城市綜合體開發(fā)模式簡(jiǎn)單分析R

城市綜合體開發(fā)模式簡(jiǎn)單分析1城市綜合體概念解析NO.1？！@￥%…&*2概念解析發(fā)展背景1傳統(tǒng)城市按照功能劃分區(qū)域的方法在現(xiàn)代顯現(xiàn)弊端，城市發(fā)展到現(xiàn)階段，需要一個(gè)資源共生、聚合增值的地產(chǎn)模式，一個(gè)城市的精神引領(lǐng)，將生活資源融入其中。城市綜合體是城市發(fā)展的必然產(chǎn)物。工業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)居住區(qū)文教區(qū)功能分區(qū)社會(huì)運(yùn)行成本增加經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率降低土地使用效率降低種族隔離加大生活成本空間/時(shí)間隔裂土地資源大量浪費(fèi)缺乏景觀和活力3緊張的工作，快節(jié)奏的生活，正在改變每個(gè)人的生活方式，是好是壞？唯有自知。概念解析發(fā)展背景2現(xiàn)代都市中，習(xí)慣快節(jié)奏的人們需要在一個(gè)方便、快捷、經(jīng)濟(jì)、集多種功能于一體的綜合空間里，享受高效率的生活和工作，于是城市綜合體便應(yīng)運(yùn)而生。4發(fā)展背景從2011年底開始，辦公樓與商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的投資增速與新開工面積增速就遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅。概念解析發(fā)展背景3近年來，隨著國(guó)內(nèi)住宅調(diào)控政策收緊以及社會(huì)對(duì)住宅發(fā)展的預(yù)判，開發(fā)商紛紛從住宅地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)到尚未受到嚴(yán)格調(diào)控的商業(yè)地產(chǎn)。另一方面促進(jìn)了城市綜合體的發(fā)展。5發(fā)展背景概念解析發(fā)展背景總結(jié)城市綜合體的出現(xiàn)是現(xiàn)代城市化進(jìn)程的一個(gè)縮影，體現(xiàn)都市人生活追求的內(nèi)在精神，更是對(duì)國(guó)家宏觀政策層面的契合。城市綜合體城市綜合體發(fā)展的背景國(guó)家政策層面---住宅調(diào)控收緊，商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)寬松的發(fā)展環(huán)境意識(shí)形態(tài)層面---都市人追求方便、快捷、舒適的生活城市化進(jìn)程層面---城市人口聚積、資源功能聚積、用地緊張到一定程度6發(fā)展背景概念解析綜合體起源HOPSCA(豪布斯卡)，于1986年最先誕生于巴黎的拉德方斯，是一個(gè)集酒店、辦公樓、生態(tài)公園、購(gòu)物、會(huì)所、高尚住宅于一體的城市綜合體。HOPSCA的起源——法國(guó)拉德方斯拉德方斯位于巴黎市的西北部，巴黎城市主軸線的西端，是一個(gè)在新區(qū)進(jìn)行開發(fā)崛起的完全現(xiàn)代的巴黎區(qū)內(nèi)的新凱旋門，和巴黎老凱旋門相呼應(yīng)，代表的是新巴黎；法國(guó)最大的企業(yè)一半在這里擁有歐洲最大的商業(yè)中心，包括很多的國(guó)際總部大廈歐洲最大的公交換乘中心。拉德方斯參數(shù)：寫字樓：247萬平方米商務(wù)區(qū)：215萬平方米公園區(qū)：32萬平方米住宅區(qū)：1.58萬套商業(yè)中心：10.5萬平方米步行系統(tǒng)：67公頃停車位：2.6萬個(gè)公園：25公頃容納人數(shù)：3.93萬人拉德方斯就是一個(gè)城中之城7理清概念城市綜合體（HOPSCA）HOTELOFFICEPARKSHOPPING

