X年月日晉中市太榆科技創(chuàng)新城項(xiàng)目初步市場(chǎng)

太榆科技創(chuàng)新城項(xiàng)目

初步市場(chǎng)研究2012.04.21綜述競(jìng)態(tài)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析目錄宏觀城市分析項(xiàng)目本體分析2城市定位晉中市城市概況：晉中市位于山西省中部，東依太行，西臨汾河，北與省會(huì)太原市毗鄰。晉中市是一座歷史文化底蘊(yùn)非常深厚、文化氣質(zhì)十分獨(dú)特鮮明，發(fā)展?jié)摿薮鬅o(wú)限的，古老而現(xiàn)代化的地區(qū)。面積：1.64萬(wàn)平方公里人口：327萬(wàn)人（2011年）山西中心，文化名城3榆次區(qū)城市概況：榆次地處山西中部腹地，是省城的南大門。全區(qū)面積1328平方公里人口58.6萬(wàn)是晉中市委、政府所在地。城市定位地處腹地，政府所在4榆次區(qū)距省會(huì)太原僅20公里，距首都北京540公里，距西北名城西安600公里，距空港武宿機(jī)場(chǎng)僅14公里，石太、南同蒲、太焦、石太高鐵、太中銀鐵路和大西高鐵多條國(guó)鐵干線由東向南、由南向北貫穿全區(qū)，為榆次東進(jìn)西出、連接京津和西北奠定了基礎(chǔ)。城市定位區(qū)位優(yōu)越交通便利52011年，晉中市GDP較2010年凈增加126.4億元，達(dá)到890.2億元。從全省11個(gè)市看，晉中GDP總量排在太原、臨汾、長(zhǎng)治、呂梁、運(yùn)城、晉城之后，列第七位，其中，太原首次突破兩千億元，達(dá)到2080億元。按2011年平均人口計(jì)算，晉中市人均GDP達(dá)到27300元，較上年增加3725元，人均GDP相當(dāng)于全省平均水平的88.1%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為8.2：54.9：36.9各市三次產(chǎn)業(yè)比重（2010年)晉中市經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn)城市經(jīng)濟(jì)6城市經(jīng)濟(jì)山西省統(tǒng)計(jì)局：2011年，全市城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入為18918.6元，自2006年起年均遞增15.5%；其中市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入20195元，自2006年起年均遞增14.8%。2011年晉中市區(qū)城鎮(zhèn)居民收入為20195元，高全省平均水平2070.8元，在全省11個(gè)地級(jí)市中列第3位。晉中市城市居民收入平穩(wěn)上漲，年均上漲15%7綜述競(jìng)態(tài)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目本體分析宏觀城市分析8項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目地塊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地塊涵蓋太榆科技創(chuàng)新城的部分區(qū)域以及大學(xué)城的部分區(qū)域9項(xiàng)目本體分析與山西大學(xué)城融為一體的人才聚集區(qū)與省城太原融為一體的高端商務(wù)聚集區(qū)與山西經(jīng)濟(jì)融為一體的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)自主創(chuàng)新產(chǎn)品研發(fā)高地，高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化及產(chǎn)業(yè)化高地太榆科技創(chuàng)新城項(xiàng)目定位10項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)狀大學(xué)城城已開(kāi)開(kāi)工建建設(shè)原有五五個(gè)村村落準(zhǔn)準(zhǔn)備開(kāi)開(kāi)展拆拆遷相相關(guān)工工作項(xiàng)目本本體分分析11項(xiàng)目本本體分分析項(xiàng)目機(jī)機(jī)遇——城市發(fā)發(fā)展方方向太榆同同城化化作為為推進(jìn)進(jìn)太原原經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈發(fā)發(fā)展的核心心步驟驟，太太原市市的““十二二五””規(guī)劃劃中已已經(jīng)明明確將將榆次次納入入其中中。太原目目前東東西北北三面面因山山脈阻阻隔，，沒(méi)有有更多多的地地理位位置可可供拓拓展，，南移向向榆次次發(fā)展展是太太原發(fā)發(fā)展的的惟一一選擇擇。12項(xiàng)目機(jī)機(jī)遇——政府鼎力扶扶持袁純清書(shū)記記在十次黨黨代會(huì)報(bào)告告上提出的的，太榆科技創(chuàng)創(chuàng)新城是山山西省轉(zhuǎn)型型綜改試驗(yàn)驗(yàn)區(qū)建設(shè)的的一個(gè)重大大標(biāo)桿項(xiàng)目目，必將對(duì)全全省的經(jīng)濟(jì)濟(jì)社會(huì)發(fā)展展起到極大大的示范和和牽引作用用。王君省長(zhǎng)在在2012年的政府工工作報(bào)告中中也明確指指出：“全全力支持太太原率先發(fā)發(fā)展，并以太原晉中中共建區(qū)和和太榆科技技創(chuàng)新城建建設(shè)為抓手手，加快太太原晉中同同城化步伐伐”。項(xiàng)目本體分分析13項(xiàng)目機(jī)遇——大學(xué)城發(fā)展展帶動(dòng)作用用項(xiàng)目本體分分析山西高校新新校區(qū)是省政府2010年12月批準(zhǔn)建設(shè)設(shè)的項(xiàng)目，位于晉中中北部新城城北側(cè)，規(guī)規(guī)劃范圍南南至緯四街街、北至規(guī)規(guī)劃緯六路路，西至規(guī)規(guī)劃經(jīng)一路路，東至聶聶店西側(cè)邊邊界中都北北路，總用地規(guī)模模9900畝，北側(cè)預(yù)留留遠(yuǎn)期發(fā)展展用地約4116畝。14傳媒藝術(shù)學(xué)學(xué)院太原師范學(xué)學(xué)院交通技術(shù)學(xué)學(xué)院太原理工大大學(xué)晉中學(xué)院首批將有11所高校遷入入大學(xué)城，，粗略估計(jì)計(jì)將有14.6萬(wàn)名師生入入駐，將會(huì)會(huì)直接促進(jìn)進(jìn)本項(xiàng)目住住宅銷售及及配套發(fā)展展。15綜述競(jìng)態(tài)分析項(xiàng)目本體分分析房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析宏觀城市分分析16晉中房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)-土地供地項(xiàng)目用途面積

