城北梵天項目區(qū)域價值分析

梵天項目區(qū)域價值分析通過對初步對區(qū)域現(xiàn)狀的分析，梵天項目擁有無以倫比的地段優(yōu)勢，但從商業(yè)前瞻性上分析，我們的塔樓物業(yè)在現(xiàn)階段是我們的難點！商業(yè)層面——需求釋放，商業(yè)潛力明顯！商務(wù)層面——區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀支撐商務(wù)功能較為吃力！投資層面——投資物業(yè)泛濫，選擇太多！首先區(qū)域和地塊具備以下幾個要素，對項目的商業(yè)有重要的支撐作用！北改核心區(qū)域——駟馬橋商圈“北改”首發(fā)項目，政府政策全力支持，諸多品牌開發(fā)商入駐共同打造，成都最后片價值洼地，政府高力度支持，區(qū)域成熟速度大大提高。區(qū)域規(guī)劃本案要素1——規(guī)劃利好市中心商業(yè)圈火車北站商業(yè)圈人民南路商業(yè)圈天府新區(qū)商圈萬達(dá)商業(yè)圈萬年場商業(yè)圈紅牌樓商業(yè)圈金沙商業(yè)圈營門口、茶店子商業(yè)圈東大街商業(yè)圈批發(fā)零售、物流汽配、百貨運輸、百貨、商業(yè)中心休閑、百貨、商業(yè)中心休閑、百貨商務(wù)、金融商務(wù)、休閑、商業(yè)中心會展、商務(wù)、休閑休閑娛樂、運動建設(shè)路商業(yè)圈商務(wù)、金融從整個成都發(fā)展來看，城市呈現(xiàn)一個核心商圈，多個區(qū)域商圈的商業(yè)格局，而城北區(qū)域缺乏這樣的副中心。城北目前是成都唯一沒有成型的商圈，也是成都最后的一片價值洼地，而本案所在的駟馬橋商圈從規(guī)劃上和發(fā)展速度上看，注定會擔(dān)負(fù)起城北核心商圈的功能和角色。城北商圈待發(fā)展要素2——商業(yè)位置利好本項目在駟馬橋商圈內(nèi)占有最佳商業(yè)占位和最佳商業(yè)展示面！從本案所處的地理位置不難發(fā)現(xiàn)不論昭示還是展示都能達(dá)到最佳效果，而商業(yè)口岸也是在川陜路與中環(huán)路交匯的黃金十字路口。本案川陜路2.5環(huán)川陜路是進出城主干道，連接城北與市中心的主要交通樞紐。2.5環(huán)快速車道，交通便捷要素2——商業(yè)位置利好駟馬橋商圈吸附力及競爭力研究分析商圈界定商圈人流界定商圈飽和度測算從商圈輻射角度看，本區(qū)域內(nèi)消費必然會面臨相鄰的五塊石、建設(shè)路等商圈的分流，新港初步運用雷利法則對駟馬橋商圈輻射競爭力進行測算要素2——商業(yè)位置利好

商圈是指商店吸引其顧客的地理區(qū)域，也就是來店購買商品的顧客所居住的地理范圍。商圈構(gòu)成：主要商圈：約包括55%-70%的顧客次要商圈：約包括15%-25%的顧客邊際商圈：約包括5%的顧客分析零售商圈就是分析顧客，商圈是企業(yè)努力爭取的，不是別人為企業(yè)劃定的，也不是永遠(yuǎn)不變的。主要商圈次要商圈邊際商圈要素2——商業(yè)位置利好9一、核心商圈（核心交易區(qū)域）商店總顧客量的55%-70%在此居住。最接近零售商店，顧客的購貨量最高，國外一般是3-5英里或少于10分鐘車程。二、次級商圈（二級交易區(qū)域）總顧客的15%-25%在此居住，該區(qū)域通常位于鄰近核心交易區(qū)域。國外一般延伸到7英里，15分鐘車程。偶爾在零售商店購物的顧客的地理區(qū)域。國外一般從大都市市場延伸15英里，從小城鎮(zhèn)市場延伸50英里。三、邊緣商圈（三級交易區(qū)域）要素2——商業(yè)位置利好10一、居住人口是商店附近的常住人口，是核心商圈內(nèi)基本顧客的主要來源。二、工作人口那些不住在零售店附近而工作地點在零售店附近的人口，利用上下班就近購買商品，是次級商圈中基本顧客的主要來源。指交通要道、商業(yè)繁華地區(qū)、公共活動場所過往的人口，是構(gòu)成邊緣商圈的顧客基礎(chǔ)。三、流動人口要素2——商業(yè)位置利好龍湖北城天街商圈駟馬橋商圈瑞安城中匯商業(yè)節(jié)點建設(shè)路龍湖伊藤商圈商業(yè)面積20萬㎡，人口約15萬商業(yè)面積10萬㎡，人口約10萬人商業(yè)面積20萬㎡，人口約20萬商業(yè)面積50萬㎡，人口約25萬注：以上數(shù)據(jù)來自規(guī)劃數(shù)據(jù)初步預(yù)估推導(dǎo)出來的，但須要詳細(xì)市場后進行調(diào)研修正要素2——商業(yè)位置利好美國學(xué)者威廉.雷利提出了“零售引力法則”。指出：“確定商圈要考慮人口和距離兩個變量，商圈規(guī)模由于人口的多少和距離商店的遠(yuǎn)近而不同，商店的吸引力是由最鄰近商圈的人口和里程距離共同發(fā)揮作用的?！?/p>

