XX魅力之城在售產(chǎn)品價格策略及銷售辦法

萬科魅力之城在售產(chǎn)品價格策略及銷售辦法市場再改產(chǎn)品銷售情況目錄華潤中海龍湖萬科城東數(shù)據(jù)來源：1、房管局備案數(shù)據(jù)2、現(xiàn)場和置業(yè)顧問溝通3、相關(guān)地產(chǎn)朋友信息支持華潤鳳凰城建筑形態(tài)占地面積容積率高層，27f約356畝4.506#5#4#3#2#1#7#8#在售樓棟會所產(chǎn)品類型130-150（再改）暢銷戶型P，140.71m2物業(yè)形態(tài)高層，27f樓間距視野向后基本無遮擋梯戶比2梯四戶賣點雙廳7.9m大開間，連通寬景陽臺；主臥轉(zhuǎn)角飄窗，臥室均帶寬幅飄窗實收總價約81w實收單價約5800元/平米優(yōu)惠措施一次性3%，按揭2%華潤鳳凰城房管局備案數(shù)據(jù)顯示該戶型上月銷售共計5套華潤·二十四城產(chǎn)品信息·首改產(chǎn)品類型130-150m2（再改）戶型面積144（C1）樓間距90-100梯戶比2梯4戶賣點1、南北通透，全觀景房，主臥、客廳南向；2、贈送錯層陽臺和錯層房間；3、半面積入戶花園和空中花園；4、主臥帶衛(wèi)生間和步入式衣帽間，保證私密性；5、獨特景觀衛(wèi)生間設(shè)計實收總價范圍120w左右實收單價范圍8500左右優(yōu)惠措施按揭2%，一次性3%房管局備案數(shù)據(jù)顯示該戶型上月銷售6套。華潤·翡翠城項目信息建筑形態(tài)高層（30-33層）占地面積1245畝容積率4.50四期鳥瞰圖華潤·翡翠城產(chǎn)品信息·首改產(chǎn)品類型130-150m2（再改）暢銷戶型135㎡（B2+B3組合售賣）樓間距80M梯戶比2梯4戶戶型賣點1、板式，通透；2、主臥私密；3、贈送7-10㎡挑高陽臺實收總價范圍97-108w實收單價范圍約7300優(yōu)惠措施一次性3%，按揭2%注：翡翠城此面積段產(chǎn)品僅此一種，該戶型由于是兩種戶型拼湊房管局備案數(shù)據(jù)顯示該戶型上月沒有銷售。一期二期1#2#4#3#5#6#7#8#9#10#11#12#中海蘭庭建筑形態(tài)占地面積容積率高層，32+1F約110畝4.2已售未售在售產(chǎn)品類型130-150（再改）暢銷戶型G型，135m2物業(yè)形態(tài)高層（24+1）F朝向南北朝向梯戶比兩梯四戶實收總價范圍約74w-85w實收單價范圍5500-6300優(yōu)惠措施一次性1%，中海會會員0.5%，業(yè)主再購1%，拆遷戶最高2%，災(zāi)區(qū)1%。中海蘭庭房管局備案數(shù)據(jù)顯示該戶型上月銷售共計3套，成交均價在5700.中海國際社區(qū)項目信息建筑形態(tài)占地面積容積率小高層（17）、多層（6+1、8+1）、別墅1986畝0.9橙郡1期橙郡2期林庭疊院中海國際社區(qū)產(chǎn)品信息·首改產(chǎn)品類型130-150m2（再改）暢銷戶型146（小高層17層，H型）樓間距60-70梯戶比2梯4戶賣點1、朝向中庭；2、現(xiàn)房出售實收總價范圍82w左右實收單價范圍5500左右優(yōu)惠措施一次性1%橙郡郡一一期期此戶戶型型本本月月初初才才推推出出來來，，之之前前是是一一期期封封存存的的產(chǎn)產(chǎn)品品，，現(xiàn)現(xiàn)房房發(fā)發(fā)售售，，直直到到現(xiàn)現(xiàn)在在共共計計銷銷售售約約6套套。。6棟7棟8棟龍湖翠微清波項目信息建筑形態(tài)占地面積容積率小高層，18F約126畝3.1在售售產(chǎn)品類型140-150（首改）暢銷戶型D1，136m2物業(yè)形態(tài)高層，18F樓間距50m以上梯戶比2梯四戶面價總價70-90w面價單價外圍5200-5500靠中庭5800-6200優(yōu)惠措施一次性1%；老帶新政策：老客戶成功推薦新客戶成功認(rèn)購即可享受10000元購物代金券，新客戶享受3%的優(yōu)惠；8月16日：下午3點到8點，前十名購買優(yōu)惠4%翠微微清清波波最高高優(yōu)優(yōu)惠惠點點數(shù)數(shù)為為8%外圍圍面面價價以以5400為為面面均均價價，，實實收收均均價價為為4968中庭庭面面價價以以6000為為面面均均價價，，實實收收均均價價為為5520產(chǎn)品類型140-150（首改）暢銷戶型C3，132m2物業(yè)形態(tài)高層，18F樓間距50m以上梯戶比2梯四戶面價總價76w起面價單價5600起優(yōu)惠措施一次性1%；老帶新政策：老客戶成功推薦新客戶成功認(rèn)購即可享受10000元購物代金券，新客戶享受3%的優(yōu)惠；8月16日：下午3點到8點，前十名簽約購買優(yōu)惠4%翠微微清清波波以5800為為面面均均價價，，最最高高優(yōu)優(yōu)惠惠幅幅度度為為8%，，實實收收均均價價為為5336.房管管局局備備案案數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)顯顯示示這這兩兩種種戶戶型型上上月月共共計計銷銷售售17套套。。實際際上上月月翠翠微微清清波波132和和136這這兩兩種種戶戶型型共共計計消消化化約約40套套。。