（平方米）面積

（畝）單價(jià)

（萬(wàn)元/畝）總價(jià)

（萬(wàn)元）年度山西職工醫(yī)學(xué)院教育127,625193.3515.002,9002011交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院教育234,741355.6315.005,3342011太原師范學(xué)院教育872,4421321.7515.0019,8262011山西醫(yī)院科大學(xué)教育717,9691087.7215.0016,3162011傳媒大學(xué)教育489,085740.9615.0011,1142011山西中醫(yī)學(xué)院教育489,179741.1115.0011,1172011晉中學(xué)院教育656,293994.2815.0014,9142011太原理工大學(xué)教育1,289,6311953.7915.0029,3072011山西建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院教育85,726129.8715.001,9482011煤炭職業(yè)技術(shù)學(xué)院教育369,940560.4615.008,4072011合計(jì)5,332,6328,07915.00121,184——晉中市高校校園區(qū)供地地情況2011年，晉中市高校校園區(qū)成交交教育用地地共計(jì)8079畝（533萬(wàn)平方米）），平均土土地單價(jià)15萬(wàn)元/畝。17晉中房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)-土地供地項(xiàng)目用途面積

（平方米）面積

（畝）單價(jià)

（萬(wàn)元/畝）總價(jià)

（萬(wàn)元）年度晉中萬(wàn)科新城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商住120,827183.0588.3416,1702011晉中萬(wàn)科新城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商住97,316147.4394.3513,9102011晉中凱德瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商服105,408159.69100.7616,0902011山西驊燕置業(yè)有限公司商服66,353100.52108.8310,9402011山西佰勝通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商住37,66957.07111.276,3502010華強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商住93,473141.61112.9916,0002010合計(jì)521,046789100.6679,460——晉中市北部部新城供地地情況2010-2011年，晉中市北部部新城區(qū)域域成交土地地共計(jì)789畝（52萬(wàn)平方米）），平均土土地單價(jià)100萬(wàn)元/畝。18晉中市城區(qū)區(qū)供地情況況供地項(xiàng)目用途面積

（平方米）面積

（畝）單價(jià)

（萬(wàn)元/畝）總價(jià)

（萬(wàn)元）年度山西振鵬投資開(kāi)發(fā)有限公司其他商服用地12,11518.35163.453,0002012山西同華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司中小套型普通商品房8,26312.52155.771,9502012晉中惠騰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司其他普通商品住房36,35255.07168.689,2902011晉中金坤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司中小套型普通商品房2,0893.16161.155102011晉中市開(kāi)發(fā)區(qū)佳地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司其他商服用地3,5285.34252.581,3502011合計(jì)62,34794170.4516,100——

2011年，晉中市城區(qū)區(qū)域成交土土地共計(jì)94畝（6萬(wàn)平方米）），平均土土地單價(jià)170萬(wàn)元/畝。晉中房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)-土地19晉中房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)-開(kāi)發(fā)

新開(kāi)工面積（萬(wàn)㎡）完成投資額（億元）2009年7413.762010年130.6220.92011年136.9921.92

2011年新開(kāi)工面積（萬(wàn)㎡）投資額（億元）商品房52.8212.93保障性住房84.178.99合計(jì)136.9921.922011年晉中市住宅宅開(kāi)發(fā)面積積達(dá)到136.99萬(wàn)平米，完完成投資額額21.92億元，較2010年基本持平平。20晉中房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)-成交