MALLCONVENTIONAPARTMENT集酒店、寫字樓、公園、購(gòu)物中心、會(huì)展中心和公寓等于一體的多功能、多業(yè)態(tài)的大型建筑體概念解析綜合體定義城市綜合體作為一個(gè)舶來品，其最開始的定義就是包含城市所有功能為一身的建筑集群，一個(gè)“城中之城”。8商務(wù)綜合體：一般是CBD,酒店和寫字樓為主導(dǎo)，未有居住物業(yè)商業(yè)綜合體：區(qū)域中心，以購(gòu)物中心為主導(dǎo)生活綜合體：郊區(qū)和新城，居住比例高于30%單一綜合體：一為無住宅、公寓的純綜合體；一為單棟建筑多種功能概念解析綜合體在國(guó)內(nèi)的演變近年來，各種類型的綜合體在國(guó)內(nèi)遍地開花。從廣義的概念來看，這些綜合體都屬于城市綜合體，區(qū)別在于，國(guó)內(nèi)的綜合體一般只選取三種或以上的功能進(jìn)行組合。9上海新天地：商業(yè)+酒店+辦公樓+公寓+人工湖北京銀泰中心：商業(yè)+酒店+辦公樓+住宅、公寓萬科中心：商業(yè)+辦公樓+住宅青島魯商廣場(chǎng)：商業(yè)+酒店+辦公樓+住宅國(guó)內(nèi)綜合體一般采用三種或以上的功能進(jìn)行組合。而商業(yè)、商務(wù)和居住是普遍具有的功能。10發(fā)展背景綜合體起源綜合體在國(guó)內(nèi)演變城市綜合體的出現(xiàn)是現(xiàn)代城市化進(jìn)程的一個(gè)縮影，體現(xiàn)都市人生活追求的內(nèi)在精神，更是對(duì)國(guó)家宏觀政策層面的契合。城市綜合體做為一個(gè)舶來品，其最開始的定義就是包含城市所有功能為一身的建筑集群，一個(gè)“城中之城”。國(guó)內(nèi)綜合體一般采用三種或以上的功能進(jìn)行組合。而商業(yè)、商務(wù)和居住是普遍具有的功能。REVIEW11城市綜合體的社會(huì)效應(yīng)NO.212我們知道了綜合體的發(fā)展背景，但綜合體迅猛發(fā)展的根本原因又是什么？作為一個(gè)城市的管理者，政府為何對(duì)綜合體項(xiàng)目偏愛有加？作為無利不起早的商人，開發(fā)商為何爭(zhēng)先恐后開發(fā)綜合體？作為生活在城市的我們，綜合體又給我們帶來了什么價(jià)值？13社會(huì)效應(yīng)綜合體&政府提升形象獲得口碑，拉動(dòng)消費(fèi)促進(jìn)稅收，大量投資體現(xiàn)政績(jī)。因此，政府熱衷引進(jìn)大體量綜合體就不難理解了。3種效應(yīng)123城市名片標(biāo)桿建筑精神象征城市發(fā)展的符號(hào)綜合體的大投資對(duì)政府的招商引資工作是一個(gè)很好的體現(xiàn)拉動(dòng)城市消費(fèi)的引擎。拉動(dòng)一個(gè)區(qū)域土地價(jià)值和區(qū)域內(nèi)住宅價(jià)值的提升帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)公共交通系統(tǒng)的升級(jí)14社會(huì)效應(yīng)綜合體&開發(fā)商巨大的利潤(rùn)空間、強(qiáng)大的融資平臺(tái)以及企業(yè)品牌展示等因素使得開發(fā)商對(duì)綜合體趨之若鶩?？墒畚飿I(yè)的套現(xiàn)：合理租售，銷售回款要保證項(xiàng)目開發(fā)所需現(xiàn)金流商業(yè)物業(yè)的增值：持有物業(yè)部分，有效的商業(yè)運(yùn)作帶來物業(yè)的增值持續(xù)穩(wěn)定的收益:租金的回報(bào)能保證項(xiàng)目的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)強(qiáng)大的融資平臺(tái):可利用自持物業(yè)進(jìn)行再融資或在資本市場(chǎng)直接變現(xiàn)項(xiàng)目拓展的優(yōu)勢(shì):成功的商業(yè)案例，將能以更低的價(jià)格獲取土地和項(xiàng)目品牌影響力:成功的綜合體大大提升企業(yè)品牌，社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益雙豐收6種價(jià)值15社會(huì)效應(yīng)綜合體&市民政府增進(jìn)稅收、開發(fā)商獲取利益，這一切都需要每個(gè)市民來買單。