用和工程費用之=2605.226萬元。按土地費用和工程費用之和的3％估算，則不可預(yù)見費為：（30000+74209.04）×3％=3126.27萬元。1），管理費用。取土地費用和工程費用之和的3％，則管理費用為：（30000+74209.04）×3％=3126.27萬元。2），財務(wù)費用。項目長期貸款40000萬元，按等本償還，貸款利率第一年借款利息=（0+?*20000）×6.5%=650萬元第二年借款利息=（20000+650+?*10000）*6.5%=1667.25萬第三年借款利息=【（20650+10000+1667.25+?10000）]*6.5%=2425.62萬元則建設(shè)期利息總=650+1667.25+2425.62=4742.9萬元3，銷售費用。包括廣告宣傳及市場推廣費，占銷售收入的2%；銷售代理費用，占銷售收入的1.5%；其他銷售費用，占銷售收入的0.5%，合計為:(280000×4000+66000×6000)×(2%+1.5%+0.5%)=6064萬元。開發(fā)費用合計為：1038.49+4742.9+2032=7813.39萬元（8）、項目總投資于總成本估算表： 123456費用工程費設(shè)施建設(shè)費安裝工程費配套設(shè)施建設(shè)費間接費300005134.9210538.12583561802084.18說明300元/㎡1-5項的2%789101112期稅費費用預(yù)見費

3126.2760642605.2263126.27134711.286

1-5項的3%投資額2%1-5項的3%（9）資金使用及籌措本項目建設(shè)期為3年，項目開發(fā)建設(shè)期總投資額（不含建設(shè)期利息和銷售費用）為126842.116萬元，其中土地費用在期初投入，其他費元、27558.565萬元，其資金來源有3個渠道：（1）項目開發(fā)商投入資金80000萬元作為啟動資金；（2)從銀行貸款40000萬元，分期 序 號 項目 1 2 3 4 1 總投資 54006.07549417.92633016.2 134711.2861.1 開發(fā)建設(shè)投資53356.075 45931.476 27558.565 126846.1161.2 建設(shè)期利息650 1667.25 2425.62 4742.871.3 1819.2 3032 1212.8 60642 80000 49258.4 24483.34 3992.45 134711.2862.12.2

6000020000

2000010000

10000

80000400002.3 19258.4 14483.34 3992.45 37734.19評價期間

1

2營期3

4

面積

16800060%

5600020%

5600020%

280000100%

50008400046200

50002800019800

500028000

140000比例 70% 30%

700032340116340

70001386041860

28000

46200186200比例 62.48%22.48%15.04%100%其銷售計劃如下： 1、銷售稅金及附加估算： 單位

依據(jù)

1

2經(jīng)營期3

4

12維護建

銷售收入的3%營業(yè)稅的5%

84042

5586 3教育費附加營業(yè)稅的3% 104.706 4

收入的0.05%

4

14

855 交易管理銷售收入的0.5%582.15209.314054409.771586.4 合計 6 94 1061.2752、土地增值稅估算 序號 項目 計算依據(jù) 12345收入項目金額成本費用稅金及附加扣除項目增值稅

四項之和開發(fā)成本的2%增值額×30%

186200150517.76132987.167813.397057.472659.7435682.2423.7%10704.672 序項目 計算期（年） 1 2 3 412

1163404409.776

41860

28000

1862003總成本費用 134711.254006.07549417.92633016.2 864

2140.934

2140.934

10704.6725利潤總額 -54006.0756089.4985116.376 23585.0633726.575 667

5

056089.498

2140.1532976.22350.607934.459.76994.1057.1盈余公積金

0

1693.4459

2199.4127.2可分配利潤 2678.603 15241.013

197①靜態(tài)盈利能力分析134711.28×100%＝6.26%投資利稅率＝年均利潤總額÷總投資×100%＝﹙33726.57﹢7057.47﹢10704.672﹚÷4÷134711.28×100%＝9.56%資本金凈利潤率＝年均稅后利潤總額÷資本金×100%＝21994.105÷4÷80000×100%＝6.87% 從靜態(tài)盈利能力分析結(jié)果來看，項目的投資利潤率，投資利稅率，資本金凈利潤率均反映項目的盈利能力強故可以考慮接受這一項目②動態(tài)盈利能力分析⑴全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表及評價指表1）全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表 序 1

流入收入

1

2116340116340

34186041860

428000280001862001862002

流出

54006.07559809.01

38515.223

11001.36

163331.6682.1項目總投資54006.07549417.92633016.2 1212.8134711.286金及

3968.2841322.7611322.761

6613.8077

值稅

2140.934

2140.934723流量（1-2）

75

2140.1536650.60756530.993344.77816998.6422864前凈流量75

56530.995380.106

23323.506

31228.526計算指標：（i=18%）所得稅后 動態(tài)投資回收期 財務(wù)凈現(xiàn)值 12759.04萬元17925.3萬元財務(wù)內(nèi)部收益率 34.53% 41.74%2）財務(wù)資本金現(xiàn)金流量表及評價指標 單位序 1

流入收入

1

2116340116340

34186041860

428000280001862001862002 6000049649.4820087.1918849.6533 60000 20000 80000入再息償

14483.349金及

3968.2841322.7611322.761

6613.8077

值稅

2140.934

2140.934723前凈流量

-60000

2140.15366690.5221772.81

6650.6079150.35.763.67計算指標：（i=18%）動態(tài)投資回收期

財務(wù)凈現(xiàn)值 17836.85財務(wù)內(nèi)部收益率 42.083%3、項目動態(tài)盈利能力分析從財務(wù)凈現(xiàn)值指標（NPV）來看，全部投資的稅后、稅前NPV分別為12759.04萬元17925.3萬元34.53%41.74%，項目資本金的IRR為42.083%，均大于基準收益率18%，項目可行。綜上所述，該項目可行。9.5清償能力分析1）項目借款還本付息估算 利率：6.5%單位：萬元序 項目 12

及還本付息借款應(yīng)計利息還本付息借款本金來源

120000

210000650

3100001667.25

4.624000040000400002）資本金來源與運用表 單位序 項目 計算期（年） 1

年份

1800006000020000

21463401163402000010000

3518604186010000

42800028000

30620018620080000400002 54006.07559809.0138620.04816070.002168505.135

54006.075

49417.926

134711.286

3968.284

1322.7611322.761

6613.8077

2140.9342140.153

2140.9346650.607

10704.6723

25993.92586530.9913230.92511929.998

137685.8384

累計盈余資金2