銷售面積（萬(wàn)㎡）銷售金額（億元）多層住宅均價(jià)（元/平米）高層住宅均價(jià)（元/平米）2009年54.9410.722300-290025002010年93.6218.29285031002011年75.7716.5641002011年晉中市商品住宅銷售面面積為75.77萬(wàn)平米，銷售金額額16.56億元，較2010年略有下降降，但成交均價(jià)有有所上漲，，達(dá)到4100元/平米。2011年呈現(xiàn)量跌跌價(jià)升態(tài)勢(shì)勢(shì)。21因客群重疊疊及未來(lái)的的規(guī)劃融合合，在了解解晉中市房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)情況之外外，建議項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)域同同步參考太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)情況……222011年總共供應(yīng)應(yīng)土地56幅，出讓面面積為248.06萬(wàn)㎡，與去年相比基基本保持同同等水平。2007年-2011年太原市場(chǎng)場(chǎng)土地供應(yīng)應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)-土地232011年推出了56幅土地，總總面積為248.06萬(wàn)㎡。其中，小店區(qū)的出讓土地地面積最多多為92.22萬(wàn)㎡，占土地出讓讓總量的37.18%，萬(wàn)柏林區(qū)的出讓土地地面積其次次，為70.47萬(wàn)㎡，占土土地出讓總總量28.41%；迎澤區(qū)和和杏花嶺區(qū)區(qū)各占土地地出讓總量量的10.33%；其余區(qū)域域均不足10%。房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)-土地2008年-2011年太原市土土地供應(yīng)分分布情況迎澤區(qū)：25.71萬(wàn)㎡杏花嶺區(qū)：：25.63萬(wàn)㎡小店區(qū)：92.22萬(wàn)㎡萬(wàn)柏林區(qū)：：70.47萬(wàn)㎡尖草坪區(qū)：：20.22萬(wàn)㎡晉源區(qū)：13.8萬(wàn)㎡242011年太原土地地成交量小幅幅上漲，2011年土地市場(chǎng)場(chǎng)共成交36幅土地，占占地面積為為184.37萬(wàn)㎡。與去年同同期相比成成交幅數(shù)增增加14幅，同比增增加幅度為為63.64%，占地面面積增加了了33.14萬(wàn)㎡，同比比上漲了21.91%。房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)-土地2007年-2011年太原市場(chǎng)場(chǎng)土地成交交252011年太原土地市場(chǎng)價(jià)價(jià)格有所回回落，與去年相比比下降了25.69%。從這可以以看出，調(diào)調(diào)控政策的的效果已經(jīng)經(jīng)體現(xiàn)，開(kāi)開(kāi)發(fā)商拿地地相對(duì)理智智，就這種種情況來(lái)看看，未來(lái)一到兩兩年內(nèi)，太太原市商品品房?jī)r(jià)格將將繼續(xù)保持持小幅浮動(dòng)動(dòng)，不會(huì)出出現(xiàn)明顯變變化。房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)-土地2008年-2011年太原市場(chǎng)場(chǎng)土地成交交價(jià)格262011年的土地市市場(chǎng)呈現(xiàn)量升價(jià)跌態(tài)勢(shì)土地市場(chǎng)2011年，雖然商商品房市場(chǎng)場(chǎng)受調(diào)控遇遇冷，但太太原土地市市場(chǎng)較去年年仍有小幅幅的升溫。。較去年相比比，2011年土地供應(yīng)應(yīng)量及土地地價(jià)格小幅幅下降，而而成交量有有一定幅度度的上漲。。本年度土地地供應(yīng)集中在在小店區(qū)、、萬(wàn)柏林區(qū)區(qū)。房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)-土地272011年，太原市市商品房供應(yīng)應(yīng)面積為623.75萬(wàn)㎡，較上上年下降21.1%。成交面積為為422.91萬(wàn)㎡，較上上年下降34.4%。房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)-商品房2008年-2011年太原商品品房供求情情況282011年，商品房房成交均價(jià)為為7865元/㎡，較去年上上漲了13.02%。從2001年到現(xiàn)在，，太原商品品房成交均均價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)穩(wěn)步上漲的的態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)-商品房2001年-2011年太原商品品房?jī)r(jià)格情情況292011年，太原商商品住宅市場(chǎng)供供應(yīng)面積為為571.67萬(wàn)㎡，較上上年下降23.2%。成交面積為為352.47萬(wàn)㎡，較上上年下降40%。2008年-2011年太原商品品住宅供求求情況房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)-商品住宅302011年，太原房房商品房住宅成交均均價(jià)為7686元/㎡，較上年上上漲3.23%。房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)-商品住宅2008年-2011年太原商品品住宅價(jià)格格情況312011年，受到限購(gòu)令令影響，市場(chǎng)觀望望情緒濃厚厚，商品住住宅價(jià)格快快速上漲的的勢(shì)頭被遏遏制，逐漸漸回歸正常常的水平。。