我們其實(shí)是為高品質(zhì)的生活在買單。*便利：每天八小時(shí)的工作已經(jīng)占據(jù)了很多時(shí)間，怎能再把屬于自己的時(shí)間花費(fèi)在等公交、堵車及排隊(duì)購(gòu)物等瑣事里。*舒適：*經(jīng)濟(jì)：為了趕上理想中的日子，生活中的每項(xiàng)成本都要被精確計(jì)算*新鮮感吃、喝、玩、樂、購(gòu)，多彩的生活不應(yīng)辜負(fù)看倦了城市大量的灰色與白色，對(duì)大自然的其它色彩與各種味道就更加渴望16政府增進(jìn)稅收、開發(fā)商獲取利益，這一切都需要每個(gè)市民來買單。我們其實(shí)是為我們高品質(zhì)的生活在買單。提升形象獲得口碑，拉動(dòng)消費(fèi)促進(jìn)稅收，大量投資體現(xiàn)政績(jī)。因此，政府熱衷引進(jìn)大體量綜合體就不難理解了。巨大的利潤(rùn)空間、強(qiáng)大的融資平臺(tái)以及企業(yè)品牌展示等因素使得開發(fā)商對(duì)綜合體趨之若鶩。政府開發(fā)商市民REVIEW17城市綜合體開發(fā)模式NO.318外部條件①城市綜合體最佳位置首選城市中心，城市副中心，有人流和消費(fèi)基礎(chǔ)；②隨著城市化進(jìn)程，在政府重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域，城市經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn)，有良好的政策扶植；③必須具有便捷的交通條件，如地鐵、直達(dá)公交、區(qū)域內(nèi)環(huán)線等；④必須營(yíng)造齊備的生活系統(tǒng)和相應(yīng)的人口導(dǎo)入條件內(nèi)部條件①大規(guī)模建筑體量，能夠充分發(fā)揮不同業(yè)內(nèi)的空間組合的功能；②切入城市或社會(huì)功能，與城市其他生活空間形成有機(jī)的互補(bǔ)與提升；開發(fā)模式綜合體開發(fā)前提商業(yè)地產(chǎn)存在巨大的風(fēng)險(xiǎn)，不是任何地方都能采用HOPSCA地產(chǎn)模式，HOPSCA的形成必需符合以下條件。開發(fā)前提開發(fā)模式功能組合19開發(fā)模式五種功能核心模式選擇正確一個(gè)正確的核心發(fā)展模式是一個(gè)城市綜合體成功的關(guān)鍵。城市綜合體發(fā)展的五種功能核心模式發(fā)展模式特征案例模式一商業(yè)功能核心模式城市核心區(qū)；主干道沿線；區(qū)域功能缺乏，需求旺盛；人流及商業(yè)氣氛；一流的合作團(tuán)隊(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)/經(jīng)營(yíng)管理上海五角場(chǎng)香港新城市廣場(chǎng)深圳華潤(rùn)中心日本福岡博多運(yùn)河城合肥元一時(shí)代廣場(chǎng)模式二酒店功能核心模式不遠(yuǎn)離城市核心區(qū)；交通可達(dá)性好，沿主干道沿線；商務(wù)客戶支持；開發(fā)商有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力；頂級(jí)商場(chǎng)配套設(shè)施上海商城（波特曼酒店）模式三寫字樓功能核心模式政策導(dǎo)向；客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐、產(chǎn)業(yè)簇群；未來商務(wù)核心區(qū)；寫字樓帶動(dòng)其他功能，影響其定位規(guī)模與檔次；商場(chǎng)、公寓等配套完善北京東方廣場(chǎng)廣州中信廣場(chǎng)深圳信興廣場(chǎng)財(cái)富廣場(chǎng)模式四住宅功能核心模式項(xiàng)目的區(qū)位條件不是很好；以居住為主體的片區(qū)；成熟度不高，居住人口有限；往往后期會(huì)開發(fā)商業(yè)，但規(guī)模往往不大；深圳星河國(guó)際金地國(guó)際城萬科運(yùn)河?xùn)|一號(hào)模式五均衡發(fā)展模式CBD/城市中心；主干道沿線/地鐵口；

