2022年行業(yè)分析化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)需創(chuàng)建競爭性融資環(huán)境

化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)需創(chuàng)建競爭性融資環(huán)境近來針對(duì)房地產(chǎn)的若干政策引發(fā)了房地產(chǎn)市場的大爭論，爭論的焦點(diǎn)集中于房地產(chǎn)市場是否存在泡沫。筆者認(rèn)為，不管我國房地產(chǎn)當(dāng)前是否過熱，從世界各國房地產(chǎn)進(jìn)展的軌跡來看，房地產(chǎn)泡沫在歷次的經(jīng)濟(jì)危機(jī)和金融危機(jī)中都扮演了一個(gè)特別的角色，化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)成為宏觀經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中的一個(gè)重要任務(wù)。

據(jù)ＩＭＦ對(duì)過去３０－４０年中２１個(gè)工業(yè)化國家的住房市場及股市的熱潮和衰落狀況的討論，住房市場價(jià)格泡沫破滅造成的損害比股市泡沫要大出一倍，由于房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)銀行資金有著嚴(yán)峻的依靠性，房地產(chǎn)業(yè)泡沫的破滅既會(huì)對(duì)消費(fèi)造成巨大的打擊，更簡單導(dǎo)致銀行系統(tǒng)資金鏈崩潰，引發(fā)嚴(yán)峻的金融危機(jī)。認(rèn)真分析泰國、印尼、馬來西亞等東南亞國家金融危機(jī)爆發(fā)的機(jī)理，會(huì)發(fā)覺這些國家金融泡沫和房地產(chǎn)泡沫表現(xiàn)出相像的路徑，金融危機(jī)爆發(fā)之前都伴有房地產(chǎn)業(yè)的急速膨脹，然后隨著房地產(chǎn)泡沫的破滅，金融危機(jī)的各種癥狀一一暴露出來，其中最主要的就是銀行消失大量的呆壞賬，銀行系統(tǒng)運(yùn)轉(zhuǎn)失靈，銀行破產(chǎn)和倒閉。

從歷史的角度來看，銀行“一貸獨(dú)大”的房地產(chǎn)金融格局是我國金融制度的緣由造成的，但至少從目前的狀況來看，銀行好像并不情愿打破這種制度。當(dāng)房地產(chǎn)市場連續(xù)膨脹時(shí)，在銀行的眼中，不管是房地產(chǎn)企業(yè)貸款還是個(gè)人住房按揭貸款，都是銀行最優(yōu)良和利潤最高的資產(chǎn)，銀行自然舍不得放棄。

但是，銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款越多，市場對(duì)房地產(chǎn)的需求就越強(qiáng)，也就進(jìn)一步提高了房價(jià)，這一方面提高了貸款抵押物的價(jià)值，改善了借款人的資產(chǎn)負(fù)債狀況，因而可以進(jìn)一步從銀行獲得更多的貸款；另一方面，房價(jià)的上升不僅會(huì)提高銀行自有房產(chǎn)的價(jià)值，也會(huì)提升銀行貸款的質(zhì)量，促使銀行削減撥備的提取，從而銀行具有進(jìn)一步增加貸款的資產(chǎn)基礎(chǔ)。以上兩方面的交互作用必定會(huì)導(dǎo)致“銀行貸款增加———房地產(chǎn)價(jià)格上升”的螺旋效果。當(dāng)信貸資金推動(dòng)房地產(chǎn)達(dá)到肯定程度，投機(jī)資金就會(huì)進(jìn)入市場，房地產(chǎn)泡沫必定產(chǎn)生，這時(shí)患病損失的不僅是房地產(chǎn)投資者，銀行也是最大的受損者。銀行在房地產(chǎn)泡沫形成當(dāng)中表現(xiàn)出來的這種特征在學(xué)界稱作“危機(jī)短視癥”，即銀行被房地產(chǎn)市場的短期富強(qiáng)所迷惑而沒有看到房地產(chǎn)信貸后面所隱蔽的巨大風(fēng)險(xiǎn)。