因此全年年商品住宅宅市場(chǎng)成交交價(jià)格基本本在6500-8000元/㎡的范圍內(nèi)小幅震蕩。房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)-商品住宅2011年太原市商商品住宅價(jià)價(jià)格浮動(dòng)情情況322011年，太原商商業(yè)市場(chǎng)供供應(yīng)量為24.55萬(wàn)㎡，較去去年下降40.86%。成成交交面積為42萬(wàn)㎡，成交交量較上年年上漲5.9%。房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)-商業(yè)2008年-2011年太原商業(yè)業(yè)市場(chǎng)供求求情況332011年，太原商商業(yè)物業(yè)銷售價(jià)格波波動(dòng)較大，基本上逐逐步上升的的趨勢(shì)；在在住宅受受到限購(gòu)令令影響的情情況下，商商業(yè)地產(chǎn)慢慢慢受到了了更多消費(fèi)費(fèi)者的青睞睞。房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)-商業(yè)2011年太原市商商業(yè)價(jià)格浮浮動(dòng)情況342011年，太原辦辦公市場(chǎng)供供應(yīng)面積為為15.73萬(wàn)㎡，較上上年下降4.67%。成成交交面積為4.6萬(wàn)㎡，較上上年下降73.21%。房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)-辦公2008年-2011年太原辦公公用房市場(chǎng)場(chǎng)供求情況況352011年，太原辦公市場(chǎng)成成交均價(jià)浮浮動(dòng)幅度比比較大，預(yù)計(jì)未來(lái)來(lái)在銀行放放松貸款的的情況下，，辦公市場(chǎng)場(chǎng)成交價(jià)格格將會(huì)逐步步穩(wěn)定。房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)-辦公2011年太原市辦辦公用房?jī)r(jià)價(jià)格浮動(dòng)情情況36房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)-客群2011年，晉中市市城鎮(zhèn)居民民人均消費(fèi)費(fèi)性支出11206.95元，比2006年增長(zhǎng)了82.7%，年均遞增增12.8%；其中市區(qū)城鎮(zhèn)居居民人均消消費(fèi)支出13473元，比2006年增長(zhǎng)78.4%，年均遞增12.3%。晉中中市市居居民民消消費(fèi)費(fèi)支支出出情情況況消費(fèi)項(xiàng)人均支出（元）同比增長(zhǎng)占全部消費(fèi)項(xiàng)百分比家庭設(shè)備用品及服務(wù)支出808.47.70%7.21%居住支出1446.92——12.91%食品支出3306.435.90%29.50%衣著支出1703.9624.80%15.20%教育文化娛樂(lè)服務(wù)1303.887.90%11.63%其他商品和服務(wù)416.6249.40%3.72%醫(yī)療保健支出732.0719.60%6.53%交通和通信1488.6726.50%13.28%3738太原原市市居居民民消消費(fèi)費(fèi)價(jià)價(jià)格格情情況況房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)-客群群2011年，，隨隨著著我我國(guó)國(guó)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的的快快速速發(fā)發(fā)展展和和國(guó)國(guó)家家擴(kuò)擴(kuò)大大內(nèi)內(nèi)需需、、刺刺激激消消費(fèi)費(fèi)政政策策的的顯顯現(xiàn)現(xiàn)，，太太原原市市居居民民消消費(fèi)費(fèi)需需求求趨趨于于活活躍躍，，消消費(fèi)費(fèi)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)發(fā)發(fā)生生了了極極大大變變化化：：居民民消消費(fèi)費(fèi)由由量量的的滿滿足足轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變變?yōu)闉橘|(zhì)質(zhì)的的提提升升消費(fèi)費(fèi)觀觀念念由由保保障障型型逐逐步步向向發(fā)發(fā)展展型型和和享享受受型型轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變變消費(fèi)費(fèi)市市場(chǎng)場(chǎng)呈呈現(xiàn)現(xiàn)為為持持續(xù)續(xù)增增長(zhǎng)長(zhǎng)的的態(tài)態(tài)勢(shì)勢(shì)。2011年太太原原市市居居民民消消費(fèi)費(fèi)價(jià)價(jià)格格總總水水平平為為比比上上年年上上漲漲5.4%，其其中中食食品品價(jià)價(jià)格格上上漲漲14.0%，非非食食品品價(jià)價(jià)格格指指數(shù)數(shù)上上漲漲2.1%；工工業(yè)業(yè)品品價(jià)價(jià)格格上上漲漲0.7%，服服務(wù)務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目目?jī)r(jià)價(jià)格格上上漲漲3.8%。39房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)-客群群太原原市市居居民民消消費(fèi)費(fèi)支支出出情情況況2011年太太原原市市城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居居民民家家庭庭人均均消消費(fèi)費(fèi)性性支支出出為為13111.03元，同比比增增長(zhǎng)長(zhǎng)8.31%。