成交交均均價價區(qū)區(qū)間間在在4900-5500元元/平平米米金目前在售產(chǎn)品在售售暢暢銷銷戶戶型型解解析析產(chǎn)品類型100-130（首改）暢銷戶型A2，（90+32）=122m2，實得150表價5#樓85w左右，6#樓80w左右實收價奇數(shù)層（陽臺朝中庭）77w，偶數(shù)層（陽臺臨路）74w優(yōu)惠方式清盤一口價賣點1、超大贈送面積（32m2），贈送面積可改為客廳，原客廳可改為臥室，實現(xiàn)兩房變?nèi)?、南北朝向，面向中庭景觀銷售情況5#樓剩余二十多套，6#樓剩余幾套5#6#產(chǎn)品類型130以上（再改）戶型C1，(107+34)=141m2表價120w-130w實收價110w-120w優(yōu)惠方式一次性2%賣點1、超大贈送面積（34m2）2、面向中庭景觀銷售情況3號樓整體剩余約50%3#其他他戶戶型型產(chǎn)品類型130以上（再改）戶型C2，(151+27)=178m2表價150w-180w實收價140w-170w優(yōu)惠方式一次性2%賣點1、贈送面積（27m2）2、中庭景觀+河景3、板式通透銷售情況3號樓整體剩余約50%3#其他他戶戶型型產(chǎn)品類型130以上（再改）戶型C3，(171+63)=234m2表價210w-230w實收價200w-220w優(yōu)惠方式一次性2%賣點1、超大贈送面積（64m2）2、臨河銷售情況3號樓整體剩余約50%3#2棟棟4棟棟3棟棟藍(lán)谷地天域項目信息建筑形態(tài)占地面積容積率高層，33F300畝4在售售藍(lán)谷谷產(chǎn)品類型130-150（再改）暢銷戶型3D，138.68物業(yè)形態(tài)高層，33F樓間距約200m賣點對36000中庭，南北朝向梯戶比三梯六戶實收總價范圍66w-70w實收單價范圍4700左右優(yōu)惠措施一次性1%藍(lán)谷谷地地天天域域產(chǎn)品類型130-150（再改）暢銷戶型3D-2，136物業(yè)形態(tài)高層，33F樓間距約200m賣點對36000中庭，南北朝向，板式結(jié)構(gòu)梯戶比三梯六戶實收總價范圍75w左右實收單價范圍4900左右優(yōu)惠措施一次性1%藍(lán)谷谷地地天天域域產(chǎn)品類型130-150（再改）暢銷戶型3D-3，131.88物業(yè)形態(tài)高層，33F樓間距約200m賣點對36000中庭，南北朝向，板式結(jié)構(gòu)梯戶比三梯六戶實收總價范圍72w左右實收單價范圍4800左右優(yōu)惠措施一次性1%再改改產(chǎn)產(chǎn)品品上上月月共共計計消消化化18套套澳龍名城項目信息建筑形態(tài)多層（4、7），小高層（11、16），高層（33）占地面積81畝容積率3.94層33層16層11層7層澳龍名城產(chǎn)品信息·首改產(chǎn)品類型130-150m2（再改）暢銷戶型145、148（G型，11層高）樓間距50梯戶比1梯2戶賣點1、4.5m客廳開間；2、通透、采光，全觀景；3、布局合理，功能齊全多變實收總價范圍100-110w實收單價范圍7000-7500優(yōu)惠措施一次性4-5%，按揭3-4%房管管局局備備案案數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)顯顯示示該該戶戶型型上上月月成成交交2套套樓盤名稱位置朝向梯戶比樓層高建筑面積實收單價實收總價月消化鳳凰城中庭南北2梯4戶2714158008100005二十四城中庭南北2梯4戶33144850012000006翡翠城中庭南北2梯4戶3313573009800000中海蘭庭中庭南北2梯4戶3313557007700003國際社區(qū)中庭南北2梯4戶1714655008030006（半個月）翠微清波外圍臨路南北2梯4戶18136496867564840中庭南北2梯4戶181365500748000中庭東南2梯4戶181325300699600藍(lán)谷地中庭南北3梯6戶33139470065330018中庭南北3梯6戶331364900666400中庭南北3梯6戶331314800628800澳龍名城中庭南北1梯2戶11148720010656002魅力之城中庭南北1梯2戶1814259008300002從目目前前市市場場上上再再改改產(chǎn)產(chǎn)品品的的銷銷售售情情況況來來看看，，翠翠微微清清波波和和藍(lán)藍(lán)谷谷地地的的銷銷量量較較好好，，分分別別為為18套套和和40套套。。藍(lán)谷谷地地的的成成交交價價格格在在4700-4900.翠翠微微清清波波的的成成交交價價格格在在4968-5500。。隨著著市市場場的的持持續(xù)續(xù)低低迷迷，，不排排除除10月月房房交交會會期期間間，，眾眾多多樓樓盤盤的的的的大大幅幅度度降降價價促促銷銷。。市場場競競品品比比對對一一覽覽表表產(chǎn)品類型樓棟建筑面積實收均價7.27至今去化套數(shù)剩余套數(shù)樣板間可售套數(shù)可售合計首次置業(yè)4A8948300202455#89570013210218#8963001442265#90——樣板間11040#