操作上的危機(jī)短視是由信息不對(duì)稱引起的，即銀行在實(shí)際的信貸管理中無法區(qū)分哪些是合格的借款人，哪些是不合格的借款人。但這也不完全由于銀行信貸管理不力，許多狀況下銀行也是出于“有意的忽視”，目的是為了規(guī)避法律和政策對(duì)房地產(chǎn)貸款的擴(kuò)張。在很多國家，包括一些發(fā)達(dá)市場經(jīng)濟(jì)國家的銀行也存在短期心態(tài)。

可見，制度的缺陷和銀行本身的問題使得銀行在房地產(chǎn)泡沫的形成和擴(kuò)張過程中扮演了推動(dòng)危機(jī)的負(fù)面角色，這和銀行資金推動(dòng)股市泡沫的道理是一樣的。在一個(gè)存在“非理性富強(qiáng)”和“暴利”的市場中，總少不了銀行資金的參加，這在我國９０年月房地產(chǎn)泡沫和股市投機(jī)中體現(xiàn)的特別深刻。因此，房地產(chǎn)業(yè)的健康進(jìn)展，銀行的穩(wěn)健經(jīng)營，都迫切要求房地產(chǎn)金融中商業(yè)銀行角色的轉(zhuǎn)變。

從內(nèi)因看，缺乏風(fēng)險(xiǎn)約束、責(zé)任約束、有效監(jiān)督和經(jīng)濟(jì)上的激勵(lì)使得商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄，偏好于短期利潤，從而將資金集中投向利潤豐厚的房地產(chǎn)。轉(zhuǎn)變銀行這種角色的根本途徑在于完善銀行治理結(jié)構(gòu)和治理機(jī)制。始終以來，我國國有商業(yè)銀行都是政府準(zhǔn)行政機(jī)關(guān)，銀行管理人員的“官本位”情結(jié)嚴(yán)峻，追求行政級(jí)別是絕大多數(shù)銀行負(fù)責(zé)人的職業(yè)目標(biāo)。其次，從總行到儲(chǔ)蓄點(diǎn)的五級(jí)托付代理鏈過長，加上各級(jí)地方政府對(duì)分支機(jī)構(gòu)的干預(yù)，使得信貸總量和信貸風(fēng)險(xiǎn)從下而上積累起來。必需盡快完成銀行的組織結(jié)構(gòu)和人事體制向企業(yè)化轉(zhuǎn)變，否則難以建立有效的約束和激勵(lì)機(jī)制。另外，銀行產(chǎn)權(quán)多元化，加強(qiáng)銀行信息披露和提高透亮?????度，這都是銀行治理結(jié)構(gòu)中需要解決的重要問題，這些問題得不到解決，缺乏市場對(duì)銀行的制約和監(jiān)督，政府對(duì)銀行的隱形擔(dān)保不解除，銀行可能仍舊難有實(shí)質(zhì)性的角色轉(zhuǎn)變。

從外因看，政府對(duì)商業(yè)銀行“大而不倒”的隱形承諾，對(duì)商業(yè)銀行資本金一而再再而三的彌補(bǔ)，中央銀行在宏觀調(diào)控中多方面顧忌商業(yè)銀行的利益，都弱化了商業(yè)銀行的自我責(zé)任意識(shí)。其次，社會(huì)資金過度集中于銀行，金融制度的缺陷把商業(yè)銀行推向了房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的焦點(diǎn)之上，使商業(yè)銀行在房地產(chǎn)市場形成了一種被動(dòng)的“壟斷”局面，需要多元化的金融模式來解決房地產(chǎn)信貸中銀行“一貸獨(dú)大”的問題。

作為國民經(jīng)濟(jì)“火車頭”的房地產(chǎn)不行能停下來，銀行退出房地產(chǎn)金融中“一力獨(dú)當(dāng)”的角色，假如沒有新的資金進(jìn)入的話，房地產(chǎn)即便沒有泡沫也會(huì)砰然倒下，房地產(chǎn)的衰退必定會(huì)擴(kuò)大銀行的不良資產(chǎn)。因此，一方面，從化解銀行當(dāng)前集聚的的信貸風(fēng)險(xiǎn)來看，商業(yè)銀行必需徹底放棄“肥水不流外人田