八八大大類類消消費(fèi)費(fèi)支支出出呈呈現(xiàn)現(xiàn)““七七增增一一降降””態(tài)態(tài)勢(shì)勢(shì)，，除交交通通和和通通訊訊支支出出有有所所減減少少外外，，其其他他七七大大類類消消費(fèi)費(fèi)支支出出都都有有所所增增加加。。消費(fèi)項(xiàng)人均支出（元）同比增長(zhǎng)占全部消費(fèi)項(xiàng)百分比家庭設(shè)備用品及服務(wù)957.1750.52%7.30%居住支出1562.2233.32%11.92%食品支出4286.1415.54%32.69%衣著支出1414.2614.59%10.79%教育文化娛樂(lè)服務(wù)1784.3712.70%13.61%其他商品和服務(wù)441.378.26%3.37%醫(yī)療保健支出1365.846.43%10.42%交通和通信1299.67-37.51%9.91%房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)-客群群本項(xiàng)項(xiàng)目目客客群群分分析析———教師師群群體體學(xué)校名稱教師數(shù)量學(xué)生數(shù)量人數(shù)小計(jì)太原理工大學(xué)19902600027990山西醫(yī)科大學(xué)1320900010320太原師范學(xué)院17271500016727晉中學(xué)院10001200013000山西傳媒藝術(shù)學(xué)院41850005418山西金融職業(yè)學(xué)院20034003600山西中醫(yī)學(xué)院31691009416山西煤炭學(xué)院48761736660山西交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院31770007317山西建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院32065006820山西職工醫(yī)學(xué)院35643124668合計(jì)8451103485111936根據(jù)據(jù)網(wǎng)網(wǎng)上上數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)，，11所大大學(xué)學(xué)共共有有師師生生11余萬(wàn)萬(wàn)人人，，其其中中教教師師8000余人人，，大大學(xué)學(xué)城城師師生生群群體體將將會(huì)會(huì)成成為為項(xiàng)項(xiàng)目目購(gòu)購(gòu)買買客客群群并并成成為為穩(wěn)穩(wěn)定定的的消消費(fèi)費(fèi)群群體體。。40教師師群群體體的的購(gòu)購(gòu)買買力力高校校教教師師的的薪薪資資構(gòu)構(gòu)成成：：校內(nèi)內(nèi)基基本本工工資資+校外外““兼兼職職””工工資資根據(jù)據(jù)網(wǎng)網(wǎng)上上數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)了了解解到到，，高高校校教教師師基基本本工工資資不不高高，，普普通通教教師師至至教教授授級(jí)級(jí)別別的的基基本本工工資資平平均均3000-6000元/月左左右右。。但但校校外外““兼兼職職””工工資資往往往往較較高高，，占占年年收收入入的的絕絕大大部部分分，，但但目目前前無(wú)無(wú)法法統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)。。據(jù)專專業(yè)業(yè)人人士士透透露露：：太原原理理工工大大學(xué)學(xué)教教授授級(jí)級(jí)別別的的教教授授年年收收入入可可達(dá)達(dá)300萬(wàn)元元/年左左右右。因此此，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目教教師師群群體體擁?yè)碛杏凶阕銐驂虻牡馁?gòu)購(gòu)買買力力，，可可以以成成為為本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的主主力力購(gòu)購(gòu)買買人人群群。。房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)-客群群41本項(xiàng)項(xiàng)目目客客群群分分析析———主動(dòng)動(dòng)外外溢溢人人群群太原原城城市市規(guī)規(guī)劃劃方方向向———城市市南南向向發(fā)發(fā)展展太原原限限購(gòu)購(gòu)令令，，限限購(gòu)購(gòu)?fù)锻顿Y資類類型型客客戶戶，，而而晉晉中中區(qū)區(qū)域域不不限限購(gòu)購(gòu)。。太原原城城市市平平均均住住宅宅均均價(jià)價(jià)7686元/㎡，，晉晉中中市市住住宅宅均均價(jià)價(jià)4100元/㎡，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目處處于于價(jià)價(jià)值值洼洼地地，，性性價(jià)價(jià)比比優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)明明顯顯。。根據(jù)據(jù)以以上上，，可可以以預(yù)預(yù)見(jiàn)見(jiàn)將將會(huì)會(huì)有有大大量量人人群群主主動(dòng)動(dòng)外外溢溢，，購(gòu)購(gòu)房房需需求求向向南南遷遷移移，，從從而而成成為為項(xiàng)目目的的主主要要客客群群，，包包括括投投資資類類客客戶戶與與剛剛需需類類客客戶戶。