建筑面積20萬㎡以上；

開發(fā)商強(qiáng)勁的實(shí)力和豐富的經(jīng)驗(yàn)

專業(yè)的物業(yè)管理/經(jīng)營(yíng)管理香港太古廣場(chǎng)

北京華貿(mào)中心開發(fā)前提開發(fā)模式功能組合20整體定位：以萬象城大型購(gòu)物中心為主力品牌和主導(dǎo)產(chǎn)品的“都市綜合體”開發(fā)策略：大型高端集中商業(yè)（萬象城）和5A甲級(jí)寫字樓先期入市，一舉奠定了項(xiàng)目城市級(jí)的高端形象，后期借高端之勢(shì)發(fā)展可售型物業(yè)，增加整體的盈利能力業(yè)態(tài)配比：商業(yè)56.6％，寫字樓8.4％，酒店12％，公寓＆住宅比例達(dá)到21％物業(yè)類型體量（平方米）定位寫字樓42000國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)5A甲級(jí)寫字樓酒店60000超五星級(jí)酒店——君悅酒店購(gòu)物中心（萬象城）188000“深圳最大、華南最好、中國(guó)最具示范效應(yīng)”的購(gòu)物中心公寓15000超五星級(jí)酒店頂部，公寓住戶也可以享受超五星級(jí)的酒店服務(wù)商業(yè)街95000被譽(yù)為未來深圳“新天地”。在這片步行街區(qū)內(nèi)，將引進(jìn)世界一流的餐廳、酒吧、小酒館、茶屋、精致的零售店鋪等住宅90000深圳頂級(jí)豪宅開發(fā)模式商業(yè)核心模式深圳華潤(rùn)中心：以大型購(gòu)物中心為核心驅(qū)動(dòng)，提升項(xiàng)目高端形象的同時(shí)帶動(dòng)整個(gè)綜合體統(tǒng)一而高效的營(yíng)運(yùn)。開發(fā)前提開發(fā)模式功能組合21發(fā)展模式定位：五星級(jí)酒店（含大型劇院）帶動(dòng)下的城市綜合體項(xiàng)目業(yè)態(tài)：豪華公寓、國(guó)際水準(zhǔn)的辦公大樓、世界知名品牌的購(gòu)物商場(chǎng)、五星級(jí)酒店上海第一幢外商投資的綜合性建筑群，以其獨(dú)特的建筑風(fēng)格構(gòu)成了申城現(xiàn)代化的標(biāo)志，其中的上海商城劇院更為整幢樓群中獨(dú)具特色的窗口；上海商城劇院是以美國(guó)百老匯的馬昆斯劇院為藍(lán)本建設(shè)的，劇院以雙層樓廳設(shè)計(jì)，共能容納991位觀眾(大廳731位，樓廳260位)，以其齊全的設(shè)施為各種文藝形式，包括話劇、歌劇、芭蕾舞劇、交響音樂會(huì)等提供演出的場(chǎng)所。開發(fā)模式酒店核心模式上海商城，五星級(jí)酒店（含大型劇院）帶動(dòng)下的城市綜合體。開發(fā)前提開發(fā)模式功能組合22定位：兩棟5A甲級(jí)寫字樓帶動(dòng)下的城市綜合體項(xiàng)目業(yè)態(tài)：整個(gè)項(xiàng)目由寫字樓、酒店、購(gòu)物中心、室外步行街及住宅等組成，是集購(gòu)物、餐飲、文化、娛樂、商務(wù)、休閑等多種功能于一體的萬達(dá)城市綜合體。