ｄ

Ｄab=─────────１＋√Ｐb/Ｐa

1943-1948年間，美國的伊利諾大學(xué)的經(jīng)濟學(xué)者康帕斯依據(jù)雷利的法則，進一步研究兩個都市的行商勢力范圍，找出兩商圈之間的均衡點。即“康帕斯法則”“伽薩法則”則是從不同商圈銷售場地面積的角度，界定商圈分界點，輔以客戶與商圈之間時間距離，求取區(qū)域客戶購物率的法則；商圈吸附力的測定（新建商圈——雷利法則）要素2——商業(yè)位置利好根據(jù)國際商業(yè)計算的康帕斯法則計算，商圈均衡點為：Dab=A貿(mào)易區(qū)的銷售范圍，向B貿(mào)易區(qū)，以公里計算d=在A和B商圈間主要路段的公里距離Pa=區(qū)域Ａ的人口Pb=區(qū)域Ｂ的人口

Ｄab=d/（１＋√Ｐb/Ｐa）

按照以上公式進行推導(dǎo)，經(jīng)開核心商圈與主要競爭商圈，龍湖北城商圈、建設(shè)路龍湖伊藤商圈均衡點分別為：與龍湖北城天街商圈界限=2.68km與建設(shè)路龍湖伊藤商圈界限=2.83km商圈吸附力分析要素2——商業(yè)位置利好根據(jù)國際商業(yè)面積計算的伽薩法則計算，商圈分界點為：按照上述公式變化后，我們設(shè)各地商業(yè)售面積為S，到達(dá)時間為T，則計算a地區(qū)前往b.c.d地區(qū)購物率的公式為：

A地到B地的時間距離Ｄa=─────────────

１＋√B商業(yè)面積/A商業(yè)面積

Sc/TacPad=─────────────

Sb/Tab+Sc/Tac+Sd/Tad按照以上公式進行推導(dǎo)，區(qū)域人群到相關(guān)商圈購物幾率：北城天街=7.8%按照以上公式進行推導(dǎo)，區(qū)域人群到相關(guān)商圈購物幾率：