房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)-客群群42競(jìng)態(tài)態(tài)分分析析綜述述房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析項(xiàng)目目本本體體分分析析宏觀觀城城市市分分析析43競(jìng)品品選選取取標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)太原市區(qū)晉中市區(qū)由于于項(xiàng)項(xiàng)目目處處于于太太原原市市與與晉晉中中市市的的中中間間區(qū)區(qū)域域，，離離兩兩城城的的距距離離相相當(dāng)當(dāng)，，因因此此本項(xiàng)目目的競(jìng)競(jìng)品在在兩城城市中中間區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)進(jìn)行行選取取。由于于本案案為造造城規(guī)規(guī)模，，因此此在競(jìng)競(jìng)品的的選取取中包包含多多種業(yè)業(yè)態(tài)。。4445區(qū)域內(nèi)內(nèi)住宅宅項(xiàng)目目較多多，因因此根根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目的的規(guī)模模體量量、業(yè)業(yè)態(tài)、、開(kāi)發(fā)發(fā)商品品牌等等因素素。選選取出出三個(gè)個(gè)主要要參考考項(xiàng)目目：晉中萬(wàn)萬(wàn)科·朗潤(rùn)園園、新新興·國(guó)際文文教城城、領(lǐng)領(lǐng)秀·銘筑。主要參參考項(xiàng)項(xiàng)目分分析本案新興國(guó)國(guó)際文文教城城晉中萬(wàn)萬(wàn)科朗朗潤(rùn)園園領(lǐng)秀銘銘筑1、基本本情況況競(jìng)品-晉中萬(wàn)萬(wàn)科朗朗潤(rùn)園園占地面面積：：500畝建筑面面積：：70萬(wàn)平米米（其中中商業(yè)業(yè)20萬(wàn)平米米）容積積率率：一期2.20綠化化率率：35%物業(yè)公公司：：北京萬(wàn)萬(wàn)科物物業(yè)服服務(wù)有有限公公司開(kāi)發(fā)發(fā)商商：晉中萬(wàn)萬(wàn)科新新城房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)有限限公司司46472、產(chǎn)品品情況況物業(yè)類類別：：住宅、、商業(yè)業(yè)建筑形形態(tài)：：洋房（（花墅墅）：：6棟、每每棟6層、1梯2戶、層層層退退臺(tái)高層：：2棟、每每棟26層、2梯4戶小高層層：每每棟18層、2梯4戶裝修狀狀況：：高層精精裝修修、洋洋房毛毛坯戶數(shù)：：一期近近900戶，其其中洋洋房144戶產(chǎn)品戶戶型：：洋房：：175㎡三居居高層：：90㎡兩居居、140㎡三居居小高層層：85㎡一居居和兩兩居、、106㎡、155㎡三居居競(jìng)品-晉中萬(wàn)萬(wàn)科朗朗潤(rùn)園園3、價(jià)格格及開(kāi)開(kāi)盤情情況開(kāi)盤時(shí)時(shí)間：：5月開(kāi)始始蓄客客，預(yù)計(jì)7、8月份開(kāi)開(kāi)盤交房時(shí)時(shí)間：：共分六六個(gè)組組團(tuán)，，一期期2013年底入入住銷售價(jià)價(jià)格：：住宅預(yù)預(yù)計(jì)6300元/㎡（含含精裝裝1300元/㎡）、洋房8000-10000元/㎡85㎡兩居居90㎡兩居居106㎡三居居140㎡三居居競(jìng)品-晉中萬(wàn)萬(wàn)科朗朗潤(rùn)園園48競(jìng)品-新興國(guó)國(guó)際文文教園園1、基本本情況況占地面面積：：920畝建筑面面積：：1200000平方米米容積積率率：2.00綠化化率率：40%物業(yè)業(yè)費(fèi)費(fèi)：1.00元/平米·月物業(yè)公公司：：晉中好好佳物物業(yè)公公司開(kāi)發(fā)發(fā)商商：辰興房房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展股份份有限限公司司49競(jìng)品-新興國(guó)國(guó)際文文教園園物業(yè)類類別：：住宅、、別墅墅、商商業(yè)裝修狀狀況：：毛坯戶數(shù)數(shù)：5000戶開(kāi)盤產(chǎn)產(chǎn)品：：12棟小高高層，，每棟棟10-11層，1梯2戶產(chǎn)品戶戶型：：108㎡、114㎡、128㎡、133㎡、135㎡三居特色：：小區(qū)配配有35萬(wàn)平米米的新新興教教育園園區(qū)2、產(chǎn)品品情況況50競(jìng)品-新興國(guó)國(guó)際文文教園園3、價(jià)格格及開(kāi)開(kāi)盤情情況首期開(kāi)開(kāi)盤時(shí)時(shí)間：：2009-11首期入入住時(shí)時(shí)間：：2010-05項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)展：：目前項(xiàng)項(xiàng)目已已經(jīng)基基本成成熟，，大部部分房房源已已經(jīng)交交房入入住新一期期開(kāi)盤盤時(shí)間間：待定新一期期入住住時(shí)間間：2014年5-6月開(kāi)盤價(jià)價(jià)格：：住宅預(yù)預(yù)計(jì)5000元/㎡左右右，商商業(yè)10000元/㎡左右右前期車車位售售價(jià)：：8.5萬(wàn)元/個(gè)（產(chǎn)產(chǎn)權(quán)））51競(jìng)品-領(lǐng)秀·銘筑1、基本本情況況占地面面積：：35478平方米米建筑面面積：：132431平方米米容積積率率：3.73綠化化率率：45%物業(yè)公公司：：晉中明明亮物物業(yè)服服務(wù)有有限公公司開(kāi)發(fā)發(fā)商商：山西明明亮房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)有限限公司司52競(jìng)品-領(lǐng)秀·銘筑2、產(chǎn)品品及銷銷售情情況物業(yè)類類別：：住宅建筑形形態(tài)：：8棟高層層，每每棟18層，1梯2戶裝修狀狀況：：毛坯主力戶戶型：：88-260平米，，在售160-200㎡在售價(jià)價(jià)格：：4500元/平米左左右車位售售價(jià)：：12.8萬(wàn)元/個(gè)（產(chǎn)產(chǎn)權(quán)））開(kāi)盤時(shí)時(shí)間：：2010-11入住時(shí)時(shí)間：：2012-03目前進(jìn)進(jìn)度：：項(xiàng)目基基本銷銷售完完畢5354區(qū)域內(nèi)內(nèi)其他他參考考項(xiàng)目目為：：學(xué)院·翠湖風(fēng)風(fēng)尚、、書(shū)香香美苑苑、龍龍華·綠視界界、太太榆印印象、、賽江江南名名園。