項(xiàng)目開盤初期推出寫字樓與精裝SOHO產(chǎn)品，確定了項(xiàng)目高端定位，塑造了整體形象。從而實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值增值，實(shí)現(xiàn)后期住宅與商業(yè)產(chǎn)品的溢價(jià)。開發(fā)模式寫字樓核心模式泉州浦西萬達(dá)廣場(chǎng)，寫字樓（SOHO）帶動(dòng)下的城市綜合體。開發(fā)前提開發(fā)模式功能組合23開發(fā)模式住宅核心模式建陽宏云鑫商業(yè)廣場(chǎng)，以公寓帶動(dòng)人氣，為后續(xù)商業(yè)的推出營(yíng)造商業(yè)氛圍。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建面積（萬㎡）8.08商業(yè)（萬㎡）5.58商墅（萬㎡）0.5Loft&寫字樓（萬㎡）1.5酒店式公寓（萬㎡）0.5開發(fā)戰(zhàn)略：前期應(yīng)以公寓核心為驅(qū)動(dòng)，推動(dòng)區(qū)域成熟度；待居住人口上升后，以商業(yè)完善整體功能。項(xiàng)目簡(jiǎn)介：位于武夷新區(qū)，距離城區(qū)較遠(yuǎn)，交通通達(dá)性差。且區(qū)域成熟度差，人口基數(shù)少，人流量少。項(xiàng)目共分二期，總建筑面積8萬多平方米，受限于拿地次序，最終項(xiàng)目并沒有采用住宅、公寓的核心模式。開發(fā)前提開發(fā)模式功能組合24武漢中央文化區(qū)定位為“中國(guó)第一”“世界一流”“業(yè)內(nèi)朝拜之地”。項(xiàng)目位于武昌區(qū)東湖和沙湖之間，總規(guī)劃區(qū)域約1.8平方公里，總建筑面積約340萬平方米，號(hào)稱純文化投資達(dá)80億元，總投資500億，是萬達(dá)集團(tuán)目前投資額最大、“以文化為核心、兼具旅游、商業(yè)、商務(wù)、居住功能”為一體的世界級(jí)文化旅游目的地。業(yè)態(tài)規(guī)劃單位：萬㎡開發(fā)模式綜合體發(fā)展模式均衡發(fā)展模式——萬達(dá)武漢中央文化旅游區(qū)，萬達(dá)第四代產(chǎn)品，標(biāo)志著商業(yè)地產(chǎn)開始有了人文與歷史的氣息。開發(fā)前提開發(fā)模式功能組合25開發(fā)模式開發(fā)模式回顧雖然五種開發(fā)模式核心驅(qū)動(dòng)要素不一，各種模式的側(cè)重點(diǎn)不同但基本均包含了商業(yè)、商務(wù)與居住等功能。開發(fā)前提開發(fā)模式功能組合模式一：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式