建設(shè)路商圈=25%按照以上公式進行推導(dǎo)，區(qū)域人群到相關(guān)商圈購物幾率：瑞安城中匯=17%商圈吸附力分析（區(qū)域消費幾率測試）要素2——商業(yè)位置利好根據(jù)測算得出，未來駟馬橋商圈成型后，將會有50%的消費者選擇在本區(qū)域消費。但從目前區(qū)域呈現(xiàn)或正在開發(fā)商業(yè)形態(tài)看，大多定位于需求補缺型商業(yè)，尚未出現(xiàn)駟馬橋商圈的核心商業(yè)引擎！結(jié)論：要素2——商業(yè)位置利好從圖中能看出現(xiàn)在駟馬橋區(qū)域眾多品牌開發(fā)商齊力打造，部分樓盤住房都已交房，還有許多空地未打造，在未來這片區(qū)域的人口密度會持續(xù)增長。周邊的商業(yè)項目形態(tài)單一，都是以住宅底商，超市為主，缺乏區(qū)域性購物中心，而本案在地塊位置、交通、展示面等方面均占有先手優(yōu)勢。東立國際廣場融景城本案醫(yī)院華潤翠林華庭川陜路雙荊路升仙湖地鐵廣場三號線一號線延長線中營購物廣場東林1號泰業(yè)北城廣場金科中心要素3——開發(fā)時機利好招商雍華府樓盤戶數(shù)招商雍華府992華潤翠林華庭1257上東一號2183金科一城2010富麗花城4500沙河北岸396東林城市花園1489蓉鐵花園792銀羅灣1100陽光上座1336興元華盛3736陽光水岸2206陽光四季918相瀾半島1900上行錦繡1800綠地世紀(jì)城3553北回歸線2292富麗錦城1815要素3——開發(fā)時機利好區(qū)域內(nèi)正處于高密度的交房期，目前區(qū)域內(nèi)住宅產(chǎn)品銷售狀況良好，加之周邊尚存大量住宅用地，能保障區(qū)域的人口基數(shù)和密度的長期持續(xù)注入！開發(fā)商機開發(fā)狀況周邊住宅產(chǎn)品剛需為主，銷量很好，人口密度大。新商圈新地新樓，未來人口持續(xù)增長。周邊項目產(chǎn)品形態(tài)單一。通過以上幾點，從市場來看能發(fā)現(xiàn)區(qū)域的屬性，人口發(fā)展的狀態(tài)，地塊位置都為項目發(fā)展大型商業(yè)帶來各種利好。要素3——開發(fā)時機利好但是從規(guī)劃上來看，不排除未來區(qū)域出現(xiàn)多個大型商業(yè)，形成同質(zhì)化競爭。要素3——開發(fā)時機利好區(qū)域還存在未開發(fā)的大型商業(yè)地塊，三環(huán)內(nèi)越發(fā)稀缺的商業(yè)地塊，未來很可能吸引大型開發(fā)商和投資商入駐。新港觀點：結(jié)合以上市場商業(yè)狀況，為了降低市場后續(xù)競爭壓力，我們認(rèn)為必須謀求差異化的主題商業(yè)，才能將未來商業(yè)運營風(fēng)險縮小可控。要素3——開發(fā)時機利好未開發(fā)區(qū)域未開發(fā)區(qū)域本項目在商業(yè)潛力凸顯的同時，我們也從市場中發(fā)現(xiàn)項目的瓶頸！塔樓物業(yè)的發(fā)展困難！區(qū)域步入快速發(fā)展期，但短期內(nèi)商務(wù)空間發(fā)展乏力。起步期發(fā)展期快速發(fā)展期成熟期開發(fā)、拿地住宅商業(yè)配套商務(wù)成熟城市發(fā)展會出現(xiàn)四個大階段城市的正常發(fā)展，商務(wù)空間需求是在快速發(fā)展末期和成熟期才會逐步呈現(xiàn)！我們從成都典型商圈的發(fā)展角度來推演駟馬橋商圈現(xiàn)在處于的發(fā)展階段。從側(cè)面分析區(qū)域的商務(wù)空間需求！選取的案例是西單商圈和建設(shè)路商圈發(fā)展歷程進行推導(dǎo)！位置地段片區(qū)條件交通環(huán)境政策支持15年駟馬橋片區(qū)城北2.5環(huán)城北門戶，川陜路，2.5環(huán)成都主干道昭覺寺車站，人流量極大、城中村眾多，無商務(wù)產(chǎn)業(yè)支撐道路老化，公交系統(tǒng)發(fā)達(dá)臟、亂、差改造力度大06年建設(shè)路片區(qū)城東二環(huán)二環(huán)路，成都主干道工廠眾多，污染嚴(yán)重，無商務(wù)產(chǎn)業(yè)支撐道路老化冷清、臟、污染重、差建設(shè)力度大04年西單片區(qū)城西三環(huán)蘇坡大道，城西干道金沙車站，人流量極大，城鄉(xiāng)結(jié)合部，無商務(wù)產(chǎn)業(yè)支撐道路極少，公交線路單一冷清、差建設(shè)力度一般與駟馬橋片區(qū)的相似度比較06年建設(shè)路片區(qū)04年西單片區(qū)位置相似度★★★☆☆★★★★☆地段相似度★★★★☆★★★★★片區(qū)條件相似度★★★☆☆★★★★★交通