其他參參考項(xiàng)項(xiàng)目分分析本案競(jìng)品-學(xué)院·翠湖風(fēng)風(fēng)尚占地面面積：：34666平方米米建筑面面積：：130000平方米米容積積率率：3.70綠化化率率：40%開(kāi)盤時(shí)時(shí)間：：2011-9入住時(shí)時(shí)間：：2012-10開(kāi)發(fā)發(fā)商商：利豐房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)有限限公司司1、基本本情況況55競(jìng)品-學(xué)院·翠湖風(fēng)風(fēng)尚物業(yè)類類別：：住宅、、商鋪鋪建筑形形態(tài)：：10棟12層，1梯3-6戶裝修狀狀況：：毛坯當(dāng)期戶戶數(shù)：：2000戶產(chǎn)品面面積：：44-122平米銷售價(jià)價(jià)格：：未定562、產(chǎn)品品及價(jià)價(jià)格情情況57競(jìng)品-書(shū)香美美苑1、基本本情況況占地面面積：：33333平方米米建筑面面積：：150000平方米米容積積率率：4.50綠化化率率：40%開(kāi)發(fā)商商：未知58競(jìng)品-書(shū)香美美苑2、產(chǎn)品品及價(jià)價(jià)格情情況物業(yè)類類別：：住宅建筑類類別：：多層小小高高層裝修狀狀況：：毛坯產(chǎn)品面面積：：65-135平米銷售價(jià)價(jià)格：：最低3200元/平米591、基本本情況況競(jìng)品-龍華·綠視界界占地面面積：：70000平方米米建筑面面積：：130000平方米米容積積率率：1.50綠化化率率：45%開(kāi)盤時(shí)時(shí)間：：2011-8入住時(shí)時(shí)間：：2013-9-30開(kāi)發(fā)發(fā)商商：山西鑫鑫緣龍龍華房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)有限限公司司60競(jìng)品-龍華·綠視界界2、產(chǎn)品品及價(jià)價(jià)格情情況物業(yè)類類別：：住宅、、花園園洋房房裝修狀狀況：：精裝修修當(dāng)期戶戶數(shù)：：600產(chǎn)品面面積：：77-140平米銷售價(jià)價(jià)格：：均價(jià)3300元/平米611、基本本情況況競(jìng)品-太榆印印象占地面面積：：16000平方米米建筑面面積：：20000平方米米容積積率率：1.25綠化化率率：40%物業(yè)業(yè)費(fèi)費(fèi)：0.80元/平方米米·月開(kāi)發(fā)發(fā)商商：山西省省俊太太房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)有限限公司司62物業(yè)類類別：：住宅建筑類類別：：以11層小高高層為為主裝修狀狀況：：毛坯產(chǎn)品面面積：：未知銷售價(jià)價(jià)格：：未知競(jìng)品-太榆印印象2、產(chǎn)品品及價(jià)價(jià)格情情況631、基本本情況況競(jìng)品-賽江南南名園園占地面面積：：150000平方米米建筑面面積：：600000平方米米(分五期期開(kāi)發(fā)發(fā))容積積率率：4.00綠化化率率：40%開(kāi)盤時(shí)時(shí)間：：2009-05-19入住時(shí)時(shí)間：：2012-04-01物業(yè)業(yè)費(fèi)費(fèi)：0.70元/平方米米·月開(kāi)發(fā)發(fā)商商：晉中中經(jīng)濟(jì)濟(jì)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)秋秋村村村委會(huì)會(huì)64競(jìng)品-賽江南南名園園2、產(chǎn)品品及價(jià)價(jià)格情情況物業(yè)類類別：：住宅、、普通通住宅宅建筑形形態(tài)：：共50棟，三三期5棟21層，1梯3戶裝修狀狀況：：毛坯產(chǎn)品面面積：：107-141平米銷售價(jià)價(jià)格：：3200元/平米65區(qū)域內(nèi)內(nèi)商鋪鋪種類類較單單一，，以汽汽配、、五金金機(jī)電電為主主，選選取的的主要要參考考項(xiàng)目目為：：鳴天汽汽配倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)中中心、、聚美美瑞國(guó)國(guó)際五五金機(jī)機(jī)電城城、山山西藍(lán)藍(lán)海國(guó)國(guó)際汽汽配城城。本案661、基本本情況況競(jìng)品-鳴天汽汽配倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)中中心占地面面積：：56000平方米米建筑面面積：：未知容積積率率：暫無(wú)資資料綠化化率率：35%開(kāi)盤時(shí)時(shí)間：：2010-10-05入住時(shí)時(shí)間：：2011-6-30物業(yè)業(yè)費(fèi)費(fèi)：1.00元/平方米米·月物業(yè)公公司：：鳴天專專用車車配套套有限限公司司物業(yè)業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)商商：鳴天專專用車車配套套有限限公司司672、產(chǎn)品品及價(jià)價(jià)格情情況物業(yè)類類別：：商業(yè)街街商鋪鋪建筑形形態(tài)：：共6棟2層裝修狀狀況：：簡(jiǎn)裝修修產(chǎn)品面面積：：150—400平米銷售價(jià)價(jià)格：：4888元/平