complex=shopping(主)+office(次)+apartment（次）+……模式二：以酒店為核心功能的發(fā)展模式complex=hotel(主)+apartment(次)+shopping(次)+……模式三：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式complex=office(主)+apartment(次)+shopping（次）+……模式五：酒店、寫字樓、商場(chǎng)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式complex=hotel+office+shopping+apartment+……模式四：以住宅為核心功能的發(fā)展模式complex=apartment(主)+shopping(次)+hotel（次）+……26開發(fā)模式功能組合商業(yè)、商務(wù)、居住作為最普遍的三項(xiàng)功能，其表現(xiàn)的載體一般是購(gòu)物中心、寫字樓、酒店與住宅等。高品質(zhì)生活配套商業(yè)寫字樓住宅酒店高消費(fèi)商務(wù)人流高品質(zhì)商業(yè)配套經(jīng)營(yíng)管理與物業(yè)服務(wù)補(bǔ)充酒店功能高消費(fèi)力商務(wù)人流商務(wù)人流循環(huán)提升商務(wù)服務(wù)能力高消費(fèi)商務(wù)人流固定消費(fèi)人流住宅、公寓購(gòu)物中心、商業(yè)街等頂級(jí)寫字樓、甲級(jí)寫字樓、乙級(jí)寫字樓……星級(jí)酒店、經(jīng)濟(jì)型酒店開發(fā)前提開發(fā)模式功能組合下面將對(duì)功能的特征進(jìn)行詳細(xì)介紹。27業(yè)態(tài)組合住宅類型選址特點(diǎn)目標(biāo)客戶產(chǎn)品特點(diǎn)普通住宅具備基本生活配套的市區(qū)或郊區(qū)大眾消費(fèi)者戶內(nèi)各功能房間完善戶型以２居以上為主一般為毛坯房，近年來精裝修開始流行配套以停車場(chǎng)及公共廣場(chǎng)為主商住樓商務(wù)區(qū)域投資者中小企業(yè)主既可居住又可辦公部分沒有廚房功能強(qiáng)調(diào)商務(wù)中心、餐飲功能配套毛坯房為主住宅類型開發(fā)模式住宅1住宅：大型的綜合體對(duì)資金的動(dòng)作要求極為嚴(yán)苛，商業(yè)部分由于返現(xiàn)較慢具有重資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，而住宅或公寓屬于可售物業(yè)，能夠快速回籠資金，降低項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開發(fā)。28業(yè)態(tài)組合公寓類型選址特點(diǎn)目標(biāo)客戶產(chǎn)品特點(diǎn)普通公寓商業(yè)繁華區(qū)域投資者高收入白領(lǐng)戶內(nèi)各功能房間完善小戶型比例較大精裝修一般設(shè)有大堂酒店式公寓商業(yè)繁華區(qū)域投資者高級(jí)經(jīng)理人外籍人士戶內(nèi)設(shè)施設(shè)備完善，通常配備高檔家具電器星級(jí)裝修，尤其是公共區(qū)域提供房間清潔，衣物送洗等酒店式服務(wù)通常設(shè)有會(huì)所，提供餐飲、康體等配套服務(wù)公寓類型開發(fā)模式住宅2公寓：大型的綜合體對(duì)資金的動(dòng)作要求極為嚴(yán)苛，商業(yè)部分由于返現(xiàn)較慢具有重資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，而住宅或公寓屬于可售物業(yè)，能夠快速回籠資金，降低項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開發(fā)。