相似度★★★★☆★★★☆☆環(huán)境相似度★★★★☆★★★☆☆開發(fā)政策支持相似度★★★★★★★★☆☆綜合相似度★★★★☆★★★★☆(區(qū)域類比案例一）建設(shè)路商圈發(fā)展歷程廠房拆遷中、陳舊、臟亂主干道維護、擴建、修建新道路密集的電網(wǎng)下地，按規(guī)劃綱要開始打造中心區(qū)域基礎(chǔ)市政設(shè)施（公交站點、道路優(yōu)化等）以及土地整理完成成功拍賣出讓一塊居住用地首創(chuàng)愛這城、龍湖三千城、萬科·金域藍(lán)灣等中高檔居住小區(qū)開始動工建設(shè)區(qū)域內(nèi)開始出現(xiàn)滿足日常生活的成華區(qū)SM廣場龍湖9億拿下航天廠地塊、合能耀之城開盤銷售城東片區(qū)首個甲級寫字樓“高地中心”開始建設(shè)首創(chuàng)愛這城、龍湖·三千集、萬科·金域藍(lán)灣等商業(yè)呈現(xiàn)成都第五大道特色商業(yè)街呈現(xiàn)伊藤全球首個全自持有的Shoppingmall開業(yè)招商東城國際綜合體動工建設(shè)華聯(lián)東環(huán)廣場綜合體升級中國首個數(shù)字音樂嘉年華休閑產(chǎn)業(yè)成都東區(qū)音樂公園開放成華SM廣場改造升級成都萬科的首個商業(yè)綜合體在建設(shè)路核心區(qū)域動工，200米的超甲級寫字樓即將成為建設(shè)路新地標(biāo)開始啟動基礎(chǔ)建設(shè)土地開發(fā)居住項目商務(wù)氛圍大型商業(yè)形成商圈起步期發(fā)展期高速發(fā)展期成熟期2006年之前2006年2007年2009年2010年(區(qū)域類比案例二）金沙西單商圈發(fā)展歷程改造農(nóng)田，拆遷住戶居民主干道維護、擴建、修建新道路修建基礎(chǔ)市政配套設(shè)施，增加公交線路中心區(qū)域基礎(chǔ)市政設(shè)施（公交站點、道路優(yōu)化等）以及土地整理完成成功拍賣出讓一塊居住用地中大君悅金沙中高檔居住小區(qū)開始動工建設(shè)西單商場開業(yè)，主要以超市和中低檔的小型賣場呈現(xiàn)百安居等大型家具賣場入駐金沙國際商城城西首個微型商務(wù)CBD開工建設(shè)周邊大批住宅項目開始修建金沙萬瑞中心寫字樓銷售火爆，大唐電力、五糧液、中鹽制鹽、浙商保險等大型企業(yè)整層整棟購置紫荊國際電影城入駐金沙國際商城西單商場全面升級金沙銀座招商火爆圖騰·印象酒店開業(yè)金沙萬瑞中心交付使用，入駐率100%區(qū)域內(nèi)又一座甲級寫字樓金沙國際呈現(xiàn)周邊多個汽車精品4S店升級完成保利貝森公館、雙璽等高檔住宅建設(shè)中中大君悅廣場建設(shè)中千盛百貨籌備開業(yè)開始啟動基礎(chǔ)建設(shè)土地開發(fā)居住項目商務(wù)氛圍大型商業(yè)形成商圈起步期發(fā)展期高速發(fā)展期初步成熟期2004年之前2004～2005年2007年2008年2009年區(qū)域環(huán)境落后；陳舊、蕭條、臟、亂、差、交通不便對區(qū)域的印象較差區(qū)域吸引力極差出現(xiàn)地標(biāo)級建筑區(qū)域內(nèi)各業(yè)態(tài)、齊全，檔次分明逐漸形成該區(qū)域特色風(fēng)格中心商圈初步建設(shè)完成，超中心外圍呈放射狀發(fā)展樓面地價呈跳躍式增長特色商圈初步形成開始啟動基礎(chǔ)建設(shè)土地開發(fā)居住項目商務(wù)氛圍大型商業(yè)形成商圈起步期發(fā)展期高速發(fā)展期成熟期發(fā)展軸線中心區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完成，大量的土地整理完成，待出售土地眾多；區(qū)域規(guī)劃進入實施階段部分土地拍賣，修建居住小區(qū)開始出現(xiàn)最基礎(chǔ)的商業(yè)業(yè)態(tài)（如臨街商鋪、社區(qū)商業(yè)、生活超市等）迅速吸引大批開發(fā)商進入，包括央企和品牌開發(fā)商寫字樓等商務(wù)產(chǎn)品出現(xiàn)，開始形成商務(wù)氛圍出現(xiàn)大型商業(yè)網(wǎng)點和賣場區(qū)域呈現(xiàn)出欣欣向榮的景象，大大扭轉(zhuǎn)人們以往對片區(qū)的印象05年建設(shè)路04年西單片區(qū)14年建設(shè)路14年西單片區(qū)14年駟馬橋駟馬橋片區(qū)在政策規(guī)劃的大力支持下，已經(jīng)步入商業(yè)配套逐步完善的高速發(fā)展初期，商務(wù)空間需求逐漸起步起步期發(fā)展期快速發(fā)展期成熟期2014年駟馬橋標(biāo)志業(yè)態(tài)