——未推房源20020首改70#11849356204168471#118522777079#125.56200252021841#

——未推房源43043再改4#14659002310312186#153——未推房源190197#152——未推房源212194組團(tuán)1705700131265#134——樣板間1104A大平層138475107078組團(tuán)頂躍1904638070736#174——未推房源3503537#136——未推房源3603638#142——未推房源2102139#137——未推房源40040合計

36013347

魅力力剩剩余余可可售售房房源源梳梳理理魅力力后后期期可可售售房房源源主主要要集集中中在在再再改改產(chǎn)產(chǎn)品品，，共共計計218套套。。首首改改產(chǎn)產(chǎn)品品可可售售套套數(shù)數(shù)共共計計84套套。。首首置置產(chǎn)產(chǎn)品品可可售售套套數(shù)數(shù)共共計計45套套從魅魅力力剩剩余余可可售售房房源源的的梳梳理理來來看看，，魅魅力力下下階階段段的的消消化化重重點點集集中中在在再再改改產(chǎn)產(chǎn)品品。。從市場維維度分析析，市場場上再改改產(chǎn)品的的價格不不斷走低低的趨勢勢較為明明顯。銷售目標(biāo)標(biāo)：魅力剩余余的可售售產(chǎn)品中中，在08年年年底前消消化90%的再再改房源源。也就就意味著著下階段段再改產(chǎn)產(chǎn)品的月月均消化化速度需需達(dá)到30-40套/月我們把上上個月市市場上再再改產(chǎn)品品銷量較較好的樓樓盤和魅魅力做點點對點的的比較從上表可可以得出出在售房房源的去去化速度度（2008.7.27——今今）首置：27套首首改改：38套再再改改：3套套再改產(chǎn)品品剩余房房源最多多，但確確是去化化速度最最慢的產(chǎn)產(chǎn)品。再次改善產(chǎn)品細(xì)項打分表(100分為滿分)

100分魅力翠微清波藍(lán)谷地土地屬性及配套45%交通配套2112教育配套6243商業(yè)配套3123醫(yī)療配套4144土地屬性30142018品牌15%開發(fā)商品牌15151414產(chǎn)品40%規(guī)模3322容積率6655景觀環(huán)境7473梯戶比7752朝向3555樓層高5431本戶型所處位置3332戶型功能變化1000戶型綜合評價5453