米競(jìng)品-鳴天汽汽配倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)中中心68競(jìng)品-聚美瑞瑞國(guó)際際五金金機(jī)電電城1、基本本情況況占地面面積：：81467平方米米建筑面面積：：220000平方米米容積積率率：2.62綠化化率率：5%開(kāi)盤時(shí)時(shí)間：：2009-03-01入住時(shí)時(shí)間：：2010-12-31開(kāi)發(fā)發(fā)商商：太原聚聚瑞房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)有限限公司司692、產(chǎn)品品及價(jià)價(jià)格情情況競(jìng)品-聚美瑞瑞國(guó)際際五金金機(jī)電電城物業(yè)類類別：：商鋪、、住宅宅商鋪類類型：：市場(chǎng)類類商鋪鋪裝修狀狀況：：毛坯產(chǎn)品面面積：：商鋪120-300平米住宅60平米銷售價(jià)價(jià)格：：均價(jià)9200元/平米70競(jìng)品-山西藍(lán)藍(lán)海國(guó)國(guó)際汽汽配城城1、基本本情況況占地面面積：：264001平方米建筑面積積：346000平方米容積率率：1.31開(kāi)盤時(shí)間間：2011-1-16入住時(shí)間間：2010-09-01物業(yè)公司司：山西藍(lán)海海國(guó)際汽汽配城有有限公司司開(kāi)發(fā)商商：山西宇佳佳房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)有有限公司司712、產(chǎn)品及及價(jià)格情情況物業(yè)類別別：商鋪、街街區(qū)商鋪鋪商鋪類型型：商業(yè)街商商鋪裝修狀況況：簡(jiǎn)裝修產(chǎn)品面積積：95-283平米銷售價(jià)格格：9000元/平米競(jìng)品-山西藍(lán)海海國(guó)際汽汽配城競(jìng)品小結(jié)結(jié)項(xiàng)目周邊邊后期供供應(yīng)量較較大，且且有大品牌開(kāi)開(kāi)發(fā)商直直接競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)；產(chǎn)品定位位方面應(yīng)應(yīng)謹(jǐn)慎，，盡量減減小同質(zhì)質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)；參考項(xiàng)目目中：住宅產(chǎn)品品當(dāng)前價(jià)價(jià)位在3300-6300元/㎡左右商鋪產(chǎn)品品當(dāng)前價(jià)價(jià)位在9000-10000元/㎡左右72綜述競(jìng)態(tài)分析析房地產(chǎn)市市場(chǎng)分析析項(xiàng)目本體體分析宏觀城市市分析73綜述機(jī)會(huì)：太原城市市發(fā)展南向遷移移，區(qū)域利利好山西政府鼎力力扶持，項(xiàng)目利利好“不限購(gòu)”政策利利好晉中市、、太原市市房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展穩(wěn)穩(wěn)健，市市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)利好好土地成本較小小大學(xué)城開(kāi)發(fā)將會(huì)會(huì)帶來(lái)穩(wěn)定客源源目前項(xiàng)目目處于價(jià)值洼地地，發(fā)展展?jié)摿蘧薮?4綜述威脅：新建區(qū)域域，周邊邊配套缺缺乏，項(xiàng)項(xiàng)目起步初期期，對(duì)價(jià)價(jià)格形成成壓力目前市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)于區(qū)域的認(rèn)認(rèn)可度較較低周邊供應(yīng)應(yīng)量大，，且有大大品牌開(kāi)開(kāi)發(fā)商介介入，后后期競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)勢(shì)無(wú)可避避免項(xiàng)目體量量大，為為造城規(guī)規(guī)模，開(kāi)發(fā)周期期較長(zhǎng)，占用資本本量大75對(duì)策建議議：零成本或或低成本本拿地，，獲取土土地升值值市場(chǎng)定位位應(yīng)緊密密圍繞大大學(xué)城概概念全力打造造完善的的配套，，提升區(qū)區(qū)域價(jià)值值產(chǎn)品定位位需謹(jǐn)慎慎，盡量量避免市市場(chǎng)同質(zhì)質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)76謝謝謝?。?、靜夜四無(wú)鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹(shù)樹(shù)，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。01:54:0301:54:0301:541/5/20231:54:03AM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見(jiàn)見(jiàn)頻。。。1月-2301:54:0301:54Jan-2305-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。01:54:0301:54:0301:54Thursday,January5,202313、乍見(jiàn)翻翻疑夢(mèng)，，相悲各各問(wèn)年。。。1月-231月-2301:54:0301:54:03January5,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青青山。。05一月20231:54:03上午01:54:031月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。