29最接近住宅的商業(yè)性質(zhì)物業(yè)；城市綜合體平衡現(xiàn)金流的擋箭牌；由于自住成本高，通常作為投資型物業(yè)，對(duì)投資市場(chǎng)成熟度要求較高；高端公寓（住宅）同商業(yè)零售屬于天敵關(guān)系，交通設(shè)計(jì)中須充分分區(qū)；其總銷售額在可能的前提下，盡量達(dá)到或超過整個(gè)綜合體的總投資額；公寓30業(yè)態(tài)組合寫字樓類型類型選址特點(diǎn)建筑特點(diǎn)服務(wù)配套設(shè)施設(shè)備租戶特點(diǎn)頂級(jí)寫字樓商務(wù)核心區(qū)域建筑品質(zhì)一流頂級(jí)裝修通常為5萬平米以上有商務(wù)中心、高檔餐廳、大型會(huì)議廳、休閑設(shè)施地上／地下停車位充足品牌高效中央空調(diào)系統(tǒng)智能化樓宇自控系統(tǒng)先進(jìn)的數(shù)據(jù)通信知名大型跨國(guó)公司金融機(jī)構(gòu)甲級(jí)寫字樓商務(wù)區(qū)或區(qū)域中心建筑品質(zhì)優(yōu)良高檔裝修通常2-5萬平米有商務(wù)中心、高檔餐廳、大型會(huì)議廳、休閑設(shè)施地上／地下停車位充足品牌高效中央空調(diào)系統(tǒng)智能化樓宇自控系統(tǒng)先進(jìn)的數(shù)據(jù)通信大中型各類企業(yè)、機(jī)構(gòu)乙級(jí)寫字樓市區(qū)建筑標(biāo)準(zhǔn)有所落后中檔裝修1萬平米左右有部分商務(wù)配套有地上／地下停車位有中央空調(diào)系統(tǒng)有樓宇自控系統(tǒng)無綜合布線中小型私營(yíng)企業(yè)為主丙級(jí)寫字樓市區(qū)建筑標(biāo)準(zhǔn)陳舊普通裝修小于1萬平米幾乎沒有服務(wù)配套無中央空調(diào)系統(tǒng)無樓宇自控系統(tǒng)無綜合布線小型私營(yíng)企業(yè)開發(fā)模式寫字樓高端大氣的寫字樓常常能提高項(xiàng)目的調(diào)性，樹立標(biāo)桿，提升形象。對(duì)于項(xiàng)目品牌的宣傳與價(jià)值的增值都有作用。31性價(jià)比較高的抗通貨膨脹資產(chǎn)；可實(shí)現(xiàn)局部回款，但在二、三線城市中屬于高風(fēng)險(xiǎn)性物業(yè)；在非產(chǎn)業(yè)區(qū)域應(yīng)嚴(yán)格控制放量比例；在非一線城市中，5A甲級(jí)寫字樓性價(jià)比低于乙級(jí)寫字樓；寫字樓的四大直觀產(chǎn)品指標(biāo)——電梯、大堂、空調(diào)、玻璃幕墻；銷售及租賃時(shí)，以鏈型營(yíng)銷思路為主——主力客戶的特點(diǎn)；寫字樓32酒店類型類型選址特點(diǎn)目標(biāo)客戶經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)代表項(xiàng)目商務(wù)酒店城市中心商務(wù)區(qū)區(qū)域中心以公務(wù)出差的旅客為主，包含境外游客除各類客房齊備之外通常配備有大型餐廳、會(huì)議室、歌舞廳、商務(wù)中心等綜合配套設(shè)施滿足客人商務(wù)相關(guān)需求設(shè)施設(shè)備通常采用較高標(biāo)準(zhǔn)香格里拉洲際酒店經(jīng)濟(jì)型酒店商業(yè)中心附近選址靈活國(guó)內(nèi)游客及中小企業(yè)商務(wù)差旅客人為主以滿足住宿的基本需求為主，較少其他服務(wù)配套功能，價(jià)格實(shí)惠通常以品牌連鎖形式經(jīng)營(yíng)如家快捷速８會(huì)議/會(huì)展酒店市區(qū)或郊區(qū)團(tuán)體會(huì)議及會(huì)展服務(wù)接待為主在一般商務(wù)酒店基礎(chǔ)上，強(qiáng)化會(huì)議／會(huì)展的設(shè)施建設(shè)與相關(guān)服務(wù)建設(shè)有多個(gè)不同規(guī)模的會(huì)議廳；及更加豐富的休閑娛樂設(shè)施北京九華山莊五洲大酒店旅游度假酒店遠(yuǎn)郊或旅游風(fēng)景區(qū)景區(qū)游客接待為主；季節(jié)性明顯具有完善的休閑娛樂設(shè)施突出個(gè)性化服務(wù)；創(chuàng)造放松環(huán)境酒店建設(shè)強(qiáng)調(diào)與自然環(huán)境的結(jié)合三亞天域酒店開發(fā)模式酒店酒店：投入最大、回收難度極大，且優(yōu)質(zhì)酒店對(duì)運(yùn)營(yíng)管理要求很高。除已上市公司、待上市公司、政府強(qiáng)制要求或者體量實(shí)在過剩四種狀況外，不建議開發(fā)或持有。33業(yè)態(tài)組合購(gòu)物中心類型類型選址特點(diǎn)商圈業(yè)態(tài)組合主力店代表項(xiàng)目城市購(gòu)物中心城市中心區(qū)域