100%合計100708067

折算率10-3樓盤實收均價折算率折算價格權(quán)重權(quán)重均價翠微清波520010468060%2808藍(lán)谷地4800-3494440%1977.6合計100%4785.6維度一：：從目前前市場維維度得出出，魅力力再改走走量的價價格在4785元/平平米維度二：：目前市市場上再再改產(chǎn)品品的走量量房源的的總價區(qū)區(qū)間在65-76萬，，成交均價價在4700-5400維度三：：一方面考考慮到市市場再改改產(chǎn)品價價格持續(xù)續(xù)走低的的趨勢，，魅力再再改產(chǎn)品品的價格格應(yīng)預(yù)留留一定的的價格空空間，保保持較大大的競爭爭優(yōu)勢另一方面面考慮到到魅力再再改產(chǎn)品品庫存較較高，需需保持月月均40套的去去化速度度同時考慮慮到10月房交交會期間間，大量量樓盤的的促銷行行徑。建議魅力力再改產(chǎn)產(chǎn)品的價價格控制制在4800-5300。魅力推售售方式及及價格策策略：6、7#推出的的同時，，收回4#的價價格表，，針對外外部一般般客戶只只銷售6、7#6#的實實收均價價控制在在5200，7#的實實收均價價控制在在5300總價區(qū)間68-7070-7373-7676-7979-8282-8585-8888-9090-100100以上6#24331110227#06143111134#作為為內(nèi)部團(tuán)團(tuán)購以及及外部團(tuán)團(tuán)購優(yōu)惠惠的指定定房源團(tuán)購對象象：銀行行VIP客戶、、中石油油客戶、、證券公公司客戶戶、政府府、拆遷遷辦、內(nèi)內(nèi)部員工工4#在6075的面價價上一次次性給到到20%的優(yōu)惠惠，實收收均價在在4860.總價區(qū)間65-6767-7070-7373-7676-7979-8282-8585-9090-100100以上4#10691110021若團(tuán)購客客戶執(zhí)意意要購買買6#和和7#，，就在零零售客戶戶優(yōu)惠后后的實收收總價基基礎(chǔ)上再再給到3%的的團(tuán)購優(yōu)優(yōu)惠6、7#優(yōu)惠構(gòu)成（針對一般的客戶）優(yōu)惠幅度比例優(yōu)惠1、23.24日開盤成功認(rèn)購優(yōu)惠：3%（24日后換成萬客會九周年慶優(yōu)惠2%，8月內(nèi)簽約）2%100%2%2、8月迎奧運認(rèn)購優(yōu)惠：0.5%0.50%100%0.50%3、付款方式優(yōu)惠：

1%九成、一次性首付八成首付七成首付六成首付五成首付四成

2.00%1.60%1.20%0.80%0.40%0.20%4、萬客會藍(lán)卡會員優(yōu)惠：0.2%0.20%65%0.13%5、萬客會金卡會員優(yōu)惠：2%（時間截止8月31日）2%5%0.10%6、被金卡推薦新客戶購房優(yōu)惠：1%（金卡客戶可享10000元購物券，時間截止8月31日）1%30%0.30%7、城東拆遷片區(qū)、災(zāi)區(qū)客戶持相關(guān)證明優(yōu)惠：1%1%5%0.05%8、外銷人員帶來的客戶成功認(rèn)購可享受額外1%的優(yōu)惠或現(xiàn)場銷售經(jīng)理逼定1%1%100%1.00%合計優(yōu)惠4.08%優(yōu)惠構(gòu)成成：

實收均價優(yōu)惠幅度面價6#52004.08%54217#53004.08%5525

面價團(tuán)購優(yōu)惠實收均價4#607520%4860針對零售售客戶以以及團(tuán)購購客戶的的總價區(qū)區(qū)間：70萬以以下的房房源為18套70-76萬的的房源為為24套套76-79萬的的房源為為8套79-82萬的的房源為為5套