10萬平米以上核心商圈3公里

次級(jí)商圈6公里

三級(jí)商圈40公里購(gòu)物60-70%

餐飲10-20%

休閑娛樂15-20%3-5個(gè)主力店

主力店面積占比40-60%香港ifc

北京東方廣場(chǎng)區(qū)域購(gòu)物中心區(qū)域中心

5-8萬平米核心商圈3公里

次級(jí)商圈6公里

三級(jí)商圈10公里購(gòu)物60-70%

餐飲15-25%

休閑娛樂10-15%2-3個(gè)主力店

主力店面積占比40-60%北京萬達(dá)廣場(chǎng)

深圳花園城鄰里購(gòu)物中心社區(qū)中心

不超過4萬平米核心商圈1公里

次級(jí)商圈3公里購(gòu)物70-80%

餐飲10-15%

休閑娛樂3-5%

服務(wù)5%1-2個(gè)主力店

主力店面積占比40-60%伊藤洋華堂

華潤(rùn)萬佳能量中心郊區(qū)

4-10萬平米核心商圈3公里

次級(jí)商圈6公里

三級(jí)商圈20公里購(gòu)物80-95%

餐飲10-20%3以上個(gè)主力店

主力店面積占比70-90%北京金源茂生活方式購(gòu)物中心高檔住宅區(qū)附近

自然條件優(yōu)越

1-5萬平米核心商圈1公里

次級(jí)商圈3公里購(gòu)物30-40%

餐飲30-40%

休閑娛樂30-40%0-2個(gè)主力店

主力店面積占比0-50%上海新天地

美國(guó)COCOWALK開發(fā)模式商業(yè)1購(gòu)物中心：商業(yè)是綜合體成功的關(guān)鍵，而購(gòu)物中心則是商業(yè)的核心業(yè)態(tài)，成功的購(gòu)物中心能夠起到集聚人流、塑造整體品牌及保持后期運(yùn)營(yíng)的良性化。34業(yè)態(tài)組合對(duì)于用地強(qiáng)度占用最大，適合低密度商業(yè)用地；有效渠道的前提下，套現(xiàn)能力最強(qiáng)；常規(guī)單位鋪面不高于400平米；在無法保證充足消費(fèi)人流的基礎(chǔ)上，原則上不要出現(xiàn)內(nèi)街；受到一定程度的業(yè)態(tài)限制；較好操作，易于套現(xiàn)；盡量通過轉(zhuǎn)換結(jié)構(gòu)將商業(yè)部分處理為框架模式，剪力墻對(duì)商業(yè)價(jià)值影響很大；原則上設(shè)計(jì)層數(shù)不要高于兩層；由于建筑格局及單元面積，造成風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)最高，最難套現(xiàn)；受上方附著建筑核心筒下落位置的影響很大；即便租賃，通常也為大面積低租金業(yè)態(tài)（同樣受底商業(yè)態(tài)限制）；由于投資總額過高，極難銷售（除產(chǎn)權(quán)式切割商鋪，但操作難度較大）操作難度最高，經(jīng)濟(jì)效益最難實(shí)現(xiàn)；2萬平米以上單體必須多業(yè)態(tài)操作；有可能出現(xiàn)主力店，性價(jià)比低且難以套現(xiàn)；只能出現(xiàn)局部散售，且存在銷售比例風(fēng)險(xiǎn)；在不存在其他回款物業(yè)的前提下，大型商業(yè)單體的開發(fā)現(xiàn)金流很難支持。商業(yè)街底商裙樓建筑單體開發(fā)模式商業(yè)2商業(yè)街、底商、裙樓及建筑單體：做為購(gòu)物中心的補(bǔ)充業(yè)態(tài)，能起