4#、6#、7#總價區(qū)間70萬以下70-7676-7979-8282-8585-8888-9090-100100以上套/p>

一般客戶的零售價團(tuán)購客戶實收價格6#7#4#6#7#面價54215525607554215525優(yōu)惠幅度4.08%4.08%20%4.98%4.98%整體實收均價52005300486051515250標(biāo)準(zhǔn)層均總價734802755657689757739058748325價格表及及總價區(qū)區(qū)間驗證證：利潤測算算表：求量房源源團(tuán)購客戶戶尋找洽洽談執(zhí)行行計劃：：團(tuán)購尋找對象啟動時間責(zé)任人相關(guān)合作銀行2008.8.21樓園園證券公司2008.8.21樓園園、陳瓚萬科公司內(nèi)部員工2008.8.21譚朝中石油團(tuán)購客戶02008.8.21蔣玉敏拆遷辦團(tuán)購客戶2008.8.21蔣玉敏工行農(nóng)泉支行2008.8.21蔣玉敏尋找團(tuán)購購客戶的的對外價價格口徑徑：萬科魅力力之城正正在組織織專場團(tuán)團(tuán)購，若若購買6、7#房源在在現(xiàn)場執(zhí)執(zhí)行的優(yōu)優(yōu)惠基礎(chǔ)礎(chǔ)上額外外給到3%的優(yōu)優(yōu)惠，若若購買4#房源源，在原原有面價價的基礎(chǔ)礎(chǔ)上直接接給到20%的的團(tuán)購優(yōu)優(yōu)惠。備注：（團(tuán)購對對象審核核人員““譚朝、、樓園園園、蔣玉玉敏”））所有團(tuán)購購優(yōu)惠及及行為，，不告知知現(xiàn)場銷銷售人員員，也不不讓其參參與其中中。團(tuán)購客戶戶到訪現(xiàn)現(xiàn)場后，，出示““團(tuán)購專專場邀請請函”以以證明自自己是團(tuán)團(tuán)購客戶戶團(tuán)購客戶戶到訪現(xiàn)現(xiàn)場后，，直接對對接樓園園園和蔣蔣玉敏所有的團(tuán)團(tuán)購優(yōu)惠惠最后確確認(rèn)由樓樓園園簽簽字確認(rèn)認(rèn)。以上尋找找團(tuán)購客客戶的相相關(guān)責(zé)任任人在尋尋找洽談?wù)剤F(tuán)購客客戶時，，需派發(fā)發(fā)相關(guān)單單位的牽牽頭人一一定數(shù)量量的“團(tuán)團(tuán)購專場場邀請函函”團(tuán)購過程程中涉及及的相關(guān)關(guān)原則及及流程如如下：團(tuán)購專場場邀請函函內(nèi)容：：1、魅力力之城核核心賣點點2、憑此此卡可享享受超值值團(tuán)購優(yōu)優(yōu)惠價，，心動不不如行動動3、超值值特惠專專場團(tuán)購購的活動動截至日日期2008年年8月31日3、樓園園園、譚譚朝、蔣蔣玉敏的的姓名及及電話我們下階階段的銷銷售重點點是突破破再改產(chǎn)產(chǎn)品的銷銷售考慮到9#所剩剩房源僅僅為14套（其其中樣板板間2套套），客客戶對其其產(chǎn)品的的滿意度度也較高高，但去去化速度度較慢，，從7月月27日日-今，，共計消消化30套，為為提高去去化速度度，可考考慮把9#剩余余房源提提供給團(tuán)團(tuán)購客戶戶供其選選擇，若若團(tuán)購客客戶購買買9#房房源，在在銷售現(xiàn)現(xiàn)場執(zhí)行行的優(yōu)惠惠幅度上上額外給給到3%的團(tuán)購購優(yōu)惠即即可。團(tuán)購客戶戶若購買買8組團(tuán)團(tuán)，在8組團(tuán)清清盤一口口價的基基礎(chǔ)上額額外給到到1%的的團(tuán)購優(yōu)優(yōu)惠即可可。備注：已售房源總價已售房源面積已售房源均價1971711032766019未售房源總價未售房源面積未售房源均價1340304122385990整體房源總價整體房源面積整體房源均價3312015155146007未售房源源的團(tuán)購購套均總總價約為為：75萬Thanks!9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。02:22:5902:22:5902:221/5/20232:22:59AM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。1月-2302:22:5902:22Jan-2305-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。02:22:5902:22:5902:22Thursday,January5,202313、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。1月-231月-2302:22:5902:22:59January5,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。05一月20232:22:59上午02:22:591月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月232:22上午午1月-2302:22January5,202316、行動動出成成果，，工作作出財財富。。。2023/1/52:22:5902:22:5905January202317、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時時，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點的的射線向前前。。2:22:59上上午2:22上上午02:22:591月-239、沒有失敗，，只有暫時停停止成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒沒有。。02:23:0002:23:0002:231/5/20232:23:00AM11、成成功功就就是是日日復(fù)復(fù)一一日日那那一一點點點點小小小小努努力力的的積積累累。。。。1月月-2302:23:0002:23Jan-2305-Jan-2312、世間成成事，不不求其絕絕對圓滿滿，留一一份不足足，可得得無限完完美。。。02:23:0002:23:0002:23Thursday,January5,202313、不不知知香香積積寺寺，，數(shù)數(shù)里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月月-2302:23:0002:23:00January5,202314、意志堅堅強的人人能把世世界放在在手中像像泥塊一一樣任意